1
JURIDISKA INSTITUTIONEN Stockholms universitet
Underhållsansvaret vid skador utanför en bostadsrätt
-‐ Fördelningen av underhållsansvaret ur ett skadeståndsrättsligt perspektiv
Michela Hallberg Westin
Examensarbete i allmän fastighetsrätt, 30 hp Examinator: Elisabeth Ahlinder
Stockholm, Vårterminen 2014
Förord
Jag vill rikta ett stort tack till min handledare Jonny Flodin som har gett mig mycket värdefulla råd och insiktsfulla synpunkter.
Michela Hallberg Westin Stockholm, maj 2014
Sammanfattning
Bestämmelserna i bostadsrättslagen härstammar från 1930 års BRL. Sedan dess har reg- lerna i stort sett inte förändrats vad avser underhållsansvaret. Lagen utformades med hyreslagen som förebild och byggde likaså på försäkringsrättsliga aspekter till varför föreningen skulle ansvara för vissa skador. Sedan 1930-talet har i och med samhällsut- vecklingen stora förändringar skett i samhället. Hemförsäkringssystemet har utvecklats varför inte samma försäkringsrättsliga aspekter längre kan göras gällande. Den enskilde kan idag försäkra sig mot tänkbara skaderisker. En bostadsrätt har utvecklats till att avse ett stort ekonomiskt värde och flertalet anser sig sannolikt äga sin bostadsrätt.
Utgångspunkten för underhållsansvaret stadgas i 7 kap. 4 och 12 §§ BRL. Bostadsrätts- föreningen ska hålla fastigheten i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på bostads- rättshavaren. Bostadsrättshavarens underhållsansvar omfattar endast skador inom lägen- hetens gränser men bostadsrättshavaren kan likväl under vissa förutsättningar bli ersätt- ningsskyldig på utomobligatorisk skadeståndsrättslig grund för skador utanför lägenhet- en. I förarbetena angavs att det kan uppkomma situationer när möjligheten att erhålla ersättning på utomobligatorisk grund kan inskränkas. Eventuellt kan det kontraktuella förhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren påverka möjligheten att erhålla ersättning på utomobligatorisk grund. Vad avser förhållandet mellan två bostadsrättsha- vare angavs att skadeståndsrättsliga regler bör tillämpas mellan parterna och att det överlämnats till rättstillämpningen att bedöma vem som ska ansvara för uppkomna ska- dor.
Om skadeståndsrättsliga regler ska tillämpas kan en situation tänkas där miljö- och grannelagsrätten påverkar en culpabedömning vid skador i fastigheten, exempelvis i form av en strängare bedömning eller att rent strikt ansvar i vissa fall kan anses före- ligga. Varken i rättslitteraturen eller i rättspraxis har frågan närmare behandlats.
Möjligheten att erhålla skadestånd påverkas även av i vilken mån en part har lidit en sakskada. Då föreningen äger fastigheten är det i första hand föreningen som lidit en sakskada. Bostadsrättshavaren kan dock trots det lida en ekonomisk förlust som följd av sakskadan, en tredjemansskada. I vissa fall kan däremot reglerna i JB medföra att även bostadsrättshavaren anses ha lidit en sakskada.
Innehållsförteckning
Sammanfattning ... 3
Innehållsförteckning ... 4
Förkortningar ... 6
1. Inledning ... 7
1.1. Bakgrund ... 7
1.2. Syfte och frågeställningar ... 8
1.3. Metod ... 8
1.4. Avgränsningar ... 10
1.5. Disposition ... 11
2. Fördelning av underhållsansvaret mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren ... 12
2.1. Inledning ... 12
2.2. De grundläggande dragen för underhållsansvaret ... 12
2.1.1 Inledning ... 12
2.1.2 Allmänna principer ... 12
2.1.3 7 kap. 4 och 12 §§ BRL ... 13
2.1.4 Vattenlednings- och brandskador ... 18
2.2 ”Lägenheten” ... 21
2.2.1 Inledning ... 21
2.2.2 Den fysiska gränsdragningen för begreppet ”lägenhet” ... 21
2.3 JB:s regler om fastighetstillbehör ... 25
2.3.1 Inledning ... 25
2.3.2 Tillförande av egendom av nyttjanderättshavare ... 27
2.4 Avslutande reflektioner ... 29
3. Skador utanför lägenhetens gränser ... 30
3.1 Inledning ... 30
3.2 Skadestånd ... 32
3.2.1. Allmänna förutsättningar för utomobligatoriskt skadestånd ... 32
3.2.2. Kontraktuellt förhållande ... 34
3.3. Sakskada ... 37
3.3.1. Inledning ... 37
3.3.2. Culpabedömningen ... 38
3.3.3. Skärpt culpaansvar ... 41
3.3.4. Presumtionsansvar ... 44
3.3.5. Rent strikt ansvar ... 45
3.3.6. Självständiga uppdragstagare ... 53
3.4. Hinder eller men ... 56
3.4.1. Inledning ... 56
3.4.2. Indirekt hinder eller men i nyttjanderätten ... 56
3.5. Tredjemansskada ... 58
3.5.1. Inledning ... 58
3.5.2. Kontraktsförhållande till den närmast skadelidande ... 59
3.5.3. Innehavare av begränsad rättighet till skadad egendom ... 59
3.6. Avslutande reflektioner ... 61
4. Försäkringsrättsliga aspekter ... 63
5. Avslutande synpunkter och de lege ferenda ... 65
5.1. Underhållsansvaret enligt BRL ... 65
5.2. Ersättning på utomobligatorisk grund ... 66
6. Källförteckning ... 69
Förkortningar
AvtL Avtalslagen (1915:218)
BRL Bostadsrättslagen (1991:614), bostadsrättslagen (1971:479), bostadsrätts- lagen (1930:115)
EU Europeiska unionen
FAL Försäkringsavtalslagen (2005:104)
HD Högsta domstolen
HL Hyreslagen 12 kap. JB (1970:994)
HovR Hovrätten
JB Jordabalken (1970:994) JustR Justitieråd
KköpL Konsumentköplagen (1990:932) KtjL Konsumenttjänstlagen (1985:716) KöpL Köplagen (1990:931)
MB Miljöbalken (1998:808)
MÖD Mark- och miljööverdomstolen Prop. Proposition
RH Rättsfall från hovrätterna SFS Svensk författningssamling SkL Skadeståndslagen (1972:207) SOU Statens offentliga utredningar SvJT Svensk juristtidning
TR Tingsrätten
1. Inledning
1.1. Bakgrund
När en skada inträffar i en bostadsrättsfastighet kan olika parter bli ersättnings- eller reparationsskyldiga. Vilken part som ska ansvara för en skada är beroende av vad det är för skada, vilken typ av egendom som har skadats, var skadan har inträffat, vem som har orsakat skadan samt om denne varit vållande. En vattenläcka kan exempelvis orsaka skador i en lägenhet, på gemensamma utrymmen samt stammar och dylikt. Frågan är då vem som ska ansvara för de olika skadorna. Ersättningsskyldigheten påverkas även av i vilken mån en fastighets- eller hemförsäkring täcker aktuella skador. Om en skada orsa- kas av en bostadsrättshavare utanför en lägenhet ska som utgångspunkt skadeståndsla- gen (SFS 1972:207) [cit. SkL] tillämpas i enlighet med uttalanden i förarbetena. Vilka andra regler som kan påverka ansvaret för skadorna utanför lägenheten eller vilket culpakrav som i praktiken bör tillämpas har inte närmare utretts.
Bostadsrättsföreningar var en företeelse som uppkom i slutet av 1800-talet. Till en bör- jan reglerades de genom 1895 års lag om registrerade föreningar för ekonomisk verk- samhet (SFS 1895:66). Lagen innehöll endast regler avseende föreningens ställning som juridisk person och medlemmarnas ansvar inom föreningen. Möjligheten att bilda bo- stadsrättsföreningar uppkom som en konsekvens av bostadsbristen och de högt upp- drivna hyrorna, särskilt för mindre bostadslägenheter, i Stockholm under slutet av 1800- talet.1 Med hänsyn till bostadsrättens speciella karaktär ansågs att det behövdes en spe- ciallag som reglerade associationsformen på de delar där föreningslagen inte passade in.
1930 kom den första bostadsrättslagen (SFS 1930:115) [cit. BRL] i Sverige. I de delar där BRL inte reglerade en uppkommen situation skulle föreningslagen tillämpas. Syftet med lagen var framförallt att trygga medlemmarnas nyttjanderätt till bostäderna och att hindra uppkomsten av osunda föreningar. BRL har sedan dess genomgått tre större för- ändringar; 1971 års BRL (SFS 1971:479), 1991 års BRL (SFS 1991:614) samt 2003 års lagändring. Vad avser en bostadsrättshavares och bostadsrättsförenings rättigheter och skyldigheter har dock endast smärre ändringar gjorts sedan 1930 års BRL och då främst i förtydligande syfte. Lagen bygger i stor del fortfarande på 1930 års principer.
1 SOU 1928:16 s. 5.
Bostadsrättsformen har blivit allt vanligare och idag består en stor del av lägenheterna i Sverige av bostadsrätter.2 Sedan 1930-talet har Sverige haft en drastisk utveckling. Vid lagens tillkomst fanns inget hemförsäkringssystem. Det är därför anmärkningsvärt att dagens lag bygger på samma syften och principer som 1930 års BRL.
1.2. Syfte och frågeställningar
Ändamålet med detta examensarbete är att utreda vilka rättsregler som påverkar an- svarsfördelningen mellan en bostadsrättsförening och en bostadsrättshavare samt mellan två bostadsrättshavare när skada inträffat i fastigheten. Fokus ligger framförallt vid ska- dor utanför en bostadsrättslägenhets gränser. Detta ska ställas mot förarbetena till lagen för att sedan avgöra om dagens regler är förutsebara och rättssäkra samt om det förelig- ger behov av en ny lagstiftning. Mot bakgrund av detta syfte har jag formulerat följande frågeställningar:
- Vilka rättsregler påverkar föreningens och bostadsrättshavarens underhållsansvar?
- Hur sker ansvarsfördelningen mellan två bostadsrättshavare vid skador i fastighet- en?
- Finns det behov av en ny lagstiftning som närmare preciserar underhållsansvaret?
1.3. Metod
Examensarbetet har som utgångspunkt ett rättsdogmatiskt förhållningssätt till syftet.
Rättsdogmatik förknippas primärt med rekonstruktion av gällande rätt.3 Examensarbetet har därför genomförts med hjälp av juridisk metod. Juridisk metod innefattar bl.a.
rättskälleläran. I rättskälleläran ingår rättshierarkin som innefattar lag, förarbeten, praxis och doktrin i nu nämnd ordning.4 De rättskällor som använts i detta examensarbete föl- jer i huvudsak denna relevansordning. Förhållandet mellan dessa rättskällor är dock dynamisk och kan inte sammanfattas i en enkel formel. Prejudikat och doktrin har där- för i vissa delar fått stor vikt i examensarbetet. Det finns inget hinder mot att man vid en rättsdogmatisk metod vidgar perspektivet och går utanför gällande rätt.5 Gällande rätt blir utgångspunkten i examensarbetet men den innefattar även en analys av rättssyste-
2 I Stockholmsområdet består 52 % av alla lägenheter av bostadsrätter och i hela riket av 36 %. Sedan 90- talet har antalet bostadsrätter ökat med 53,7 % medan antalet hyresrätter endast ökat med 2,2 %. Se sta- tistik från SCB den 31/12-2012. Länk under ”elektroniska källor”.
3 N. Jareborg (2004) s. 4.
4 C. Sandgren (2007) s. 36 ff.
5 N. Jareborg (2004) s. 4.
met och dess förhållande till andra rättsområden för att finna vägledning till besvarandet av frågeställningarna.
Inom bostadsrättsområdet finns ytterst lite vägledning vad avser underhållsansvaret vid skador i fastigheten. Där det ansetts befogat har analogier och jämförelser gjorts från andra rättsområden. Bostadsrätten liknar i många avseenden en äganderätt varför det ligger nära till hands att tillämpa grannelags- och miljörättsliga regler vid en sådan ana- logi. Även hyresrättsliga regler har använts på de ställen där det ansetts befogat. Det finns stora skillnader mellan de olika nyttjanderätterna, vad avser underhållsansvaret, varför en stor del kommer att utgöras av miljö- och grannelagsrättsliga principer. Då förarbetena till lagen har hänvisat till skadeståndsrättsliga regler kommer även dessa att behandlas. Försäkringsrätten används som ett sätt att förtydliga och illustrera i vilka situationer behandlade regler får praktisk betydelse.
Reglerna i de olika rättsområdena kommer att beröras och jämföras för att besvara exa- mensarbetets syfte. Varje rättsområde är däremot så pass komplext att en ingripande och genomgående analys av områdena inte kan förvärvas inom ramen för avgränsningen.
Rättsområdena kommer därför bara beskrivas i huvuddrag och analysen bygger på lik- heter och skillnader som observerats mellan dessa olika rättsområden. Med den kunskap som förvärvas genom jämförelsen kan en rättspolitisk diskussion föras de lege ferenda, hur rätten borde vara i Sverige.
I examensarbetet är i första hand lagtext viktigt. Trots att lagtext är av särskild tyngd är den inte alltid särskild tydlig. För att förstå lagens ordalydelse och ändamål beaktas där- för förarbeten, dvs. en teleologisk metod. Förarbeten brukar regelmässigt uppfattas som hjälpmedel och tolkningsverktyg till den dominerande rättskällefaktorn, lagstiftningen. I svensk rätt är den praktiska betydelsen av förarbetena avsevärd.6 För att kunna bedöma lagens motiv och skyddsintresse krävs en undersökning av lagens bakomliggande än- damål. Därav har både förarbeten samt utredningar fått stort utrymme.
Den rättslitteratur som behandlar underhållsansvaret är av ytterst begränsad omfattning och behandlar endast kortfattat de regler som finns. Inom skadestånds-, miljö- och gran-
6 S. Strömholm (1996) s. 358.
nelagsrätten finns däremot betydligt mer rättslitteratur att beakta. I denna del har därför rättslitteraturen fått större betydelse. Rättslitteraturen har valts som stöd främst då det föreligger brist på andra rättskällor och för att hämta argument för hur en fråga kan tol- kas samt för att kritisera de andra rättskällorna som finns.
I examensarbetet har även underrättsfall beaktats, i brist på rättsfall från Högsta domsto- len. Prejudikatvärdet av dessa rättsfall kan självklart diskuteras och alltför långtgående slutsatser kan inte dras. De kan däremot ge vägledning för hur olika frågor kan tolkas och argumenteras för. Hovrättsavgörandena är därför en försiktigt auktoritär källa. Där det inte finns vägledning att hänvisa till är hovrättsavgöranden däremot bättre än inga avgöranden alls. Dessa kommer emellertid att kritiskt granskas. Rättsfall från Högsta domstolen samt avgöranden där mark- och miljööverdomstolen är sista instans har självklart högre värde såsom rättskälla.
I detta examensarbete består materialet främst av lagtext, propositioner, utredningar, rättspraxis samt rättslitteratur.
1.4. Avgränsningar
I examensarbetet kommer inte någon allmän genomgång av hyresrätten, skadeståndsrät- ten, miljörätten eller grannelagsrätten att ske. Endast de väsentliga delar som är rele- vanta för problemformuleringen kommer att lyftas fram och där det ansetts befogat har en närmare redogörelse gjorts av reglerna inom de olika instituten. Jag har även begrän- sat mig till att endast beröra dessa områden. När de grannelagsrättsliga principerna be- rörs kommer inte reglerna om ägarlägenheter av omfattningsskäl att beröras något när- mare. När analogier görs till hyresrätten är utgångspunkten att det är bostadshyresgäster som avses och inte lokalhyresgäster. Försäkringsrätten beskrivs endast övergripande för att illustrera i vilka situationer som behandlade regler får praktisk betydelse.
I samtliga fall som berörs i examensarbetet föreligger i grunden alltid en sakskada. Jag kommer därför inte behandla rena förmögenhetsskador då en ekonomisk förlust på grund av att någon annan lidit en sakskada betraktas som en tredjemansskada.
För att besvara syftet så som det framställts i kapitel 1.2 fordras en jämförelse med andra jämförbara rättsområden i svensk rätt. Att använda sig av en komparativ metod
där de svenska reglerna ställs mot utländska reglerna ger föga vägledning då fastighets- rätten är nationellt präglad och det bereder inte mer kunskap om de svenska reglerna.
Fastighetsrätten är även ett område som delvis lämnats utanför EU:s inflytande. Därav är examensarbetet begränsat till att avse rättsområden inom den svenska rätten.
Under arbetets gång har nya problem och sidospår upptäckts. Utrymmet i examensar- betet medger dock inte att i detalj redogöra och behandla alla dessa sidospår. En del problemformuleringar har därmed lämnats utanför examensarbetet.
1.5. Disposition
Examensarbetet är indelat i tre huvudsakliga kapitel, utöver detta inledande kapitel. Den första delen, kapitel 2, behandlar de generella reglerna i BRL. Ansvarsfördelningen i BRL är utgångspunkten när skador uppstår i fastigheten. Bestämmelserna avser dock endast förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren. Skadestånd mellan två bostadsrättshavare har lämnats utanför lagens tillämpning. Det är däremot av stor vikt att dessa regler klargörs. Kapitel 2 kommer därför att behandla reglerna om underhållsansvaret i BRL, begreppet lägenhet samt reglerna om byggnadstillbehör för att redogöra vem som har underhållsansvaret för en skada, i vilken mån en skada har uppstått utanför lägenheten samt om en bostadsrättshavare har lidit en sak- eller tredje- mansskada. Till viss del är därför kapitel 2 av mer deskriptiv karaktär. Kapitel 2 be- handlar främst avtalsrelationen mellan bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen.
I examensarbetets andra del, kapitel 3, ska förhållandet mellan två bostadsrättshavare redogöras för mer i detalj. Denna del behandlar rättsregler i andra rättsområden för att finna vägledning i hur en bedömning bör göras då skador inträffar i en fastighet och speciellt utanför en lägenhets gränser samt på en annan bostadsrättshavares egendom. I kapitlets inledande del ges även ett praktiskt exempel på när reglerna får betydelse. I analysen pekas på såväl skillnader som likheter mellan de olika rättsområdena.
I den tredje delen, kapitel 4, kommer försäkringsrätten kortfattat att beröras för att be- lysa i vilka situationer som de faktiska problemen uppstår.
Examensarbetet sammanfattas i avslutande kommentarer, kapitel 5, där syftet besvaras.
2. Fördelning av underhållsansvaret mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren
2.1. Inledning
I detta kapitel kommer de grundläggande reglerna för underhållsansvaret, så som de framställs i BRL, att inledningsvis behandlas. Dessa regler är utgångspunkten för ansva- ret mellan en bostadsrättshavare och en bostadsrättsförening varför de är av stor vikt för besvarandet av syftet. Då bostadsrättshavaren som utgångspunkt ska svara för underhål- let i lägenheten kommer lägenhetsbegreppet att redogöras för. Reglerna om fastighets- tillbehör och lös egendom får betydelse avseende vem som ska anses ha lidit en sak- skada varför dessa regler avslutningsvis kommer att beröras. Kapitlet sammanfattas sedan kortfattat i avslutande reflektioner. Vad avser förhållandet gentemot en annan bostadsrättshavare och skador utanför lägenheten hänvisas till kapitel 3.
2.2. De grundläggande dragen för underhållsansvaret
2.1.1 Inledning
Speciellt med nyttjanderätten till en bostadsrätt är bl.a. parterna i avtalsförhållandet.
Ansvarsfördelningen i BRL vid skador på fastigheten avser förhållandet mellan bostads- rättsföreningen och bostadsrättshavaren. Mellan medlemmarna i föreningen föreligger inget avtal. Det finns inte heller några bestämmelser i lag som reglerar förhållandet.7 BRL är dock utgångspunkten vid skador på fastigheten.
2.1.2 Allmänna principer
En bostadsrätt är en form av nyttjanderätt. Nyttjanderätten till en bostadsrätt skiljer sig från andra nyttjanderätter, exempelvis hyresrätten, på så sätt att bostadsrättshavaren är medlem i bostadsrättsföreningen och därmed indirekt samägare till fastigheten. Flera av bestämmelserna i BRL har utformats med hyreslagen8 som förebild. I praktiken förelig- ger dock stora skillnader mellan den traditionella hyresrätten och nyttjanderätten till en bostadsrätt. En bostadsrätt motsvaras av ett stort ekonomiskt värde och nyttjanderätten till bostadsrätten är föremål för överlåtelse till skillnad från hyresrätter, som enligt lag inte får motsvara ett ekonomiskt värde och som således inte är fritt överlåtbar. En bo-
7 Jfr däremot 10 kap. 1 § BRL som hänvisar till 13 kap. 3 § lagen om ekonomiska föreningar (SFS 1987:667) där en föreningsmedlem kan bli ersättningsskyldig gentemot en annan medlem om skadan orsakats genom grov vårdslöshet eller uppsåt för åtgärder i strid med stadgarna eller lag.
8 12 kap. jordabalken (SFS 1970:994) [cit. JB].
stadsrättshavare har en till tiden obegränsad nyttjanderätt till lägenheten och kan i prin- cip inte förlora nyttjanderätten med undantag av vissa specifika förutsättningar.9 Efter en överlåtelse av en bostadsrätt kan förvärvaren endast i undantagsfall vägras medlem- skap i föreningen.10 En bostadsrätt liknar därför i många avseenden ägandet av en fas- tighet varför det har ansetts motiverat att bostadsrättshavaren ska ha en större handlings- frihet än vad som är fallet för hyresgäster. Denna får dock inte bli så stor att en ända- målsenlig förvaltning och skötsel av föreningens hus försvåras. Handlingsfriheten ska stå i proportion till den enskildes rättigheter gentemot kollektivet.11
Vidare är associationsformen i sig speciell. En bostadsrättsförening äger fastigheten och bostadsrättshavarna är medlemmar i föreningen. Indirekt äger alltså medlemmarna fas- tigheten trots att medlemskapet juridiskt är att anse såsom en nyttjanderätt till lägenhet- en. Detta var ett av skälen till att lagstiftaren inte i onödan ville ställa upp regler som markerar ett motsatsförhållande mellan föreningen och den enskilde. Genom demokra- tin finns möjligheter att finna gemensamma lösningar på svårigheter och problem.12 Inom föreningen ska även hänsyn tas till likabehandlingsprincipen och generalklausu- lerna. Alla medlemmar ska behandlas lika.13 Föreningen får inte företa en rättshandling eller annan åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan nackdel för föreningen eller annan bostadsrättshavare.14
2.1.3 7 kap. 4 och 12 §§ BRL
Innan 1930 års BRL infördes reglerades associationsformen genom 1911 års lag om ekonomiska föreningar (SFS 1911:55) och dessförinnan gällde den första lagen om ekonomiska föreningar från 1895. När 1930 års lag infördes var tanken att föreningsla- gen skulle utgöra ett komplement till 1930 års lag.15 Denna ståndpunkt övergavs dock i 1971 års BRL. Lagen blev då s.k. självförsörjande.16
Eftersom 1911 års föreningslag endast var av generell karaktär behövdes en detaljerad lag som reglerade bostadsrättsförhållandet. Syftet var bl.a. att motverka osunda bostads-
9 Se 1 kap. 4 § BRL samt prop. 1990/91:92 s. 60 och s. 99.
10 Se 2 kap. 3-7 §§ BRL.
11 SOU 2000:2 s. 137 ff. samt prop. 2002/03:12 s. 49 f. Se även bet. 2002/03:BOU2 s. 11 ff.
12 SOU 2000:2 s. 139.
13 SOU 2000:2 s. 272.
14 Jfr 9 kap. 14 § BRL som hänvisar till 7 kap. 16 § lagen om ekonomiska föreningar.
15 NJA II 1930 s. 458.
16 Jfr prop. 1971:12 s. 11 ff.
föreningsföretag samt att stärka den enskildes trygghet. Det ansågs att en bostadsrätts- havare ska erhålla samma fördelar som vid en äganderätt, men med viss möjlighet till ingripande mot medlemmarna som dock inte fick gå utöver vad som är nödvändigt med hänsyn till tryggheten i besittningsrätten.17 Den nuvarande ansvarsfördelningen infördes genom 2003 års lagändring. Avsikten var dock endast att göra ett förtydligande av vad som gällde sedan tidigare. Redan i 1930 års BRL lades ramen för underhållsansvaret.18 Då bostadsrätten bedömdes närma sig en äganderätt ansågs det ligga i sakens natur att den som innehar en lägenhet med bostadsrätt ska äga att i allmänhet förfoga över lägen- heten såsom en äganderätt varför underhållsansvaret skulle åligga bostadsrättshavaren.19
En parts försäkringsmöjligheter var även en faktor som beaktades vid utformandet av lagstiftningen. I förarbetena till 1930 års BRL påpekades att ”uppkommer skada genom eld eller vatten bör föreningen svara för därav föranledda reparationer då föreningen måste anses åligga att hålla huset försäkrat mot dylik risk”.20 I motiven till 1907 års nyttjanderättslag21 användes en liknande motivering som argument till varför en hyres- gäst inte skulle ansvara för brandskador. Om hyresgästen ansvarar för dylika skador skulle det innebära att även denne måste försäkra sig mot risken. I de fall där hyresvär- den hade underlåtit att försäkra byggnaden skulle det anses försumligt.22
Utgångspunkten för fördelningen av underhållsansvaret mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren är stadgad i 7 kap. 4 och 12 §§ BRL. En åtskillnad görs på vad som gäller beträffande ansvarsfördelningen vid tillträdet till lägenheten samt ansvars- fördelningen för skador därefter.
När lägenheten tillträds för första gången ska den tillhandahållas i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för avsett ändamål förutsatt att inte annat avtalats, 7 kap. 1 § BRL. Vilket skick bostadsrätten ska lämnas i när någon förvärvat lägenheten genom exempelvis ett köp har lämnats oreglerat då det utgör en annan partsrelation och får avgöras i enlighet med avtals- och köprättsliga regler. När lägenheten tillträds för första gången och den inte överensstämmer med vad som avta-
17 Prop. 1930:65 s. 19 ff.
18 Jfr NJA II 1930 s. 503 samt 507.
19 NJA II 1930 s. 507 samt prop. 1930:65 s. 58.
20 NJA II 1930 s. 508.
21 Lag om nyttjanderätt till fast egendom (SFS 1907:36).
22 NJA II 1908 s. 145.
lats eller inte är fullt brukbar för avsett ändamål föreligger en ursprunglig brist och bo- stadsrättshavaren har rätt att göra påföljder gällande i enlighet med 7 kap. 2 § BRL; av- hjälpande, frånträdande, prisnedsättning och skadestånd23 kan då bli aktuellt. Bestäm- melsen har bl.a. prövats i ett mål från Svea hovrätt24. Lägenheten ansågs inte tillhanda- hållen i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten var fullt brukbar för avsett ändamål. I lägenheten hade en alkalisk nedbrytning av golvmattor och lim skett som gett upphov till skadliga kemiska föreningar i inomhusluften, vilket var teck- en på byggfukt, varför det förelåg en ursprunglig brist.
Vad avser tiden efter det att lägenheten tillträtts för första gången är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på bo- stadsrättshavaren. Utgångspunkten är att föreningen såsom ägare av huset ska ansvara för husets underhåll, det yttre underhållet, i enlighet med 7 kap. 4 § BRL. Om bostads- rättsföreningen åsidosätter sin underhållsskyldighet eller om det på annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande ska 7 kap. 2 § BRL till- lämpas.25 Bostadsrättshavaren kan då avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, från- träda bostadsrätten, kräva skälig nedsättning av årsavgiften eller kräva skadestånd26. Bostadsrättshavaren har alltså rätt till samma påföljder som vid ursprunglig brist.
Huvudansvaret för lägenhetens skick åvilar bostadsrättshavaren. 7 kap. 12 § BRL anger
”lägenheten” som referensram. I förarbetena bedömdes att gränsdragningen för under- hållsansvaret inte kan bli så exakt att det kan tjäna till vägledning för alla de varierande fall som i praktiken kan förekomma varför det har ansetts omöjligt att i detalj ange vilka delar av fastigheten som föreningen respektive bostadsrättshavaren ska ansvara för.
Istället ansågs att föreningen i dess stadgar ska precisera gränserna för fördelningen av underhållsansvaret.27 Bestämmelsen i 7 kap. 12 § BRL är dock en tvingande regel och föreningen kan inte genom stadgan utvidga bostadsrättshavarens ansvar till att omfatta delar av fastigheten som inte framgår av bestämmelsen.28 Lägenhetens gränser borde därför utgöra begränsningen av bostadsrättshavarens underhållsansvar. Om bestämmel- sen är tvingande är det till viss del motsägelsefullt att gränserna likväl är diffusa och att
23 Skadestånd förutsätter att föreningen varit försumlig.
24 Svea hovrätts dom i mål T 9980-05 (2008-05-23).
25 SOU 2000:2 s. 145 f.
26 Ersättningen omfattar då hela det positiva kontraktsintresset, se SOU 2000:2 s. 143.
27 Prop. 1990/91:92 s. 99 samt SOU 2000:2 s. 155.
28 Se NJA 2007 s. 709.
föreningen genom stadgan i viss mån kan avtala om begreppets innebörd, se kapitel 2.2.
Lägenhetens gränser är tvingande till bostadsrättshavarens fördel men likväl omöjliga att precisera. Föreningen kan däremot åta sig underhållsansvar för delar av fastigheten som åvilar bostadsrättshavaren.
Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, det s.k. ”inre underhållet”. Vad som är att betrakta som gott skick preciseras varken i lagen eller i förarbetena. Det har ansetts innefatta bl.a. ommålning, tapetsering och golvbehandling.
Frågan torde bedömas enligt en allmän värdering med hänsyn till förhållandena på or- ten, husets ålder m.m.29 Innebörden av underhållsansvaret är att bostadsrättshavaren dels ska vidta de reparationer som behövs, dels svara för kostnaderna för åtgärderna.30 Bostadsrättshavaren har således en ombyggnads- och nybyggnadsskyldighet när så er- fordras och ska avhjälpa de skador som uppstår i lägenheten oberoende av hur de upp- kommit, exempelvis genom olyckshändelse eller genom vållande av annan.31 Bostads- rättahavaren ska även ansvara för eventuell mark som ingår i upplåtelsen. I doktrinen har angetts att med mark åsyftas småhus med tillhörande trädgård.32 Vid en objektiv lagtolkning av ordet ”mark” ger det närmast intrycket att ordet åsyftar den fysiska mar- ken.33 För att begreppet mark även ska innefatta balkonger och terrasser krävs sannolikt en ytterst extensiv tolkning.34
Att bostadsrättshavaren ska hålla lägenheten i gott skick har ansetts innefatta både en vårdplikt och en underhållsplikt. Att hålla lägenheten i gott skick tar sikte på ett resultat avseende lägenheten. En vårdplikt kan sägas utgöra en omsorgsförpliktelse, då krav på culpa föreligger, medan strikt ansvar brukar sägas utgöra en ansvarsförpliktelse, då an- svar uppkommer oavsett vållande. Det kan ifrågasättas om en uppdelning mellan under- hållsansvaret och vårdplikten lämpligen kan göras. Troligen är bostadsrättshavaren inte skyldig att förbättra lägenheten utan istället skyldig att åtgärda de skador som uppstår, alltså en ansvarsförpliktelse.35
29 B. Lundén, U. Svensson (2013) s. 117 ff.
30 Prop. 1971:12 s. 124.
31 H. Julius m.fl. (1 mars 2012) kommentar till 7 kap. 12 § BRL.
32 B. Lundén, U. Svensson (2013) s. 112.
33 Se exempelvis 1 kap. 1 a och 3 §§ JB samt A. Victorin, R. Hager (2011) s. 63.
34 Däremot anges i förarbetena att en balkong kan preciseras i föreningens stadga på egendom som ska tillhöra lägenheten och därmed ingår i underhållsansvaret. Se prop. 1990/91:92 s. 99.
35 Se G. Siljeström, C. Svennegård (1965) s. 114 där det anges att bostadsrättshavaren inte har en skyldig- het att förbättra lägenheten utan endast att bota de skador som uppstår i lägenheten. Däremot anges att
Från huvudregeln i 7 kap. 12 § BRL görs undantag i paragrafens andra stycke där det stadgas att bostadsrättshavaren inte ansvarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten under förutsättning att föreningen försett lägenheten med ledningen och denne tjänar fler än en lägenhet. Ventilationskanaler ska jämställas med aktuella ledningar. För dessa ledningar ansvarar således föreningen.36 Brister det i någon av förutsättningarna torde bostadsrättshavaren ansvara fullt ut.37 Tidigare använ- des begreppet stamledningar. Detta begrepp byttes dock ut i 2003 års lagändring till begreppet ledning. Ändringen har främst gjorts i klargörande syfte.38 Vad som avses med att en ledning ska tjäna en lägenhet är inte helt klart och kan i praktiken leda till stor osäkerhet.39
I Svea hovrätts dom i mål T 2847-07 (2008-02-21) ansåg en bostadsrättshavare att före- ningen var skyldig att reparera rökkanalen i den öppna spis som fanns i lägenheten. En- ligt stadgarna hade föreningen ansvaret för reparation av ledningar som försåg lägenhet- erna med värme. Det fanns centralvärme kopplad till ett fjärrvärmenät. Den öppna spi- sen var inte nödvändig för uppvärmning av lägenheten varför hovrätten ansåg att den inte omfattades av föreningens ansvar för lägenhetens uppvärmning. En möjlig tolkning av fallet är att bostadsrättshavaren hade underhållsansvaret för rökkanalen. En annan tänkbar tolkning är att föreningen inte hade någon skyldighet att reparera rökkanalen på grund av att fastigheten var i gott skick då lägenheten kunde få värme på annat sätt.
Utöver ovanstående begränsning ansvarar inte heller bostadsrättshavaren för brand- och vattenledningsskador om inte bostadsrättshavaren, eller någon denne ansvarar för, varit vårdslös. I fjärde stycket finns ytterligare en begränsning vid brandskada då det jämväl krävs att bostadsrättshavaren brustit i tillbörlig omsorg.
Föreningen har en möjlighet att avhjälpa brister som bostadsrättshavaren ansvarar för på bostadsrättshavarens bekostnad, 7 kap. 12 a § BRL. Denna regel begränsar sig dock till att avse risk för skador på föreningens eller annans egendom. Exempel på när denna regel får användas är icke fackmannamässigt utförda elinstallationer eller andra änd-
nyttjanderätten kan förverkas om lägenheten vanvårdas i sådan grad att husets bestånd riskeras (se 7 kap.
18 § p. 5 BRL).
36 SOU 2000:2 s. 156.
37 H. Julius m.fl. (1 mars 2012) kommentar till 7 kap. 12 § BRL.
38 Se SOU 2000:2 s. 156. Frågan är däremot om begreppet ”ledning” är mer belysande än ”stamledning”.
39 Problematiken ska inte närmare beröras inom ramen för avgränsningen.
ringar i våtutrymmen som kan innebära risk för vattenskador.40 Nyttjanderätten till lä- genheten kan även förverkas när lägenheten har vanvårdats, 7 kap. 18 § p. 5 BRL.41
Inom hyresrätten finns liknande regler om ansvar för skador i fastigheten. Hyresgästen har här, till skillnad från ansvaret enligt BRL, en vårdplikt om lägenheten. Underhålls- ansvaret för lägenheten åvilar däremot hyresvärden, 12 kap. 15 § JB. Hyresgästens vårdplikt omfattas av en skyldighet att ersätta skador som uppkommer genom dennes försummelse eller försummande av annan som hyresgästen ansvarar för och kan även avse egendom utanför lägenhetens gränser. Hyresgästen är inte heller skyldig att an- svara för skador genom normal förslitning. Sådana skador ska hyresvärden stå för i en- lighet med dennes underhållsansvar. Plikten utgör alltså en omsorgsförpliktelse då det krävs vårdslöshet för att ersättningsskyldighet ska uppstå till skillnad från BRL där en bostadsrättshavare ansvarar för skador i lägenheten oavsett om denne varit vårdslös eller inte, alltså en ansvarsförpliktelse.42 Vägledning kan därför inte alltid hämtas ur hyres- reglerna då de i många avseenden skiljer sig från bostadsrätthavarens underhållsansvar.
2.1.4 Vattenlednings- och brandskador
Bostadsrättshavaren ansvarar som huvudregel inte för underhållet av vissa ledningar. I 7 kap. 12 § tredje stycket BRL undantas de ledningar som bostadsrättshavaren som hu- vudregel ska ansvara för i enlighet med andra stycket nämnd paragraf. För reparationer på grund av en vattenledningsskada ska bostadsrättshavaren ansvara endast i de fall bo- stadsrättshavaren, eller någon denne ansvarar för, varit vållande till skadan. I förarbe- tena till 1930 års BRL angavs att föreningen bör svara för följdskador genom eld och vatten då föreningen måste anses åligga att hålla huset försäkrat mot dylik risk avseende alla utrymmen i fastigheten.43 Lagparagrafen bör däremot läsas i dess helhet. En förut- sättning för att överhuvudtaget tillämpa regeln är att skadan skett i lägenheten. Ansvaret
40 Det ska nämnas att underhållsansvaret i 7 kap. 12 §§ BRL endast påtalar vem som har reparationsskyl- digheten för skadorna i lägenheten. Det kan ifrågasättas om föreningen kan begära ersättning av bostads- rättshavaren för en skada som bostadsrättshavaren har underhållsansvaret för om föreningen frivilligt åtgärdat skadorna om inte 7 kap. 12 a § BRL är tillämplig eller om ersättningen inte har avtalats. 7 kap.
12 § BRL ger inte föreningen en rätt att avhjälpa skadorna i lägenheten. Eventuellt kan ett åtagande att utföra bostadsrättshavarens underhållsansvar inbegripa en rätt till ersättning för arbetet i enlighet med principen om ”negotiorum gestio”, dvs. en rätt till ersättning för skötseln av annans angelägenhet. Ett muntligt avtal om att föreningen ska åta sig att utföra arbete i lägenheten innefattar troligen ofta en rätt att erhålla ersättning för arbetet och i vart fall bör sannolikt en presumtion för en sådan ersättningsskyldighet föreligga. I grunden rör det sig dock om vanlig avtalstolkning. Frågan ska inte närmare diskuteras.
41 H. Julius m.fl. (1 mars 2012) kommentar till 7 kap. 12 a § BRL samt 7 kap. 18 § BRL.
42 Lars K. Beckman m.fl. (2012) s. 305 f. samt H.Å. Wängberg m.fl. (2012) s. 53.
43 NJA II 1930 s. 508.
avser således de skador som uppstått i lägenheten. Att föreningen ska svara för sådana skador innebär att det ligger på föreningen att på egen bekostnad åtgärda eller reparera skadorna. Det torde alltså vara skador på sådant som bostadsrättshavaren normalt sett är underhållsansvarig för som avses.44 Det kan även ifrågasättas om det finns andra led- ningar än de i andra stycket nämnd paragraf som omfattas av regeln i tredje stycket.45
Vad som avses med en vattenledningsskada är inte helt säkert. Enligt utredningen till 2003 års lagändring ansågs att undantaget endast tar sikte på vatten under tryck och inte exempelvis reparationer på grund av avloppsskador. Det skulle enligt utredningen även röra sig om vattenskador från en ledning och exempelvis inte vatten från en dusch som sprutats på en vägg och läckt igenom. Sådana typer av skador är därmed inte undan- tagna från bostadsrättshavarens underhållsansvar.46 I Svea hovrätts dom i mål T 858/85 (1986-03-10) gjordes en snäv tolkning av begreppet vattenledning. I målet ansåg dom- stolen att en diskmaskin som kopplats till en vattenledning inte utgjorde en sådan led- ning. Tingsrätten, vars domslut hovrätten fastställde, ansåg att försäkringsvillkorens definition på vattenledningsskada inte kunde tillmätas avgörande betydelse vid bedöm- ning av vad lagens definition innehåller. Med vattenledningsskada ansåg åsyftas en obe- räknad utströmning av vatten från en vattenledning. Till vattenledning ansågs tillhöra anbringade anordningar för avtappning av vatten. Därför ansåg tingsrätten att en disk- maskin som anslutits till en vattenledning inte ingick i vattenledningen eller utgjorde en förlängning av denna. Vattenledningen ansågs sluta vid den avstängningskran till vilken diskmaskinen anslutits. Att det var vattenledningsvatten som förorsakat skadan ansågs inte utgöra skäl för att skadan skulle anses såsom en vattenledningsskada.
I NJA 2006 s. 732 ansåg domstolen att undantagsbestämmelsen endast tog sikte på tappvattenledningar. Rättsfrågan var om skador till följd av läckage av vatten från led- ningar och anordningar för värme skulle omfattas av undantagsbestämmelsen i tredje stycket. I rättsfallet hänvisades till utredningens uttalande i 2003 års lagändring där det angavs att endast skador av vatten under tryck omfattas av bestämmelsen och således inte alla skador orsakade av vatten. Domstolen ansåg att bestämmelsen skulle tolkas restriktivt då den utgör en undantagsbestämmelse. En jämförelse gjordes även till andra
44 SOU 2000:2 s. 159.
45 Frågan ska inte närmare beröras inom ramen för avgränsningen.
46 SOU 2000:2 s. 158 f.
stycket i 7 kap. 12 § BRL där det görs en åtskillnad mellan värme och vatten. Hänsyn togs alltså till paragrafens språkliga och systematiska utformning. Sammantaget ansågs övervägande skäl tala för att undantaget tog sikte på tappvattenledningar varför anord- ningar för värme inte skulle omfattas av undantagsbestämmelsen.47
En bostadsrättshavare ansvarar även för skador i lägenheten som uppstått genom brand om denne varit vårdslös eller brustit i tillbörlig tillsyn. Vad som är att anse såsom till- börlig tillsyn är ovisst och vägledning finns varken att hämta i lag, förarbeten eller praxis. Regeln har däremot stora likheter med vad som gäller enligt 12 kap. 24 § JB.48 I båda lagstadgandena anges att föreningen/hyresvärden som utgångspunkt ska ansvara för brandskador. Även motiven till respektive lag anger att försäkringsmöjligheterna var en stor anledning till att en sådan uppdelning av underhållsansvaret skedde.49
Enligt 12 kap. 24 § JB ska en hyresgäst ansvara för kostnaderna vid brandskada om hy- resgästen brustit i tillbörlig omsorg och tillsyn som denne borde ha iakttagit. Som ex- empel på regelns tillämplighet angavs ansvaret för barn. Den lagstadgade kretsen torde däremot vara betydligt vidare än så. Det finns inte mycket till vägledning i praxis vid avgörande av vad som är att anse som rimlig tillsyn. Troligen får en bedömning göras av samtliga omständigheter i det enskilda fallet och likartad den som sker vid avgörande om oaktsamhet. Kravet på vad som är tillbörlig tillsyn torde dock variera beroende på om det exempelvis rör sig om barn, sambo/make, inneboende eller en anlitad hantver- kare. Troligen krävs en större tillsyn vad avser barn, bl.a. på grund av dess oberäknelig- het, än vad som är fallet för en anlitad hantverkare som anlitats just på grund av dess sakkunnighet och skicklighet. Om brandskadan är vållad av hyresgästen uppstår däre- mot ersättningsskyldighet. Hänsyn har i praxis tagits till att en brand gav större skador än vad som är normalt vid liknande bränder och att branden typiskt sett inte borde ha gett upphov till så omfattande spridning. Hyresgästen ansågs därför inte ha varit vål-
47 Det kan ifrågasättas vad den juridiska innebörden av en tappvattenledning är. Inom byggbranschen brukar vanligen avses en ledning där rent vatten leds till alla kranar i en fastighet. Det är inte självklart att den juridiska definitionen ska anses vara densamma. I Svea hovrätts dom i mål T 858/85 (1986-03-10), se ovan, ansågs exempelvis att försäkringsvillkorens definition inte hade avgörande betydelse för vad lagens definition innehåller. Frågan ska dock inte närmare beröras.
48 H. Julius m.fl. (1 mars 2012) kommentar till 7 kap. 12 § BRL.
49 NJA II 1930 s. 508 samt NJA II 1908 s. 145.
lande till skadan.50 Domslutet är något märkligt. Om skadan hade varit av mindre om- fattning hade hyresgästen troligen blivit ersättningsskyldig.
2.2 ”Lägenheten”
2.2.1 Inledning
Bostadsrättshavaren ska hålla lägenheten i gott skick. Vid en objektiv tolkning av lag- texten torde undantagsbestämmelserna i 7 kap. 12 § BRL endast avse den egendom som finns i lägenheten. Paragrafen börjar med att stadga att bostadsrätthavaren ska hålla lä- genheten i gott skick om inte annat stadgas i andra-femte styckena. Lagparagrafens sys- tematik och uppbyggnad tyder på att ledningarna ska befinna sig i lägenheten då para- grafen måste läsas i dess helhet.51 Ledningar utanför lägenheten borde överhuvudtaget inte omfattas av underhållsskyldigheten. För att avgöra vad en bostadsrättshavares an- svar ska omfatta måste det klargöras var den fysiska gränsen för lägenheten ska dras.
Exakt var gränsen ska gå har däremot antagits få avgöras från fall till fall.52 Detta är en osäkerhet i regelns begreppsbildning då det inte finns en legaldefinition för vad som ska innefattas i begreppet. Däremot bör det finnas visst utrymme att avtala om begreppets innebörd. I förarbetena gavs en exemplifiering på vad en förening genom dess stadga kan precisera vad avser gränserna för lägenheten.53 Exemplifieringen tyder på att egen- dom som anges i vart fall kan ingå i bostadsrättshavarens underhållsansvar. Lägenhets- begreppet är alltså inte ett fast begrepp.
2.2.2 Den fysiska gränsdragningen för begreppet ”lägenhet”
Bostadsrättshavaren ska som utgångspunkt ansvara för lägenhetens golv, väggar, tak, fönster, inne- och ytterdörrar, kakel, köksutrustning osv. I första hand det som är synligt i lägenheten. Av praktiska och estetiska skäl brukar antas att föreningen ska svara för yttersidor av dörrar och fönsterbågar. Det har i doktrinen antagits att sådant som ligger under ytskiktet men som hänger ihop med det ska anses vara bostadsrättshavarens an- svar, exempelvis tätskiktet som ska finnas i badrum direkt under klinkers för att för- hindra vattenskador samt att grenledningar i badrumsgolvet kan falla på bostadsrättsha-
50 Svea hovrätts dom i mål FT 8436-01 (2003-02-06).
51 Antagandet stöds även av rättslitteraturen, se A. Victorin, J. Flodin (2011) s. 227 och 237 samt B. Nils- son Hjorth (2013) s. 4 f. Se även NJA II 2003 s. 27 f.
52 Se prop. 1990/91:92 s. 99.
53 Prop. 1990/91:92 s. 99.
varens ansvar.54 Lagtexten anger däremot lägenheten som grund varför ledningarna måste befinna sig i lägenheten för att ansvaret ska åligga bostadsrättshavaren.55
Av intresse är ett rättsfall från Svea Hovrätt56 som nu fått prövningstillstånd till HD.
Frågan rörde främst 7 kap. 7 § BRL men är av intresse då regelns tillämpning begränsas av de åtgärder som utförs i lägenheten vilket även är utgångspunkten för tillämpligheten av 7 kap. 12 § BRL.57 Omständigheterna var följande. Ett par bodde i en bostadsrättslä- genhet som hade befintliga rökkanaler i fastigheten på grund av att bostäderna tidigare värmdes upp med hjälp av kakelugnar. Paret satte in en braskamin i en befintlig rökka- nal som endast tjänade deras lägenhet. Paret hävdade att 7 kap. 7 § BRL var tillämplig då rökkanalen endast tjänade deras boende och därför funktionsmässigt hörde till lägen- heten. Enligt föreningen var rökgången en del av huset som föreningen hade ansvar för.
I hovrätten argumenterade båda parterna för att underhållsansvaret enligt BRL skulle avgöra om åtgärden skulle anses ha skett i eller utanför lägenheten.
Hovrätten anförde inledningsvis att 7 kap. 7 § BRL förutsätter att ingrepp har skett i lägenheten samt att det inte finns något klart uttalande i förarbetena vad gäller gräns- dragningen av om ett ingrepp skett i lägenheten eller inte. Som exempel på ”annan vä- sentlig förändring” i 7 kap. 7 § BRL anges i förarbetena ingrepp i sådana ledningar som föreningen enligt 7 kap. 12 § BRL har att ansvara för. Enligt hovrätten talade det för att underhållsansvaret inte var avgörande för bedömningen men att det kan beaktas. Hov- rätten påpekade att paret skulle ha haft underhållsansvaret för kanalen om det inte vore för regleringen i stadgarna, där föreningen åtagit sig underhållet för aktuella ledningar.
Ytterligare som enligt hovrätten talade för att åtgärden skett i lägenheten var att rök- gången var avsedd för eldstäder och att åtgärden syftade till att installera en kamin som fanns i lägenheten. Sammantaget fann domstolen att installation skett i parets lägenhet.
För att en bostadsrättshavare ska ha underhållsansvaret för en ledning krävs att ledning- en befinner sig i lägenheten, att föreningen försett lägenheten med ledningen samt att ledningen endast tjänar aktuell lägenhet. I målet gick en skorstensstock igenom lägen-
54 A. Victorin, J. Flodin (2011) s. 236 samt B. Lundén, U. Svensson (2013) s. 111.
55 Om en ledning endast tjänar en lägenhet är det inte säkert i vilken mån en sådan ledning kan vara belä- gen utanför lägenheten men ändå anses tillhöra lägenheten. Rättsläget i denna del är högst osäkert. Jfr även HSB:s normalstadga 36 § där det anges att ledningarna ska vara synliga i lägenheten för att falla under begreppet lägenhet, se bilaga till H. Julius m.fl. (1 mars 2012) kommentar till BRL.
56 Svea Hovrätts dom i mål Ä 440-12 (2013-05-15).
57 A. Victorin, J. Flodin (2011) s. 227.
heten från bottenplan upp till vindsvåningen och igenom till taket. Skorstensstocken var alltså synlig i lägenheten vilket dock inte automatiskt innebär att den ska tillhöra lägen- heten. Rökkanalen som bostadsrättshavarna anslutit kaminen till var belägen i skor- stensstocken. Bostadsrättshavarna hade gjort hål i den synliga skorstensstocken för att komma åt rökkanalen som betjänade deras lägenhet. Föreningen gjorde gällande att skorstensstocken skulle liknas med en hiss som omgärdas av väggar. Rimligtvis ska inte underhållsansvaret omfatta en hiss enbart av det faktum att hissen ligger i anslutning till lägenheten. En skorstensstock borde kunna liknas med en bärande vägg som normalt inte omfattas av bostadsrättshavarens underhållsskyldigheten. Något som talar emot detta är 7 kap. 7 § BRL där det anges att ingrepp i bärande konstruktion och ändringar av befintliga ledningar för exempelvis avlopp inte får göras. Det antyder på att dessa ledningar och väggar som tidigare angetts inte ska omfattas av underhållsansvaret även under vissa förutsättningar kan göra det. En sådan argumentation förutsätter däremot att begreppen är samordnade. I förarbetena framgår dock att de är harmoniserade.58
7 kap. 12 § BRL är inte en regel som avgör i vilken omfattning en del av fastigheten hör till en enskild lägenhet eller inte. Föreningen kan genom föreskrift i stadgan ta på sig underhållsansvaret för sådant som finns i lägenheten. Gränsdragningen för vad som ska anses tillhöra lägenheten har uppmärksammats som ett problem i förarbetena men det ansågs att det i praktiken inte går att reglera alla de fall som faktiskt kan förekomma varför ingen reglering ansågs nödvändig. Det bedömdes vara upp till föreningen att i dess stadga närmare precisera vad som ska tillhöra lägenheten. I övrigt var det upp till rättstillämpningen att avgöra gränsdragningen.59 Det föreligger stor brist på vägledande praxis för bedömningen om vad som innefattas i begreppet, både beträffande hur be- stämmelserna ska tolkas samt vilka omständigheter som får beaktas vid bedömningen.
Det bör däremot poängteras att bostadsrättshavarens ansvar inte får utvidgas till att avse delar av fastigheten som inte framgår av lagstiftningen och kan därför inte omfatta andra delar av fastigheten än den egna lägenheten.60
Frågan är då hur bestämmelserna ska tolkas när varken lagstiftningen, förarbeten eller praxis ger någon vägledning. Ett sätt är att använda sig av ändamålsöverväganden som
58 I SOU 2000:2 s. 183 framgår att begreppet lägenhet i 7 kap. 7 och 12 §§ BRL är harmoniserade.
59 Prop. 1990/91:92 s. 99 samt SOU 2000:2 s. 155.
60 Se NJA 2007 s. 709 samt SOU 2000:2 s. 147 och s. 159.
hovrätten i målet delvis gjorde. Hänsyn till vem som har bäst möjlighet att inspektera och hålla uppsikt över egendomen är faktorer som vid en sådan bedömning kan beak- tas.61 Ledningar måste troligtvis vara sådan egendom som 1) typiskt sett går igenom hela fastigheten, 2) kan liknas med ett enhetligt system och som 3) oftast inte är synliga i lägenheten. I de fallen kan det anses olämpligt att lägga ansvaret på bostadsrättshava- ren för vissa delar av det enhetliga systemet då föreningen bl.a. borde ha en bättre kun- skap om ledningarnas placering, skick m.m. 62
Det kan även ifrågasättas i vilken mån en balkong ska anses tillhöra lägenheten och om bedömningen påverkas av hur upplåtelseavtalet är utformat. Det är numera också före- kommande att tillhörande förråd placeras på balkongen i anslutning till lägenheten. Om förrådet ska tillhöra lägenheten är inte säkert.63 Upplåtelseavtalet bör som utgångspunkt utgöra riktlinjen för vad som anses höra till lägenheten, jfr 1 kap. 4 § BRL. Det är svårt för en förening att underhålla en balkong då tillträde i de flesta fall krävs till lägenheten.
Funktionsmässigt hör balkongen till bostadsrätten. Praktiska skäl talar för att under- hållsansvaret för en balkong ska åvila bostadsrättshavaren. I förarbetena anges balkong som exempel på sådan egendom som föreningen kan precisera i stadgan. Utgångspunk- ten borde därmed vara att bostadsrättshavaren i vart fall kan ha underhållsansvaret för balkongen.64 Problemet uppstår i de situationer där föreningen inte preciserat ansvaret.
I Svea hovrätts dom i mål T 9101-11 (2012-03-16) uppstod skador i en bostadsrätt och tillhörande terrass. Föreningen krävde bostadsrättshavaren på ersättning då de ansåg att medlemmen hade underhållsansvaret för terrassen. Föreningen hade i dess stadga angi- vit att underhållet av balkongen tillföll medlemmen. Bostadsrättshavaren ansåg däremot att underhållsansvaret tillhörde det ”yttre” underhållet och föll under föreningens ansvar och således att föreskriften i stadgan utgjorde en otillåten utvidgning av underhållsan- svaret. Därtill ansåg medlemmen att en åtskillnad bör göras mellan en balkong och en takterrass. Tingsrätten, vars domslut fastställdes av hovrätten, ansåg att underhållsskyl- digheten åvilade bostadsrättshavaren. Domstolen bedömde att föreningens stadgar inte
61 Inom entreprenadrätten brukar entreprenören åläggas ansvar för de delar av entreprenaden som omfat- tas av dennes kontrollsfär, jfr 31-32 §§ konsumenttjänstlagen (SFS 1985:716) [cit. KtjL].
62 Det ska tilläggas att praktiska aspekter kan tala för att underhållsansvaret för rökkanalen i aktuellt mål inte ska åläggas bostadsrättshavaren framförallt då underhållet ofta kräver ingrepp i egendom utanför lägenheten. I dessa fall borde det anses oskäligt att ålägga bostadsrättshavaren underhållsansvaret då ett sådant ingrepp dessutom kräver tillstånd från föreningen, jfr 7 kap. 7 § BRL.
63 Se B. Lundén, U. Svensson (2013) s. 112 och 119, som anser att en balkong tillhör underhållsansvaret.
64 Prop. 1990/91:92 s. 99.
stred mot BRL då denna endast utgjorde en preciserad ansvarsfördelning i enlighet med BRL och dess förarbeten. Att någon skillnad skulle föreligga mellan en balkong och en terrass ansågs inte rimligt då de fyller samma funktion och nyttjandet i båda fallen är avgränsat till medlemmen.
I doktrinen har angetts att bostadsrättshavaren kan ansvara för underhåll i form av ren- hållning och snöskottning av balkong eller terrass då denna hör till lägenheten vad avser balkonggolvet och insidan av balkongväggarna medan balkongräcket och utsidan av balkongväggarna anses ingå i det yttre underhållet och därmed föreningens ansvar.65 Rättsläget får delvis sägas vara oklart på den punkten. Praktiska skäl talar för att ansva- ret ska åligga bostadsrättshavaren.66 Ansvaret får dock inte utsträckas och som tidigare nämnts är underhållsansvaret alltjämt endast ett ansvar för skador i lägenheten. Domen innebär dels att det inte finns några hinder för en förening att i stadgarna precisera att medlemmarnas underhållsansvar även innefattar ansvar för balkong samt att en takter- rass i det avseendet är att jämställa med en balkong. Domslutet bör stämma överens med uttalanden i förarbeten där det anges att balkongen kan ingå i underhållsansvaret.67
2.3 JB:s regler om fastighetstillbehör
2.3.1 Inledning
När en skada inträffar på en angränsande bostadsrätt är det av vikt att klargöra vem som har lidit själva sakskadan. Då bostadsrättsföreningen äger fastigheten är det föreningen som oftast lider sakskadan. Trots detta kan bostadsrättshavaren under vissa förutsätt- ningar likväl lida en sakskada på grund av reglerna i JB.
De grundläggande reglerna om fastighet och fastighetstillbehör regleras i 1-2 kap. JB.
En fastighet är en särskild avgränsad del av jord. Till fast egendom räknas tillbehör till fastigheten, exempelvis en byggnad om denna har anbringats för stadigvarande bruk.
Till fastighetstillbehör räknas även tillbehör till byggnad. Byggnadstillbehör är fast in- redning eller annat varmed byggnaden blivit försedd under förutsättning att det är ägnat
65 B. Lundén, U. Svensson (2013) s. 119.
66 Det ska tilläggas att föreningen kan ges tillträde till lägenheten i enlighet med 7 kap. 13 § BRL.
67 Hovrätten preciserade dock inte på vilket sätt bostadsrättshavaren har underhållsansvaret för balkongen.
Som angetts i rättslitteraturen är det troligen inte rimligt att underhållsansvaret omfattar hela balkongen utan endast vissa delar. I denna del kan hovrättens domslut uppfattas som något långtgående.
