Det finns en bredd av avgöranden som hanterar frågan om fel i fastighet. Vissa har hanterats ovan. För frågan om enstegstätade fasader finns det ett par rättsfall som är extra intressanta, dessa hanteras i mer detalj nedan. Kapitlet avslutas med en sammanställning av vad rättsfallen har inneburit för frågan om enstegstätade fasader utgör fel i fastighet.
5.3.1 NJA 1997 s 290
Rättsfallet gäller fråga om fukt- och mögelskador. Köpare av småhus vid nyproduktion har upptäckt höjda fuktvärden i huset i samband med besiktning. Säljaren har då åtgärdat de noterade felen på ett vid tillfället tillfredsställande och fackmannamässigt sätt. Nya skador har sedan upptäckts utöver de redan påtalade och köparen yrkar därför på nedsättning av köpeskillingen.
Frågan för HD att ta ställning till var att avgöra om klagandena var berättigade till nedsättning av köpeskillingarna på grund av fel, med stöd av 4 kap. 19 § JB. Före den 1 jan 1991 gav JB köpare av fastighet rätt till nedsättning av köpeskillingen i fall där fastigheten avvek från vad köparen med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna med vid köpet.
De aktuella skadorna i fallet hänför sig till åtgärder för skydd mot fukt som vid byggandet av fastigheten ansågs vara tillfredställande, fackmannamässiga och i linje med då gällande byggnormer. HD gjorde i fallet gällande att den som yrkesmässigt bygger hus får anses handla med tillbörlig aktsamhet om byggaren följer allmänna normer för byggande och i övrigt utför arbetet på ett fackmannamässigt sätt. Däremot ska rätten till nedsättning av köpeskillingen enligt 4 kap. 19 § JB inte läsas som en sanktion för vårdslöst handlande från säljarens sida utan som en gottgörelse till köparen i de fall fastigheten visar sig inte vara av den kvalité som köparen haft anledning att förvänta sig.
Privatpersoner som köpare av småhus ska kunna förvänta sig att husen är allmänt funktionsdugliga och inte har några speciella brister som gör dem mindre lämpade som bostäder eller som innebär betydande olägenhet för de boende, en princip som blir extra viktig när det är fråga om nyproducerade hus. I fallet ansåg HD de fukt- och mögelskador som uppkommit vara av sådan art och omfattning att det inte ska behöva tolereras i en bostadsfastighet. HD beslutade därför om nedsättning av köpeskillingen för fastigheten.
5.3.2 NJA 2010 s. 286
Frågan gäller ett abstrakt fel i en fastighet. Ett företag har av privatpersoner köpt en fritidsfastighet. Efter köpet har köparen upptäckt fuktskador som uppkommit i huset som ett resultat av en konstruktionstyp som med dagens kunskap inte tillåts då det kan ge upphov till fuktskador. Detta var inget köparen kände till vid köpet och var enligt köparen inte något de med fog kunnat förutsätta vid förvärvet. Därför yrkar köparen på nedsättning av köpeskillingen för fastigheten.
Tingsrätten fastställer att träbjälklaget i byggnaden anlagts direkt på en betongplatta utan ett kapillärbrytande skikt mellan plattan och de träreglar som golv och ytterväggar var byggda på. Detta byggnadssätt som lett till de senare upptäckta fuktskadorna var vedertaget och allmänt accepterat på 1970-talet. Tingsrätten och hovrätten fann att konstruktionen ofta ledde till fuktskador, men att det inte ansågs visat att den stred mot gängse tolkning av Svensk Byggnorm 1967 (SBN 67). Att konstruktionen var i linje med gängse tolkning av byggnormen innebar att köparen kunnat förvänta sig konstruktionen. Därmed förligger enligt underrätterna inget fel i JB:s mening.
HD gjorde bedömningen att utifrån det som framkommit i underrätterna utgjorde frågan för HD att avgöra om förhållanden som inte bort upptäckas vid köparens undersökning och som inte avhandlats mellan parterna, så kallade dolda abstrakta faktiska fel. Vid denna typ av fel läggs avgörande vikt vid köparens befogade förväntningar. Det som ska bedömas ansågs därmed vara om fastigheten avviker från vad som objektivt sett kan anses typiskt och ordinärt för en fastighet av det aktuella slaget och byggnadsskicket.
För att kunna ta ställning till frågan avgjorde HD första en särskild fråga om vilken tidpunkt bedömningen av den byggnadstekniska konstruktionen och arbetets utförande ska hänföras till. Utgångspunkten i bedömningen blev att de befogade förväntningarna på fastigheten ska bedömas utifrån det synsätt som rådde när huset uppfördes. En köpare bör därmed i regel inte kunna utgå från att konstruktionen och utförandet är bättre än då huset uppfördes även i de fall kraven kommit att ändras.116
116
Även om det i enskilda fall enligt rättspraxis lämnas visst utrymme för att ta hänsyn till ny information eller andra omständigheter som var okända vid förvärvet och som är av beskaffenhet att påverka fastighetens värde se NJA 1986 s. 670 I.
HD drog slutsatsen att utgångspunkten i målet är att byggnadssättet när huset uppfördes var vedertaget och allmänt accepterat och inte stred mot gängse tolkning av byggnormen. Byggnaden var vid köpet mer än 20 år gammalt och bolagets företrädare har därmed inte haft fog att förvänta sig någonting annat än att golvkonstruktionen var gjord i enlighet med den vid tiden för uppförandet gällande byggnormen och på ett sätt som var vedertaget vid den tiden. Konstruktionen ska inte heller av någon annan anledning anses utgjort en avvikelse från vad bolagets företrädare med fog kunnat förutsätta vid köpet, och köpeskillingen ska därför inte sättas ned.
5.3.3 NJA 2016 s. 346
Frågan gäller ett abstrakt fel i fastighet. Parterna i målet är privatpersoner. Huset har en putsad enstegstätad fasad och byggdes 1989. När kärande skulle sälja huset visade det sig att fasaden var behäftat med omfattande fuktskador. Frågan är om kärande har rätt till avdrag på köpeskilling på grund av att fasaden ska anses vara behäftad med fel.
Högsta domstolen identifierar i sitt avgörande att frågan gäller om fastigheten avvek från vad kärande med fog kunnat förutsätta vid köpet. Om felaktigheten inte berörts vid köpet blir det en så kallade dold avvikelse från vad som objektivt sett kan anses typiskt och ordinärt för en fastighet av det aktuella slaget och byggnadsskicket. Bedömningen blir då baserat bland annat av fastighetens allmänna skick, ålder och köpeskilling.117
Vid uppförande av byggnaden gällde Statens planverks byggnorm SBN 80. Ur SBN 80 kan utläsas att det krav som ställs är att fasader ska ha erforderligt skydd mot fukt och väta. Dock berörs inte skillnaden mellan enstegstätade och tvåstegstätade fasader. HD uttalar i NJA 1997 s. 290 att enskilda köpare av småhus i normala fall måste kunna förvänta sig att husen är allmänt funktionsdugliga och inte har några speciella brister eller hinder som gör dem mindre lämpade som bostäder. Detta ansågs speciellt viktigt vid nybyggnation.
Å andra sidan ansåg HD i rättsfallet NJA 2010 s. 286 att ett 20 år gammalt hus med fukt- och mögelskador till följd av golvkonstruktion inte ansågs avvika från vad som med fog kunnat förutsättas vid köpet. De uttalade då att byggnormen eller motsvarande riktlinjer som utfärdas av myndighet med stöd av författning kan ses som en objektiv måttstock på vad som är befogat att förvänta. Då dessa regler i allt större utsträckning fått karaktären av funktionskrav
måste de ses utifrån en accepterad tolkning av dem. Därmed förtjänar byggregler att tillmätas en särskild betydelse och ska i fallet inte ge någon nedsättning av köpeskillingen.
Enstegstätade fasader har bedömts vid rättsfallet NJA 2015 s. 110, då inte i jordabalkens tillämpning utan i frågan om fel i entreprenad avseende småhus. HD konstaterar att konstruktion medfört betydande risker för problem med mögel något som resulterar i att entreprenörens arbete därmed inte svarade mot vad beställaren med fog kunnat förutsätta. I ett senare rättsfall kopplat till samma hus, NJA 2015 s. 1040, förklara HD att ansvaret inte var begränsat till garantitiden eftersom det är frågan om väsentligt fel som hade sin grund i entreprenörens vårdslöshet.
Vidare gör HD gällande att rättsfallet NJA 2010 s. 286 ger uttryck för en huvudregel då en byggnads konstruktion senare visar sig vara bristfällig. Om den vanliga tolkningen av byggnormen för byggnation följs anses fastigheten enligt denna huvudregel inte avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Byggnormen blir därmed en objektiv måttstock för vad som är befogat att förvänta sig när det gäller en byggnads konstruktion. NJA 1997 s. 290 utgör därmed ett undantag i det fall privatperson förvärvat ett nybyggt småhus. Även i de fall entreprenören får svara gentemot beställaren för brister i konstruktionen innebär detta inte nödvändigtvis att den som sedan säljer fastigheten ansvarar gentemot köparen för samma brister. Något som är fel i en entreprenad behöver sålunda inte innebära att fastigheten vid senare försäljning avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.
1989 ansågs enstegstätade fasader vara i linje med gällande byggnorm. Det finns inget speciellt skäl i detta fall för att göra undantag från huvudregeln. Därmed har inte fastigheten i fallet avvikit från vad kärande med fog kunnat förutsätta.
5.3.4 Jämförelse av rättsfallen
De tre rättsfallen ovan hanterar frågan om dolda fel och fråga om fel föreligger trots att felet härrörs från åtgärder som var i linje med gällande byggnormer. I 2016 års fall framställer HD att avgörandet 2010 utgör en huvudregel för om en byggnads konstruktion senare visar sig vara bristfällig. De framför att om den vanliga tolkningen av byggnormen för byggnation följs anses fastigheten enligt denna huvudregel inte avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Byggnormen blir därmed en objektiv måttstock för vad som är befogat att förvänta
sig när det gäller en byggnads konstruktion. 2016 års fall döms i linje med huvudregeln och anses inte utgöra fel i fastighet.
1997 års fall bedöms konstruktionen utgöra fel i fastighet. Detta då det vid nybyggnation bör finnas möjlighet att ställa högre krav på fastighetens skick. HD framför att köpare av småhus ska kunna förvänta sig att husen är allmänt funktionsdugliga och utan brister som gör dem olämpliga för sitt ändamål. HD lyfter också att en möjlighet till nedsättning av köpeskillingen ska ses som en gottgörelse för köparen inte sanktion mot entreprenören.
Hur HD dömt i dessa rättsfall tyder på att även om det finns en huvudregel i hur konstruktioner som senare visar sig vara felaktiga ska hanteras, innebär det inte att undantag inte kan göras. Utifrån HD:s resonemang i 2016 års fall får förändringen av domslutet ses som en komplettering till praxis snarare än en förändring.