Vad kan orsaka att verkligt byggande avviker från prognostiserat

Det finns ett antal olika orsaker till att det verkliga byggandet kan komma att avvika från det prognostiserade byggbehovet även om utfallet av modellens variabler visar sig stämma till punkt och pricka. I detta avsnitt kommer vi att diskutera, framför allt vad som händer om några av modellens grundantaganden skulle visa sig felaktiga.134

133

Jämför även med avsnitt 7.5 där vissa aspekter återkommer.

134

Ett annat skäl till att det faktiska byggandet kan avvika från modellutfallet är att modellen i sig kan vara felspecificerad, t.ex. att variabler som borde ingå i modellen är utelämnade. I denna modell är de ingående variablerna tämligen givna, men ett sådant fall berörs i avsnitt 7.4.1.5.

7.4.1.1 Bostadsmarknaden sammanfaller inte med den funktionella analysregionen

Om vi börjar med ett av studiens grundantaganden135 (se även avsnitt 5.1) där en bostadsmarknads avgränsning approximeras till en

arbetsmarknadsregion (FA-region) kan vi konstatera att om en

bostadsmarknad är mindre än respektive FA-region kan detta få till följd att byggbehovet skulle ha blivit högre med en sådan avgränsning och således leda till ett faktiskt byggande som blir högre än det beräknade behovet. En sådan möjlig avvikelse ligger inbyggd i modellen då det är denna definition som används och rimligheten i den är en bedömningsfråga och varierar dessutom från region till region. Generellt kan man säga att i glesare befolkade regioner där regionen till ytan kan bli ganska stor och där det kanske bara finns en större centralort, där är sannolikheten för en avvikelse mellan bostadsmarknad och arbetsmarknad särskilt stor. Under alla omständigheter kommer det i sådana händelser att innebära att det kan ske ett byggande inom en FA-regions centrala delar trots att det finns lediga bostäder inom andra delar av samma FA-region. Ett sådant byggande skulle i så fall inte motsvaras av ett kvantitativt behov enligt prognosens beräkningsmodell.

7.4.1.2 Utbud och efterfrågan matchar inte varandra kvalitativt Om utbud och efterfrågan av bostäder matchas kvantitativt, men inte kvalitativt, blir effekten liknande den i fallet då en bostadsmarknad är snävare avgränsad än en arbetsmarknad (se ovan). Så skulle t.ex. vara fallet om X stycken barnfamiljer motsvaras av Y stycken enrumslägenheter. Även om X och Y antalsmässigt sammanfaller kan denna kvalitativa ”mismatch” rendera i ett byggande av X stycken bostäder som bättre svarar mot hushållens kvalitativa behov (under antagande att flyttkedjor inte kan lösa problemen).136 Ett annat exempel är den situation som diskuterats ganska utförligt i avsnitt 6.3 där antalet äldre hushåll kommer att öka rejält framöver vilket kommer ställa särskilda krav på bostadsutbudet.

Betydelsen för byggbehovet är särskilt uppenbar i avfolkningsregioner som saknar kvantitativt byggbehov men där befintligt utbud kan få svårt att matcha de särskilda behov som kan föreligga.

7.4.1.3 Nybyggd bostad är skild från begagnad bostad

Det kommer alltid att finnas en efterfrågan på t.ex. en nybyggd villa eller en bostad med ett visst specifikt läge alldeles oavsett hur det förhåller sig med det kvantitativa behovet av bostäder. När detta sker i

avfolkningsregioner där avsättning för ursprunglig bostad saknas, leder detta till ett högre faktiskt byggande även om effekten på totalen är marginell.

135

Ett annat av modellens grundantaganden som skulle kunna leda till en väsentlig avvikelse är om antagandet att ”1 hushåll = 1 bostad” inte stämmer med verkligheten. Skulle det t.ex. bli vanligt att många hushåll har två bostäder så skulle det medföra ett högre byggbehov, men detta skulle då innebära att de i studien använda hushållskvoterna skulle vara väsentligt högre och detta antagande togs upp i diskussionen angående modellens ingående variabler liksom om hushållskvoterna i avsnitt 7.2 och tas därför inte upp här.

136

7.4.1.4 Byggandet motsvaras inte av något kvantitativt eller kvalitativt behov

Ett faktiskt byggande kan också ske som resultat av felaktiga bedömningar av det faktiska behovet genom att någon helt enkelt sätter spaden i marken. Det kan vara så att det kvantitativa behovet saknas eller att den kvalitativa inriktningen på byggandet orsakar ”mismatch” nu eller i framtiden – se avsnitt 7.4.2 och figur 7.2.

7.4.1.5 Fritidshus permanentas och bostäder frigörs

Statistiken på detta område är bristfällig.137 Dessutom tillkommer att fritidshusen är en ändlig mängd varför historiska värden kan vara en dålig utgångspunkt för prognoser av framtida utveckling. I analysmodellen har vi bortsett från effekten av permanentning av fritidshus (se avsnitt 5.1) och en annan stor anledning till detta är att det inte är permanentandet av fritidshus i sig som skulle vara intressant för byggbehovet utan i vilken mån en permanentning av fritidshus leder till att bostäder frigörs och kommer ut på marknaden. En fritidsbostad kan omvandlas till permanentbostad samtidigt som hushållet i fråga behåller sin tidigare permanentbostad eller denna kan bytas mot en mindre lägenhet. I båda dessa fall leder således

permanentandet inte till att en ordinarie bostad frigörs och således påverkas inte heller det kvantitativa byggbehovet. Men om permanentningen medför att bostäder frigörs och detta sker under prognosperioden, då kommer detta att rendera i ett lägre byggbehov än vad modellen prognostiserat eftersom behovet av bostäder till en del kan tillfredsställas inom det befintliga beståndet. Det omvända är naturligtvis också möjligt, dvs. att befintliga permanentbostäder omvandlas till fritidshus. I detta fall ökar således byggbehovet då det leder till ett ökat behov av permanentbostäder.

7.4.1.6 Av olika marknadsorsaker bygger man inte enligt det kvantitativa byggbehovet

Förhållanden på utbudssidan utgör som tidigare nämnts förutsättningar för att tillfredsställa det kvantitativa byggbehovet. Det kan dock saknas förutsättningar för att nå upp till de nivåer som behovet motsvarar. Det kan exempelvis finnas kostnadsskäl i produktionen som inte möjliggör en sådan byggvolym då någon motsvarande efterfrågan inte finns, eller det kan finnas andra begränsningar i produktionsförutsättningarna, t.ex. markrestriktioner, som medför att det faktiska byggandet understiger det kvantitativa byggbehovet. Det finns således flera skäl till att det inte med nödvändighet följer att ett kvantitativt byggbehov åtföljs av motsvarande faktiskt byggande. Ett specialfall är situationen där man trots höga kostnader i produktionen faktiskt bygger, men att dessa bostäder, om än kvantitativt behövda, inte kan efterfrågas av konsumenterna pga. för höga boendekostnader (jämför även 7.4.1.4).

I de fyra första fallen (7.4.1.1–7.4.1.4) medförde omständigheterna att det faktiska byggandet översteg det prognostiserade byggbehovet, medan

137

2005 gjorde SCB en undersökning som visade att i genomsnitt 5 000 fritidshus per år omvandlats till permanentboende sedan 1990. Någon senare undersökning har man inte gjort och lär väl heller inte göra då begreppet fritidshus numera inte längre är av intresse i fastighetstaxeringssammanhang. Däremot kan kanske lägenhetsregistret användas framöver för att få en uppfattning om både förekomsten och permanentning.

det omvända var fallet i det sistnämnda (7.4.1.6). I händelse av att fritidshus permanentas och detta leder till att utbudet av bostäder ökar (7.4.1.5) medför detta att byggbehovet i prognosen överskattas och att det faktiska byggandet bör justeras nedåt (det omvända är också möjligt). I följande avsnitt ska vi diskutera vad effekten blir om faktiskt byggande överstiger eller understiger det kvantitativa byggbehovet.

7.4.2 Vad händer om verkligt byggande avviker från beräknat