I detta kapitel beskrivs generella utgångspunkter för prisbildning samt hur fastigheter och bostadsrätter på många sätt skiljer sig åt från andra tillgångar. Vidare beskrivs även värderingsprocessen översiktligt samt vad som påverkar priset av en bostadsrätt.
5.1 Prisbildning
På en marknad där fri konkurrens råder kommer pris och kvantitet av olika varor dels att bestämmas av den vinstmarginal som säljarna kräver och dels av det pris som köparna är beredda att betala. Priset på en viss vara eller tjänst kommer landa på en nivå där säljare vill sälja lika mycket som köpare vill köpa, det vill säga där en jämvikt mellan utbud och efterfrågan råder (Openstax, 2017) Som ekonomisk term innebär utbud den kvantitet av en vara eller tjänst som producenter är villiga att producera och sälja givet ett visst försäljningspris. Kvantiteten av utbud korrelerar positivt med priset eftersom en producent får en större vinstmarginal vid ett högre pris. Med andra ord kommer utbudet att öka när priset höjs och att minska när priset sänks (Openstax, 2017).Den kvantitet som en konsument är villig att konsumera till ett visst pris kallas för efterfrågan. Eftersom en konsument i normalfallet vill betala så lite som möjligt gäller ett negativt samband mellan kvantitet och pris. Detta betyder att efterfrågan ökar när priset sänks och minskar när priset höjs (Openstax, 2017).
Skärningspunkten mellan utbud och efterfrågan utgör en jämvikt där säljare är villiga att sälja lika mycket som köpare är villiga att köpa. Säljare och köpare kan således sägas vara överens och det är detta pris och kvantitet som kommer att gälla på marknaden (Openstax, 2017). Konkurrens mellan säljarna gör att priset pressas ner om utbudet är större än efterfrågan och pressas upp om efterfrågan är större än utbudet (Fastighetsnytt Förlags AB, 2015).
Figur 4: Utbud, efterfrågan och jämvikt (Mattecentrum, 2017).
5.1.2 Prisbildning av fastigheter
Fastighetsmarknaden är på många sätt speciell, vilket gör att prisbildningen också särskiljer sig en del från andra marknader. En stor skillnad är att utbudet är betydligt mer trögrörligt och på kort sikt i stort sett konstant. Detta beror främst på att det tar tid att bygga nytt samt att anpassa fastigheterna för nya ändamål. Prisvariationer beror därför främst på förändringar i efterfrågan och jämvikten kan illustreras som i figur 6 nedan (Fastighetsnytt Förlags AB, 2015).
Figur 5: Bostadsmarknaden kortsiktigt och långsiktigt (Ohlsson & Johansson, 2016).
Ett annat särdrag för fastighetsmarknaden är att varje objekt är unikt, vilket försvårar jämförelsen av fastigheter. Graden av olikhet kan variera men helt lika objekt är mycket sällsynt. Jämförelsen försvåras också eftersom att varje fastighet är lägesbestämd och hänsyn måste därför tas till den geografiska placeringen. Vidare är fastighetsmarknaden också starkt beroende av lånemarknaden eftersom många köp finansieras genom lån. Lånemarknadens villkor och regleringar påverkar hur mycket kapital köpare har tillgång till och har därför en stor inverkan på efterfrågan (Fastighetsnytt Förlags AB, 2015).
5.2 Marknadsvärde och försäljningspris
Vid beaktande av värde och värdering är det viktigt att definiera vilket värde som avses att bedömas. I praktiken finns det många olika värdebegrepp där marknadsvärde utgör det vanligaste värdebegreppet.
Definition av marknadsvärde:
’’Det pris som sannolikt skulle betalas om tillgången bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång. ’’
Ett marknadsvärde kan således inte vara individuellt utan utgör en bedömning av det mest sannolika priset på en viss marknad. Det är väsentligt att poängtera att det pris som man betalar för något inte är det samma som marknadsvärde. Med det sagt så kan ett pris såklart sammanfalla med marknadsvärdet men begreppen betyder två helt olika saker. Marknadsvärdet är en bedömning av det sannolika priset medan priset är det som någon faktiskt betalar för något (Fastighetsnytt Förlags AB, 2015). Definition av pris: ’’Ett penningbelopp vid en transaktion.’’ Marknadsvärde ≠ pris
(Fastighetsnytt Förlags AB, 2015)
5.3 Värdering
Värdering handlar om att bedöma det mest sannolika priset på en tillgång, det vill säga marknadsvärdet. Den grundläggande utgångspunkten vid värdering utgörs av de potentiella nyttorna där värdet ses som en funktion av dessa. Med andra ord så handlar det om att bedöma vilka dessa nyttor är och vilket värde de har för marknaden (Fastighetsnytt Förlags AB, 2015).
Värde = En funktion av framtida nyttor V = f (a+b+c+d+…+n)
Marknadsvärdet av till exempel marknadsnoterade aktier, utgörs av de framtida nyttorna i form av den totala avkastningen från utdelningar och förväntad tillväxt. Värdering görs således genom att uppskatta storleken av dessa samt rådande osäkerhet (Berk & DeMarzo, 2014).
5.3.1 Värdering av fastigheter och bostadsrätter
Vid värdering av fastigheter finns tre huvudmetoder:
Ortsprismetoden: Värdering sker genom jämförelse med redan genomförda köp, används främst vid
värdering av bostadsfastigheter.
Avkastningsmetoden: Värdering baseras på den förväntade avkastningen av kassaflödet med
marknadsmässiga värden av värdepåverkande parametrar, används främst vid värdering av kommersiella fastigheter.
återupprätta byggnaden samt priset för marken. Metoden används främst när både ortsprismetoden och avkastningsmetoden inte är tillämpbara.
Den vanligaste metoden vid värdering av bostadsrätter är ortsprismetoden där värderingsobjektet jämförs med liknande nyligen sålda bostadsrätter. Antagande görs om att marknadsvärdet kan likställas med aktuella försäljningspris och att lika objekt ska vara värda lika mycket (Fastighetsnytt Förlags AB, 2015).
I en studie (Gustavsson, Larsson, & Sandelin, 2006) undersöktes hur fastighetsmäklare går till väga vid värdering av bostadsrätter. Resultatet visade på att tillvägagångssättet vid värdering är oklart och att det inte finns någon särskild modell att utgå ifrån. Däremot tycktes läget och avgiften vara de faktorer som vägde överlägset tyngst i fastighetsmäklares värdering.
5.4 Teoretisk analys av värdet på en bostadsrätt
Den grundläggande utgångspunkten vid värdering utgörs av de potentiella nyttorna där värdet ses som en funktion av dessa (Fastighetsnytt Förlags AB, 2015). Syftet med en investering i en bostadsrätt är att den ska genererar en avkastning i form av goda boendeförhållanden till en fördelaktig kostnad samt möjligheten till en värdestegring på den egna bostadsrätten (Bostadsrätterna, 2018). Värdet för en bostadsrätt borde således kunna beskrivas:
V = f (boendekostnad + boendeförhållanden + möjlig värdeutveckling)
Förutom eventuell kostnad för privata bostadslån så består boendekostnaden för en bostadsrättshavare av avgiften som betalas till bostadsrättsföreningen (Boupplysningen, 2018). Ekvationen bör således även kunna skrivas:
V = f (avgift + boendeförhållanden + möjlig värdeutveckling)
Den möjliga värdeutvecklingen består i att bostadsrätten eventuellt skulle kunna säljas för ett högre pris än det pris som man köpte den för (Lundén, 2017). Om man bortser från förändringar på marknaden så borde den möjliga värdeutvecklingen bero på möjliga förbättringar av avgiften och boendeförhållanden. Dessa förändringar beror i sin tur av en mängd olika faktorer och värdeutvecklingen skulle således kunna beskrivas:
Värdeutveckling = V(försäljningsår) – V(inköpsår)
En bostadsrätts avgift har visat sig ha en stor påverkan på försäljningspriset i tidigare studier kring prisbildning på bostadsrättsmarknaden (Aktulga & Aronsson, 2012) (Lindblad, 2012). I samtliga studier så har avgiften haft ett negativt samband med priset. En låg avgift tycks således leda till ett högre pris medan en hög avgift tycks leda till ett lägre pris.
Boendeförhållanden används här som ett helhetsbegrepp för fastighetens och lägenhetens övriga standard och kan innehålla många värdebärande faktorer. Man har tidigare konstaterat att till exempel geografiskt läge, boyta, balkong och antal rum utgör viktiga värdepåverkande faktorer vid prisbildning (Lindblad, 2012).
Om boendeförhållandena ser likadana ut i två bostadsrätter borde en bostadsrätt i en förening med låg avgift vara värd ett högre pris än en bostadsrätt i en förening med hög avgift (Olsson, 2004). Med utgångspunkt i tidigare studiers resultat tycks avgiftsnivån således kapitaliseras vid prissättningen av
bostadsrätter. Avgiftsnivån är dock ingenting som är konstant, utan styrelsen kan när som helst komma att ändra avgiften (Olsson, 2003). Detta betyder att förutom den rådande avgiftsnivån borde även den förväntade framtida avgiftsnivån påverka investerarens avkastning och således även priset på bostadsrätten. V = (Σ f (Avgift(år n) + Boendeförhållanden(år n))) + (V(försäljningsår) – V(inköpsår))) n = 1, 2, 3, …, n Avgiften utgör den främsta inkomsten i föreningen och vid en försämrad ekonomisk situation så är det avgiften som kommer behöva höjas för att klara ökade utgifter (Olsson, 2003). Den framtida avgiftsnivån beror således både på bostadsrättsföreningens nuvarande och framtida ekonomiska situation. Den rådande avgiftsnivån och risken för en framtida avgiftshöjning kan enligt avsnitt 4.2.6 bedömas och jämföras med hjälp av följande nyckeltal: Avgift per kvadratmeter Kassaflöde per kvadratmeter Lån per kvadratmeter Sparande per kvadratmeter
Dessa nyckeltal indikerar avgiftens förväntade utveckling och borde därför påverka värdet på en bostadsrätt. Om marknaden kan kapitalisera den här informationen borde följande samband gälla: Ju högre avgift per kvadratmeter, desto lägre pris. Ju högre kassaflöde per kvadratmeter, desto högre pris. Ju högre lån per kvadratmeter, desto lägre pris. Ju högre sparande per kvadratmeter, desto högre pris. För att undersöka huruvida marknaden kapitaliserar den här informationen gjordes en enkätstudie, vilken beskrivs i kapitel 6. Även om riskfaktorer för en avgiftshöjning teoretiskt borde påverka priset på en bostadsrätt så är det fortfarande efterfrågan och konsumenternas preferenser som bestämmer vilket priset blir. För att dessa faktorer ska få genomslag på marknaden krävs det att konsumenter både kan förstå att den framtida avgiften påverkar värdet av deras innehav samt vilka faktorer som utgör risk för avgiftshöjning och hur dessa ska tolkas.
5.4.1 Hypoteser
Med grund i den teoretiska analysen i avsnitt 5.4 så borde både den rådande och framtida avgiftsnivån påverka priset på bostadsrätter. Eftersom den framtida avgiftsnivån är osäker och endast kan uppskattas borde detta i sin tur betyda att de faktorer som indikerar hur den framtida avgiften kan komma att utvecklas borde påverka priset på en bostadsrätt. Huvudhypotesen lyder således:
Både den rådande avgiftsnivån och indikationer om den framtida avgiftsnivån kapitaliseras i tillräcklig utsträckning vid prisbildning av bostadsrätter. Huvudhypotesen delas upp i följande delhypoteser: H1: Avgift per kvadratmeter påverkar priset. H2: Kassaflöde per kvadratmeter påverkar priset. H3: Lån per kvadratmeter påverkar priset. H4: Sparande per kvadratmeter påverkar priset
5.5 Faktorer som påverkar prisbildningen av bostadsrätter – en kort
litteraturstudie
Köpet av en bostadsrätt innebär ett indirekt köp av en andel i en fastighet i och med ägarandelen i bostadsrättsföreningen (Bostadsrätterna, 2018). Bostadsmarknaden kan därför antas prägla av samma säregenskaper som fastighetsmarknaden.Den grundläggande drivkraften för bostadsefterfrågan utgörs främst av antalet hushåll och på lång sikt även av antalet nya hushåll. På kort sikt är det däremot hushållens preferenser om vad som utgör en mer respektive mindre attraktivt bostad som avgör hur efterfrågan ser ut. Bostadsrättsmarknadens aktörer och prisbildare utgörs främst av konsumenter och det är således deras preferenser som styr efterfrågan på marknaden. Vid köp av en bostadsrätt tycks konsumenterna framförallt jämföra antal rum, area, geografiskt läge och placering i fastigheten (Fastighetsnytt Förlags AB, 2015).
Det har gjorts en hel del tidigare studier som ämnar undersöka konsumenternas preferenser vid köp av bostadsrätt. Tabell 9 nedan visar en översikt av ett urval som har studerats och vilka variabler som dessa studier menar har inverkan på priset.