3. Skador utanför lägenhetens gränser
3.3. Sakskada
3.3.5. Rent strikt ansvar
Som redovisats för i kapitel 3.2.2 ansåg utredningen att det inte i något fall kunde bli på tal om rent strikt ansvar för en bostadsrättshavare vid skador utanför lägenheten. Detta ska något närmare utredas och ifrågasättas. I förarbetena till BRL påpekas att ”innebör-den av det inre underhållsansvaret är att bostadsrättshavaren även ska avhjälpa mer om-fattande skador i lägenheten vare sig dessa uppkommit genom eget vållande eller på annat sätt”.139 Underhållsansvaret liknar på detta sätt ett rent strikt ansvar. Underhålls-ansvaret utesluter däremot inte att ersättning kan krävas av annan på utomobligatorisk grund. Under vilka förutsättningar strikt ansvar kan vara för handen har inte utretts i
ening. Ett senare avgörande har däremot ansetts som en lindring av de krav som ställts på hyresvärden, NJA 2002 s. 213. Se L. Holmqvist, R. Thomsson (1 jan. 2013) kommentar till 12 kap. 11 § JB.
136 Se NJA 1975 s. 657 där HD uttalade att det föreligger en presumtion för att hyresgästen vållat ska-dorna i lägenheten vid skador som typiskt sett uppkommer genom ovarsamhet om det inte framkommer av omständigheterna att skadan kan ha uppkommit på annat sätt. I målet blev däremot hyresgästen inte ansvarig för skadan varför det kan ifrågasättas om det inte istället är att anse såsom en åberopsbörda, dvs.
att hyresgästen ska förklara hur skadan har uppstått. I NJA 1991 s. 476 ansågs inte ett presumtionsansvar föreligga för en hyresgäst. HD uttalade att hyresvärden ska visa att hyresgästen förfarit vårdslöst men att omständigheterna vid skadan kan vara sådana att det är sannolikt att hyresgästen varit vårdslös.
137 Se exempelvis NJA 1989 s. 191 samt J. Hellner, M. Radetzki (2010) s. 454.
138 Jfr NJA II 1930 s. 507 f.
139 Jfr SOU 1988:14 s. 153, NJA 2006 s. 732 samt NJA 2007 s. 709.
varken praxis eller rättslitteraturen. I NJA 2007 s. 709 ansågs det inte finnas någon grund för att förvärvaren av lägenheten skulle åläggas strikt ansvar för skadorna utanför lägenheten. Det kan dock ifrågasättas om ett strikt ansvar för vissa skador ändå borde föreligga eventuellt med stöd från andra rättsområden.
Med rent strikt ansvar brukar förstås att någon är ansvarig för skada oberoende av vål-lande. Rätten till skadestånd uppstår genom det sätt på vilket skadan har uppstått.
Främst har lagstiftning om strikt ansvar konstituerats för särskilt farliga verksamheter. I praxis har strikt ansvar även ålagts utan stöd i lag men endast under speciella omstän-digheter där ett strikt ansvar ansetts befogat. Det finns dock inga tydliga särdrag på vilka situationer det kan förekomma utan stöd i lag. Skyddsintresset brukar ha stor bety-delse för bedömningen. I praxis har det strikta ansvaret begränsats till att omfatta skador som beror på de särskilda riskerna. Mycket tyder på att en allmän tendens inom skade-ståndsrätten är att den skarpa gränsen mellan culpaansvaret och rent strikt ansvar suddas ut och att det snarare kan liknas med en växande kurva beroende på risken för skadan, sannolikheten för skadan och skadans omfattning. Det bör ställas högre krav på risk-fyllda åtgärder än åtgärder utan några större riskmoment för omgivningen.140
Rent strikt ansvar för rörbrott utan stöd i lag
Rörbrott ett riskmoment som kan medföra stora skador på föreningens och bostadsrätts-havarnas egendom. Det kan ifrågasättas om föreningen inte kan åläggas strikt ansvar för dessa skador. I praxis har strikt ansvar utan stöd i lag främst ålagts vid rörbrott. I NJA 1991 s. 720 ålades innehavaren av en fjärrvärmeanläggning strikt ansvar när vattenut-släpp från en varmvattenledning orsakat skador på närliggande fastighet. Verksamheten var inte att anse såsom en farlig verksamhet men ett stort antal skäl anfördes för att trots det ålägga anläggningsinnehavaren ett strikt ansvar. Hänsyn togs till att det fanns en risk för stora skador som aldrig helt kunde undvikas, att anläggningsinnehavaren i praktiken hade en monopolställning, att skadan vanligtvis drabbar någon som direkt eller indirekt står i kontraktsförhållande till anläggningsinnehavaren, att anläggningsinnehavaren kunde slå ut kostnaderna på nyttjanderättshavarna samt att strikt ansvar kunde stimulera till att öka säkerheten i anläggningen. En jämförelse gjordes även till den utveckling
140 J. Hellner, M. Radetzki (2010) s. 171 ff.
som skett inom miljö- och grannelagsrätten där ett strängare ansvar har införts.141 För en fastighetsägare har det i vissa situationer ansetts föreligga strikt ansvar. Främst då lagen om allmänna vatten och avloppsanläggningar varit tillämplig med stöd av att strikt an-svar var åsyftat i förarbetena.142
Det är svårt att dra några större slutsatser från rättsfallen och det går inte att ange tydliga särdrag på vad som utmärker verksamheter med strikt ansvar. Vad som kan utläsas är däremot att verksamheter som inte bedriver särskilt riskfylld verksamhet ändå kan åläg-gas rent strikt ansvar. I samtliga fall rör det sig om någon form av rörbrott samt en risk för omfattande skador. Principerna i rättsfallen bör även kunna tillämpas vid skador orsakade av rörbrott i en fastighet. I en fastighet kan rörbrott skapa stora olägenheter och skador på egendom. Risken avser inte endast föreningens egendom utan även bo-stadsrättshavarnas egendom. Föreningen kan sprida kostnaden för skadorna på nyttjan-derättshavarna. Dessutom står bostadsrättshavarna i kontraktsförhållande till föreningen.
Då bostadsrättsföreningen har bäst möjligheter att kontrollera rörens skick och den all-männa hållbarheten kan strikt ansvar tänkas medföra en skadeförebyggande funktion.
Ett fall av särskilt intresse i sammanhanget är NJA 2001 s. 368. En samfällighet bedrev en vatten- och avloppsanläggning. Domstolen ålade föreningen strikt ansvar för en vat-tenskada i en villafastighet som uppstått till följd av att en spillvattenledning var blocke-rad på grund av rottillväxt. I rättsfallet hänvisade HD till de tidigare fall där strikt ansvar vid rörbrott ålagts verksamheter som inte kunde anses såsom ”farlig verksamhet” men ändå var förenad med sådana risker att allvarliga skador aldrig helt kunde undvikas.
Domstolen ansåg att principen dock inte undantagslöst kunna tillämpas när en ledning tillfälligt blockerats då ett stopp i en ledning kan ha föranletts av någon åtgärd från en fastighetsägare eller annan som anläggningsinnehavaren inte rimligen bör svara för an-nat än i händelse av brist i tillsyn eller anan-nat vållande. I fallet var dock huvudorsaken till skadan att ledningen var igensatt av rötter, en skadeorsak som till sin typ inte ansågs oförutsebar, varför HD ålade samfällighetsföreningen strikt ansvar för skadorna.
141 Se även NJA 1997 s. 468, NJA 2001 s. 368 samt Svea HovR 9012-7 (2008-09-23) där liknande reso-nemang anfördes. I NJA 1997 s. 684 har strikt ansvar däremot inte ansetts föreligga för en dammanlägg-ning. Domstolen påpekade att någon allmän princip om strikt ansvar inte erkänts och att en åtskillnad bör göras mellan skador till följd av ledningsbrott samt skador som följer av att en anläggning inte är tillräck-ligt dimensionerad för osedvanlig vattenutströmning. Ett strikt ansvar ansågs innebära att ett företag, oberoende av vållande, får ansvara för extrema väderlekssituationer eller oförutsedd bebyggelseplanering varför det inte ansågs finnas skäl att införa ett strikt ansvar.
142 Se NJA 1993 s. 764 samt NJA 1983 s. 209.
Det framgår inte om förutsebarheten ska anses vara ett rekvisit för strikt ansvar eller om det är ett argument för att skaderisken ska vara adekvat för att utlösa rent strikt ansvar. I rättslitteraturen har HD:s formulering bl.a. tolkats som att igenproppningen av röret var en faktor som permanent påverkar anläggningen medan andra yttre tillfälliga orsaker till blockeringar får bedömas med hjälp av culparegeln.143 I fallet var fastighetsägarna med-lemmar i en samfällighetsförening. Rören i marken in på fastigheterna var horisontellt belagda i marken. Rören kan liknas med en stamledning i en fastighet med grenledning-ar in i lägenheterna. Vad som skiljer omständigheterna i målet från exempelvis äggrenledning-arlä- ägarlä-genheter är att rören går vertikalt upp i huset. Den samfällighet som ägarna till lägen-heterna är medlemmar i borde kunna åläggas strikt ansvar för brott på rören. Vad skiljer då ägarlägenheter från bostadsrättslägenheter? Skillnaden består i att det istället är bo-stadsrättsföreningen som äger fastigheten och att bobo-stadsrättsföreningen har ansvaret för rören. Någon större skillnad föreligger alltså inte. Med hänsyn till att samma argument kan tillämpas bör det eventuellt kunna föreligga strikt ansvar vid rörbrott inom en bo-stadsrättsfastighet. En inskränkning av det strikta ansvaret kan vara att skadan ska vara av viss art och att inte alla händelser som beror på ett rörbrott undantagslöst ska med-föra strikt ansvar. Rörbrott som beror på bristande underhåll av ledningarna borde klas-sas som en permanent risk medan andra händelser som beror på tillfälliga åtgärder från exempelvis en bostadsrättshavare inte bör falla under det strikta ansvaret.144
Rent strikt ansvar enligt grannelagsrättsliga principer
Även i andra fall än rörbrott har strikt ansvar ansetts föreligga, bl.a. under vissa förut-sättningar mellan grannfastigheter. Frågan är om principerna genom en analogi kan till-lämpas mellan två bostadsrättshavare. Vid arbete på fastigheten har en åtskillnad gjorts mellan det fall att arbetet är av osedvanligt ingripande art och förenat med särskild risk för skada på grannfastigheten samt övriga fall. I det förra fallet har skadestånd ansetts utgå från fastighetsägaren oavsett försumlighet. I övrigt har fastighetsägaren stått ansva-ret för skada på grannfastigheten endast i den mån byggherren eller någon denne anlitat visat försumlighet vid arbetets utförande. Exempel på fall där arbetet varit av osedvan-ligt ingripande art och förenat med särskilda risker har i praxis ansetts föreligga vid
143 Se H. Andersson (2013, Bok I) s. 325 f. som anser att med oförutsebar avses att risken ska vara per-manent och inte orsakad av en yttre tillfällighet. Vilket även stöds av att motiveringen i domen där det påpekades att inte varje skada undantagslöst ska medföra ersättningsskyldighet då någon annan kan har orsakat skadan, exempelvis en fastighetsägare.
144 Antagandet stöds även av resonemanget i Svea hovrätts dom i mål T 9012-07 (2008-09-23) där hovrät-ten påpekade att anläggningen i skidbacken var en permanent risk för explosion.
schaktning och spåntning. Idag finns bestämmelser införda i 3 kap. 3 § JB och 32 kap. 5 och 5 a §§ MB. I 3 kap. 3 § första stycket JB föreskrivs ansvar på grund av vållande. I andra stycket föreskrivs dock ansvar oberoende av försummelse.145 Avgörande för be-stämmelsens tillämplighet är inte skadeförloppet utan arbetets art.146
Generellt kan nog påstås att det i praxis har varit svårt att utdöma ett strikt ansvar med hjälp av grannelagsrättsliga regler om ett sådant inte framgår av MB. Det strikta ansvar som i praxis förelegat vid rörbrott grundade sig på andra överväganden än om förhål-landet mellan grannar. Som angetts i kapitel 3.3.3 ansågs det föreligga strikt ansvar för en fastighetsägare när ett träd blåste ner på grannfastigheten. Prejudikatvärdet har emel-lertid ansetts vara diskutabelt. Avgörande för utgången torde ha varit en skälighetsbe-dömning.147 Att ålägga strikt ansvar på grannelagsrättslig grund mellan två bostadsrätts-havare måste anses mindre troligt. Om en bostadsrättsbostadsrätts-havare genomför arbete på fastig-heten som är av osedvanligt ingripande art och förenat med särskild skaderisk kan even-tuellt en analogi göras med utvecklingen på de grannelags- och miljörättsliga områdena och därmed ålägga ett strikt ansvar. Förutsättningarna för en sådan analogi är däremot osäkra då domstolarna generellt brukar vara restriktiva med att ålägga rent strikt ansvar.
Det är mer troligt att grannelagsrättsliga regler påverkar en riskfylld åtgärd på så sätt att det istället föreligger ett strängare culpakrav, se kapitel 3.3.3.148
Rent strikt ansvar enligt miljörätten
I 32 kap. MB framgår att strikt ansvar kan vara för handen förutsatt att det föreligger en anknytning till en fastighet, skadans karaktär är av viss art samt att skadan har drabbat omgivningen, 32 kap. 1 § 1 st. MB.149 En förutsättning för ett sådant ansvar, dvs. då det inte krävs vårdslöshet eller uppsåt, är att störningen inte anses orts- eller allmänvanlig samt att störningen inte skäligen bör tålas med hänsyn till förhållandena på orten. Det har dock ansetts att en försämring av den skadelidandes hälsa ska ge rätt till ersättning
145 Bestämmelsen är även tillämplig på ägarlägenheter, se 3 kap. 6 § JB. I 32 kap. 5 a § stadgas strikt ansvar för ägarlägenheter för det fall åtgärden är av särskilt ingripande art.
146 L. Beckman m.fl. (2012) s. 42 ff.
147 Se RH 1989:74 samt B. Bengtsson (2011) s. 105 ff.
148 Det ska dock tilläggas att strikt ansvar även föreligger för ägaren till en ägarlägenhet där åtgärden är särskilt riskfylld. Det kan ifrågasättas varför ansvaret för en ägarlägenhet ska vara strängare än för en bostadsrättshavare. Samma aspekter och skäl gör sig även här gällande.
149 Skadeståndsreglerna i 32 kap. MB motsvaras i princip av de gamla reglerna i den upphävda miljöska-delagen. Bestämmelserna i miljöskadelagen överfördes till MB utan några större förändringar. Rättsfall där miljöskadelagen tillämpats bör därmed även kunna beaktas vid tillämpning av MB.
även om störningen är orts- eller allmänvanlig.150 I praktiken borde rimligtvis inte fy-siska skador på en fastighet eller annan egendom anses vara orts- eller allmänvanlig.
När en åtgärd vidtas på en fastighet krävs det, för tillämpligheten av 32 kap. MB, att det rör sig om en verksamhet på en fastighet och att skadan har uppstått som en följd av verksamheten. Begreppet omfattar all markanvändning som kan störa omgivningen. Att bo i en fastighet kan således utgöra verksamhet på en fastighet. Även sedvanligt renove-ringsarbete och andra liknande åtgärder vidtagen av en bostadsrättshavare eller förening kan följaktligen utgöra verksamhet på en fastighet.151
Skadan ska också ha inträffat i verksamhetens omgivning. Det är fråga om en granne-lagsrättslig princip. Fastighetsägarens stränga ansvar gäller traditionellt endast gentemot grannar medan allmänna skadeståndsregler tillämpas i förhållande till andra personer.
När en åtgärd inom en bostadsrättsfastighet vidtas måste därför skadan ha inträffat utan-för verksamheten. Skadan kan dock ha inträffat på själva bostadsrättsfastigheten under förutsättning att skadan uppstår utanför verksamheten, exempelvis på en ovanliggande våning i en flervåningsbyggnad.152 Om bestämmelserna ska tillämpas mellan två bo-stadsrättshavare eller gentemot föreningen borde därmed krävas att skadan har inträffat utanför lägenhetens gränser. Om föreningen kan erhålla ersättning på grundval av reg-lerna är mer osäkert. HD har berört problemet i ett fall153. Två olika företag bedrev två olika verksamheter i samma lagerlokal. Det fanns ingen fysisk avgränsning mellan verksamheterna. Domstolen fann att det oavsett avsaknad av en fysisk avgränsning var möjligt att särskilja verksamheterna. Däremot var den ena företagaren också fastighets-ägare och hyresvärd. Hyresgästen hade orsakat skada på fastighetsfastighets-ägarens egendom i dennes verksamhet. HD anförde att företaget som orsakats skada hade möjlighet att välja om lokalerna skulle hyras ut och i så fall till vem och under vilka förutsättningar.
Vid sådana förhållanden ansågs skadan inte ha uppkommit i verksamhetens omgivning.
Domen har kritiserats. Det har ansetts att avgörande för bedömningen ska vara att ska-dan har uppstått utanför den skadegörande verksamheten och inte att den ska vara bero-ende av skadelidande som subjekt. I lagmotiven har det uttryckligen förutsatts att ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt- ersätt-
150 Prop. 1985/86:83 s. 42 och 45 ff.
151 A. Eriksson (2006) s. 378 ff. samt B. Bengtsson m.fl. (1 jan. 2013) kommentar till 32 kap. 1 § MB.
152 Jfr B. Bengtsson (2011) s. 29 ff. samt prop. 1985/86:83 s. 38 f.
153 NJA 2003 s. 384.
ningsskyldighet för miljöskada kan åläggas hyresvärd och att hyresgästen kan tillhöra omgivningen till hyresvärdens verksamhet. Även mellan en arrendator och en fastig-hetsägare kan ersättning utgå på grundval av reglerna.154 Det var även de skiljaktigas synpunkt i fallet.155 Det måste därför anses osäkert om en bostadsrättsförening kan ut-göra omgivning när en bostadsrättshavare orsakar föreningen en skada. I viss mån kan även en bostadsrättsförening styra över vem som är medlem och under vilka förutsätt-ningar. Däremot skiljer sig nyttjanderätterna mycket åt och eventuellt kan bedömningen bli en annan. En bostadsrättshavare bör emellertid kunna utgöra omgivning.156
Skadan ska också vara av viss art, 32 kap. 3 § MB. Av intresse är främst vad som kan utgöra ”annan liknande störning” i p. 8. I förarbetena till lagen ges ett flertal exempel på vad som kan falla under begreppet, exempelvis spridning av bakterier, djur, gnistor, starkt ljussken, utsläpp av avloppsvatten (trots att utsläppen inte innebär föroreningar).
Motiven talar också om estetiska störningar, exempelvis förfulning av landskapsbilden och psykiska immissioner157. Det kan ifrågasättas om alla dessa fall kan betecknas som
”andra liknande störningar” som uppräkningen i paragrafen. Främst är frågan om reno-veringsarbeten, vattenutströmningar och brandskador kan falla under begreppet.
Brand har inte ansetts falla under tillämpningen om inte branden orsakats av varaktig gnistbildning. Om skador orsakade genom översvämning av vatten ska omfattas är inte helt klart. Grävning som ändrat loppet av en vattenström med skada på en byggnad som följd har ansetts falla under begreppet.158 HD har även ålagt strikt ansvar vid utström-mande av vatten på grund av rörbrott, se ovan. I rättsfallen tillämpades inte miljöskade-reglerna ens analogt. Dock jämfördes med miljöskadelagens regler om störningar som hade viss likhet med den då aktuella.159 I NJA 1994 s. 162 hyrdes en fastighet av en arrendator som i sin tur hyrde ut fastigheten kortvarigt till en arrangör som anordnade en
154 Prop. 1985/86:83 s. 38 f. samt SOU 1983:7 s. 248.
155 A. Eriksson (2006) s. 383 ff. samt NJA 2003 s. 384 (minoritetens motivering).
156 Förarbetena påpekade dock endast att hyresgästen kan utgöra omgivning till hyresvärdens verksamhet.
Rättsfallet strider därför inte mot uttalandena i förarbetena. Det kan även ifrågasättas om samma skäl gör sig gällande för en bostadsrättsförening. Möjligheterna till att neka en förvärvare av bostadsrätten med-lemskap i föreningen är begränsade, se 2 kap. 2-7 §§ BRL, och nyttjanderätterna skiljer sig mycket åt.
157 Exempel på psykiska immissioner är den oro en människa kan känna att vara i närheten av en spräng-ämnesfabrik med påföljd att fastigheten sjunker i värde eller störningar från ljus.
158 MÖD 2006:69.
159 A. Ericsson (2006) s. 386 ff. samt B. Bengtsson (1987) s. 86 ff.
tävling på fastigheten. Tävlingsdeltagare trampade i stor omfattning ned växande grödor på en grannes åker. HD ansåg inte att störningen utgjorde en annan liknande störning.
I MÖD 2002:87 hade ett borrningsarbete i en lokal i en hyresfastighet medfört att en varmvattenledning i fastigheten brast. Vatten strömmade ned i en annan hyresgästs lokal i nedanförliggande våningsplan. Inredning och varor skadades. Domstolen anförde att 32 kap. 3 § p. 8 MB omfattade ett brett spektrum av störningar och påpekade att stör-ningarna enligt regeln ska vara av liknande slag som de störningar som nämns särskilt i 3 § 1 st. Domstolen fann därefter att ett läckage från en varmvattenledning som uppstått vid borrningsarbeten i en fastighet inte utgjorde störning liknande dem som räknas upp särskilt. Störningen föll därför inte in under ”annan liknande störning”. HD beviljade inte prövningstillstånd. Avgörandet har ansetts alltför restriktivt. I motiven har begrep-pet getts en extensiv tolkning vilket även förekommit i HD:s praxis. Det har bedömts svårt att se vattenutsläpp som sker i annat än vattenområde ska behandlas annorlunda än vattenutsläpp i vattenområde som orsakar översvämningsskador, vilket använts som exempel i motiven. Störningen är visserligen tillfällig men ändå av immissionsliknande karaktär och skada inträffade i omgivningen. I NJA 1996 s. 634 ansågs en störning be-stående i att en avspärrningsanordning i samband med gatuarbeten, som försvårat till-träde till en kiosk, utgöra en ”annan liknande störning”. Det kan ifrågasatts på vilket sätt denna störning liknar de som finns uppräknade i 32 kap. 3 § p. 1-7 MB.160
Det måste anses osäkert i vilken mån exempelvis ett rörbrott eller annan åtgärd kan ut-göra en ”annan liknande störning”. Troligen beror det på omständigheterna i särskilda
Det måste anses osäkert i vilken mån exempelvis ett rörbrott eller annan åtgärd kan ut-göra en ”annan liknande störning”. Troligen beror det på omständigheterna i särskilda