I kapitlet resultat och analys har vi sammanställt och kopplat samman vår referensram med våra empiriska undersökningar. Vi för samman det empiriska resultatet från fastighetsbolagens åsikter kring energideklarationen och energieffektivisering ihop med teorin. Vi analyserar det som fastighetsbolagen har gemensamt och dess skillnader i arbetet med energieffektivisering.
5.1 Energideklarationens betydelse, nytta och brister
Överlag har fastighetsbolagen i Norrköping en positiv inställning till lagen om energideklaration. Precis som vi tog upp i referensramen är miljö och klimatfrågor ett stort och omdiskuterat ämne idag. Fastighetsbolagen arbetar ständigt och hårt med energiförbättrande åtgärder i sina fastigheter. Som vi nämnde i teorin uppkom energideklarationen bl.a. pga. den globala temperaturökningen som uppkommit till följd av de stora utsläppen av fossila bränslen. Att arbeta med miljö- och klimatfrågor är något de redan arbetade aktivt med innan lagen om energideklarationen kom till, men inte i samma utsträckning som idag. Allt fler fastighetsbolag blir allt mer insatta i energirelaterade frågor sedan energideklarationen uppkom och anställer idag personal som enbart har till uppgift att arbeta med energi- och miljörelaterade åtgärder i fastigheterna.
Klövern och HSB Östra poängterade att det vid tidpunkten för energideklarering inte fanns tillräckligt många ackrediterade besiktningsmän med kunskap vilket medförde att det var svårt att hinna energideklarera alla deras fastigheter innan ”deadline” som var årsskiftet 2008/2009. Boverket som är tillsynsmyndighet för uppförandet och utförandet av energideklarationen har inte tillräckligt med resurser för att kunna kontrollera att fastighetsbolagens alla fastigheter är energideklarerade. De har inte heller tid att utfärda vite för det fastighetsbolag som fortfarande har fastigheter som ännu inte är energideklarerade.
Strömtornets och Studentbostäder anser att besiktningsmannens enbart gav förslag på åtgärder som redan var kännbara för företagen och energideklarationens rekommendationer inte gav några nya ytterligare idéer om hur fastigheterna ska kunna förbättra sin energianvändning. Strömtornet och Studentbostäder anser att de själva redan har en klar bild av hur fastigheterna ser och fungerar, och behövde inte i och med det en kostsam besiktningsman för att få kännedom om fastigheternas energiåtgång.
37
En annan brist som respondenterna påpekade var att det inte finns något krav på att fastighetsbolagen utför de åtgärder och rekommendationer som besiktningsmannen presenterar i energideklarationen. Detta ser våra respondenter som både positivt och negativt då dessa förändringar skulle kunna innebära stora kostnader för fastighetsbolagen samtidigt som ännu fler energieffektiviseringsåtgärder skulle utföras om det fanns just ett lagkrav. HSB och Klövern jämför energideklarationen med lagen om obligatorisk besiktningskontroll där det idag som vi nämnt i teorin finns krav på åtgärder. Respektive respondent är som sagt tidigare positivt inställda till lagen om energideklaration trots dess brister. Detta pga. att det finns vissa fastighetsbolag som inte har samma ”koll” på sina fastigheter som de själva har och då tycker de att energideklarationen är mycket fördelaktig för de fastighetsbolagen. Därav har energideklarationen kommit till och gjort sin nytta.
5.2 Energieffektiviseringar
Redan innan lagen om energideklaration implementerades genomförde samtliga intervjuade fastighetsbolag vissa energieffektiviserande åtgärder. Enligt fastighetsbolagen så betyder detta inte att de värnade om miljön förut utan dessa investeringar var snarare för att få ner sina kostnader så mycket som möjligt. All denna miljö- och klimatdiskussion som uppkommit har ”blossat” upp mer på 2000-talet och var inte lika omdiskuterad tidigare. Lagen om energideklaration har uppstått mycket pga. denna debatt och är till för att förbättra energiförbrukningen i samtliga fastigheter som är en stor grund till miljöförstöring. Även för de fastighetsbolag som har haft sina fastigheter under uppsikt under tidigare år har fått vissa nya rekommendationer och energiförslagsåtgärder som gjort att fastighetsbolagen tagit ny ställning och ett annat miljötänkande.
En energieffektivisering som vi märker att alla våra respondenter har gjort eller planerat inom en snar framtid att göra är att montera snålspolande vattenarmaturer i samtliga av sina fastigheter, alltså duschmunstycken, toaletter och kranmunstycken byts ut. Detta är en mindre investering med en kort återbetalningstid tid som minskar vattenförbrukningen och därmed kostnaderna. Däremot är Studentbo de enda som har bytt ut sina tvättmaskiner mot mindre eftersom de har så pass många ensamboende hyresgäster som aldrig fyller en hel normalstor tvättmaskin. De är också de enda som har infört debitering av tvättstugor för att minska onödig användning av tvättmaskin. Strömtornet har investerat i en ny
38
torkrumsanordning där det installerats behovsstyrda fläktar i torkrummet som känner av när fukten har sjunkit till en viss nivå och tvätten är torr. Tre av fastighetsbolagen har också installerat behovsstyrd/rörelsestyrd belysning i allmänna utrymmen såsom trapphus, källare och tvättstuga m.m. Detta är en mycket effektiv energiåtgärd som i kombination med lågenergilampor eftersom denna typ av lampa räcker 6-15 gånger längre tid i jämförelse mot en vanlig glödlampa och sparar därmed 80 % av elenergin. Två av fastighetsbolagen har även testat att sänka inomhus temperaturen eftersom att värma upp fastigheten står för en mycket stor del av energianvändningen. Både som Hjortstig på HSB Östra berättade och som togs upp i teorin minskar energiförbrukningen med 5 % per grad som sänks. Fastighetsbolagen är dock väl medveta om att det lätt uppstår klagomål vid sänkning av inomhustemperaturen. Därför försöker de hålla inomhustemperaturen mellan 20-22 grader.
Fastighetsbolagen vet att uppvärmning står för en stor del av energiförbrukningen. Klövern har under det senaste året fasat ut sina oljeanläggningar. Samtliga fastighetsbolag jobbar också med att justera in sina uppvärmningssystem vilket gör dem mer effektiva.
Två av fastighetsbolagen arbetar med att minska onödig värme- och energiförlust, därför tätas fönster, lister byts ut och äldre energislukande vitvaror byts ut till mer energisnåla.
Ventilationssystem behöver också injusteras och ses över. Fastighetsbolagen förstår att det finns mycket energi att spara genom att återvinna frånluften. Därför försöker de i vissa av sina fastigheter installera FTX- system. Ett FTX- system kan spara mellan 50- 80 % av energiförbrukningen i en fastighet.
Att tilläggsisolera fasaderna på fastigheterna för att minska energiförbrukningen är något som fastighetsbolagen inte anser är tillräckligt lönsamt. Det är en för dyr åtgärd, tilläggsisolering är endast aktuellt när fasaden ändå ska bytas. Hjortstig på HSB Östra berättade även att vissa fastigheter inte får tilläggsisoleras för det förändrar fastigheternas tidstypiska utseende.
Vår respondent Sandell på Studentbo sade att de inte ville montera dit en tredje glasruta till deras tvåglasfönster i sina fastigheter p.g.a. att återbetalningstiden för detta är alldeles för lång. Studentbos fastigheter har många fönster i sina bostäder i jämförelse med andra fastighetsbolag
39
eftersom de nästan enbart har många mindre studentlägenheter i sitt bestånd. Jämför vi dem mot HSB Östra och Strömtornet som ska eller har bytt duschmunstycken i samtliga av deras lägenheter och har en återbetalningstid på mindre än 1 år, så är det självklart att en sådan investering genomförs.
5.3 Nyförvärv och betalningsvilja
Inget av fastighetsbolagen har några direkta planer på att förvärva ytterligare fastigheter till sitt fastighetsbestånd. Om de någon gång i framtiden planerar att förvärva nya fastigheter så kommer vissa av fastighetsbolagen att delvis titta på energideklarationen men också på det verkliga förbrukningsvärdet. Innan en fastighetsaffär genomförs tar fastighetsbolagen reda på fakta om den nya fastigheten där energideklarationen antagligen kommer bli ett av de dokument som de vill ta del av för att ha som underlag. Fastighetsbolagen är överrens om att en fastighet med låg energiförbrukning värderas högre. Under intervjuerna diskuterades det också om att energideklarationen endast förnyas var tionde år och inte vid försäljning som för privatägda villor. Det är därför stor risk för att informationen som energideklarationen ger om fastigheten är inaktuell vid förvärvstidpunkten.
5.4 Förbättra miljön eller minska sina kostnader?
Studentbo, HSB Östra och Klövern har alla ett stort intresse för miljön, och alla arbetar för att minska fastigheternas energianvändning som har en negativ påverkan på miljön. Det är inte enbart den nya lagen om energideklaration av byggnader som har skapat detta intresse och engagemang för miljön utan det är den stora debatten som idag finns i all media som skapat det. Flera av fastighetsbolagen vill ses som ett ”grönt fastighetsbolag”. Fastighetsbolagen tror att ett ”grönt fastighetsbolag” kan locka till sig fler hyresgäster som själva värnar om miljön.
Att minska sina miljöutsläpp är självklart också en kostnadsfråga. Minskad energi- och vattenanvändning leder till minskade kostnader och fastighetsbolagen Studentbo, HSB Östra och Klövern medger att de givetvis gör dessa förändringar för att få minskade kostnader och inte bara för miljön. Men det ena ger det andra och uttryck som, ”det går hand i hand” och ” de kommer på samma sida av myntet” är något som de alla nämner. Strömtornet däremot, gjorde enbart förändringar i sina fastigheter för att minska sina kostnader, att det sen hade positiv inverkan på miljön var ju självklart något positivt men det kom i andra hand för dem.
40