EXAMENSARBETE Fastighet och Finans Fastighetsekonomi GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2018
Kapitalisering av risken för avgiftshöjning vid köp av bostadsrätt - En studie av faktorer och beteende i Stockholm
Författare: Amina Blivik
Bachelor of Science thesis
Title Capitalization of the risk of fee increase when buying a condominium.
Author(s) Amina Blivik
Department Real estate and construction management
TRITA number TRITA-ABE-MBT-18322
Supervisor Henry Muyingo
Keywords Condominium, fee, risk of fee increase
Abstract
According to Bostadsrätterna (2018) the return on a condominium investment is good housing conditions, a low housing cost and a possible increase in value. Several previous studies have investigated how different housing conditions and characteristics of the apartment, impact on the price of a condominium. When it comes to the housing cost only the current fee level and its impact on price has been researched, without taking into account the risk of a fee increase.
Since it has previously been shown that consumers have difficulties in obtaining information in a housing association´s annual report (Bohman, 2014), it may be possible that information indicating a upcoming fee increase will not be capitalized upon the purchase of a condominium. Therefore in this essay the risk of a fee increased and it’s impact on the price of a condominium, has been examined.
After a literature study it was concluded that the most important factors for analysing the future fee level were current fee level, cash flow, indebtedness and the saving of the association. In order to investigate whether there were trends that these factors had an effect on the price, three comparisons of similar condominiums were made. In two out of three comparisons, it was noted that there was a possibility that these factors were not capitalized.
To further examine the knowledge of consumers and if it is possible that the risk of a fee increase may not be capitalized, a survey study was conducted. The result showed that the current fee level is capitalized but that the future fee level is not. The survey showed that consumers have poor knowledge both about why and how the risk of a future fee increase should be analysed and weighted into the price.
Based on the result of the survey, it has been concluded that it is possible that the risk of a future tax increase will not be capitalized upon the purchase of a condominium. For further studies, it would therefore be interesting to investigate how to simplify for consumers so that factors that indicate the risk of a future fee increase can be more easily weighted into the price.
Acknowledgement
Thanks to Henry Muyingo for good guidance and advice during the course of the essay. I also want to thank everyone that participated in the survey.
_____________________________
Amina Blivik
Examensarbete
Titel: Kapitalisering av risken för avgiftshöjning vid köp av bostadsrätt.
Författare: Amina Blivik
Institution: Fastigheter och byggande
TRITA nummer TRITA-ABE-MBT-18322
Handledare: Henry Muyingo
Nyckelord Bostadsrätt, avgift, risk för avgiftshöjning, bostadsrättsförening
Sammanfattning
Enligt Bostadsrätterna (2018) utgörs avkastningen av en bostadsrättsinvestering av goda boendeförhållanden till en låg boendekostnad samt en möjlig värdestigning på bostadsrätten.
Tidigare studier har undersökt vilken inverkan olika boendeförhållanden och bostadsrättsmässiga egenskaper har på prisbildningen av bostadsrätter. När det gäller boendekostnadens inverkan har däremot bara den rådande avgiftsnivån tidigare beaktats men det saknas forskning kring huruvida även den framtida avgiftsnivån och risken för avgiftshöjning påverkar prisbildningen.
Då man tidigare har visat att konsumenter har svårt för att ta del av informationen i en bostadsrättsförenings årsredovisning (Bohman, 2014), kan det vara möjligt att information som indikerar en framtida avgiftshöjning inte kapitaliseras vid köp av en bostadsrätt. I denna uppsats har därför risken för en framtida avgiftshöjning och dess påverkan på prisbildningen undersökts.
Efter en genomgående litteraturstudie drogs slutsats om att de viktigaste faktorerna för att analysera och bedöma den framtida avgiftsnivån var rådande avgift, kassaflöde, skuldsättning och föreningens sparande. För att undersöka om det fanns tendenser till att dessa faktorer har haft inverkan på prisbildningen gjordes tre jämförelser av likartade bostadsrättsobjekt. I två av tre jämförelser kunde det konstateras att det fanns en stor möjlighet till att dessa faktorer inte kapitaliserades vid prisbildningen.
För att undersöka konsumenternas kunskaper och huruvida det är möjligt att risken för en framtida avgiftshöjning inte kapitaliseras, gjordes en enkätstudie. Resultatet visade på att endast den rådande avgiftsnivån kapitaliseras och att risken för en avgiftshöjning inte vägs in i priset. Enkätstudien visade på att konsumenter besitter för dålig kunskap både om varför och hur risken för en framtida avgiftshöjning borde analyseras och vägas in i prisbilden.
Utifrån resultatet i enkätstudien har slutsats dragits om att det är möjligt att risken för en framtida avgiftshöjning inte kapitaliseras vid köp av en bostadsrätt. För vidare studier hade det därför varit intressant att undersöka hur man kan förenkla för konsumenter så att faktorer som indikerar risken för en framtida avgiftshöjning lättare kan vägas in i prisbilden.
Förord
Stort tack till Henry Muyingo för god handledning och goda råd under arbetets gång. Ett stort tack riktas också till respondenterna i enkätstudien.
_____________________________
Amina Blivik
Innehållsförteckning
Kapitel 1: Bakgrund ... 8
1.1
Inledning ... 8
1.2 Problem/Frågeställning ... 9
1.3 Syfte ... 9
1.4 Bostadsrätt – en kort beskrivning ... 10
1.5 Metod ... 11
1.6 Disposition ... 12
Kapitel 2: Jämförelsestudie för att undersöka om risken för avgiftshöjning kapitaliseras .. 13
2.1 Introduktion och tillvägagångssätt ... 13
2.2 Scenarioanalys för att belysa ekonomins betydelse för risken för en framtida avgiftshöjning ... 13
2.2.1 Ett förändrat ränteläge ... 14
2.2.2 Underhållsåtgärder som måste genomföras ... 14
2.3 Jämförelse 1: Zinkensdamm/Mariatorget ... 15
2.4 Jämförelse 2: Hornstulls strand ... 15
2.5 Jämförelse 3: Hornstull/Södermälarstrand ... 16
2.6 Sammanfattning ... 17
Kapitel 3: Bostadsrättsföreningars årsredovisning ... 18
3.1 Allmänt om årsredovisning ... 18
3.1.1 Förvaltningsberättelsen ... 18
3.1.2 Resultaträkningen ... 19
3.1.3 Balansräkningen ... 19
3.1.4 Kassaflödesanalys ... 20
3.2 Bostadsrättsföreningars årsredovisning ... 20
Kapitel 4: Ekonomisk analys av en bostadsrättsförening ... 22
4.1 Introduktion - ekonomisk analys ... 22
4.2 Ekonomisk analys av en bostadsrättsförenings årsredovisning ... 23
4.2.1 Balans i ekonomin och avgiftens betydelse ... 23
4.2.2 Underhåll och reparationer ... 25
4.3 Sammanfattning ... 26
Kapitel 5: Prisbildning av fastigheter och bostadsrätter ... 27
5.1 Prisbildning ... 27
5.1.2 Prisbildning av fastigheter ... 28
5.2 Marknadsvärde och försäljningspris ... 29
5.3 Värdering ... 29
5.3.1 Värdering av fastigheter och bostadsrätter ... 29
5.4 Teoretisk analys av värdet på en bostadsrätt ... 30
5.4.1 Hypoteser ... 32
5.5 Faktorer som påverkar prisbildningen av bostadsrätter – en kort litteraturstudie ... 32
Kapitel 6: Enkätundersökning om köpares kunskaper och kapitalisering av risken för en avgiftshöjning ... 34
6.1 Introduktion ... 34
6.2 Den rådande avgiftsnivån ... 34
6.3 Analys av den framtida avgiftsnivån ... 35
6.3.1 Den framtida avgiftsnivån och prispåverkan ... 36
6.4 Konsumenternas förståelse för den framtida avgiftens betydelse ... 37
6.5 Kunskap om den framtida avgiftsnivån ... 38
6.6 Helhetsanalys av enkätundersökningen ... 40
Kapitel 7: Diskussion och avslutande kommentarer ... 41
7.1 Diskussion ... 41
7.2 Slutsats ... 41
7.3 Avslutande kommentarer och förslag till vidare forskning ... 43
Litteraturförteckning ... 45 Bilagor………
Del I
Uppsatsen är uppdelad i tre delar. Den första delen introducerar läsaren till problemområdet och varför det är relevant att studera. Inledningsvis beskrivs frågeställningen och dess tillhörande
problematik samt den metod som uppsatsen bygger på. Vidare belyses studiens relevans i en jämförelsestudie för att undersöka om det är möjligt att faktorer som tyder på en framtida avgiftshöjning inte kapitaliseras vid köp av en bostadsrätt. Del I består av kapitel 1 och kapitel 2.
Kapitel 1: Bakgrund
I detta kapitel beskrivs problemområdet och frågeställningen samt den metod som använts för att besvara forskningsfrågan. Kapitlet beskriver även bostadsrätten ur olika perspektiv och avslutas med
att beskriva uppsatsens disposition.
1.1 Inledning
Vid värdering av tillgångar utgörs värdet av den nytta som innehavet av tillgången förväntas leverera.
Det handlar om att bedöma vilka dessa nyttor är och vilket värde de kan anses ha för marknaden (Fastighetsnytt Förlags AB, 2015). Nyttan för att investera i ett företag utgörs oftast av att få avkastning på sitt investerade kapital och vid värdering av investeringen är det således avkastningens storlek och dess nuvärde som ska bedömas (Berk & DeMarzo, 2014). För att uppskatta den framtida avkastningen utgör årsredovisningen en väsentlig del som är viktig för en investerare att beakta (Fraser & Ormiston, 2016).
Enligt Bostadsrätterna (2018) utgörs avkastningen av en bostadsrättsinvestering av goda boendeförhållanden till en låg boendekostnad samt en möjlig värdestigning på bostadsrätten.
Boendeförhållandena beror på den aktuella bostadsrättens samt fastighetens standard och är något som köpare enligt tidigare studier väger in i priset (Jenssen & Sandberg, 2013). Boendekostnaden för en bostadsrättsinnehavare utgörs av den avgift som betalas till föreningen, vars innevarande nivå vid köp av en bostadsrätt också har konstaterats påverka försäljningspriset på bostadsrätter (Lindblad, 2012).
Något som däremot inte har undersökts är huruvida risken för en framtida avgiftshöjning påverkar priset på en bostadsrätt. Avgiften är nämligen inte bestående och styrelsen kan när som helst besluta att höja den (Olsson, 2003). En höjd avgift innebär ökade boendekostnader för föreningens medlemmar och resulterar således i en lägre nytta av bostadsrättsinnehavet. Eftersom avgiftsnivån påverkar försäljningspriset (Lindblad, 2012) kommer en höjd avgift också minska bostadsrättens värde vid en eventuell framtida försäljning.
Att uppskatta den framtida avgiften är således mycket väsentligt vid köp av en bostadsrätt, vilket enklast görs genom att beakta bostadsrättsföreningens årsredovisning. Då avgifterna utgör den främsta inkomsten i föreningen så måste de totala avgifterna från medlemmarna vara tillräckliga för att täcka föreningens alla kostnader med marginal för kommande kostnadsökningar (Olsson, 2003). I tidigare studier har man dock konstaterat att köpare av bostadsrätter generellt besitter för dålig
kunskap för att kunna analysera en bostadsrättsförenings årsredovisning (Bohman, 2014), vilket tyder på att köpare inte heller kan bedöma riskfaktorer för en avgiftshöjning.
I ett läge där endast den rådande avgiften vägs in i priset, utan att hänsyn tas till risken för avgiftshöjning, riskerar köpare att göra ett mycket oförmånligt köp. Eftersom bostadsrättsföreningens ekonomi har en direkt påverkan på avgiftsnivån så är det stor skillnad på att köpa en bostadsrätt i en förening med god ekonomi jämfört med att köpa en bostadsrätt i en förening med svag ekonomi. När allt annat är lika bör således en bostadsrätt i en förening med svag ekonomi säljas för ett lägre pris än en bostadsrätt i en förening med god ekonomi (Justitiedepartementet, 2017). Om föreningsekonomin och risken för framtida avgiftshöjningar inte analyseras skulle det betyda att denna prisskillnad inte får genomslag och att en stor andel köpare helt enkelt betalar för mycket för sina bostadsrätter.
Vid köp av andra tillgångar, som till exempel marknadsnoterade aktier eller onoterade andelar i företag, är det naturligt att beakta företagets ekonomi inför sitt köp och bedöma den framtida utvecklingen av avkastningen. När man däremot köper en bostadsrätt tycks detta inte komma lika naturligt, utan man utvärderar främst de aktuella bostadsförhållandena. Föreningens ekonomi och påverkan på både avgiften och fastighetens skötsel tycks vara en faktor som ofta glöms bort, trots att den har stor inverkan på bostadsrättens värde.
Förutsatt allt annat lika så resulterar okunskapen om en bostadsrättsförenings ekonomi att en bostadsrätt i en förening med svag ekonomi kan komma att säljas till samma pris som en bostadsrätt i en förening med god ekonomi. Köparen av den förstnämnda gör således ett oförmånligt köp och riskerar att få ökade boendekostnad som hen inte har räknat med.
1.2 Problem/Frågeställning
Huvudfrågeställning: Är det möjligt att risken för en framtida avgiftshöjning inte kapitaliseras och att hänsyn endast tas till den rådande avgiftsnivån vid köp av bostadsrätt?
Huvudfrågeställningen kan delas upp i följande delfrågeställningar:
1. Vilka faktorer i en bostadsrättsförenings ekonomi kan användas för att analysera den framtida avgiften?
2. Kan man se tendenser till att information om dessa faktorer inte kapitaliseras?
1.3 Syfte
Syftet med studien är att ta fram specifika faktorer i en bostadsrättsförenings ekonomi som borde påverka avgiftsnivån och därmed också marknadspriset på bostadsrätter. Vidare så ämnar studien undersöka om dessa faktorer har någon inverkan på prisbildningen av bostadsrätter idag jämfört med den inverkan som de teoretiskt borde ha. Studien riktar sig till konsumenter av bostadsrätter samt gemene man som har ett intresse av bostadsekonomi och fastighetsmarknaden. Viss förkunskap inom ekonomi och statistik förutsätts men målet har varit att presentera resultatet på ett lättförståeligt och tydligt sätt.
1.4 Bostadsrätt – en kort beskrivning Juridisk beskrivning
En bostadsrätt innebär en nyttjanderätt till en specifik lägenhet och ett medlemskap i en bostadsrättsförening. Detta betyder att man som bostadsrättsinnehavare inte fysiskt äger sin lägenhet, utan det är föreningen som äger fastigheten där bostadsrättslägenheten finns (Olsson, 2003). Ägarandelen i föreningen motsvarar således lägenheten, vars rätt att nyttja utgörs av en betald månadsavgift (Boupplysningen, 2018).
Organisatorisk beskrivning
Bostadsrättsföreningen består av de medlemmar som har bostadsrättigheter i den fastighet som föreningen äger (Boupplysningen, 2018). Medlemskapet i föreningen utgör ett delägande i en ekonomisk verksamhet vars drift ska täckas av de avgifter som medlemmarna betalar (Ekonomifokus, 2018). Varje bostadsrättsförening ska ha en styrelse som ansvarar för den löpande driften, både vad gäller ekonomisk och teknisk förvaltning (Bolagsverket, 2017).
Ekonomisk beskrivning
Till skillnad från andra ekonomiska föreningar och aktiebolag så har bostadsrättsföreningar inget eget vinstintresse, utan ska endast tillhandahålla lägenheter till sina medlemmar (Fastighetsnytt Förlags AB, 2015). Syftet med bostadsrätten som upplåtelseform är att genom samverkan skapa ett boende med både ekonomiska och praktiska fördelar (Bostadsrätterna, 2018).
Föreningen ska verka enligt den så kallade självkostnadsprincipen, vilket betyder att avgiften ska sättas så att den tillsammans med andra eventuella inkomster täcker föreningens kostnader. Detta betyder inte att föreningen måste gå plus-minus-noll varje år resultatmässigt, utan kan redovisa både under- och överskott (Lundén, 2017). Däremot ska föreningen endast gynna de egna medlemmarna och det finns inte någon utomstående ägare som kräver avkastning på investerat kapital. I en bostadsrättsförening består istället avkastningen av goda boendeförhållanden till en fördelaktig boendekostnad samt en möjlig värdestigning på den egna bostadsrätten (Bostadsrätterna, 2018).
Avgifterna som bostadsrättsinnehavare betalar utgör den överlägset största inkomsten i en bostadsrättsförening. Detta betyder att ökade kostnader för föreningen kommer att resultera i höjda avgifter för att täcka dessa kostnader. Styrelsen har till uppgift att bestämma den avgift som ska gälla i föreningen och kan när som helst besluta att höja eller sänka den (Olsson, 2003). En god föreningsekonomi är således väsentligt för att inte riskera kraftigt ökade boendekostnader för medlemmarna.
En bostadsrätt kan som förmögenhetstillgång jämföras med ett värdepappersinnehav och kan fritt säljas och köpas på marknaden (Bostadsrätterna, 2018). För att värdet på denna tillgång ska bestå krävs att föreningen har tillräckligt god ekonomi för att underhålla fastigheten. Om fastigheten försämras finns risk för en förlust vid en eventuell försäljning av bostadsrätten (Olsson, 2003).
Bostadsrättsföreningens ekonomi har stor betydelse för dess medlemmar, både på kort och lång sikt.
På kort sikt så är det främst avgiftens storlek som påverkar medlemmarna medan det på lång sikt handlar om vad respektive bostadsrätt kan komma att säljas för (Lundén, 2017). Det är således stor skillnad på att köpa en bostadsrätt i en förening med god ekonomi jämfört med bostadsrätt i en svag ekonomi. Om allt annat lika bör därför en bostadsrätt i en förening med svag ekonomi säljas för ett lägre pris än en bostadsrätt i en förening med god ekonomi (Justitiedepartementet, 2017).
1.5 Metod
Studien har ett kvalitativt angreppssätt, vilket innebär att data samlas in för att undersöka hur något uppfattas vara och hur det tolkas. Det finns många olika sätt att använda sig av för att besvara den här typen av frågeställningar, som till exempel intervjuer, observationer, experiment och enkätundersökningar (Lundahl & Skärvad, 2011).
För att besvara forskningsfrågan i denna uppsats har en enkätundersökning gjorts. Detta ansågs vara bästa tillvägagångssättet då målet var att få ett stort antal deltagande i studien som besvarade ett fåtal korta frågor. Anledningen till att intervjuer inte ansågs lämpligt var att det skulle innebära betydligt färre svar och intervjuer är generellt mer meningsfullt vid mer djupgående frågor.
Observationer ansågs inte vara en lämplig metod då prisbildning av bostadsrätter är svårt att observera. Experiment skulle däremot ha kunnat tillämpas för att testa konsumenters kunskaper men skulle antagligen också ha lett till betydligt färre svar samt vara mer tidskrävande.
En enkätundersökning kan spridas på olika sätt, exempelvis genom att gå runt och fråga folk, skicka ut den per post eller sprida den via internet och sociala medier. På grund av en begränsad tidsplan samt målet om att nå ut till så många som möjligt gjordes valet att sprida enkäten på sociala medierna Facebook och LinkedIn. Att skicka ut den per post skulle antagligen ha lett till väldigt få svar då det krävs en viss insats av de svarande för att skicka tillbaka enkäten. Att fråga folk på stan bedömdes vara alltför tidskrävande samtidigt som det nog också skulle ha lett till färre svarande.
Genom digital spridning av enkäten via sociala medier nås ett stort antal personer och det är enkelt för mottagare av enkäten att skicka in sina svar. Målet med denna studie var att samla in många svar på korta frågor och inga mer djupgående eller beskrivande svar var av intresse, varför metoden med en digital enkät ansågs lämplig.
Studiens tillförlitlighet
Enkätstudien spreds och delades via sociala medier, vilket kan ha bidragit till viss homogenitet bland respondenterna. Eftersom enkäten spreds i författarens eget nätverk och vidare bland deras
kontakter, kan urvalet inte anses ha gjorts vare sig på ett slumpartat eller representativt sätt. Detta betyder att om samma undersökning hade gjorts med ett annat urval så kan resultatet komma att skilja sig åt från denna studie.
Det finns alltid en risk för att respondenten inte tolkar frågorna på ett korrekt sätt, vilket bidrar till missvisande svar. Vid utformande av enkäten formulerades frågorna på enklaste möjliga sätt för att undvika missförståelse av frågorna. För att göra det så enkelt som möjligt för respondenterna användes endast flervalsfrågor och merparten var ja/nej-frågor. Bedömningen är således att frågorna var så pass enkelt utformade att risken för att respondenterna skulle ha missförstått frågorna är att anse som mycket liten.
1.6 Disposition
Studien är uppdelad i tre delar där den första delen introducerar problemområdet och forskningsfrågan. Studiens relevans belyses i en jämförelsestudie för att undersöka om det är möjligt att faktorer som tyder på en framtida avgiftshöjning inte kapitaliseras vid köp av bostadsrätt.
Den andra delen av uppsatsen utreder vilka faktorer som tycks påverka priset på en bostadsrätt samt vilka faktorer som indikerar att avgiften kan komma att höjas. Då det krävs viss grundläggande ekonomisk kunskap för att både beräkna och tolka faktorer som indikerar en framtida avgiftshöjning, så inleds del II med att beskriva årsredovisningens innehåll samt ekonomisk analys av en bostadsrättsförening. Vidare beskriver uppsatsens andra del hur prisbildning av bostadsrätter går till och det teoretiska värdet på en bostadsrätt definieras i en analys.
Del III inleds med en enkätundersökning för att undersöka konsumenters kunskaper samt huruvida det är möjligt att risken för avgiftshöjning inte kapitaliseras. Därefter redogörs de slutsatser som kan dras utifrån studiens resultat med tillhörande diskussion och avslutande kommentarer.
Kapitel 2: Jämförelsestudie för att undersöka om risken för avgiftshöjning kapitaliseras
Detta kapitel syftar till att belägga hur ekonomin i en bostadsrättsförening påverkar den framtida avgiftsnivån och risken för avgiftshöjning. En jämförelsestudie görs av likartade objekt för att se om
det finns tendenser till att risken för avgiftshöjning inte kapitaliseras.
2.1 Introduktion och tillvägagångssätt
För att undersöka hur det ser ut på marknaden idag och huruvida risken för avgiftshöjning kapitaliseras, har tre olika jämförelsestudier gjorts. Jämförelsestudien har avgränsats till att behandla tre områden på Södermalm i Stockholms kommun. Områdena har valts då författaren har god kännedom om området, vilket förenklar urval och analys. För att även kunna jämföra jämförelsestudierna med varandra gjordes valet att samtliga skulle göras på Södermalm.
Sekundärdata i form av försäljningspris, försäljningsdatum, adress, boyta, antal rum, månadsavgift, byggår, våning samt tillhörande bostadsrättsförening, samlades in via SBABs sajt booli.se. Data om respektive bostadsrättsförening samlades sedan in via respektive bostadsrättsförenings senaste årsredovisning, se bilaga 1 för exempel.
Vid jämförelse beaktas olika parametrar och för att göra dem jämförbara krävs att man relaterar dessa till något, exempelvis kvadratmeter boyta. Parametrar som är relaterade till något för nyckeltal där pris per kvadratmeter utgör ett vanligt exempel.
Målet med jämförelsestudien var att se om utvalda faktorer tycks ha påverkat betalda priser i någon mån. För att rensa bort för andra effekter valdes bostadsrätter där övriga värdebärande faktorer var så lika som möjligt, givet den information som fanns tillgänglig. Motivering till varför just dessa faktorer har valts samt hur ekonomisk analys av en bostadsrättsförening går till beskrivs närmare i kapitel 4.
2.2 Scenarioanalys för att belysa ekonomins betydelse för risken för en framtida avgiftshöjning
I detta avsnitt beaktas två olika bostadsrättsföreningar vid förändrade förhållanden för att illustrera nyckeltalens betydelse och på vilket sätt de belyser en bostadsrättförenings framtida ekonomiska situation. Nedan presenteras de två bostadsrättsföreningarna i tabell 1.
Bostadsrättsförening Postiljonen Postiljonen 9
Avgift (kr/kvm) 692 746
Kassaflöde (kr/kvm) 207 99
Lån (kr/kvm) 0 5 229
Sparande (kr/kvm) 178 62
Tabell 1: Ekonomiska nyckeltal för Brf Postiljonen och Brf Postiljonen 9.
2.2.1 Ett förändrat ränteläge
I en debattartikel i DI (Åkesson, 2017) skrivs att räntan bara kan förväntas öka de kommande åren och att detta för många innebär ökade boendekostnader. Bedömningen är att det kommer att gå ganska långsamt men att räntan inom några år kommer ligga på minst 3 %, vilket motsvarar dagens dubbla bolåneränta. I tabell 2 nedan illustreras hur bostadsrättsföreningarnas kostnader per kvadratmeter ökar vid en högre ränta.
Bostadsrättsförening Postiljonen Postiljonen 9 Kostnad (kr/kvm) för
räntehöjning 1 % 0 53
Kostnad (kr/kvm)för
räntehöjning 3 % 0 157
Kostnad (kr/kvm) för
räntehöjning 5 % 0 261
Tabell 2: Visar bostadsrättsföreningarnas ökade kostnader vid en räntehöjning.
Kostnaderna i tabellen anges i kr per kvadratmeter, vilket betyder att en lägenhet på 40 kvm i Brf Postiljonen 9 måste bära en ökad årskostnad på 6 280 kr vid en ökad ränta på 3 %. Detta motsvaras av en ökad månadskostnad på ca 520 kronor. En ränteökning på 5 % skulle för samma lägenhet motsvara en ökad månadskostnad på ca 870 kronor.
Eftersom Brf Postiljonen 9 inte har ett särskilt starkt kassaflöde så är det troligt att avgiften kommer att behöva höjas vid ett förändrat ränteläge. Skuldfria Brf Postiljonen kommer vid ett förändrat ränteläge inte att drabbas av högre kostnader och kommer därför inte heller att behöva höja årsavgiften.
2.2.2 Underhållsåtgärder som måste genomföras
Om underhåll måste genomföras kan föreningen antingen finansiera detta med sparade medel eller uppta nya lån. Enligt Swedbanks rapport (Arques, 2016) har endast 15 % av bostadsrättsföreningarna ett tillräckligt sparande för att kunna klara av att finansiera framtida underhåll.
Bostadsrättsförening Postiljonen Postiljonen 9
Sparande (kr/kvm) 178 62
Tabell 3: Visar sparandet i Brf Postiljonen och Brf Postiljonen 9.
Om föreningen inte har tillräckligt med sparade medel för att finansiera det underhåll som behövs måste nya lån tas upp (Arques, 2016). Detta innebär i sin tur ökade kostnader i form av räntor och amorteringar, vilket bidrar till att avgiften kan komma att behöva höjas. Resonemanget blir det samma vid upptagandet av nya lån som vid en ränteökning, där ett för dåligt sparande och ett lågt kassaflöde tillsammans bidrar till att avgiften måste höjas för att täcka de kostnader som lånen medför.
Enligt Swedbanks rekommendationer (Arques, 2016) ligger båda föreningarna under den nivå av sparande som behövs för att försäkra sig om att avgiften inte kommer behöva höjas till följd av nya lån vid utförande av underhåll (se avsnitt 4.2.5). Brf Postiljonen löper dock bara en ökad risk medan Brf Postiljonen 9 nästan garanterat kommer att behöva höja avgiften. Hur mycket avgiften kan komma att höjas beror på vilka åtgärd som behöver göras, men risken för att en avgiftshöjning överhuvudtaget behövs är betydligt större i Brf Postiljonen 9.
2.3 Jämförelse 1: Zinkensdamm/Mariatorget
Vid beaktande av nyckeltalen i avsnitt 2.1 kan man se tydliga skillnader i föreningarnas ekonomi som, likt visat i avsnitt 2.2, får direkta effekter på de boendes ekonomi i form av olika hög risk för en framtida avgiftshöjning. En bostadsrätt i Postiljonen borde därför vara värd ett högre pris än en likvärdig bostadsrätt i Postiljonen 9. Genom booli.se har två jämförelseobjekt funnits, vilka presenteras nedan i tabell 4.
Adress Wollmar
Yxkullsgatan 48 B Dr Abelins gata 4 Försäljningsdatum 2018-02-14 2018-02-16
Pris (kr/kvm) 72 051 80 357
Boyta (kvm) 39 42
Rum 2 2
Våning 3 1
Byggår 1927 1928
Bostadsrättsförening Postiljonen Postiljonen 9
Tabell 4: Information om jämförelseobjekten i jämförelse 1.Bostadsrätterna ligger inte ens 100 meter ifrån varandra och har i övrigt också lika egenskaper.
Däremot har bostadsrätten i Postiljonen 9 sålts för 8 306 kronor mer per kvadratmeter, jämfört med bostadsrätten i Postiljonen. Trots att bostadsrätter i Brf Postiljonen 9 löper en större risk för avgiftshöjning så säljs alltså en bostadsrätt i föreningen till ett högre pris än vad en likvärdig bostadsrätt i Postiljonen gör där risken för avgiftshöjning är lägre. Tittar man på den rådande avgiftsnivån så är även den högre i Postiljonen 9, vilket också indikerar att priset per kvadratmeter borde vara lägre i den föreningen. Vare sig den rådande avgiftsnivån eller risken för en framtida avgiftshöjning tycks således ha påverkat prisbildningen.
2.4 Jämförelse 2: Hornstulls strand
Den andra jämförelsestudien gjordes på Hornstulls strand, jämförelseobjekten presenteras i tabell 5 och tillhörande bostadsrättsföreningar i tabell 6.
Adress Slipgatan 11 Slipgatan 14
Försäljningsdatum 2018-01-22 2018-01-12
Pris (kr/kvm) 72 326 87 895
Boyta (kvm) 43 38
Rum 2 2
Våning 4 1
Byggår 1939 1838
Bostadsrättsförening Skrovet 8 Ångmaskinen 6
Tabell 5: Information om jämförelseobjekten i jämförelse 2.
Bostadsrättsförening Skrovet 8 Ångmaskinen 6
Årsavgift (kr/kvm) 743 733
Kassaflöde (kr/kvm) 9 199
Lån (kr/kvm) 9 387 2 924
Sparande (kr/kvm) 79 11
Tabell 6: Information om bostadsrättsföreningarna i jämförelse 2.
Skrovet 8 har ett väldigt lågt kassaflöde per kvadratmeter, vilket tyder på dåliga marginaler inför ökade kostnader. Detta tillsammans med en hög skuldsättning på över 9 000 kronor per kvadratmeter, tyder på stor risk för en framtida avgiftshöjning. Ångmaskinen 6 har ett betydligt mer stabilt kassaflöde samt en mycket lägre skuldsättning och har vid jämförelse med Skrovet 8 en betydligt bättre föreningsekonomi. Detta innebär att risken för avgiftshöjning också är betydligt lägre i Ångmaskinen 6 än i Skrovet 8. Båda föreningar har ett sparande som enligt Swedbanks analys (Arques, 2016) innebär en stor risk för att den framtida avgiften kommer att höjas
Eftersom risken för avgiftshöjning tycks vara större i Brf Skrovet 8 så borde, ur ett ekonomiskt perspektiv, en bostadsrätt i Ångmaskinen 6 gå för ett lägre pris än en bostadsrätt i Skrovet 8. Även den rådande avgiftsnivån är högre i Skrovet 8, vilket också talar för ett lägre pris. I detta fall tycks marknaden ha agerat i linje med detta och bostadsrätten i Ångmaskinen 6 har sålts för 15 569 kronor mer per kvadratmeter. Det är således möjligt att både den rådande avgiftsnivån och risken för en framtida avgiftshöjning har vägts in i prisbildningen.
2.5 Jämförelse 3: Hornstull/Södermälarstrand
Den tredje jämförelsen gjordes på Södermälarstrand i Hornstull, jämförelseobjekten presenteras i tabell 7 och tillhörande bostadsrättsföreningar i tabell 8.
Adress Heleneborgsgatan
36B Heleneborgsgatan
30A
Försäljningsdatum 2018-02-06 2018-01-27
Pris (kr/kvm) 88 889 91 111
Boyta (kvm) 45 45
Rum 2 2
Våning 5 2
Byggår 1930 1930
Bostadsrättsförening Vattenspegeln Borren 38
Tabell 7: Information om jämförelseobjekten i jämförelse 3.Bostadsrättsförening Vattenspegeln Borren 38
Avgift (kr/kvm) 739 703
Kassaflöde (kr/kvm) 176 -380
Lån (kr/kvm) 10 739 7 270
Sparande (kr/kvm) 34 -201
Tabell 8: Information om bostadsrättsföreningarna i jämförelse 3.
Både Vattenspegeln och Borren 38 har en hög skuldsättning och båda löper således en stor risk för att behöva höja avgiften vid ett förändrat ränteläge. Borren 38 har förutom höga lån också ett negativt kassaflöde samt ett negativt sparande, vilket tyder på en mycket ostadig ekonomi. Att det negativa kassaflödet är mer negativt än sparandet visar att man inte har haft tillräckligt med
inbetalningar under året för att täcka utbetalningarna, trots att man har använt sitt sparade kapital.
Vattenspegeln har sett till faktorerna kassaflöde och sparande en mer stabil ekonomi än Borren 38.
Utan hänsyn till varför Borren 38 uppvisar ett negativt kassaflöde och sparande så bör ändå ekonomin i Vattenspegeln anses mer stabil än i Borren 38 på grund av dessa faktorer.
Trots att den rådande avgiftsnivån i Borren 38 är lägre än i Vattenspegeln anses utifrån nyckeltalsanalys att risken för en avgiftshöjning är större i Borren 38 än i Vattenspegeln. Att bostadsrätten i Borren 38 har sålts för ett högre pris än Vattenspegeln tyder således på att endast den rådande avgiftsnivån kan ha vägts in i priset och man verkar inte ha tagit hänsyn till risken för en framtida avgiftshöjning.
2.6 Sammanfattning
Jämförelse 2 och 3 visar på att den rådande avgiftsnivån kan påverka det betalda priset. Däremot är det endast jämförelse 2 som visar på att även risken för en framtida avgiftshöjning kan ha vägts in i priset. Slutsats utifrån jämförelsestudien är att den generella risken för avgiftshöjning i 2 av 3 jämförelser inte tycks ha påverkat priset i tillräcklig utsträckning. Om detta skulle visa sig vara representativt så är det en stor andel som inte tycks analysera risken för en framtida avgiftshöjning och väga in den i prisbilden. Detta betyder i sin tur att många riskerar att betala för mycket för sina bostadsrätter i förhållande till den boendekostnad som innehavet innebär.
Del II
Uppsatsens andra del ämnar bidra med kunskap om vilka faktorer som bör beaktas vid analys av risken för en framtida avgiftshöjning i en bostadsrättsförening. Inledningsvis beskrivs innehållet i
bostadsrättsföreningars årsredovisning och ekonomisk analys av denna. Därefter förklaras prisbildning som fenomen och vilka faktorer som påverkar priset på en bostadsrätt. Avslutningsvis
görs en teoretisk analys av värdet på en bostadsrätt som mynnar ut i en huvudhypotes samt fyra delhypoteser.
Kapitel 3: Bostadsrättsföreningars årsredovisning
I detta kapitel beskrivs årsredovisningen och dess innehåll samt vissa skillnader mellan bostadsrättsföreningar och andra företag. Syftet med kapitlet är att ge en allmän bild av innehållet i
en årsredovisning samt vad som är speciellt med just bostadsrättsföreningar.
3.1 Allmänt om årsredovisning
En årsredovisning är en rapport över ett företags verksamhetsår och ska ge en ögonblicksbild av företagets ekonomiska ställning (Berk & DeMarzo, 2014). Syftet med årsredovisningen är att kommunicera företagets ekonomiska ställning till dess intressenter och möjliggöra analys av företagets välmående samt framtida utveckling (Skatteverket, 2018). Aktiebolag, ekonomiska föreningar och många andra typer av företag är enligt svensk lag skyldiga att upprätta en årsredovisning som innehåller följande delar:
- förvaltningsberättelse - resultaträkning - balansräkning
- tilläggsupplysningar (noter)
Om företaget klassas som ett stort företag ska också en kassaflödesanalys upprättas (Bolagsverket, 2018). Ett företag definieras som ett stort företag om två av följande tre kriterier är uppfyllda under de två senaste räkenskapsåren:
- Medelantalet anställda är fler än 50
- Balansomslutningen uppgår till mer än 40 miljoner kronor - Nettoomsättningen uppgår till mer än 80 miljoner kronor
Börsnoterade bolag klassificeras alltid som ett stort företag (Bolagsverket, 2012).
3.1.1 Förvaltningsberättelsen
I förvaltningsberättelsen redogörs viktiga händelser som skett under året och annan information som inte redovisas i balans- eller resultaträkningen (Bolagsverket, 2017). Redogörelsen ska göras i ord och ska ge läsaren en rättvisande bild av företagets verksamhet, ställning och resultat. Enligt lag måste vissa specifika uppgifter utöver detta också nämnas, som till exempel styrelsens förslag till vad man ska göra med vinsten och förändringar som har skett i det egna kapitalet under året (Skatteverket, 2018).
3.1.2 Resultaträkningen
I resultaträkningen sammanställs företagets samtliga intäkter och utgifter som kan hänföras till det aktuella räkenskapsåret, vilket ger en bild av resultatets utveckling. Resultaträkningen kan antingen upprättas som funktionsindelad eller kostnadsindelad (Bolagsverket, 2017). En funktionsindelad resultaträkning delar upp kostnaderna på olika aktiviteter, som till exempel försäljning, administration och produktion, medan en kostnadsindelad visar årets olika prestationer och vad dessa har kostat (Skatteverket, 2018).
Resultaträkningen ger en god överblick över årets ekonomiska prestation och utgör ett viktigt underlag vid analys av ett företag. Det är dock viktigt att komma ihåg att resultaträkningen inte ensam kan användas för att bedöma den ekonomiska ställningen hos ett företag. Val av redovisningsprinciper och olika typer av bedömningar i samband med upprättandet av rapporten kan i stor grad påverka resultatets framställning (Fraser & Ormiston, 2016).
Resultaträkning 2017-12-31
Rörelseintäkter
+ 3 000 000
Rörelsekostnader - 2 000 000
Rörelseresultat = 1 000 000
Finansiella kostnader - 3 000
Resultat efter finansiella
kostnader = 997 000
Resultat före skatt = 997 000
Skatt - 219 340
Årets resultat = 777 660
Figur 1: Exempel på en förenklad resultaträkning 3.1.3 Balansräkningen
Balansräkningen visar den ekonomiska ställningen under räkenskapsårets sista dag. Med andra ord innebär det att tillgångar, eget kapital, avsättningar och skulder visas i en ögonblicksbild (Bolagsverket, 2018). Balansräkningen delas upp i två delar där den ena består av tillgångarna och den andra av det egna kapitalet, avsättningar och skulder. Den ena delen i balansräkningen visar således vilka tillgångar företaget har medan den andra delen visar hur dessa har finansierats. För att balansräkningen ska vara korrekt krävs att den ena delen är lika med den andra, det vill säga summan av tillgångar ska vara lika med summan av eget kapital och skulder. Den summa som respektive del ska uppgå till kallas för balansomslutning (Lundén, 2017).
Balansomslutning = Tillgångar = Eget Kapital + Skulder
Balansräkning 2017-12-31 Balansräkning 2017-12-31
Anläggningstillgångar
2 000 000
Eget kapital
2 000 000
Kortfristiga fordringar 150 000 Skulder 1 150 000
Kassa och Bank 1 000 000
Summa tillgångar 3 150 000 Summa Eget kapital och
skulder 3 150 000
Figur 2: Exempel på en förenklad balansräkning.
3.1.4 Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen visar årets förändring av likvida medel och hur företaget har finansierat sina kostnader och investeringar. In- och utbetalningar delas upp mellan löpande verksamhet, investeringsverksamhet och finansieringsverksamhet, för att belysa respektive avdelnings inverkan på det totala kassaflödet (Bolagsverket, 2018). Genom att ta del av kassaflödesanalysen får man således en inblick i vad pengarna har använts till under året och om intäkterna varit tillräckliga för att täcka alla kostnader (Lundén, 2017).
Ett negativt kassaflöde betyder alltså att företaget har gjort av med mer pengar än vad man har fått in genom sina intäkter. Detta behöver inte nödvändigtvis betyda att det är katastrof men det utgör en indikation på något som behöver följas upp inom företaget. Ett negativt kassaflöde kan till exempel uppstå när ett företag gör stora investeringar som finansieras genom egna besparingar.
Kassaflödesanalys
2017-12-31
Kassaflöde från den löpande verksamheten 650 000 Kassaflöde från investeringsverksamheten - 100 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten - 50 000
Årets kassaflöde 500 000
Likvida medel vid årets början 1 500 000 Likvida medel vid årets slut 2 000 000
Figur 3: Exempel på förenklad kassaflödesanalys.3.2 Bostadsrättsföreningars årsredovisning
En bostadsrättsförenings årsredovisning liknar i stort sett den allmänna årsredovisningen som beskriven ovan, se bilaga 1 för exempel på hur det kan se ut. En bostadsrättsförening utgörs av en ekonomisk förening och behandlas i bokföringssammanhang som ett aktiebolag. I dagsläget finns inga bostadsrättsföreningar som klassas som stora företag och kassaflödesanalys är således frivilligt att ha med i årsredovisningen. En bostadsrättsförening måste således upprätta en årsredovisning som innehåller förvaltningsberättelse, resultaträkning och balansräkning med tillhörande noter (Lundén, 2017).
Årsredovisningen är offentlig och alla som vill se den har rätt att kräva ut en kopia från föreningen.
Den utgör således kommunikation till föreningens medlemmar och andra intressenter som potentiella köpare, kreditgivare och myndigheter (Lundén, 2017). För potentiella köpare utgör
årsredovisningen också en viktig del i konsumentskyddet eftersom det oftast är enda sättet att få information om bostadsrättsföreningens ekonomiska situation. Det är därför av stor vikt att den är korrekt och tillräckligt begriplig för att gemene man ska kunna förstå den och kunna fatta beslut kring köp (Justitiedepartementet, 2017).
Bristande kunskaper bland konsumenter
De flesta köpare av en bostadsrätt är inte särskilt insatta i vare sig ekonomi eller redovisning, vilket vållar problem då årsredovisningen är den största källan till information om en bostadsrättsförenings ekonomi. Regeringens utredning (Justitiedepartementet, 2017) menar att denna kunskapsbrist kan leda till att bostadsrättsföreningens ekonomi många gånger inte påverkar prisbildningen i tillräcklig utsträckning.
I en tidigare studie undersöktes konsumenters användning av årsredovisningen vid köp av en bostadsrätt. Resultatet visade på att endast de med ekonomisk utbildning använde sig av årsredovisningen vid sitt köp och att även dessa saknade kunskaper för att analysera en bostadsrättsförenings ekonomi mer djupgående (Bohman, 2014).
Kapitel 4: Ekonomisk analys av en bostadsrättsförening
I detta kapitel beskrivs hur man analyserar en årsredovisning och vilka aspekter som är viktiga att beakta. Vidare beskrivs hur en bostadsrättsförenings ekonomi skiljer sig åt från andra företag samt
vilka konsekvenser det får vid en analys av den ekonomiska ställningen.
4.1 Introduktion - ekonomisk analys
För att skapa sig en bild av ett företags välmående och framtida potential är ekonomisk analys av årsredovisningen ett bra verktyg. Detta kan göras på många olika sätt där analys av olika nyckeltal utgör den vanligaste metoden (Berk & DeMarzo, 2014). Ett nyckeltal är ett mått på ekonomisk prestation och beräknas genom att olika faktorer sätts i relation till varandra (Nationalencyklopedin, 2018). Nyckeltalen används för att utvärdera och jämföra företag med varandra samt de mål som företaget har kommunicerat (Berk & DeMarzo, 2014).
En analys av ett företags årsredovisning kan se lite olika ut beroende på i vilket syfte som den görs.
En kreditgivare är till exempel främst intresserad av företagets återbetalningsförmåga medan en investerare snarare är intresserad av den ekonomiska tillväxten. Beroende på i vilket syfte analysen görs kan de frågor som önskas besvaras se lite olika ut och analyserna kommer därför att skilja sig åt (Fraser & Ormiston, 2016).
En ekonomisk analys av årsredovisningen kan översiktligt delas upp på följande delar:
(a) Lönsamhet - Företagets vinst och dess utveckling.
(b) Finansiell ställning – Hur verksamheten finansieras, dvs. hur stor andel av tillgångarna som utgörs av eget kapital respektive skulder.
(c) Likviditet och kassaflöde – Hur mycket kontanter som företaget har tillgång till och vad som blir kvar av inbetalningarna efter att alla utbetalningar är gjorda.
(Jonsson, 2017) (a) Lönsamhet
Hur lönsamt ett företag är påverkar både den finansiella ställningen och kassaflödet (Jonsson, 2017).
Om företaget levererar mycket vinst har verksamheten mer kapital att röra sig med och behöver därför inte låna lika mycket som om vinsten vore låg. På samma sätt så påverkar lönsamheten också kassaflödet eftersom det avgör hur mycket överskott (eller underskott) som kommer från den löpande verksamheten.
På lång sikt är det en förutsättning för företagets fortlevnad att det går med vinst eller åtminstone plus-minus-noll (Caouette, Altman, & Narayanan, 2008). För en investerare är lönsamheten viktig för att skapa möjlighet till avkastning på investerat kapital. Ju större överskott företaget producerar, desto större möjligheter skapas till tillväxt och utdelningar. Vid analys av lönsamheten är det vanligt att beakta nyckeltalet vinstmarginal som beskriver hur stor andel av de totala inkomsterna (nettoomsättning) som blir till vinst i företaget. För bedömningen av tillväxten beaktas också förändringen av inkomster, det vill säga huruvida inkomsterna har ökat eller minskat i jämförelse med föregående år (Fraser & Ormiston, 2016).
(b) Finansiell ställning
Genom analys av den finansiella ställningen skapas en uppfattning om företagets motståndskraft mot förluster (Jonsson, 2017). Skuldernas storlek har stor påverkan på kassaflödet då räntor och amorteringar kan komma att uppgå till stora belopp (Caouette, Altman, & Narayanan, 2008). Vid
analys av den finansiella ställningen beaktas därför ofta hur stor andel av företagets totala kapital som utgörs av skulder (soliditet) samt hur väl företaget klarar av att täcka sina finansiella kostnader genom att sätta resultatet i relation till dessa (räntetäckningsgrad) (Fraser & Ormiston, 2016).
(c) Likviditet och kassaflöde
Den kortsiktiga betalningsförmågan utgörs av företagets likviditet, det vill säga företagets tillgång till kontanter. För att fortleva så behöver ett företag ha tillräckligt med kontanter för att kunna göra alla utbetalningar och på lång sikt behöver inbetalningarna vara större än utbetalningarna. Vid ekonomisk analys är det således väsentligt att beakta hur mycket fritt kassaflöde som den löpande rörelsen lyckas generera av de totala inbetalningarna samt kassaflödets utveckling över tid (Fraser &
Ormiston, 2016).
4.2 Ekonomisk analys av en bostadsrättsförenings årsredovisning
Även om bostadsrättsföreningar följer samma redovisningsmässiga regler som andra ekonomiska föreningar och aktiebolag, så skiljer de sig på många sätt från dessa. En bostadsrättsförening betalar till exempel inte skatt på sitt resultat och föreningen är ansvarig för att avsätta medel för framtida underhåll. Största skillnaden ligger dock i att bostadsrättsföreningar inte verkar i ett vinstdrivande syfte, utan ska verka enligt självkostnadsprincipen (Justitiedepartementet, 2017). Detta gör att analysen av en bostadsrättsförenings årsredovisning på många sätt skiljer sig åt från analysen av en vanlig ekonomisk förening eller ett aktiebolag.
4.2.1 Balans i ekonomin och avgiftens betydelse
Ekonomin i en bostadsrättsförening fungerar på ett relativt enkelt sätt där kostnader utgörs av drift och skötsel, underhåll, reparation, skatter samt räntor och intäkterna utgörs av avgifter från medlemmar samt eventuella hyresintäkter. För att få en överblick av medlemmarnas bidrag till den löpande ekonomin kan jämförelse göras mellan alla kostnader och de intäkter som inte är avgifter från medlemmar (Olsson, 2003).
Totala kostnader – övriga intäkter = kostnad att täcka genom avgifter.
Matematiken här blir ganska enkel, ju lägre kostnader och högre övriga intäkter, desto lägre blir avgiften i föreningen (Olsson, 2003). Avgifter utgör den överlägset största inkomsten för föreningen och hur god föreningens ekonomi är har därför en stor inverkan på den individuelle bostadsrättshavarens ekonomi.
Vid köp av en bostadsrätt är det således viktigt att dels sätta avgiften i relation till ’’vad man får’’, det vill säga fastighetens standard och föreningsekonomin, och dels viktigt att göra en bedömning av dess framtida utveckling (Olsson, 2003). Att avgiften är låg innebär en lägre månadskostnad för medlemmarna, vilket allt annat lika innebär att en låg avgift är bättre än en hög avgift. Däremot så räcker det inte att bara titta på avgiftens storlek för att bedöma tillståndet hos föreningens ekonomi.
Avgiften ska förutom att täcka de löpande kostnaderna också täcka framtida renoveringar och andra ökade kostnader och måste därför sättas i relation till vad dessa kan komma att kosta (SBAB, 2017).
Enligt allabrf.se (2018) utgör avgift per kvadratmeter ett bra nyckeltal för att jämföra avgiftsnivån mellan olika bostadsrättsföreningar. Det är dock viktigt att poängtera att gällande avgiftsnivå inte innebär någon garanti för vad den framtida avgiftsnivån kommer att vara. Likt beskrivet ovan
(a) Lönsamhet
Självkostnadsprincipen innebär att bostadsrättsföreningar inte ska verka för att uppnå ett överskott, utan ska endast ha tillräckligt med intäkter för att täcka de löpande utgifterna samt avsättningar för framtida underhåll (Bostadsrätterna, 2018). Att analysera resultatets utveckling eller olika vinstmarginaler är därför oväsentligt vid analys av en bostadsrättsförenings ekonomi.
Ett negativt resultat behöver nödvändigtvis inte heller betyda något dåligt i en bostadsrättsförening men det är viktigt att analysera varför föreningen går med förlust. På grund av bokföringsmässiga regler, som till exempel avskrivningar, så kan redovisningen skilja sig från det faktiska kassaflödet. I det långa loppet är det dock inte hållbart för en bostadsrättsförening att gå med förlust varje år, utan det bör anses normalt att åtminstone göra ett nollresultat (Olsson, 2003).
(b) Finansiell ställning
Delägare i en skuldsatt bostadsrättsförening tar på sig indirekta skulder genom bostadsrättsföreningens lån. Detta resulterar i en ökad känslighet vid till exempel ett högre ränteläge, då räntan kan komma att höjas både för köparens privata lån och för de indirekta lånen i föreningen (Lidberg, 2018). Den kostnad som respektive bostadsrätt måste bära för lånet är proportionell mot bostadsrättens andelstal (Olsson, 2003).
Räntekostnaderna beror på lånens storlek samt den ränta som de löper med och utgör en stor kostnad om föreningen är högt belånad (Olsson, 2003). Vidare beror de framtida räntekostnaderna på vilken räntebindningstid lånen har och hur ränteläget kan väntas se ut vid omförhandlingen. En jämn fördelning på föreningens räntebindningstider har en positiv påverkan på den finansiella stabiliteten då en ökad ränta kommer att påverka lånen vid olika tidpunkter (Lidberg, 2018).
Vid ett förändrat ränteläge med högre räntor kommer alla belånade föreningar att drabbas av ökade kostnader. Hur pass stora dessa kostnader blir beror på lånens storlek och ur denna aspekt så är en låg skuldsättning bättre än en hög. Förutsatt allt annat lika borde då en bostadsrätt i en förening med hög skuldsättning värderas lägre än en bostadsrätt i en förening med låg eller ingen skuldsättning (Justitiedepartementet, 2017).
Vid analys av den finansiella ställningen kan likt för andra företag nyckeltal som soliditet och räntetäckningsgrad användas. För att jämföra skuldsättningen mellan olika föreningar kan man också använda sig av nyckeltalet skulder per kvadratmeter (allabrf.se, 2018).
(c) Likviditet och kassaflöde
Eftersom en bostadsrätt verkar enligt självkostnadsprincipen är det väsentligt att utbetalningarna inte överstiger inbetalningarna, det vill säga kassaflödet ska vara i balans. Kassaflödet utgör ett mått på om föreningen är under- eller överfinansierad, vilket i sin tur kan indikera huruvida avgiften kan komma att höjas eller till och med sänkas. Enligt allabrf.se (2018) utgör kassaflöde per kvadratmeter ett bra nyckeltal vid jämförelse och utvärdering av kassaflödet.
4.2.2 Underhåll och reparationer
Som ägare till fastigheten ansvarar bostadsrättsföreningen för drift och förvaltning så att de tekniska egenskaperna hos fastigheten bevaras. För att underlätta detta arbete bör varje förening ha tagit fram en underhållsplan där underhållningsåtgärd och tidpunkt för dessa samt uppskattad kostnad angivits. Underhållsplanen ska sammanställa både löpande och periodiskt underhåll med tillhörande besiktningar. Genom en bra underhållsplan kan föreningen fördela kostnader över tid och tidigt planera de avsättningar som behöver göras för framtida större underhåll (Fastighetsägarna, 2012).
Det är av stor vikt för medlemmarna i en bostadsrättsförening att fastigheten underhålls och hålls i gott skick, både i ekonomiskt och praktiskt syfte. Genom beaktande av underhållsplanen skapas en överblick över vad som har gjorts och vad som planerar att göras (Fastighetsägarna, 2012).
Stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten utgör exempel på sådant som kontinuerligt måste ses över och underhållas (Bostadsrätterna, 2018).
Analys bör även göras av hur det framtida underhållet är planerat att finansieras. I en analys av Swedbank (Arques, 2016) dras slutsatsen att hela 56 % av Sveriges bostadsrättsföreningar sparar för lite idag och att 18 % inte sparar något alls. En förening som inte sparar tillräckligt för att kunna täcka kostnader för framtida underhåll måste finansiera dessa antingen genom nya lån från banken eller höjda avgifter från medlemmarna. Ett lågt sparande innebär således en ökad sannolikhet för kraftigt höjda avgifter. Swedbank lämnar följande riktlinjer gällande sparande i bostadsrättsföreningar:
Sparande > 250 kr/kvm = Ett bra sparande
Sparande < 200 kr/kvm = En ökad risk för framtida höjning av årsavgiften
Sparande < 150 kr/kvm = Ett alltför lågt sparande som innebär framtida höjningar av årsavgiften.
Föreningen sparar genom att avsätta medel till vad som i årsredovisningen kallas för yttre underhållsfond. Detta är en obligatorisk bokföringspost och innebär att kapital flyttas från att vara fritt eget kapital till låst eget kapital som ska användas till underhåll av fastigheten. Risken finns dock att det bara rör sig om en bokföringspost utan ’’riktiga pengar’’ och fondens storlek måste därför jämföras mot beloppen på kassa och bank för att se om den faktiskt består av kontanter. Vid beaktande av föreningens årliga sparande är det därför en god idé att jämföra årets avsättningar till underhållsfonden med kassaflödet (Olsson, 2003).
Vid beaktande av föreningens sparande så bör detta sättas i relation till fastighetens skick. Hur mycket olika föreningar bör spara kan därför variera men Swedbanks rekommendationer kan ändå användas som vägledning vid analys. Eftersom bostadsrättsföreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen så ska de inte spara vare sig mer eller mindre än vad de behöver (Lundén, 2017).
4.3 Sammanfattning
Sammanfattningsvis så är den framtida avgiften starkt beroende av bostadsrättsföreningens ekonomiska situation. Vid analys av en bostadsrättsförenings ekonomi finns det många olika aspekter och nyckeltal att beakta men för att förenkla analysen fokuserar denna uppsats endast på ett par av dessa.
Föreningens skuldsättning kan analyseras på flera sätt men då räntekostnader främst beror på hur stora lånen är gjordes valet att endast titta på lånens storlek i form av lån per kvadratmeter. Vidare så är det svårt att jämföra räntebindningstider och enligt Riksbanken (Lidberg, 2018) har de flesta föreningar idag en jämn och bra fördelning av dessa, varför även detta nyckeltal valdes bort.
Vid analys av de löpande inbetalningarna och utgifterna så är det mest väsentligt att kassalikviditeten är i balans. Nyckeltal som endast beskriver vissa kostnads- respektive intäktsposters storlek valdes därför bort medan kassaflöde per kvadratmeter valdes ut. Klassiska nyckeltal som soliditet och likviditet valdes bort då jämförelsen av dessa är svåra och lån per kvadratmeter tillsammans med kassaflöde per kvadratmeter anses vara tillräckligt representativt.
Sammanfattningsvis har följande nyckeltal valts ut för att analysera den rådande avgiften och risken för avgiftshöjning:
- Avgift per kvadratmeter - Kassaflöde per kvadratmeter - Lån per kvadratmeter - Sparande per kvadratmeter
Beräkning av nyckeltal
Nedan följer förklaring av hur nyckeltalen beräknas. Alla nyckeltal har kvadratmeter som nämnare för att de ska kunna jämföras oavsett storlek på den aktuella bostadsrätten.
Avgift per kvadratmeter
= Totala årsavgifter ÷ total boyta
Kassaflöde per kvadratmeter
=( (Årets kassa och bank + eventuella klientmedel hos bank eller SCB) - (Förra årets kassa och bank + eventuella klientmedel hos bank eller SCB)) ÷ total boyta
Lån per kvadratmeter
= Långfristiga skulder ÷ total boyta
Sparande per kvadratmeter
= (Årets yttre fond - förra årets yttre fond) ÷ total boyta
Kapitel 5: Prisbildning av fastigheter och bostadsrätter
I detta kapitel beskrivs generella utgångspunkter för prisbildning samt hur fastigheter och bostadsrätter på många sätt skiljer sig åt från andra tillgångar. Vidare beskrivs även
värderingsprocessen översiktligt samt vad som påverkar priset av en bostadsrätt.
5.1 Prisbildning
På en marknad där fri konkurrens råder kommer pris och kvantitet av olika varor dels att bestämmas av den vinstmarginal som säljarna kräver och dels av det pris som köparna är beredda att betala.
Priset på en viss vara eller tjänst kommer landa på en nivå där säljare vill sälja lika mycket som köpare vill köpa, det vill säga där en jämvikt mellan utbud och efterfrågan råder (Openstax, 2017) Som ekonomisk term innebär utbud den kvantitet av en vara eller tjänst som producenter är villiga att producera och sälja givet ett visst försäljningspris. Kvantiteten av utbud korrelerar positivt med priset eftersom en producent får en större vinstmarginal vid ett högre pris. Med andra ord kommer utbudet att öka när priset höjs och att minska när priset sänks (Openstax, 2017).
Den kvantitet som en konsument är villig att konsumera till ett visst pris kallas för efterfrågan.
Eftersom en konsument i normalfallet vill betala så lite som möjligt gäller ett negativt samband mellan kvantitet och pris. Detta betyder att efterfrågan ökar när priset sänks och minskar när priset höjs (Openstax, 2017).
Skärningspunkten mellan utbud och efterfrågan utgör en jämvikt där säljare är villiga att sälja lika mycket som köpare är villiga att köpa. Säljare och köpare kan således sägas vara överens och det är detta pris och kvantitet som kommer att gälla på marknaden (Openstax, 2017). Konkurrens mellan säljarna gör att priset pressas ner om utbudet är större än efterfrågan och pressas upp om efterfrågan är större än utbudet (Fastighetsnytt Förlags AB, 2015).
Figur 4: Utbud, efterfrågan och jämvikt (Mattecentrum, 2017).
5.1.2 Prisbildning av fastigheter
Fastighetsmarknaden är på många sätt speciell, vilket gör att prisbildningen också särskiljer sig en del från andra marknader. En stor skillnad är att utbudet är betydligt mer trögrörligt och på kort sikt i stort sett konstant. Detta beror främst på att det tar tid att bygga nytt samt att anpassa fastigheterna för nya ändamål. Prisvariationer beror därför främst på förändringar i efterfrågan och jämvikten kan illustreras som i figur 6 nedan (Fastighetsnytt Förlags AB, 2015).
Figur 5: Bostadsmarknaden kortsiktigt och långsiktigt (Ohlsson & Johansson, 2016).
Ett annat särdrag för fastighetsmarknaden är att varje objekt är unikt, vilket försvårar jämförelsen av fastigheter. Graden av olikhet kan variera men helt lika objekt är mycket sällsynt. Jämförelsen försvåras också eftersom att varje fastighet är lägesbestämd och hänsyn måste därför tas till den geografiska placeringen. Vidare är fastighetsmarknaden också starkt beroende av lånemarknaden eftersom många köp finansieras genom lån. Lånemarknadens villkor och regleringar påverkar hur mycket kapital köpare har tillgång till och har därför en stor inverkan på efterfrågan (Fastighetsnytt Förlags AB, 2015).
