ÖREBRO, ÖREBRO ENTRÉ
I inledningen av 2020 togs första spadtaget till Örebro Entré. I första etappen av projektet uppförs en 14 våningar hög byggnad om cirka 8 600 kvm som kommer att inrymma hotell i nio plan inklusive restau-rang, gym och inbjudande utemiljöer. Ett 20-årigt hyresavtal har tecknats med Scandic Hotels med inflyttning beräknad till första kvartalet 2022. Hotellet, Scandic Örebro Central, kommer att ha cirka 160 rum och en yta uppgående till cirka 5 800 kvm. Resterande våningsplan kommer att utgöras av kontor. Första etappen beräknas vara klar i mitten av 2022.
Den andra etappen av projektet Örebro Entré utgörs av en planerad ombyggnation av en före detta postterminal som kommer att inrymma cirka 8 300 kvm kontor och övriga lokaler. Totalt beräknas Örebro Entré omfatta cirka 17 000 kvm.
LINKÖPING, MORELLEN 1
Under första kvartalet 2020 förvärvade Klövern en kontors- och industrifastighet i Linköping om nästan 19 000 kvm uthyrningsbar yta. Vid förvärvet pågick två större projekt. Det mindre av dessa avsåg ombyggnation till gym, X-force, som öppnade sin verksamhet i november 2020. I det större projektet, där tre våningar byggs till med kontorsytor på en del av byggnaden, kommer Trafikverket att flytta in under andra kvartalet 2021.
HALMSTAD, DEL AV HALMSTAD 2:28
Intill Lokstallarna i Halmstad planerar Klövern en helt ny byggnad.
Den nya byggnaden kommer att bli fem våningar hög och bestå av kontor. Försäkringskassan kommer att förhyra största delen av huset men även Klöverns eget koncept för kontorshotell, FirstOffice, kommer att inrymmas på byggnadens bottenplan avseende en yta om cirka 460 kvm. Klövern har tecknat ett 6-årigt hyresavtal med Försäkringskassan avseende cirka 2 300 kvm och inflyttning beräknas ske under andra kvartalet 2022.
Totalt handlar det om drygt 2 700 kvadratmeter uthyrningsbar yta och byggnaden avses att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver.
STOCKHOLM, ORGELPIPAN 4
Orgelpipan 4 är belägen i de gamla Klarakvarteren mellan Stockholm central och Sergels torg. Genom Norrmalmsregleringen, den omfat-tande revision av cityplanen som beslutades av stadsfullmäktige 1945 och realiserades under perioden 1950–1970, revs de gamla Klarakvarteren för att ge plats åt modern bebyggelse samtidigt som tunnelbanans utbyggnad underlättades.
Orgelpipan uppfördes 1955 efter ritningar av den kände arkitekten Lennart Tham.
Byggnadens exteriör renoveras varsamt, bland annat upprustas eller ersätts delar av den vita marmorn på fasaden för att lyfta den till dess forna glans. Kontors- och markplan om ca 4 200 kvm lokal-area samt tekniska installationer moderniseras och tryggheten vid platsen prioriteras i projektet som beräknas pågå 2021–2023. Målet är att miljöcertifiera byggnaden enligt BREAAM.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN Projektutveckling
Stadsutveckling
Söderstaden
Söderstaden är ett av Stockholms mest intressanta utveck-lingsområden och i korsningspunkten mellan Globenområdet, Slakthusområdet, Gullmarsplan samt Johanneshov återfinns stadsdelens hjärta. Områdets innehåll med dess arenor, kontor och handel stödjer Stockholms Stads vision om Söderstaden som en mer mångfunktionell och tät stadsmiljö som länkas samman med omkringliggande stadsdelar.
Klövern vill medverka till att skapa de bästa förutsätt-ningarna för ett sammanlänkat, urbant, blandat och levande stadslandskap med förbättrade flöden, enkla och bekväma resor samt en förhöjd besökarupplevelse.
Den nya T-baneuppgången, i anslutning till Globen Shop-ping, som Klövern planerar syftar till att minska barriäreffek-ten som befintliga fastigheter utgör samt att sammanlänka Slakthusområdet och Arenavägens nedre nivå med Globen-torget. Den förbättrade tillgängligheten ökar intresset för arenaevenemang, arbetsplatser, bostäder, handel och andra aktiviteter i hela Globenområdet.
Klövern förvaltar för närvarande ca 120 000 kvm uthyrnings-bar yta i befintligt bestånd i Söderstaden. Hyresvärdet upp-går till cirka 360 mkr. För att möjliggöra expansionen av ser-vice i Globen Shopping planlägger Klövern och Stockholm Stad mark utmed Arenavägen. Klövern har även avtalat om
förvärv av tomträtten till Sandhagen 8, belägen vid det plane-rade nya Evenemangstorget. Fastigheten ska planläggas för kommersiella byggrätter och har potential att utvecklas till en av Söderstadens viktigaste knutpunkter. Klövern har även avtalat om förvärv av fastigheten Hjälpslaktaren 4 i Slakthus-området som planläggs för bostadsändamål och har under året erhållit en markanvisning om ytterligare cirka 90 bostäder i Södra Slakthusområdet. Totalt bedöms tillkommande byggrätter för kommersiellt syfte och bostäder uppgå till cirka 68 000 BTA i området.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN
Projektutveckling
Uppsala Business Park
Här skapar Klövern en levande stadsdel och en innovations-miljö som attraherar bolag, forskare och talanger från hela världen. Uppsala Business Park förknippas med världsledande globala bolag med avancerad forskning och produkter främst inom life science-sektorn. Idag huserar UBP cirka 85 olika företag och cirka 3 000 personer arbetar på platsen. Nu vidare utvecklas den framgångsrika kulturen av samarbete, innovation, framtidstro och forskningsverksamhet till att även inkludera fler branscher och verksamheter som tillsammans ska bidra till att lösa framtidens livsviktiga frågor.
Det handlar inte bara om att skapa en attraktiv plats, utan ett sammanhang där verksamheter ges förutsättningar att samverka och göra varandra framgångsrika. För att möta den starka efterfrågan initierade Klövern under 2020 en ny detaljplan med blandad upplåtelseform enligt kriterierna för ett resilient campusområde som mångdubblar fastighets-beståndet samt möter framtidens behov av tjänster och lokaler. Detaljplanen ämnar tillskapa en byggrätt om cirka 270 000 BTA utöver befintliga byggrätter. Inom UBP förvaltar Klövern idag cirka 62 000 kvm lokaler och hyresvärdet upp-går till cirka 120 mkr. Målsättningen med planarbetet är att skapa möjligheter för ett totalt lokalbestånd om 400 000 kvm med 15 000 arbetande, 1 500 studerande, 500 student- och longstayboende samt 3 miljoner besökare per år.
Åtgärder för att öppna upp parken startar preliminärt under 2021 och sker parallellt med planarbetet. Planarbetet beräknas pågå i cirka två år och planen kan preliminärt vinna laga kraft under 2022. Strategiskt placerad mark vid parkens primära entré och områdets nordöstra infart förvärvades under 2020 och till förmån för angränsande fastighets-ägares expansionsbehov har även avtal om avyttring av mark tecknats.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN Projektutveckling
Västerås
Inom områdena City, Mälarporten, Kopparlunden och Öster Mälarstrand förvaltar Klövern cirka 160 000 kvm uthyrnings-bar yta med ett hyresvärde om cirka 230 mkr. Totalt plan-läggs per årsskiftet cirka 240 000 kvm nya byggrätter för kommersiella lokaler och bostäder. Klövern är genom ut-veckling av de tre citygalleriorna i staden och stationsnära Mälarporten starkt förankrad kring det nav som stadskärnan, nuvarande kongresscenter och resecentrum med publika kommunikationer, tåg- och busstrafik utgör.
Mälarportens utveckling syftar till att minska barriären och stärka sambandet mellan centrum och Mälaren och på Klöverns fastighet Sigurd 3 planläggs för närvarande bygg-rätter för kommersiella lokaler och bostäder invid stadens nya resecentrum.
På kort cykel- och gångavstånd från Västerås centrala delar nås historiska Kopparlunden där Klövern förädlar be-fintliga byggnader och mark till bostäder och kommersiella ändamål.
På Öster Mälarstrand planlägger Klövern byggrätter för bostäder i ett naturnära läge.
Kista Science City
I Kista Science City vill Klövern skapa en stadsdel där alla funktioner ryms och samverkar. Dagens arbetsplatser och utbildningsverksamheter kompletteras med bostäder, sam-hällsservice, kultur, nöje och handel. Här växer en attraktiv destination i en komplett blandstad fram där ambitionen är att skapa ett pulserande stadsliv inom gångavstånd och under dygnets alla timmar.
Klövern vill även bidra till ett varierat utbud av trygga gröna platser för lek, träning och vila samt arbeta för att tillvarata redan tillgängliga grönområden så som närliggande Kymlinge och Ursvik. Via kopplingen till Helenelund fortsätter befintliga fastigheter och kvarter att utvecklas för att berika staden som får nya och befintliga företag, verksamheter och människor att fortsätta växa.
Klövern är den största fastighetsägaren i Kista. Det egna beståndet består av totalt 32 fastigheter och cirka 330 000 kvm uthyrningsbar yta. Hyresvärdet summerar till närmare 700 mkr.
Med den planerade utveckling av området som Klövern arbetar för tillskapas byggrätter om ytterligare cirka 355 000 kvm varav cirka 140 000 kvm redan är detalj planelagda.
Som ett led i utvecklingen av Kista öppnades under året en välbesökt padelhall, Klövern Padelcenter. Utvecklingen fortskrider för Myvatten/Dalvik och detaljplanen som väntas vinna laga kraft under 2021 medger cirka 460 bostäder samt ytor för kommersiellt ändamål.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN
Projektutveckling
BYGGRÄTTER
Total byggrätt, tkvm BTA1 av total byggrätt, tkvm BTA1
Verkligt värde, total byggrätt, mkr
Verkligt värde, total byggrätt, kr/kvm
Stockholm Norra 385 156 229 266 614 1 594
Stockholm Södra 53 15 38 0 120 2 280
Uppsala 484 18 466 40 426 880
Västerås 309 20 290 201 418 1 350
Region Stockholm 1 231 208 1 023 507 1 577 1 281
Linköping 336 85 251 127 95 282
Norrköping 53 31 22 0 24 463
Nyköping 76 26 51 75 73 958
Kalmar 31 0 31 20 0 0
Örebro 4 4 0 0 25 6 250
Region Öst 500 145 355 222 218 435
Göteborg 99 27 73 5 81 816
Malmö 38 35 4 0 18 478
Halmstad 12 12 0 0 0 0
Region Väst 150 74 76 5 99 663
TOTALT 1 880 427 1 453 733 1 894 1 007
Tobin Properties 184 98 86 184
TOTALT, INKLUSIVE TOBIN PROPERTIES 2 064 525 1 540 917
1) Med bruttoarea, BTA, avses area av mätvärda delar av ett eller flera våningsplan begränsande av omslutande byggnadsdelars utsida.
DETALJPLANELAGDA BYGGRÄTTER I KLÖVERN
%
Utvecklingsmöjligheter på egen mark, i form av byggrätter inom befintligt fastighetsbestånd, har ökat över tid. Genom ett aktivt detaljplanearbete arbetar Klövern ständigt med att utveckla bolagets byggrättsportfölj. Detta görs genom för-ädling av befintliga byggrätter och tillskapande av nya bygg - rätter. Klövern har idag, som en följd av detta, detaljplane-lagda och/eller därutöver bedömda byggrätter på samtliga prioriterade orter i Sverige. Med bedömda byggrätter avses sådana byggrätter som rimligtvis kan tillskapas inom en aktuell fastighet utifrån vad som anges i översiktsplaner och kringliggande detaljplaner, givet fastighetens beskaffenhet och läge. Löpande pågår 10–20 större detaljplaneärenden inom beståndet. Detta arbete sker i nära samarbete med kommunerna.
Detaljplanelagda och bedömda byggrätter (exklusive 184 tkvm inom Tobin Properties), både avseende kommer-siellt och bostäder, uppgick per den 31 december 2020 till totalt 1 880 tkvm (1 893) och värderades till 1 894 mkr (1 592). Av dessa var 427 tkvm (439) detaljplanelagda byggrätter.
BOSTADSPROJEKT
Klövern arbetar med ett stort antal bostadsprojekt. De fyra pågående projekten, som blev en del av Klövern genom förvärvet av Tobin Properties, omfattar totalt 477 lägenheter i Stockholmsområdet.
Planerade, ej byggstartade, bostadsprojekt befinner sig i olika utvecklingsstadier men gemensamt för dem alla är att de syftar till att tillskapa möjligheten att i framtiden bygga bostäder inom Klöverns befintliga fastighetsbestånd. Det kan i ett längre perspektiv, främst genom nya eller förändrade detaljplaner, finnas utrymme inom befintligt bestånd för så mycket som 10 000 lägenheter, bland annat i Stockholm, Uppsala, Västerås och Nyköping. Därutöver tillkommer cirka 2 550 planerade, ej byggstartade, lägenheter inom Tobin Properties.
Takten och omfattningen av den framtida expansionen beror delvis på vilken volym av detaljplanelagda byggrätter för bostäder som tillskapas framöver samt bostadsmark-nadens utveckling. Alternativa sätt att exploatera värdet av byggrätter ger stor flexibilitet vad gäller investeringsvolym och balans mellan risknivå och värdeskapande.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN Projektutveckling