Redovisningsprinciper och noter
Not 10 Personal och styrelse
Antal anställda Koncern Moderbolag
2014 2013 2014 2013
Medelantal anställda 295 293 23 19
varav kvinnor 116 113 11 10
varav Danmark (varav kvinnor) 3 (1) 2 (1) – –
Löner, arvoden och förmåner
Under 2014 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter, varav 3 (3) kvinnor, medan antalet styrelseleda möter i koncernens samtliga bolag uppgick till 21 (21), varav 9 (7) kvinnor. Koncernen hade vid årsskiftet 10 (9) ledande befattningshavare, varav 3 (2) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och kon-cernens ledande befattningshavare uppgick till 34 (37) personer, varav 13 (13) kvinnor.
Koncern Moderbolaget
2014 2013 2014 2013
Löner, arvoden och förmåner
Styrelseordförande 0,6 0,5 0,6 0,5
Övriga styrelseledamöter 1,7 1,6 1,7 1,6
Verkställande direktören *
Grundlön 3,4 4,1 3,4 4,1
Rörlig ersättning 2,7 2,0 2,7 2,0
Förmåner 0,1 0,1 0,1 0,1
Övriga ledande befattningshavare koncern: 9 (8), moderbolaget: 3 (2)
Grundlön 13,4 10,6 4,9 3,2
Rörlig ersättning 8,9 4,3 2,9 1,3
Förmåner 0,7 0,6 0,2 0,1
Övriga anställda 147,6 121,6 12,3 9,0
Summa 179,1 145,4 28,8 21,9
Avtalsenliga pensionskostnader
Verkställande direktör * 1,0 1,5 1,0 1,5
Övriga ledande befattningshavare (9 resp. 2) 4,3 3,6 1,5 0,9
Övriga anställda 15,7 14,7 1,6 1,3
Summa 21,0 19,8 4,1 3,7
Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt
Styrelsens ordförande 0,2 0,2 0,2 0,2
Övriga styrelseledamöter 0,6 0,5 0,6 0,5
Verkställande direktör * 2,0 2,3 2,0 2,3
Övriga ledande befattningshavare (9 resp. 2) 7,4 6,1 2,9 1,6
Övriga anställda 40,4 39,3 4,2 3,2
Summa 50,6 48,4 9,9 7,8
Totalt 250,7 213,6 42,8 33,4
* Omfattar 2013 såväl frånträdande som tillträdande VD
Ersättning styrelse
Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2014 att utgå med 2 235 tkr, varav 585 tkr till styrelsens ordförande och 275 tkr till envar av övriga styrelseledamöter.
Ersättning för utskottsarbete tillkommer med totalt 210 tkr. Beloppen sträcker sig från årsstämman 2014-03-20 till och med årsstämman 2015-03-19.
Koncernledning
Under hösten har förändring skett av koncernledningen och vid årsskiftet ingick verk-ställande direktören, ekonomi- och fi nansdirektören och affärsutvecklingschefen i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen.
Ersättning och förmåner
Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslu-tas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner. Koncernledningen har ett incitamentsprogram som består av två delar:
• En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa mjuka faktorer såsom personalutveckling och kundtillfredsställelse. För fullt utfall krävs en 10-procentig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Vid tillväxt i spannet 0-10%
sker en linjär beräkning av incitamentet. Den resultatbaserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år. Utfallet för 2014 blev 78% motsvarande en kostnad om 7,4 Mkr inkl sociala avgifter. Programmet löpte ut vid utgången av 2014.
• En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med index för fastighetsaktier i Sverige, Eurozone och Storbritannien. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50% under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5 procentenheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0-50% respektive 0-5%-enheter sker en linjär beräkning av incitamentet. Eventuell rörlig ersättning utbetalas som lön efter mätperioden juni 2014-maj 2017. Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvar-ande en kostnad för Castellum om 35 Mkr inklusive sociala kostnader. Per december 2014 var utfallet 20% motsvarande en kostnad om 1,0 Mkr inkl sociala avgifter.
Slutlig avläsning och avräkning sker i maj 2017. Ett treårigt aktiekursrelaterat incita-mentsprogram löpte ut maj 2014, varför avräkning skett vilket medfört att 6,6 Mkr inkl sociala avgifter kostnadsförts 2014.
C A S T E L L U M 2 0 1 4 10 3
Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Utfallande rörlig ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön.
Pensioner
Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förplik-telser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension.
Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år.
Uppsägning
Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 6 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare.
Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Sådan avräkning sker inte beträffande verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångs-vederlag om 12 fasta månadslöner som inte ska reduceras till följd av andra inkomster som den verkställande direktören erhåller.
Pensioner övriga anställda
Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förplikt-elser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Undantag fi nns dock för ett 20-tal anställda som istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäk-ringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1 Mkr (1). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollek-tiva konsolideringsnivån per december, har vid årsredovisningens undertecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste offi ciella konsoliderings-nivå uppgick per september 2014 till 146% (december 2013: 148%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräknings-antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
Sjukfrånvaro
Sjukfrånvaron för året uppgick till 3% (2%), varav andelen långtidssjukskrivna var 0,4%
procentenheter (1,0%). Sjukfrånvaron för män och kvinnor var 2% (2%) respektive 3% (3%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 1% (1%), i åldersgruppen 30-49 år 2% (3%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 4% (1%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 3% (1%), varav andelen långtids-skjukskrivna var 0% (0%).
Not 11 Förvaltningsfastigheter
Koncern
Specifi kation årets förändring 2014 2013
Ingående balans 37 752 36 328
Ny-, till- och ombyggnation 1 378 1 583
varav aktiverade räntekostnader 17 26
Förvärv 1 147 185
Försäljningar – 3 198 – 593
Värdeförändring 488 234
Valutakursomräkning 32 15
Utgående balans 37 599 37 752
Specifi kation taxeringsvärde
Byggnader 14 699 15 667
Mark 5 250 5 554
Summa taxeringsvärde 19 949 21 221
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter 3 318 3 249 Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter 1 096 1 105
Årets förändring per kategori framgår av tabellen nedan.
Årets förändring per kategori Kontor/butik Lager/industri Projekt/mark
Ingående balans 24 809 11 378 1 565
Kategoriförskjutningar 362 179 – 541
Ny-, till- och ombyggnation 757 332 289
Förvärv 750 232 165
Försäljningar – 2 403 – 770 – 25
Värdeförändring 285 122 81
Valutakursomräkning 24 8 –
Utgående balans 24 584 11 481 1 534
Moderbolaget äger inga fastigheter.
Årets investeringar
Castellum har under 2014 investerat för totalt 2 525 Mkr (1 768), varav 1 378 Mkr (1 583) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 1 147 Mkr (185) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 1 275 Mkr Storgöteborg, 393 Mkr Mälardalen, 361 Mkr Storstockholm, 248 Mkr Östra Götaland samt 248 Mkr Öresundsregionen.
Väsentliga åtaganden
Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva eller försälja någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtaganden om att färdigställa på började projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 750 Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen.
Påbörjade större investeringar
Fastighet Investering, Mkr Varav kvar, Mkr Färdigställd
Algen 1, Jönköping 136 32 Kv 1 2015
Jägmästaren 1, Linköping 109 21 Kv 1 2015
Drottningparken, Örebro 100 94 Kv 3 2016
Verkstaden 14, Västerås 78 75 Kv 1 2016
Visionen 3, Jönköping 59 51 Kv 3 2015
Värderingsmodell
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassa fl öden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassafl ödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig hetsbeståndets värde beräknas som nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av nuvärdet av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastnings-kravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter. Kostnaden för eget kapital utgår från den ”riskfria räntan” mot svarande lång statsobligationsränta med tillägg för ”riskpremie”. Riskpremien är individuell för varje invest ering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.
Intern värdering
Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2014 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassafl ödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav.
Värderingarna görs lokalt i respektive dotterbolag och kvalitetssäkras av Castellum AB som dessutom har ett övergripande ansvar för såväl process, system som för fast-ställande av makroekonomiska antaganden.
10 4 C A S T E L L U M 2 0 1 4
Antaganden kassaflöde
Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett infl ations-antagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknads-hyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Med fastighets kostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.
Antaganden per fastighetskategori 2014-12-31, år 1 Kontor/butik Lager/industri
Hyresvärde kr/kvm, 1 350 799
Vakans 10% 9%
Direkta fastighetskostnader kr/kvm 316 180
Fastighetsadministration kr/kvm 35 25
Antaganden avkastningskrav
Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, infl ation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk.
Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifi k för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastig-heten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal. Fastigheter ägda via tomträtt där Castellum enligt avtal har har återställningsskyldighet har i värderingen åsatts en extra individuell risk-premie motsvarande 1,0%.
För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta, kreditmarginal och infl ation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighetskategori.
Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kredit kostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassafl ödet.
Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande infl ation i syfte att inte anta en evig real tillväxt.
Antagande per fastighetskategori 2014-12-31 Kontor/butik Lager/industri
Realränta 3,0% 3,0%
Infl ation 1,5% 1,5%
Risk 4,5% - 12,5% 6,9% - 14,0%
Avkastning eget kapital 9,0% - 17,0% 11,4% - 18,5%
Ränta 5,5% 5,5%
Belåningsgrad 65% 55%
Avkastning totalt kapital 6,7% - 9,5% 8,1% - 11,3%
Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9 7,8% 8,9%
Vägd diskonteringsfaktor restvärde* 6,3% 7,4%
* avkastningskrav totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande infl ation
Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkast-ningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras upp-fattningen på rådande makroekonomiska faktorer.
Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 6,9% (7,2%). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer.
Genomsnittlig värderingsyield, Mkr 2014 2013
Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkning 2 222 2 144 Återläggning uthyrning och fastighetsadministration 221 202
Driftsöverskott ej färdigställda projekt – 33 – 19
Förvärvade/färdigställda fastigheter som om de ägts hela året 69 39
Sålda fastigheter – 193 – 25
Driftsöverskott exkl uthyrning och fastighetsadministration för
fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark 2 286 2 341 Justerat för:
Indexjustering 2015, 1% (1%) 25 35
Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 251 279
Fastighetsadministration 30 kr/kvm – 99 – 107
Normaliserat driftsöverskott 2 463 2 548
Värdering exkl. byggrätter om 559 Mkr (574) 35 506 35 613
Genomsnittlig värderingsyield 6,9% 7,2%
Projekt och byggrätter
Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med avdrag för åter-stående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 500 kr/kvm (1 100).
Fastighetsbeståndets värde
Den interna värderingen visar ett verkligt värde om 37 599 Mkr (37 752), vilket mot-svarar en värdeförändring om 0,9% (0,9%). Av värdet avser 3 417 Mkr fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 353 Mkr.
Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region.
Fastighetsvärde,
Mkr 2014-12-31 Kontor/butik Lager/industri Projekt/mark Summa
Storgöteborg 7 604 5 316 492 13 412
Öresundsregionen 5 269 1 874 37 7 180
Storstockholm 4 610 2 871 324 7 805
Mälardalen 4 899 1 190 432 6 521
Östra Götaland 2 202 230 249 2 681
Summa 24 584 11 481 1 534 37 599
Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys
En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärd-eringar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden.
Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/– 5-10% ska ses som mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större.
För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeintervall om +/– 1 880 Mkr motsvarande 35 719–39 479 Mkr.
Känslighetsanalys +/–1% (enhet) Påverkan på värde, Mkr Kontor/butik Lager/industri
Hyresvärde + 356/– 356 + 159/– 159
Ekonomisk uthyrningsgrad + 356/– 356 + 159/– 159
Fastighetskostnader – 90/+ 90 – 39/+ 39
Avkastningskrav (diskonteringsränta) – 3 063/+ 3 921 – 1 230/+ 1 545
Vidstående känslighetsanalys visar hur +/– 1%-enhets förändring i kassafl öde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassafl öde och avkastningskrav.
Extern värdering
För att säkerställa värderingen har 154 fastigheter motsvarande värdemässigt 57%
av beståndet värderats externt av Forum Fastighetsekonomi AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 21 109 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastig-hets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 21 383
C A S T E L L U M 2 0 1 4 10 5
Mkr, d v s en nettoavvikelse om –274 Mkr motsvarande –1%. Bruttoavvikelserna var +620 Mkr respektive –894 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 7%.
Därtill har NAI Svefa utfört en skrivbordsvärdering av 41 fastigheter motsvarande värdemässigt 25% av beståndet. NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna upp-gick till 9 105 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppupp-gick till 9 348 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –243 Mkr motsvarande –3%. Forums värdering av samma fastigheter uppgick till 9 216 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om –132 Mkr motsvarande –1%.
Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%.
Not 12 Inventarier
Koncern Moderbolag
2014 2013 2014 2013
Ingående anskaffningsvärde 84 73 10 7
Inköp 11 18 2 3
Försäljning/utrangering –2 – 7 0 0
Utgående anskaffningsvärde 93 84 12 10
Ingående avskrivningar – 53 – 49 – 6 – 4
Försäljning/utrangering 0 7 0 0
Årets avskrivningar – 12 – 11 – 2 – 2
Utgående avskrivningar – 65 – 53 – 8 – 6
Bokfört värde 28 31 4 4