Kvarteret Arbetaren, Umeä

Fallstudien Arbetaren behandlar en detaljplaneprocess som initieras av ett exploateringsintresse men som resulterar i både bevarande och ny­

exploatering. Huvudaktörer är kommunen och det fastighetsbolag som förvaltar de aktuella fastigheterna. Planprocessens utfall är ett resultat av en förhandlingsöverenskommelse mellan parterna.

Kvarteret Arbetaren är beläget inom den västra delen av centrala Umeå. Kvarteret omgärdas av Kungsgatan, Slöjdgatan, Skolgatan och Brogatan. Fallstudien behandlar två fastigheter i kvarterets södra del, Arbetaren 1A och Arbetaren 2. Arbetaren 1A ägs av en privatperson och förvaltas av det fastighetsbolag som äger Arbetaren 2. Fastighe­

terna är åtskilda av Arbetaren IB som också är privatägd.

Byggnaderna inom Arbetaren 1A utgörs dels av ett gathus med bo­

städer och butik, dels av ett gårdshus med förråd och butikslokal. Gat- husets ursprungliga ålder är okänt, men det bedöms vara uppfört före 1877. Byggnaden har två våningar, är uppförd med timmerstomme och har en rik panelarkitektur. Gårdshuset är i en våning och den äldsta de­

len har samma ålder som gathuset. Det tillbyggdes efter stadsbranden 1888 och tillbyggnaden utgör ett av få kvarvarande exempel på de många provisoriska handelslokaler som då växte upp i området. Bygg­

naderna inom Arbetaren 2 består av två bostadshus i två våningar, dels ett gathus uppfört 1907, dels ett gårdshus uppfört på 1870-talet. Bygg­

naderna byggdes om och till på 1930-talet, varvid fasadernas utseende förändrades.

4.6.1 Förutsättningar

Husen inom Arbetaren 1A ingår i länsmuseets bevarandeförslag från 1974. Husen inom tomt två är inte medtagna i förslaget. I kommunens

översiktsplan från 1984 och 1990 redovisas Arbetaren 1A som ingå­

ende i en sammanhängande miljö längs Brogatan som borde bevaras.

Planen föreslår att gathuset ska bevaras. Varken gårdshuset eller bygg­

naderna inom Arbetaren 2 är upptagna som bevarandevärda i översikts­

planen.

Figur 4.31. Arbetaren 1 A, Umeå. Fasader mot Kungsgatan/Brogatan. (Foto Krister Olsson, 1993.)

Figur 4.32. Arbetaren 2, Umeå. Fasader mot Kungsgatan/Slöjdgatan. (Foto Krister Olsson, 1993.)

I översiktsplanen anges för den västra delen av centrala Umeå ett exploateringstal på 1,0 som generell riktlinje. Exploateringsgraden motsvarar i princip tre våningar med inredd vind på en tredjedel av tomtytan. Planen anger också att en högre exploatering kan tillåtas vid samordnad exploatering av flera fastigheter och vid bevarande av kul­

turhistoriskt värdefull bebyggelse.

Tidigare detaljplan, i vilken kvarteret ingick, fastställdes i början av 1940-talet. Den medgav en högre exploatering än vad den befintliga bebyggelsen utgjorde. Planen hade emellertid blivit inaktuell med åren och en ny detaljplan var nödvändig för det exploateringsföretag som beskrivs i det följande.

4.6.2 Initiativ till förändring

I september 1989 inkommer förvaltningsbolaget till byggnadsnämn­

den med en anhållan om detaljplaneändring för de aktuella fastighe­

terna. Bolaget menar att båda fastigheterna är i behov av förnyelse och avser att riva de befintliga byggnaderna. Därefter är avsikten att bygga två nya bostadshus i tre våningar samt därutöver inredd vind på stor del av byggnaderna. I gatuplan ska butikslokaler inrymmas och inom Arbetaren 2 kontor i den andra våningen. Parkeringsbehovet ska till­

godoses genom ett gemensamt källargarage på tomt två. Byggstart pla­

neras till våren 1990.

Stadsbyggnadskontorets genomgång av ärendet visar att förslaget av­

viker från översiktsplanen på ett flertal punkter. Det är främst inslaget av kontor, exploateringens omfattning och den föreslagna rivningen av gathuset inom 1A som strider mot planen. Den höga utbyggnadsnivån och fördelningen av parkeringsplatser till den ena tomten kräver enligt översiktsplanen att exploateringen betraktas som samordnad. Eftersom de två fastigheterna inte gränsar till varandra ställer sig stadsbyggnads­

kontoret tveksam till detta.

4.6.3 Informellt samrad mellan kommunen och förvaltningsbolaget

Efter samråd med stadsbyggnadskontoret och byggnadsnämndens ord­

förande samt efter det att delar av byggnadsnämnden besökt fastighe­

terna reviderar förvaltningsbolaget ritningarna och de föreslagna hu­

sen ges en annorlunda utformning. I januari 1990 inkommer till bygg­

nadsnämnden kompletterande handlingar till anhållan om planändring.

Det nya förslaget innebär dock inte något nytt i sak. Fortfarande avser bolaget att riva de befintliga byggnaderna. I detta sammanhang vill bo­

laget också skynda på ärendet, så att ett beslut snarast kan tas i nämn­

den.

Från stadsbyggnadskontorets sida uttrycks osäkerhet över hur man ska ställa sig till förslaget. Från nämndens sida råder tvekan huruvida

C ü

Figur 4.33. Fastighetsbolagets förslag till ny bebyggelse i kvarteret Arbetaren, Umeå, januari 1990.

man ska acceptera förvaltningsbolagets förslag. Osäkerheten över plan­

forslaget föranleder stadsbyggnadskontoret att kalla till överläggningar i början av april 1990. Vid dessa deltar två representanter för för- valtningsbolaget, bolagets arkitekt, länsantikvarien samt tre tjänste­

män från stadsbyggnadskontoret. Mötet kommer i första hand att kretsa kring gathuset inom fastighet 1A. Förvaltningsbolaget anser att ett be­

varande fordrar en omfattande upprustning. Gårdshuset anser man vara i så dåligt skick att en upprustning inte är möjlig. Länsantikvarien på­

pekar att gathuset tillkommit före stadsbranden 1888 och att det en­

dast återstår ett fåtal byggnader i Umeå från denna tid. Hon hävdar att byggnaden bör bevaras. Vad avser byggnaderna inom Arbetaren 2 fram­

förs inget yrkande att de bör bevaras.

Mötet blir på många sätt en vändpunkt där ett bevarande av gathuset börjar förankras hos förvaltningsbolaget. Bolaget förklarar sig berett att undersöka möjligheten till bevarande. Stadsbyggnadskontoret för­

klarar i sin tur att om byggnaden bevaras kan planförslaget ses som en samordnad exploatering, vilket innebär möjlighet till ökad utbyggnads- nivå. Mötet resulterar i att förvaltningsbolaget tar fram ett alternativt förslag enligt de nya förutsättningarna.

Stadsbyggnadskontoret informerar byggnadsnämnden om det nya för­

slaget i början av juni, men detta medför inte något beslut. Ärendet tas upp igen i början av september. Kontoret har i ett yttrande meddelat att de är beredda att medge en ökad byggrätt på tomt två, så att exploa- teringsnivån i förvaltningsbolagets ursprungsförslag uppnås, om gathuset inom 1A bevaras. Med tanke på det starka bevarandeintresset föreslår kontoret byggnadsnämnden att ställa sig positiv till en planändring enligt dessa förutsättningar. Vid behandlingen av ärendet kan byggnadsnämn­

den inte enas om något beslut. Några av nämndens ledamöter förordar en rivning av byggnaden, medan andra hävdar skäl för ett bevarande.

Frågan bordlägges på förslag av arbetsutskottet.

I början av oktober 1990 skriver ägaren till Arbetaren 1A till bygg­

nadsnämnden och meddelar att hon har för avsikt att rusta upp och

bevara gathuset, samt att hon inte motsätter sig att huset skyddas i detaljplan. Några dagar senare sammanträder nämndens arbetsutskott och ställer en direkt fråga till förvaltningsbolaget om vilket alternativ som ska utföras, rivning eller bevarande.

Senare samma månad kommer ärendet upp i byggnadsnämnden igen.

Till mötet har förvaltningsbolaget yttrat sig med anledning av arbets­

utskottets förfrågan. Bolaget meddelar att ett bevarande i enlighet med stadsbyggnadskontorets yttrande är att föredra. Nämnden beslutar att ställa sig positiv till en planändring. Därmed har förutsättningarna för upprättande av en ny detaljplan slagits fast. Gathuset inom 1A ska bevaras, medan gårdshuset och byggnaderna inom Arbetaren 2 ska ri­

vas och ersättas. I enlighet med överenskommelsen om förutsättningar för framtagande av ny detaljplan upprättas ett avtal mellan kommunen och fastighetsbolaget i december 1990. Samma månad beviljar bygg­

nadsnämnden bygglov för ombyggnad av butiken i gathuset inom 1A.

4.6.4 Detaljplan upprättas

Stadsbyggnadskontoret upprättar ett detaljplaneförslag i enlighet med vad processen givit så långt. Att ersättning enligt Plan- och bygglagen inte kan bli aktuell deklareras i genomförandebeskrivningen, där det heter att planförslaget medför en sådan utökad byggrätt i samordnad exploatering att bevarandekravet får tålas utan ersättning. I planbe­

skrivningen anges att byggnaderna inom Arbetaren 2 saknar bevarande­

intresse och att de ska ersättas med nya bostadshus. Byggnaderna har daterats, uppenbarligen felaktigt kommer det att visa sig, till början av 1930-talet.

Ägaren till Arbetaren IB motsätter sig planförslaget kraftigt och menar att det begränsar utvecklingsmöjligheterna av hans fastighet. En av hyres­

gästerna inom Arbetaren 2 protesterar mot den föreslagna rivningen av gathuset inom tomt två och vill ha det klassat som kulturhus. För öv­

rigt framkommer under samrådet och utställningstiden inga påtagligt negativa synpunkter över planhandlingarna. Länsmuseet tycker att det är positivt att gathuset inom 1A ska skyddas i detaljplan och bevaras för framtiden, i övrigt har man ingen erinran mot planförslaget. Bygg­

nadsnämnden beslutar att anta planen i augusti 1991.

4.6.5 Detaljplanen överklagas och vinner laga kraft

Byggnadsnämndens beslut överklagas till länsstyrelsen, dels av fastig­

hetsägaren till Arbetaren IB, dels av den hyresgäst som protesterat mot rivningen av gathuset inom Arbetaren 2. Länsstyrelsen finner emeller­

tid inga skäl att ändra kommunens antagandebeslut. Hyresgästen över­

klagar också länsstyrelsens beslut till regeringen. Regeringen avslår överklagandet och kommunens antagandebeslut vinner laga kraft i no­

vember 1991.

BOSTÄDER

I PORTVALV

YA ■—[LA5TNIN6

&

---UVAN + inredd vind BUTIK » BOSTÄDER PINTLI6T

KUNGSGATAN

Figur 4.34. Antagen detaljplan för Arbetaren 1A och 2, Umeå. Del av illustration, augusti 1991.

4.6.6 Efterskede

Drygt ett år senare, i december 1992, inkommer till byggnadsnämnden en ansökan om rivningslov för byggnaderna inom Arbetaren 2. Länsmu­

seet hävdar nu ett bevarande av byggnaderna. Att de inte ingår museets bevarandeförslag från 1974 förklaras av museet med att när detta upp­

rättades fanns flera mycket väl bevarade hela miljöer och enskilda bygg­

nader som prioriterades. Flera av dessa har sedan dess försvunnit och urvalet krympt. Av detta skäl menar man att byggnadernas relativa bevarandevärde har ökat i förhållande till 1970-talets mitt.

I sitt yttrande påpekar museet också att byggnaderna har daterats felaktigt i planhandlingarna. De korrekta byggnadsåren ska vara 1907 för gathuset och 1871-78 för gårdshuset. Museet menar att den felak­

tiga dateringen medförde att man under detaljplaneprocessen inte kunde hävda att byggnaderna skulle skyddas i detaljplan, som man uttrycker det ”på välgrundad bedömning”. Mot ansökan om rivningslov för gårds­

huset inom Arbetaren 1A, som inkommit samtidigt, har museet inget att erinra.

Med hänsyn till de detaljplanemässiga förutsättningarna beviljas riv- ningslov för såväl Arbetaren 2 som gårdshuset inom 1A i februari 1993.

Beslutet innebär att rivningsarbetena ska påbörjas inom två år från beslutet.

4.6.7 Epilog

Snarare på grund av det förändrade konjukturläget än på ändrad upp­

fattning i sak har rivnings- och nybyggnadsarbetena ännu inte påbör­

jats i oktober 1994. Gathuset inom Arbetaren 1A har dock renoverats exteriört och butiken byggts om i enlighet med givet bygglov.