Kvarteret Larmtrumman, Göteborg

I fallstudien Kvarteret Larmtrumman är Trygg Hansa initiativtagare i egenskap av fastighetsägare. Den tilltänkta förändringen avser rivning och nyexploatering för kontor. Planeringsprocessen kommer att kom­

pliceras av konflikter mellan förändringsönskemål och bevarande­

ambitioner som avser den befintliga bebyggelsen.

Kvarteret Larmtrumman ligger i centrala Göteborg. Det omgärdas av Västra Hamngatan, Södra Larmgatan, Vallgatan och Korsgatan. Hela kvarteret är medtaget i kommunens bevarandeprogram. Kvarteret är beläget inom område av riksintresse för kulturmiljövården. Olika in­

tressen, bl. a. kommunala förvaltningar, intresseorganisationer och läns­

styrelsen har uttalat som ett starkt önskemål att bebyggelsen bevaras och att endast förändringar som inte förvanskar det kulturhistoriska värdet medges.

4.4.1 Planförutsättningar

För kvarteret gäller en stadsplan från 1866 med en relativt vag precise­

ring av byggrätten. Planen innebär bl. a. att hushöjden på visst sätt relaterats till gatans bredd. Beskrivning eller planförutsättningar i mo­

dern mening saknas. Husen har i många fall byggts om i flera etapper.

Inga större förändringar har gjorts i kvarteret sedan 1933 och indel­

ningen i genomgående tomter finns kvar. Marken är i dag i privat ägo.

Olika fastighetsägare i kvarteret har under senare år framställt krav på förändringar i kvarteret. Kraven har gällt såväl rivning och nybygg­

nation som om- och tillbyggnad. Byggnadsnämnden meddelar i sep­

tember 1987 anstånd med rivning och bygglov för ny-, till- och ombygg­

nad i avsikt att ändra detaljplanen för att säkerställa ett bevarande av byggnaderna i kvarteret.

Figur 4.21. Centrala Göteborg. Kvarteret Larmtrumman.

Figur 4.22. Kvarteret Larmtrumman, Göteborg. Fasader mot Västra Hamngatan.

(Foto Göteborgs stadsmuseum 1984.)

4.4.2 Trygg Hansas fastigheter vid Västra Hamngatan

Tre av fastigheterna i kvarteret ägs av Trygg Hansa. Dessa fastigheter ligger i kvarterets östra del och vetter mot Västra Hamngatan. Trygg Hansa meddelar i skrivelse till byggnadsnämnden i oktober 1985 sin avsikt att åtgärda fastigheterna genom rivning och nybyggnad.

Att bebyggelsen på de tre fastigheterna är i dåligt skick råder ingen delad mening om. Dessutom är man överens om att hela området är utsatt för sättningar. Dessa förorsakas av olika faktorer, grundvatten­

sänkning, husens belastning på lerlagren och sannolikt också rötan- grepp i grundläggningen.

4.4.3 Planförslag och reaktioner

I december 1988 utställs ett förslag till detaljplan för kvarteret Larm­

trumman. Förslaget avser att bevara den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen. För Trygg Hansas fastigheter innebär förslaget ombygg­

nad. Skyddsbestämmelser har utarbetats för att säkerställa bevarande.

Trygg Hansa reagerar starkt på planförslaget. Företaget, som ursprung­

ligen ansökt om rivning och nybyggnation på samtliga fastigheter, har ansett sig visa välvilja när man uttryckt önskemål om samråd med kom­

munens stadsbyggnadskontor för att diskutera möjligheterna att be­

vara delar av bebyggelsen.

Figur 4.23. Detaljplaneförslag för kvarteret Larmtrumman, Göteborg. Plankarta, december 1988.

Trygg Hansa anser att planförslaget inte kan accepteras eftersom det är mycket bristfälligt när det gäller analys av tekniska och ekonomiska förutsättningar för ett totalbevarande. Trygg Hansa konstaterar att ett rivningsförbud skulle orsaka stora ekonomiska skador. Den långtgå­

ende regleringen som föreslås i form av skyddsbestämmelser skulle dess­

utom innebära ett väsentligt fördyrat underhåll. Företaget anser inte att planförslaget dokumenterat eller redovisat kulturhistoriska värden som skulle motivera dessa höga kostnader. Också förlusten av byggrätt medför ekonomisk skada. Om den föreslagna planen antas med redo­

visat innehåll avser Trygg Hansa ställa krav på kompensation för eko­

nomisk skada.

De kommunala förvaltningarna har i väsentliga delar fått sina sak­

synpunkter tillgodosedda i förslaget. Dessa har baserats på tekniska, ekonomiska och kulturhistoriska utredningar som genomförts för det aktuella området. Trots detta finns anledning till tveksamhet inom kom­

munen, främst beroende på osäkerhet avseende de ekonomiska konse­

kvenserna av ett genomförande.

4.4.4 Konsekvenser av ett genomförande

Kommunen har legal möjlighet att anta och genomdriva plan för kvar­

teret i enlighet med föreliggande planförslag. Kommunens dilemma lig­

ger dock i det faktum att ett antagande av planen kan medföra avse­

värda ekonomiska konsekvenser. Planen kan innebära att fastighetsäga­

ren anses tillfogad ekonomisk skada, för vilken ersättning från kom­

munen ska utgå. Frågor i samband härmed regleras i Plan- och bygg­

lagen.

4.4.5 Förutsättningar för förhandling

Den vändning frågan tagit har skapat ett incitament för förhandling mellan kommunen och Trygg Hansa. För Trygg Hansa innebär förelig­

gande planförslag en allvarlig restriktion i förhållande till företagets planerade användning av fastigheterna. Ett totalbevarande på grund av rivningsförbud skulle åsamka företaget stora kostnader.

För kommunen framstår bevarande av bebyggelsen i kvarteret som starkt önskvärt. Samtidigt är kommunen inte är intresserad av en lös­

ning som innebär omfattande kostnader för planens genomförande.

Risken för ersättningsanspråk från Trygg Hansa upplevs som hotande.

I detta läge träffas parterna för att undersöka möjligheten att finna en lösning som bägge parter kan acceptera, istället för att genomföra planen och därpå sannolikt hamna i domstolsprocedur om ersättning för skada. Trygg Hansa har som nämnts förklarat sig villigt att över­

väga upprustning av delar av fastigheterna under förutsättning att and­

ra delar kan rivas och nybebyggas. För den händelse en för Trygg Hansa tillfredsställande avvägning skulle kunna åstadkommas är företaget vil­

ligt att avstå från ersättningsanspråk.

4.4.6 Plan för området

Förhandlingen handlar således ytterst om parternas möjligheter att finna en avvägning mellan bevarande och ombyggnad å ena sidan och riv­

ning samt nybyggnad å den andra. Efter ett antal förhandlingsrundor finner kommunen och Trygg Hansa en grund för reglering av bebyggel­

sen som ömsesidigt kan accepteras. Hösten 1991 antas en detaljplan som innebär att två av fastigheterna byggs om och rustas upp. För den tredje fastigheten medges rivning och nybyggnation. Gatufasaden på den nya fastigheten ska dock vara en kopia av den som rivs.

4.4.7 Epilog

Trygg Hansa har avyttrat sina fastigheter efter det att detaljplanen an­

tagits. Den nya ägaren, ett förvaltningsaktiebolag, har inte utnyttjat den byggrätt detaljplanen medger. Istället har bolaget valt att rusta upp de befintliga byggnaderna. Ingreppen har varit små och arbetena har skett med antikvarisk medverkan.

Kv 23 LARMTRUMMAN

Ombyggnad

Qmbycgncc alt. nybyggnad Ny fasad utföras som kopia av befintlig fasad

Nybygg ned

Figur 4.24. Detaljplaneförslag för kvarteret Larmtrumman, Göteborg. Illustration, 1991.