Systematisk hyressättning enligt
Malmömodellen
-En kvalitativ studie av Malmömodellens principer och dess
eventuella effekter för segregation, gentrifiering och rättvisa på
hyresmarknaden i Malmö.
Systematic rent according to the Malmö
model
-A qualitative study of the Malmö model's principles and its
possible effects on segregation, gentrification and justice on the
rental market in Malmö.
Jesper Gudinge & Sofie Skinnars
Byggd miljöMagisteruppsats 15hp
VT 2019
Förord
Denna magisteruppsats är resultatet av författarnas magisterutbildning i byggd miljö med inriktning hållbar stadsutveckling. Då vi båda är intresserade av frågor kring social hållbarhet på bostadsmarknaden landade vi ganska snabbt i att vi ville undersöka Malmömodellen - en systematiskt hyressättningsmodell där hyran baseras på bruksvärde, objektets läge och den enskilda lägenhetens standard. Frågor kring hur denna nya systematiska hyressättning har påverkat Malmös marknad för hyresbostäder och den demografiska sammansättningen i staden ledde oss mot studiens syfte: att belysa hur man i Malmö valt att arbeta med en systematisk hyressättning samt undersöka hur berörda aktörer ser på Malmömodellen i relation till segregation.
Vi vill rikta ett särskilt tack till vår handledare Martin Grander som med sin breda kunskap om bland annat Sveriges allmännytta och frågor kring boendeojämlikhet har varit en ovärderlig resurs och ett oersättligt stöd i vårt arbete.
Tack till våra kurskamrater och Peter Parker, som bidragit med insikter och perspektiv under arbetets gång. Vi vill även tacka våra respondenter från Hyresgästföreningen, MKB och Heimstaden för deras tid och medverkan.
Jesper Gudinge Sofie Skinnars
Sammanfattning
I denna uppsats undersöks hyressättningssystemet i Malmö: Malmömodellen. Syftet bakom denna systematiska hyressättningsmodellen var att försöka få till en förbättrad situation på Malmös bostadsmarknad där svarthandel med kontrakt och svårmotiverade skillnader i hyresnivåer var ett utbrett problem. Malmömodellens införande innebar att stadens bostadsområden rangordnades utifrån attraktivitet - lägets attraktivitet skulle få större inverkan på hyran. Det innebar även att en modell för hyrespåslag utifrån olika parametrar kopplade till bostadens standard infördes. Studien tar sin utgångspunkt i att studera hur dessa förändringar påverkar segregation och gentrifiering och hur respondenter från inblandade och drivande parter ser på dessa frågor. Semistrukturerade intervjuer utfördes med respondenter från Malmös Kommunala Bostadsbolag (MKB), Hyresgästföreningen samt Heimstaden. Studien följer en kvalitativ metod och resultaten bearbetades kvalitativt. Detta för att vi ville fånga de enskilda respondenternas uppfattningar. Studiens respondenter menade att de inte trodde att Malmömodellen hade någon nämnvärd påverkan på segregation, men med förbehållet att den eventuellt kan ha bidragit något till att förstärka redan rådande segregationsmönster. En oro över att själva rangordningen av bostadsområdena kan bidra till negativa självuppfyllande spiraler lyftes även, vilket även går att koppla till studiens teoridel.
Utöver det utfördes en dokumentanalys av några av de dokument som legat till grund för Malmömodellens utformning. Resultaten indikerar att den enkät som låg till grund för rangordningen av de områden man valt att dela in Malmö i eventuellt hade vissa brister gällande urval och utformning och att många respondenter var skeptiska till syftet samt områdesindelningen.
Nyckelord
Malmömodellen, systematisk hyressättning, hyresreglering, segregation, gentrifiering, bruksvärde.
Abstract
This essay examines the rental system in Malmö: Malmömodellen [The Malmö Model]. The purpose behind this systematic rental model was to try to get an improved situation on Malmö's housing market where black market trading with contracts and differences in rental levels, that were difficult to motivate, was a widespread problem. The introduction of the Malmö model meant that the city's residential areas were ranked based on attractiveness - the attractiveness of the location were to have a greater impact on the rent. This also meant that a model for rent levels based on various parameters linked to the housing standard were introduced. The study examines how these changes affect segregation and gentrification and how respondents from involved and driving parties view these issues. Semistructured interviews were conducted with respondents from Malmö's Municipal Housing Company (MKB), Hyresgästföreningen (the Tenants' Association) and Heimstaden. The study and its results were conducted and processed by using a qualitative method, because we wanted to capture the perceptions of the individual respondents. The respondents did not believe that the Malmö model had any significant impact on segregation, but with the reservation that it may have contributed somewhat to exacerbating the already existing segregation pattern. Concerns that the actual ranking of the residential areas could also contribute to negative self-fulfilling spirals is also raised, which can also be linked to the study's theoretical chapter.
In addition, a document analysis of some of the documents that formed the basis of the Malmö model was performed. The results indicate that the questionnaire, on which the ranking of the areas of Malmö were based on, might have had some shortcomings regarding selection and design and that many respondents were skeptical of the purpose and the division of the residential areas.
Key words
The Malmö model, systematic rent setting, rent regulation, segregation, gentrification, utility value.
Innehållsförteckning
Förord ... 3 Sammanfattning ... 4 Nyckelord ... 4 Abstract ... 5 Key words... 5 1. Inledning ... 81.2 Syfte, frågeställningar och avgränsningar ... 10
2. Teoretisk utgångspunkt och centrala begrepp ...11
2.1 Segregation ... 11
2.1.1 Segregation & gentrifiering ...12
2.1.2 Segregation och territoriell stigmatisering ...14
2.2 Modeller och system för hyressättning samt dess koppling till segregation ... 15
2.2.1 Reglerad hyra/rent control - Ett amerikanskt exempel ...15
2.2.2 Hyressättning efter bruksvärde ...16
3. Malmömodellen ...18
3.1 Hur och varför? ... 18
3.2 Malmömodellen i media ... 20
3.3 MKB och allmännyttans roll på marknaden ... 21
4. Metod ...22 4.1 Semistrukturerade samtalsintervjuer ... 22 4.2 Urval av respondenter ... 23 4.3 Genomförande av intervjuer ... 24 4.4 Dokument ... 25 4.5 Analysmetod ... 25 4.6 Metodkritik ... 25 5. Resultat ...27
5.1 Bruksvärde och “rättvisa” ... 27
5.2 Grunden till Malmömodellens områdesindelning ... 29
5.3 Malmömodellen och segregation ... 32
5.3.1 Malmömodellen och ombildning till bostadsrätt ...34
5.4 Malmömodellen och gentrifiering ... 35
6. Analys ...36
6.2 Malmömodellen och segregation ... 38
6.3 Malmömodellen och gentrifiering ... 40
6.4 Avslutande diskussion kring analysen ... 41
7. Slutsats ...44 7.1 Fortsatt forskning ... 45 8. Referenser ...46 9. Bilagor ...49 Bilaga 1. ... 50 Bilaga 2. ... 52 Bilaga 3. ... 56 Bilaga 4. ... 59
1. Inledning
Hur hyresmarknaden ser ut påverkar inte bara var och hur vi bor - utan även var vi har råd att bo. Sedan 1990-talet har den svenska hyresmarknaden förändrats i takt med att politiska krafter skiftat och allmännyttans roll förändrats. Dessa förändringar kan påverka vilka bostadsområden vi har råd att bo i och präglar därigenom även våra städers demografiska sammansättning, spridning och utveckling i stort. Denna process blir intressant att diskutera utifrån begreppet segregation. Segregation kan ses som en rumslig manifestation av ojämlikhet. Andersson och Magnusson Turner beskriver segregation som “the unequal representation of socio-economic, demographic, and ethnic categories
across space.” (2014, 7). När statusen på ett område och hyrorna höjs, kan man också
tala om en gentrifieringsprocess, där det i förlängningen kan ske en utträngning av de tidigare invånarna till förmån för invånare med högre socioekonomisk status (se exempelvis Clark, 2014 & Lees, 2008).
I Sverige sätts hyresnivåer utifrån bruksvärdessystemet. Det innebär att hyrorna ska bestämmas utifrån vad gemene hyresgäst värderar lägenhetens praktiska värde till - men hur väl speglar hyresmarknaden hyresgästernas värderingar? Diskussionerna kring denna fråga har pågått länge och sedan 1990-talet har arbetet intensifierats för att systematisera hyressättningen (Boverket 2014). Hyressättningen ansågs inte spegla hyresgästernas värderingar enligt bruksvärdessystemet och som ett svar på detta har många svenska städer börjat röra sig mot ett införande av någon form av systematisk hyressättning där de individuella lägenheternas bruksvärde ska tas bättre i beaktning, bland annat utifrån lägenhetens standard (Boverket 2014).
Som en del av den generella utvecklingen mot en systematisk hyressättning har Malmös Kommunala Bostadsbolag AB (härefter MKB) och Hyresgästföreningen reformerat principerna för hyressättning i Malmö i vad som kallas för Malmömodellen. Malmö är en segregerad stad, med allt mer socioekonomiskt homogena områden (Kommission för ett socialt hållbart Malmö 2013, 47), och i och med införandet av Malmömodellen fick lägets attraktivitet en större inverkan på hyresnivåerna. Det uttalade syftet bakom införandet av en systematisk hyressättningsmodell var att man ville verka för en mer rättvis hyressättning, då man ville att de boende i mer attraktiva lägenheter
skulle betala en högre hyra och de boende i mindre attraktiva lägenheter skulle betala en lägre hyra (Bergsten & Josefson, 2006). Detta gör att hyrorna blir dyrare i stadens attraktiva områden, vilket stänger ute fler hyresgäster från dessa områden. Utifrån denna utveckling, där Malmö är en av de kommuner som har kommit längst, blir det intressant att studera vilka drivkrafter som ligger bakom och vilka effekter det kan få, med avseende på frågor som segregation och gentrifiering. Det är särskilt aktuellt då Sverige idag har en av världens mest liberala bostadsmarknader (Anderson & Magnusson Turner, 2014, 5) i en samtid där regeringen närmar sig ett införande av marknadshyror, som skulle innebära en ännu mer drastisk differentiering av olika bostadsområdens hyresnivåer.
1.2 Syfte, frågeställningar och avgränsningar
Syftet med denna studie är att belysa hur man i Malmö valt att arbeta med en systematisk hyressättning samt undersöka hur berörda aktörer ser på Malmömodellen i relation till segregation. I studiens bakgrundskapitel presenteras utvecklingen mot en systematisk hyreshöjning, där bostadsområdets status får en högre påverkan på hyresnivåerna, med särskild fokus på segregation. För att uppnå syftet ställs följande forskningsfrågor:
● Hur upplever MKB, Hyresgästföreningen och Heimstaden att Malmömodellen har utvecklat hyresmarknaden i Malmö?
● Hur kan Malmömodellen förstås utifrån begreppen segregation och gentrifiering?
Malmömodellen studeras eftersom Malmö och MKB var tidigt ute i denna utveckling och då många andra kommunala bostadsbolag visat intresse för att upprätta liknande system för hyressättning.
2. Teoretisk utgångspunkt och centrala begrepp
Följande kapitel behandlar teori och centrala begrepp. För att förstå Malmömodellen och vad den är ett symptom av presenteras nedan olika modeller för hyressättning, såsom reglerad hyra och bruksvärdeshyror. Studiens resultat analyseras utifrån det centrala begreppet segregation, i relation till bland annat gentrifiering och territoriell stigmatisering.2.1 Segregation
Segregation är ett av studiens nyckelbegrepp. Vår tolkning av begreppet går i linje med den tolkning Andersson och Turner (2014) utgår från: “we define segregation simply as
the unequal representation of socio-economic, demographic, and ethnic categories across space.” (Andersson & Turner, 2014, 7). Segregation kan alltså ses som ett
rumsligt uttryck av ojämlikhet. Enligt Franzén (2008, 27) upprättar och bekräftar segregation en hierarkisk skillnad mellan minst två grupper. Segregation handlar i grunden om makt och relationer människor emellan och betyder att där finns etablerade och stigmatiserade. I en stad som Malmö, en stad präglad av segregation (Kommissionen för ett socialt hållbart Malmö, 2013, 46-47), bör begreppet segregation alltid finnas närvarande i samhällsdebatten då en rumslig åtskiljning av olika samhällsgrupper leder till social ojämlikhet som medför konsekvenser för hela staden (Kommissionen för ett socialt hållbart Malmö, 2013, 67).
Vilken moralisk syn på segregation de aktörer på bostadsmarknaden som berörs av Malmömodellen antar påverkar hur den hanteras. Enligt ett synsätt kan man tala om segregation som något orättfärdigt, något som inte hör hemma i ett anständigt samhälle (Franzén, 2008, 27). Detta kallar Franzén (2008, 27) för orättfärdighetssynen. Utifrån detta perspektiv, som grundar sig i en inkluderande solidaritet och allas lika värde, erkänns också den som står utanför etablissemanget. Segregation är något som påverkar vårt samhälle negativt då segregation bidrar till att cementera skillnader mellan fattig och rik. Enligt ett annat synsätt, som Franzén (2008, 28) kallar farosynen ses de utanförstående snarare som ett problem än som medmänniskor. Utgångspunkten här är ensidigt de etablerades vilket är problematiskt utifrån många aspekter. För vem är det egentligen som är segregerad?
Massey och Denton (1993, refererad i Hiebert 2009) menar att den rumsliga segregationen både är ett resultat av ojämlikhet och en faktor i ojämlikhetens fortlevnad. Ojämlikhet innebär en ojämn fördelning av och-/eller tillgång till någonting (Grander, 2018, 35). Bostadsojämlikhet karaktäriseras av tillgången till och villkoren för bostadsmarknaden. Tillgången till en bostad kan ses som en grundläggande förutsättning för liv då det är en förutsättning för tillgången till andra samhälleliga funktioner, makt och socialt kapital (Se Grander, 2018, 35). Bostaden har kommit att ses mindre som en rättighet och mer som en kommodifierad vara då alla bostadsobjekt är produkter av transaktioner på en marknad och allmännyttan idag drivs efter affärsmässiga principer. Grander (2018, 38) föreslår en tvådelad kategorisering av bostadsojämlikhet: 1) tillgång till en bostad, vilket inkluderar aspekter rörande finansiellt kapital och möjlighet att välja boendetyp och plats, och 2) bostadens standard, vilket inkluderar bostaden i sig, men också närområdet och eventuella aspekter av stigmatisering.
2.1.1 Segregation & gentrifiering
Det finns tydligt segregerade områden och samhällen inom många svenska städer, kanske inte minst i vår huvudstad Stockholm (Lilja, 2011, 15). I Stockholm har segregationen slagit djupa rötter mycket på grund av senaste decenniernas gentrifiering av alla de innerstadsområden som tidigare huserades av arbetarklassen. Socioekonomiskt svaga grupper har trängts ut i stadens förorter medan unga höginkomsttagare flyttat in till stadens centrum (Lilja, 2011, 15). Gentrifiering beskrivs av Harris (2009) som en inflyttning av medelklassen till innerstadsområden som tidigare bebotts av arbetarklassen till följd av renoveringar eller stadsförnyelseprojekt. Harris (2009) menar att synen på gentrifieringen är tudelad, där det å ena sidan är positivt med nyinvesteringar och upprustningar i sådana områden, men att det å andra sidan leder till att mängden billiga lägenheter i innerstäderna minskar, vilket får en ökande polarisering av staden till följd. Gutzon Larsen och Lund Hansen (2008) skriver att gentrifiering i en skandinavisk kontext oftare har setts som just en positiv process än vad det brukar göra i en nordamerikansk kontext. Gutzon Larsen och Lund Hansen (2008) skriver, i en studie de utfört om förnyelsen av Köpenhamnsdistriktet Vesterbro, att gentrifiering kan vara “gentle” eller “traumatic”. En “gentle” gentrifiering kännetecknas av en stadsomvandling där konsekvenserna för de boende mildras av det offentliga och en “traumatic” gentrifiering innebär att de boende tvingas bort (Gutzon Larsen & Lund Hansen 2008). De menar att
förnyelsen av Vesterbro präglades av ett språk som värnade de boendes möjligheter att bo kvar, men att detta främst dolt de traumatiska konsekvenser som gentrifiering fått (Gutzon Larsen & Lund Hansen 2008).
Det finns olika förklaringar till vad det är som driver gentrifieringsprocessen. Det handlar om olika syn på om det är produktion eller konsumtion som är den största faktorn. Clark (2014), som har en syn på gentrifiering som förklarat av produktion, menar att kommodifieringen av mark leder till en skillnad mellan den potentiella vinsten en ägare kan få från sin mark och den faktiska vinsten en markägare får. Detta leder i sin tur att kapital investeras i bebyggelsen för att höja den faktiska vinsten. Det är detta som leder till högre hyror och gentrifiering. Clark (2014) menar att denna önskan att matcha den faktiska land renten med den potentiella även är drivande i välfärdssamhällen där offentliga investeringar sker med bruksvärdet i åtanke.
Konsumtionsteorin å andra sidan fokuserar mer på hyresgäster och deras konsumtion som drivande i gentrifiering (Harris 2009). Ley (1996) menar att den postindustriella staden sett att personer med kulturellt och ekonomiskt kapital flyttar in i innerstadsområden som tidigare varit bebodda av arbetare och skapar behov av andra typer av verksamheter och större efterfrågan på lägenheter i området än vad som funnits tidigare.
Geografen Neil Smith, som är en förespråkare för produktionsteori skriver dock att “[...]it should now be evident that the relationship between consumption and
production is crucial to explaining gentrification. The restructuring of the city, of which gentrification is only a part, involves a social and economic, spatial and political transformation.” (Smith 1987, 464). Således måste alltså båda fenomenen tas i beaktning
när man studerar gentrifieringsprocesser. Inom ramen för den här uppsatsen ligger fokus inte på huruvida det är produktionsprocesser eller konsumtionsprocesser som driver en eventuell gentrifiering i Malmö, utan snarare relateras och diskuteras det bredare gentrifieringsbegreppet till uppsatsens resultat.
Lees (2008) menar att gentrifiering ofta framhålls som en positiv process som genom att bidra till social blandning i tidigare utsatta områden ska motverka segregation och skapa mer hållbara områden. Hon menar att litteraturen inte har kunnat påvisa positiva effekter av social blandning (Lees, 2008). Hon pekar istället ut gentrifiering som en bidragande faktor till segregation och polarisering. De processer som ska främja blandning är enbart kosmetiska åtgärder som inte går till botten med de bakomliggande
genom att verka för social blandning och lyfter i stället positiva aspekter i socialt homogena områden, såsom starkare social sammanhållning och underlättande av stödjande sociala nätverk mellan invånarna. Lees skriver även att stora ekonomiska, sociala och kulturella skillnader kan skapa spänningar om skillnaderna är stora i ett litet geografiskt område. Angående huruvida segregation är någonting negativt i sig, skriver hon ”My feeling is that if people prefer to live with people like themselves we should not be forcing them to mix, because ultimately this will fail; rather, we should be keeping the possibility for mixing open to them.” (Lees 2008, 2465). Det är en väldigt intressant hållning, vilket kan sägas gå emot den gängse uppfattningen inom svensk debatt.
2.1.2 Segregation och territoriell stigmatisering
Waquant (2007) menar att det är vanligt att socialt utsatta områden pekas ut som farliga och att denna territoriella stigmatisering kan leda till ett utanförskap. Territoriell stigmatisering beskrivs vidare som:
Rather than being disseminated throughout working-class areas, advanced marginality tends to concentrate in isolated and bounded territories increasingly perceived by both outsiders and insiders as social purgatories, leprous badlands at the heart of the postindustrial metropolis where only the refuse of society would accept to dwell. (Waquant 2007, 67)
Den territoriella stigmatiseringen leder alltså till att även de som bor i de utpekade områdena ser sina områden som någonting som ingen vill bo i. Detta kan enligt Waquant (2007) leda till utanförskap och kriminalitet. Ett sådant resonemang går att jämföra med den diskussion som funnits i Sverige angående polisens lista över särskilt utsatta områden, där lokalpolitiker har velat att listan ska hemlighållas för att de ansett att utpekandet av bostadsområden bidragit till stigmatisering och en negativ utveckling (By 2019).
2.2 Modeller och system för hyressättning samt dess
koppling till segregation
Världen över används och implementeras olika modeller för hyressättning. I följande avsnitt presenteras ett par av dessa olika tillvägagångssätt för att skapa en djupare förståelse för den logik som kan ligga till grund för införandet av en systematisk hyressättning.
2.2.1 Reglerad hyra/rent control - Ett amerikanskt exempel
Rent control är en amerikansk variant av hyresreglering där regeringen placerar en gräns
för hur hög hyra en hyresvärd kan begära för en enhet eller för att förnya ett hyresavtal. Det är ett sätt att skapa “hål” i hyresmarknaden där man möjliggör för lägenheter med låg hyra i attraktiva områden (Glaeser, 2003). Denna modell för hyressättning interagerar med segregation på flera sätt, Glaeser (2003, 181-182) har identifierat fyra potentiella effekter som kan ha en inverkan på nivåer av segregation:
1) Rent control sänker hyran för hyresgäster så länge de väljer att bo kvar. Detta, menar Glaeser (2003, 181) tycks vara det viktigaste sättet varpå systemet skapar incitament för mindre bemedlade människor att bo kvar i attraktiva områden. Villkoren för rent control ser olika ut i olika städer, men tenderar enligt Glaeser (2003) att gynna samma grupp hyresgäster: de äldre. Glaeser (2003, 181) menar att detta är en av de stora bristerna hos detta system då det, ur ett integrationsperspektiv, skulle vara mer gynnsamt om de som drog nytta av systemet var fattiga barnfamiljer.
2) Ett andra sätt varpå detta system påverkar segregation är genom att det potentiellt sänker hyran för nya hyresgäster. Detta kan leda till ökad integration om de hyresgäster som allokeras till rent control-enheter är särskilt fattiga i rika områden alternativt särskilt rika i ett fattigt område. Glaeser skriver vidare att “However, there is no reason to suspect that the allocation systems that are in place will act in this direction. Just because apartments are renting for below market rents, there is no reason to believe that they will be given to the poor.” (2003, 182).
3) Detta sätt att reglera hyresnivåer leder i många fall till att kvaliteten på utbudet reduceras då fastighetsförvaltare inte längre kan göra en vinst genom att renovera eller underhålla enheten adekvat och därför helt enkelt struntar i det. Så, även om rent control potentiellt kan betyda ökad integration kan det leda till att staden i
fråga ändå far illa genom ett kvalitetsmässigt försämrat bostadsbestånd. Om kvaliteten på bostadsbeståndet försämras i ett redan utsatt område är det troligt att området hamnar i en spiral mot en högre utsatthet där segregationen tilltar (Glaeser, 2003, 182).
4) Till sist så kan även rent control påverka segregation genom att begränsa nyproduktionen av lägenheter: om rent control leder till att man istället hellre konverterar hyreslägenheter till bostadsrätter eller inte byggs alls, så kan detta enligt Glaeser (2003, 182) leda till att segregationen förvärras. På en ansträngd bostadsmarknad gör ett sinande utbud att skuggpriser drivs upp vilket mycket väl kan leda till ökad segregation.
Gleasers resonemang (2003) är intressanta i relation till Malmömodellen då det är två vitt skilda modeller för hyresreglering som trots sina olikheter båda kan antas samspela och interagera med segregation och gentrifiering på olika sätt.
Hyresreglering av amerikansk variant finns inte i Sverige. Vi anser dock att det går att relatera de ovan presenterade effekterna av hyresreglering till hur den svenska hyresmarknaden och hyresmarknaden i Malmö såg ut när hyrorna till stor del sattes utifrån husets byggår. Då kunde bostadshus i attraktiva områden ha en hyra som var avsevärt lägre än omgivande hus. Samtidigt var det för hyresvärdarna mer oklart vad de kunde ta ut för hyrespåslag till följd av renoveringar, vilket skulle kunna leda till att man avstod från att utföra dem. Utifrån dessa resonemang anser vi att effekterna som Glaeser (2003) anser kommer av amerikansk hyresreglering går att diskutera utifrån Sveriges och Malmös hyresmarknad och därigenom blir relevant för studiens syfte.
2.2.2 Hyressättning efter bruksvärde
I Sverige har det, sedan en stor hyresreform genomfördes 1969 (Prop 1968:91), varit lagstadgat att hyror skall sättas utifrån någonting som kallas bruksvärde. Bruksvärdetshyrorna sattes tidigare främst baserat på byggår vilket skapade en hyresreglering som påminner om rent control då det systemet skapade billiga äldre lägenheter i attraktiva områden. Hyresnämnden (2017) skriver “En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel.”. De skriver vidare att det är hur hyresgästerna värderar lägenhetens egenskaper som ska ligga till grund för bruksvärdets storlek. Boverket (2014) skriver att syftet med bruksvärdessystemet är att “efterlikna ett marknadssystem men samtidigt utgöra en spärr mot oskäliga hyror och trygga
besittningsrätten.” (Boverket 2014, 21). Hyressättning enligt bruksvärde har sin grund i 1969 års hyresreform, men diskussioner har förts länge om att hyresnivåerna inte har speglat bruksvärdet och i stället ofta legat lägre än bruksvärdet (Boverket 2014). Det är denna diskrepans mellan hyresnivåerna och hur hyresgästerna faktiskt värderar bruksvärdet som har lett till att Malmömodellen tagits fram.
Bruksvärdessystemet, som ger lägenhetens läge och standard större påverkan på hyresnivåerna, kan anses ha likheter med renodlade marknadshyror. Hyrorna är dock fortfarande förhandlade mellan fastighetsägare och Hyresgästföreningen och sätts inte enbart efter huruvida en hyresgäst är beredd att betala eller ej. Systematisk hyressättning kan alltså anses vara ett steg i en riktning mot marknadshyror, men i och med att hyrorna är förhandlade, samt att hyrorna ska sättas utifrån hyresgästens praktiska värdering av lägenheten, skyddas hyrorna från att fullt ut styras av marknadskrafter (Bergsten & Josefson, 2006).
3.
Malmömodellen
I detta kapitel redogörs för Malmömodellens bakgrund och hur modellen omskrivits i media, samt hur MKB:s roll på marknaden varit en viktig faktor för modellens utformning.
3.1 Hur och varför?
Under slutet av 1990-talet började MKB och Hyresgästföreningen att se över de riktlinjer och bestämmelser som fanns gällande hyressättning av bostäder, då dåvarande hyror sågs som orättvisa (Bergsten & Josefson, 2006). Fastigheter värderades främst efter byggnadsår, eventuellt ombyggnadsår, standard, samt (till viss del) läge. Enligt Bergsten och Josefson (2006) ansågs då:
“[...] förhållandet dock vara sådant att lägenhetens standard och läge är de faktorer som bäst speglar lägenhetens attraktivitet och således bör utgöra grunderna för hyressättningen. Därför började MKB tillsammans med Hyresgästföreningen redan under 90-talet att väga in dessa faktorer i högre grad i hyressättningen än tidigare.“ (Bergsten & Josefson, 2006, 21).
Malmömodellen motiverades med att en sådan satsning för en systematisk hyressättning bidrar till en mer rättvis hyressättning (Anna Holst, personlig kommunikation, 2019-03-06). Begreppet rättvisa definieras dock inte vidare av MKB än att rättvisan ligger i att “hyran ska reflektera hyresgästernas värderingar” (Anna Holst, personlig kommunikation, 2019-03-06). Malmömodellens hyresnivåer bestäms alltså dels av objektets läge men också av ett antal olika bruksvärdeskoefficienter (härefter BVK) där MKB beräknat vad de anser skäligt att vissa egenskaper skall medföra för hyrespåslag. Bergsten & Josefson (2006) publicerade i sin uppsats den parameterlista MKB då använde för att räkna ut BVK för olika objekt, se Figur 1.
Figur 1: Skärmdump av en del av den parameterlista som publicerades av Bergsten & Josefson (2006, 85). I vänster spalt syns avvikelser (parametrar som enligt MKB påverkar bruksvärdet) och till
höger syns bruksvärdeskoefficienter (BVK) samt BVK omräknat till kronpåslag på hyran.
I den första versionen av Malmömodellen delades Malmö upp i områden som sedan värderades på en tregradig skala:
“ [...] MKB:s områden delades in i A-, B- och C-områden där A var det mest attraktiva läget. Indelningen var dock alldeles för grov och hyressättningen var svår att försvara inför hyresgästerna för både MKB och Hyresgästföreningen. Behovet av en mer detaljerad områdesindelning av Malmö blev uppenbart.”. (Bergsten & Josefson, 2006, 21).
I den omarbetning av modellen - Malmömodellen 2.0 - har MKB istället delat in sina områden enligt en tiogradig skala, där 1 representerar de områden som anses mest attraktiva och 10 representerar de områden som anses som minst attraktiva (Anna Holst, personlig kommunikation, 2019-03-06). Boverket (2014) menar att Malmömodellen jämfört med andra kommuners systematiska hyressättningssystem sätter relativt stor tyngd vid läget.
Bergsten och Josefson (2006) menar att Malmömodellen har en allmän acceptans hos hyresgästerna. De menar vidare att det går i linje med hyresgästernas värderingar att lägenheternas geografiska läge påverkar hyresnivåerna, samt att det finns ett juridiskt stöd för att göra så enligt bruksvärdesbegreppet (Bergsten & Josefson 2006). De menar dock att det troligen inte var lagstiftarens avsikt att låta det geografiska läget få så stor påverkan på hyran som görs enligt Malmömodellen, men att det ändå bör anses som legitimt då hyressättningen görs just enligt hur hyresgästerna själva värderar läget (Bergsten &
Josefson 2006, 79). Slutligen menar Bergsten & Josefson (2006) att Malmömodellen får anses ha juridiskt stöd då hyresnivåerna sätts enligt hyresgästernas värderingar, samt att det återgår till hur man från början tänkte att bruksvärdessystemet skulle se ut. Dock grundar de påståendet att hyrorna faktiskt är satta enligt hyresgästernas egna värderingar på MKB:s utsagor. De hyreshöjningar som utfördes utifrån Malmömodellen fasades in gradvis, så att hyresgäster som redan bodde i lägenheterna fick reducerad hyra under en viss tid, vilket kan ha ökat acceptansen för hyreshöjningarna (Bergsten & Josefson 2006 & Anna Holst, personlig kommunikation, 2019-03-06)
I studien av Bergsten och Josefson (2006) studerades inte segregation, utan fokus låg på Malmömodellens ekonomiska och juridiska förutsättningar. Det står dock att läsa att en dåvarande hyresförhandlare för MKB bemötte kritik om att Malmömodellen skulle leda till segregation med att segregation redan fanns i Malmö och att Malmömodellen skulle leda till en minskad ombildning av hyresrätter till bostadsrätter (Bergsten och Josefson 2006, 21-22). Andersson och Turner (2014) menar att trenden av att ombilda hyresrätter till bostadsrätter har varit en drivande faktor av segregation och gentrifiering. Både MKB och Hyresgästföreningen vill skydda hyresrätten som upplåtelseform och ett led i detta är införandet av Malmömodellen.
3.2 Malmömodellen i media
I Malmömodellens tidiga skede riktades kritik mot modellen, där vissa var oroade över att den var ett sätt att höja hyrorna. Bland annat kritiserades Hyresgästföreningen av en av Hyresgästföreningens husombud i Malmö: "Deras uppdrag är att företräda hyresgästerna. Inte att införa en modell som fastighetsägarna kan tjäna pengar på. (Sydsvenskan 2007)". I en debattartikel från Sonny Modig, dåvarande VD på MKB, och Christina Wessling, dåvarande regionchef för Hyresgästföreningen Södra Skåne (2008), att “Malmömodellen är inte ett sätt att smyghöja hyrorna eller att höja hyresnivåerna totalt för MKB.”, i och med att vissa lägenheter skulle få höjd hyra, samtidigt som vissa lägenheter skulle få sänkt hyra (Modig & Wessling 2008). En granskning i Sydsvenskan av Thomasson och Fagerström (2018) vittnade dock om att MKB under perioden 2003 - 2017 hade höjt sina hyror med 50 %, jämfört med en snitthöjning på 31 % för hyreslägenheter i Sverige i stort.
3.3 MKB och allmännyttans roll på marknaden
För att förstå MKB:s situation på marknaden idag måste man förstå den generella utvecklingen inom allmännyttan på senare år. Enligt Grander (2018) har allmännyttans nya förutsättningar gjort att “Allmännyttan befinner sig i ett tillstånd som kan betecknas som finansialiserad universalism.”, då den offentliga bostadsförsörjningen gått från statligt finansierad till att finansialieras. Denna utveckling, som har skett gradvis under flera decennier (Grander, 2018, 3), har förflyttat allmännyttiga bostadsbolag till en konkurrensutsatt marknad där allmännyttan numera är beroende av finansiella institutioner och motiv som definierar deras handlingsutrymme. Lagändringen 2011, då SFS 2010:879 trädde i kraft, innebär att allmännyttans vinstkrav nu är lagstadgade. Den tongivande delen av allmännyttans roll har sakta skiftat från att utgöras av ett socialt, samhälleligt ansvar till att dikteras av marknaden.
Lagstiftningens utformning baseras på en kompromiss mellan hyresmarknadens parter (Bengtsson, 2015, 39). Dessa kompromisser bygger ofta på att centrala begrepp inte är entydigt definierade, utan att det lämnas utrymme för tolkning. Bengtsson (2015, 39) menar att de allmännyttiga bostadsbolagen idag existerar på två parallella arenor:
hyresförhandlingsarenan och bostadsförsörjningsarenan och att den inbyggda
spänningen mellan dessa två arenor kommer ofta i uttryck i spelet mellan dem. En bidragande faktor till dessa spänningar är att uppgiften att “främja bostadsförsörjningen” enligt Bengtsson (2015, 44) är tämligen mer svårtolkad än den att jämföra en hyra med gällande bruksvärde.
4. Metod
Studiens syfte är att belysa hur man i Malmö valt att arbeta med en systematisk hyressättning samt undersöka hur respondenter (representanter kanske vi vågar kalla dem?) från olika aktörer på Malmös hyresmarknad ser på Malmömodellen i relation till segregation. För att uppnå syftet formulerades följande forskningsfrågor:
● Hur upplever MKB, Hyresgästföreningen och Heimstaden att Malmömodellen har utvecklat hyresmarknaden i Malmö?
● Hur kan Malmömodellen förstås utifrån begreppen segregation och gentrifiering?
För att besvara forskningsfrågorna utfördes dels en analys av olika dokument och rapporter och dels semistrukturerade intervjuer med representanter från aktörer som varit delaktiga i arbetet med Malmömodellen. I detta kapitel redogörs vidare för uppsatsens metod.
4.1 Semistrukturerade samtalsintervjuer
Samtalsintervjuerna bestod till största delen av respondentkaraktär, då Esaiasson et al. (2017, 236) menar att detta lämpar sig väl för att undersöka människors uppfattningar och föreställningar. Det är just detta som är intressant utifrån studiens syfte. Intervjuerna var även till en mindre del av informantkaraktär. Esaiasson et al. (2017) menar att informantintervjuer lämpar sig för att skildra ett händelseförlopp, vilket lämpar sig väl då frågor om hur Malmömodellen faktiskt arbetades fram ställdes. När det gäller frågorna av informantkaraktär är det viktigt att vara källkritisk mot svaren som ges (Esaiasson et al. 2017, 261). När det gäller frågorna av respondentkaraktär är det just respondenternas
egna uppfattningar och föreställningar som är av intresse och därför ingenting som
behöver förhållas källkritiskt till (Esaiasson et al. 2017, 261 & 268).
Till skillnad från ostrukturerade intervjuer ställer man i halv- eller semistrukturerade samtalsintervjuer samma frågor till alla intervjuobjekt, något som gör att intervjuaren har mer kontroll över samtalets riktning (Nilsson, 2016, 150). Genom att använda oss av samma intervjuguide som grund för samtliga intervjuer underlättas teoriprövning och analys av materialet då det blir lättare att jämföra intervjupersonernas svar (Nilsson, 2016, 150). Då antalet intervjuer som genomfördes är begränsat till tre
stycken lämnades tid och rum i slutet av varje intervju för att fånga upp intervjupersonernas egna tankar och för att ge dem chans att utveckla sina resonemang. Här ställdes även eventuella följdfrågor av studiens två författare som båda var närvarande vid samtliga intervjuer. Att lämna utrymme för mångsidig social interaktion och spontanitet i en intervju kan enligt Nilsson (2016, 151) leda till att man lyckas “...gräva djupare i intervjupersonens livsvärld”, detta för att få en mer grundlig förståelse för studiens forskningsfrågor.
Den förutbestämda intervjuguiden följde två huvudteman: ● Tema 1: Malmömodellens bakgrund
● Tema 2: Malmömodellen & segregation.
4.2 Urval av respondenter
Urvalet av respondenter skedde på ett målstyrt sätt (“purposive sampling”, se Bryman 2011, 392) där varje respondent erhöll en befattning där vi kunde anta att de besatt relevant kunskap för studiens syfte. Snöbollsurval (jmf. Bryman, 2011, 196-197) användes för att via intervjupersonerna upprätta kontakt med ytterligare möjliga respondenter, dock föll detta då önskade respondenter inte ansåg sig besitta nog med kunskap för att svara på våra frågor utifrån förutbestämd intervjuguide.
För att hitta lämpliga respondenter från berörda aktörer har vi sökt kontakt via mejl och telefon. För att inkludera ett kritiskt perspektiv söktes kontakt med en riksdagsledamot som är kritiskt inställd till Malmömodellen, utan lycka. De aktörer som berörs av Malmömodellen är MKB, Hyresgästföreningen samt privata hyresvärdar, varpå representanter från dessa tre aktörer intervjuats för att utgöra vår huvudsakliga empiri och underlag för analys. Intervjuer genomfördes med Anna Holst som är förhandlingsansvarig på MKB, Joakim Lund på Hyresgästföreningen (enhetschef förhandling, Region Södra Skåne) samt Tom Rasmussen, head of asset management (Förvaltningschef) på Heimstaden. Utöver dessa respondenter hölls även en intervju via mejl med Christina Lundby, administrativ chef på MKB.
4.3 Genomförande av intervjuer
Esaiasson et al. (2017) poängterar vikten av att samtalsintervjuer genomförs i en miljö där respondenterna känner sig bekväma och där intervjuerna kan genomföras utan yttre störningar. Samtliga intervjuer genomfördes därför i avskilda mötesrum på respondenternas arbetsplatser. Intervjuerna spelades in med respondenternas medgivande.
Den sjätte mars 2019 intervjuades MKBs förhandlingsansvarige, Anna Holst, på MKBs kontor på Södra Förstadsgatan. Inför intervjun med Anna Holst från MKB framställdes en intervjuguide med frågor som ansågs viktiga för att fånga upp och belysa de teman som behövs för att uppnå uppsatsens syfte och frågeställningar. Anna Holst har arbetat för MKB i snart tio år och varit delaktig i förhandlingarna för Malmömodellen 2.0 - en uppdaterad version av Malmömodellen med nya värden och uppdaterad områdesindelning, men samma grundprinciper. Innan intervjun höll Anna Holst en kort presentation och genomgång av Malmömodellens historik och utveckling. Detta kompletterades med en efterföljande intervju där en på förhand bestämd intervjuguide följdes. Intervjun spelades in, med medgivande från Anna Holst.
Joakim Lund, som arbetar som enhetschef för förhandling på Hyresgästföreningen - Region Södra Skåne, intervjuades den åttonde april 2019 på Hyresgästföreningens kontor på Fersens väg i Malmö. Inför intervjun reviderades intervjuguiden för att i slutet av intervjun lägga till frågor relevanta för den specifika intervjupersonen.
Den trettonde maj genomfördes en intervju med Tom Rasmussen, head of asset
management (förvaltningschef) på Heimstaden. Intervjun genomfördes på Heimstadens
huvudkontor i Malmö. Denna intervju, som till sist blev av efter att ha sökt kontakt med fler olika privata hyresvärdar i ett par månader, genomfördes något senare än de andra intervjuerna varpå även intervjuguiden uppdaterats innan för att följa den linje arbetet tagit. Direkt efter intervjuerna diskuterade studiens författare sina tankar och intryck från intervjuerna och skrev kortare sammanfattningar av materialet. När dessa tre intervjuer, som utgör studiens huvudsakliga empiri, utförts skrevs transkriberingarna ut och kodades. Samtliga intervjuer genomfördes med studiens båda författare närvarande.
Intervjuerna kompletterades efterhand med uppföljande mejlkontakt till respondenterna. Joakim Lund fick en fråga om ett förtydligande av Malmömodellen och renoveringar. Samtliga respondenter frågades om huruvida de ansåg att Malmömodellen hade bidragit till att hindra ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Anna Holst fick
frågor gällande segregation, enkäten och affärshemligheter men kunde inte svara mer ingående, utan hänvisade till ett sekretessbeslut.
4.4 Dokument
Genom studiens respondenter har författarna givits tillgång till vissa av de dokument som legat till grund för utformningen av modellen. Av MKB tillhandahölls delar av den enkät man skickade ut 2015 för att omarbeta Malmömodellens områdesindelning. Dokumenten innehöll censurerade delar av SIFO-undersökningens samt en censurerad karta över områdesindelningen tillsammans med frisvaren från en av enkätfrågorna. Tillsammans med detta tillkännagavs att MKB inte hade möjlighet att lämna ut mer information genom ett medföljande undertecknat sekretessbeslut. Hyresgästföreningen tillhandagav sedan studiens författare en ocensurerad version av samma SIFO-undersökning, dock även detta dokument utan SIFO-undersökningens resultat. Dessa dokument analyseras tillsammans med empirin från intervjuerna.
4.5 Analysmetod
Intervjuerna analyserades sedan utifrån sammandragen och det transkriberade materialet. Mönster i svaren hittades och belystes med talande citat. I studiens analysdel lyfts både likheter och skillnader i respondenternas svar för att ge tolkningen mer djup. I enlighet med Allwood & Eriksson (2012, 105-106) ställdes tolkningarna i konflikt med varandra för bättre kunna argumentera för hur långtgående anspråk på sanning vi kunnat hävda utifrån våra teorier. Då studiens analys främst grundar sig i olika teorier om segregation (se kap. 2) utgörs analyskapitlet av resonemang kring hur Malmömodellen relaterar till dessa. De teorier angående olika syner på segregation som presenterats i 2 kap. används för att analysera hur respondenterna ser på Malmömodellen i relation till begreppet.
4.6 Metodkritik
Studiens urval går att diskutera. Kanske finns det andra individer hos de intervjuade aktörerna som hade varit mer lämpade att intervjua? Malmömodellen togs fram för ganska många år sedan. Det hade kunnat bidra till uppsatsen om fler personer som faktiskt
varit delaktiga i framtagandet av modellen hade intervjuats. Studien intresserade sig dock främst för aktörerna på hyresmarknadens uppfattningar om Malmömodellen, så detta ansågs inte som ett stort problem. Det hade kanske varit givande att även uppsöka andra aktörer än de som intervjuades. MKB och Hyresgästföreningen var självklara eftersom det var de som arbetade fram Malmömodellen, men företrädare för något annat privat bostadsbolag hade kunnat få delge sina tankar.
Esaiasson et al. (2017, 243) varnar för att “människor ibland är mer än vällovligt hjälpsamma när det gäller att försöka svara på frågor de egentligen aldrig har funderat över och som de kanske därför borde avböja att svara på”. Det är en viktig lärdom att ha i åtanke, men för studiens syfte kan även en brist på eftertanke vara av intresse.
5. Resultat
Empirin utgörs av insamlad data från de utförda intervjuerna samt dokument som tillhandahållits av MKB och Hyresgästföreningen. Data från genomförda intervjuer kodades för att urskilja eventuella kategorier varpå följande återkommande underteman sedan identifierades:
● Malmömodellens grundpelare - Bruksvärde och “rättvisa” ● Områdesindelning
● Segregation - Att bidra till eller motverka? ● Gentrifiering
Nedan presenteras resultaten utifrån ovanstående teman.
5.1 Bruksvärde och “rättvisa”
Enligt MKB:s förhandlingsansvarige, Anna Holst, har MKB arbetat med bruksvärdeshyressättning i ungefär två decennier:
Vi hyressätter efter ett bruksvärdessystem, sedan år 2000 ungefär. De flesta svenska städer sätter hyran efter någon form av bruksvärdessystem, men Malmö var ganska tidiga med det. Stockholm håller på fortfarande och komma överens men annars har i princip alla andra någon form av system som dom förhandlar med hyresgästföreningen. - Anna Holst, personlig kommunikation, 2019-03-06.
Det var huvudsakligen behovet av en mer rättvis hyressättning och den utbredda svarthandeln med hyreskontrakt i centrum som från början motiverade införandet av en systematisk hyressättningsmodell i Malmö (ibid). Arbetet med att förhandla om hyrorna för hela MKB:s bestånd efter ett nytt bruksvärdessystem inleddes runt milleniumskiftet och färdigställdes cirka tolv år senare. Tanken bakom hela bruksvärdessystemet, som Malmömodellen är en systematisering av, är att hyressättningen skall spegla “vad gemene man är villig att betala”, dels för lägenhetens läge men också lägenhetens standard där tillval som parkettgolv, klinker i hallen och diskmaskin påverkar hyresnivåer. Enligt Anna Holst (personlig kommunikation, 2019-03-06) kan Malmömodellen i ovanstående avseenden anses gett positiva resultat för Malmös hyresmarknad då hyresnivåerna idag enligt respondenten kan anses mer rättvisa.
Även Tom Rasmussen från Hemstaden (personlig kommunikation, 2019-05-13) säger att syftet med Malmömodellen var att jämna till och rätta till upplevda skevheter i hyressättningen enligt bruksvärdet och att man ville ta bättre hänsyn till både lägets och
poängen att trimma”, så fungerar modellen bra och speglar generellt vad hyresgästerna är beredda att betala.
I Malmömodellens tidiga skede minskade man hyreshöjningarna om det vid den årliga förhandlingen visade sig att Malmömodellen innebar ökade totala hyresintäkter för MKB (Joakim Lund, personlig kommunikation, 2019-04-11). Joakim Lund menar att denna omräkning försvann i och med 2011 års lagstiftning, där tydligare krav på avkastning infördes för allmännyttiga bostadsbolagen, och att det kan ha bidragit till ökade intäkter för MKB. Enligt Anna Holst (personlig kommunikation, 2019-03-06) har Malmömodellen “[...]gett en positiv ekonomisk effekt för oss [MKB]” och nyligen rapporterades i media att Malmö stad ämnar plocka ut 100 miljoner extra i vinst ur MKB (Hem & Hyra 2018), något som väckt starka känslor hos många. Inga-Karin Dentz, föreningsordförande i Hyresgästföreningen Malmö östra, uttalade sig på följande vis angående uttaget: “Kommunal verksamhet ska inte extrafinansieras av MKB:s hyresgäster, utan av alla oavsett boendeform.” (Hem & Hyra 2018). En annan intressant aspekt att beakta i samband med detta är att Malmö stad beräknar att cirka 27 000 av Malmös hushåll inte har tillgång till marknaden för nyproducerade hyresrätter (Malmö stad 2018, s. 27), och cirka 15 000 av dessa har mycket små chanser i konkurrensen om en hyresrätt med lägre hyra i det befintliga beståndet.
Joakim Lund på Hyresgästföreningen menar att hela Malmömodellen egentligen bara är en “kodifierad tolkning av bruksvärdet i paragraf 55”, alltså att modellen bara är ett sätt att följa den rådande lagstiftningen. Vad Joakim Lund menar att Malmömodellen bidrar till för en rättvisare hyresmarknad är att det blir rättvisare mellan lägenheter eftersom att det blir tydligare varför en lägenhet ska ha en viss hyra. “Lika hyra för lika lägenhet. Den typen av rättvisa.” (personlig kommunikation, 2019-04-11). Den gör inget större anspråk på att bidra till att hyrorna ska ligga på rätt nivå, utan bara till att det ska gå att göra rättvisa jämförelser mellan lägenheter. “Det är ju jättesvårt att säga vad som är rättvis hyra. Egentligen ska ju hyresgästerna ha mer inflytande.”. Han menar att fastighetsägarna ofta hänvisar till hyresgästernas åsikter, utan att ha kontaktat någon hyresgäst. Han säger att Hyresgästföreningen skulle kunna jobba mer för att få in hur hyresgästerna faktiskt värderar lägenheterna, men ser viss problematik med bruksvärdessystemet som sådant:
Så skulle vi ju kunna göra mer enkäter så klart men det är också svårt hur ska man sätta pris på en fläkt, en kolfilterfläkt utifrån hyresgästens perspektiv. Det får man ju ändå, blir det för lågt så kommer ingen få nån fläkt i framtiden, sen kan man ju inte samtidigt sätta priset efter vad det kostar att sätta in den enbart för då skulle till exempel en hiss vara galet dyrt. Så det
blir en liten kombination av bruksvärdet och kostnaderna. Men det måste det ju vara, det står ju i bruksvärdet att man ska bortse från produktionsinvesteringskostnader och sånt men det är ju helt omöjligt, då hade ju ingen byggt hus.
Respondenten anser alltså att bruksvärdessystemet har brister när det gäller att balansera bruksvärdet mot de faktiska utgifter som hyresvärdarna har.
Anna Holst (personlig kommunikation, 2019-03-06) resonerade kring subjektiviteten i värderingarna av de olika bruksvärdeskoefficienterna och exemplifierade det genom att prata om värderingar av innergårdar och vilket utslag de får för hyran:
[...] när det kommer till exempel till utemiljö eller så, så kanske vi gör bedömningen att denna gården här känns extra rik på växtlighet och det är inte något man kan ta på för vi har inte skrivit in att det ska finnas fem stycken träd till exempel så det är mer en förhandling mellan oss och hyresgästföreningen men ska vi välja där har vi lite olika nivåer och så… nu är inte denna så stor, jag tror det är 40 kronor ungefär om det är rik växtlighet så det är inget som är märkbart på hyran på det sättet men… där får ju vi prata om det, hyresgästföreningen och vi, om vi tycker att denna gården är extra fin till exempel eller så. Och där kan ju vissa hyresgäster tycka att ”ja men är det bara ni som sitter någonstans och tycker” ja men vi ska ju någonstans försöka spegla vad gemene man tycker för att det är ju det som är hela poängen med bruksvärdessystemet. Så vi som sitter och förhandlar om alla priser så att ja…. Vi ska ju försöka spegla: vad vill någon betala för en säkerhetsdörr? till exempel.
Bruksvärdet ska alltså baseras på gemene hyresgäst värderingar, samtidigt som det i slutändan beslutas om genom en förhandling mellan MKB och Hyresgästföreningen.
5.2 Grunden till Malmömodellens områdesindelning
För att gradera och värdera en enhets läge och dess inverkan på hyran lät MKB och Hyresgästföreningen utföra en SIFO-undersökning där respondenterna ombads värdera olika områden i Malmö efter deras attraktivitet (Anna Holst, personlig kommunikation, 2019-03-06). Efter detta delades MKB:s områden in i de tidigare nämnda A-, B- och C-områden där A var det mest attraktiva läget. 2019, nästan tjugo år efter att arbetet inleddes, har MKB och Hyresgästföreningen påbörjat förhandlingarna för Malmömodellen version 2.0 där de sett bland annat över områdesvärderingarna. MKB förändrade sin områdesindelning för att lägga till fler nivåer och graderar nu istället sina områden på en skala från ett till tio, där tio är det minst attraktiva läget. Enligt Anna Holst (personlig kommunikation, 2019-03-06) tycker Hyresgästföreningen att läget har för stor
betydelse för hyresnivåerna inom Malmömodellen, medan respondenten själv anser att läget i vissa fall har för liten betydelse:
Hyresgästföreningen menar på att läget har för stor betydelse. I vissa fall tycker jag att det har för liten betydelse, så att allting är ju en formel, ibland tycker man själv lika, ibland tycker dom att ettorna är för dyra i förhållande till en tvåa till exempel, så att dom vill göra ettorna lite billigare till exempel och fyrorna lite dyrare men totalen bör ändå bli densamma.
Joakim Lund (personlig kommunikation, 2019-04-11) bekräftar att det råder meningsskiljaktigheter mellan Hyresgästföreningen och MKB angående hur stor påverkan lägets attraktivitet ska ha på hyran. Han tillägger även att de i slutändan kommer överens, eftersom “annars hade vi ju inte skrivit på.” (Joakim Lund, personlig kommunikation, 2019-04-11). Han menar även att folk i allmänhet anser att värderingarna enligt Malmömodellen är rimliga. Exempelvis värderas i den nya modellen ett antal attraktiva områden till läge ett, medan endast ett område har värderats till det sämsta läget, läge tio. Denna indelning ger en hyra som skiljer sig ungefär 2 500 - 3 000 kronor på en referenslägenhet om tre rum och sjuttio kvadratmeter om den skulle flyttas från ett område värderat till 10 till ett område värderat till 1. Enligt Anna Holst har MKB en målsättning om att i framtiden se över Malmömodellens områdesindelningar och värderingar vart femte år.
SIFO-undersökningen som användes som underlag för att värdera områden inom Malmömodellen skickades ut till drygt 6 000 invånare boende i hyresrätter, varpå cirka 1 500 av dessa svarade. Enkäten, som skickades ut 2015 och användes i omarbetningen av modellen, skickades ut till 5 515 boende i hyresrätter, varav 1 192 svarade. I enkätens resultat redogörs de olika områdenas andel av den totala mängden svarande. Denna andel varierar väldigt mycket mellan de olika områdena: två bostadsområden stod för 0 procent av de svarande och ett område stod för så mycket som 16 procent av de svarande. Vilka områden som står för vilken andel av de svarande är censurerat, vilket omöjliggör att se om svaren varit representativa. Att två områden inte hade några svaranden och att ett område hade 16 % av de svarande torde dock antyda att det finns vissa skevheter i vilka som har svarat. Urvalet drogs ur en databas där man tittade på faktorer som kön och ålder för att korrigera skillnader i urvalet. Enkätens resultat är alltså viktade med hänsyn till ålder och kön, men ingen viktning har skett med hänsyn till exempelvis inkomst eller etnisk bakgrund. Resultaten är uppdelade efter vilka bostadsområden som respondenterna bodde i, så att man kan se vad invånarna i varje område tycker om sitt eget område (Joakim Lund, personlig kommunikation, 2019-04-11).
Anna Holst (personlig kommunikation, 2019-03-06) menar att inga markanta förändringar skedde gällande områdesvärderingarna efter den senare enkätens resultat:
[...] vi tog kartan som den är och sen skickade vi ut den, vi och Hyresgästföreningen, skickade ut den som en sifo-undersökning till hyresgäster i Malmö, som fick svara och värdera de olika lägena. Och det visade sig att... det stämde överens väldigt bra överlag, det var några områden som det slog, alltså man fick värdera området 1-10 och det var några områden som slog en diff på två och så var det några lägen som dom sa att det egentligen är en trea eller fyra till exempel och dom lägena såg vi över och vi åkte ut dit och tittade och vi gjorde lite undersökningar och så… så att det var utifrån dom diffarna som vi justerade kartan sen.
Enkäten innehöll även en fråga gällande huruvida hyresgästerna upplevde modellens områdesindelning som rimlig eller om något i indelningen torde förändras (se bilaga 2). Efter att, genom MKB, ha fått tillgång till en censurerad version (där enligt MKB känsligt material har maskats) av frisvaren från följande fråga: “Är det något eller några av områdena du tycker bör delas upp eller är det några av områdena du tycker bör slås ihop?” blev det tydligt att en stor andel av enkätens respondenter inte bara var skeptiskt inställda till områdesindelningen av olika anledningar utan också upplevde att något inte stod rätt till med motiven bakom enkäten, många frågade sig: För vem utfördes den egentligen och varför? En av respondenterna uttryckte sig på följande sätt:
[...] Hur tänkte ni här? Vi ska värdera den totala boendekvaliteten men bortse från ALLT utom läget? Hur bli det då möjligt att värdera den totala boendekvaliteten? Hut tänkte ni här? Borde väl gå ut med att ni ska värdera läget för bostaden/boendet och enbart läget baserat på det geografiska läget, inte politiska, sociala, hierarkiska komponenter. Mycket märkligt av Hyresgästföreningen och jag ifrågasätter värdet i att ta reda på hur högt/lågt befolkningen i Malmö värdera stadens olika delar enbart med en geografisk synvinkel. Till vad ska dessa resultat användas? Och vad kostar en sådan här tandlös undersökning att genomföra? Till vilken nytta? (s. 3)
En annan respondent svarade följande:
[...] Det vore bra om ni i följebrevet hade berättat vad syftet med undersökningen är. Vad ska resultate användas till. Lägesaspekten i hyressättningen har försvårat arbetet med att skapa ett helt Malmö och motverka segregation. Om det är syftet med denna undersökning är jag tveksam till att medverka. (s. 4-5)
Ytterligare en annan svarade såhär:
Hur skall man kunna bedömma områden man inte känner till? Bedömningarna kräver detaljkunskap. stor risk att det man frågar är Malmöbornas “känsla” (fördomar?) om olika områden! vad är syftet? Vad skall detta användas till? Vad avses med fråga 3? Varför skulle områden delas upp eller slås ihop? Vad skulle syftet vara med detta? Framgår inget sammanhang. Kan därför inte svara på frågan. Vissa områden är väldigt olika i sig, t.ex. *AV MKB CENSURE[OMRÅDESNAMN CENSURERAT AV MKB], Hur skall man värdera en sådan grupp? Genomsnittet? Jag arbetar med enkäter och vet att det är svårt att ställa bra frågor. Här saknas tydligt syfte med undersökningen och frågorna känns omöjliga att svara på med den information som ges, ni får nog fundera över värdet av de enkätresultat ni får in.
PS: Att bortse från vem som bor i området är dessutom svårt när man värderar områdets trygghet och säkerhet, det hela är väldigt oklart. (s. 6)
Då delar av enkäten och dess svar är sekretessbelagd var det först när tillgång till detta dokument gavs som omständigheterna kring enkäten blev något tydligare: i de SIFO-undersökningar som använts som grund för Malmömodellen har man inte delgivit respondenterna ett tydligt syfte eller relevansen av undersökningen. Detta gör att det blir intressant att fråga sig huruvida MKB förväntade sig att få andra resultat om syftet klargjordes och vad man faktiskt kan anta baserat på de svar man fått in genom denna enkät. Trost & Hultåker (2016) menar att det kan vara lämpligt att i följebrevet till en enkät tydliggöra vad enkätens resultat kommer att användas till. Samtidigt menar de att “Man skall akta sig för att [...] ge intryck av att den som svarar i direkt mening kommer att få fördelar av resultaten och deras tillämpning.” (Trost & Hultåker 2016, 111). Esaiasson, Gilljam, Oscarsson, Towns & Wägnerud (2017) menar att det för statistiska säkerhetsskäl inte finns några större anledningar att ha ett urval som överstiger 1 000 - 1 500 analysenheter, förutsatt att urvalet är representativt för populationen. Om man däremot även vill uttala sig om undergrupper till populationen stiger felmarginalen för dessa grupper, då de kommer att utgöras av ett mindre urval (Esaiasson et al. 2017).
5.3 Malmömodellen och segregation
Enligt Anna Holst för de från MKB:s sida idag inga diskussioner kring vilka implikationer Malmömodellen haft för segregationen i Malmö (personlig kommunikation, 2019-03-06):
Nu när jag pratar med och är med på såna SABO-träffar och så så är det alltid MKB som är väldigt intressanta för vi har hållit på med det här väldigt länge och det har gått bra för oss. Så då frågar ofta mindre kommuner ’men hur ser ni på segregation och sådana frågor?’ och då säger jag det att ’Dom frågorna pratade vi säkert också om för femton år sen, det har jag sett, men vi pratar inte om det idag. För oss är detta så självklart, att läget ska spela roll för hyran och att har man högre standard så ska man betala för det och det har blivit så invant här så sådana saker pratar vi inte om längre. Nu pratar vi om andra saker: hur ska vi kunna
bygga och hur ska vi kunna… alltså det är där vi är.. eh.. dom diskussionerna har vi inte
längre, kring sådana saker, skulle jag säga.
Även Christina Lundby (personlig kommunikation via mejl, 2019-04-11) vill hävda att det inte går att dra några slutsatser kring huruvida Malmömodellen medfört några konsekvenser eller effekter för segregationen i Malmö. Vidare uttryckte Anna Holst (personlig kommunikation, 2019-03-06) att hon inte tror att skillnader i hyresnivåer har någon större inverkan på segregationen i staden, utan att det snarare är andra parametrar och faktorer som spelar in:
Jo visst kan det leda till, ja men jag tror inte det är det som gör att det blir segrege.. alltså jag tror inte det är det som gör det, men man kan ju vända på det och säga att det har en påverkan för det har det ju säkert men å andra sidan så, bruksvärdessystemet bygger på att, vad gemene man är villig att betala, och överlag tycker jag att den speglar det. Sen är det klart att det finns alltid saker man kan tycka ska påverka mer eller mindre eller… tänker ni så, att det skulle påverka?
MKB har under 2000-talet haft flera olika VD:ar som sett till bolagets affärsmässighet genom att vara sparsamma med vilken information om bolagets aktiviteter som tillgängliggjorts för allmänheten. Det har enligt Anna Holst (personlig kommunikation, 2019-03-06) därför varit svårt att begära ut dokument som behandlar Malmömodellen och dess uppbyggnad. En ny VD tillträdde den tjugosjätte februari 2019 (MKB, 2019) varpå situationen kring vilka dokument som beläggs med sekretess kan komma att ändras. Just nu är dock MKB fortfarande restriktiva med vilken information kring Malmömodellen som delas under förevändningen att det mesta klassas som affärshemligheter. Ändå är MKB väldigt öppna med att peka ut det enda område som värderas som läge tio och enligt Christina Lundby, administrativ chef på MKB, ser de ingen problematik kopplad till att särskilja ett område på det viset (personlig kommunikation via mejl, 2019-04-11). Under intervjun med Anna Holst framkom det vilka områden som hamnat på vilken del av den tiogradiga skalan och hur de ser på läget:
Det finns ju ingen lägenhet idag som inte ligger någonstans så att…det funkar ju inte så, sen lägger man på läge och avvikelser - och läget görs utifrån en karta som vi har där indelningen är mellan 1 och 10, där 1 då är det högst värderade läget. (Personlig kommunikation, 2019-03-06)
MKB påpekar, i ett sekretessbeslut undertecknat Christina Lundby, att den information som vi får från intervjun om vilken värdering som de olika områdena har är känslig och att om den skulle komma till allmänhetens kännedom potentiellt skulle det kunna missgynna MKB, se bilaga 4.
Vid ett försök till uppföljning av intervjun, där kompletterande frågor gällande Malmömodellens eventuella effekter för segregationen i staden ställdes, hänvisades dels återigen till ovan nämnda sekretessbeslut (personlig kommunikation, 2019-05-09). De kompletterande frågor som ställdes var främst rörande de enkäter man utfört samt varför sagda enkäter behöver sekretessbeläggas. I efterföljande mejlkontakt fick vi dock svar på några av våra frågor och MKB klargjorde vissa av sina ståndpunkter (jämför bilaga 3 och 4).
förstärks. Däremot menar han att de drivkrafter som ligger bakom segregationen inte kan lösas med hjälp av hyressättning. Han ser vissa problem som kan uppstå i och med det tydliga utpekandet av vilka områden som anses vara attraktiva respektive mindre attraktiva och menar att det kanske skapar en ovilja att flytta in i vissa områden, som kanske inte hade funnits utan indelningen (Joakim Lund, personlig kommunikation, 2019-04-11). Han menar även att det kan bidra till en självuppfyllande negativ utveckling i de mindre attraktiva områdena: “Om man hela tiden får höra att man är dålig så blir man ju dålig.” (Joakim Lund, personlig kommunikation, 2019-04-11). Han ser även vissa fördelar med den rangordning som utförs, i och med att det blir tydligare för aktörer var man ska genomföra satsningar för att lyfta områden. Han berättar om hur olika aktörer på hyresmarknaden jobbar med riktade satsningar i utsatta områden, exempelvis att Hyresgästföreningen är med och driver en fritidsgård i området som har läge tio och att MKB proportionerligt anställer fler bovärdar där än i andra områden. Han lyfter även möjligheten att engagera sig lokalt i Hyresgästföreningen och arrangera evenemang som ett sätt att minska problem i ens område: “Om man känner sina grannar hittar man väl på mindre skit.”.
Tom Rasmussen (personlig kommunikation, 2019-05-13) på Heimstaden uttalar sig inte specifikt om huruvida Malmömodellen påverkar segregation och integration i staden, men välkomnar dock en utredning om hur olika hyressättningsmodeller kan segregation och integration. Han menar att det är en intressant diskussion huruvida det är bra eller dåligt att Malmömodellen delar in Malmös bostadsområden i bättre respektive sämre områden. Han menar dock att hyran, genom att räkna in läget, bättre speglar hyresgästernas betalningsvillighet: “Jag skulle säga att det är ju inte bra att vi har en segregation i samhället, men samtidigt speglar sig den hyressättningen [att läget har en påverkan på hyran] i verkligheten utifrån vad folk är beredda att betala.”. Samtidigt betonar han att det är en dynamisk och inte en statisk modell och att om ett områdes status ökar, så ska det även speglas i Malmömodellens värdering.
5.3.1 Malmömodellen och ombildning till bostadsrätt
Huruvida Malmömodellen har bidragit till att bromsa ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter ställer sig både Tom Rasmussen (personlig kommunikation, 2019-05-19) och Joakim Lund (personlig kommunikation via mejl, 2019-05-17) tveksamma till. Joakim Lund ser att det möjligtvis kan ha bidragit lite till att minska ombildningstakten.
