Beslutsunderlag
Äldreförvaltningens skrivelse den december 2013.
Ritningar/skiss
IOR-mall, programunderlag verksamhet Sammanfattning
Sundbybergs stad har i samarbete med Fastighets AB Förvaltaren genomfört programarbete för ett nybyggt äldreboende i kvarteret Bävern 2 i Storskogen. Detta är gjort i linje med det inriktningsbeslut som äldrenämnden tog i april 2013.
Äldreboendet i kvarteret Bävern kommer enligt inriktningsbeslutet att ersätta äldreboendet i Ekbackens F-hus som inte uppfyller gällande arbetsmiljökrav. Det nya boendet kommer att uppfylla alla nu gällande myndighetskrav och bli ett modernt boende med en nyskapande planlösning.
Hyresnivån kommer att minst fördubblas per kvadratmeter, men staden kan inte undvika en kostnadsökning eftersom flera äldreboenden i staden antingen måste avvecklas eller byggas om för att uppfylla arbetsmiljökraven. Dock räknar vi med att det nya äldreboendet blir mer yteffektivt, vilket gör att den årliga totalhyran inte kommer att öka lika mycket som kvadratmeterhyran.
Förslag till beslut
1. Äldrenämnden att programmet för äldreboende i kvarteret Bävern godkänns.
2. Äldrenämnden ger förvaltningen i uppdrag att i samarbete med
stadsbyggnads- och miljöförvaltningen ta fram förslag på hyresavtal för äldreboendet.
3. Äldrenämnden beslutar om omedelbar justering av ärendet.
4. Ärendet överlämnas till kommunstyrelsen.
(bil 1-3) 2
(bil 4)
Bakgrund
Den politiska inriktningen är att strukturera om äldreomsorgen mot fler mindre äldreboenden i stadens olika delar. Detta kombinerat med att Arbetsmiljöverket har fattat beslut om att äldreboendena Lötsjögården och Ekbackens F-hus måste åtgärdas med anledning av bristande arbetsmiljö gör att staden måste genomföra stora förändringar de närmaste åren.
I maj 2013 fattade äldrenämnden ett inriktningsbeslut som innebär att Lötsjögår-dens ena hus (Lötsjövägen 6) ersätts av det nya äldreboendet i kvarteret Banken i centrala Sundbyberg, att Lötsjövägen 6 byggs om och att Ekbackens F-hus avvecklas och ersätts av ett nytt boende.
Syfte och mål med programmet
Att tydliggöra verksamhetens behov och göra en bedömning av kostnaden för att starta och driva ett äldreboende i kvarteret Bävern 2 (hörnet Bergdalen/Frilufts-vägen) i Storskogen.
Källa: eniro.se
Kort beskrivning av arbetet
Programarbetet har genomförts i samverkan mellan Fastighets AB Förvaltaren och Sundbybergs stad. I arbetsgruppen har deltagare från Förvaltaren samt arkitekt-firman Sandell Sandberg varit med. Från stadens sida har representanter från äldre-förvaltningen och kommunlokaler deltagit. Avstämning har också skett med stadens lokalstrateg.
Genomförande av projektet
Fastighets AB Förvaltaren ansvarar som fastighetsägare för genomförande av projektet. Detta innebär att investeringen görs hos dem och att man tar ut en hyra från staden för de lokaler som hyrs.
Program för äldreboendet
Programarbetet har bedrivits med stöd av de krav som finns i det lokalprogram för äldreboenden som äldrenämnden beslutade om i april 2013.
Äldreboendet kommer att bestå av fyra våningar i en rund byggnad med en öppen atriumgård i mitten. Byggnaden kommer att uppföras med en stomme av trä, bl.a.
för att minska vikten på det underliggande garaget.
I markplanet på byggnaden kommer det att finnas personal- och driftutrymmen, gymnastiksal samt en lite större sal för samvaro.
Boendelägenheterna kommer att finnas på plan 1-3 och kommer att bli 54 till antalet (för att kunna ersätta Ekbackens F-hus som har 58 lägenheter, i jämförelse med förstudien var planen omkring 40 lägenheter). Samtliga lägenheter kommer att vara utrustade med bl.a. trinettkök, säng, medicinskåp, stort hygienrum med tvättmaskin och torktumlare och trygghetslarm. Samtliga lägenheter kommer att vara på ca 34 kvadratmeter, vilket är i linje med äldrenämndens generella
lokalprogram som säger att lägenheterna bör vara 30-35 kvadratmeter stora.
Det kommer att finnas möjlighet att koppla ihop två lägenheter till en större via en särskild dörr mellan lägenheterna (kallas ofta för connecting door). Detta gäller totalt tolv lägenheter, som därmed kan bli sex större lägenheter för parboende.
Lägenheterna är grupperade i avdelningar med nio lägenheter, två på varje vånings-plan. Förutom lägenheterna kommer det att finnas matsal och vardagsrum på varje avdelning. Dessutom kommer det att finnas avdelningskök, personalrum, spolrum, förråd m.m. En gemensam sjuksköterskeexpedition kommer att finnas på plan 2.
I bilaga 1-3 redovisas ritningar/skisser på äldreboendet. Det är exempel på en boendevåning, takterrassen och markplanet.
Hyresnivån för de boende i äldreboendet är ännu inte fastställd. Den kommer att förhandlas med hyresgästföreningen. Om man jämför med Ekbackens H- och K-hus så ligger hyresnivåerna på ca 1 900 kr per kvadratmeter och år. Med den nivån blir hyran för en lägenhet på 34 kvadratmeter ca 5 400 kr per månad (uppräknad till 2016 års nivå). Möjligtvis så kan hyrorna läggas på en ännu något högre nivå efter-som det handlar om nyproduktion.
Måltider kommer att tillhandahållas enligt det beslut som äldrenämnden fattade i juni 2013. Det innebär att huvudkomponenten levereras kall från Ekbackens kök, att potatis, ris eller pasta lagas på plats tillsammans med grönsakerna. I avdelnings-köken kommer det också att finnas möjlighet till bakning.
På taket till byggnaden kommer det att finnas en terrass, denna kommer att utformas för användning av de äldre.
I äldreboendet på våning 1-3 finns en stor gemensam balkong i västerläge där de boende kan komma ut i friska luften. Gården utanför huset kommer i första hand att användas av de boende i hyreshusen samt av förskolan Redet.
Om den totala ytan för äldreboendet slås ut på antalet lägenheter ger detta ett nyckeltal på ca 74 kvadratmeter per boende. Detta är i linje med äldrenämndens generella lokalprogram (där normen ligger på ca 70 kvadratmeter per boende). Det är också betydligt mindre än för t ex Lötsjögården och Ekbacken där motsvarande tal ligger på 90-100 kvadratmeter per lägenhet. Det nya äldreboendet ger alltså en effektivare användning av lokalytorna, vilket är ett övergripande mål för staden.
Jämfört med Ekbackens F-hus minskar antalet lägenheter med fyra stycken, men detta kommer att kunna hanteras inom den omstrukturering av äldreboenden som kommer att ske de närmaste åren.
Ny detaljplan
Parallellt med programarbetet för äldreboendet pågår ett detaljplanearbete eftersom ett äldreboende i kvarteret Bävern kräver en förändrad detaljplan. Detaljplanen kommer att vara ute på samråd i november/december 2013. Om tidsplanen håller kommer detaljplanen att vara beslutad och vinna laga kraft i december 2014.
I samma detaljplan kommer också ett bostadshus som ska uppföras av Besqab AB att behandlas. Bostadshuset kommer att ligga på den nuvarande parkeringsytan mot Vackra vägen.
Ekonomiska konsekvenser
De ekonomiska konsekvenserna kan de upp i tre delar:
1. Lokalhyra
2. Driftskostnader för verksamheten
3. Investeringskostnader för verksamheten i form av inventarier
Lokalhyra
Hyresnivån för äldreboendet är i nuläget inte fastställd. Som jämförelse kan nämnas det planerade äldreboendet i kvarteret Banken, där hyran blir 2 100 kronor per kvadratmeter och år. Hyresnivån kommer att bli högre i kvarteret Bävern, eftersom det handlar om nyproduktion.
För Ekbackens F-hus är årshyran ca 6,7 miljoner kronor och ytan i det nya äldre-boendet är på ca 4 000 kvadratmeter. Vid en kvadratmeterhyra på 2 100 kr blir årshyran 1,7 miljoner kronor högre. Motsvarande tal vid 2 300 kr blir 2,5 miljoner kronor och vid 2 500 kr blir det 3,3 miljoner kronor. Det är viktigt att poängtera att en kostnadsökning inte går att undvika eftersom Ekbackens F-hus antingen måste ersättas eller byggas om.
Driftskostnader
I nuläget är det svårt att göra en exakt bedömning av driftkostnaderna för äldre-boendet. Bedömningen är dock att driftkostnaden per boende inte kommer att påverkas jämfört med idag.
Investering i inventarier
Det nya boendet kommer att ersätta ett annat boende och i viss mån kommer möbler och utrustning kunna flyttas över till det nya boendet. Därutöver tillkommer inköp av liftar, trygghetslarm, låssystem m.m. Slutligen tillkommer kostnader för inredning av terrassen. Preliminärt har ett belopp på 2,5 mnkr beräknats för inven-tarier, vilket finns med i stadens investeringsplan för 2015. Med en avskrivningstid på tio år blir den årliga kostnaden ca 320 tkr i början av perioden och ca 250 tkr i slutet av perioden.
I bilaga 4 redovisas en beräkning av kostnaderna enligt stadens IOR-mall.
Tidplan
Nov/dec 2013 Samråd för ny detaljplan genomförs.
Dec 2013 Program behandlas i äldrenämnden Jan/feb 2014 Hyresavtal behandlas i äldre-
och stadsbyggnads- och miljönämnden.
Feb/mar 2014 Hyresavtal behandlas i kommunstyrelse och kommunfullmäktige.
Våren 2014 Förvaltaren genomför projektering.
Hösten 2014 Förvaltaren upphandlar byggföretag.
December 2014 Ny detaljplan vinner laga kraft.
Hela 2015 Äldreboendet byggs.
Äldreboendet i kvarteret Bävern 2 beräknas bli klart för inflyttning vid årsskiftet 2015/2016. En förutsättning för detta är att projektering och upphandling kan ske under 2014.