5.2.1 Marknadsläget
Marknadsläget är som skrevs i teorin den påverkande faktorn som består av fyra underliggande faktorer och som på olika sätt kan orsaka svängningar på marknaden (Fastighetsekonomi och fastighetsrätt, 2018). I studien för de valda företagen var de tre av de åtta företagen som på något sätt tog hänsyn till marknadsläget. Företag A, D och F var de företag som på ett eller annat sätt analyserade marknaden för att långsiktigt minimera den risk en fastighet bär med sig vid en investering. Bolagen menar på att det som generellt analyseras är framtida förväntade svängningar på marknaden och hur dessa främst kan bli påverkad i form av höjda eller sänkta
räntor för bolagen. Det var bland annat dessa faktorer som både företag D och F analyserade över i valet av att investera eller inte. Företag A var det bolag som såg marknadsläget som en given faktor att ta hänsyn till. Men visste också om att de genom goda tidigare prestationer gjort banken trygg i att bevilja lån till företaget. Företag A menar också på att deras storlek var en bidragande anledning till att bankerna beviljade lån som oftast inte var några problem då företaget hade de kapital som krävdes varje månad för att se att en återbetalning skedde. Marknadsläget hänger starkt ihop med utbud och efterfrågan och vid ett ökat utbud ses priserna minska och en hög efterfrågan ses priserna stiga. Företag G ihop med A och D var de företag som kunde tänka sig att investera i ett objekt trots förändringar på marknaden och som därav bidrog till förändringar i investeringsunderlaget. Detta kunde givetvis vara en faktor som bidrog till en minskad avkastning men som företag G valde att satsa på ändå. För de övriga bolagen var detta inte något som nämnds eller som de analyserade i några större utsträckningar över. Bolag B och F resonerade att så länge de fanns likviditet så fanns investeringsmöjligheterna och så länge marknadsläget inte påverkar deras möjligheter till att överskrida kassan är de öppna för att investera.
5.2.2 Geografisk placering
I den empiriska studien var det blandade meningar om investeringens geografiska placering. Alla nämnde att det var av vikt vart placeringen skedde men där både företag B och F, som var mindre bolag, mer tog hänsyn till att investeringen inte kostade mer än vad de hade kapital i kassan och i kombination med detta att investeringen låg inom de område de som mest sträckte sig inom. Majoriteten av respondenterna såg sig gärna investera i de centrala delarna av städerna där den stora anledningen var för den trygghet fastighetsägarna skapade i att investera på dessa platser. Dessa respondenter delade teori I enlighet med Bellmans (2017) om att samhället blivit mer urbaniserat där det krävs för fastighetsbolaget att finnas på de attraktiva delarna i städerna för att vara ett företag med goda avkastningsmöjligheter. I de centrala delarna av städerna finns jobb, skolor och matvarubutiker vilket underlättar i vardagslivet och genom att erbjuda fastigheter på centrala delar leder detta bland annat till att fastighetsägarna kan hålla nere sina vakanser och göra större vinster. Dock var företag A, D och F de företag som tillsammans med Geltner et al. (2007) delade teorin om att läget inte alltid är de viktigaste. Det finns underliggande faktorer som är av större vikt än placeringen på orten. Genom att investera i fastigheter lite utanför centrum där potential finns i form av billiga renoveringsmöjligheter kunde dessa erbjudande antas. Företag D kunde även tänka sig att gå utanför de centrala delarna ifall de var så att de köpte råmark eller obebyggd mark för att själv utföra arbetet av nya fastigheter. I enlighet med företag As teori om att de vill fylla de bostadsbehov som marknaden skapat och sträcker sig därav en bit utanför de centrala delarna och med de då kunna nå en annan målgrupp inom samhället som också är i behov av bostäder och som Geltner et al. (2007) menar på att ett långsiktigt incitament för fastighetsföretagen.
Företag H nämner bland annat att de i slutsprocessen fattar beslut utifrån geografisk placering men på ett sätt som att fastigheten måste vara belägen i en ort eller stadsdel med långsiktig befolkningstillväxt och ge goda förutsättningar att arbeta, pendla och leva. Detta menade företag H på att dem inte är i största möjliga mån av att investera i de centrala delarna men att kravet ska fyllas av dessa egenskaper för att vara av intresse för dem. Detta är en kombination av Bellman (2017) och Geltner et als. (2007) teori som ingen av de tidigare fastighetsägarna nämnde något om för dem en vinnande strategi som på sikt kunde skapa goda avkastningsmöjligheter. Dock beskriver företag H det som ett centralt beläget bestånd allt har, närhet till arbete, pendla och leva.
5.2.3 Avkastning i olika ägarformer
I enlighet Andersson & Persson (2012) delas Fastighetsbolag in i två kategorier av ägande. Antingen kommunalt ägande eller privatägt ägande. Huvudsyftet för de kommunalt ägda bolagen är att se till att vara vinstdrivande i samma utsträckning som de privatägda bolagen men där Andersson & Persson också nämner att det är i form av olika vinstdrivande faktorer. De privatägda är styrda av mer ekonomiska incitament medan det kommunala prioriterar bland annat sociala vinster i investeringarna. Som framgår av vår empiriska studie är de privata fastighetsägarna B, C, D, E, F, G, H intresserade av att gå med framtida monetär vinst. Företag A som är ett kommunalt företaget har däremot andra vinstdrivande mått där dem bland annat istället ser sig själva göra samhällsnytta. Företag A hade även ett långsiktigt mål över både 3 och 5 år där deras beslut skulle grunda sig i att förhålla sig till ett och samma avkastningsmått medan de övriga privatägda företagen hade en lägsta gräns för vad deras avkastningsmått som minst fick generera. Oavsett ägandeformen menar Andersson & Persson (2012) på att det ska finnas någon form av incitament för att ta verksamheten framåt. Av de intervjuade respondenter hade de på olika sätt monetära eller icke monetära incitament som de inom bolaget såg till att nå fram till på olika sätt.
5.2.4 Företagets storlek
Företagets storlek var den faktor som hade störst påverkan på företagets beslutsprocess. Företag B, D, E, och F uppgav alla att de inte följde någon formell investeringsprocess, utan att alla investeringar utfördes på olika sätt. De ansåg också att det fanns en fördel i att kunna agera på sådant vis, då det agila arbetssättet och snabba besluten kunde leda till en marknadsfördel. Motsatsen återfanns hos de medelstora och stora företagen, där den formella investeringsprocessen återfanns på ett annat sätt. Den största aktören Företag A, som också är kommunalt lade stor vikt i användande av en formell investeringsprocess, då varje fastighetsköp måste genomgå samma process som de tidigare för att garantera så jämn avkastning som möjligt. Detta ansåg också Företag H, som förvisso är ett litet företag men med ambitionen att bli börsnoterade. För dem fanns det ett intresse av att kontinuerligt återskapa en jämn tillväxt i företaget, något som enligt dom enklast skapades genom en formell investeringsprocess.
Figur 7. En sammanställning över företagets resultat utifrån de påverkbara faktorerna för investeringsprocessen.
5.3 Lönsamhetskalkyler
Lönsamhetsmåttet ska vara en typ av vägvisare för fastighetsägarna som bland annat företag A och H förhåller sig till där de inte har några konkreta mål men en ungefärlig överblick för kostnaden och vinsten vid investeringarna. Företag H menade bland annat på att valet av den bäst lämpade investeringskalkylen var ett viktigt verktyg i beslutet av att investera eller inte. Alpenberg (2005) menar i enlighet med företag H på att den bäst lämpade investeringskalkylen är den situationsanpassade metoden. I jämförelse med företag Hs och Alpenbergs teori fanns även samband med den situationsanpassade teorin hos företag B, C, D, F och G där bolagen var beredda att justera i deras investeringsprocess för att genomföra en bra investering där hänsyn
bland annat togs till underliggande faktorer vid kalkylunderlagen. Bland annat menade företag C och D på att once-in-a-lifetime-objekt inte går att undvika och bortser från sitt ordinarie investeringsunderlag eller som bolag D, G och H nämnde kunde de tänka sig att gå under deras avkastningskrav om de fann en potentiell investering och rucka på de lönsamhetsmått de hade.
5.3.1 Direktavkastning
Företag B, F, G, och H var tre företag som inte i någon större utsträckning använde sig av något direktavkastningsmått då det för dem handlade om andra kalkyleringsmetoder. Bland annat valde Företag B och Företag F att dem vid mycket likviditet i kassan såg till att investera detta i fastigheter i stället än att göra större utdelningar inom bolaget. Företag G visste på ett ungefär vad deras direktavkastningsmått var, men detta var inte en avgörande faktor vid en investering. För Företag G handlade det mer om att inte skapa ett negativt kassaflöde. Företag D var ett av de företag som hade den största omsättningen trots deras klassificering till ett småföretag. Företag D hade ett direktavkastningskrav runt 4% men som nämnts tidigare var väldigt flexibla i deras processer för att dem i det långsiktiga ansåg sig själva göra bättre resultat då. Företag D kunde om likviditeten var god och en bra investeringsmöjlighet fanns tänka sig att gå under sitt direktavkastningskrav för investeringen. Företag A var som företag väldigt styrda av deras 4% direktavkastningsmått men då detta var utspritt på 4 år handlade det hela tiden om att se på åtgärder och analyser som gjorde att dem låg kvar på samma procent än att vara vinstdrivande. Samtliga av företagen förutom Företag B, G, och H nämner att de har ett givet direktavkastningsmått. Denna ekonomiska procentsats ses som är en bra måttstock för om de är av värde att investera eller inte i en fastighet (Brunes, 2015). Alla företagen menar dock att direktavkastningen används inom branschen, och även om de själva inte har ett direktavkastningskrav är de medvetna om vad exempelvis bankerna vill se för återbäring. Direktavkastningen kan användas för att överskådligt se om det finns potential eller inte i en fastighetsinvestering. Som tidigare nämnt bygger direktavkastningen på inköpspriset i förhållande till de intäkter och driftskostnader som skapas av fastigheten. Relationen av detta resulterar i den förväntade avkastningen av det investerade kapitalet. Företag A och G som var de företagen utan krav på direktavkastningen menar på att de använder sig av andra mått såsom likviditetsmått istället. Vilket är ett annat nyckeltal som inte är att förkasta vid sina investeringsprocesser.
5.3.2 Kassaflödesmetoder
För samtliga av företag nämner respondenterna att de utför någon form av analytiskt och eller kalkylerande beslutsmodell innan de väljer att investera i en fastighet. Företag B och Företag D är enade medKlamer et als. teori om att det inte bara är siffror som är det primära utan att rationalitet många gånger kan vara en avgörande faktor. Företag B och D menar också på att magkänsla framför kalkyler är en stor avgörande faktor för de beslut som tas och att endast siffror och modeller inte kan avgöra om det är det bästa alternativet för en bra investering. Vissa av de fastigheter som dyker upp på marknaden eller som de får som förhandsvisning på kan vara once-in-a-lifetime investeringar och då menar företag C och D på att dessa är tillfällen som bara ges en gång och utifrån de förutsättningar som finns, antagligen med bra läge och låga kostnader i övrigt kan de inte tacka nej trots att deras avkastningskrav blir lidande men där de istället ser en långsiktig vinst i investeringen.
Företag B var ett av de mindre företagen som delade uppfattning med både företag D, E och G och som menade på att så länge det finns likviditet i kassan som gör att de inte behöver ta för stora lån och som då genererar för höga räntor och amorteringar är de aldrig någon fara att investera i en fastighet som kanske kostar lite mer men som har en framtida potential. Antingen
ska det finnas möjligheter i form av att kunna renovera och sedan hyra ut dyrare eller att det är en bra placering för investeringen som förr eller senare kommer öka med marknadsläget. Företagen var enade om så länge de fanns ett vinstgivande incitamentsunderlag för riskreducering spelar de i enlighet med Greers (1997) teori ingen roll om vad bolaget använder sig av för kalkyleringsmodell utan att det i alla fall det kan generera ett kassaflöde till köparen. Nuvärdesmetoden var den näst mest förekommande metod som användes av både företag A och B. Hänsyn tas till både inbetalningar och utbetalningar och vad ett framtida värde kan förväntas vara värt idag för att bedöma dess lönsamhet.
De intervjuade företagen i empirin har endast använt sig av lönsamhetsmått såsom nuvärdesmetoden och direktavkastningsmetoden. Som Greve (2016) visar på är det oftast svårt att jämföra mellan olika investeringar om företaget använder sig av mått som Rt, Re och ROI. Dessa räntabilitetsmått skapar för bolagen problem då måtten inkluderar en rad olika nyckeltal och som för bolagen är svåra att lokalisera för att sedan kunna göra tydliga jämförelser med både interna investeringar och med andra investeringar för andra fastighetsbolag. Som Greer (1997) nämner handlar det i de hela inte om vilken metod som används utan vad investeringen kan generera i likviditet.
Annuitetsmetoden är den ihop med Pay-back metoden som inte något av företagen använde sig av i sin analys. Annuitetsmetoden är som Andersson et al. (1989) att föredra när jämförelser mellan investeringar skapar svårigheter i kalkyleringsutförandet mellan investeringar. Än så länge hade fastighetsförvaltarna inte haft svårigheter med att bedöma jämförliga objekt med varandra och ansåg då inte att de var i behov att utföra denna metod. Detsamma med Pay-back metoden som även kallas återbetalningsmetoden. Metoden grundar sig på att räkna ut hur lång tid det tar för en fastighetsägare att återbetala den investering de lagt kapital på som sedan jämförs med den tidsram som bolaget satt. Denna gör det svårare att bedöma hur kassan i bolaget ser ut då största hänsyn tas till år då samtliga av bolagen använde sig av de likviditets modeller där tydliga siffror kopplat till avkastningen används. Företag B och G hade inte någon direkt kalkyleringsmodell då de ansåg att de inte var i behov av de. Detta gör att metoder som Pay-back metoden till en mindre intressant modell då hänsyn till kapital inte tas i den utsträckning som krävs för att veta att företaget inte går back på sina investeringar där största