Redovisningsprinciper och noter
Not 10 Personal och styrelse
Antal anställda Koncern Moderbolag
2013 2012 2013 2012
Medelantal anställda 293 265 19 19
varav kvinnor 113 105 10 10
varav Danmark (varav kvinnor) 2 (1) 1 (–) – –
Löner, arvoden och förmåner
Under 2013 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter, varav 3 (3) kvinnor, medan antalet styrelseleda möter i koncernens samtliga bolag uppgick till 21 (21), varav 7 (6) kvinnor. Koncernen, tillika moderbolaget, har 9 (10) ledande befattningshavare, varav 2 (2) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och kon-cernens ledande befattningshavare uppgick till 37 (39) personer, varav 13 (10) kvinnor.
Koncern Moderbolaget
2013 2012 2013 2012
Löner, arvoden och förmåner
Styrelseordförande 0,5 0,4 0,5 0,4
Övriga styrelseledamöter 1,6 1,1 1,6 1,1
Verkställande direktören (frånträdande) koncern: 8 (9), moderbolaget: 2 (3)
Grundlön 10,6 12,9 3,2 4,8
Rörlig ersättning 4,3 6,4 1,3 2,4
Förmåner 0,6 0,7 0,1 0,2
Övriga anställda 121,6 108,9 9,0 6,7
Summa 145,4 135,5 21,9 20,7
Avtalsenliga pensionskostnader
Verkställande direktör (frånträdande) 0,6 1,0 0,6 1,0
Verkställande direktör (tillträdande) 0,9 – 0,9 –
Övriga ledande befattningshavare (8 resp. 2) 3,6 4,2 0,9 1,5
Övriga anställda 14,7 13,2 1,3 1,1
Summa 19,8 18,4 3,7 3,6
Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt
Styrelsens ordförande 0,2 0,1 0,2 0,1
Övriga styrelseledamöter 0,5 0,3 0,5 0,3
Verkställande direktör (frånträdande) 0,8 – 0,8 –
Verkställande direktör (tillträdande) 1,5 1,8 1,5 1,8 Övriga ledande befattningshavare (8 resp. 2) 6,1 7,5 1,6 2,7
Övriga anställda 39,3 36,2 3,2 2,4
Summa 48,4 45,9 7,8 7,3
Totalt 213,6 199,8 33,4 31,6
Under 2013 gick verkställande direktören Håkan Hellström i pension. Styrelsen utsåg Henrik Saxborn, som varit vice verkställande direktör sedan 2006 i Castellum, till ny verkställande direktör fr o m 21 mars 2013.
Ersättning styrelse
Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2013 att utgå med 2 025 tkr, varav 525 tkr till styrelsens ordförande och 250 tkr till envar av övriga styrelseledamöter.
Ersättning för utskottsarbete tillkommer med totalt 90 tkr. Beloppen sträcker sig från årsstämman 2013-03-21 till och med årsstämman 2014-03-20.
Koncernledning
I koncernledningen ingår verkställande direktören, finansdirektören, ekonomidirektören och affärsutvecklingschefen i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen. Rollen som affärsutvecklingschef är nyinrättad och tillträds under första halvåret 2014.
C A S T E L L U M 2 0 1 3 8 7 F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r
Ersättning och förmåner
Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslu-tas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner. Koncernledningen har ett incitamentsprogram som består av två delar:
• En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa mjuka fakto-rer såsom personalutveckling och kundtillfredsställelse. För fullt utfall krävs en 10- procentig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Vid tillväxt i spannet 0-10%
sker en linjär beräkning av incitamentet. Den resultatbaserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år. Utfallet för 2013 blev 68% motsvarande en kostnad om 6,5 Mkr inkl sociala avgifter. Programmet löpte ut vid utgången av 2013.
• En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med index för fastighetsaktier i Sverige, Eurozone och Storbritannien. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50% under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5 procentenheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0-50% respektive 0-5%-enheter sker en linjär beräkning av incitamentet. Eventuell rörlig ersättning utbetalas som lön efter mätperioden juni 2011 – maj 2014. Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvar-ande en kostnad för Castellum om 31 Mkr inklusive sociala kostnader. Per december 2013 var utfallet 27% motsvarande en kostnad om 7,2 Mkr inkl sociala avgifter.
Slutlig avläsning och avräkning sker i maj 2014.
Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Utfallande rörlig ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön.
Årsstämman 2013 fattade beslut om ett nytt incitamentsprogram som i princip är en förlängning av ovan nämnda program och består av en årlig resultatbaserad ersätt-ning för åren 2014, 2015 och 2016 samt en treårig aktiekursbaserad ersättersätt-ning som avser perioden juni 2014 – maj 2017.
Pensioner
Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förplik-telser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension.
Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år.
Uppsägning
Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 6 måna-der för verkställande direktören respektive 12 månamåna-der för övriga befattningshavare.
Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Sådan avräkning sker inte beträffande verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångs- vederlag om 12 fasta månadslöner som inte skall reduceras till följd av andra inkom-ster som den verkställande direktören erhåller.
Pensioner övriga anställda
Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förplikt-elser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Undantag finns dock för ett 40-tal anställda som istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäk-ringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1 Mkr (1). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollek-tiva konsolideringsnivån per december, har vid årsredovisningens undertecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste officiella konsoliderings-nivå uppgick per september 2013 till 153% (december 2012: 129%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräknings- antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
Sjukfrånvaro
Sjukfrånvaron för året uppgick till 2% (2%), varav andelen långtidssjukskrivna var 1,0% procentenheter (0,5%). Sjukfrånvaron för män och kvinnor var 2% (1%) respektive 3% (4%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 1% (2%), i åldersgruppen 30-49 år 3% (3%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 1% (1%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 1% (1%), varav andelen långtidsskjukskrivna var 0% (0%).
Not 11 Förvaltningsfastigheter
Koncern
Specifikation årets förändring 2013 2012
Ingående balans 36 328 33 867
Ny-, till- och ombyggnation 1 583 1 279
varav aktiverade räntekostnader 26 19
Förvärv 185 1 519
Försäljningar – 593 – 233
Värdeförändring 234 – 89
Valutakursomräkning 15 – 15
Utgående balans 37 752 36 328
Specifikation taxeringsvärde
Byggnader 15 667 14 976
Mark 5 554 4 212
Summa taxeringsvärde 21 221 19 188
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter 3 249 3 073 Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter 1 105 1 042
Årets förändring per kategori Kontor/butik Lager/industri Projekt/mark
Ingående balans 23 267 11 421 1 640
Kategoriförskjutningar 793 – 235 – 558
Ny-, till- och ombyggnation 843 328 412
Förvärv 34 77 74
Försäljningar – 337 – 165 – 91
Värdeförändring 199 – 53 88
Valutakursomräkning 10 5 –
Utgående balans 24 809 11 378 1 565
Moderbolaget äger inga fastigheter.
Årets investeringar
Castellum har under 2013 investerat för totalt 1 768 Mkr (2 798), varav 1 583 Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 185 Mkr (1 519) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 523 Mkr Storgöteborg, 392 Mkr Mälardalen, 339 Mkr Öresundsregionen, 291 Mkr Storstockholm samt 223 Mkr Östra Götaland.
Väsentliga åtaganden
Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva eller försälja någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtaganden om att färdigställa på började projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 000 Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen.
Påbörjade större investeringar
Fastighet Investering, Mkr Varav kvar, Mkr Färdigställd
Lundbyvassen 8:1, Göteborg 219 137 Kv 4 2014
Dragarbrunn 20:4, Uppsala 198 35 Kv 4 2014
Algen 1, Jönköping 136 83 Kv 1 2015
Jägmästaren 1, Linköping 109 82 Kv 1 2015
Spejaren 3, Huddinge 83 61 Kv 4 2014
Värderingsmodell
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av fram-tida kassa flöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde.
Fastig hetsbeståndets värde beräknas som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastnings-kravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst
vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter. Kostnaden för eget kapital utgår från den ”riskfria räntan” mot svarande lång statsobligationsränta med tillägg för ”riskpremie”. Riskpremien är individuell för varje invest ering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.
Intern värdering
Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2013 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav.
Värderingarna görs lokalt i respektive dotterbolag och kvalitetssäkras av Castellum AB som dessutom har ett övergripande ansvar för såväl process, system som för fast-ställande av makroekonomiska antaganden.
Antaganden kassaflöde
Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflations-antagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknads-hyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Med fastighets kostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.
Antaganden per fastighetskategori 2013-12-31, år 1 Kontor/butik Lager/industri
Hyresvärde kr/kvm, 1 265 769
Vakans 11% 9%
Direkta fastighetskostnader kr/kvm 326 180
Fastighetsadministration kr/kvm 35 25
Antaganden avkastningskrav
Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk.
Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastig-heten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal samt i förekommande fall justering för tomträtt.
För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta och inflation.
Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighets-kategori.
Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kredit kostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet.
Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt.
Antagande per fastighetskategori 2013-12-31 Kontor/butik Lager/industri
Realränta 3,0% 3,0%
Inflation 1,5% 1,5%
Risk 4,5% - 11,1% 7,1% - 12,5%
Avkastning eget kapital 9,0% - 15,6% 11,6% - 17,0%
Ränta 5,5% 5,5%
Belåningsgrad 65% 55%
Avkastning totalt kapital 6,7% - 9,0% 8,3% - 10,7%
Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9 7,9% 9,1%
Vägd diskonteringsfaktor restvärde* 6,4% 7,6%
* avkastningskrav totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation
Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkast-ningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras upp-fattningen på rådande makroekonomiska faktorer.
Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,2% (7,3%). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer.
Genomsnittlig värderingsyield, Mkr 2013 2012
Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkning 2 144 2 031 Återläggning uthyrning och fastighetsadministration 202 192
Driftsöverskott ej färdigställda projekt – 19 – 21
Förvärvade/färdigställda fastigheter som om de ägts hela året 39 100
Sålda fastigheter – 25 – 9
Driftsöverskott exkl uthyrning och fastighetsadministration för
fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark 2 341 2 293 Justerat för:
Indexjustering 2014, 1% (1%) 35 34
Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 279 268
Fastighetsadministration 30 kr/kvm – 107 – 105
Normaliserat driftsöverskott 2 548 2 490
Värdering exkl. byggrätter om 574 Mkr (443) 35 613 34 245
Genomsnittlig värderingsyield 7,2% 7,3%
Projekt och byggrätter
Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med avdrag för åter-stående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 100 kr/kvm (990).
Fastighetsbeståndets värde
Den interna värderingen visar ett verkligt värde om 37 752 Mkr (36 328), vilket mot-svarar en värdeförändring om 0,9% (–0,2%). Av värdet avser 3 566 Mkr fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 378 Mkr.
Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region.
Fastighetsvärde,
Mkr 2013-12-31 Kontor/butik Lager/industri Projekt/mark Summa
Storgöteborg 6 723 5 076 329 12 128
Öresundsregionen 5 968 1 961 130 8 059
Storstockholm 4 410 2 493 358 7 261
Mälardalen 4 330 1 099 630 6 059
Östra Götaland 3 378 749 118 4 245
Summa 24 809 11 378 1 565 37 752
Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys
En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värde-intervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/– 5-10% skall ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större.
För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeintervall om +/– 1 888 Mkr motsvarande 35 864–39 640 Mkr.
Känslighetsanalys +/–1% (enhet) Påverkan på värde, Mkr Kontor/butik Lager/industri
Hyresvärde kr/kvm +/– 364 +/– 157
Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 357 +/– 156
Fastighetskostnader kr/kvm –/+ 97 –/+ 39
Avkastningskrav = diskonteringsränta –/+ 2 853 –/+ 1 177
C A S T E L L U M 2 0 1 3 8 9 F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r
Vidstående känslighetsanalys visar hur +/– 1%-enhets förändring i kassaflöde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav.
Extern värdering
För att säkerställa värderingen har 148 fastigheter motsvarande värdemässigt 52%
av beståndet värderats externt av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 19 624 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 19 772 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –148 Mkr motsvarande –1%. Bruttoavvikelserna var +427 Mkr respektive –575 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5%.
Därtill har Forum Fastighetsekonomi utfört en skrivbordsvärdering av 32 fastigheter motsvarande värdemässigt 21% av beståndet. Forums värdering av de utvalda fastighet-erna uppgick till 7 912 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 7 861 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 51 Mkr motsvarande 1%. NAI Svefas värdering av samma fastigheter uppgick till 7 780 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om –81 Mkr motsvarande –1%.
Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%.
Not 12 Inventarier
Koncern Moderbolag
2013 2012 2013 2012
Ingående anskaffningsvärde 73 61 7 4
Inköp 18 18 3 3
Försäljning/utrangering – 7 – 6 0 0
Utgående anskaffningsvärde 74 73 10 7
Ingående avskrivningar – 49 – 46 – 4 – 3
Försäljning/utrangering 7 6 0 0
Årets avskrivningar – 11 – 9 – 2 – 1
Utgående avskrivningar – 53 – 49 – 6 – 4
Bokfört värde 31 24 4 3