Kärnhem
Industriell tillverkning av bostäder i trä med
hög kvalitet, god design och låga kostnader
Kärnhem
Industriell tillverkning av bostäder i trä med
hög kvalitet, god design och låga kostnader
Tryck: NRS Tryckeri AB, Huskvarna ISBN: 91-7147-875-2
Sökord: Bostäder, byggkostnader, entreprenadkostnader, byggprocessen, Kärnhem.
Diarienummer: 509-1417/2003 Omslag foto: Stefan Nilsson Layout: Kjell Warnquist, ateljé WQ Publikationen kan beställas från:
Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 50
Fax: 0455-819 27
E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: www.boverket.se
3 Kolumntitel
Förord
Det ligger i tiden att tala om industriellt byggande, industrialiserat byggande, lean produktion etc. Var i denna nomenklatur (term-förteckning) Kärnhem med sitt projekt befinner sig är kanske inte det som är mest intressant. Snarare det faktum att man lyckats hålla nere entreprenadkostnaderna på en anmärkningsvärd låg nivå ge-nom ett konsekvent tänkande och ta vara på vunna erfarenheter från början till slut. Man har åstadkommit en grammatik för byggande av bostäder för alla upplåtelseformer med hjälp av ett antal element som sätts samman under kort tid enligt genomtänkta handgrepp. Möjligheterna till kundanpassning inom givna ramar är ekonomiskt försvarbar. Arkitekturen och stadsplaneringen är sparsmakad men av högsta klass, likaså de förebildliga bostadsplanlösningarna och materialbehandlingen. Att prefabrikation och brister i arkitekturen skulle hänga samman stämmer verkligen inte, det har Kärnhems-projektet visat.
Kärnhem har för sin produktion investerat i en teknisk plattform, som det heter inom bilindustrin, att bygga vidare på. De ingående elementen är inte mer avancerade, ifråga om mått och konstruktion, än att de kan tillverkas på ett flertal snickerifabriker i anslutning till sågverk runt om i landet. På så sätt är projektet förebildligt. Ett annat bostadsföretag må ha intresse av att bygga med andra mått och med annan arkitektur, men här finns nu presenterat en modell eller metod för hur man kan arbeta rationellt. I detta fall genom att man konsekvent har utnyttjat träets fördelar och bemästrat träets svagare sidor.
För uppgifterna i denna rapport svarar Peter Carlsson, Kärnhem, med bidrag från arkitekt Hans Bäckström, Södergruppen Arkitekt-kontor AB.
Karlskrona maj 2005
Fredrik von Platen Senior adviser
5 Kolumntitel
Innehåll
Bakgrund och läsanvisning...7
Sammanfattning...9 Inledning...11 Kärnhems verksamhet...11 Affärsidé...11 Vision...11 Organisation...12
Vad vi vill berätta...12
Utveckling av Kärnhusprogrammet...13 Projektering...13 Inför upphandling...14 Samarbetspartners...14 Arkitektur...17 Så tänkte vi...17 Så gjorde vi...19 Så blev det...23 Konstruktion...27 Grund...28 Väggar...28 Mellanbjälklag...28 Tak...29 Redovisning...29 Installationer...33 Elinstallationer...33 VVS...33 Ventilation...33 Värmesystem...34
Vatten & Avlopp...34
Projektet Lugna Hov...35
Ekonomi...35 Produktionskostnaden...36 Försäljningsmaterial...36 Produktion...37 Projektmanual...37 Detaljlösningar – handbok...37 Typritningar – handbok...38 Produktionsrutiner...38 Byggplatsen...39 Inköp...39 Kontenta för Kärnhem...40
7 Kolumntitel
Bakgrund och läsanvisning
Som bakgrund och bas för projektet ligger en bostadsmarknad med en mycket låg bostadsproduktion under dryga 10 år där huvudorsa-ken sannolikt är de höga byggkostnaderna. Detta tillsammans med en strukturförändring av byggindustrin där de stora entreprenör-företagen har tagit en allt större andel av bostadsproduktionen. I vår ansökan till Byggkostnadsforum skrev vi:
”Byggindustrin i Sverige och andra länder präglas av konservatism och trög-het. Här finns ett inneboende motstånd och det gäller allt från enskilda indi-vider till stora organisationer.”
”Vi är övertygade att det går att sänka byggkostnaden rejält och att man där-med kan bli mycket konkurrenskraftig.”
Det finns så klart ingen enkel lösning för att lyckas med detta men vår idé bygger i grunden på
– God förberedelse – Beprövad teknik – Låga kringkostnader – Att göra rätt från början
Det är inget unikt med dessa utgångspunkter. Säkert kan alla bygg-bolag ställa upp på ambitionen att lyckas med dessa och flera tror säkert att man också är ”i hamn”. Tyvärr visar kostnadsutvecklingen att så inte är fallet. Lyckas dessa föresatser genomdrivas finns mycket goda möjligheter att bygga både kostnadseffektivt och kvalitets-riktigt.
För att göra detta, och det är kärnan i vårt projekt, så måste man i tid veta vad som ska byggas. Vi har därför tagit fram ett kärnhus-program, och med detta som bas genomförs nu bostadsprojekt med mycket gott resultat.
Rapporten beskriver dels arbetet med framtagande av huspro-grammet med alla ritningar, detaljer och rutiner som följer och dels erfarenheterna vid byggnation i konkret projekt.
9 Kolumntitel
Sammanfattning
Är det möjligt att bygga bostäder med god design och kvalitet till rimliga kostnader? Företaget bakom projektet, Kärnhem AB, menar att svaret på den frågan måste bli, ja, det går bra.
Grunden ligger i att tidigt veta vad som ska byggas. På så sätt kan projektet planeras utifrån fokus på direkt tid och inbyggt material, medan onödiga kringkostnader minimeras.
För att klara detta har Kärnhem arbetat fram ett husprogram, H-Line, som kan anpassas till omkringliggande bebyggelse och omgivning med enkla medel i varje enskilt projekt. Parallellt har även en teknisk plattform tagits fram som bygger på en träbyggnads-teknik inklusive alla tänkbara tekniska detaljer.
Produktionsstyrningen utgår därmed från ett genomarbetat material som möjliggör och kräver engagemang av alla inblandade i byggprocessen. Arbetet med ständiga förbättringar är tydligt och viktigt i projektet.
I projektet tillsammans med Byggkostnadsforum ingick också att genomföra ett konkret byggprojekt utifrån uppställda målsättningar. Just nu är byggandet av 32 lägenheter i Växjö i slutfasen och i 24 lägenheter har det flyttat in boende. Målsättningen var att bygga för en entreprenadkostnad motsvarande 7 800 kronor/BOA – bostads-area, (år 2003). Slutresultatet ligger nära det uppsatta målet, då kostnaden slutar på cirka 8 200 kronor/BOA.
Kärnhem har idag cirka 100 bostäder i produktion och konstaterar med trygghet att konceptet fungerar.
11 Kolumntitel
Inledning
Kärnhems verksamhet
Kärnhem är ett projektutvecklingsföretag som driver projekten från råmarksköp till inflyttning och ibland förvaltning. Vi arbetar med alla tre upplåtelseformerna. Det handlar om att själva ta greppet om pro-cessen. Därför handlar vi upp material och entreprenörer själva.
Affärsidé
Vi ska erbjuda bostäder med god design och kvalitet. Genom väl ut-vecklad projektstyrning ska vi bygga och förvalta kostnadseffektivt till våra kunder.
Vi gör detta genom att utveckla husprogram som gemensamt kan skapa hela kvarter och stadsmiljöer. Byggkostnaden ska bestå av in-byggt material och direkt tid medan alla kringkostnader ska
minimeras.
Med utvändiga förändringar som fasad, färgsättning och takval kan man anpassa husets exteriör enligt kundernas önskemål och omgiv-ningens krav.
Vi vill skapa möjligheter för vanliga människor att bo och leva i nybyggda lägenheter.
Vision
Kärnhems vision är att skapa trivsamma boendeformer med vackra arkitektritade hus som är praktiska att leva i och lätta att tycka om.
Genom vårt sätt att bygga vill vi hålla tillbaka kostnaderna och erbjuda en boendemiljö som kostar mindre och ger mer.
Där Kärnhem bygger är gaturummet och trädgården mervärden som skapar boglädje. I vårt kvalitetsbegrepp är valet av material och byggteknik en del, men också livskvalité och förmågan att se männi-skan i sin livsmiljö.
Vårt mål är att bygga så den boende trivs och framför allt har råd att trivas. Det är det vi kallar livsrum.
Organisation
Genom vårt sätt att arbeta kan man hålla en väldigt slimmad organ-isation. Vi är idag organiserade enligt följande ansvarsområde: • Tidiga lägen, markinköp, detaljplaner m.m.
• Produktutveckling och inköp/upphandling • Projektledare för produktionen
• Försäljning
• Ekonomi/administration • Förvaltning
Fyra personer klarar att driva projekt (allt från markförvärv och försäljning till produktion) motsvarande en produktion av 70–100 bostäder per år.
Idag driver vi projekt i Växjö och övriga orter i Kronobergs län. Under 2005 har vi ambitionen att etablera verksamhet i 2–4 andra städer.
Vad vi vill berätta
Hur kan man då lyckas med en effektiv och kvalitetsriktig bostads-produktion? Som vi ser det ligger grunden framför allt i nyckelorden enkelhet och fokus samt samarbete med människor som förstår och vill dra åt samma håll.
Med enkelhet menar vi att man inte ska komplicera saker och ting. Strävar man efter enkelhet blir det ofta bra och med hög kvalité. I detta sammanhang ska enkelhet inte kopplas samman med lägre kvalité utan snarare tvärtom.
Med fokus menar vi att man ska arbeta med rätt saker, vilket inne-bär koncentration och kraftsamling kring projektet som ska genom-föras. Detta innebär att kringkostnaderna minimeras.
13 Utveckling av Kärnhusprogrammet
Utveckling av Kärnhusprogrammet
För att klara målsättningen bl.a. avseende kostnadsnivåer måste vi från början veta vad som ska byggas och hur det ska byggas. Vi har utvecklat ett husprogram kallat Hasse-Line, döpt efter arkitekt Hasse Bäckström på Södergruppen i Stockholm. Programmet beskrivs närmare under rubriken Arkitektritningar. Med dessa som bas och med en genomarbetad teknik har vi möjlighet att effektivisera bygg-produktionen, inköpsarbetet och logistiken på ett avsevärt sätt.
Projektering
Projekteringsfasen i ett projekt är många gånger för krånglig och tidsödande. Samtidigt ofta inte tillräckligt genomarbetad vilket bl.a. beror på bristande kommunikation, otydliga förutsättningar och ibland tidsbrist. När vi skulle utveckla och besluta om tekniken och byggmetoden gjorde vi på ett lite otraditionellt sätt. Vi samlade ett gäng bestående av arkitekt, konstruktör, installationstekniker och byggentreprenör och åkte i väg en hel vecka och arbetade intensivt fram basen i vår byggmanual. Detta skapade ett mycket bra engage-mang bland alla inblandade och vi kunde på så sätt reda ut och göra optimala bedömningar eftersom alla var samlade och hade tid att diskutera och bearbeta frågeställningarna. Vi fick fram en bra bas att stå på inför arbetet med framtagning av alla detaljer och beskriv-ningar. Vi bestämde oss tidigt att använda beprövad och i många sammanhang traditionell teknik.
I Boverkets betänkande ”Skärpning Gubbar” beskrivs bland annat erfarenheterna och konsekvenserna av Eganrapporten i Storbritan-nien. Här framgår bl.a. att ”Samtliga bedömare menar att det mer handlar om att förbättra processen än att lansera nya tekniska innovationer”. Det är precis detta som vi också vill framhäva och som arbetet bygger på. Vet man i tid vad som ska byggas och hur det ska byggas, tillsammans med väl utvecklad materialflödeshantering, kvalitetskontroll och effektiva inköpsrutiner, så kan man bli väldigt effektiv i processen.
Inför upphandling
Vi är ett projektutvecklande företag, ännu så länge utan egen produktionspersonal. Att kunna bygga kostnadseffektivt innebär att man måste ha en kostnadskompetens och en utarbetad kostnads-kontroll. Det innebär också att man i upphandlingen måste vara tyd-lig i definitionen vad man ska köpa dvs. handlingar och underlag ska vara genomarbetade.
Vårt sätt att hantera projekten med husprogram och genomarbetad teknik möjliggör ett effektivt inköpsarbete. Den som köper måste veta vad han vill ha och vad det ska kosta. Vi kommer att utveckla inköpsarbetet mot att istället för att fråga vilket pris en vara eller tjänst har så kommer vi att ta fram prislistor kopplat till varje hustyp.
Detta arbetssätt går hand i hand med mångas synpunkter att byggherrens roll måste stärkas inte minst i inköpsarbetet.
Vi arbetar med delade entreprenader där vi köper in det mesta av materialet själva.
Samarbetspartners
Det viktigaste i hela processen är dock människan som ska göra arbetet. Detta glöms bort ibland. Vi hävdar dock att det är människan bakom som är den mest avgörande faktorn om ett projekt ska lyckas eller inte. Det handlar om att skapa engagemang och viljan att göra rätt. Detta gör vi genom att tidigt i processen engagera de företag och personer som ska vara med i projektet. Det är när byggherren ihop med byggare, installatörer, arkitekt och övriga projektörer tidigt sitter ner och planerar som detta engagemang skapas. Det handlar om att vara informerad och inte minst känna att man kan påverka. Även här känner vi en stor fördel i att arbeta med färdiga huspro-gram med fastställd teknik.
Med samarbetspartners menar vi entreprenörer, leverantörer och projektörer. Valet av dessa är mycket viktigt för ett lyckat resultat. I valet av partner har vi satt upp ett antal kriterier såsom:
• Tidigare erfarenhet • Referensprojekt • Kompetens
• Personalbemanning • Prisbild
• Ordning och reda • Miljö medvetenhet
Men det absolut viktigaste är att vi känner att man kan lita på inblan-dade personer och att de är kvalitetsmedvetna samt att de har för-stått vår affärsidé och vårt sätt att driva projekten. Här gäller det att alla inblandade har samma ”bild” av vad som ska byggas. Denna
15 Utveckling av Kärnhusprogrammet
”bild” är förhållandevis enkel att tydliggöra i och med att huspro-grammet finns framme. Vi har också en ambition att inför projekten samla alla för en gemensam utbildning, eller om man så vill en kärn-hemscertifiering, där man går igenom hela projektet och de krav m.m. som ska uppfyllas. Vi har kommit en bit på väg men är här ännu inte framme.
I byggandet av hus, precis som vid läsningen av godnattsagan, är det människan bakom som har ett avgörande inflytande över kvalitén.
Fo to : S tefan Ni ls s o n
Arkitekten Hans Bäckström från Södergruppen var med redan från början i planeringen av projektet.
Huvudtanken har varit att skapa nybyggda lägenheter där vanliga människor har råd att bo.
Fo to : S tefan Ni ls s o n
17 Arkitektur
Arkitektur
Arkitekt Hans Bäckström, Södergruppen i Stockholm redogör under detta kapitel för tankarna och idéerna i husprogrammet H-Line.
Så tänkte vi
I februari 2003 började vi att tillsammans med Kärnhem AB arbeta med en husserie med bostäder. Idén, som också utvecklades under-hand, var att finna formen för en enkel, lättbyggd byggnadstyp som kunde utvecklas till en serie goda bostäder till rimliga kostnader. En begränsning av antalet ingående komponenter eftersträvades: t.ex. en standardiserad spännvidd, en konstruktiv uppbyggnad, en eller två takformer, begränsat antal olika stomkompletterande delar, installationsvarianter och inredningsenheter (bad, kök bl.a.).
I planeringen av H-Line har målsättningen varit att varje bostad ska ha tillgång till en egen tomt och uteplats. Fo to : St efan Ni ls s o n
H 70 H 70
H 70 H 70
tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt
tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt
P P P P FD P P P P P P P P FD P P P P FD FD GÅRDSGATA PARK PARK H 70 H 54 H 54 H 70 H 70 plank plank plank plank tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt
tomt tomt tomt tomt tomt tomt
P P PP P FD FD P P P P P P FD FD P P P P P P P P P PARK GATA PARK H 70 H 70 H 70 H 70 H 70 H 70 GATA GATA plank plank plank plank plank tomt tomt tomt tomt P P P P FD P FD P P P P P P P P P P P P P P P P P FD FD FD
tomt tomt tomt tomt
tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt tomt GATA GATA GÅRD samvaro/le k
Några olika kvartersgrupperingar – egen tomt/täppa till alla bostäder, nära till den egna bilen.
Hus längs trädplanterad gata. Parkering mellan husen. Bostädernas entréer och tomter på parksidan.
Cirka 20 st. bostäder kring en gemensam gård. Entréer från gården. Alla bostäder har egen tomt och har nära till bilplats.
Kort gårdsgata med kantstensparkering. Entréer och tomter mot
gatan. Ritnin g: Söderg ru p pen , S to ckho lm
19 Arkitektur
Viktiga aspekter i arbetet var att även finna upplevelseberikande egenskaper i bostaden, som till exempel genomblickbarhet, möjlig-het till rundvandring, god rumshöjd och dagsljusbelysning. Flexibili-tet och tillbyggbarhet fäste vi också stor vikt vid, för kundanpass-ning, för olika hushållsgruppers behov, eller för att underlätta för-ändringar i ett längre tidsperspektiv. Svensk standard vad gäller användbarhet och tillgänglighet skulle gälla.
Den yttre miljöns betydelse har vi betonat. Miljön ska ha tydlig karaktär. De privata och halvprivata respektive de offentliga rum-men ska vara distinkta. Alla bostäder ska, såvitt möjligt, ha tillgång till egen tomt där uteplats är lätt att orientera mot soligt väderstreck.
Dessutom ska det vara nära till den egna bilen.
Så gjorde vi
Under arbetets gång fann vi att en husserie med en spännvidd om 6,20 meter invändigt kunde möjliggöra flertalet av de uppställda programaspekterna. Den slanka sektionen, som också har en tradi-tionell förankring, möjliggjorde en konstruktion med bäring endast i yttervägg – för hus med bostäder på varandra erfordras en stöd-jande vägg. Såväl grundplatta, mellanbjälklag som takkonstruktion kunde optimeras. Detta möjliggjorde hela tiden samma uppbyggnad och mått på stomdelar liksom att ytterväggselementen kunde göras likartade oavsett om vi valde enfamiljshus i två plan eller två bostä-der på varandra. Mellanbjälklag och takkonstruktion är fackverk i trä, vilket på ett enkelt sätt medger sidodragningar av el och vvs.
En spännvidd, två takformer, puts eller träpanel på fasad och pannor, papp eller plåt på tak.
Ritni n g: Söderg ru p pen , S to ckho lm
Av transportutrymmesskäl och inte minst för att ha stor valfrihet vad gäller val av stomtillverkare, har vi i första hand projekterat för fabrikstillverkade, helt färdiga ytterväggselement. Tätt ytterskal på en dag har varit ett krav.
En husserie från 26 till 150 m2. G Kph G G ST G Kph K/MU G G ST K/MU G Kph G G ST G Kph K/MU G G ST K/MU G G K/MU Kph ST G G G G K/MU Kph ST G G G G K/MU Kph ST G G G G K/MU G G K/ ST G G ST G TM TT TM TT (DM) G K/F G G G L G ST G (DM) G K/F G G L G G ST G TM TT TMTT TM TT ST F K G APP TM TT ST F K G G G APP TM TT APP TM TT DM DM K F F K ST ST 3 250 650 910 3 505 Kph Kph Elskåp Elskåp luck a luck a DM TT TM APP K/F K/F STST ev. GP DM G TM TT APP G ST F/K F/K H26 H54 H40 H70 H104 (bottenvåning) H112 (bottenvåning)
H124 (bottenvåning) H150 (bottenvåning) Ritnin
g: Söderg ru p pen , S to ckho lm
21 Arkitektur
En noggrann projektering där alla delar är genomtänkta och redovi-sade är av största betydelse. Härigenom är vi också fria att hos olika entreprenörer och materialleverantörer handla upp de enskilda de-larna valfritt beroende på konkurrenssituationen. För att underlätta tillverkningen och byggandet har vi samordnat Arkitekt- och Kon-struktionshandlingar till gemensamma ritningar.
Samordnade A- och K- ritningar.
Ritni n g: Ty ré n s AB, Lu n d
Korta, snabba beslutsvägar och förtroende för varandras kompetens har präglat hela arbetet. Vi har undvikit den inom byggbranschen så vanliga och tidskrävande hierarkiska beslutsstrukturen – förödande för det personliga engagemanget, men ofta också för projekteringen och byggandet.
Även myndigheternas snabba hantering har varit föredömlig. Det första projektet ”Lugna Hov” i Växjö med 32 hyresrätter, 22 bostads-rätter och 21 ägandebostads-rätter påbörjades med en första skiss till detalj-plan i mars 2003, lagakraftvunnen detaljdetalj-plan förelåg i november, bygglov beviljades i februari 2004 och första inflyttning skedde i juni 2004. SÖDERG RUPPEN ar kitekt kontor ab 0410 05 / 2302 Ram&stä mpe l 0 1 ,0 2, 0 0,4m A Hans Bäckström V K tel 08-644 90 95 fax08-640 06 71 E M SÖDERGRUPPEN arkitektkonto r 2302 1:20 (A1) OM 1:40 (A3) TYPHUS Uppställning, detaljer A347:-001 Smidesräcke n Nybyggnad av bostäder SG a a a a 10 ø12 a a 10 ø12 17 a a 1 500 780 100 100 10 ø12 285 795 100 100 10 ø12 795 730 795 1 50 0 17 780 100 100 1 100 aa 15 15 150 150 1 110 795 150 150 100 100 aa
Vinkel, se slips Vinkel, se slips
Detalj 1 PLJ 10x50 diam.1 2 MÅtt hi t TG2 G2 G3 G1 H 54 H 70 H 104 H 124v H 124h H150v H150h GRINDAR TG1 G4 BR1 3 3 2 2 2 2 4 4 3 3 10 14 2 2 2 2 2 2 = infästningspunkte r Mått anges i mm där inget annat anges. Grindar(G), trappgrind(TG) och balkongräcke(BR) ses från utsidan. a = avser c/c mått jämnt fördelad FÖRKLARINGAR HÄNVISNINGAR Fasader : AH54:305:-110 - AH150v:305:-231 Planer : AH54:306:-001 - AH150v:306:-001 Vertikal/horisontaldetaljer enl K. TG1 TG2 8 Detalj 1 Skala 1: 5 G1 G2 G3 G4 FÖRESKRIFTER MATERIAL OCH YTBEHANDLIN G SMIDE: Svetsfogar avslipas väl, stålet avgradas och putsas på alla ytor och kanter. Smide utförs varmförsinkat och färdigmålas med respektive kulör enligt färgsättning. INFÄSTNING: Alla infästningar sker med rostfritt stål . Täckmålas lika grind. Hus 54+70 G1& G2 : Infästes mot trästolpe med genomgående bult M12. Placering centriskt mellan räckesstolpar, fixeras med mellanlägg av hårdgummi. Fritt mått undersida grind 30mm öf trall. Infästning i hörnstolpe/stolpe vid trappa sker med fransk träskruv M12. Infästningspunkter i hörnstolpe förskjutna, se mått på resp grind. TG1 & TG2 : Lutning lika vangstycke UTv & UTh. Se trappritning alt leverantör. Placering centriskt mellan räckesstolpar. ÖK plattstål lika ÖK vangstycke. Infästning i hörnstolpe/stolpe vid trappa sker med fransk träskruv M12. Infästningspunkter i hörnstolpe förskjutna, se mått på resp grind. Franskbalkong: Franskabalkongräcken fästes med fransk träskruv direkt i fönsterkarm, enligt detalj. Dimensionering av infästning i samråd med A, K och fönsterleverantör. Hus 124+150 / balkong: Infästning av grind centrisk mellan räckesstolpar. Fritt mått undersida grind 30mm öf trall. Infästning i hörnstolpe EJ genomgående. Infästning i mellanstolpe genomgående. Kulör enligt färgsättningsbeskrivning
140 20 44 aa ø 9 MÅTT HI T Karm MÅTT HI T Detalj 2 Skala 1: 5 936 1 185 203 60 1 1 00 12 48 980 105 113 165 225 Detalj 2 FG INFÄSTNING I KARM ø 12 stån g karm BR1 r=70 Infästning i karm med ( ev. genomgående) bult , detaljutformning i samråd med A, K och fönstertillverkare PLJ 12x35
sträckmetall
PLJ 12x35
Sträckmetall, svetsas i plattjärn
Vinkelstång 60x60x 6 PLJ 12x35 ø 12 stån g PLJ 12x50 A ENL PMA 01 040322 KÖ BYGGHANDLING A 040322
Enskilda delar projekterade för separat upphandling – här smidesräcken.
Ritni n g: Söderg ru p pen , S to ckho lm
23 Arkitektur
Så blev det
Merparten av bostäderna i Lugna Hov är nu inflyttade. Arbeten med plantering och markbeläggning kvarstår till våren. Vid besök hos och samtal med de boende har de visat sin uppskattning. De höga fönst-ren – riklig dagsljus, fönster vid köksbänken och genomblickbarhet tar de själva spontant upp som särskilt positivt. Den rimliga boende-kostnaden för nybyggnad naturligtvis. Men också den yttre miljön är uppskattad, trots att den inte är helt färdigställd. Många väntar på att till våren få ta sin täppa i anspråk. Flera har omdisponerat sin bostad. Med en avdelande bokhylla blir tvåan i H54, se sidan 20, en liten trea – möjligt då rummet har flera fönster.
Lugna Hov: hyresrätter, bostadrätter och äganderätter i samma projekt.
Ritni n g: Söderg ru p pen , S to ckho lm
G K/F G G G L G ST G (DM) TM TT 0 1m 5 1 0 70 m2 App. wc-tvätt Kp h kök
sovrum vardagsrum sovrum
hall klk/fr d (DM) G K/F G G ST TM TT K/F G G L G ST G (DM) TM TT 0 1m 5 1 0 Alternativ klk/fr d App. wc-tvätt kö k sovrum vardagsrum Kph hall klk/fr d Alternativ hall sovrum App. wc-tvätt kö k sovrum vardagsrum Kph
Bostadsplan H70 med alternativa planer. Fönster åt tre håll, dagsljus i köksarbetsdelen och i badet.
H70-hus kring torget i Lugna Hov.
Ritning: Söder g ru pp en , St ock h o lm F o to: Kär n h e m
25 Arkitektur
Egen trappa och även egen täppa till övervåningens bostad.
Balkongen med uteplats i eftermiddagssolen. Nedanför trappan täppan med uteplats.
Fo to n : K ä rnh em
Ett H54-hus – fyra bostäder om vardera 54 m2. F o to: Kär n h e m
27 Konstruktion
Konstruktion
De olika hustyperna bygger på ett system utifrån samma husbredd för att optimera antalet varianter av takstolstyper, väggelement och bjälklagsbalkar. Den bärande stommen kan sedan beklädas med varierande fasad- och takmaterial för att erhålla ytterligare möjlighet till flexibilitet i byggnadernas uttryck.
Sektion. Ritn in g: Ty ré n s AB, Lun d
Grund
Grunden är utförd som en platsgjuten betongplatta med underlig-gande isolering och prefabricerade kantelement. Isoleringen läggs ut på ett kapillärbrytande lager av tvättad makadam samt en avskil-jande geotextil. Kantelementen är utförda i u-form av cellplast med en färdigputsad sockelyta. Varierande höjd på kantelement kan an-vändas för att anpassa byggnaden till befintliga marknivåer. Några hustyper har ingjuten golvvärme i betongplattan, isolertjockleken anpassas då efter detta. I isolerskiktet sker dragning av rör och kana-ler för att minimera synliga installationer i byggnaden.
Väggar
De bärande, stabiliserande och lägenhetsskiljande väggarna utförs prefabricerade. Varje element är en våningshöjd, längd kan anpassas efter tillverkarens produktionsmöjligheter. Elementen har samma höjd för våning ett och två för att begränsa antalet elementtyper. Ytterväggarna produceras i fabrik med så färdig fasadyta som möj-ligt. Skarvar samt putsade fasader utförs på plats. Väggarna är upp-byggda kring en traditionell isolerad träregelstomme (45x 145 c 600) med erforderliga avväxlingar infällda. Invändigt är ytterväggarna ut-förda med ett korsande träregelskikt med 45 mm isolering och indra-gen ångspärr som möjliggör ledningsdragningar utan att ångspärren punkteras. För byggnadens stabilisering utnyttjas in- och utvändiga gipsskivor. Lägenhetsskiljande väggar utförs med dubbla separerade stommar med dubbla gipsskivor.
Mellanbjälklag
Bjälklagen är uppbyggda kring prefabricerade fackverksbalkar av trä. Balkarnas utformning medför att kanal- och rördragningar kan för-läggas dolt i bjälklaget. Bjälklaget färdigställs på plats utifrån om det är ett lägenhetsskiljande bjälklag eller ej. I båda bjälklagstyperna skruvlimmas en OSB-skiva på balkarna för att ytterligare förbättra bjälklagets styvhet.
Lägenhetsskiljande bjälklag (mått i millimeter): Golvbeläggning
30 Avjämningsmassa
Vaxat papper
22 OSB-skiva/spånskiva
350 Fackverksbalkar c 600 med lösullsisolering
25 Akustikprofiler c 400
13 Gipsskiva
29 Konstruktion
Tak
Taket utförs med prefabricerade fribärande fackverkstakstolar (sadeltak eller pulpettak). Taket färdigställs i övrigt på plats. Vinds-bjälklaget isoleras med lösull. Vid lägenhetsskiljande vägg utförs en skivbeklädd takstol för att förhindra brandspridning via vinden. Takstolarna är dimensionerade för betongtakpannor, men även andra takmaterial är möjliga.
Redovisning
För att öka tydligheten i redovisningen har vi valt att sammanställa uppgifter från arkitekt och konstruktör på samma detaljritning: Stommen är lika oavsett fasadmaterial, detta redovisas av konstruk-tören i en ritningsfil. Arkitekten upprättar därefter en ritningsfil för varje fasadmaterial. Arkitektens och konstruktörens filer samman-fogas sedan i en gemensam detaljfil. Varje detalj redovisas i A4-format,
Varje del på husen får en egen detaljritning som redovisas i A4-format, från entrédörr till väg-gens uppbyggnad. F o to: Kär n h e m
på så sätt kan varje hustyp ha en egen pärm med gällande detalj-ritningar. Ritningsnumreringen är konstruerad så att man utifrån detta kan utläsa bl.a. hustyp, fasad- och takmaterial. Planer, sektio-ner och andra erforderliga handlingar redovisas på sedvanligt sätt. Exempel på detaljritningar: Ritn in g: Ty ré n s AB, Lun d
31 Konstruktion Ritn in g: Ty ré n s AB, Lun d
Fo to : St efan Ni ls s o n
33 Kolumntitel
Installationer
Elinstallationer
Elinstallationen är utförd med gällande svensk standard som ut-gångspunkt avseende omfattning och placering av strömställare, vägguttag och andra anslutningspunkter. I sovrum och vardagsrum etc. är lamputtag installerade över fönster för att möjliggöra en flex-ibel placering av armaturer som hyresgästerna själva kan montera.
Varje hus är försett med eget mätarskåp, alternativt mätarkabel-skåp dit all inkommande media samlas, (kraft, tele, data, kabel-TV) för att därifrån fördelas ut till respektive lägenhet. Kraftförsörjning och ledningsnät är uppbyggt som 5-ledarsystem. Detta för att uppnå en bättre elmiljö, dvs. minimera elektriska- och magnetiska fält samt att minimera störningar.
Tomrörsystem för data är utfört som ett fysiskt stjärnnät för att möjliggöra maximal flexibilitet samt även förberett för mottagning via fibernät alternativt kopparnät. Dosor för datauttag är placerat i sovrum och allrum.
Antennsystemet för kabel-TV är utfört som ett kaskadnät. Uttag är placerat i sovrum och vardagsrum. Ledningsnätet/kanalisationen är utförd för anslutning till både markbundet kabel-TV-nät samt för egen antennanläggning på tak.
VVS
Ventilation
Varje lägenhet har ett separat värmeåtervinningsaggregat (FTX) för ventilering. Aggregatet är utrustat med elektrisk eftervärmare för att säkerställa tilluftstemperaturen. Värmeåtervinningsaggregat valdes för att erhålla en låg energikostnad för ventileringen. Separata aggre-gat för varje lägenhet valdes för att undvika kanaldragning mellan brandgränserna, samt undvika överhörning (ljud) via ventilations-kanalerna mellan lägenheterna.
Avluften från spisfläkten leds i separata imkanaler direkt ut till det fria. Anledningen till att luften från spisfläkten inte anslöts till
FTX-aggregatet är den försmutsning som detta medför. Försmutsningen medför ökad underhållskostnad och ökad energiförbrukning. Värmesystem
Uppvärmning sker med fjärrvärme. I varje hus finns en fjärrvärme-växlare för uppvärmning och beredning av tappvarmvatten. Fjärr-värmeväxlaren är placerad i en av lägenheterna på bottenplan. Upp-värmning sker genom radiatorer som är kopplade i ett-rörssystem. Varje lägenhet har en separat ett-rörsslinga.
Vatten & Avlopp
Avloppet är anslutet via självfall till kommunalt avloppsledningsnät. Tappvatten är anslutet till kommunalt vatten.
Fo to : S tefan Nils so n
35 Projektet Lugna Hov
Projektet Lugna Hov
Det första projektet med husprogrammet H-Line som bas är Lugna Hov i Växjö. Projektet ligger i stadsdelen Hovshaga i Växjö.
Lugna Hov präglas av en tydlig närhet till naturen då trädgårds-stadens ideal varit utgångspunkten vid planeringen. I hela området bygger vi 75 bostäder varav 32 hyreslägenheter med husmodell H70 och H54 bas. Mycket omsorg har lagts på själva husen men också på utemiljön. Det är samspelet mellan husen, tomterna, parkmarken och gaturummet som skapar den unika boendemiljön.
Husen på Lugna Hov präglas av tradition där rumsfunktion och vackra detaljer fått stort utrymme. Stor hänsyn har tagits till ljuset i lägenheterna då man vet att detta är viktigt för hur man upplever sitt boende. Stor omsorg har lagts på fönsterplacering och fönster-storlek.
Till varje lägenhet finns också egen tomt och parkeringsplats.
Ekonomi
Vår målsättning i projektet har varit att husen produceras till en
entreprenadkostnad på ca 7 800 kr/m2 BOA. Vi är nu i slutfasen av
produktionen, 24 lägenheter av 32 är inflyttade.
Entreprenadkost-naden ligger på 8 200 kr/m2 BOA och hyresnivån på ca 950 kr/m2
exkl. bredband. Vi ligger med andra ord nära den uppsatta målsätt-ningen vilket är det primära för hela projektet.
Viktigt är också att tala om och beskriva den höga standard som samtidigt husen innehåller. Några saker som kan lyftas fram är: • Putsad fasad
• 1 600 mm höga fönster • Sneda fönstersmygar
• Specialplåt vid bl.a. gavelsprång • Ek parkett i hela lägenheten • Kakel i badrum
• Tvättmaskin och torktumlare i varje lägenhet • Egen tomt och parkeringsplats till varje lägenhet • FTX system
Produktionskostnaden
Projektet Lugna Hov består som tidigare sagts av bl.a. 32 st.
hyres-lägenheter med en boyta på 2 037 m2 BOA. Lägenheterna är
förde-lade på 8 hus med 4 lägenheter i varje.
Produktionskostnaden fördelas enligt följande:
kr kr/m2 Andel
Entreprenadkostnad 16 690 000 8 193 66 %
Mervärdesskatt 4 338 000 2 130 17 %
Byggherrekostnader 1 866 000 980 7 %
Mark och avgifter 2 581 000 1 267 10 %
PK innan inv. bidrag 25 475 000 12 506 100 %
Investeringsstimulans - 2 773 000 - 1 361
Investeringsbidrag - 1 122 000 - 551
PK efter inv. bidrag 21 580 000 10 594
Försäljningsmaterial
Även försäljning och i detta sammanhang uthyrning måste ses över för att få en rationell hantering. Vi har bl.a. arbetat fram en hemsida (www.karnhem.se) där aktuella projekt presenteras. Detta sätt att marknadsföra blir allt viktigare. Tillsammans med denna har vi tagit fram ett standardprogram för broschyrer och övrigt informations-material.
37 Produktion
Produktion
För att genomföra en väl genomarbetad byggprocess från idé till färd-igt projekt så fokuseras arbetet på ett antal fundamentala åtgärder med avseende på projektering, produktion och ibruktagande. Först och främst gäller det att ta fram projekteringshandlingar till de hus-typer som ska användas i projektet. Väl genomarbetade handlingar underlättar både projektering, produktion och upphandling av olika entreprenader och materialinköp. Vidare gäller det att på ett tydligt och klart sätt utforma fastlagda rutiner för både inköp, logistik och produktion på byggplatsen. En ledstjärna i vårt arbete är att fokusera hårt på materialinköp, hitta nya vägar för materialleveranser och hela tiden vara öppna för nya val och lösningar. Nyckeln till fram-gång är att vi som byggherre och projektledande företag är insatta i projektet och under hela resans gång styr arbetet både vad gäller projektering och produktion.
Projektmanual
Som tidigare nämnts så har vi fokuserat på ett antal verktyg för att underlätta både projekteringsprocess och byggprocess, vissa verktyg är framme och under kontinuerligt uppdaterande medan andra är i ett uppbyggnadsskede.
Detaljlösningar – handbok
Det viktigaste verktyget för att underlätta en snabb och säker projek-tering är de detaljritningar som har tagits fram utifrån den tekniska plattformen och varje husprogram. I detaljlösningarna, eller om man så vill vår ”handbok”, finns redovisat alla nödvändiga detaljer gällande de aktuella hustyperna. Ritningarna uppdateras kontinuer-ligt genom både direkt kunskapsåterföring från byggarbetsplatsen och genom de återkommande återföringsmöten som hålls med kon-tinuerligt intervall. Att dessa detaljlösningar finns framme är också en stor hjälp vid uppstarten av ny projektering i nya projekt. Handboken ger alltså goda förutsättningar till ett bra engagemang där inblandade samarbetspartner strävar efter ständiga
förbättr-ingar. Med detta skapas en systematik kring förbättringsarbete som är oerhört viktigt både ur kostnads- och kvalitetssynpunkt.
Typritningar – handbok
På samma sätt som vi hanterat detaljerna så har vi tagit fram typ-ritningar för varje hus i programmet (beskrivs också under kapitel Arkitektur och Konstruktion). Dessa handlingar uppdateras kontinu-erligt beroende på de förbättringar som utarbetas under processens gång, antingen genom synpunkter från hantverkare, kunder, projek-törer eller oss själva. Framtagna handlingar skapar även förutsätt-ningar att snabbt starta projekt, men ger också en effektivare pro-duktion eftersom vi uppnår en hög grad av repeterbarhet i bygg-processen.
I vår grundsyn ligger även att vi begränsar antalet valmöjligheter gällande exempelvis olika planlösningar och tillval. Detta ger en enklare process i hela kedjan vilket i sin tur också gynnar slutlig kund/hyresgäst.
Produktionsrutiner
Som tidigare nämnts så tycker vi att det är av största vikt, för att få en effektiv process, att vi som byggherre och projektledande företag styr både projektering och inte minst den dagliga produktionen i bygg-projektet med olika hjälpmedel och rutiner. På samma sätt som detaljlösningar och typritningar kan standardiseras, kan även pro-duktionen ”standardiseras” och byggas efter vissa enkla kvalitets-höjande rutiner. Vi är på god väg att ta fram de rutiner som är anpas-sad till varje husprogram där ett antal punkter ska styra byggproces-sen på systemnivå, punkterna ska innehålla både hårda och mjuka värden.
Exempel på dessa är:
• Utvalda detaljer granskas särskilt • Alltid tätt hus på en dag
• Värmefotografering efter färdigställande • Rutiner för avrop
• Rutiner för reklamationshantering/eftermarknad • Rutiner för miljöhänsyn
Vår utgångspunkt är att det går att styra en byggnation med ett fåtal punkter för att säkerställa kvalitet och rätt utförande. Vi får inte kom-plicera byggprocessen och snärja in oss i invecklade kontrollsystem som har väldigt låg utväxling och inte ger någonting tillbaka vad gäl-ler kvalitet elgäl-ler utförande.
39 Produktion
Byggplatsen
Hur ska man då kommunicera ut dessa rutiner och ritningar på ett effektivt sätt utan att man missar i uppdateringar, tillgänglighet och omfattning?
Vår hemsida kommer bl.a. att fungera som en plattform för kommunikationen med våra samarbetspartner. Här ska alla standardritningar, detaljer, rutiner, kontrollplaner, dagbok m.m. ligga. Man når denna på hemsidan via ”Byggarbetsplatsen” med tillhörande lösenord. Vi är ännu inte framme med detta projekt utan räknar med ytterliggare ett halvårs utvecklingsarbete. Underlagen finns framme men själva IT systemet måste passa vårt sätt att arbeta.
Det administrativa ansvaret för uppdateringar och drift ligger på Kärnhem. Även här gäller enkelhet i administration och informa-tionsutbyte, det går att driva processen med få men effektiva medel. Inköp
De enskilt viktigaste åtgärderna för en kostnadseffektiv byggprocess är att vi tar ett stort ansvar för både upphandling och styrning av entreprenörer samt kontroll över inköp av material och dess logistik.
Vårt sätt att hantera projekt utifrån framarbetade husprogram skapar en bra plattform för en effektiv upphandlingsprocess. Erfa-renheterna från de tidigare projekten tillsammans med långsiktiga samarbetspartners gör att vi får säkra förkalkyler och även säkra upphandlingar. Vi vet vad det kostar. Meningen med långsiktiga samarbetspartners är inte bara att byggprocessen effektiviseras och förbättras utan också ett samförstånd i tanken på att hela tiden
Första väggelementet på ett H54-hus.
F o to: Kär n h e m
komma med nya lösningar både teknisk och produktionsmässigt så att kostnaderna kan sänkas utan att göra avkall på kvaliteten eller den arkitektoniska utformningen.
Vårt sätt att hantera projekten möjliggör vidare att vi kan arbeta fram detaljerade materiallistor som vi utgår ifrån i inköpsarbetet. Ständiga förbättringar återkommer även här som en inarbetad rutin. Det gäller för oss som byggherre att hitta ett jämviktsläge där vi gör inköp på de materialgrupper som är rätt att köpa, och se vad som fortfarande kan ligga på exempelvis installatör eller byggare. Den dagliga kontrollen av leveranser och upprättande av leveransplaner styrs alltid av den av oss utsedda samordningsansvariga på bygg-arbetsplatsen.
Nedan följer en grov uppställning på de inköp, både entreprenader och material, som Kärnhem själva gör:
Entreprenader
• Markarbete inkl. grund • Bygg
• Puts • Plåtarbete • Målning
• Golv (inkl. kakel och klinker) • VS
• Ventilation • El
• TV och data Material
• Ytterväggselement och lägenhetsskiljande vägg • Takstolar och balkar
• Fönster • Dörrar • Smide • Vitvaror • Badrumsinredning • Lås och beslag
• Diskbänkar och blandare • Fönsterbänkar och kapphylla
I projekten hittills har vi köpt material från välkända svenska företag förutom smidet som är köpt i Polen.
Kontenta för Kärnhem
Ledord för projektering och produktion är goda och nära samarbets-partners – genomarbetade projekt – noga styrning på produktion och inköp – och inte minst väl motiverad arbetskraft.
Till syvende och sist så är det gubbarna på bygget som utför arbetet och säkrar ett gott hantverk med god kvalitet.
Box 534, 371 23 Karlskrona
Tel: 0455-35 30 00. Fax: 0455-35 31 00 Webbplats: www.boverket.se
Boverket
Korta fakta om Boverkets Byggkostnadsforum
En av de hetaste frågorna inom bygg- och bostadssektorn har under det senaste året varit de uppskruvade priserna på tomtmark, bygg-entreprenader och byggmaterial, främst i tillväxtregionerna. För att bland annat ta fram, analysera och förmedla kunskap och erfaren-heter till berörda inom byggsektorn om faktorer som är av betydelse för att främja utvecklingen, öka effektiviteten och sänka kostnaderna inom i första hand bostadsbyggnadssektorn och därmed på sikt åstadkomma sänkta boendekostnader, har regeringen givit Boverket i uppdrag att inrätta ett Byggkostnadsforum.
Boverkets Byggkostnadsforum ska verka för en ökad effektivitet och lägre kostnader i byggande och boende genom att fungera som kunskaps- och idébank för byggherrar, kommuner, myndigheter och byggentreprenörer. Syftet är bland annat att förmedla kunskap om byggprojekt eller byggprocesser som leder till att man kan bygga billigt, utan att försämra kvalitén eller utrustningsstandarden. Boverkets Byggkostnadsforum får bl.a. använda 20 miljoner kronor årligen för att stödja lämpliga pilotprojekt som på ett nytt sätt söker få ner boendekostnaderna vid nybyggnad av hyresbostäder samtidigt som projekten främjar ekologisk hållbarhet. Pengarna kan också användas för att i efterhand utvärdera, dokumentera och publicera kunskap om projekt som redan genomförts med motsvarande syfte och inriktning så att dessa kan fungera som goda exempel.
Information om Byggkostnadsforums arbete samt redovisning av goda exempel och information om de pilotprojekt som startats hittills kan hämtas på Byggkostnadsforums hemsida
www.byggkostnadsforum.se eller från Boverkets hemsida www.boverket.se.
