De Lege Ferenda

Att göra förändringar i lagen kräver resurser och framförallt att man har ett väl genomtänkt förslag att applicera som ny lag. Att förstå från Hans Lind fanns fyra relevanta och viktiga aspekter att ta hänsyn till vid en eventuell förändring av systemet. Dessa aspekter var transparens, direkta transaktionskostnader, rätt köpare samt etiska aspekter och bör tas till hänsyn till vid eventuell lagförändring. Det finns många potentiella lösningar, och svaret är inte svart eller vitt i form av bindande eller inte bindande bud. De potentiella lösningarna för en hållbarare framtid är därför:

- Att Sverige behåller regelsystemet som används idag. - Att rakt av applicera Norge eller Danmarks system.

- Att Sverige hittar en egen metod som innebär att buden blir bindande. - Att inte införa bindande bud men precisera reglerna kring budgivning.

Dagens system fungerar men lämnar utrymmen för tolkningsfrågor och missförstånd. Det är osäkert för både säljare och spekulanter, innan köpekontrakt är påskrivet och potentiella klausuler löpt ut, om affären verkligen blir av. Samtidigt som mäklaren i förhållandevis stor utsträckning riskerar att bli anmäld till FMI utan att egentligen gjort något fel till följd av de missförstånd som kan uppstå. Av detta konstateras att någon form av förändring bör ske av reglerna kring budgivning. Att rakt av applicera Danmarks system och regler är avlägset. Systemet erbjuder inte den öppenhet och transparens som svenskarna efterfrågar. Reglerna skiljer sig i alltför stor utsträckning från systemet som idag föreligger i Sverige och det skulle bli svårt för både spekulanter, säljare och

mäklare att anpassa sig till det nya systemet i närtid. Däremot finns fördelar med systemet som Sverige verkligen bör kunna ta lärdom av vid en förändring av de befintliga reglerna. Att den part av köpare eller säljare, som efter att köpare valts, drar sig ur affären, debiteras en kostnad på en procent av köpeskillingen. Att bara tillägga detta steg i processen skulle troligtvis resultera i att spekulanterna blir ännu seriösare med de bud de lägger.

Norges system är bra, det känns välarbetat och att byta till det systemet skulle för Sverige vara överkomligt. Skillnaderna finns men är inte enorma. Reglerna här med att bud lämnas med acceptfrist resulterar inte bara i transparens mot övriga spekulanter utan lämnar även stor seriositet med buden vilket skapar stor trygghet för säljaren. Systemet minskar helt enkelt hetsigt och ogenomtänkt budande.

Om bindande bud skulle bli ett alternativ kommer detta som tidigare nämnt kräva omfattande lagförändringar samt mycket engagemang av konsumenter och mäklare för att sätta sig in i och anpassa sig efter de nya reglerna. Oavsett om Sverige skulle uppkomma med egen metod gällande bindande bud eller överta Norge eller Danmarks reglering, kommer processen ta lång tid. På sikt kan däremot en lagförändring verka för ett mer hälsosamt klimat på den svenska bostadsmarknaden. Samtidigt blir regleringen kring budgivning på sikt mer förstådd av invånarna. Att gå från dagens budgivningssystem till bindande bud skulle med andra ord vara ett stort steg för samtliga parter att ta. Att därför behålla det nuvarande systemet men att precisera reglerna och göra dem tydligare skulle således kunna vara en bra idé, som ett första steg i en utveckling av systemet. Det är viktigt att det med de preciserade reglerna, vid samtliga bostadsaffärer, förmedlas ut till konsumenterna att mäklaren inte är någon aktiv part i försäljningen. Det är säljaren som genom hela säljprocessen håller i taktpinnen gällande huruvida affären ska fortgå samt vem och när slutlig köpare väljs. Att införa en straffavgift för den part som vinner budgivningen och drar sig ur köpet på orimliga grunder skulle möjligen leda till liknande effekter som bindande bud har. Det vill säga att steget till att lägga ett bud blir lite längre och att buden läggs efter djupare eftertanke. Att införa straffavgiften skulle inte heller innebära en alltför stor förändring i lagen och skulle därmed vara lätt för svenskarna att anpassa sig efter. Straffavgiften möjliggör även att köpet kan utebli om livet drastiskt förändras, har man funderat på att köpa bostad bör man kunna betala straffavgiften oavsett drastiska livsförändringar. Som komplement till detta skulle även id-kontroll vara positivt om det infördes. Att inför att varje ny budgivare ger sig in i en budgivning identifiera denna person, med exempelvis bankID eller på alternativt sätt för de som saknar detta, skulle fler troligtvis dra sig för att lägga fejkade bud. Det är viktigt att det finns ett komplement till bankID så att alla människor kan identifiera sig utan risk för att utsättas för exkludering. Detta för att det blir så pass mycket mer seriöst efter att budgivaren identifierats och att många vill upprätthålla en fasad av att vara lojal. Med det sistnämnda förslaget skulle budgivningen och således marknaden bli mer transparent än vad den är idag. Detta eftersom seriositeten och steget till att lägga ett bud ökar, trots att handlingen inte förstoras upp och skrämmer bort potentiella budgivare. De direkta transaktionskostnaderna blir i förhållande till bindande bud större då bland annat mäklarens arbete och assistans blir desto viktigare, samtidigt som fler människor kommer engagera sig i budgivningen än om det vore exempelvis sluten budgivning som i Danmark. Samtidigt blir det i de allra flesta fall rätt köpare

utifrån det ekonomiska perspektivet, det vill säga den budgivare som erbjuder mest pengar för objektet, så länge säljaren inte beslutar annat. Säljaren har dock i samtliga budgivningsprocesser som diskuterats i arbetet valet att välja vilken budgivare som får köpa bostaden. På en marknad med bindande bud riskeras att rätt köpare drar sig från att lägga bud och därmed missar affären. De etiska aspekterna bör förändras till det positiva, då spekulanterna vid budläggning i större utsträckning tänker rationellt gällande deltagande i budprocessen eller inte. Bud läggs alltså inte med samma spontana infall då budgivaren då har något att förlora på att dra sig ur affären.

6. Slutsats

De svenska lagarna och reglerna som idag reglerar budgivningsprocesserna i Sverige fungerar men är bristfälliga. Sett till antalet anmälningar till tillsynsmyndigheter ligger Sverige i topp mellan de tre jämförda länderna, Sverige, Norge och Danmark. Visserligen är det betydligt enklare att i Sverige genomföra en anmälan, men det är inte att glömma att dem nästintill obefintliga reglerna i Sverige lämnar stora utrymmen för frågetecken och missförstånd hos såväl spekulanter som säljare. Trots detta är de svenska spekulanterna överens om att de inte vill se en lagförändring i landet. De uppskattar möjligheterna att kunna delta i fler budgivningar samtidigt och att aldrig behöva oroa sig för eventuella konsekvenser om de väljer att dra sig ur en budgivning. Mäklarna är däremot generellt sett positiva till bindande bud, vilket är förståeligt då det troligtvis drar med sig färre anmälningar med ett tydligare regelsystem.

Frågan gällande bindande bud på den svenska bostadsmarknaden är ofta återkommande i branschen. I uppsatsen har utretts att bindande bud för med sig längre TOM men att detta inte är något som påverkar rörligheten på marknaden. Det har förutspåtts att människor i lika stor utsträckning kommer flytta lika frekvent oavsett vilket regelsystem som föreligger. Med bindande bud misstänks bostadsmarknaden kylas av en aning, vilket i sin tur resulterar i lite lägre bostadspriser.

Vi anser att det finns för- och nackdelar med både det befintliga systemet i Sverige som med bindande bud, och huruvida i vilken grad det ska förändras är författarna av denna uppsats oeniga kring. Att införa bindande bud skulle innebära stora förändringar av den svenska lagen och vara en tidskrävande process. Skillnaderna skulle innefatta att gå från ett nästintill oreglerat system som till stor del utgår från praxis till att paragraferna i lagboken specificeras kraftigt. Matilda anser att en modell kring bindande bud likt det norska systemet skulle vara applicerbart och hälsosamt, och således ett mål att sikta mot redan i dagsläget. Sofia däremot uppskattar friheten i köparens rätt att återta ett bud och önskar därför behålla avsaknaden av det uttalade “bindande budet”. Hon anser dock att en förändring är nödvändig, men genom att dagens regler preciseras innan ett eventuellt införande av bindande bud går av stapeln.

Vidare anser vi att en reglering och ett förtydligande av lagen är nödvändig redan nu. Ett första steg för att eliminera budgivare som lägger fejkade bud bör därför bli en obligatorisk id-kontroll av alla budgivare som väljer att delta i budgivningen. På så sätt blir steget till att lägga ett bud större eftersom personen identifieras. Detta förslag skulle få en avsvalnande effekt på marknaden samtidigt som tryggheten för både budgivare och säljare ökar. Ovannämnda förslag, oavsett exakt utformning, skulle bidra till ett mer hållbart klimat på marknaden där alla parter i större utsträckning får en ärlig chans att kunna delta i budgivningen.

För fortsatt och framtida arbete av denna studie hade det varit intressant och högst relevant att inkludera uttalanden från representanter i Danmark, något som ursprungligen låg till grund för detta arbete. Dock sammanföll det, som nämnt, med utbrottet av covid-19 vilket påverkade arbetets förhållanden och möjligheter.

Referenser

Litteratur och vetenskapliga rapporter

Carlund, M & Backhouse, B. (2010). Den oreglerade budgivningen - fortsatt upphov till

komplikationer med nya lagförslaget?. Högskolan väst.

Forsberg, I & Edlund Asfour, F. (2018). Bindande bud vid bostadsköp - En studie om hur den

svenska bostadsmarknaden skulle påverkas av att införa bindande bud. Kungliga Tekniska

Högskolan.

Hansagi, H & Allebeck, P . (1994). Enkät ocg untervju inom hälso- och sjukvård. Lund: Studentlitteratur.

Hedin, A. (1996). En liten lathund om kvalitativ metod med tonvikt på intervju.

Lind, H. (2006). Transparenta och effektiva försäljningsmetoder för småhus och bostadsrätter. Kungliga Tekniska Högskolan.

Mabrouk, N & Soumi, L. (2019). Time on market - En studie om en ny indikator på

bostadsmarknaden. Kungliga Tekniska Högskolan.

Melin, M. (2017). Fastighetsmäklarlagen – En kommentar. 4 uppl. Stockholm: Wolters Kluwer. Wallin, M & Svahn, J. (2017). Budgivning vid fastighetsöverlåtelse - En jämförelse mellan

Sverige, Danmark och Norge. Malmö̈ högskola.

Internet

Aarhus mæglerna. (2020). Hvad er ejendomsmæglerens rolle i en handel.

https://aarhusmaeglerne.dk/hvad-er-ejendomsmaeglerens-rolle-i-en-handel/ [hämtad 2020-04-

15]

Dansk Ejendomsæglernesforenings. (2005). The Danish Association of Chartered Estate Agents. https://www.de.dk/service/in-english/the-danish-association-of-chartered-estate-

agents?t=1f8m3te41 [hämtad 2020-04-09]

Eiendom Norge. (u.å). Boligprisstatistikk. https://eiendomnorge.no/boligprisstatistikk/ [hämtad 2020-04-13]

Fastighetsmäklarinspektionen. (2019). Gör en anmälan. https://fmi.se/anmalan-tillsyn/gor-en-

Fastighetsmäklarinspektionen. (2019). Statistik. https://fmi.se/det-har-ar-fmi/statistik/ [hämtad 2020-04-06]

Fastighetsmäklarinspektionen. (2019). Tillsynsmetoder. https://fmi.se/anmalan-

tillsyn/tillsynsmetoder/ [hämtad 2020-03-28]

Fastighetsmäklarinspektionen. (2020). Vad gäller vid förmedling?. https://fmi.se/vad-galler-vid-

formedling/ [hämtad 2020-03-20]

Finans Danmark. (2020). Boligstatistik.

https://rkr.statbank.dk/statbank5a/SelectVarVal/saveselections.asp [hämtad 2020-04-12]

Hemnet. (2018). Tuffare bankkrav bakom trögare bostadsmarknad.

https://www.hemnet.se/artiklar/bostadsmarknaden/2018/05/30/tuffare-bankkrav-bakom-trogare-

bostadsmarknad [hämtad 2020-04-16]

Klagenævnet for Ejendomsformidling. (?). Vedtægter.

https://www.ejendomsmaeglernaevnet.dk/2013-01-23-07-48-45 [hämtad 2020-04-12]

Mäklarsamfundet. (2020). Budgivning. https://www.maklarsamfundet.se/konsument/budgivning [hämtad 2020-03-20]

Mäklarsamfundet. (2019). Dolda bud igen – riskabelt men varken nytt eller olagligt.

https://www.maklarsamfundet.se/nyheter/dolda-bud-igen-riskabelt-men-varken-nytt-eller-olagligt [hämtad 2020- 03-20]

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. (?). Om klagebehandlingen.

https://eiendomsmeglingsnemnda.no/om-klagebehandlingen/hvem-kan-klage [hämtad 2020-03-

29]

Lagar

BEK nr 321 af 29/03/2007. Budbekendtgørelsen

FOR-2007-11-23-1318. Forskrift om eiendomsmegling.

LBK nr 1123 af 22/09/2015. Bekendtgørelse af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

LOV-1918-05-31-4. Avtaleloven. SFS 2011:666. Fastighetsmäklarlag.

SFS 1970:994. Jordabalk. SFS 1915:218. Avtalslag.

SOU 2008:06. Utländska förhållanden.

Artiklar

Hellekant, Johan. 2019. Mäklare vill stävja fusk – inför krav på bank-id. Svenska Dagbladet.

https://www.svd.se/maklare-vill-stavja-fusk--infor-krav-pa-bank-id (Hämtad 2020-04-14).

Mäklarsamfundet. 2019. Fastighetsmäklarna positiva till bindande bud. Mäklarsamfundet.

https://www.maklarsamfundet.se/nyheter/fastighetsmaklarna-positiva-till-bindande-bud

(Hämtad 2020-02-14).

Persson Öste, Susanna. 2019. Villaägare säger nej till bindande bud. Svenska Dagbladet.

https://www.svd.se/villaagare-sager-nej-till-bindande-bud

(Hämtad 2020-04-14).

Tuvhag, Emmylou. 2017. Utred effekterna av bindande bud på bostäder. Svenska Dagbladet.

https://www.svd.se/utred-effekterna-av-bindande-bud-pa-bostader (Hämtad 2020-04-14).

Rapporter

FMI. (2020). Främsta orsaker för anmälan 2014–2019. 2020. https://fmi.se/media/faqjff1u/tio-

fr%C3%A4msta-orsaker-f%C3%B6r-anm%C3%A4lan-2014-2019.pdf [Hämtad 2020-04-06]

Klagenævnet for Ejendomsformidling. Statistik 2019.

https://www.ejendomsmaeglernaevnet.dk/images/kendelser/Klagen%C3%A6vnsstatistik/2019/St

atistik_2019.pdf [Hämtad 2020-04-12]

Klagenævnet for Ejendomsformidling. Årsrapport 2018.

https://www.ejendomsmaeglernaevnet.dk/images/kendelser/Klagen%C3%A6vnsstatistik/%C3%8

5rsrapport/2018/%C3%85rsrapport_2018_xx.pdf [Hämtad 2020-04-12]

Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Årsrapport for 2019 for

Villaägarna. Enkätresultat budgivning. https://www.villaagarna.se/globalassets/dokument/budgivning_enkatresultat_191031.pdf [Hämtad 2020-04-14] Rättsfall NJA 2016 s. 39 Intervjuer

Daniel Fischier, Svensk Fastighetsförmedling, intervju 2020-04-06. Eva Marie Hansen, Finanstillsynet, intervju 2020-04-02.

Hans Lind, Kungliga Tekniska Högskolan, intervju 2020-04-26. Jennie Ekekrantz, Fastighetsmäklarinspektionen, intervju 2020-04-21. Robert Willman Borvik, SkandiaMäklarna, intervju 2020-04-20.

Bilagor