EXAMENSARBETE
FASTIGHETSUTVECKLING MED FASTIGHETSFÖRMEDLING FASTIGHETSFÖRMEDLING
GRUNDNIVÅ, 15 HP STOCKHOLM, SVERIGE 2020
Skulle bindande bud dämpa skenande
budgivningar vid bostadsköp?
- En komparativ studie gällande bindande bud mellan
Sverige, Norge och Danmark
Sofia Andersson & Matilda Berlin
KTH
Bachelor of Science thesis
Title: Could binding bids dampen the escalated bid process on the realty market?
Authors: Sofia Andersson & Matilda Berlin
Department: Real Estate and Construction Management Bachelor Thesis number: TRITA-ABE-MBT-20468 Archive number:
Supervisor: Rickard Engström Keywords: Bidding, bindning bid
Abstract
Throughout the years, the Swedish housing market has been a central topic for discussions. Over inflated biddings and a lack of regulating law regarding the bidding process has resulted in questions regarding the process correctness and has created a distrust towards the Swedish real estate brokers. The lack of regulations which makes it possible for a bidder to participate in more than one bidding at the same time without any intention of actually buying, might have a contributing effect to making the real estate market look hotter than it in reality is. One solution to the problem could be to implement binding bids. Whether or not that is a possibility is the foundation for this thesis. A comparison between the Swedish, Norwegian and Danish law has been made to examine this.
A qualitative method has been used where the primary data has been collected through interviews with respondents from the regulators, trade organizations and active practitioners. Together with secondary data including articles published in media has shown a divided opinion regarding the problem. A conclusion has been drawn that an implementation of the Norwegian model will have a dampening and sound effect on the Swedish real estate market. The authors of this thesis are in a disagreement on the time frame of the implementation. Due to the long process of changing the law a first desirable step would be the implementation of ID-control when placing a bid. This could contribute to a more serious and secure climate for both sellers and buyers.
Acknowledgement
This bachelor’s thesis is composed during the spring of 2020 as the ending course of the Bachelor's Programme in Property Development and Agency at the Royal Institute of Technology in Stockholm. It is written with focus on real estate intermediation as a final preparation to our feature careers as brokers. The question at hand, regarding whether or not to establish binding bids, arose from a lecture given by Gunilla Paulsson, director and chief of Fastighetsmäklarinspektionen (inspection of realty brokers). The law regarding bidding has a great effect on the result in the mediation of a residence and when it comes to the neighboring countries Sweden, Norway and Denmark the differences are significant. It will be quite interesting to see whether or not in the future, if changes will be made to the Swedish law.
Hereby we would like to express our sincerest thanks to the respondents who took their time to assist us in this thesis despite the circumstances brought by Covid-19. Great thanks to Daniel Fischier, Robert Willman Borvik, Hans Lind, Jennie Ekekrantz, Eva Marie Hansen, och Ulla Langer for your helpful participation.
We would also like to thank our mentor, Rickard Engström, who has provided us with valuable guidance throughout the whole process.
Stockholm den 8 juni
Sofia Andersson Matilda Berlin
Examensarbete
Titel: Skulle bindande bud dämpa skenande budgivningar vid bostadsköp?
Författare: Sofia Andersson & Matilda Berlin Institution: Fastigheter och byggande
Examensarbete Kandidatnivå nummer: Arkiv nummer:
Handledare: Rickard Engström
Nyckelord: Budgivning, bindande bud, bostadsköp
Sammanfattning
I Sverige är bostadsmarknaden ett centralt och återkommande samtalsämne i såväl folkmun som media. Hetsiga budgivningar och en oreglerad lagstiftning har medfört att parterna ifrågasatt huruvida processen varit korrekt, och vidare skapat misstro mot hela fastighetsmäklarbranschen. Avsaknaden av strikt lagreglering, mer specifikt bindande bud, kan ha en bidragande effekt till att bostadsmarknaden ser hetare ut än vad den är. Detta då spekulanter kan delta i flertalet budgivningar samtidigt utan intentionen att faktiskt genomföra ett köp. En tänkbar förändring för ett mer hållbart klimat på bostadsmarknaden är därför att införa bindande bud. En utredning kring huruvida detta är applicerbart har legat som grund för denna uppsats.
För att undersöka detta har en komparation gjorts mellan det svenska systemet och våra grannländer Norge och Danmark som har andra utgångspunkter där budgivningsprocesserna lyder under betydligt striktare lagrum.
En kvalitativ metod har använts där primärdata har insamlats genom intervjuer med representanter från såväl tillsynsmyndigheter, branschorganisationer samt praktiker aktiva i branschen. Detta tillsammans med sekundärdata från bland annat mediala artiklar har påvisat en rådande meningsskiljaktighet huruvida det finns en önskan om att införa bindande bud i Sverige. Ett sammanslaget resultat visar på att ett införande av en modell likt den norska skulle ha en svalkande och hälsosam effekt på bostadsmarknaden. Författarna är dock oeniga om inom vilken tidsram ett införande skulle ske då justeringen av lagen skulle vara tidskrävande. Önskvärt skulle därför, som ett första steg, vara att i närtid införa obligatorisk Id-kontroll av samtliga budgivare. Detta för att skapa ett seriösare och säkrare klimat för såväl köpare som säljare.
Förord
Detta kandidatexamensarbete är skrivet under våren 2020 och är den avslutande kursen inom Kandidatprogrammet Fastighetsutveckling med Fastighetsförmedling vid Kungliga Tekniska Högskolan. Arbetet är skrivet inom inriktningen fastighetsförmedling som en sista förberedelse inför det framtida arbetet som fastighetsmäklare. Frågeställningen gällande bindande bud uppkom som en idé då Gunilla Paulsson, chef och direktör för Fastighetsmäklarinspektionen, var och föreläste för klassen på KTH. Regleringen kring budgivningsprocesserna är en stor del av ett bostadsköp och mellan grannländerna Sverige, Norge och Danmark skiljer sig lagen markant. Det ska i framtiden bli spännande och se om en eventuell lagförändring genomförs i Sverige.
Härmed vill vi passa på att tacka de respondenter som trots omständigheterna med Covid-19 tagit sig tiden till att svara på våra intervjufrågor. Stort tack till Daniel Fischier, Robert Willman Borvik,
Hans Lind, Jennie Ekekrantz, Eva Marie Hansen, och Ulla Langer. Ert deltagande har varit av stort
betydande för denna kandidatuppsats.
Vi vill även passa på att tacka vår handledare, Rickard Engström, för tydlig och värdefull handledning under arbetets gång.
Stockholm den 8 juni Sofia Andersson Matilda Berlin
Innehållsförteckning
1. Inledning 1
1.1 Bakgrund 1
1.2 Syfte och Frågeställning 1
1.3 Avgränsningar 2 1.4 Disposition 2 2. Metod 3 2.1 Val av metod 3 2.2 Datainsamling 3 2.2.1 Val av respondenter 3 3. Utgångspunkt 5 3.1 Tidigare studier 5 3.1.1 Budgivning 5 3.1.2 Time on Market 5 3.2 Komparation av länderna 6 3.2.1 Lagstiftning 6 3.2.1.1 Sverige 6 3.2.1.2 Norge 6 3.2.1.3 Danmark 7 3.2.2 Mäklarens roll 7 3.2.2.1 Sverige 7 3.2.2.2 Norge 7 3.2.2.3 Danmark 7 3.2.3 Budgivningsprocessen 8 3.2.3.1 Sverige 8 3.2.3.2 Norge 9 3.2.3.3 Danmark 11 4. Vår undersökning 13
4.1 Hur ser marknaden ut? 13
4.1.1 Den svenska marknaden 13
4.1.2 Praktikers bild av marknaden 14
4.2 Allmänhetens perspektiv 15
4.3.1 Tillsyn 16 4.3.1.1 Sverige 16 4.3.1.2 Norge 17 4.3.1.3 Danmark 17 4.3.2 Påföljder 17 4.3.2.1 Sverige 17 4.3.2.2 Norge 18 4.3.2.3 Danmark 18 4.3.3 Antal anmälningar 18 4.3.3.1 Sverige 18 4.3.3.2 Norge 19 4.3.3.3 Danmark 20 4.4 Time on Market 20 5. Diskussion/Analys 22
5.1 Jämförelse mellan Sverige, Norge och Danmark 22
5.1.1 Överblick 22
5.1.2 Lagstiftning 23
5.1.3 Mäklarens roll 23
5.1.4 Budgivningsprocessen 23
5.1.5 Marknadspåverkan 24
5.2 Vad talar för ett införande av bindande bud på den svenska marknaden? 24 5.3 Vad talar emot ett införande av bindande bud på den svenska marknaden? 25
5.4 De Lege Ferenda 26
6. Slutsats 29
Referenser 30
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Skulle bindande bud dämpa den hets och de potentiellt irrationella beslut som uppstår vid fastighetsaffärer? För alla inblandade parter, det vill säga köparen, säljaren och mäklaren, är slutpriset väldigt relevant och intressant vid en bostadsaffär. Köparen och säljaren har däremot olika intressen vad gäller slutpriset och affär blir till om de lyckas komma överens. Idag föreligger öppen budgivning på den svenska bostadsmarknaden, budgivare kan komma och gå som de vill och säljaren styr hela processen. I grannländerna Norge och Danmark är reglerna kring budgivning tydligare och där förekommer bindande bud. Skulle bindande bud vara ett alternativ till dagens reglering i Sverige? Några, genom arbetet, viktiga nyckelord är trygghet, transparens och seriositet, frågan är om budgivningsprocessen ur dessa perspektiv förbättras eller försämras genom ett införande av bindande bud.
Baserat på artiklar i media kan utläsas att det i dagens Sverige föreligger en misstro mot den svenska mäklarbranschen. Det råder en rädsla för fejkade bud och upptrissade bostadspriser. Baserat på antal anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen kan det vidare utläsas att såväl säljare, spekulanter och köpare uttrycker en missnöjdhet med budgivningsprocessen. I Sverige är denna process till skillnad från grannländerna Norge och Danmark i princip lagmässigt oreglerad och utgår mer och mer från praxis som uppkommer till följd av anmälningar till tillsynsmyndigheter.
I Norge och Danmark är regleringen kring budgivning betydligt mer specificerad. I båda länderna föreligger som nämnt bindande bud, vilket innebär att alla budgivare under budets giltighetstid är juridiskt bunden till bostadsköp, om än på olika sätt. Lagarna och reglerna kring budgivningen är mellan länderna, Norge och Danmark, olika. I Norge lämnas buden med valfri acceptfrist från budgivaren och i Danmark lämnas buden i slutna kuvert och blir inte bundna förrän budöppning genomförs. Hur de olika systemen fungerar kommer vidare tas upp i uppsatsen, inkluderat styrkor och brister med dem.
1.2 Syfte och Frågeställning
Syftet med denna komparativa studie är att utreda de olika regelverk, lagrum och praxis som föreligger budgivningen vid bostadsförmedling i de tre grannländerna Sverige, Norge och Danmark. Vidare ska utredas hur de svenska spekulanterna och mäklarna ställer sig till ett eventuellt införande av bindande bud samt hur detta skulle påverka bostadsmarknaden i landet utifrån aspekter så som "time on market" och rörlighet.
Frågeställningarna som denna kandidatuppsats syftar till att besvara är följande: - Hur ser budgivningsprocesserna ut i Sverige, Norge och Danmark? - Vilka likheter och skillnader ser vi mellan länderna?
1.3 Avgränsningar
Uppsatsen kommer begränsas geografiskt till enbart Skandinaviens, det vill säga Sverige, Norge och Danmarks, budgivningssystem tas upp och diskuteras. De lagrum som tas upp kommer vara gällande lag, därmed kommer inte tidigare versioner av lagtext tas hänsyn till. Vidare gällande lagrum kommer enbart de paragrafer som har direkt koppling till arbetet refereras. Det kommer föreligga fokus på bostadsmarknaden i sin helhet, således kommer spekulant, budgivare, köpare, säljare samt fastighetsmäklare ha central roll i arbetet. Detta på grund av att bindande bud påverkar bostadsmarknaden i sin helhet samt alla berörda parter därtill. Gällande "time on market" har valts att tidsmässigt begränsas mellan 2016-2019.
1.4 Disposition
Arbetet är indelat i sex olika avsnitt enligt följande. Inledelsevis presenteras arbetets bakgrund, frågeställningar och avgränsningar. Vidare kommer metodavsnittet för arbetet, där på vilket sätt insamling av data skett samt vilka respondenter som deltagit i uppsatsen i form av mejlintervjuer. Sedan kommer en teoridel, där syfte är att presentera tidigare studier samt framställa fakta kring de olika ländernas budgivningssystem i stort. Därefter kommer en empiridel som beskriver hur marknaden ser ut idag utifrån ett antal aspekter samt hur praktiker och spekulanter ser på marknaden. Härefter kommer en diskussionsdel, där resultatet av uppsatsen och bindande bud diskuteras samt förslag på förändring ur ett hållbarhetsperspektiv ges. Slutligen kommer slutsatsen.
2. Metod
2.1 Val av metod
Detta arbete baseras på en kvalitativ metod. Då utgångsläget var induktivt har den kvalitativa metoden legat till grund för att skapa en djupare förståelse kring ämnet. (Hedin, 1996) För att uppfylla och besvara aspekten kring det rådande marknadsläget utfördes ett antal semistrukturerade intervjuer med öppna frågor. Fördelarna med öppna frågor blir respondenternas möjligheter till egenkomponerade svar samt möjligheten att lyfta egna åsikter och känslor. (Hansagi & Allebeck, 1994)
2.2 Datainsamling
Den insamlade datan har kommit från primära och sekundära källor. Primärdatan kommer från de intervjuer som genomförts. På grund av utbrottet av Covid-19 har samtliga intervjuer utförts på distans, mer specifikt via e-post. Dessvärre uppstod stora problem med återkoppling på grund av den rådande situationen. Danmark har under tiden som arbetet skrivits varit nedstängt och därav inte varit kontaktbara, samtidigt som Norges tillsynsmyndighet uppger i svar att de har mycket att göra och därav avböjer samtliga intervjuer.
De semistrukturerade intervjuerna användes för att fördjupa kunskaperna inom ämnesområdet och för att undvika missförstånd. Dessa skickades via mejl ut till två kategorier: tillsynsmyndigheterna för de tre länderna samt till praktiker som representanter för de faktiska marknaderna. De till tillsynsmyndigheterna uppfördes på engelska för att undvika språkförbistringar.
Sekundärdatan för arbetet är hämtad från lagtext från följande lagrum, Fastighetsmäklarlagen, Avtaleloven, Forbrukerinformasjon om budgivning och Budbekendtgørelsen. Även litteratur såsom Fastighetsmäklarlagen - En kommentar skriven av Magnus Melin och Hans Linds rapport
Transparenta och effektiva försäljningsmetoder för småhus och bostadsrätter. Utöver detta har
bland annat SOU 2008:6 legat till grund för arbetet tillsammans med relevanta hemsidor.
2.2.1 Val av respondenter
För att kunna jämföra de tre länderna kontaktades tillsynsmyndigheterna och/eller branschorganisationerna (i vissa fall är det samma organisation), det vill säga
Fastighetsmäklarinspektionen, Finanstilsynet (som vidare också hänvisade till
Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester) samt Dansk Ejendomsæglernesforening.
För att få en tydlig bild av praktikers syn kontaktades mäklare aktiva på de tre marknaderna samt VD:arna för de tre största (sett till antalet anställda fastighetsmäklare) mäklarfirmorna i Sverige. Enligt maklarofferter.se var dessa Fastighetsbyrån, Svensk Fastighetsförmedling samt
Länsförsäkringar Fastighetsförmedling.
Vidare kontaktades Hans Lind, professor på KTH, för en djupare förståelse kring hur en förändrad “Time on market” (se punkt 3.1.2) skulle påverka bostadsmarknaden.
De slutligen intervjuade respondenterna blev följande:
Daniel Fischier, Svensk Fastighetsförmedling
Som nämnt ovan kontaktades VD:arna för de tre största mäklarfirmorna i Sverige. Liza Nyberg, VD på Svensk Fastighetsförmedling, bad Daniel att svara i hennes ställe. Han skriver själv “Min roll är idag affärsutvecklare, men jag har gedigen bakgrund som fastighetsmäklare, delägare och försäljningschef inom branschen sedan 2006.”
Robert Willman Borvik, SkandiaMäklarna
Robert har tidigare varit bosatt och arbetat som mäklare i Norge men är i dagsläget aktiv fastighetsmäklare i Sverige. Således har han insikt och erfarenhet av de båda systemen.
Hans Lind, Kungliga Tekniska Högskolan
Under 2016 gick Hans i pension från sin roll som professor i fastighetsekonomi vid KTH. Med mer än fyra decenniers erfarenhet av bostads- och byggnadsfrågor och ett fokusområde kring bostadsmarknaden är hans kunskaper gedigna på arbetets område.
Jennie Ekekrantz, Fastighetsmäklarinspektionen
Jennie är anställd som jurist på Fastighetsmäklarinspektionen, den svenska tillsynsmyndigheten för fastighetsmäklare. Vid kontakt med FMI för intervju, var det hon som svarade.
Eva Marie Hansen, Finanstillsynet
Finanstilsynet är den oberoende myndighet som på uppdrag av det norska styret ansvarar för
övervakningen av den finansiella marknaden, däribland de norska fastighetsmäklarna. Vid sökt kontakt för intervju var det Eva Marie Hansen, senior advisor, som svarade.
Ulla Langer, Klagenævnet for Ejendomsformidling
Som tidigare nämnt uppstod det problem med att få kontakt med representanter för det danska systemet. Den enda återkopplingen kom från Klagenævnet for Ejendomsformidling, myndigheten som behandlar samtliga klagomål gällande mäklare, mäklarverksamheter och liknande.
3. Utgångspunkt
3.1 Tidigare studier
3.1.1 Budgivning
När det kommer till tidigare undersökningar gällande bindande bud vid bostadsförmedling, budgivningsprocessen samt jämförelse av Skandinaviens länder är antalet som behandlar alla tre perspektiv fåtaliga. Under arbetets gång har tre undersökningar som tidigare författats påträffats och den här uppsatsen kommer vidare att referera till dessa.
Inför införandet av 2011 års Fastighetsmäklarlag författade Maria Carlund och Björn Backhouse (2010) examensarbetet Den oreglerade budgivningen - fortsatt upphov till komplikationer med nya
lagförslaget kring den oreglerade budgivningen vi har i Sverige. Medan fokus låg på att undersöka,
det dåvarande, lagförslagets påverkan på budgivningens roll och konsumenternas situation i framtiden, undersöktes också Norges, Finlands och Danmarks processer för att se vilket som verkar fungera bäst utifrån konsumenternas synvinkel. De kom där fram till att Norges lagstadgade reglering skulle vara applicerbar i Sverige och även göra det mer fördelaktigt för konsumenterna. De ifrågasätter dock applicerbarheten utifrån den svenska traditionen av spekulanternas möjlighet att överbjuda och anföra dolda bud, något som skulle bli ogenomförbart.
Mer aktuellt skrev Isabelle Forsberg och Fanny Edlund Asfour (2017) ett examensarbete med titeln
Bindande bud vid bostadsköp. Efter att ha jämfört Sverige med Norge lyfter de både fördelarna och
nackdelarna med införandet av bindande bud på den svenska marknaden och menar att införandet skulle påverka hela branschen och ta lång tid att genomföra. Det skulle dock leda till mer transparens, eliminera risken för falska bud samt göra processen långsammare, och således vara “sund på sikt”.
Johanna Svahn och Malin Wallin (2017) utförde en studie med rättsdogmatisk metod vid namnet
Budgivning vid fastighetsöverlåtelse - En jämförelse mellan Sverige, Norge och Danmark. Efter
behandling av såväl lagtext, praxis samt doktrin från de tre benämnda länderna kom de fram till att samtlig lagstiftning besitter såväl styrkor som brister. Författarna menar på att den svenska lagen särskiljer sig genom såväl enkelhet som trygghet, vilket skulle utökas ytterligare genom krav på identifikation av budgivare.
3.1.2 Time on Market
Vidare har masteruppsatsen Time on market - En studie om en ny indikator på bostadsmarknaden författad av Nizar Mabrouk och Lukian Soumi (2019) uppmärksammats. I denna definierar och diskuterar de “time on market” (hädanefter TOM), vilket är ett värdefullt begrepp för att beskriva bostadsmarknaden. TOM är tiden mellan utannonsering av objektet och genomförd försäljning. När det kommer till relationen mellan TOM och skillnaden mellan försäljningspris och listpris konstaterar de att olika studier visat olika resultat. Författarna påvisar att en bostadsmarknad baserad på överpriser resulterar i ökade försäljningstider, det vill säga en ökad TOM. Vidare har
det påvisats att TOM varit högt för objekt som sålts billigare än satt utgångspris. Meningsskiljaktigheterna ligger i aspekterna huruvida ett objekt med hög TOM riskerar lågt slutpris eller att en hög TOM medför chansen till en utökad budgivning och således högre slutpris. Vidare påverkas TOM av flertalet makroekonomiska effekter såsom arbetslöshet, inflation och ränteläge. Samtliga aspekter som medför en ökad risk ur ett samhällsperspektiv, exempelvis arbetslöshet, medför en ökad TOM och vice versa. Inflation och ränteläge däremot korrelerar negativt vilket innebär att ökande värden medför en sjunkande TOM. (Nizar Mabrouk och Lukian Soumi 2019)
3.2 Komparation av länderna
3.2.1 Lagstiftning
3.2.1.1 Sverige
Överliggande lag gällande fastighetsmäklare återfinns i Fastighetsmäklarlagen (vidare benämnd FML). Denna infördes år 1984 (innan det gällde kungörelsen 1947), revideras under 1995 och omrevideras till gällande lag år 2011. Vidare kompletteras lagrummet enligt 8§ FML med den lagakraftvunnen praxis som går under namnet God Fastighetsmäklarsed, för vilken Fastighetsmäklarinspektionen (vidare benämnd FMI) i sin roll som fastighetsmäklarnas tillsynsmyndighet svarar. Denna praxis är under konstant utveckling och baseras på disciplinnämndens beslut i tillsynsärenden samt domslut vid eventuella överklaganden. (FMI 2019) I Sverige är sedan införandet av 1995 års lag FMI tillsatt som ansvarig tillsynsmyndighet. De ansvarar för att se till att samtliga aktiva mäklare på marknaden är registrerade, de sköter utvecklingen av god fastighetsmäklarsed, ser till att mäklarna sköter sina uppdrag på ett korrekt sätt samt svarar för de disciplinära påföljder som utdelas om mäklaren missköter sig (se punkt 4.3.2.1 för dessa). (FML 28§)
För att få verka aktivt på marknaden krävs registrering och licensiering. För att erhålla detta krävs genomförd utbildning, motsvarande 120 högskolepoäng, samt 10 veckors mäklarpraktik. Mäklaren har sedan som roll att agera opartisk mellanman mellan säljare, spekulanter och slutligen köpare vid en förmedling. Detta innebär i praktiken att mäklaren personligen inte är en juridisk part i själva bostadsförmedlingen. (FMI 2019)
3.2.1.2 Norge
I Norge finns ingen lagstiftning som enbart handlar om hur försäljningsprocessen av bostäder ska gå till utan dessa regler är i stort sett samma som för generella köp. Reglerna om fastighetsköp i Norge regleras främst i Avtaleloven. Denna lag är en generell lag som behandlar alla typer av ingåenden av avtal samt när dessa avtal ska anses vara giltiga och inte. Då lagen är generell finns vissa riktlinjer och rekommendationer från konsumentmyndigheter och organisationer för att komplettera lagstiftningen. Dessa kompletteringar kallas Forbrukerinformasjon om budgivning och behandlar hur budgivningsprocessen ska gå till samt de rättigheter och skyldigheter man har som konsument.
3.2.1.3 Danmark
I Danmark finns en specifik lagstiftning, Budbekendtgørelsen, som behandlar reglerna vid försäljning av bostad. Lagen innehåller information om huruvida man som säljare ska bära sig åt när man vill sälja sitt boende samt regler för hur den mäklare som säljaren anlitar ska arbeta. Budbekendgørelsen träder i kraft då det finns flera spekulanter av ett försäljningsobjekt och minst två av dessa lägger ett bud.
3.2.2 Mäklarens roll
3.2.2.1 Sverige
Enligt FML anlitas mäklaren av säljaren eller köparen (dock oftast av säljaren) genom ett så kallat uppdragsavtal (FML 9§). Det innebär dock inte att denne enbart ska jobba för säljaren, utan har i sin roll som opartisk mellanman en skyldighet att verka för både säljaren och köparens intresse i samtliga fall. Däremot förekommer undantaget att mäklaren i samtliga affärer har rätt att verka för ett så högt försäljningspris som möjligt, dock inom ramen för god fastighetsmäklarsed (8§). Skulle en oenighet uppstå mellan förmedlingens parter innan förmedlingsuppdraget är avslutat har mäklaren en skyldighet i att undersöka huruvida denne kan hjälpa parterna att komma överens. Är uppdraget däremot avslutat har mäklaren ingen skyldighet att engagera sig utan bör huvudsakligen beskriva gällande lag för situationen alternativt hänvisa till annan juridisk rådgivning. (FMI 2019) 3.2.2.2 Norge
För att få arbeta som mäklare i Norge krävs att mäklaren, likställt med registreringen i Sverige, innehar ett eiendomsmeglerbrev som ger denne tillstånd att förmedla bostäder. Mäklaren i Norge ska agera mellanman mellan köparen och säljaren i samband med fastighetsöverlåtelse. Vidare ska både köparens och säljarens intresse tas hänsyn till och mäklaren ska agera utifrån god fastighetsmäklarsed. För varje förmedlingsuppdrag ska det finnas enbart en ansvarig mäklare, som visserligen kan ta hjälp av en medhjälpare. Medhjälparen ska ha viss kompetens samt får enbart göra enkla men betydelsefulla uppgifter och uppgifter som följer tydliga rutiner. Mäklaren ska till båda parter tillhandahålla råd och upplysningar som kan vara av relevans för affärens genomförande. Till köparen ska vissa uppgifter upplysas skriftligt innan dess att avtalet sluts, exempel på dessa uppgifter är storlek på byggnad och mark, ålder, ägarförhållanden och konstruktion. Om avtalet om köp är muntligt, väger mäklarens ord väldigt tungt om affären gått genom denne, dock rekommenderas att avtal alltid sluts skriftligen för att undvika problem. Om det av köparen och säljaren inte önskas annat, är säljarens mäklare skyldig att upprätta ett skriftligt överlåtelseavtal innehållandes alla nödvändiga villkor för affären. Precis som i Sverige föreligger närståendebegreppets motsvarighet i Norge med regler om att mäklaren varken får förmedla till eller från någon som anses vara närstående ur den personliga eller ekonomiska aspekten (SOU 2008:6).
3.2.2.3 Danmark
Mäklarens ansvar är enligt 9 § Budbekendgørelsen att budrundan ska genomföras på ett sätt som är detsamma för alla spekulanter. Mäklaren ska upprätthålla anbudsblanketter av likartad form till alla potentiella budgivare. Det är viktigt att mäklaren undanhåller all information om såväl buden som budgivarna till säljaren under tiden budrundan pågår, enligt 8 § Budbekendgørelsen. Mäklaren
i Danmark finns som en hjälpande hand för säljaren under hela processen och ska ha kunskap om aktuella trender på bostadsmarknaden (Aarhus mægler). När uppdragsavtal har ingåtts mellan säljaren och mäklaren, ska bostaden värderas. Efter värderingen som baseras på byggnadens tillstånd, ålder, belägenhet samt marknadsförhållanden, ska mäklaren tillsammans med säljaren prissätta bostaden med ett kontantpris som den läggs ut för. Att sätta ett kontantpris innebär den summa en köpare kan köpa bostaden till utan att överta några lån. När objektet senare läggs ut till försäljning ansvarar mäklaren för att uppgifterna i annonsen är sanningsenliga, samt att all för spekulanterna intressant information finns med. Exempel på vad som anses som intressant information är läge, storlek, ålder, egendomstyp och standardlån, det vill säga teknisk, juridisk samt ekonomisk information.
Mäklaren ska inte agera opartisk mellanman i Danmark, då landet anser att det är omöjligt för mäklaren att företräda båda parterna. Det står i lagen att mäklaren är skyldig att till köparen ge råd om att ta kontakt med egen rådgivare, oftast bankman eller advokat, som kan företräda denne. Mäklaren ska och får enbart företräda säljaren men ska fortfarande verka med omsorg och professionell integritet för båda parter. Mäklaren ska trots detta agera med god fastighetsmäklarsed och i lagen står att både köpare och säljare ska ges de upplysningar som kan vara av relevans för köpet. Exempel på upplysningar är riskerna kring dolda fel, samt avsaknaden av byggnadsteknisk rapport. Finns en sådan rapport, som framkommer om säljaren valt att göra en besiktning, behöver inte mäklaren råda köparen att göra en besiktning. Mäklaren ska vidare ge köparen en boendekostnadskalkyl. Köparen ska i objektsbeskrivningen upplysas om vilken provision mäklaren tar, samt om eventuell rabatt utgår. (SOU 2008:6)
3.2.3 Budgivningsprocessen
3.2.3.1 Sverige
I Sverige är avsaknaden av lagstadgade regler för själva budgivningsprocessen vid en fastighetsförmedling påtaglig, något som Mäklarsamfundet konstaterar. Vidare staterar de att det inte heller finns någon specificerad branschpraxis på denna punkt. Istället är det säljaren som, i samråd med mäklaren, sätter upp ramarna för budgivningsprocessen. Vidare innebär avsaknaden av lag att säljaren när som helst, även under pågående budgivning, kan välja att ändra dessa ramar alternativt avsluta processen med eller utan försäljning. Säljaren är således aldrig tvungen att sälja, utan besitter helt rätten att fatta ett försäljningsbeslut samt att själv välja vem denne vill sälja till, vilket inte alltid är till högstbjudande. (Mäklarsamfundet 2020)
Magnus Melin skriver i Fastighetsmäklarlagen - En kommentar att förmedlingsobjektets spekulanter enligt FML besitter rätten att veta hur det ursprungligen är tänkt att budgivningen ska fortgå samt att mäklaren i möjlig mån ska hålla potentiella köpare uppdaterade om säljaren skulle förändra budgivningens förlopp. Rent lagmässigt tar dock mäklarens upplysnings- och informationsplikt gentemot spekulanterna slut vid konstaterandet av huruvida de får köpa objektet eller inte. (Melin 2017, 66)
På samma sätt som säljaren aldrig är tvungen att sälja bostaden är en potentiell köpare aldrig tvungen att köpa. Med det sagt kan konstateras att i Sverige är varken säljare eller köpare bundna
vid löfte om köp eller försäljning, vare sig muntligt eller skriftligt, när det kommer till bostäder. En fastighetsförmedling vinner först laga kraft när köpekontraktet är undertecknat av samtliga parter och potentiella villkor och klausuler förfallit. (Melin 2017, 66) Däremot skulle en aktiv budgivare få ett skadestånd riktat mot sig om denne exempelvis påvisas ha fejkat ett bud och aktivt verkat för ett högre slutpris. (NJA 2016 s. 39)
Trots avsaknaden av konkret reglering kring budgivningen, kan processen klassificeras under två huvudmodeller; öppen samt sluten. En öppen budgivning är den som de flesta svenskar tänker på när de tänker på en budgivning i samband med bostadsköp. Det vill säga att inkomna bud publiceras och kommuniceras för allmänheten och lämnar utrymme för andra spekulanter att buda över om så önskas (Mäklarsamfundet 2020). Dessa bud ska enligt 20§ FML noteras av mäklaren i en så kallad anbudsförteckning där kontaktuppgifter till budgivaren, tidpunkt för angett bud, budets belopp angett i SEK samt specifika erbjudanden eller villkor (exempelvis krav kring tillträde) ska antecknas. Denna överlämnas sedan till parterna vid tillträdet. Notera dock att det inte föreligger krav på att utvisa lagda villkor för köparen.
Vidare är mäklaren skyldig att framföra samtliga bud till säljaren. (Mäklarsamfundet 2020) Under en budgivning kan även så kallade dolda bud inkomma, vilket är bud villkorade med att det inte ska publiceras för övriga spekulanter, det vill säga hållas dolt. En säljare kan i en sådan situation välja att acceptera budet, förkasta det eller meddela mäklaren att det ska kommuniceras till andra spekulanter (i vilket fall det vanligtvis förfaller). (Mäklarsamfundet 2019)
I en sluten budgivning, vilken är betydligt mer ovanlig när det kommer till förmedling av privatbostad, anförs istället samtliga bud skriftligen och anonymt till säljaren som vid en utsatt tidpunkt öppnar dessa och väljer hur denne vill agera. Notera dock att de anlagda buden fortfarande inte är bundna för budgivaren, utan först träder i laga kraft när köpekontraktet är påskrivet av såväl köpare som säljare. Detta i enlighet med såväl Jordabalken som Bostadsrättslagen. (Melin 2017, 68-70) Forsberg och Edlund (2017) menar på att formkravet om skriftligt avtal är ett hinder mot införandet av bindande bud i Sverige. För att införa bindande bud krävs då en omfattande lagförändring med en process på 3-5 år. Ett alternativ till att i dagsläget förenkla processen är att införa digitala underskrifter, likt de som godkänts för exempelvis förhandsavtal.
3.2.3.2 Norge
Innan budgivaren lägger första budet på fastigheten rekommenderas denne att undersöka fastigheten samt ta reda på relevant information om denna.
Enligt Avtaleloven 3§ kan bud lämnas både muntligt och skriftligt. Om budet lämnas muntligt ska det omedelbart accepteras. Rekommendationerna från konsumentmyndigheterna menar istället att alla bud bör lämnas skriftligen till mäklaren, som sedan vidarebefordrar dem till säljaren. Budet anses vara skriftligt när det överlämnas på papper, digitalt via SMS eller e-post. För att budet ska vidarebefordras krävs att mäklaren identifierar budgivaren, samt får denne att signera. Signering kan antingen göras med fysisk signering på papper eller med e-signering via det norska substitutet till BankID.
För att ett bud ska vara giltigt ska det innehålla följande: - Fastighetens adress
- Budets storlek
- Kontaktuppgifter till budgivaren - Finansieringsplan
- Acceptfrist - Tillträdesdatum - Eventuella villkor
Acceptfrist motsvarar den tid som det lagda budet är bindande, det innebär att om säljaren accepterar ett bud inom acceptfristen föreligger bundet köp. Budgivaren bestämmer hur länge budet ska vara bundet, det vill säga längden på acceptfristen. Om budgivare lämnar sådant bud med tidsfrist kortare än till klockan 12.00 nästkommande arbetsdag ska mäklaren inte framföra detta bud till säljaren. Detsamma gäller om budet inkommit med acceptfrist kortare än 24 timmar efter sista annonserade visningen. Budgivarna bör undvika att lämna ett bud med kortare acceptfrist än att mäklaren hinner underrätta säljaren, övriga budgivare samt spekulanter om budet samt dess villkor. Dessa tre villkor gäller också vid de fall där tid för godkännande av budet inte lämnas. Mäklaren kan vid för kort lämnad acceptfrist rådge budgivaren att lämna en längre acceptfrist på budet. (Forbrukerinformasjon om budgivning) När budet skickas via brev, ska enligt 2 § Avtaleloven acceptfristen räknas från det datum som brevet dateras. Fortsatt enligt 3 § är det en förutsättning för budets giltighet att acceptfristen fortfarande inte gått ut när brevet når säljaren, förutsatt att det inte försenats.
Vid överlämnandet av budet till säljaren kommer mäklaren berätta sin syn av budet. Största delen av mäklarens kommunikation med budgivare och övriga spekulanter ska ske skriftligen. Mäklaren ska skriftligen meddela budgivaren när denne vidarebefordrat budet till säljaren, skriftligt meddelande ska också ske till övriga spekulanter när nytt bud inkommit samt villkoren som är förenade med det nyinkomna budet.
När affären slutförts, eller att säljaren valt att förkasta samtliga bud och avbryta processen, kan de budgivare som deltagit i budgivningen begära ut en anonymiserad kopia av budgivningslistan. Mäklaren i Norge ska under budgivningen föra journal över de bud som inkommer, i journalen ska namn, telefonnummer och adress framgå på budgivaren, tidpunkt då budet togs emot, storleken på budet, samt om det finns några förbehåll, vilket acceptfrist det är och tidpunkt för avslag eller accept. (SOU 2008:6) När affären slutförts ska budgivningslista snarast ges till både säljare och köpare. Om en budgivare under budgivningsprocessen velat vara anonym och vill förbli detta även efter köpet, ska denne använda sig av en fullmakt. Under budgivningens gång ska mäklaren på begäran av spekulanterna ge ut vilken nivå det aktuella budet ligger på samt vilka villkor som budet belastas av. (Forbrukerinformasjon om budgivning)
Det finns ingen möjlighet för varken säljare eller köpare att ångra eller dra tillbaka ett köp av fastighet. När mäklaren förmedlat ett lagt bud till säljaren blir budet genast bindande och budgivaren förlorar sin rätt att återkalla det enligt 7 § Avtaleloven. Budet är sedan bindande tills dess att acceptperioden har gått ut, säljaren väljer att avvisa budet eller säljaren har valt att sälja
fastigheten till annan budgivare. Föregående gäller oavsett om acceptfristen är över eller inte. Om säljaren accepterat budet under acceptperioden är köpet juridiskt bundet och den vinnande budgivaren är tvungen att köpa fastigheten. Alla spekulanter bör undvika att delta i fler än en budgivningsprocess åt gången, så länge syftet inte är att köpa fler än en fastighet.
Säljaren behöver inte sälja fastigheten till den budgivare som lagt det högsta budet utan säljaren är fri till att välja köpare helt baserat på egna preferenser. Denne kan såväl acceptera som avvisa vilket bud eller vilken budgivare som helst. Däremot kan säljaren, om denne finner ett bud otillräckligt, lämna ett motbud till budgivaren. Motbudet är på samma sätt som det ordinarie budet bindande, vilket innebär att om budgivaren accepterar det föreligger ett bindande köp.
Enligt 8 § Avtaleloven ska motparten uttryckligen ge svar om denne accepterar budet eller inte, detta ska göras oavsett vad parterna kommit överens om innan. Det innebär att trots att säljare och köpare tidigare menat på att “tystnad ska anses som accept” måste accept uttryckligen ges för att det ska anses som köp. Ges inte acceptansen är budgivaren fri från bundet köp.
3.2.3.3 Danmark
Budrundan innebär enligt Budbekendgørelsen den fastställda tidsperiod som spekulanter har möjlighet att lägga ett bud inom. Budet lämnas i form av en anbudsblankett, där följande uppgifter ska finnas enligt 23 §:
- Budets storlek - Budgivarens namn - Adress
- Förvärvsdatum
Anbudsblanketten måste lämnas till mäklarens kontor eller skickas per post till säljaren enligt 16 §, i vissa fall där det finns en rimlig lösning kan anbudsblanketten överlämnas elektroniskt. Det är viktigt att det tydligt framgår på det förseglade kuvertet att det är en anbudsblankett inuti eftersom ingen, inte heller mäklaren, får ta del av buden inom anbudsperioden. På anbudsblanketten ska det tydligt framgå information för budgivaren hur processen från inlämnat bud till avslutad affär går till, samt delge den ekonomiska risk köparen tar genom att lägga ett bud och en uppmaning till köparen att kontakta ekonomisk rådgivare innan bud läggs. (13 §, Budbekendtgørelsen) I anbudsblanketten ska även framgå, enligt 14 §, att bud inte kan villkoras eller på något sätt vara beroende av storleken på andra lagda bud. Om detta av någon budgivare ignoreras och budet trots dessa restriktioner villkoras, måste säljaren avvisa budet.
Det angivna budet på anbudsblanketten är bindande såvida det inte återkallas, avvisas av säljaren eller förfaller. Budgivaren kan återkalla budet under tidsfristen, det vill säga innan dess att budet kommit säljaren till känna. (17 §, Budbekendtgørelsen) Tidsfristen är enligt 15 § en av säljaren och mäklaren överenskommen tid, under vilken budgivarna fortfarande kan återkalla ett lagt bud. Under tidsfristen kan därför budgivningsprocessen liknas med en så kallad “sluten” budgivning. Säljaren får under denna period inte sälja bostaden överhuvudtaget, då syftet med den är att alla intressenter ska ha samma förutsättningar att göra affär. Varje spekulant ska därför få tid på sig att undersöka möjligheterna att köpa bostaden utifrån tekniska, juridiska och ekonomiska frågor. De
bud som kvarstår i budrundan när tidsfristen är över är de bud som blir bundna och därmed de som säljaren kan välja mellan att acceptera eller avvisa (Budbekendtgørelsen).
Mäklaren öppnar alla inkomna bud vid samma tillfälle, när tidsfristen är över. Säljaren kan välja att delta vid öppnandet, om inte ger mäklaren en kopia av budjournalen till säljaren som utformas vid detta tillfälle. I budjournalen ska alla lagda bud publiceras, inklusive dem som återkallats. Det ska enligt 24 § framgå namn och adress på budgivarna, tidpunkten för när budet lagts, budets storlek, förvärvsdatum samt all övrig relevant information. Mäklaren ska efter upprättandet av budjornalen garantera riktigheten i den genom att signera den.
Om det under budrundan enbart inkommit ett bud, är budrundan över och budgivaren är inte längre bunden av sitt bud. Budgivaren kommer således inte påverkas av den summa, som kan betalas till säljaren för att avbryta ett köp som egentligen ska vara juridiskt bundet, enligt 22 §. Vid en enda budgivare, ska istället om intresse finns, förhandling av priset inledas mellan köpare och säljare. (26 §, Budbekendtgørelsen)
Har flera spekulanter lagt bud under budrundan ska säljaren välja vilka bud som ska avvisas och vilket som eventuellt accepteras. Mäklaren ska enligt 27 § omedelbart meddela de budgivare som fått sitt bud avvisat av säljaren samt skicka ut en anonymiserad version av budjournalen. För det bud som däremot accepteras ska mäklaren inom säljarens acceptfrist, 20 §, det vill säga den tid säljaren har på sig att acceptera ett av budgivarnas bud, meddela köparen om säljarens godkännande. Mäklaren ska därefter signera köparens anbudsblankett samt köpeavtalet. Även köparen får vid denna tidpunkt ta del av den anonymiserade budjournalen samt ska få information om möjligheten att dra tillbaka köpet. (28 §, Budbekendtgørelsen) Köparen har möjlighet att i sex arbetsdagar efter att köp ingåtts meddela säljaren skriftligt att köparen ångrar köpet enligt 8 § lov
om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Enligt 11 § samma lag, är återkallelsen
av köpet villkorat med att köparen ska betala en summa om en procent av köpeskillingen till säljaren.
I de fall när budrundan inte avslutas med genomförd affär får säljaren på eget bevåg förhandla med de budgivare som lämnat bud under budrundan. Säljaren kan även välja att påbörja en ny budrunda, då börjas hela processen om med mäklaren. Allt från att avtal mellan säljare och mäklare ska tecknas till att ny tidsfrist ska bestämmas. (30 §, Budbekendtgørelsen)
4. Vår undersökning
4.1 Hur ser marknaden ut?
4.1.1 Den svenska marknaden
Marknaden går i cykler om lugnare och hetsigare utifrån hög- och lågkonjunktur. Den befintliga lagstiftningen fungerar som bäst under de lugnare perioderna då bland annat färre problem gällande budgivningsprocesserna uppstår. Detta då budgivningarna sällan under dessa perioder slutar med slutpriser högt över listpris, alternativt uteblir budgivningarna helt. Problemen uppstår när marknaden är på uppgång, priserna skjuter i höjd och budgivare ger sig in i budgivningar utan att vara helt säkra på sitt köpintresse. Vidare ger avsaknaden av bindande bud en potentiell möjlighet för spekulanter att delta i flertalet budgivningar samtidigt vilket i sin tur medför att marknaden ser hetare ut än den i verkligheten är. (Forsberg och Edlund Asfour 2017)
Hans Lind, professor på KTH, delar i sin rapport Transparenta och effektiva försäljningsmetoder
för småhus och bostadsrätter upp de olika försäljningsmetoderna som tre olika. Metoderna går ut
på att utifrån fyra olika aspekter, såsom transparens, direkta kostnader, rätt köpare samt etik avgöra vilken metod som ter sig bäst vid fastighetsköp. Han menar i rapporten på att eftersom det finns många olika slutskeden och saker som kan hända under budprocessen vid bostadsköp räknas detta som en mindre transparent försäljningsprocess. I tabellen nedan visas resultatet Hans Lind kom fram till i hans rapport. Metod 1, vilken går ut på att den förste budgivare som accepterar utgångspriset och betalar handpenning blir den som får köpa bostaden, är för detta arbete irrelevant och kommer således utelämnas framöver. Irrelevansen grundar sig i att metod 1 inte motsvarar någon av köpprocesserna för bostadsaffärer i vare sig Sverige, Norge eller Danmark. Metod 2 motsvarar “vanlig öppen auktion” och metod 3 motsvarar “sluten auktion i flera steg”. Trots att metoderna inte är direkt översättbara till budgivningsmetoderna som används i Sverige, Norge och Danmark, finns tydliga likheter. Utifrån Linds författande kan konstateras att Metod 2 påminner mest om Sveriges metod och metod 3 om Danmarks, Norge befinner sig någonstans mittemellan. Utifrån tabellen nedan kan utläsas vilken metod som Lind kom fram till var bäst utifrån de fyra aspekterna var.
Tabell 1. Viktiga aspekter vid val av försäljningsmetod
Aspekt Metod 1 Metod 2 Metod 3
Transparens ++ ++ + Direkta transaktionskostnader ++ + ++ Rätt köpare - + + Etiska aspekter + - ++ Prisnivå jämfört med idag -? oförändrat? -?
Alla potentiellt olika utfall som budgivningen och försäljningsprocessen tar kommer att resultera i en förändrad TOM. Hans Lind lyfter i en intervju att det är viktigt att tänka på hur mätningen av TOM görs. En viktig fråga är mellan vilka olika tillfällen i försäljningsprocessen mätningen genomförs och om det är samma tillfällen i Sverige, Norge och Danmark? Han påpekar skillnaden mellan när inspektion och besiktning av fastigheten görs, att det i Sverige kan göras efter budgivningen av köparen medan den i länder med bindande bud rimligen bör göras innan bud lämnas. “Har man bindande bud bör ju rimligen fastigheten kunna inspekteras innan budgivningen och eventuella diskussioner ske innan budgivningen avslutas. Kanske är skillnaden i verkligheten inte så stor…” - Hans Lind. Lind utger sig vidare inte tro att rörligheten på marknaden påverkas av längden på TOM, utan tror att omsättningen kan öka och sjunka om vartannat men i slutändan ha samma effekt på marknaden.
Lind tar upp bindande bud både i intervjun och i rapporten där han framställer ett förslag på hur ett eventuellt införande av bindande bud skulle kunna se ut. Förslaget går ut på att budrundan delas upp i tre delar, där några av de högstbjudande går vidare till andra och slutligen tredje rundan. Mellan rundorna får budgivarna välja om de vill lägga ytterligare bud eller hoppa av budgivningen. Lind är tydlig med att han anser att skadestånd ska utgå för både köparen och säljaren om någon av parterna drar tillbaka köpet i ett för sent skede, det vill säga när köpare och säljare kommit överens om pris.
4.1.2 Praktikers bild av marknaden
Daniel Fischier, affärsutvecklare på Svensk Fastighetsförmedling samt representant för Sverige i detta arbete, anser att det är viktigt att poängtera fördelarna som finns på en marknad som inte har bindande bud. Han menar på att de allra flesta som ingår en budgivning i Sverige tar det på stort allvar och att de flesta lägger ett bud efter att man sett sig själv bo i bostaden. Den främsta fördelen han lyfter med att inte ha bindande bud är att konsumenten i större utsträckning har möjlighet att fundera och göra vidare undersökningar utan att känna sig pressad till köp. Fischier är tydlig med att lyfta både för- och nackdelar med bindande bud. Genomgående under intervjun lyfter han hur han huvudsakligen ser på det ur kundens perspektiv och kommer ta framtida beslut därefter. I närtid tror han inte att en lagändring kommer till stånd, möjligtvis tydligare reglering men det ställer han sig också tveksam till. “Den nuvarande metoden är inbäddad i praxis och i god fastighetsmäklarsed” - Daniel Fischier. Han poängterar vikten av att inte glömma de som inte har tillgång till bankID vid eventuell förändring.
Robert Willman Borvik, är idag aktiv som mäklare i Sverige men har tidigare arbetat som fastighetsmäklare i Norge, vilket resulterat i att han praktiserat båda metoderna. Han anser att båda fungerar bra men att de skiljer sig mycket. Han tycker sig ha upplevt att de norska budgivarna ger mer genomtänkta bud än svenskarna som ibland kan lägga ett ogenomtänkt och förhastat bud. Dock upplever han egentligen inte det svenska systemet som bristfälligt utan anser att mäklaren till stor del kan försäkra sig att buden är seriösa på annat sätt. Oavsett bindande bud eller inte uppger Willman Borvik sig inte tro att marknaden kommer påverkas avsevärt och i alla fall inte till det sämre efter ett möjligt införande av bindande bud. Skillnaden tror han kommer bli att priset på bostäder inte kommer trissas upp till följd av att oseriösa budgivare lägger bud. Slutligen menar han att om bindande bud ska införas behöver även bankernas arbetssätt förändras så att mäklarna i
större utsträckning än idag kan kontakta banken och försäkra sig om att det är en seriös budgivare. Om bindande bud inte införs i Sverige, ser Robert gärna att någon typ av förändring är aktuell men att det optimala vore att använda sig av befintliga regler i Avtalslagen och/eller Jordabalken. “Det enklaste man kan göra, som också är väldigt lätt för alla parter är att använda sig av regler som redan finns. Det vill i så fall vara att använda sig av avtalslagen och helt enkelt hänvisa från jordabalken till dessa. Det finns tydliga regler som har funnits i många år som är lätta att förstå.” - Robert Willman Borvik
Danmarks svar uteblev med anledning av Covid-19.
4.2 Allmänhetens perspektiv
Det skiljer sig en hel del mellan hur de svenska spekulanterna jämfört mäklarna ser på införandet av bindande bud i landet. Generellt sett är mäklarna betydligt mer positiva till det än spekulanterna. Ämnet har diskuterats i media med följande resultat. Villaägarnas Riksförbund genomförde 2019 en undersökning för att ta reda på hur spekulanterna ställde sig inför ett eventuellt införande av bindande bud. I undersökningen medverkade totalt 435 personer och resultatet visade att 74 % av spekulanterna inte vill ha bindande bud medan 7 % vill det. Ulf Stenberg, som är chefsjurist på förbundet, menar på att spekulanterna värdesätter möjligheterna som finns på en marknad utan bindande bud. Är buden bindande, finns risken att folk inte vågar ge sig in i en budgivning, samtidigt som det omöjliggör möjligheterna för folk att intressera sig i fler än en bostad åt gången. Stenberg lyfter frågan om hur bostadspriserna skulle påverkas av spekulanternas rädsla och avvaktande. (Persson Öste 2019)
För att ta reda på hur mäklarna ställer sig i frågan gällande bindande bud har Mäklarsamfundet gjort en undersökning bland sina medlemmar. Det är oklart hur många mäklare som deltog i undersökningen men resultatet visade sig vara att mäklarna är positiva till införandet, då 63 % svarade att de gärna ser ett införande av bindande bud. Björn Wellhagen, VD på Mäklarsamfundet, lyfter mäklarnas åsikter som menar på att det skulle öka tryggheten för alla inblandade parter samt att endast seriösa budgivare skulle delta i budgivningen. (Mäklarsamfundet 2019)
SvD Näringsliv har i en artikel utrett vad effekterna skulle bli om bindande bud infördes på den svenska marknaden. I artikeln uttalar sig bland annat Fastighetsbyråns VD, Johan Engström, om hur marknaden skulle lugna ner sig en aning. Engström menar vidare på att budgivningsprocessen skulle bli mer genomtänkt som en följd av detta. Artikeln belyser Villaägarnas positivitet till förslaget att se över frågan med bindande bud. Som representant för Villaägarna är Håkan Larsson som arbetar som boendeekonom där. Larsson hävdar också att effekterna skulle kunna bli en avkylning av hetsen som föreligger just nu, och påstår vidare att det nuvarande systemet kan överutnyttjas. Boendeekonomen antar att andra sätt att kyla marknaden också finns, till exempel om bankernas grundjobb förbättras innan lånelöfte ges, det vill säga att kreditprövningen ska avanceras. Några som däremot ställer sig negativa till införandet av bindande bud är
Konsumentverket. Konsumentombudsmannen, Cecilia Tisell, menar att bindande bud är ett för
långt steg att gå och att identitetskontroll är en bättre lösning. Hon påpekar att risken för falska bud inte elimineras helt vid ett införande av id-kontroll men att risken åtminstone minskar. Tisell hävdar att lagstiftningen skulle komma att behöva förändras i för stor utsträckning för att det ska bli värt
ett införande av bindande bud. Samtidigt tror hon att den stress och press som konsumenterna upplever idag skulle förvärras av det. Håkan Larsson framhäver också lagförändringen som en aspekt och att en sådan lösning är omfattande samt skulle kräva en förändring i arbetsprocess hos flera berörda aktörer i kedjan. (Tuvhag 2017)
SvD Näringsliv har skrivit om mäklarbyrån Norban, som har applicerat en modell som påminner om den som konsumentombudsmannen föreslog. Till skillnad från övriga mäklarbyråer är Norban den första som kräver legitimation via bankID vid läggande av bud. Per Hedenmark som är vd på byrån vill att köparen ska veta exakt vilka personer som deltagit i budgivningen. Hedenmark menar trots detta att fejkade bud inte alls är så vanligt som många upplever men att id-kontroller minskar risken ytterligare för att utsättas av det. Det är idag frivilligt för mäklarna om de vill ta id-kontroller eller inte, men i slutet på 2019 köpte Hemnet en funktion där de erbjuder alla mäklare att kostnadsfritt använda den om de vill. Talesman på Hemnet, Staffan Tell, säger att tjänsten erbjuds kostnadsfritt eftersom Hemnet som aktör vill bidra till ökad transparens. (Hellekant 2019)
4.3 Anmälningar av mäklare mellan de olika länderna
4.3.1 Tillsyn
4.3.1.1 Sverige
FMI utför tillsyn inom tre olika kategorier; tillsyn efter anmälan, egeninitierad tillsyn och tematisk tillsyn. (FMI 2019)
Majoriteten av tillsynsärendena klassificeras under Tillsyn efter anmälan och uppkommer då en anmälan inkommer (enklast via FMIs hemsida) av individer såsom köpare, säljare, andra spekulanter, alternativt från andra myndighetsorgan, exempelvis Skatteverket. Grunden för dessa ligger i att någon part känt att processen gått felaktigt till och att de således blivit felbehandlade. Anmälan kan leda till att fler förmedlingsuppdrag än det anmälda granskas då tillsyn efter anmälan inte är begränsad till den anförda kritiken. (FMI 2019)
Egeninitierad tillsyn utförs däremot på FMIs eget initiativ och kan initieras efter att det
framkommer information om en specifik mäklare eller situation. Informationen kan exempelvis ha uppmärksammats av allmänheten genom bland annat medial spridning. (FMI 2019)
När det kommer till den tematiska tillsynen, vilken sker årligen, väljer FMI ut ett tema, det vill säga en rättsfråga eller företeelse, att granska. Därefter väljs ett stort antal mäklare ut som kontrolleras på detta område. Grunden för denna inspektion är ofta att påskynda processen i utvecklingen av
god fastighetsmäklarsed, undersöka huruvida tidigare tillsynsinsatser gett önskat resultat
alternativt för att använda resultatet till grund för planläggning av deras framtida verksamhet. (FMI 2019)
Vidare bör noteras att FMI inte behandlar tvister eller skadeståndsärenden, utan enbart handlägger klagomål och utfärdar disciplinära påföljder. Övriga ärenden prövas av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd alternativt i domstol. (FMI 2019)
4.3.1.2 Norge
I Norge ansvarar Finanstilsynet för tillsynen av de norska mäklarna. Enligt Eva Marie Hansen, senior Advisor på Finanstilsynet, kan tillsynerna ske på alla de sätt de anser nödvändiga. Det kan bland annat ske genom en ”skriftlig undersökning” av en eller flera mäklare samt mäklarfirmor/kontor alternativt inspektioner på plats av en eller flera firmor/kontor. Samtliga inspektioner kan vidare vara bundna till ett specifikt tema eller vara en undersökning av hela firmas generella agerande.
Till skillnad från i Sverige där anmälningar mot mäklare görs till FMI, är det inte till tillsynsmyndigheten Finanstilsynet som anmälningar görs. Dessa görs istället till
Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. På samma sätt som inspektionerna kan ske
av såväl mäklare som firmor, kan anmälningarna även ske mot dessa parter. Rätt till klagan besitter
forbrukere vilket enligt eiendomsmeglingstjenester hemsida är fysiska personer. Det innebär att
köpare, säljare och intressenter i regel besitter rätt att klaga. De hänvisar dock till att parterna först ska försöka lösa det på egen hand. Om detta inte görs kan ärendet avvisas. Kommer man inte till samförstånd kan då en anmälan göras. Detta ska göras skriftligen (på norska) och mot en avgift på 200 NOK. (Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester)
4.3.1.3 Danmark
På Dansk Ejendomsæglernesforenings officiella hemsida kan utläsas att organisationens syfte är att skydda sina medlemmar, det vill säga de danska mäklarna, samt hela mäklarbranschen i sig, något de gjort sedan uppstarten 1912. Inom deras ansvarsområde ligger bland annat att förhandla med den danska regeringen på punkter som påverkar deras medlemmar, erbjuder juridisk rådgivning till sina medlemmar, upprättar samtliga standardiserade dokument samt upprättar etiska regler för branschen. (Dansk Ejendomsæglernesforening)
Önskar en konsument uppföra en klagan mot en fastighetsmäklare görs detta till Klagenævnet for
Ejendomsformidling. Detta ska göras skriftligen på danska och kräver att klaganden först försökt
lösa tvisten med mäklaren. För anmälan debiteras en klagomålsavgift om 250 DKK (Dansk Ejendomsæglernesforenings).
4.3.2 Påföljder
4.3.2.1 Sverige
När ett ärende tas upp till disciplinnämnden kan resultatet ge ett av fem utfall: - Avskrivning, det vill säga att mäklaren inte funnits gjort något fel. - Ringa förseelse, vilket innebär att bristen är av ringa mått.
- Erinran, vilket utfärdas vid felaktigt agerande av lättare art. Detta kan liknas vid en muntlig varning.
- Varning, vilket utfärdas när ett felaktigt agerande har konstaterats, men som inte är tillräckligt för att motivera en avregistrering.
- Återkallelse av registreringen, vilket utfärdas när mäklaren påvisat så pass allvarliga brister att denne inte kan tillåtas fortsätta verka inom yrket.
4.3.2.2 Norge
Gällande påföljder får dessa betraktas i två kategorier; de efter en inspektion utförd av
Finanstilsynet och de efter anmälningar anförda hos Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.
När Finanstilsynet utfört en inspektion kan den avslutas på ett av fyra sätt:
- Utan någon slutgiltig rapport eller ytterligare insatser. Detta görs när de kommer fram till att det inte finns några omständigheter att klaga på.
- Med en slutgiltig rapport innefattande olika nivåer av kritik, och om det skulle finnas underlag för, en order med krav om förändring.
- Med ett beslut om att dra in den enskilde mäklarens eller hela byråns tillstånd att bedriva mäklarverksamhet.
- Med ett beslut om att utfärda böter för brott mot regulationen för motverkandet av penningtvätt.
(Eva Marie Hansen)
När en anmälan anförs till Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester anförs samtidigt, i klagan, ett önskat skadeståndsanspråk. Nämnden kan sedan döma till medhold, delvis medhold eller icke medhold till det anförda anspråket. Samtliga domar rapporteras sedan vidare till
Finanstilsynet. (Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester)
4.3.2.3 Danmark
Likt det norska systemet anförs i klagan ett önskat anspråk. Nämnden kan sedan döma till medhold,
delvist medhold eller tabt sagan till det anförda anspråket.
- Medhold innebär att nämnden gett konsumenten rätt på samtliga anförda punkter. - Delvist medhold ger konsumenten rätt gentemot mäklaren, dock inte på alla framlagda
punkter.
- Tabt sagan menas att det istället är mäklaren som får rätt i fallet.
Vidare kan nämnden avgöra att de ikke afgøre sagen vilket innebär att de på grund av att anmälan inte uppfyller de lagstadgade kraven eller exempelvis kräver vittnesmål eller förklaringar från parterna. (Klagenævnet for Ejendomsformidling)
4.3.3 Antal anmälningar
4.3.3.1 Sverige
På FMIs hemsida kan det utläsas att antalet anmälningar under 2019 var rekordhögt. Av totalt 587 var det 102 stycken inom kategorin Budgivning, vilket är en ökning med fem stycken från föregående år. Således utgör denna anmälningskategori nästintill en femtedel av de inkomna klagomålen. (FMI 2019)
Tabell 2. Antal anmälningar till FMI 2014-2019
Bild: Främsta orsaker för anmälan 2014–2019, FMI
Utifrån FMIs sammanställda statistik i tabellen ovan kan vidare utläsas att under perioden 2014-2017 var budgivning den näst vanligaste grunden till anmälan. Först 2018 och 2019 föll den till en femteplats. Värt att notera är dock att från och med 2017 är det anmälaren själv som utifrån en “rullgardinsmeny” på FMIs hemsida väljer kategori på ärendet, till skillnad från tidigare då det var inspektionens egna jurister som bedömde detta. Vidare kan anmälaren också ange flera områden på anmälning, så hur många av fallen mellan 2017-2019 som i första hand rör budgivning går inte att säga. (FMI 2019)
Av de totalt 102 anmälningarna som inkom under 2019 var det fem stycken som gick vidare till bedömning av Disciplinnämnden. Av dessa var det enbart en som resulterade i en varning, medan resterande fyra avskrevs helt. Under 2018 granskades 13 ärenden av vilka fem resulterade i varning, en i erinran och resterande sju avskrevs. 2017 resulterade i elva granskningar av vilka fem varningar och sex avskrivningar. (FMI 2019)
4.3.3.2 Norge
Under 2019 registrerades 329 ärenden, vilket bedöms vara rekordhögt (en ökning med 57% sedan tidigare år). Av dessa behandlades 161 ärenden, varav 47 som registrerats redan under 2018. Av dessa berörde 57 stycken upplysningsplikten, 47 stycken missnöje med “saksbehandlingen”, 18 stycken budgivningsprocessen, 18 mäklarens arvode och resterande andra “saktyper”. Av de totalt 161 behandlade ärendena avvisades 4%, 40% resulterade i helt eller delvis “medholdt” (vilket är 5% mindre än under 2018), 47% fick “ikke medhold” och resterande andel av ärendena avbröts innan dom utföll. (Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester Årsrapport 2019)
4.3.3.3 Danmark
Under 2019 inkom det enligt Klagenævnet for Ejendomsformidling totalt 237 anmälningar mot fastighetsmäklare, vilket är strax över medelvärdet på 221 anmälningar under perioden 2014-2019. Av dessa 237 har nämnden under 2019 meddelat dom i 95 av fallen. Utfallen resulterade i att 26% fick medhold, 29% delvist medhold, 41% tabt sagan och 4% där nämnden inte kunnat uttala sig. (Rapport: Statistik 2019)
Enligt 2018 års årsrapport, vilket är den senaste utgivna, har de inkomna anmälningarna under flertalet år berört fem klassificeringar:
1. Fel boyta.
2. Brist på information om lokala planer, regionala planer, etcetera 3. Mäklarens arvode.
4. Mäklarens ersättning vid försäljning till den tilldelade köparen efter förmedlingsavtalets utgång. (Benämndes dock fram till 2018 som: fel arvodesberäkning).
5. Fel äganderätt.
(Årsrapport 2018)
Någon kategori gällande själva budgivningsprocessen finns ej. Detta då det är emot den danska lagen att hålla en budgivning där parterna blir informerade om varandras bud och ges möjligheten att lämna ett överbud. (Ulla Langer)
4.4 Time on Market
Som nämnts i punkt 3.1.2 anses TOM vara en värdefull faktor när det kommer till att beskriva bostadsmarknaden. Mabrouk och Soumi (2019) lyfter att det inte är självklart hur TOM påverkar slutpriset vid en bostadsförsäljning då olika studier påvisar olika synsätt och olika resultat. Vidare fastslår de att TOM påverkas av flertalet makroekonomiska faktorer såsom arbetslöshet, inflation och ränteläge.
Tabell 3. “Time on market” i Sverige & Stockholm (2016-2019)
2016 2017 2018 2019
Hela Sverige 21 18 25 24
Stockholm 13 13,5 23 22
TOM: medianen i antal dagar per år.
I Sverige skiljer sig TOM mycket åt vid jämförelse av stor- och småstad. Under 2016 avvek det med över en vecka sett till medianen, vid jämförelse av Stockholm och “hela Sverige”. Med enbart 13 dagar höll bostadsmarknaden ett oerhört snabbt tempo (Booli Pro). Införandet av amorteringskravet under 2018 i kombination med “restriktivare kreditgivning från bankerna” var enligt Hemnet (2018) bidragande till att bostadsmarknadens tempo sjönk mellan 2017 och 2018. Detta till en nivå som höll i sig även under 2019.
Tabell 4. “Time on market” i Norge och Oslo (2016-2019)
2016 2017 2018 2019
Hela Norge 37,15 38,95 48,9 50,3
Oslo 20 22,5 31 32
TOM: medianen i antal dagar per år.
Likt Sverige är skillnaden i TOM ansenlig när det kommer till Oslo och genomsnittet för resterande del av landet. Vidare kan utifrån Eiendom Norge (u.å) utläsas att det finns tydliga säsongseffekter där TOM ökar avsevärt mycket under juli samt julmånaderna. Detta är något som kontinuerligt sker varje år. Utöver det kan också noteras att förhållandevis jämn ökning skett varje år.
Tabell 5. “Time on market” i Danmark och Köpenhamn (2016-2019)
2016 2017 2018 2019
Hela Danmark 152,5 150 137 142
Köpenhamn 104,5 95 98 102,5
TOM: medianen i antal dagar per år.
I Danmark är TOM i särklass högst. Finans Danmark delar in marknaden i de tre klasserna
Detached/terraced house, Owner-occupied flat och Holiday Home. Den sistnämnda har uteslutits
från denna statistik då antalet dagar skiljer sig så markant att resultatet skulle blivit snedvridet. Under det sista kvartalet för 2019 är differensen nästintill 100 dagar (167 för Detached/terraced
house, 122 för Owner-occupied flat och 266 för Holiday Home). Även i Danmark är skillnaden
5. Diskussion/Analys
5.1 Jämförelse mellan Sverige, Norge och Danmark
5.1.1 Överblick
Tabell 6. Allmän överblick av Sverige, Norge och Danmark över dess särskiljningar
Sverige Norge Danmark
Bindande bud Nej Ja, under acceptfrist Ja, fr.o.m
budöppning / efter tidsfrist Lagstiftning Fastighetsmäklarlagen (FML) Avtaleloven & Forbrukerinformasjon om budgivning Budbekendtgørelsen
Opartisk mellanman Ja Ja Nej
God
fastighetsmäklarsed
Ja Ja Ja
Bundet avtal Skriftligt köpekontrakt Muntligt, men rekommenderat
Skriftligt.
Skriftligt bud
Villkorade bud Ja Ja Nej
Hur lämnas bud? Muntligt, skriftligt eller elektroniskt till
mäklaren
Via
budgivningsblankett. Muntligt bud måste
accepteras omedelbart.
Via slutet kuvert med tillbudsblankett
TOM (dagar)
(genomsnitt för hela landet under den 4-åriga tidsperioden)
