Beslutsunderlagets påverkan på lönsamheten: En studie av beslutsunderlagets effekt på avkastningen vid förvärv av hyresbostäder

Kandidatuppsats

Bygg- och Fastighetsekonomprogrammet 180,0 hp

Beslutsunderlagets påverkan på lönsamheten

En studie av beslutsunderlagets effekt på avkastningen

vid förvärv av hyresbostäder

Företagsekonomi 15,0 hp

2020-05

Abstract

The purpose of this paper is to understand how the process, frameworks and routines in a property investment affect a real estate company’s profitability, as well as if the processes follow the framework developed by Roberts & Henneberry's (2007).

The research question "What does the real estate company's investment process have for the effect on the profitability of investment in rental housing?" gets tackled through an abductive approach where theory from previous research was mixed with empirical data from 8 semi-structured interviews with real estate companies.

The result of the study was that there is no clear link between a company's investment process and its profitability. Instead, it was the size of the company that was the driving factor in corporate profitability, as smaller real estate companies rarely have a formal investment process and are sometimes welcome to deviate from their profitability requirements to invest in properties with a certain geographical location. There was also no proof that the companies had worse returns than if they would’ve followed Roberts & Henneberry's 8-step investment process model. Instead, it turned out for several companies, there is a market advantage in being able to act quickly and without having to follow a formal investment process when acquiring real estate.

Sammanfattning

Syftet med denna uppsatsen är att förstå hur fastighetsföretagets process, ramverk, och rutiner vid en fastighetsinvestering påverkar lönsamheten, samt om processen följer det ramverk som framtagits av Robert’s & Henneberry’s studie från 2007.

Forskningsfrågan ‘Vad har fastighetsbolagets investeringsprocess för påverkan på lönsamheten vid investeringar av hyresbostäder?’ studeras genom en abduktiv ansats där teori från tidigare forskning varvats med empiri från 8 semistrukturerade intervjuer med fastighetsföretag. Resultatet av studien var att det inte finns något tydligt samband mellan företagets investeringsprocess och dess lönsamhet. Istället var det företagets storlek som var den drivande faktorn i företagets lönsamhet, då mindre fastighetsbolag sällan har en formell investeringsprocess och ibland väljer att avvika från sina lönsamhetskrav för att istället investera i fastigheter med ett visst geografiskt läge. Det fanns inte heller något som tydde på att företagen hade sämre avkastning än vad de haft om dem följt Roberts & Henneberrys 8-stegsmodell för investeringsprocessen. Istället visade det sig att för flera företag finns det en marknadsfördel i att kunna agera snabbt och utan att behöva följa en formell process vid investeringarna.

Förord:

Vi vill börja med att tacka vår handledare Urban Österlund för god vägledning under arbetets gång. Vi har också haft stor hjälp av våra opponenter Carl och Nils som bidragit med många tips och råd.

Uppsatsen hade inte gått att genomföra utan de fastighetsföretag som ställt upp på intervju trots rådande pandemi. Vi vill rikta ett extra stort tack till er och alla respondenter.

Kajsa Andersson & Timothy Flysjö 2020

Centrala begrepp

Investeringsprocessen är en process som fastighetsägarna kan ta till som ett verktyg och

använda sig av för att underlätta för framtida fastighetsinvesteringar. Denna ses kunna bidra till den bästa framtida avkastning i jämförelse mellan flera investeringar och dess lönsamhet för företaget.

Avkastning är ett lönsamhetsmått och är för investerare eller ägare ett viktigt resultatmått för

valet av en framtida investering eller inte. Avkastningen är den vinst du gör av investeringen eller vad du totalt genererade över en specifik tid i företaget. Avkastningen kan mätas för en enskild investering eller för företagets egna kapital eller totala kapital. Avkastningen är

Innehållsförteckning

1 Inledning 6 1.1 Bakgrund 6 1.2 Problemdiskussion 7 1.3 Forskningsfrågor 8 1.4 Syfte 8 1.5 Avgränsningar 8 2 Teoretisk referensram 9 2.1 Investeringsprocessens utgångspunkt 9

2.2 Påverkande faktorer på investeringsprocessen 11

2.2.1 Marknadsläget 11

2.2.2 Geografisk placering 12

2.2.3 Avkastning i olika ägarformer. 13

2.2.4 Företagets storlek 13 2.3 Lönsamhetskalkyler 13 2.3.1 Direktavkastning 14 2.3.2 Kassaflödesmetoder 15 3 Metod 18 3.1 Abduktiv undersökningsmetod. 18 3.2 Kvalitativ studie 18 3.3 Informationsinsamling 19 3.4 Utformning av Intervjuformulär 19 3.5 Etiska överväganden 20 3.6 Valet av företag 20 3.7 Storleksklassificering 20

3.8 Praktiska problem för datainsamling 21

4 Empiri 22 4.1 Företag A 22 4.1.1 Investeringsprocessen 22 4.1.2 Lönsamhet 23 4.2 Företag B 23 4.2.1 Investeringsprocessen 23 4.2.2 Lönsamhet 24 4.3 Företag C 24 4.3.1 Investeringsprocessen 24 4.3.2 Lönsamhet 25 4.4 Företag D 25

4.4.1 Investeringsprocessen 25 4.4.2 Lönsamhet 26 4.5 Företag E 27 4.5.1 Investeringsprocessen 27 4.5.2 Lönsamhet 27 4.6 Företag F 28 4.6.1 Investeringsprocessen 28 4.6.2 Lönsamhet 28 4.7 Företag G 28 4.7.1 Investeringsprocessen 28 4.7.2 Lönsamhet 29 4.8 Företag H 29 4.8.1 Investeringsprocessen 29 4.8.2 Lönsamhet 30 5 Analys 31 5.1 Investeringsprocessens utgångspunkt 31

5.2 Påverkande faktorer på investeringsprocessen 32

5.2.1 Marknadsläget 32

5.2.2 Geografisk placering 33

5.2.3 Avkastning i olika ägarformer 34

5.2.4 Företagets storlek 34

5.3 Lönsamhetskalkyler 34

5.3.1 Direktavkastning 35

5.3.2 Kassaflödesmetoder 35

6 Slutsats och Diskussion 37

6.1 Slutsats 37 6.2 Diskussion 37 6.3 Fortsatt forskning 38 7 Källförteckning 39 8 Bilagor 42 9 Intervjufrågor 43

1 Inledning

Nedan presenteras bakgrund och problemdiskussion för studiens valda område. Dessa delar är vägledande för vad studiens syfte och frågeställningar är. Avslutningsvis presenteras sedan de avgränsningar som valts för uppsatsen.

1.1 Bakgrund

I Sverige under 2019 meddelade hyresgästföreningen att det rådde en stor bostadsbrist i de svenska kommunerna (Hyresgästföreningen, 2019). Under 2019 konstaterade hyresgästföreningen att 240 av 290 kommuner hade brist på bostäder. Bristen på bostäder i kombination med en växande befolkning resulterar i en stor efterfrågan på bostadsmarknaden. Som följd av detta krävs det fler nyproducerade lägenheter och fastigheter, men också om- eller tillbyggnad av äldre fastigheter som är ur skick att nyttjas som bostäder. Detta kan också leda till att etablerade fastighetsföretag kan öka sitt bistånd utan att behöva göra anspråk på ny mark. Resultatet av fler bostäder blir att effektivisera den redan åtstramade bostadsbranschen, och ge möjlighet för fler bostäder vilket leder till en minskad bostadsbrist.

När en intressent ska fatta beslut om att investera i en fastighet måste beslut som grundar sig i lagar och förordningar tillämpas (Boverket, 2019). EU:s lagar och regler är de primära regelverk som svenska företag ska förhålla sig till i ett första skede. Därefter följs dessa beslut av regeringens beslutspolitik och vad Sverige gemensamt röstat fram. För varje landsting och kommun hålls även vart fjärde år en politisk omröstning där befolkningen röstar fram de mest lämpade partiet för lokala beslutsfattanden. De lokala besluten kan bland annat handla om var du får bygga eller vilka räntor marknaden ska ha. Vid köp av kommersiella fastigheter är det bland annat Jordabalkens 4 kapitel som styr köp av fast egendom (SFS: 1970:994). Den ger hänvisningar i hur en fastighetsinvestering ska hanteras på rätt sätt samt vilka rättigheter och skyldigheter en investerare har. Jordabalken är ett lagrum som sedan kompletteras med andra lagar såsom PBL (SFS:1987:10) men även förordningar och föreskrifter från inkluderande myndigheter inom området. Dessa lagar och förordningar utgör en del av den fundamentala grund för vad som kan anses vara ett fastighetsköp, men de ger ingen vägledning i hur processen ser ut när en privatperson eller näringsidkare väljer att ingå i en investeringsprocess (Boverket, 2020)

I valet av att investera eller inte investera i en fastighet står alla företag inför att väga risk mot avkastning. Risk och avkastningsmöjligheterna påverkas av företagets omvärld liksom att de organisatoriska händelserna bör beaktas (Ljung & Högberg, 1999). Det finns ett tydligt mönster som visar på fallande siffror när konjunkturen går uppåt och stigande siffror när konjunkturen går nedåt (Lind, 2004). Vad som styr ett företags beslut till att investera kan vara både interna och externa faktorer (Ljung & Högberg, 1999). Hur företaget ser på risk och avkastning är beroende av de globala konjunktursvängningarna och hur dessa påverkar den nationella och lokala marknaden som då också påverkar fastighetsförvaltarnas agerande i valet av att investera eller inte. Ljung och Högberg (1999) menar på att bedömningar, kalkyler och beslut är präglade av osäkerhet som fastighetsägarna måste räkna med vid beräkningarna. Följderna som skapas blir enligt Ljung och Högberg (1999) att företaget måste hålla koll på de avkastningsmöjligheter som kan påverka en framtida fastighetsinvestering.

En säker avkastningsstrategi har som största uppgift att ge en så säker positiv avkastning som möjligt utefter de förutsättningar som finns på marknaden. Avkastningsstrategier bygger på olika antaganden om de metoder som i längden ska kunna generera en bra långsiktig investering. Löfsten (2002) menar på att variabler som försäljningspris, marknadsandel och livslängd är tre variabler en fastighetsförvaltare speciellt ska ta hänsyn till. Mintzberg, Ahlstrand och Lampel (1998) sammanfattar en strategi som en plan, en manöver, ett mönster, en position och ett perspektiv. Dessa underliggande faktorer för strategin handlar om en ökad medvetenhet mot de mål företaget strävar mot.

1.2 Problemdiskussion

Anledning till den ekonomiska världskris som skedde under 2007 och som i sin tur påverkade en hel omvärld var USA:s hantering av bostadslånen (Svenska Yle, 2018). Innan finanskrisen blev det allt mer vanligt att amerikanska storbanker delade ut lån med liten till ingen säkerhet. Tanken med lånen var att underlätta för individer med varierande inkomst att köpa en egen bostad. Resultatet blev ett haveri av kreditförluster. Den amerikanska bostadsmarknaden kollapsade när alla låntagare var tvungna att avyttra sina fastigheter för att betala de plötsligt dyra lånen. Detta mättade bostadsmarknaden och drev ner priserna. Olika investmentbanker som givit ut försäkringar på värdet av tidigare säkra bostäder kunde nu inte täcka för det förlorade värdet i en fallande bostadsmarknad och sattes således i konkurs. Denna onda spiral av händelser markerade början av en djup lågkonjunktur som inte bara kom att drabba USA, utan också resten av världen (Svenska Yle, 2018).

Genom händelserna borta i USA kom detta att påverka Europa och hela vägen till Sverige. Bostadsbubblan sprack vilket sedan resulterade i att det fanns ett överskott på bostäder. Bankerna slutade lita på varandra och som företagare var det i princip omöjligt att få låna pengar på samma sätt som de tidigare gjort. Bankerna blev oerhört försiktiga med att bevilja lån och därmed kunde fastighetsförvaltarna inte göra de investeringar de var i behov av. Bankernas åtstramningar resulterade i stora förändringar för fastighetsförvaltare och deras investeringsmöjligheter. De svåra utlåningsmöjligheter som skapades gjorde berörda aktörer nyfikna på vilka faktorer som var av väsentligt underlag för att få möjlighet till kapital. Den finansiella kris borta i USA och som tog sig hela vägen till Sverige ses i vissa delar grunda sig i dåliga underlag av värderingsprocesserna. (Bellman, 2018).

Att bedöma en fastighets värde krävs det att ett flertal faktorer tas i beaktning. Då fastigheter inte omsätts lika frekvent som aktier eller andra finansiella tillgångar kan det anses vara svårt att uppskatta det aktuella värdet i förhållande till likvärdiga objekt (Bellman, 2012). Enligt Bellman (2012) skapar detta för fastighetsägare och byggherrar ett bakomliggande intresse av att förstå vilka faktorer som genererar värde i en fastighet. Värderingarna har sin grund i att mäta bland annat transaktioner, finansiella nyckeltal och säkerhet i lånebeslut. Detta ger som helhet inte de exakta variablerna som behövs för att fatta de bästa besluten.

Hantering av osäkerhet i värderingsbeslutsprocessen är ofta kopplat till en oklar informationsbedömning och brist på transparens (Klamer, Bakker & Gruis, 2017). Berörda aktörer blir osäkra och skapar sina egna beslutsantaganden efter den information som finns och på det mest rationella sättet (Robert & Henneberry, 2007). Roberts och Henneberry har även som Klamer et al. (2017) kunnat se den lucka som finns på fastighetsmarknaden vad gäller information. De menar att involverade aktörer använder sig av mer rationalitet och strukturerade verktyg för att ta beslut i fastighetsinvesteringar. När ett fastighetsbolag genomför ett fastighetsförvärv bortser de från information som de egentligen vill och borde ta del av

(Roberts & Henneberry, 2007). Detta tar studien vidare för att försöka förstå hur fastighetsägare arbetar med investeringsprocessen vid fastighetsinvesteringar och vad dessa ramverk kan skapa för avkastningsmöjligheter för ägarna.

1.3 Forskningsfrågor

● Vad har fastighetsbolagets investeringsprocess för påverkan på vilka investeringskalkyler som används för att bedöma lönsamhet vid investering av hyresbostäder?

● Vilka faktorer påverkar investeringsprocessen vid en investering av en hyresfastighet? ● Finns det ett samband mellan investeringsprocessens utformning och lönsamhetskravet?

1.4 Syfte

Syftet med uppsatsen är att förstå hur fastighetsföretagets process, ramverk, och rutiner vid en fastighetsinvestering påverkar dess val av lönsamhetsmått, samt om processen följer det ramverk som framtagits av tidigare forskning.

1.5 Avgränsningar

Denna avgränsas till företag vars huvudsakliga affärsområde är fastighetsförvaltning.

De studerade företagen kan ägas både privat eller kommunalt och är geografiskt begränsade till städer som har en befolkningsmängd om 30 000–100 000 personer och är belägna i Västsverige. Utifrån de olika företagens fastighetsbestånd studeras endast de fastigheter som används som hyresbostäder. Begreppet hyresbostäder avgränsas i denna studie till endast fastigheter vilka nyttjas som hyreslägenheter för privatpersoner. Studien kommer inte se till andra fastigheter som används för annat ändamål.

2 Teoretisk referensram

Här presenteras två olika och för studien relevanta teoriavsnitt. De utgör grunden för analysen och gör det möjligt att koppla den insamlade empirin till rådande teorier.

I denna del av arbetet kommer djupare forskning ske för att på ett tydligare och mer överskådligt sätt nå fram till vår frågeställning. Kapitlet kommer med hjälp av tidigare studier inom ämnet ge den fördjupning som är av behov. Det som kommer att klargöras i denna del är hur olika utomstående fastighetsägare arbetar kring investeringsprocessen i valet av en fastighetsinvestering. Vilka eventuella problem och risker som finns, marknadsförhållandena idag och historiskt i kombination med kalkyleringsmetoder och hur detta påverkar den framtida

avkastning ett företag förväntas ha vid en investering.

2.1 Investeringsprocessens utgångspunkt

Beslutsunderlaget är av stor betydelse när det kommer till investeringsprocessen. Det går inte att endast låta magkänsla och erfarenhet styra. I beslutsunderlaget handlar det om att hitta tillförlitliga data som stärks av många underliggande faktorer (Mossberg, 2003). Klamer et al. (2017) nämner att fastighetsägare vid deras investeringsbeslut ska ta stor hänsyn till noggrannheten i processen. Faktorer såsom personlig kunskap, expertis och tolkning är några av de faktorer som inkluderas i processen vid beslutsfattandet. För att skapa ett bra slutresultat är den mentala processen bakom beslutet en viktig avgörande faktor (Mossberg, 2003). För att kunna fatta de bästa besluten menar Mossberg (2003) på att fastighetsägarna måste ha tillgång till olika alternativ. Dessa alternativ ska sedan kontinuerligt kunna utvärderas mellan varandra. De olika alternativen ska ligga till grund för det mest lämpade investeringsbeslutet bolaget tar. Alternativen ska vara av sådan karaktär att fastighetsägarna redan genom beslutsunderlaget ska kunna göra goda jämförelser mellan investeringarna för att kunna prioritera de beslut som är det bästa utifrån en beslutsfattares kriterier som för ett fastighetsbolag i valet av att investera eller inte. Mossberg (2003) nämner att en beslutsprocess är ett underlag i ett förutbestämt antal steg eller faser som investerare går igenom för att kunna fatta rationella beslut som de i slutändan kan känna sig nöjda med. Likt Ljung och Högbergs (1999) teori och som de nämner ska en investering utvärderas efter dess positiva och negativa aspekter där dessa ställas mot varandra för att på bästa sätt kunna se vilket investeringsalternativ som fyller de mest lämpade syftet med investeringen. Ljung och Högberg (1999) menar också på att en beslutsmodell för en investering är ett bra komplement för att fatta korrekta beslut för organisationen.

Ett företag som skall genomföra en fastighetsinvestering upprättar vanligtvis en eller flera kalkyler. Kalkylen kan bland annat visa på om företaget har råd eller inte att genomföra en viss investering. Kalkylens resultat ger en samlad bild av de ekonomiska konsekvenser och de förutsättningar som finns på marknaden (Sveriges kommuner och landsting, 2014). I valet av att investera eller inte investera bör en beslutsmodell ses som ett förstärkt verktyg till kalkylerna (Löfsten, 2002). Löfsten (2002) nämner att en generell beslutsmodell vid en investeringsprocess ska delas in i fyra steg. Beslutsmodellen har sin början i att definiera de problem som beslutsfattaren kan tänkas ställas inför, detta kan till exempel vara konjunkturpåverkan,

placeringen på orten etc. Sedan ska konsekvenserna med problemet listas och därefter ska alternativa lösningar till problemet hittas. Dessa tre steg utgör grunden för beslutsprocessen som sedan kompletteras med ekonomiska kalkyler såsom riskanalyser, känslighetsanalys och liknande.

Under 2007 skapade Roberts och Henneberry en modell av företags process- och händelseförlopp vid investeringar av fastigheter. Modellen utgör en djupare grund i beslutsprocessen än den som Löfsten (2002) nämner ovan och som ses vara en grov generell modell vid beslutsfattande. Roberts & Henneberry (2007) beskriver denna normativa process som en fördjupning av beslutsprocessen för reala investeringar däribland fastighetsinvesteringar. Denna modell nämner Roberts och Henneberry (2007) skildrar investeringsbeslut och beteenden mellan aktörer från olika länder. Roberts och Henneberry (2007) valde att standardisera de olika processerna till vad som kallas “the normative framework”. Denna modell skall motsvara det logiska händelseförloppet vid fastighetsinvesteringar för att minska risktagandet. Resultatet av studien var att alla studerade företag, oavsett nationalitet led av samma problem vid fastighetsinvesteringar.

The normative framework utgår ifrån en 8-stegs modell enligt följande:

1.Sätta upp inledande fastighetsmål och beslutskriterier.

Här skapas en första överblick över processen och de investeringskrav fastighetsägarna har. Denna första nivå handlar om att se till vad fastighetsaktörerna är intresserad av för typ av objekt. Det diskuteras bland annat vad tänkbart läge kan vara, tomtstorlek, fastighetsstorlek, kostnad etc. Steg 1 sätter det grundläggande besluten för investeringen.

2. Utformning av beslutsstrategin (avseende resultat).

I steg två resoneras och analyseras huruvida fastigheten håller de avkastningskrav som ställts utifrån historiska avkastningsmöjligheter, politiska investeringsmöjligheter och lokala begränsningar som finns för att kunna avgöra om objektet kommer att generera en lönsamhet eller kapitalöverskott i nutid.

3.Investeringens lämplighetsfördelar

Hur väl kommer investeringen gynna bolaget. Jämför de aktuella investeringsmöjligheterna med liknande objekt för att finna den mest lönsamma affären för bolaget. I steg ett och två har de grundläggande kraven för investeringen satts som sedan, om det är möjligt, ska

kompletteras med de lämpliga egenskaper en specifik fastighet kan ha.

4. Informationsinmatning.

I steg fyra görs en noggrannare analys av både fastigheten och kalkyleringsmetoder som sedan jämförs med de olika objekt som fortfarande är av intresse och som kan tänkas bidra till en potentiell avkastning för företaget.

5. Analys av marknadsläget.

Här görs analyser på längre sikt som resulterar i vad investeringen kan ge för olika utfall beroende på hur marknaden ser ut i form av låg- eller högkonjunktur. En långsiktig ekonomisk kalkyl av avkastningen för de enskilda objekten görs.

6. Tillämpning av beslutskriterier.

När ovan steg fullföljts och en överblick skapats över investeringarna så påbörjas en tillämpningsprocess där de objekt som inte genererar någon form av avkastning kortsiktigt eller långsiktigt sållas ut och kvar blir ett fåtal eller en fastighet.

7. Jämförelseprocessen.

När nu de mest potentiella investeringsmöjligheterna är utvalda ska objekten jämföras med varandra för att lätt kunna finna för- och nackdelar dem emellan. Därefter analyseras och rangordnas objekten efter de jämförelse som gjorts. Dessa jämförelser kan baseras på annat än endast de ekonomiska faktorerna.

8. Beslutsfattande.

Efter att en noggrann analys och överläggning gjorts av fastigheterna i jämförelsen ska ett beslut tas och som utgår från denna 8-stegs modell. Beslutet grundas på vilken av de jämförda objekten som genererar den avkastning som är de bästa för investeraren.

Under processen av ett fastighetsförvärv avvek alla aktörer från “the normative framework” och gick till ett snabbare avslut med affären än väntat utan att genomgå alla steg. Som följd av detta saknades det beslutsunderlag vid varje fastighetsaffär som kunde ha tillkommit om fastighetsbolagen bara agerat enligt “the normative framework” (Robert & Henneberry, 2007) För att generera den framtida planerade avkastning menar Gallimore, Hansz & Adelaide (2000) att arbeta förebyggande med investeringsbeslut där varje process ska begreppsliggöras som ett resursåtagande. Dessa processer utförs i form av olika beslutsmodeller och ska generera en bättre avkastning. I ett flertal modeller som Gallimore et al. (2000) nämner och som prövats av tidigare forskare leder ett välarbetat beslutsunderlag till ökad avkastning för företagen som har en förutbestämd process. I modellerna analyseras bland annat den befintliga miljön och målen identifieras. Investeringsprocessens uppbyggnad bygger på vissa beteendemässiga mönster och kan delas in som strategiska och taktiska mål där de strategiska målen byggs upp av normativa investeringsmodeller likt den som Roberts och Henneberry tog fram 2007. Dessa modeller kan sedan nyttjas för en optimering i investeringsprocesserna. De normativa investeringsmodellerna tillsammans med urval har utvecklats för att uppfylla den erforderliga ekonomiska avkastningen som fastighetsägarna satt upp. Ett avvikande beteende från den förutbestämda investeringsprocessen borde således leda till minskad eller utebliven avkastning.

Enligt C. Robert (2007) förekommer det ofta fastighetsinvesterare som hoppar över vissa av stegen i processen för att komma till ett snabbare beslutsfattande. Antingen att de utesluter någon del av 8-stegsprocessen eller genom att hoppa direkt ner till screeningfasen för att kunna gå vidare i processen. Lind, H (2016) nämner att investeringsprocessen kan ta flera månader att gå igenom och ibland år för att lyckas finna den bästa investering.

2.2 Påverkande faktorer på investeringsprocessen

Vad som anses vara påverkande faktorer är de förutsättningar som inte återfinns i den direkta investeringen men som ändå ses kunna påverka företagets sätt att genomföra investeringsprocessen. Beroende på hur företagets investeringsprocess ser ut kan det sedan tidigare finnas en speciell strategi vid speciella förhållanden. Detta kapitlet avser att redogöra för de faktorer som kan leda till att ett företag avviker från sin plan.

2.2.1 Marknadsläget

Fastighetsmarknaden är endast en del av ekonomin i stora drag. Det som händer på fastighetsmarknaden är i hög grad påverkat från världsekonomin. Analyser med hänseende till faktiska och förväntade framtida utvecklingsmöjligheter. Detta genom att bland annat analysera

trender och prognoser och som varje land bör ta hänsyn till. Fyra övergripande faktorer som har betydelse för fastighetsmarknaden är bland annat ekonomisk tillväxt (BNP), inflationen, räntenivån och konjunktursvängningarna (Fastighetsekonomi och fastighetsrätt, 2018).

Ekonomisk tillväxt eller som det även kan kallas bruttonationalprodukt (BNP) är ett sätt att mäta skillnaderna mellan försäljningsintäkten och företagets kostnader för inköp av råvaror och halvfabrikat för producerande företag eller organisation i ett visst land (Fastighetsekonomi och fastighetsrätt, 2018). Med hjälp av BNP kan hänsyn tas till den långsiktiga ekonomiska tillväxten. När hänsyn tas till inflationen kan detta bland annat mätas genom KPI, konsumentprisindex. Här skapas ett prisindex för att kunna mäta en varas/varors prisutveckling i ett land för en viss period för att kunna se vilka förändringar som sker på marknaden. Det handlar även om utbud och efterfrågan och hur landets ekonomi i stort ser ut. Konjunktur är ett ekonomiskt tillstånd på en marknad i ett visst skeende och kan variera stort över tiden och skapa stor frustration samtidigt som de gynnar många människor. En konjunktur består antingen av en låg eller högkonjunktur där tidsrummet ses kunna variera mellan fyra till åtta år. Konjunkturen beskrivs som en ekonomisk aktivitet (Ekonomifakta, 2020). En uppfattning om konjunktursvängningarna är att förändringar sker på efterfrågesidan. Att konsumenternas inköp minskar eller ökar kraftigt och som sedan sprids vidare till andra delar av ekonomin och sätter rullning på konjunkturläget (Fastighetsekonomi och fastighetsrätt, 2018). Högkonjunkturen är förknippad med en hög efterfrågan, ett starkt läge och ett högre inflationstryck som är högre än de normala, där en lågkonjunktur ses alltså vara av motsatsen. Räntenivån är även det styrt av utbud och efterfrågan och ses som priset för att få låna pengar. Är det konkurrens på marknaden kommer räntan att bli den nivå där utbud är lika med efterfrågan. Räntan följer inflationen till stor del. Då lägre inflation eller förväntningar om lägre inflation leder till lägre räntenivåer. För att kunna hålla den inflationsnivå som sätts i ett land sätter Riksbanken med sin styrränta den ränta för vad bankerna får låna till hos Riksbanken där bankerna sedan sätter grunden i vad de i sin tur tar i ränta mot privata konsumenter och företagare (Visma, 2020). Styrräntan är en ränta som Riksbanken justerar och som ser till att hålla Sverige på en stabil och jämn nivå där målet med styrräntan är att få en inflationsnivå på 2% för att hålla marknaden stabil. Vid högkonjunktur ska riksbanken höja räntan för att dämpa tillväxten och vid nedgångar ska Riksbanken agera med att sänka räntan för att stimulera tillväxt på marknaden. Räntan är ett viktigt underlag för att antingen gasa eller bromsa marknaden. En justering av styrräntan kan ta upp mot 12–24 månader innan något händer vilket gör att planering och kalkylering är viktiga aspekter att ta hänsyn till vid långsiktiga investeringar.

2.2.2 Geografisk placering

Geografisk placering av ett bestånd handlar om var objektet är placerat och vilka förutsättningar som finns runt omkring för att kunna skapa så bra avkastning som möjligt för en investerare (Brunes, 2015). Är det ett attraktivt område, finns det framtidspotential, skolor, möjlighet till bra kollektivtrafik, ligger det nära vattnet, ligger det i centrum, planlösningen, hur väl genomtänkta är de kommersiella byggnaderna som de kan antas investera i eller är det helt enkelt ett område som det inte finns potential på.

De geografiska avkastningsbegränsningarna kan också ha grund i den politik som styrs för valt område och på vilken ort objektet befinner sig på. Det styrda politiska partiet sätter mål och riktlinje för hur det ska hanteras men kan även komma ändras i samband med det nyval som sker vart fjärde år och som därmed sätter nya förutsättningar för den marknad där fastighetsägarna är etablerad på. Majoriteten av fastighetsägare menar på att det geografiska läget har en stor påverkan vid ett investeringsbeslut (Bellman, 2017). Dock menar Geltner,

Miller, Clayton & Eichholtz (2007) att det geografiska läget inte är en av de dominerande faktorerna till att kunna bedöma marknadsvärdet som är av betydelse för den avkastningsmöjlighet som finns. Lind och Lundström (2009) menar även dem på att en fastighets läge inte har lika stor påverkan som det hade förr och inte utgör en av de betydande delarna vid en investering. Det skiljer sig således även åt beroende på om fastighetsbolaget är kommunalt eller privatägt.

2.2.3 Avkastning i olika ägarformer.

Ett fastighetsbolags ägarform kan ha en betydande roll i bolagets avkastningskrav. Privatägda fastighetsbolag har i allt större utsträckning ett fokus på det ekonomiska resultatet, till skillnad från kommunala fastighetsbolag som kan drivas med andra incitament än endast de ekonomiska (Andersson & Persson, 2012). Som följd av detta kan det vara svårt att studera vilka ekonomiska faktorer som påverkar kommunala bolag som arbetar med kommersiella fastigheter då deras beslut kan baseras på annat än avkastningen. Dessa allmännyttiga kommunala bolag har tidigare arbetat utefter att alla fastighetsaffärer skall vara så ekonomiskt hållbara som möjligt i jämförelse med de socioekonomiska faktorer som positivt påverkas av fastighetsförvärvet. Men en lagändring 2011 (lag 2010:879) ledde till att alla allmännyttiga fastighetsbolag nu måste arbeta efter affärsmässiga principer och varje enskild investering måste ge en rimlig avkastning.

Tidigare forskning (Andersson & Persson, 2012) visar att det finns tydliga kopplingar mellan vinstdrivande kommunala fastighetsbolag och dess förmåga att arbeta allmännyttigt. Forskningen visar att ju bättre ekonomiska underlag som bolagen genererar och använder inför en investering, ju bättre blir den allmännyttiga funktionen av fastigheten. Dock så finns det vissa oklarheter för bolagen kring hur de skall tolka lagändringen och hur mycket av investeringen som skall baseras på det ekonomiska resultatet av ett fastighetsförvärv i förhållande till de socioekonomiska faktorerna. I denna studie analyseras bolagets investeringsprocess och som följd av lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag antas att oavsett ägarform bör alla fastighetsbolag arbeta vinstorienterat. Detta borde således också prägla bolagets investeringsprocess och investeringsstrategi.

2.2.4 Företagets storlek

Enligt forskning av Falshaw, Glaister, och Tatoglu (2006) finns det tydliga samband mellan företagets storlek och dess formella styrning, vilket inkluderar investeringsprocessen. Små företag (färre än 10 anställda) har mer sällan en formell investeringsplan eller beslutsprocess. Investeringarna baseras istället på situationsanpassade data och processen från prospekt till affär sker generellt snabbare. För medelstora (11–249 anställda) och stora (250+ anställda) företag förekommer oftare formella investeringsprocesser, och de har i större utsträckning en formell plan för hur de skall genomföra de olika delarna av en investering. Trots detta finner dock Falshaw et al. (2006) inte att det finns något samband mellan en formell process för investeringar och investeringens avkastning.

2.3 Lönsamhetskalkyler

En investerings lönsamhet kan beräknas på olika sätt och ge olika resultat beroende på vilken kalkyleringsmetod som används. Lönsamhetsmåttet kan appliceras på hela eller delar av företaget eller på ett specifikt projekt eller investering. Vissa fastighetsägare använder kalkylmetoder som antingen fokuserar på lönsamheten i form av mått såsom ROI, avkastningen på investeringen, Rt, räntabilitet på totalt kapital eller Re, Räntabilitet på eget kapital. Orsakerna till varför dessa modeller kan utgöra problem i investeringsprocessen är att

fastighetsinvesterarna använder sig av olika kalkyleringsmetoder, både internt och i jämförelse med andra fastighetsbolag på marknaden. För att kunna dra slutsatser med dessa nyckeltal i jämförelser med andra bolag och ens tidigare investeringar är de viktigt att dels vara verksamma inom samma bransch med samma syfte som fastighetsförvaltningen och att de inkluderande nyckeltalen finns med i båda kalkyleringsmetoderna. Vid felberäknade kalkyleringar leder detta lätt till fel eller missvisande slutkalkyleringar som i slutändan kan påverka bolagets lönsamhetsmått (Greve, 2016).

Externa påverkade faktorer som kan bidra till missvisande data kan bland annat vara den geografiska placering fastighetsföretaget verkar på i förhållande till andra fastighetsbolag, hur marknaden ser ut vid just det specifika tillfället, hur marknadsanalyser ser ut för framtiden och om det är ett privat eller kommunalt fastighetsbolag etc. (Brunes, 2015). Ljung och Högberg (1999) beskriver bland annat ett vanligt problem vid jämförelser mellan två investeringsbeslut där investeringens totala livslängd kan komma att påverka underlagen och i slutändan ge missvisande kalkyleringar.

Vid metoder där istället hänsyn tas till investeringens framtida kassaflöden och beräkningar som i slutändan ska generera en positiv avkastning finns det även där olika kalkyleringsmetoder att använda sig av (Alpenberg, 2005). Här inkluderas olika faktorer beroende på vilken metod som används och som i slutändan kan ge olika utfall. Alpenberg (2005) menar på att den “bäst” lämpade investeringskalkyl är den situationsanpassade metoden med iakttagelser till de tidigare nämnda faktorerna. Greer (1997) byggde en modell som ska hjälpa investerare att värdera olika fastigheter på ett övergripande och överskådligt sätt. Modellen kan användas för att se om investeringen kan tänkas generera någon form av avkastning för ägarna. Modellen bygger inte på någon specifik metod utan grundar sig i kassaflöden, riskbedömning och tidsskillnader mellan olika objekt. Den vanligaste modellen är direktavkastningsmetoden men Greer (1997) nämner inte något om att den anses vara bättre än någon annan modell.

Som tidigare nämnts finns det en del investeringskalkyler att använda sig av men där fördjupning sker i de mest förekommande bland fastighetsförvaltare (Upphandlingsmyndigheten, 2018)

2.3.1 Direktavkastning

När en organisation skall jämföra sina investeringar, eller beräkna en investerings återbäring krävs standardiserade nyckeltal som enkelt kan ge en överblick av investeringens ekonomiska prestation. Direktavkastning är ett mått på hur stor återbäring en investering genererar i förhållande till grundkostnaden. Detta mått tillämpas för både finansiella- och aktierelaterade investeringar. Grundprincipen med direktavkastning är att enkelt redogöra för investeringens procentuella återbäring utan att ta hänsyn till investeringens storlek. Detta gör det i sin tur möjligt att jämföra avkastning mellan investeringar av olika storlek (Nordlund & Lundström, 2011)

Då direktavkastning kan tyckas vara ett basalt nyckeltal vilket endast består av två beståndsdelar; kostnad och intäkt (eller skillnaden mellan löpande in- och utbetalningar), kan det ändå råda tvivel om vad som definierar dessa delar (Nordlund & Lundström, 2011). Detta problem uppstår främst när man jämför nyckeltalet mellan olika branscher, där vad som definierar grundkostnad och löpande intäkter kan anses vara diffust. Lösningen är att tydligt avgränsa nyckeltalet till de kassaflöden som antingen direkt eller indirekt påverkar nettovinsten/förlusten av affären. För de flesta investeringar blir valet att avgränsa kostnaderna

till de som direkt kopplas till investeringen. I sådana fall bortses allmänna kostnader så som exempelvis administration, reklam, eller allmänna försäljningskostnader. Resultatet blir då en jämförelse av investeringens direkta kostnader och intäkter.

Fördelen med direktavkastning som jämförelsemått för olika investeringars avkastning är att den inte tar hänsyn till grundinvesteringens storlek, men detta är också dess största svaghet. Hög direktavkastning behöver nödvändigtvis inte betyda stora intäkter då direktavkastningen bara anger den procentuella avkastningen, inte den faktiska summan. På samma sätt kan låg direktavkastning innebär stora kassaflöden om grundinvesteringen är stor. (KÄLLA)

Figur 1. Detta är ett exempel på hur driftnetto och direktavkastnings kan räknas ut.

Enligt Samhällsbyggarna och Institutionen för värdering av fastigheter (2015) anses direktavkastningen vara: ”Årligt överskott som står till förfogande för förräntning av totalt fastighetskapital sedan utbetalningar för drift och underhåll dragits från bruttoinbetalningarna. Avskrivningen är ingen utbetalning och ingår därför inte i utbetalningarna vid beräkning av driftnettot.”. I denna definition inräknas alltså endast de direkta reala kostnader associerade med fastigheten, och inte icke-reala kostnader såsom avskrivningar av fastighetens värde. Enligt Nordlund och Lundström (2011) bör direktavkastning avgränsas till: ”Inbetalningar som tillgången ger upphov till i verksamheten minskat med utbetalningar som är nödvändiga för att tillgången ska kunna ge upphov till inbetalningar i verksamheten. Detta innefattar utbetalningar som antingen direkt eller efter en fördelning på rimliga och konsekventa grunder kan hänföras till tillgången.”. För denna definition anses inte heller bokföringskostnader såsom avskrivningar som en del av driftnettot och således inte heller direktavkastningen. Däremot anser Nordlund och Lundström (2011) att en del av bolagets administrativa kostnader bör belasta fastighetsinvesteringen, då dessa är en utbetalning som direkt påverkar en investeringsförmåga att generera inbetalningar och således vinst.

Oavsett om företaget räknar avskrivningar och administrativa kostnader som utbetalningar för den enskilde investeringen (och således som en del av driftnettot), är det viktigaste att det är samma för bolagets alla fastigheter. Det är först då som direktavkastning går att använda som ett rättvist räntabilitetsmått inom företaget.

2.3.2 Kassaflödesmetoder

Istället för att mäta direktavkastningen över ett år förekommer också längre analyser över tid. Dessa analyser tar investeringens direkta in- och utbetalningar i anspråk och väger de sedan mot en räntesats över tid, oftast år. Resultatet är ett viktat mått på hur mycket pengar en investering genererar eller förlorar över en längre tid, och siffrorna kan användas på olika sätt för att visa olika saker (Upphandlingsmyndigheten, 2018). Nedan följer tre av de vanligaste metoderna för kassaflödesanalys och dess tillämpning.

Nuvärdesmetoden kan även kallas kapitalvärdesmetoden eller diskonteringsmetoden

(Andersson, Ekström & Gabrielsson, 1989). Metoden bygger på principen att inbetalningar och utbetalningar har ett högre värde om de hade investerats idag än under kommande år. Tanken är att företaget kunde förlorat respektive erhållit ränta om det utfallit idag istället för om ett år. Skulle en inbetalning skett idag skulle detta kapital kunna ha placerats på ett räntebärande bankkonto istället. Nuvärdesmetoden utgår i sin grund på förväntningar på marknaden och vad fastigheten kan tänkas ha för inbetalningar i form av hyresintäkter och utbetalningar i form av driftkostnader. För att få ut vad vårt framtida belopp är värt idag används en formel kallad nuvärdesfaktorn. Denna formel förklaras 1/(1+r)n. Här är r är avkastningskravet och n är antal

år. För att säkra upp sina beräkningar kan en högre ränta sättas in i modellen för att minimera den osäkerhet som kan finnas på marknaden och för att säkra upp för företaget.

Figur 2: Ett exempel av nuvärdesmetoden.

I exemplet ovan är räntan satt till 5% för investeringen med en avbetalningsplan på 3 år. Genom att använda nuvärdesmetoden ger den ett värde på 6 344 171 kr om den ursprungliga summan av fastighetens värde är 10 000 000 kr idag. Metoden kan endast jämföras med andra fastigheter med samma tidshorisont. Är det inte samma är annuitetsmetoden att föredra.

Annuitetsmetoden är den metod som bör användas när flera alternativ ska jämföras men som

är svåra att jämföra mellan varandra. Genom att studera annuitetsfaktorn kan kalkyleringsuträkningen bedöma fastighetens lönsamhet. Annuitetsmetoden går ut på att fördela grundinvesteringens utgifter plus räntan och fördela dessa belopp storleksmässigt för varje år under den ekonomiska livslängden. Metoden är att föredra vid jämförelse mellan fastighetsinvesteringar som kan tänkas ha olika livslängder beroende på om de är nyproduktion, hur väl behållna fastigheterna är trots åldern och i vilken omfattning stambyte och större renoveringar behöver göras. Då visar annuitetsmetoden den årliga kostnad som investeringen kan generera för fastigheten (Andersson, et al. 1989).

Figur 3. Ett exempel av annuitetsmetoden.

Här har beräkningen gjorts utifrån en grundinvestering för en fastighet av 10 000 000 kr. Den årliga inbetalningen grundar sig i 5 lägenheter med 7000 kr i hyra/månaden. Den årliga

utbetalningen för fastigheten är 500 000 kr året för fastigheten. Detta sätt ger den genomsnittliga

årskostnaden för fastigheten.

Pay-back metoden även kallad återbetalningsmetoden. Metoden grundar sig i att räkna ut hur

lång tid en investering är återbetald på kopplad till den maximala tidsram som fastighetsägarna satt för fastigheten (Upphandlingsmyndigheten, 2018). Pay-back metoden är en enkel kalkyleringsmodell som är användbar vid beräkning med eller utan kalkylräntan. Dels kan den jämföras med andra fastighetsinvesteringar eller jämföras med egna mått för att kunna bedöma om fastigheten är att investera i. Fastigheten ses lönsam när återbetalningstiden är kortare än företagets krav på investeringen. Kalkyleringsmetoden är att föredra när långsiktighet i form av risker på marknaden för återbetalningstiden ska beaktas. Dock tar metoden inte hänsyn till kapitalet över tid då den inte nuvärdesberäknar kapitalet för fastigheten under tidsintervallet. En annan aspekt som metoden inte heller tar hänsyn till är framtida in- eller utbetalningar efter den förutbestämda återbetalningstidpunkten och kan då väljas bort för vissa fastighetsförvaltare.

Figur 4. Ett exempel för uträkningen med Pay-back metoden. Se bilaga för exempel med olika

3 Metod

Metodkapitel är den del där författaren redogör för hur studien genomförts och vilka avgränsningar som tillämpats. En central fråga i metodkapitlet är att kunna svara på vad som gjorts längst studiens gång. Här beskrivs hur datan samlats in, hur datan analyserats och vilka argument som finns för de val som gjorts. I metodansatsen presenteras studiens tillvägagångssätt. Syftet med metodavsnittet är att ge läsaren en tydlig bild över hur studie lagts upp samt syftet med de olika valen som tagit.

3.1 Abduktiv undersökningsmetod.

När forskare ska dra slutsatser från empiriska studier kan arbetet utformas på olika sätt. Söderblom & Ulvenblad (2016) benämner detta i termer av deduktiv, induktiv och abduktiv ansats. En deduktiv ansats innebär att forskaren utgår från vad andra skrivit, det vill säga tidigare teorier. Frågor kring detta ställs som sedan kopplas till tidigare hypoteser och därefter testas i en empirisk studie. En induktiv ansats tar istället sin utgångspunkt i den empiriska verkligheten och övergår därefter till teorin. Forskaren utgår då från en subjektiv sida av verkliga förhållanden. Den tredje ansatsen, abduktiv ansats, kan sägas ligga mitt emellan induktionens subjektivitet och deduktionens objektivitet och fungerar i en växelverkan mellan de två grundsatserna.

Valet av metodansats blev naturligt till att utföra en abduktiv undersökningsmetod. Utifrån de tidigare vetenskapliga artiklar och böcker som fanns på forskningsområdet finns en kunskapslucka som behöver fyllas. Den abduktiva metoden börjar i en empirisk studie där intervjuer med berörda intressenter används för att samla data som sedan används för att väga mot befintlig teori inom forskningsområdet. Detta valdes då utförandet var i form av en kvalitativ studie där metoden på ett tydligt sätt ska kunna byggas upp kring de intervjuer som gjorts. Samt för att inte missa någon data och då växelvis kunna variera mellan empirin och teorin och skapa en tydlig helhet av arbetet.

3.2 Kvalitativ studie

Söderbom och Ulvenblad (2016) beskriver i sin bok “Värt att veta om uppsatsskrivande” de två huvudsakliga forskningsmetoderna inom samhällsvetenskap, vilka ofta innefattar beskrivningar, förklaringar, processer och kausaliteter. De nämner att en subjektiv metod handlar om att förstå och förklara speciella situationer och processer som rör enskilda fall genom strukturer. För dessa metoder är en kvalitativ undersökning att rekommendera. Den andra metoden som är av motsatt karaktär, den objektiva metoden, har utgångspunkt i form av kvantitativa data. Du söker regularitet och generaliseringsmöjligheter genom hypotestestning. ”Syftet med en kvalitativ intervju är att upptäcka och identifiera egenskaper och beskaffenheten

hos något, t.ex. den intervjuades livsvärld eller uppfattningar om något fenomen” (Patel &

Davidson, 2003, sid: 78).

Efter sökning av vetenskapliga artiklar och tidigare undersökningar identifierades kunskapsluckor av kvalitativa studier inom det valda forskningsområdet. Fokuset för studien är att ta del av hur aktörerna genom att följa en specifik investeringsprocess eller delar av den skapar en positiv långsiktig avkastning genom rätt arbete i investeringsprocessen.

Rapporten utförs som en kvalitativ fallstudie där noggrant utvalda fastighetsbolag analyseras för att kunna ge en kvalitativ empirisk grund till forskningsfrågan. I analysen jämförs den empiriska datan mot tidigare teori för att kunna utläsa eventuella samband eller avvikelser, samt om det återfinns någon betydande skillnad företagen emellan.

Studiens empiri baseras på intervjuer med aktörerna i person eller via telefonkontakt. Respondenterna är utvalda från fastighetsaktörerna. Alla respondenter är på något sätt inkluderad i beslutsprocessen på varje företag. Vid behov och brist på tillräckligt med information kontaktades ytterligare personer på respektive bolag för att komplettera informationen. Respondenten skall vara involverade i och kunna beskriva investeringsprocessen utförande samt hur företaget arbetar med dess utveckling.

Genom den empiriska datan skapades sedan en modell för att på ett tydligt sätt visa de resultat som framgått av intervjuerna. Intervjun genomfördes på ett semi-strukturerat sätt där den ena ställde frågor och den andra satt med, analyserade, skrev ner svaren och kompletterar med relevanta följdfrågor för att på så sätt skapa ett bättre fokus på den kvalitativa data av frågorna för att nå fram till frågeställningen. Den semistrukturerade intervjun gav både oss och respondenterna en större möjlighet till att få utföra svaren på eget sätt och forma dem efter vad som är relevant för frågeställningen (Bryman, 2011). Det positiva med en semi-strukturerad intervju är att frågorna inte behöver komma i någon speciell ordning och att en stor möjligt till att röra sig utanför intervjuformuläret. Den första intervjun med respondenterna skedde på plats hos företaget och som sedan kompletterades med eventuella följdfrågor via telefon.

3.3 Informationsinsamling

Litteratur kommer främst i form av vetenskapliga artiklar och böcker inom berört område. Här har ord som använts varit real estate, commercial building, investeringsprocessen, fastighetsinvesteringar och investment. För att finna relevant litteratur inom ämnet har författarna använt sig av Högskolan i Halmstads bibliotek samt med hjälp av portalen Diva för de vetenskapliga artiklar som för studien varit till nytta. Vid mer ingående bolagsinformation har hjälp tagits av databasen Retriever. Denna databas ger tydlig information om de registrerande bolagen med bland annat hjälp av årsredovisningar som varit till nytta för uppsatsen.

3.4 Utformning av Intervjuformulär

Intervjufrågorna grundas i frågeställning och den teoretiska utgångspunkten “The normative framework” av Roberts och Henneberry (2007). Målet är att redogöra för huruvida de olika fastighetsbolagen följer de 8 steg av investeringsprocessen som framtagits av Roberts och Henneberry (2007). Intervjufrågorna är ställda på ett sådant sätt att de skall öppna upp respondenten att besvara hur företagets investeringsprocess ser ut vid ett fastighetsköp, vilka faktorer som kan leda till ett avvikande av investeringsprocessen, samt vilken lönsamhetskalkyl

bolaget främst nyttjar vid fastighetsinvesteringar.

Beroende på om företaget följer 8-stegsmodellen eller inte blir det sedan relevant att notera hur företagets avkastningskrav ser ut och om de följer kraven genom en annan modell än den som presenteras av Roberts och Henneberry (2007). Eftersom intervjun sker semi-strukturerat lämnas utrymme att ställa följdfrågor som inte nämns i intervjuguiden. Detta för att säkerställa att all nödvändig information som finns tillgänglig från respondenten nyttjas till studien.

3.5 Etiska överväganden

Studien har skett i enlighet med god forskningsed, och i enligt princip om informerat samtycke. Alla intervjuer har utfärdats med full anonymitet och respondenterna har informerats om syftet och dess möjlighet att få ta del av det empiriska materialet innan publikation. Alla respondenter har informerats om att ingen konfidentiell information skall publiceras. Både vid tillfrågan om intervju samt innan varje påbörjad intervju har

respondenterna informerats om sina rättigheter. Varje respondent har också fått lämna sitt samtyckte till att intervjun spelas in för transkribering, något som nästan alla respondenter tillät. Vid de tillfällen de inte godkändes fick datan istället skrivas direkt under intervjun, något som förlängde tiden det tog att genomföra intervjun, men inte borde påverka dess tillförlitlighet.

Alla respondenter har också innan påbörjad intervju informerats om studiens karaktär,

studiens syfte, och vad som händer med materialet från intervjun. Målet är ge respondenterna en god förståelse till varför de intervjuas och vad de medverkar i för studie. Detta ger också respondenterna möjlighet att avböja intervjun om de inte vill delta.

3.6 Valet av företag

Urvalet är gjort för att analysera ett investeringsbeteende som är representativt för en stor del av Sveriges fastighetsförvaltare då det är medelstora städer och kommunerna innehar både tät- och landsbygd. Kommunerna är också belägna längst med kusten med stora delar bruksmark och skog. Förhoppningen är att resultatet av studien går att tillämpa på andra orter med liknande eller samma förutsättningar.

Valet av att analysera både kommunala och privata aktörer är för ta del av eventuella intressekonflikter som kan skapas. I ett kommunalt fastighetsbolag kan det finnas politiska ramverk att förhålla sig till, medan ett privat fastighetsbolag har friare tyglar till valet av ett visst fastighetsobjekt. Intervjupersonerna kommer i studien att vara anonyma och benämnas efter Företag A-H samt som respondenter. Detta då två av bolagen för de mindre fastighetsbolagen inte vill offentliggöra viss information. Detta gör att utgångspunkten ser likadan ut för samtliga av bolagen.

Bolagen har en varierad bolagsstorlek och är beläget på olika ställen i den ort de är etablerade på. De privata aktörerna är endast verksamma på den marknad där de har sitt huvudkontor. Detta för att fastighetsägarna inte ska se en specifik marknad som en diversifieringsmöjlighet till de övriga fastigheterna och skapa en missvisande bild.

3.7 Storleksklassificering

När ett bolag ska klassificeras storleksmässigt måste först och främst hänsyn tas till vad det är för typ av bolag. Är det ett bolag som är registrerat enligt SCB:s (2019) restriktioner för att anses vara ett företag eller är det ett bolag i form av till exempel ett dödsbo eller bostadsförening. I undersökningen från SCB (2019) kan företagen delas in i både privata och kommunala företag samt med indelning på om det är offentliga branscher eller inte såsom försvarsmakten. Dessa har sedan kategoriserats i tre olika kategorier utifrån storlek. Här tas hänsyn bland annat till personalstyrkan, omsättningen och balansräkningen. Antingen är företaget ett småföretag, medelstort företag eller ett stort företag (SCB, 2019).

I studien har kategorisering av storlek skett genom att ta hänsyn till bolagets personalstyrka. Enligt tillväxtverket (2020) definieras ett företag som litet med färre än 10 anställda, ett medelstort företag är från 10 och upp till 249 anställda och ett stort företag har 250 och uppåt anställda i bolaget. Kopplat till vår studie är vårt kommunala fastighetsbolag enligt SCBs (2019) storleksklassificering klassat som ett medelstort företag samt att tre av de sju privata fastighetsaktörerna är storleksklassificerade som medelstora företag och resterande bolag är klassificerade som mindre bolag med en personalstyrka om en till tio anställda inom företaget.

3.8 Praktiska problem för datainsamling

Validitet och Reliabilitet är två för uppsatsen relevanta begrepp. Validitet handlar om hur väl det som är avsett att mätas mäts och i vilken utsträckning det är av betydelse i form av användbarhet för uppsatsen (Mabon, 2008). Reliabilitet handlar om hur tillförlitligt det man mäter är och om resultatet skulle kunna bli samma vid en upprepad mätning med samma förutsättningar och faktorer. (Söderblom & Ulvenblad 2016).

Ett noterat validitetsproblem är hur studien skall säkerställa kompetensen för respondenten på de företag som klassas som små företag. Detta då kompetensen på respondenten inte kunnat säkerställas. Vid mindre bolag har vi utgått från att vi varit i kontakt med de personer som för intervjun haft den kompetens som krävs men där inga garantier kunnat säkerställas för att personen besuttit den kompetens som är relevant.

Reliabilitetsproblem var inget för studien som uppfattades ske. Kontakten skedde i form av intervjuer där ett utkast för frågorna som skulle tas upp skickades innan intervjun till företagen. Detta bidrog till att respondenterna hade möjlighet till att tänka igenom svaren i lugn och ro och eventuellt kontrollera med en kollega för att på så sätt kunna ge de svar som var av vikt vid intervjutillfället. Det som dock kan anses ge felaktig information och bli ett reliabilitetsproblem är att intervjua om ämnen som för bolaget är privata och som då bidrar till att bolaget drar sig från att berätta sanningen eller att de inte svarar på frågan och därmed ger ett missvisande resultat.

4 Empiri

I empirin beskrivs de intervjuer som genomförts med de valda företagen. Företagen som presenteras är åtta fastighetsbolag placerade på storleksmässigt lika stora orter men där företagen skiljer i omsättning, företagsstorlek, antal anställda och bestånd. Frågorna som ställs är vägvisare för att kunna analysera och nå fram till frågeställningarna. Kapitlet kommer främst beröra frågor utifrån den teori som byggts upp i tidigare kapitel.

Figur 5. Företagsmatris för de olika bolagen - egenkonstruerad.

4.1 Företag A

4.1.1 Investeringsprocessen

Företag A är det kommunala fastighetsbolaget av de 8 intervjuade. Företag A har drygt 100 anställda och är ett fastighetsbolag som har en omsättning på 812 miljoner kronor om året. Intervjun skedde i kontakt med affärscontrollern för företaget. Företag A arbetar för tillfället mycket med nyproduktion inom Halmstad kommun men även med att stamrenovera de äldre fastigheterna runt om i kommunen som de tillhandahåller. Hos Företag A jobbar de långsiktigt. Dels genom att de har en 3 årig tidsperiod som de jobbar utifrån där bland annat hänsyn tas till direktavkastningskravet som ska hållas runt 4% i kombination med konjunkturpåverkan på marknaden. Respondenten menar på att det kan vara svårt vid vissa tillfällen att bedöma hur marknadsläget eventuellt kan se ut om 8 år men att det fortfarande är aspekter som ska vägas in och som de tar hänsyn till vid ett investeringsbeslut.

Vid en investeringsprocess går Företag A i stora drag igenom nedan steg från start till mål för att följa den ram som företaget har satt upp vid investering av en fastighet.

1. En idé har väckts om att det behövs en ny fastighet. Det första steget är att se om det eventuellt finns mark inom kommunen som de kan ta nytta av. Finns det ingen mark tillgänglig vänder sig Företag A till kommunen för att kolla vidare på möjligheten till detta. Antingen mark inom detaljplanelagt område eller om de finns mark tillgängligt på översiktsplanen.

2. När detta sedan står klart påbörjar Företag A att stämma av de förväntade framtida kalkylerna de har satt i linje med projektet. Detta för att i ett så tidig skede som möjligt

kunna stämma av så att projektet inte går back samt vad de finns för begränsningar respektive möjligheter med projektet.

3. Processernas mindre omfattande händelser skiljer sig alltid en del åt men där huvudmomenten är detsamma och hanteras på samma sätt.

Respondenten nämner att denna inledande del av processen kan variera väldigt mycket i tid. Det beror bland annat på vad det är som ska byggas, vart det ska ligga, vilka är underentreprenörer och deras avtal dem emellan osv. Detta är en viktig del av det långsiktiga arbetet, att redan så tidigt som möjligt sätta helheten av projektet.

4. Steg 4 in i processen är upphandlingsskedet. De upphandlingarna som Företag A gör ska matcha med investeringskalkylering. Här tas stora analytiska beslut in i bilden. Både de makroekonomiska samt mikroekonomiska analyserna in.

5. När Företag A investerar i projektet nämner Respondenten att storleken på investeringen kan påverka vem och vilka som är beslutsfattare. Ifall investeringen understiger en budget av 10 miljoner har tjänstemännen mandat till att själv fatta de beslut som krävs medan då det överstiger 10 miljoner överlåta beslutsfattandet åt styrelsen.

6. Efter beslutsfattandet tas hänsyn till de finansieringsmöjligheter som de är i behov av. Kontakt med banker och liknande påbörjas.

7. Hos Företag A träffas styrelsen en gång i månaden och diskuterar de olika beslut som behövs tas. De utvärderar också vart i processen de befinner sig och vad nästa åtgärd blir.

Två grundläggande krav som Företag A alltid tar hänsyn till vid sina investeringsbeslut är: 1. De ska alltid värna om de befintliga hyresgästerna. 2. Ta hänsyn till deras 4% direktavkastningskrav.

4.1.2 Lönsamhet

Hos Företag A arbetar dem inte utifrån någon monetär vinstkalkyl utan att de istället har ett avkastningskrav på 4% på ägarkapital, som nämndes tidigare. Dessa 4% är ett genomsnitt som Företag A satt upp under en period av 3 år och som de ska ligga på. För Företag A är det inte vinsten som är största vikt vid deras investeringsprocesser utan istället att ställa sig frågan vad det är som har hänt för att dem inte kunnat leverera en siffra av 4% under dessa 3 år. För Företag A är deras syfte inte att få ett så högt direktavkastningskrav som möjlig utan att förhålla sig till dessa 4% oavsett om det är så att de måste försöka sänka det rådande avkastningskravet eller försöka få upp det lite. Företag A menar att de är intresserade av att hålla sig på en jämn nivå mer än att gå mycket plus. Vid avvikelser från avkastningskravet krävdes det istället åtgärder som felsökningar för att kunna lokalisera vad det var som har lett till att avvikelsen uppstått och hur de lättast kommer runt de eventuella händelser som påverkat avkastningen.

4.2 Företag B

4.2.1 Investeringsprocessen

Företag B är ett företag med två anställda och är enligt klassificeringsmodellen ett bolag som går under kategorin småföretag. Detta är storleksmässigt ett av de mindre fastighetsbolagen som intervjuades. Företag B har en omsättning på ungefär 5,6 mkr. Deras bestånd inom Halmstad kommun är placerade i området runt Nyhem där dem har 3 bestånd som består av totalt 40 lägenheter.

Intervjun skedde tillsammans med Vd:n och således investeraren för företaget. VD:n anser utifrån hans synsätt att företaget är ett för litet bolag för att behöva ta hänsyn till olika nyckeltal och kalkyleringsmetoder. Dock var detta något som värdesattes mer för att få en klar bild av

hur mindre fastighetsföretag jobbar med investeringsbeslut. Vd:n för företaget gav en kortare beskrivning över hur de i organisationen arbetar för att komma fram till den mest vinstdrivande investeringen. Respondenten och således Vd:n för företaget nämner att analyser och investeringsramverk eller mallar inte är något som dem lägger tid på eller som dem valt att utveckla då denna process i sig är ett för tidskrävande jobb för deras storlek på bolag. All den mängd data som i regel görs inför en investering är ett för tidskrävande jobb och som inte har någon direkt påverkan på om de gör en lönsam investering eller inte. Då bolaget endast investerar i “mindre” fastighetsbestånd och inte har det som deras huvudsyssla tar de endast hänsyn till enklare mått vid beräkningen av investeringen. Vd:n för bolaget nämner att kassalikviditeten är de avgörande mått de använder sig av för att kunna säkerställa att företaget går med vinst i omsättning eller att dem i alla fall inte gör förluster på deras investeringar med den kassa de har. Fastighetsägaren och Vd:n för Företag B nämner att de inte alls jobbar på samma sätt som de större fastighetsbolagen gör. Detta då det inte är deras huvudsakliga arbetssyssla.

Fastighetsägaren var medveten om den påverkan ett investeringsunderlag kunde ha på den totala avkastningen. Respondenten hade själv ett eget intresse av att sitta med den typen av beslutsunderlag för investeringar men ansåg att det för verksamheten inte skulle generera i någon lönsamhet då det är ett för tidskrävande jobb.

4.2.2 Lönsamhet

Vd:n för Företag B nämnde aldrig något direktavkastningskrav eller någon annan kalkyleringsmodell utan tog i stort sett endast hänsyn till den kassalikviditet som bolaget har och som styr mycket av de beslut som fattas inom bolaget i valet av att investera eller inte.

4.3 Företag C

4.3.1 Investeringsprocessen

Företag C är ett av de större av de privata fastighetsägarna. Bolaget har 74 anställda med en omsättning på drygt 272 miljoner kronor och innehar 113 lägenheter runt om i Halmstad kommun. Företaget ser sig själv helst investera i bestånd belägna i de centrala delarna av Halmstad. Dock kan dem om de är i behov och ser framtida avkastningsmöjligheter sträcka sig mot utkanten av Halmstad kommun såsom Getinge och Harplinge. Trots sina 74 anställda klassificeras bolaget som ett medelstort företag och ingår i de 99,9% som tillsammans med småföretagen utgör den största delen av fastighetsförvaltarna.

Företag C har möjligheten att kunna göra det mesta av arbetet vid upprättandet av en ny fastighet själv då en del av bolaget också utför denna typ av verksamhet. Som följd av detta investerar dem både i färdiga fastigheter, renoveringsprojekt och tomtmark. Ett alternativ för företaget är också att investera i råmark som de sedan upprättar helt nya bestånd på.

Företag C är ett familjeägt bolag där bolaget innehas av tre ägare. VDn tillsammans med en av delägarna tar de gemensamma beslut som är av behov när en investeringsmöjlighet dyker upp. Företag C investerar helst i befintliga bestånd i de centrala delarna av kommunen då det enligt dem är den marknad där de kan skapa störst värde. Företaget har genom tidigare investeringar kunnat se att priserna håller sig på stabila nivåer i kombination med att vakanserna i dessa delar är lägre än vad de är i utkanterna av kommunen. Företag C anser detta vara en stor ekonomisk trygghet för bolaget.

Företaget är som nämnde ett familjeägt bolag och klassificerar sig också själv som ett småföretag och menar på att dem med deras storlek inte är i behov av att följa någon förutbestämd process när det kommer till att investera i en fastighet eller inte.

“Fastighetsbolag av mindre karaktär har en fördel i att kunna vara mer flexibla och

anpassningsbara i valet av att investera”

Detta gör att de enkelt kan ändra och justera sina kriterier och analyser efter den enskilda investeringen, istället för att behöva basera alla investeringar på bolagets förutbestämda ramverk och framtida mål.

Företaget har inga förutbestämda ramar eller mallar som de förhåller sig till när de står i en uppstart i att investera eller inte i en fastighet. Respondenten för företaget menar på att han tror att dessa typer av mallar ger en större nytta för de större bolagen. Detta för att få en tydlig struktur inom bolaget där alla har koll på de mål och förväntningar ägarna har och hur de tillsammans ska nå dit. Företag C nämner att ändringar i sådana ramverk istället kan hämma ett bolag då de oftast tar väldigt lång tid vid förändringar som i sin tur leder till mindre genomtänkta investeringar eller att de till och med missar vissa investeringsmöjligheter.

4.3.2 Lönsamhet

Företag C har inte några direkta krav på sig när det kommer till de investeringsbeslut som tas mer än att dem har ett underliggande avkastningskrav på drygt 4% som de ser till att hålla sig till. Dock kan direktavkastningsmåttet justeras både upp och ner om en investering dyker upp som det finns potential bakom. Anser bolaget att investeringen kan generera bra siffror trots att det vid investeringstillfället endast ligger på ett direktavkastningskrav på till exempel 1% så väljer de att investera. Detta anser Företag C vara till deras fördel som ett mindre bolag. Företagets investeringsbehov drivs främst tillsammans med direktavkastningskravet till deras likviditetsöverskott och kan då vid för mycket pengar i kassan se till att investera och då inte heller behöva tänka på deras satta direktavkastningskrav. Företag C skulle däremot inte investera i en fastighet som de inte ser några framtida vinstmöjligheter i tillsammans med att direktavkastningskravet ligger precis under 4%.

4.4 Företag D

4.4.1 Investeringsprocessen

Företag D är klassificerat till ett småföretag med 9 anställda inom företaget. De är placerade i Höganäs med bestånd i både Helsingborg, Ängelholm och Höganäs. Företaget hade enligt deras årsredovisning för 2019 en omsättning på 26 miljoner kronor. Företag Ds ägandeform är ett

familjeägt bolag.

Företag D är ett bolag som inte använder sig av några ekonomiska nyckeltal utan är ett bolag som använder sig av interna elektroniska verktyg för beräkning av vissa viktiga delar eller formler vid deras beräkningar.

Vid en potentiell investering är det VDn tillsammans med ägaren som beslutar om företaget är i behov av en ny fastighet. Respondenten för Företag D berättar att för dem är den geografiska placeringen alltid det viktigaste. Detta bland annat för att kunna undvika höga vakanser, få större avkastningsmöjligheter och för att vara en attraktiv fastighetsägare på marknaden. I ett första skede är detta något som Företag D lägger stor vikt vid. Vidare nämner också Företag D