Malmömodellen + rättvisa = ?

På vilket sätt har då Malmömodellen varit en positiv åtgärd och för vem? Enligt Anna Holst (personlig kommunikation, 2019-03-06) har Malmömodellen bidragit till en minskad svarthandel med hyreskontrakt och skapat en mer rättvis hyressättning i hela staden (se kap. 5.1). “Rättvisa” definieras alltså inom Malmömodellen som rättvisa mellan hyresrätter, att det ska gå att jämföra olika enheter efter förutbestämda parametrar och att ett hyresobjekts läge och standard skall ha utslag på hyresnivåer (se kap. 5.x).

Att en enkät med 1 192 svaranden, ojämnt fördelade över de områden man delat in staden i, skulle få verkliga konsekvenser för hyresgästernas privatekonomi och även påverka i vilka områden Malmös mindre bemedlade hushåll har råd att efterfråga en hyresrätt var med största sannolikhet inget som de svaranden var varse om. De enkätsvar vi läst tycks snarare peka på att en klar majoritet av de svaranden ställde sig ytterst skeptiska till både syfte och utformning.Att hävda att en hyressättningsmodell för en stad med en befolkning på drygt 340 000 som baserats på en enkät med under 1 500 (mindre än 0,44% av stadens totala befolkning) svaranden är “rättvis” kan problematiseras då det tycks fått verkliga implikationer och konsekvenser för övriga invånares privatekonomi. För vem är Malmömodellen rättvis och vad betyder rättvisa i sammanhanget? Även om MKB inte haft för avsikt att uttala sig om undergrupper i populationen (vilket enligt Esaiasson et al. 2017 påverkar felmarginalen), är det i sammanhanget skäligt att ifrågasätta hur rättvist det faktiskt är att låta 0,44 procent av befolkningens värderingar påverka övriga invånares boendesituation. På grund av skevheten i svar från de olika områdena bör beaktas huruvida boende i olika områden har olika fördomar beträffande andra områden och värderar sitt eget område högre eller lägre än utomstående. samt vad

detta i så fall beror på och hur tolkningen, analysen och användningen av svaren eventuellt kan bidra till att förstärka eller legitimera fördomar när detta i själva verket är något man vill motverka (se bilaga 3).

Det är efter insamlad empiri svårt att avgöra exakt hur stor vikt som lagts vid denna enkät/SIFO-undersökning. Enligt Anna Holst (personlig kommunikation, 2019-03-06) hade enkäten betydelse för Malmömodellen då enkätens resultat enligt respondenten bekräftade de uppskattningar MKB själva gjort (se kap. 5.1) och därigenom användes för att legitimera områdesindelningen. De möjliga brister i urvalet av enkätens respondenter kan göra det skäligt att ifrågasätta hur rättvist resultatet faktiskt är. Att enkätens resultat har viktats utifrån ålder och kön, men inte utifrån exempelvis inkomst, etnisk bakgrund eller vilket bostadsområde respondenterna bor i, kan problematiseras. De senare faktorerna kan antas spela lika stor, eller till och med större, roll för hur de olika områdena uppfattas än ålder och kön. Att de faktorerna inte har beaktats i viktningen av resultatet, samt att det finns en stor variation i hur många svar som fåtts in från de olika bostadsområdena, kan ha bidragit till en värdering som inte stämmer överens med hur Malmös invånare faktiskt värderar stadens bostadsområden. Enligt Joakim Lund kan man i enkätens resultat utläsa vad de boende tycker om sina egna områden, men i och med att varje bostadsområde hade få svarande i förhållande till principerna om urval, som redogjordes för i kapitel 5.2, finns det en risk att dessa resultat inte är statistiskt representativa.

Utöver läget spelar lägenhetens standard nu alltså även en stor roll för hyressättningen. MKBs parameterlista, se Figur 1, visar de kronpåslag som förhandlats fram för olika specifika egenskaper/avvikelser. Dessa kronpåslag är subjektivt bestämda och förhandlade mellan MKB och Hyresgästföreningen vilket gör det svårt att hävda att det speglar vad gemene man är villig att betala, även om Hyresgästföreningen skall företräda stadens hyresgäster, då denna del av Malmömodellen enligt våra respondenter inte är något som man fört en dialog med hyresgästerna gällande. Parameterlistan justeras kontinuerligt för att följa prisutvecklingar på marknaden, alltså bestäms kronpåslagen snarare genom en jämförelse av marknadspriser än genom någon slags dialog med hyresgästerna.

I Malmömodellens tidiga skede aviserade MKB och Hyresgästföreningen att modellens implementering inte skulle bidra till en total höjning av hyrorna i Malmö. Sydsvenskans granskning visade dock att hyrorna i Malmö ökade mer än vad hyrorna i

Joakim Lund och Anna Holst menar att Malmömodellen gynnat MKB ekonomiskt (se avsnitt 5.1).

6.2 Malmömodellen och segregation

I sekretessbeslutet från MKB angående enkäten som förelåg Malmömodellen problematiseras det kring vad för konsekvenser ett offentliggörande av den områdesindelning som görs i modellen kan få. Denna problematisering går i linje med tankarna om territoriell stigmatisering som går att läsa i avsnitt 2.1.2. Det är dock intressant att företrädare för MKB i mejlkontakt som svar på en direkt fråga svarar att de inte ser något problem med ett sådant utpekande. Denna tvetydighet har varit återkommande i kontakten med MKB, där det ena stunden har varit lätt att få tag på information, medan samma information har varit hemligstämplad den andra stunden.

Att Joakim Lund ser att ett utpekande av vilka områden i Malmö som är minst attraktiva kan leda till en negativt självuppfyllande spiral går att koppla till de tankar om territoriell stigmatisering som redogjordes för i avsnitt 2.1.2.

Joakim Lunds tankar om Malmömodellen i förhållande till segregation, som redogjorts för i avsnitt 5.3, går att jämföra med det Lees (2008) säger om segregation, som går att läsa i avsnitt 2.1.1. Lees (2008) menar att satsningar för att åstadkomma blandade områden som ett sätt att motverka segregation enbart är kosmetiska åtgärder som inte går till roten med de problem som finns i utsatta områden. Malmömodellen handlar inte om blandade områden i sig, men den har fått viss kritik för att möjligen bidra till segregation och motverka blandade områden. Lees (2008) kritik mot blandning av områden som ett sätt att lyfta områden går att spegla i det som Joakim Lund säger om att det inte går att motverka segregation enbart med hjälp av hyressättning och att han i stället lyfter de satsningar som aktörerna på hyresmarknaden gör för att underlätta för de som bor i utsatta områden.

Att hyran innan införandet av Malmömodellen ofta baserades på byggår ledde till att det fanns lägenheter som var “för billiga” i attraktiva lägen. Detta går att likna med den situation som uppstår när hyrorna hålls nere genom hyresreglering. Genom Malmömodellen har lägenheternas hyror, enligt respondenterna, blivit mer i linje med vad hyresgästerna är redo att betala. Det kan sägas att Malmömodellen har fört Malmös hyresmarknad i en riktning mot marknadshyror. Ur den kritik som Glaeser (2003) för

fram mot hyresreglering (se avsnitt 2.2) skulle man kunna argumentera för att Malmömodellen kommer att bidra till att avhjälpa delar av den segregationsproblematik som kan uppstå som en följd av hyresreglering. Glaeser (2003) menar att hyresreglering kan leda till att fastighetsägare till följd av de låga hyrorna finner incitament att konvertera hyresrätter till bostadsrätter, för att därigenom kunna generera en större vinst. Malmömodellen kan antas motverka detta då den istället möjliggör ökad vinst för fastighetsägarna till följd av renoveringar eller standardhöjningar som möjliggör att hyreshöjningar kan motiveras enligt Malmömodellen. Modellen kan även antas motverka det fenomen där fastighetsägare låter hyresobjekt förfalla till följd av reglerad hyra (se kap 2.2.1) genom att istället skapa starka incitament för fastighetsägare att investera i objektens standard. Även om Malmömodellen kan sägas interagera med dessa problem på ett positivt sätt kan inga slutsatser dras gällande dess relation till segregation då dessa standardhöjningar kan bli så systematiskt använda att hyran till sist har höjts i hela beståndet. Även om MKB har som ambition att de totala hyresintäkterna skall förbli densamma och att det är fördelningen som skall förändras så finns det inget som tyder på att så skulle vara fallet.

Av de två olika moraliska synerna på segregation som redogörs för i avsnitt 2.1 kan, utifrån respondenternas svar, argumenteras för att det måhända att MKB ser segregation som något orättfärdigt, men att de i praktiken snarare anammar farosynen genom att avfärda diskussionen som inaktuell (se avsnitt 5.2). Istället för att avfärda diskussionen som inaktuell, resonerade Joakim Lund kring att det inte går att motverka segregation enbart med hjälp av hyressättning och lyfte istället de satsningar som aktörerna på hyresmarknaden gör för att underlätta för de som bor i utsatta områden som mer betydelsefulla i sammanhanget.

Om Malmömodellen har bidragit till att minska ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter kan modellen enligt Andersson och Turner (2014) ha bidragit till minskad segregation. Respondenterna ställer sig dock som bäst försiktigt positiva till ett sådant samband, vilket gör att det kan antas vara ett marginellt fenomen.

Om vi utgår från de resonemang som förts av bland annat Lilja (2011) och Lee (2008), att gentrifiering föder och förstärker segregation kan vi argumentera för att Malmömodellen, genom sin områdesindelning och den uttalade viljan att “lyfta områden” (se avsnitt 5.1) bidrar till segregation. Samtidigt som Malmömodellen inneburit en omfördelning av hyresnivåer har dess implementering de facto inneburit ökade

hyresintäkter för MKB, därför kan antas att det inte bara är själva modellen och dess parametrar som är dynamisk utan även dess syfte.

Det är även viktigt att påminna om det som Glaeser (2003) skriver om att billiga lägenheter i attraktiva områden inte automatiskt leder till att mindre resursstarka personer flyttar in där. Även om det i Malmö tidigare fanns billigare lägenheter i attraktiva områden, var det ingen garant för att det skulle motverka stadens segregation. Det är alltså inte säkert att Malmömodellen, och de förändringar på Malmös hyresrättsmarknad som den innebar, bidragit till en ökad segregation. Tar man det i beaktande kan man få stöd för det respondenternas säger om att de inte tror att Malmömodellen har bidragit till ökad segregation. Det ska dock sägas att de hyreshöjningar som gjorts i attraktiva områden i enlighet med Malmömodellen har bidragit till ett konkret hinder för resurssvaga människor att bo i de områdena, även om det inte är säkert att de hade gjort det om hyreshöjningarna inte hade skett.

6.3 Malmömodellen och gentrifiering

Joakim Lund beskriver att det finns fastighetsägare som renoverar sina bestånd för att byta ut sina hyresgäster mot ett mer önskvärt klientel (se avsnitt 5.4) . Detta är alltså en form av gentrifiering. Vidare menar han att en sådan gentrifiering som en aktiv och medveten process har blivit lättare att genomföra för fastighetsägarna i och med att de med Malmömodellen tydligare vet vad de kommer att få för ökade hyresintäkter från en renovering. Innan den systematiska hyressättningen infördes i Malmö genom Malmömodellen var det svårare att jämföra olika lägenheter, vilket medförde att de ekonomiska kalkylerna var svårare att genomföra inför renoveringar. Detta går att relatera till diskussionen om huruvida gentrifiering främst drivs av konsumtion eller produktion. Den utveckling som respondenterna beskriver kan anses vara ett exempel på en gentrifiering som drivs av produktion, där fastighetsägare aktivt renoverar för att få ökade hyresintäkter och en mer attraktiv hyresgäst. Att Joakim Lund lyfter att detta sker just i det område som enligt Malmömodellen har läge tio kan kanske bero på att hyreshöjningar drabbar de mindre bemedlade mer än de i rikare områden. Det kan också vara så att det är ett exempel på ett område där ett stort glapp mellan de faktiska hyresintäkterna och de potentiella hyresintäkterna har identifierats. Malmömodellen har i sådana fall underlättat för en produktionsdriven gentrifiering.

I uppsatsens teoridel diskuterades gentrifiering som en gentle eller traumatisk process. Gutzon Larsen och Lund Hansen (2008) menar att gentrifiering ofta inlindas i termer som menar att det kommer vara en gentle process, men att det i slutändan ofta blir en traumatisk process. Detta går att relatera till de hyresrabatter som infördes för de hyresgäster som fick höjd hyra till följd av Malmömodellen. De hyresrabatter som MKB införde beskrevs av Anna Holst som generösa, jämfört med de rabatter som privata hyresvärdar införde. Hyresrabatterna och efterföljande hyreshöjningar hade enligt Anna Holst stor förankring hos hyresgästerna. Att MKB:s hyresrabatter framställs som generösa och att hyresgästerna hade acceptans för hyreshöjningarna kan ses som att hyreshöjningarna har haft en karaktär av gentle gentrification. När infasningen av de nya hyrorna är över har hyresgästerna ändå de facto fått en högre hyra, vilket kan få traumatic konsekvenser.

Att motverka segregation med hjälp av gentrifiering är någonting som ibland förespråkas, vilket nämnts i avsnitt 2.1.1. Att Tom Rasmussen från Heimstaden betonar att Malmömodellens värderingar av stadens bostadsområden inte är statisk utan dynamisk och att ett område kan flyttas upp om statusen ökar, går att koppla till en sådan syn på gentrifiering. Detta diskuterades i avsnitt 2.1.1, där Lees (2008) menar att det är en strategi som inte. fungerar, utan snarare bidrar till mer segregation. Även Joakim Lund från Hyresgästföreningen problematiserar den synen på gentrifiering och menar att de som trängs bort vid en gentrifiering ju måste ta vägen någonstans (se avsnitt 5.4). Malmömodellen kan antas bidra till en ökande gentrifiering i staden. Vad en sådan utveckling leder till är omdiskuterad, men utifrån Lees (2008) och det som Joakim Lund säger i avsnitt 5.4 kan det eventuellt bidra till mer segregation och polarisering.