Projektet Lugna Hov
Det första projektet med husprogrammet H-Line som bas är Lugna Hov i Växjö. Projektet ligger i stadsdelen Hovshaga i Växjö.
Lugna Hov präglas av en tydlig närhet till naturen då trädgårds- stadens ideal varit utgångspunkten vid planeringen. I hela området bygger vi 75 bostäder varav 32 hyreslägenheter med husmodell H70 och H54 bas. Mycket omsorg har lagts på själva husen men också på utemiljön. Det är samspelet mellan husen, tomterna, parkmarken och gaturummet som skapar den unika boendemiljön.
Husen på Lugna Hov präglas av tradition där rumsfunktion och vackra detaljer fått stort utrymme. Stor hänsyn har tagits till ljuset i lägenheterna då man vet att detta är viktigt för hur man upplever sitt boende. Stor omsorg har lagts på fönsterplacering och fönster- storlek.
Till varje lägenhet finns också egen tomt och parkeringsplats.
Ekonomi
Vår målsättning i projektet har varit att husen produceras till en
entreprenadkostnad på ca 7 800 kr/m2 BOA. Vi är nu i slutfasen av
produktionen, 24 lägenheter av 32 är inflyttade. Entreprenadkost-
naden ligger på 8 200 kr/m2 BOA och hyresnivån på ca 950 kr/m2
exkl. bredband. Vi ligger med andra ord nära den uppsatta målsätt- ningen vilket är det primära för hela projektet.
Viktigt är också att tala om och beskriva den höga standard som samtidigt husen innehåller. Några saker som kan lyftas fram är: • Putsad fasad
• 1 600 mm höga fönster • Sneda fönstersmygar
• Specialplåt vid bl.a. gavelsprång • Ek parkett i hela lägenheten • Kakel i badrum
• Tvättmaskin och torktumlare i varje lägenhet • Egen tomt och parkeringsplats till varje lägenhet • FTX system
Produktionskostnaden
Projektet Lugna Hov består som tidigare sagts av bl.a. 32 st. hyres-
lägenheter med en boyta på 2 037 m2 BOA. Lägenheterna är förde-
lade på 8 hus med 4 lägenheter i varje.
Produktionskostnaden fördelas enligt följande:
kr kr/m2 Andel
Entreprenadkostnad 16 690 000 8 193 66 %
Mervärdesskatt 4 338 000 2 130 17 %
Byggherrekostnader 1 866 000 980 7 %
Mark och avgifter 2 581 000 1 267 10 %
PK innan inv. bidrag 25 475 000 12 506 100 %
Investeringsstimulans - 2 773 000 - 1 361
Investeringsbidrag - 1 122 000 - 551
PK efter inv. bidrag 21 580 000 10 594
Försäljningsmaterial
Även försäljning och i detta sammanhang uthyrning måste ses över för att få en rationell hantering. Vi har bl.a. arbetat fram en hemsida (www.karnhem.se) där aktuella projekt presenteras. Detta sätt att marknadsföra blir allt viktigare. Tillsammans med denna har vi tagit fram ett standardprogram för broschyrer och övrigt informations- material.
37 Produktion
Produktion
För att genomföra en väl genomarbetad byggprocess från idé till färd- igt projekt så fokuseras arbetet på ett antal fundamentala åtgärder med avseende på projektering, produktion och ibruktagande. Först och främst gäller det att ta fram projekteringshandlingar till de hus- typer som ska användas i projektet. Väl genomarbetade handlingar underlättar både projektering, produktion och upphandling av olika entreprenader och materialinköp. Vidare gäller det att på ett tydligt och klart sätt utforma fastlagda rutiner för både inköp, logistik och produktion på byggplatsen. En ledstjärna i vårt arbete är att fokusera hårt på materialinköp, hitta nya vägar för materialleveranser och hela tiden vara öppna för nya val och lösningar. Nyckeln till fram- gång är att vi som byggherre och projektledande företag är insatta i projektet och under hela resans gång styr arbetet både vad gäller projektering och produktion.
Projektmanual
Som tidigare nämnts så har vi fokuserat på ett antal verktyg för att underlätta både projekteringsprocess och byggprocess, vissa verktyg är framme och under kontinuerligt uppdaterande medan andra är i ett uppbyggnadsskede.
Detaljlösningar – handbok
Det viktigaste verktyget för att underlätta en snabb och säker projek- tering är de detaljritningar som har tagits fram utifrån den tekniska plattformen och varje husprogram. I detaljlösningarna, eller om man så vill vår ”handbok”, finns redovisat alla nödvändiga detaljer gällande de aktuella hustyperna. Ritningarna uppdateras kontinuer- ligt genom både direkt kunskapsåterföring från byggarbetsplatsen och genom de återkommande återföringsmöten som hålls med kon- tinuerligt intervall. Att dessa detaljlösningar finns framme är också en stor hjälp vid uppstarten av ny projektering i nya projekt. Handboken ger alltså goda förutsättningar till ett bra engagemang där inblandade samarbetspartner strävar efter ständiga förbättr-
ingar. Med detta skapas en systematik kring förbättringsarbete som är oerhört viktigt både ur kostnads- och kvalitetssynpunkt.
Typritningar – handbok
På samma sätt som vi hanterat detaljerna så har vi tagit fram typ- ritningar för varje hus i programmet (beskrivs också under kapitel Arkitektur och Konstruktion). Dessa handlingar uppdateras kontinu- erligt beroende på de förbättringar som utarbetas under processens gång, antingen genom synpunkter från hantverkare, kunder, projek- törer eller oss själva. Framtagna handlingar skapar även förutsätt- ningar att snabbt starta projekt, men ger också en effektivare pro- duktion eftersom vi uppnår en hög grad av repeterbarhet i bygg- processen.
I vår grundsyn ligger även att vi begränsar antalet valmöjligheter gällande exempelvis olika planlösningar och tillval. Detta ger en enklare process i hela kedjan vilket i sin tur också gynnar slutlig kund/hyresgäst.
Produktionsrutiner
Som tidigare nämnts så tycker vi att det är av största vikt, för att få en effektiv process, att vi som byggherre och projektledande företag styr både projektering och inte minst den dagliga produktionen i bygg- projektet med olika hjälpmedel och rutiner. På samma sätt som detaljlösningar och typritningar kan standardiseras, kan även pro- duktionen ”standardiseras” och byggas efter vissa enkla kvalitets- höjande rutiner. Vi är på god väg att ta fram de rutiner som är anpas- sad till varje husprogram där ett antal punkter ska styra byggproces- sen på systemnivå, punkterna ska innehålla både hårda och mjuka värden.
Exempel på dessa är:
• Utvalda detaljer granskas särskilt • Alltid tätt hus på en dag
• Värmefotografering efter färdigställande • Rutiner för avrop
• Rutiner för reklamationshantering/eftermarknad • Rutiner för miljöhänsyn
Vår utgångspunkt är att det går att styra en byggnation med ett fåtal punkter för att säkerställa kvalitet och rätt utförande. Vi får inte kom- plicera byggprocessen och snärja in oss i invecklade kontrollsystem som har väldigt låg utväxling och inte ger någonting tillbaka vad gäl- ler kvalitet eller utförande.
39 Produktion
Byggplatsen
Hur ska man då kommunicera ut dessa rutiner och ritningar på ett effektivt sätt utan att man missar i uppdateringar, tillgänglighet och omfattning?
Vår hemsida kommer bl.a. att fungera som en plattform för kommunikationen med våra samarbetspartner. Här ska alla standardritningar, detaljer, rutiner, kontrollplaner, dagbok m.m. ligga. Man når denna på hemsidan via ”Byggarbetsplatsen” med tillhörande lösenord. Vi är ännu inte framme med detta projekt utan räknar med ytterliggare ett halvårs utvecklingsarbete. Underlagen finns framme men själva IT systemet måste passa vårt sätt att arbeta.
Det administrativa ansvaret för uppdateringar och drift ligger på Kärnhem. Även här gäller enkelhet i administration och informa- tionsutbyte, det går att driva processen med få men effektiva medel. Inköp
De enskilt viktigaste åtgärderna för en kostnadseffektiv byggprocess är att vi tar ett stort ansvar för både upphandling och styrning av entreprenörer samt kontroll över inköp av material och dess logistik.
Vårt sätt att hantera projekt utifrån framarbetade husprogram skapar en bra plattform för en effektiv upphandlingsprocess. Erfa- renheterna från de tidigare projekten tillsammans med långsiktiga samarbetspartners gör att vi får säkra förkalkyler och även säkra upphandlingar. Vi vet vad det kostar. Meningen med långsiktiga samarbetspartners är inte bara att byggprocessen effektiviseras och förbättras utan också ett samförstånd i tanken på att hela tiden
Första väggelementet på ett H54-hus.
F o to: Kär n h e m
komma med nya lösningar både teknisk och produktionsmässigt så att kostnaderna kan sänkas utan att göra avkall på kvaliteten eller den arkitektoniska utformningen.
Vårt sätt att hantera projekten möjliggör vidare att vi kan arbeta fram detaljerade materiallistor som vi utgår ifrån i inköpsarbetet. Ständiga förbättringar återkommer även här som en inarbetad rutin. Det gäller för oss som byggherre att hitta ett jämviktsläge där vi gör inköp på de materialgrupper som är rätt att köpa, och se vad som fortfarande kan ligga på exempelvis installatör eller byggare. Den dagliga kontrollen av leveranser och upprättande av leveransplaner styrs alltid av den av oss utsedda samordningsansvariga på bygg- arbetsplatsen.
Nedan följer en grov uppställning på de inköp, både entreprenader och material, som Kärnhem själva gör:
Entreprenader
• Markarbete inkl. grund • Bygg
• Puts • Plåtarbete • Målning
• Golv (inkl. kakel och klinker) • VS
• Ventilation • El
• TV och data Material
• Ytterväggselement och lägenhetsskiljande vägg • Takstolar och balkar
• Fönster • Dörrar • Smide • Vitvaror • Badrumsinredning • Lås och beslag
• Diskbänkar och blandare • Fönsterbänkar och kapphylla
I projekten hittills har vi köpt material från välkända svenska företag förutom smidet som är köpt i Polen.
Kontenta för Kärnhem
Ledord för projektering och produktion är goda och nära samarbets- partners – genomarbetade projekt – noga styrning på produktion och inköp – och inte minst väl motiverad arbetskraft.
Till syvende och sist så är det gubbarna på bygget som utför arbetet och säkrar ett gott hantverk med god kvalitet.
Box 534, 371 23 Karlskrona
Tel: 0455-35 30 00. Fax: 0455-35 31 00 Webbplats: www.boverket.se