Anna Karnöskog & Alexander Solmell
Energideklarationen
Uppfyller den sitt syfte?
The Declaration of Energy
Does it fullfil its purpose?
Vt: 2010
Handledare: Runde Brandel
C-uppsats
2
Förord
Vi vill inledningsvis rikta ett stort tack till våra respondenter som välvilligt ställt upp på att träffa oss för intervjuer. Ett särskilt tack till dem som ställt upp med kort varsel. Utan alla er hade denna uppsats inte varit möjlig att genomföra.
· HSB Östra, Lars-Erik Hjortstig & Peter Blomqvist
· Strömtornets fastigheter, Henrik Ståhl
· Klövern, Jenny Martis
· Studentbo i Norrköping AB, Lars Sandell
Vi vill även framföra ett stort tack till vår handledare Rune Brandel som med ett kritiskt men positivt sätt väglett oss och givit inspiration genom
uppsatsskrivandet.
Norrköping, maj 2010.
Anna Karnöskog Alexander Solmell
3
Sammanfattning
Energieffektivisering och miljöpåverkan har länge varit ett omdebatterat ämne ty jordens klimat och naturresurser sinar och försämras. Allt mer samhällsrelaterad information påvisar hur jorden försämras och att vi måste förändra vår livsstil och energiåtgärda våra byggnader och fastigheter för att förhindra denna negativa påverkan på vår miljö. Människor världen över bidrar till utsläpp av växthusgaser som kraftigt påverkar klimatet och den
totala energiförbrukningen i enbart hushåll i Sverige har varit ca 40 % och därför har det varit en nödvändighet att bli bättre och få mer energieffektiva byggnader.
För att minska den negativa påverkan på klimatet har efter ett EG-direktiv lagen om energideklaration för byggnader kommit till. Denna lag har som syfte att minska byggnaders energiförbrukning. Många fastighetsbolag har idag ett stort miljöengagemang och arbetar därför ständigt med att göra fastigheter mer energieffektiva. Energideklarationen ger förslag och
rekommendationer om vilka energibesparade åtgärder som bör utföras för att få den mest energieffektiva lösningen.
I intervjuer med fastighetsbolag verksamma i Norrköping har vi undersökt hur fastighetsbolag ställer sig till den nya lagen om energideklaration, hur den påverkar dem och vilka energieffektiviserings åtgärder de har gjort eller kommer att göra. Målet som vi har haft är att besvara vår huvudfråga som är:
Gör energideklarationen någon nytta?
Vi konstaterar att energideklarationen är en starkt bidragande faktor till att fastighetsbolagen utför energieffektiviserande åtgärder. Dessa åtgärder gör de dels för miljöns skulle men också för att minska sina driftskostnader. Många fastighetsbolag följer energideklarationens rekommendationer och utför vissa energieffektiviseringar som påvisas. Därför gör energideklarationen sin nytta.
Dock är det inte enbart energideklarationen som har bidragit till
fastighetsbolags stora engagemang för miljön utan det är också den allmänna diskussionen i media. Det verkar som att det just nu är en trend att vara miljövänligt och fastighetsbolagen vill synas som ”gröna företag”.
4
Innehållsförteckning
1. Inledning ... 6
1.1 Bakgrund ... 6
1.2 Problemdiskussion och problembeskrivning ... 6
1.3 Syfte ... 7
1.4 Avgränsning ... 7
2. Metod ... 8
2.1 Kunskapsteori ... 8
2.1.1 Deduktiv och induktiv ... 8
2.1.2 Vårt val av ansats ... 8
2.2 Vetenskapliga förhållningssätt... 9
2.2.1 Positivism och hermeneutik ... 9
2.2.2 Vårt val av vetenskaplig förhållningsätt ... 10
2.3 Primär- och sekundärdata ... 10
2.3.1 Val av datakälla ... 10
2.4 Metodansats ... 10
2.4.1 Kvalitativ och kvantitativ inriktad forskning ... 11
2.4.2 Vårt val av metod ansats... 11
2.5 Urvalsmetod ... 11
2.5.1 Vårt val av urvalsmetod ... 11
2.6 Insamling av data ... 12
2.6.1 Val av insamling av data ... 12
2.7 Val av respondenter... 12
2.8 Val av litteratur ... 13
2.9 Tolkning av intervjuer ... 13
2.10 Praktiskt tillvägagångssätt ... 13
3. Referensram... 15
3.1 Klimathotet ... 15
3.2 Energideklarationen ... 16
3.2.1 Förberedelser inför en besiktning ... 18
5
3.2.2 Energideklarationens innehåll ... 19
3.3 OVK – Obligatorisk ventilationskontroll... 20
3.4 Energieffektivisering ... 21
3.4.1 Tilläggsisolering ... 21
3.4.2 Justera in värme- och ventilationssystem ... 22
3.4.3 FTX- aggregat ... 23
3.4.4 Behovsstyrd ventilation ... 23
3.4.5 Inomhustemperatur ... 24
3.4.6 Fönster ... 24
3.4.7 Behovsstyrd belysning ... 25
3.4.8 Vattenanvändning/Snålspolande vattenarmaturer ... 25
4. Empiri ... 26
4.1 HSB ... 26
4.1.1 HSB Östra... 26
4.3 Strömtornets fastighets AB ... 29
4.3 Klövern ... 31
4.3.1 Klövern Norrköping ... 31
4.4 Studentbo ... 34
5. Resultat och analys ... 36
5.1 Energideklarationens betydelse, nytta och brister ... 36
5.2 Energieffektiviseringar ... 37
5.3 Nyförvärv och betalningsvilja ... 39
5.4 Förbättra miljön eller minska sina kostnader? ... 39
6. Slutsats... 40
6.1 Förslag till vidare forskning ... 43
6
1. Inledning
I detta inledande kapitel vill vi behandla bakgrunden till varför vi valt att arbeta med lagen om energideklaration. Vi kommer att resonera om vårt problem i stort och utifrån detta komma fram till en problemformulering. Vi kommer även presentera syftet med uppsatsen och redovisa de avgränsningar som vi gjort.
1.1 Bakgrund
Lagen om att byggnader måste energideklareras är en relativt ny lag som trädde i kraft 1 oktober 2006 (Näringsdepartementet 2006).
Energieffektivisering och miljöpåverkan har länge varit ett omdebatterat ämne ty jordens klimat och naturresurser sinar och försämras. Allt mer samhällsrelaterad information påvisar hur jorden försämras och att vi måste förändra vår livsstil och energiåtgärda våra byggnader och fastigheter för att förhindra denna negativa påverkan på vår miljö. Människor världen över bidrar till utsläpp av växthusgaser som kraftigt påverkar klimatet. Utsläppen kan leda till temperaturförändringar och FN:s klimatpanel har uppskattat att det kan ske ökning av medeltemperaturen mellan 1,1 och 6,4 grader de närmaste 100 åren (Vattenfall 2009). För att växthuseffekten inte ska bidra till denna temperaturökning, måste vi använda vår energi på ett mer effektivt och klokt sätt.
Tabell 1: Genomsnittlig energianvändning, för uppvärmning och varmvatten i flerbostadshus och lokaler åren 2006–2008 [kWh/m2] (Energimyndigheten 2008).
Som tabellen visar har energianvändningen minskat något, vilket kan bl.a.
bero på människors ökade medvetenhet om att vi måste förändra vår livsstil.
Men självklart behövs mer göras än så. P.g.a. det har lagen om energideklaration uppkommit som ska ge kontroll och hjälpa till att göra förbättringar och effektivisera våra fastigheter.
1.2 Problemdiskussion och problembeskrivning
Energiförbrukningen inom fastighetssektorn, särskilt energi för uppvärmning, har under många år lett till miljö- och klimatdebatter (Lind &
Lundström 2009). Detta pga. att allt fler börjar inse att jordens klimat har börjat förändrats. Nästan 1/5 av all den koldioxid som släpps ut kommer
7
ifrån byggnader och då främst av uppvärmning, luftkonditionering och belysning (Eklund 2009).
EG direktivet 2002/91/EG uppkom den 16 december 2002 och var till för att förbättra byggnaders energiprestanda. Lagen om energideklaration för byggnader kom till för att uppnå detta EG- direktiv och lagen trädde i kraft för att hjälpa till och bromsa den negativa klimatutvecklingen som fastigheters energiförbrukning bidrar till och förhoppningsvis ska detta leda och bidra till en bättre miljö och hälsa (Europa 2007).
Vad har denna lag egentligen inneburit för fastighetsbolag och dess bostadshyresfastigheter? Genomförandet av energideklarationen innebär krav på ökade kunskaper, arbete och kostnader. Denna problemdiskussion har lett till en konkret huvudforskningsfråga som vi vill belysa och besvara i uppsatsen.
· Gör energideklarationen någon nytta?
Denna huvudfråga leder till mindre delfrågor som måste besvaras för att kunna få ett resultat och sedan dra en slutsats om huvudforskningsfrågan.
· Vad anser fastighetsbolagen om den nya lagen om energideklaration?
· Har energideklarationen inneburit stora kostnader för dem?
· Hur tar fastighetsbolagen ställning till resultatet som energideklarationen påvisar och genomför dem sedan de rekommendationsåtgärder som påvisas?
· Vilka energieffektiviseringsåtgärder gör fastighetsbolagen?
· Hur påverkar energideklarationen betalningsviljan vid köp av ny fastighet?
· Bidrar verkligen energideklarationen till ett bättre klimat?
1.3 Syfte
Syftet med denna uppsats är att beskriva vad energideklarationen innebär och hur den påverkar fastighetsbolag och dess bostadshyresfastigheter.
1.4 Avgränsning
Vi har koncentrerat oss på att undersöka förhållandet och inställningen till energideklarationen bland fastighetsbolag i Norrköping. Vi berör främst bostadshyresfastigheter.
8
2. Metod
Med detta kapitel kommer vi förklara hur vi går tillväga för att samla in empiri, även kallat data. Vi beskriver de olika metoder som vi har arbetat utifrån vid skrivandet av denna uppsats. Vi förklarar de olika för- och nackdelar som finns med metoderna samt hur dessa hanteras i vår uppsats. Vi har utifrån vår problemdiskussion och problembeskrivning valt de metoder som vi anser är relevanta för denna uppsats.
2.1 Kunskapsteori
Ontologi handlar om hur världen faktiskt ser ut och uppfattas. Verkligheten skiljer sig mycket beroende på vem som har tolkat den. Med tanke på de ontologiska antaganden är det svårt att veta hur kunskap ska samlas in om verkligheten.
2.1.1 Deduktiv och induktiv
För att få grepp om verkligheten finns det tre olika tillvägagångssätt som kan användas (Jacobsen 2002). Den första är deduktiv. Denna ansats handlar om att först samla in teori och skaffar den kunskap som behövs om det valda området. Forskaren skaffar sig kunskap och förväntningar om hur empirin kan komma att se ut. Det som kan vara negativt med detta är att vi som forskare skaffar oss just förväntningar om hur empirin ska komma att se ut, och man har enbart valt den teori som man själv anser är relevant. Detta kan leda till att viktig data kan försummas och gå förlorad (Jacobsen 2002).
Vid användandet av en induktiv ansats vill forskaren inte ha några förväntningar över hur verkligheten ser ut och genomför därför sina empiriska undersökningar innan man läser in sig på teorin. Vi som forskare utgår alltså från sina egna idéer där han skapar frågeställningar utan att ha någon större teoretisk kunskap inom undersökningsområdet. Det positiva med denna ansats är att vi som genomför den empiriska undersökningen inte har förväntningar och kan styra datainsamlingen åt de hållet vi anser är det riktiga (Jacobsen 2002).
2.1.2 Vårt val av ansats
Vi har arbetat utifrån en deduktiv ansats. Detta pga. att vi behövde själva mer kunskap och teori om hur människan kan leva mer energisnålt, hur hus bör vara konstruerade, hur energideklarationen är utformad och framför allt vad den egentligen innebär. Vi tror att utan denna förkunskap skulle våra empiriska undersökningar inte kunna ge den data som vi ansåg oss behöva.
Vi ville inte heller att våra respondenter skull anse att vi verkade okunniga
9
inom området. En induktiv ansats skulle göra våra empiriska undersökningar svåra att genomföra på djupet. Vi anser oss behöva en viss förkunskap inom vårt problemområde för att genomföra en bra och användbar datainsamling.
Därför passar de deduktiva ansats bäst in i vår problemundersökning.
2.2 Vetenskapliga förhållningssätt
Inom forskningen finns det två mer betydande vetenskapliga förhållningssätt som forskaren måste ta hänsyn till. Dessa två är, positivismen och hermeneutiken.
2.2.1 Positivism och hermeneutik
Med ett positivismiskt förhållningsätt finns det ett antagande om att forskare och samhället är två skilda saker. Forskare kan studera verkligheten på ett objektivt sätt. Vid positivism kan allt studeras genom som Jacobsen (2002) kallar det, sinnesdata. Alltså genom hörseln, känseln och synen (Jacobsen 2002). För att kunskapen ska var positivismiskt ska den också vara nyttig och förbättra vårt samhälle (Patel & Davidson 2003).
Dras positivism till sin spets anses det att det inte finns någon mening med att tala med människor utan det som mäts är det objektiva förhållandet (Jacobsen 2002).
Motsatsen till positivism är tolkningsbaserad ansats, eller också som den kallas hermeneutik. Med det hermeneutiska förhållningssättet finns det olika bilder av verkligheten beroende på vem som tolkar händelsen. För att ta reda på saker måste forskaren sätta sig in i hur människor tolkar saker. Jacobsen (2002) beskriver det kort som att fokus förskjuts från det objektiva till det subjektiva (Jacobsen 2002). För att förstå hur människor tolkar olika saker behöver forskaren tala med dem. Mänsklig verklighet är av språklig natur, och det är genom det språkliga som forskaren skaffar sig kunskap i vad som är det renodlade mänskliga (Patel & Davidson 2003). Därför passar det hermeneutiska förhållningssättet vid data insamling genom intervju (Jacobsen 2002).
Positivism lämpar sig bra vid kvantitativa forskningar medans hermeneutiken lämpar sig bäst vid kvalitativ forskning. Detta eftersom det positivismiska förhållningssättet är subjektivt och osynligt medans hermeneutiken är öppen, subjektiv och engagerad (Patel & Davidson 2003).
10
2.2.2 Vårt val av vetenskaplig förhållningsätt
Vid arbetet med uppsatsen har vi arbetat både ur ett positivistiskt och ett hermeneutiskt förhållningsätt. Vi började med att ta reda på vilka teorier som idag finns inom ämnet och studerade sedan den. Sedan ville vi undersöka om dessa teorier stämde överrens med hur det faktiskt ser ut i verkligheten och då arbetade vi utefter ett mer hermeneutiskt förhållningsätt. Vi utförde personliga intervjuer med respondenter och studerade, tolkade och försökte förstå förutsättningarna. Detta utifrån vår egen förståelse. Tankar, intryck och känslor som vi hade såg vi som något med möjlighet att utnyttja och inget hinder för att tolka och förstå forskningsobjektet.
2.3 Primär- och sekundärdata
Primärdata är den information som samlas in för första gången. Primär data tas fram genom intervju, enkätundersökning eller observationer.
Datainsamlingen är unik för just den aktuella problembeskrivningen och där med även forskningsfrågan (Jacobsen 2002).
Sekundärdata innebär istället att data samlas in från redan tidigare gjorda forskningar. Det som ska beaktas vid användning av sekundärdata är att insamlingen av data har gjort utifrån en annan problembeskrivning. Urvalet av källor kan vara stor och vilka källor som är användbara måste väljas ut med ett kritiskt öga (Jacobsen 2002).
2.3.1 Val av datakälla
Denna uppsats bygger framför allt på primärdata som har samlats in genom intervjuer med respondenter på olika fastighetsbolag i Norrköping. Att använda oss av primärdata anser vi är lämpligt då vi vill få en helhet av inställningen till energideklarationen.
2.4 Metodansats
För att välja metodansats måste hänsyn tas till problemställningen. Om problemställningen är klar eller oklar är av betydelse. Problemställningen går att dela upp i två olika problemansatser, explorativ och extensiv. En explorativ metodansats krävs när problemställningen är utformad på ett sätt där det strävas efter att gå ett ämne på djupet. Vid fördjupning på detta sätt finns ett behov av att koncentrera sig på ett fåtal undersökningsfrågor.
Denna typ av datainsamling kallas kvalitativ (Jacobsen 2002).
11
Motsatsen till explorativ ansats är den extensiva ansatsen. Med denna typ av ansats är problemformuleringen istället utformad på ett sådant sätt där det önskas att undersöka ett bredare problem. Fler enheter undersöks och denna undersökning går inte problemet på djupet, utan svaret söks hos en bredare massa. Denna typ av datainsamling kallas kvantitativ (Jacobsen 2002).
2.4.1 Kvalitativ och kvantitativ inriktad forskning
En stor skillnad mellan kvalitativ och kvantitativ ansats är hur data samlas in.
Vid en kvalitativ ansats undersöks en mindre grupp människor och tvärtom vid en kvantitativ undersökning samlas data in från en större grupp. Vid en kvalitativ undersökning passar det sig att samla in data genom individuella öppna intervjuer, gruppintervjuer eller observationer. Det går också samla in data genom dokumentundersökning men då samlas så kallad sekundärdata in. (Jacobsen 2002).
Vid datainsamling för en kvantitativ undersökning lämpar sig istället enkätundersökningar bäst, dessa undersökningar kan ske genom telefonintervjuer eller att den grupp som undersöks får ett frågeformulär hem i brevlådan (Jacobsen 2002).
2.4.2 Vårt val av metod ansats
Vi anser att för vår problemställning lämpar sig explorativ och där med en kvalitativ ansats. Våra frågeformuleringar kräver mer utförliga svar eftersom vi vill gå ämnet lite mer på djupet. För datainsamlingen anser vi att intervjuer av ett antal respondenter lämpar sig bäst. Genom dessa intervjuer får vi primärdata som vi använder oss av i vår empiri.
2.5 Urvalsmetod
Vi datainsamling måste forskaren välja ut de respondenter som han vill intervjua och samla in data ifrån. Vid val av dessa respondenter måste forskaren ta ställning till om respondenterna ska väljs ut genom slumpen eller genom ett medvetet val (Jacobsen 2002).
2.5.1 Vårt val av urvalsmetod
Vi har tyvärr inte möjlighet att samla in data och intervjua alla fastighetsbolag utan måste istället göra ett visst urval av respondenter. Det är självklart viktigt att urvalet görs korrekt eftersom urvalsfel kan leda till missvisande resultat. Vi har valt att göra ett medvetet val av respondenter. Vi har då möjlighet att välja välkända fastighetsbolag som vi har förtroende för. Vid
12
valet av respondenter försökte vi dock välja fastighetsbolag av varierande storlek.
2.6 Insamling av data
Insamling av data kan ske på flera olika sätt. Genom individuell öppen intervju, gruppintervju, observationer och dokumentundersökning (Jacobsen 2002).
En individuell öppen intervju innebär att data samlas in genom en öppen dialog, den kan ske både via telefon eller vid ett bokat möte där forskaren och respondenten träffas ”ansikte mot ansikte”. Det finns oftast inga begränsningar för vad respondenten kan uppge. Intervjuaren antecknar eller spelar in samtalet. Datan måste därefter analyseras (Jacobsen 2002).
Individuell öppen intervju har både sina för och nackdelar. En individuella öppna intervjun är tidskrävande. Det tar självklart tid att genomföra själva intervjun men också att administrera den, boka tid och att ta sig till respondenten. En individuell öppen intervju leder också till stor datamängd, ibland så mycket att det kan vara svårt att sedan hantera den. P.g.a. detta lämpar sig denna typ av intervju främst när data samlas in från en mindre mängd respondenter (Jacobsen 2002).
2.6.1 Val av insamling av data
För insamlig av data till denna uppsats använde vi oss av individuella öppna intervjuer. Detta dels för att den fräst lämpar sig vid kvalitativa undersökningar och vid ett fåtal respondenter, precis som i vårt fall. Vi vill även använda oss av en individuell öppen intervju för att ta reda på den enskildes synpunkter och tolkning, men också för att få ett mer personligt möte än vad en telefonintervju kan innebära.
Intervjuerna genomfördes på respondenternas kontor och inleddes med att vi presenterade oss och syftet med vår uppsats och vilket universitet vi studerar på. Intervjun var ett vanligt samtal med vissa förberedda strukturerade frågor.
2.7 Val av respondenter
Fastighetsbolagen som vi har intervjuat har valts ut med icke- sannolikhetsurval då vi har valt både större och mindre fastighetsbolag i Norrköping för att få en så rättvis bild som möjligt. Det kan vara en stor
13
skillnad på hur ett mindre fastighetsbolag ställer sig till energideklarationen jämfört mot ett större.
De fastighetsbolag vi har valt som vi anser kan ge en rättvis och representativ bild av vårt undersökningsområde i Norrköping är:
· HSB Östra, Lars-Erik Hjortstig & Peter Blomqvist
· Strömtornets fastigheter, Henrik Ståhl
· Klövern, Jenny Martis
· Studentbo i Norrköping AB, Lars Sandell 2.8 Val av litteratur
För denna uppsats har vi främst använt oss av litteratur från Karlstads universitetsbibliotek, Norrköpings stadsbibliotek, Sveriges Rikes lag samt vetenskapliga artiklar. Vi har dessutom använt oss av elektroniska källor, där en stor del av faktan har hämtats från Boverkets och Energimyndighetens hemsida.
2.9 Tolkning av intervjuer
För att finna relevant information till att kunna besvara vårt syfte och problembeskrivning har vi bearbetat och tolkat det empiriska materialet noggrant. Vi har haft en kritisk inställning till informationen vi fått pga. av risken för fel- och övertolkningar och löper särskilt stor risk för det när det är få respondenter, precis som i vårt fall (Holme & Solvang 1997). Varje intervju har sammanställts i det empiriska avsnittet där vi presenterar vad respondenten yttrade under intervjun. Därefter, i resultatavsnittet, har vi presenterat det framkomna resultatet från vår empiri sammankopplat med teorin. Information från intervjuerna som varit oväsentligt för att besvara vårt syfte har gallrats bort, såsom diskussioner etc.
2.10 Praktiskt tillvägagångssätt
Inledningsvis samlade vi in fakta för att få tillräckligt med kunskap kring lagen om energideklarationen och dess åtgärder. Denna fakta samlades in genom att studera bibliotekslitteratur, vetenskapliga artiklar, Internet samt lagtext. För att samla in data till vår empiri kontaktade vi ett antal fastighetsbolag och bad dem om en personlig öppen intervju. Under intervjuerna deltog vi båda två för att inte missa någon av den viktiga informationen som uppgavs. Vi använde oss ej av en inspelningsapparat, utan tog anteckningar av det som sades. Detta p.g.a. att det är en ovanlig situation för många, och vissa människor kan därför bli nervösa och känna
14
obehag. Eftersom vi var två kunde vi enkelt hänga med och hinna anteckna på allt som sades.
15
3. Referensram
I detta kapitel presenteras teorier om energideklarationen och varför den uppstod men även åtgärder fastighetsägare kan göra för att minska energiförbrukningen i sina fastigheter. Vi inleder med teorier om varför vår energiförbrukning behöver minska och fortsätter sedan med fakta om energideklarationen och avslutar med energieffektiviseringsåtgärder.
3.1 Klimathotet
Människans användning av fossila bränslen såsom kol, olja och gas är den absolut främsta källan till utsläppen av växthusgaser som påverkar negativt på vårt klimat. Jorden blir allt varmare och medeltemperaturen har stigit med ungefär en tre kvarts grad från år 1850- 2007. Bara sedan 1940- talet har temperaturen stigit med ca 0,2 grader och det senaste decenniets genomsnittstemperatur är det högsta som uppmäts under människans tid på jorden (Eklund 2009).
Lind och Lundström förklarar att kommersiella fastigheter definieras som
”allt förutom bostäder”, vilket innebär kontor, hotell, lager, industrier och butiker. Men i många länder, däribland Sverige, används också begreppet kommersiella fastigheter för bostadshyresfastigheter. I Sverige finns det idag ca 36 000 privatägda hyresfastigheter och 300 kommunala bostadsföretag med en sammanlagd area på 120 miljoner kvm (Lind & Lundström 2009).
Dessa fastigheter måste hela tiden förvaltas och hållas i ett gott skick för att kunna stå emot det hårda och mycket varierande svenska klimatet.
Byggnader i Sverige måste kunna stå emot stora temperaturväxlingar, hårda vindar och gassande sol (Hagentoft 2002).
Värden är uppdelad i olika klimatzoner, Sverige ligger mitt emellan ett maritimt och en kontinental klimatzon (Hagentoft 2002). Ett maritimt klimat präglas av havet och kusten. Inom denna klimatzon är temperaturen jämnt fördelad under året pga. havets förmåga att utjämna temperaturen.
Kontinentalt klimat finns i de inre delarna av världen, där av också kallat inlandsklimat. I denna klimatzon är temperaturen kraftigt varierande mellan sommar och vinter (Sveriges Meteorologiska och Hydrologiska Institut [SMHI] 2009).
Under drygt hälften av året utsätts Sverige för nederbörd. Denna nederbörd ger mellan 400-800 mm regn och snö per år. Stora nederbördsmängder kan skapa stora problem för fastigheter, då speciellt på taken. Även vind påverkar byggnadens skal. Endast ca 3 % av årets timmar är vindstilla vid Sveriges kuststräckor medans inlandsdelarna har vindstilla över 30 % av året. Vind
16
bidrar till att det uppstår luftrörelser genom fastighetens klimatskal.
Luftströmmarna bidrar till att varmluft transporteras ut ur byggnader, detta leder till värmeförlust och termisk okomfort (Hagentoft 2002).
Solstrålning kan vara positivt och negativt för byggnader. Det kan vara en belastning på det sätt att solens UV- strålar bryter ner byggnadsmaterial och höjer inomhus temperaturen. En sådan här temperaturökning kan vara positiv på det sätt att mindre energi krävs för att värma upp en byggnad, men om temperaturen höjs för mycket behövs istället huset kylas ner med hjälp av någon form av kylanordning som i sin tur förbrukar mycket energi (Hagentoft 2002).
Även utomhustemperaturen är av betydelse för en byggnad om den behöver värmas upp eller kylas ner (Hagentoft 2002). Det är balansen mellan energin som solen strålar in i atmosfären och den energi som stutsar ut igen som avgör vilken temperatur som råder. Jorden atmosfär är ett tunt lager av syre, kväve, argon och små mängder av andra gaser (Nationalencyklopedin 2010).
Den så kallade växthusgasen hjälper till att värma upp jorden genom att den håller kvar värmen från solens strålar på jorden (Eklund 2009). Den naturliga växthusgasen är positiv eftersom den gör att jordens medeltemperatur ligger på ca 15 grader, utan växthusgasen skulle den ligga på knappt 0 grader. Det är människans utsläpp av koldioxid, metan och dikväveoxid som bidrar till en förstärkt växthuseffekt. Nästan 1/5 av all den koldioxid som släpps ut kommer ifrån byggnader och då främst pga. av uppvärmning, luftkonditionering och belysning. I och med det intar energin en särställning i kampen mot klimathotet. Denna förstärkta växthuseffekt gör att jodens medeltemperatur ökar ytterligare (Eklund 2009). Medeltemperaturen uppskattas öka mellan 1,1 och 6,4 grader de närmaste 100 åren (Vattenfall 2009).
3.2 Energideklarationen
Sverige har en vision om att uppnå ett miljövänligare samhälle och bryta sitt beroende av fossila bränslen. För att kunna uppnå detta är en effektivare energianvändning inte bara en nödvändighet utan ett krav. En effektivare energianvändning är inte bara miljöfrämjande utan också väldigt gynnsam ur en ekonomisk synvinkel då konsumenternas energiförbrukning blir mindre och därmed sänks också driftkostnaderna (Regeringskansliet 2006).
Hela Europa stävar efter liknande mål och därigenom uppkom EG direktivet 2002/91/EG (som är ett resultat av Kyoto-avtalet) den 16 december 2002 som var till för att förbättra byggnaders energiprestanda (Europa 2007),
17
(Energibesiktningar NJKV AB 2009). Direktivet fastställer krav på byggnaders energiprestanda och beräkningsmetodik på dessa. Det ska finnas ett minimikrav avseende energiprestanda i fastigheter och byggnader ska kunna energicertifieras. Byggnaders energiprestanda definieras som ”den faktiska eller beräknade energimängd som används för att uppfylla de behov som är knutna till normalt bruk av en byggnad”. Energiprestanda är ett mycket centralt begrepp i EG-direktivet (SOU 2004:109). Europaunionen bestämde att direktivet skulle vara introducerat i dess medlemsstater senast januari 2006. Dock hade medlemsländerna en period på max 3 år att tillämpa en lag som reglerar detta direktiv (Brounen & Kok 2009). Det var chefen för näringsdepartementet som fick i uppgift att utse en grupp som skulle lämna förslag till hur EG-direktivet skulle kunna genomföras i Sverige. Guppen tog vid lämnandet av förslaget hänsyn till både syftet och behovet att skapa ett kostnadseffektivt system men tog även hänsyn till att inte skapa för stora bördor för fastighetsägare, tillsynsmyndighet, certifieringsorgan och hyresgäster. Genom detta uppkom sedan lagen om energideklaration för byggnader (SOU 2004:109). Lagen trädde i kraft den 1 oktober 2006 och ska hjälpa till att göra byggnader mer energieffektiva och skapa en god inomhusmiljö (Regeringskansliet 2006).
Lagen innehåller de skyldigheter en fastighetsägare har. Dessa skyldigheter är bl.a. att se till att byggnaderna besiktigas och att uppgifter om byggnadernas energianvändning och inomhusmiljö lämnas för att sedan kunna upprätta en energideklaration (Regeringskansliet 2006).
Alla Sveriges kommersiella fastigheter var tvunget enligt lag att vara energibesiktigat senast årsskiftet 2008/2009 och därefter minst en gång var 10 år. Lagen som berör kommersiella fastigheter innefattar flerbostadshus, bostadsrätt- och hyresrättssmåhus . Lagen innefattar också energideklarering av lokaler, såsom skolor, vårdbyggnader och kontor. Privatägda småhus behöver också deklareras, men dock endast vid överlåtelse och det fr.o.m.
den 1 januari 2009 (Adalberth & Wahlström 2008), (Regeringskansliet 2006).
Kommersiella fastigheter som understiger en area på 1000 kvm behöver ej upprätta en energideklaration var 10:e år, utan för dessa räcker det med att en energideklaration upprättas vid ett försäljningstillfälle (Darwish u.å).
Andra typer av fastigheter som inte behöver energideklareras överhuvudtaget är byggnader som anses ha en särskilt värdefull historiskt, kulturhistoriskt, miljömässigt eller konstnärligt värde. Även mindre fristående byggnader med en total användbar golvarea som är mindre än 50 kvadratmeter behöver heller ej energideklareras (Adalberth & Wahlström 2008), (SOU 2004:109)
18
Vid nyproduktion ska en energideklaration alltid upprättas för att säkerställa att den nya byggnaden möter de energiförbrukningsnormer som idag ställs (Darwish u.å). Sverige var förr om åren väldiga dåliga på att vid nyproduktion bygga energisnåla byggnader och i mitten av 70- talet var Sverige 25 procentenheter sämre än USA i användandet av energi för uppvärmning per kvm. Under de senaste 25 åren fram till ca år 2000 var Sverige fortfarande dåliga på att bygga fastigheter med god energiprestanda (Darwish u.å).
Den totala energiförbrukningen i Sverige för enbart hushåll har varit ca 40 % och därför har det varit en nödvändighet att bli bättre på att få mer energieffektiva byggnader (Nässén & Holmberg 2005). För att bli bättre på att bygga energi snåla fastigheter är de som bygger nya fastigheter skyldiga att, innan byggnadsarbetet på börjas ”låta utreda alternativa energiförsörjningssystem för byggnaden och redovisa om sådana system är tekniskt, miljömässigt och ekonomiskt genomförbara för byggnaden”. Detta gäller nu enligt lagen om energideklaration för byggnader om byggnaden som ska uppföras är större än 1000 kvm (SFS 2006:985). Nässén et al. (2008) anser att utvecklingen med att bygga mer energieffektiva byggnader har ”stått still” en längre tid.
Energideklarationen ska utföras av ett ackrediterat kontrollorgan och vem som utför besiktningen får fastighetsägaren själv välja. Dock ska den som utför energideklarationen vara oberoende av resultatet och ej ha någon relation till fastighetsägaren, det enda fastighetsägaren får bidra med är att ge underlag till besiktningen (Adalberth & Wahlström 2008). Efter slutförd energibesiktning är det ägarens skyldighet att se till att energideklarationen lämnas in till Boverket (Regeringskansliet 2006).
Boverket är statens förvaltningsmyndighet som har hand om frågor rörande byggd miljö och hushållning med mark- och vattenområden, för fysisk planering, byggande och förvaltning av bebyggelsen och för boendefrågor (Boverket u.å). Boverket är därför kontrollorgan för att energideklarationen blir upprättad och det på ett korrekt sätt.
3.2.1 Förberedelser inför en besiktning
För att kunna utföra en energideklaration bör fastighetsägaren lämna vissa uppgifter om fastigheten till besiktningsmannen. Nedan visas en lista på dokument som ska tas fram innan utfärdandet av en energideklaration:
· Planritning
19
· Fasadritning
· Konstruktionsritningar (golv, väggar och tak m.m.)
· Ritningar över ventilations och värmesystemsuppbyggnad
· OVK protokoll (obligatorisk ventilations kontroll)
· Injusteringsprotokoll
· Principflödesritningar
· Installations, drift och skötselinstruktioner för de tekniska installationerna
· Driftkort (ritning över driften i fastigheten)
· Radonmätningsprotokoll
(Adalberth & Wahlström 2008).
För att inte fastighetsägaren ska glömma att ge all den nödvändiga information, finns det möjlighet att fylla i en enkät med frågeställningar rörande fastigheten. Enkäten innehåller exempelvis frågor angående fastighetens inomhusmiljö, byggnadsteknik, ventilationsteknik, värmesystem, värmeanvändning, vattenanvändning och elförbrukning. Att fylla i denna enkät är inget tvingande krav utan fungerar mer som ett hjälpmedel för besiktningsmannen (Adalberth & Wahlström 2008). Fastighetsägaren kan ibland få lämna ytterligare nödvändiga information om fastigheten och då rekommenderas det att besiktningsmannen gör en muntlig intervju med honom. Intervjun kan t.ex. röra frågor såsom hyresgästernas klagomål och återkommande driftstörningar mm. Svar som fastighetsägaren lämnar bör inte besiktningsmannen förlita sig blint på, de lämnade uppgifterna bör besiktningsmannen reflektera över och sedan ta ställning till om värdena är orimligt höga eller låga. Är några av de angivna värdena orimliga bör dessa undersökas noggrant (Adalberth & Wahlström 2008).
3.2.2 Energideklarationens innehåll
Enligt lagen om energideklaration för byggnader (SFS 2006:985) är det krav på att en slutförd energibesiktning innehåller en viss information för att få anses vara fullgjord. Energideklaration måste ange fem obligatoriska informationspunkter:
…1. en uppgift om byggnadens energiprestanda, 2. om obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystemet har utförts i byggnaden, 3. om radonmätning har utförts i byggnaden, 4. om byggnadens energiprestanda kan förbättras med beaktande av en god inomhusmiljö och, om så är fallet,
20
rekommendationer om kostnadseffektiva åtgärder för att förbättra byggnadens energiprestanda, och 5. referensvärden, som gör det möjligt för konsumenter att bedöma byggnadens energiprestanda och att jämföra byggnadens energiprestanda med andra byggnaders...
(SFS 2006:985)
Energideklarationen måste alltså innehålla olika rekommendationer om hur fastighetsägaren kan förändra byggnaden för att bli mer energieffektiv. Den ska också innehålla kostnadseffektiva energiåtgärder som inte har en negativ påverkan för inomhusmiljön.
Enligt lagen om energideklaration för byggnader (SFS 2006:985) ska den som äger en byggnad se till att den senast upprättade energideklarationen för byggnaden är tillgänglig för allmänheten på en framträdande och synlig plats i byggnaden. Ofta syns energideklarationen för en fastighet i trapphuset, anslagstavlan, informationstavlan eller dylikt.
3.3 OVK – Obligatorisk ventilationskontroll
Förordning (1991:1273) om funktionskontroll av ventilationssystem, är en förordning som ska förbättra inomhusmiljön i bostäder, skolor och lokaler.
Denna förordning innehåller regler om funktionskontroll av ventilationssystem (Boverket 2009).
Det är fastighetsägaren som är skyldig att se till att en OVK besiktning utförs. En OVK besiktning får endast utfärdas av en behörig besiktningsman. Besiktningsmannen för protokoll som sedan lämnas till fastighetsägaren och till den aktuella kommunens byggnadsnämnd.
Fastighetsägaren är skyldig att anslå ett intyg om att en OVK besiktning har gjorts, detta på väl synlig plats i den besiktigade fastigheten (Boverket 2009).
Till skillnad från lagen om energideklaration för byggnader ställs det i denna lag krav på åtgärder. Fastighetsägaren måste därför avhjälpa de fel som OVK besiktningen påvisar (Boverket 2009).
Den kommunala byggnadsnämnden är tillsynsmyndighet och där med har till uppgift att kontrollerar att reglerna om OVK följs. Om fastighetsägaren inte följer de regler som OVK ställer eller inte avhjälper de brister som besiktningsprotokollet påvisar, har kommunen rätt till att förelägga ägaren att vidta åtgärder (Boverket 2009).
21
3.4 Energieffektivisering
Det finns en rad olika åtgärder som går att göra för att fastigheter ska bli mer energieffektiva och det är självklart så att vissa energieffektiviseringsåtgärder är mer kostnadseffektiva än andra. Här har vi belyst de investeringar och åtgärder som kan bidra mest till en minskad och effektivare energianvändning i bostäderna. Det finns både passiva och aktiva åtgärder att vidta i en byggnad för att spara energi. Passiva åtgärder är t.ex. isolering och byte av fönster som enbart innebär en installationskostnad. Aktiva åtgärder är t.ex. frånluftsvärmepump som både behöver installations och som sedan har en driftskostnad (Adsten 1997).
3.4.1 Tilläggsisolering
Tilläggsisolering är en s.k. passiv åtgärd som är en vanligt förekommande metod för att få ner energiförbrukning i en byggnad. Energi kan sparas genom att det dels blir minskad värmegenomgång men också för att rumstemperaturen kan sänkas. Rumstemperaturen kan sänkas men ändå bibehålla samma komfort pga. att den ökade isoleringen ger en förhöjd yttemperatur på den isolerade ytan och därmed minskar kallstrålningen.
Rumstemperaturen kan sänkas med ca 0,5 oC pga. att en vägg har tilläggsisolerats (Adsten 1997).
Av den orsaken att varm luft stiger bör vindbjälkslaget vara det första som åtgärdas, därefter kommer väggar, fönster, dörrar och till sist golv (Adsten 1997). Nedan följer olika typer av tilläggsisolering.
3.4.1.1 Vind
Tilläggsisolering av vind kan göras på två sätt, ovanifrån eller underifrån. För att kunna göra det ovanifrån krävs det att vinden inte är inredd. En viktig regel är att vindisoleringen bör bestå av ca 20- 22 cm av högvärdig isolering.
Med högvärdig isolering avses mineralull som har ungefär dubbelt så hög isoleringskraft i sig jämfört mot sågspån och torv. Enda skillnaden tilläggsisoleringen underifrån sett gör, är att det blir en sänkning av takhöjden. Isoleringsförmågan är densamma (Adsten 1997).
3.4.1.2 Vägg
Tilläggsisolering av en vägg är absolut effektivast om det sker utifrån av väggen. Detta pga. att köldbryggorna försvinner som leder värme ut genom väggen. Dessvärre är det ofta väldigt dyrt att tilläggsisolera utifrån eftersom det innebär att fasad måste rivas bort för att kunna genomföra isoleringen.
22
Ska byggnaden dock ändå byta fasad är det ett gyllene tillfälle att tilläggsisolera väggen. Den största fördelen med att isolera inifrån väggen är att rummen kan renoveras ett i taget. Dock försvinner en del av rumsvolymen och köldbryggor vid bjälklag blir kvar (Adsten 1997).
3.4.1.3 Fönster och dörrar
Isolering och tätning av fönster och dörrar är oftast mindre effektiva. Detta eftersom att isolering av fönster och dörrar bygger på att rumstemperaturen ska sänkas för att få en energibesparing. Dock är det väldigt ovanlig pga. att komforten i huset inte blir densamma. Det räcker alltså inte med att täta fönster och dörrar utan det krävs en mer omfattande tilläggsisolering för att kunna sänka rumstemperaturen och ändå ha samma komfort i rummet.
Fönster ska tätas med något som kallas för o- list och dörrar med en s.k. v- list och tätningen ska ske så nära den varma och fuktiga luften som möjligt.
Detta pga. att det minskar möjligheterna för kondens (Adsten 1997).
3.4.1.4 Golv- källare
Eftersom den varma luften går ut i främst tak och väggar, är detta den minst viktiga tilläggsisoleringen. Isoleringen kan ske både underifrån eller uppifrån, men det har ingen betydelse isoleringsmässigt sett för att spara energi. Ingen av de båda metoderna är effektivare än den andra. Det är förekommande att den gamla ”äldre” golvisoleringen har sjunkit ihop och på så sätt uppstår en luftficka där luftcirkulation kan uppkomma. Detta gör att golvet upplevs som kallt. I golv räcker det med ca 20 cm av högvärdig isolering för att få den mest effektivaste energibesparingen (Adsten 1997).
3.4.2 Justera in värme- och ventilationssystem
Ett enkelt sätt att spara energi är att se till så att värme- och ventilationssystem fungerar som de ska. Oavsätt vilken typ av uppvärmning och ventilationssystem som finns i fastigheten bör den kontrolleras regelbundet (Andrén & Axelsson 2007).
Ventilation i fastigheter kan idag fungera på olika sätt. I äldrehus sker ventilation ofta genom självdrag medans ventilationen i nyare fastigheter är mekanisk. I Boverkets byggregler finns det föreskrifter och råd om hur ventilationen ska vara inställd och hur den sedan ska justeras (Andrén &
Axelsson 2007).
23
Radiatorer ska luftas ur och underhålls, det är särskilt viktigt att se till så att radiatorernas termostater fungerar. Dessa ska slå av och på radiatorn för att bibehålla lägenhetens önskade temperatur (Andrén & Axelsson 2007).
3.4.3 FTX- aggregat
Med hjälp av ett s.k. FTX- system kan den luft som är på väg ut ur huset användas för att värma upp den som är på väg in. Värmen ifrån inomhusluften återvinns och på det sättet sparas energi (Energimyndigheten 2010). Att installera ett FTX- system är en åtgärd som går att genomföra för att uppnå EU:s mål att fram till 2020 minska energiförbrukningen med 20 % (Murphy et al. 2009).
Den varma luften ska tas från de rum med smutsigare luft såsom kök, badrum och tvättstuga, luften går sedan genom en värmeväxlare som överför värme till den kalla utomhusluften, som sedan skickas in i husets vardagsrum och sovrum. Genom att använda sig av ett FTX- system kan en energibesparing göras på 50 – 80 %. Ett FTX- system behöver regelbundet rengöras och filter behöver bytas ut (Energimyndigheten 2010).
3.4.4 Behovsstyrd ventilation
De flesta flerbostadshus har idag mekanisk ventilation. Ventilationsflödet är oftast konstant och varierar därmed inte med belastningen. Oftast kan ventilationsflödet enbart ökas vid matlagning, då genom att starta köksfläkten (Energimyndigheten 2009).
Boverkets byggregler BBR ställer krav på luftkvaliteten i bostäder. Olika typer av byggnader har olika höga krav på ventilationen, i sjukhus ställs t.ex.
högre krav på ventilationen (Energimyndigheten 2009).
För att förbättra funktionen hos ventilationen kan ventilationsflödet göras behovsstyrd. Detta innebär alltså att ventilationen minskar när ingen vistas i utrymmet medans den ökas när belastningen i utrymmet är större, alltså när flerpersoner vistas i utrymmet och när fukttillskottet är större. När ventilationsflödet i en fastighet minskar, minskar även energiförbrukningen (Energimyndigheten 2009).
Värmeförlust kan också ske via ventilation vintertid då värm luft stiger lättare än kall. Därför bör ventilationen också vara årstidsstyrd. Ventilationsflödet bör strypas vintertid och ökas sommartid (Andrén & Axelsson 2007).
24
3.4.5 Inomhustemperatur
En stor del av den energi vi använder går till att värma upp bostaden. För att minska både energianvändningen och där med sänka kostnaderna för uppvärmning kan inomhustemperaturen sänkas. Genom att bara sänka temperaturen med en grad kan uppvärmningskostnaden sjunka med ca 5 % (Andrén & Axelsson 2007).
En lägre inomhustemperatur bidrar inte enbart till minskade energikostnader utan även till en godare hälsa, till att vi tänker och sover bättre och lägre risk för torr inomhusluft (Andrén & Axelsson 2007).
I vissa rum i lägenheten kan temperaturen hållas på en lägre nivå, så som i sovrum och kök. De utrymmen som inte används går också att hållas svalare.
Värmen i en fastighet kan vara behovsstyrd, temperaturen sänks när ingen vistas i lägenheten och höjs igen med hjälp av en timer så det är varmt igen när någon sedan vill vistas i lägenheten (Energi- och klimatrådgivning u.å).
3.4.6 Fönster
En stor del av den energi som försvinner ut från fastigheterna går via fönstren. Många tidigt byggda hus och fastigheter som är byggda före 1980 har tvåglasfönster som standard. Dessa fönster håller inte lika tätt som moderna treglasfönster och orsakar därför stora kallras runtomkring fönstren, vilket i sin tur leder till att temperaturen sänks och kan orsaka obehag. Att byta dessa tvåglasfönster till energieffektivare moderna fönster leder då istället till minskade transmissionsförluster (Axelsson & Andén 2007). Genom ett sådant byte kommer med automatik energibesparingar att göras genom att rumstemperaturen kan sänkas och kallrasen minskas, alltså inomhustemperaturen kan sänkas men komforten är densamma (Adsten 1997).
Det är självklart en stor skillnad mellan fönster och fönster. Tidigare fanns det enbart fönster som bestod av glas, som har extremt dålig isoleringsförmåga, s.k. U-värde. De fönster som produceras idag är mycket mer energieffektiva. Moderna fönster produceras med ett tunt skikt av tennoxid eller silver som gör att rutan i sig speglar och reflekterar tillbaka inomhusvärmen in i rummet. För att få maximal återspegling, placeras den ruta med skiktet på innerst mot rummet. För att ytterligare minska energiförlusterna räcker det inte enbart med ett tunt skikt av tennoxid, utan isolerrutan fylls även med en gas som har låg värmekonduktivitet, ex ädelgas (Adsten 1997).
25
Tvåglasfönstren kan kompletteras med en tredje ruta som monteras mot innerglaset. Att sätta dit en tredje ruta och sedan fylla det utrymmet med gas som har låg värmekonduktivitet gör att fönstrets U-värde förbättras oerhört.
Att sätta dit en tredje ruta på tvåglasfönster resulterar i att varje bostad/lägenhet minskar dess uppvärmningskostnad med ca 6-7 % (Axelsson & Andén 2007).
3.4.7 Behovsstyrd belysning
En stor del av den energi som förbrukas idag i flerbostadshus går åt till belysning. Belysning behövs både i hyresgästernas lägenheter och i gemensamma utrymmen såsom trapphus, tvättstuga, förråd och garage. Ur kostnadsekonomisk och energisparande synpunkt är det onödigt att lampor står och lyser dag och natt. Att fastighetsbolagen istället installerar behovsstyrd belysning i de allmänna utrymmena förhindrar att lampor brinner utan att någon vistas i utrymmet. Detta är ett enkelt och effektivt sätt att spara energi. Det är också viktigt att använda rätt sorts glödlampor för att vara så energieffektiv som möjligt. En vanlig glödlampa omvandlar endast 15
% av energin till synligt ljus (Adsten 1997). Tekniken utvecklas hela tiden och idag finns det mycket energieffektiva lampor, exempel på detta är lågenergilampan. Den sparar ca 80 % elenergi och räcker 6–15 gånger längre.
Dock kan det vara fördel att behålla den ”vanliga” glödlampan i fönster då den avger en viss värme (VB Energi u.å).
3.4.8 Vattenanvändning/Snålspolande vattenarmaturer
I bostadsfastigheter går mer än 1/5-del av energianvändningen till varmvatten. För att minska vattenanvändningen behöver inte hela kranen bytas ut utan det räcker med att byta kranmunstycket. Det nya kranmunstycket ger en lika bra komfort som det tidigare men sparar vatten.
Det snålspolande vattenhunstycket blandar in luft i vattenstrålen, vilket gör att mindre vatten förbrukas (Energimyndigheten 2007).
26
4. Empiri
I detta kapitel presenteras resultatet från intervjuerna vi har genomfört. Vi presenterar inledningsvis våra respondenter och företagen de företräder för att ge en allmän bild av dem.
Därefter återges intervjun i sin helhet. Vi har valt att intervjua 4 stycken fastighetsbolag i Norrköping för att få en helhetsbild av hur de tänker och arbetar med energideklarationen och energieffektiviseringsåtgärder.
4.1 HSB
HSB är medlemsägt, vilket innebär att det är en kooperativ organisation.
Deras mål är att ”skapa en trygg boendemiljö där alla kan träffas och trivas”.
HSB ägs och drivs av ca 535 000 medlemmar, därför är inte HSB:s mål främst att göra så stora ekonomiska vinster som möjligt utan ser vinst som ett sätt att skapa ”det goda boendet”. Överskott som uppstår i den kooperativa organisationen går alltid tillbaka till verksamheten (HSB 2010).
4.1.1 HSB Östra
HSB Östra är en sammanslagning av HSB Finspång, HSB Söderköping och HSB Norrköping. Dessa har tillsammans varit en förening sedan 1996 (HSB Östra 2010).
På HSB Östra intervjuade vi Lars-Erik Hjortstig som arbetar som bygg &
teknikchef och Peter Blomqvist som är energiexpert.
Hjortstig och Blomqvist berättar att många av deras fastigheter nu är energideklarerade men att det fortfarande finns några fastigheter kvar att deklarera, trots att alla fastigheter skulle ha en energideklaration klar senast årsskiftet 2008/2009. Att inte alla fastigheter har hunnits deklareras beror på att många av de som får utföra en energideklaration inte var klara med sina utbildningar och hade tillräckligt med kunskaper förrän under 2008.
Fastighetsbolag som idag har fastigheter som ännu inte är energideklarerade kan få dryga böter. Hjortstig anser dock att kontrollorganet Boverket, som ska kontrollera att energideklarationen har genomförts, inte har tid och resurser att utföra dessa kontroller.
Vidare berättar Hjortstig att energideklareringen för HSB Östras fastigheter går till på det sätt att de överlämnar ca 80 % av den informationen som behövs för en energideklaration. Denna information skickar de sedan till den som ska utfärda energideklarationen som i sin tur bidrar med de ca 20 % av den information som behövs för att fullgöra deklarationen. Hjortstig och Blomqvist berättar att 13 av deras 35 bostadsrättsfastigheter inte godkändes
27
och fick därför gå vidare till vad de kallar steg 2, vilket innebär att för dessa fastigheter gjordes noggrannare undersökningar och åtgärder och därefter kunde ett flertal av de fastigheterna godkännas. För de övriga fastigheterna som ännu inte är godkända planeras mer åtgärder. Trots att en fastighet inte uppnår de godkända riktvärden som en energideklaration kräver, finns det ingen tvingande lag som säger att åtgärder måste göras. Så därför är det upp till oss när och om några åtgärder ska göras överhuvudtaget.
Bostadsrättsföreningar får själva avgöra om de vill utföra några energieffektiviseringsåtgärder överhuvudtaget och HSB Östra fungerar då mer som ett serviceorgan som ger råd och upplysningar. Däremot är det HSB Östra som själva avgör om några åtgärder ska göras i deras hyresbostadsfastigheter.
Klimat och miljöfrågor är mycket viktiga för HSB Östra och därför är de väldigt måna om att försöka sänka energiförbrukningen för sina fastigheter.
HSB Sverige har just nu ett energibesparingsprojekt där deras bostadsrättsföreningar kan ingå ett så kallat klimatavtal. Målet med detta avtal är att mellan år 2000-2023 minska bostadsrättsföreningarnas energi förbrukning med ca 40 %. Detta avtal är HSB Östra mycket positiva till och arbetar själva hårt för att försöka uppnå detta mål. Som en del i projektet kommer ett tåg rulla genom Sverige som ska bjuda in bl.a.
bostadsrättsföreningar till seminarier om energieffektivisering och om hur de bäst sparar energi.
De åtgärder som HSB Östra främst kommer att göra med sina fastigheter under året är att installera snålspolande duschmunstycken, kranar och toaletter, detta för att minska vattenanvändningen och spara energi. De kommer även inom en snar framtid att byta undercentraler i fastigheterna och därigenom få uppvärmningssystemen mer effektiva. HSB Östra kommer också att byta ut termostaterna på radiatorerna och se över balanseringsventilerna. Dessa energieffektiviseringar görs både beroende av att energideklarationen påvisar det, men också pga. det ökade engagemanget och intresset för att skapa energisnåla byggnader som långsiktigt ger minskade energikostnader.
Att tilläggsisolera fastigheter och dess fasader är inte något som de kommer prioritera. Detta anses vara för kostsamt och inte ge den avkastning i minskade energiförbrukning som en sådan investering kräver för att löna sig.
Enda tillfället de möjligen skulle kunna tilläggsisolera är om och när de ändå skulle behöva reparera fastighetens fasad. Hjortstig och Blomqvist berättar också att i många fall får de inte tilläggsisolera fasaden eftersom det skulle
28
förändra fasadens estiska utseende och stadens antikvarier är mycket noggranna med att fastigheter ska bevara sina tidstypiska utseenden.
Hjortstig och Blomqvist säger också att sänka inomhustemperaturen är ett väldigt effektivt sätt för att sänka energiförbrukningen. För varje grad som sänks sparar HSB Östra ca 5 % av energiförbrukningen. Men att sänka inomhustemperaturen är inte något de planerar att göra pga. att hyresgästerna då kommer att klaga. HSB Östra vill sänka energianvändningen men den får inte försämra lägenheternas klimat och komfort så mycket att hyresgästerna finner det obehagligt. En genomsnittstemperatur på 22 grader är något de strävar efter. Att skicka ut information om hur energi lättast sparas till sina hyresgäster är också något de talar om men hävdar också att människor idag får tillräckligt med information från media och skola.
HSB Östra anser att energideklarationen kan vara positiv ur inventeringssynpunkt. Har fastigheter låg energiförbrukning och energieffektiviseringsåtgärder redan är gjorda är fastigheten mer attraktiv och därför skulle HSB Östra kunna tänka sig att betala mer för den. Dock tror de inte att energideklarationen har någon betydelse för företag som egentligen bara köper fastigheter för att sedan sälja dem vidare inom max 5 år.
29
4.3 Strömtornets fastighets AB
Strömtornets fastighets AB är ett mindre privatägt fastighetsbolag som äger totalt 125 st lägenheter fördelat på 5 hyreshus runtom i Norrköping. De har även en industrifastighet på totalt 2 565 kvm som omfattas av kontor, lager samt en butik. Henrik Ståhl arbetar idag som fastighetsförvaltare för Strömtornets alla fem hyresbostadsfastigheter. Han är relativt ny i branschen och har arbetat med fastigheter sedan ungefär 3 år tillbaka. Under vår intervju framförde han följande:
Det har inte varit problem med att hinna energideklarera fastigheterna i tid eftersom det är så få. Men det är mycket med lagen om energideklarationen som inte är bra, det finns väldigt mycket ”gnissel” i lagen och den fungerar inte särskilt bra i praktiken. Detta p.g.a. att lagen inte är tvingande i efterhand att göra de åtgärder som har konstaterats genom deklarationen. Som ett mindre fastighetsbolag måste Strömtornet arbeta hårdare med kostnader och tar inte lika stor hänsyn till att miljö- och energieffektivisera sina fastigheter som många större fastighetsbolag gör. De investeringar som gjorts eller kommer göras kommer självklart vara anpassade ur miljömässig synpunkt, och energieffektiviseringen är nästan alltid en investering som gör att det sparas pengar. Så det är absolut i första hand att vi ska få mindre kostnader som vissa investeringar gör, och i andra hand att det ska vara för miljön. Men kostnadseffektiva lösningar är ju numera även energisnåla. Vid en investering ser Strömtornet långsiktigt och sparas energi innebär det lägre kostnader.
När energibesiktning gjordes på fastigheterna fylldes ett frågeformulär i som sedan sänts in till den besiktningsman som skulle utföra besiktningen. Då konstaterades det att alla fastigheter hade en högre energiförbrukning än vad som anses vara godtagbart för en liknande fastighet. Därför ville besiktningsmannen göra ytterligare besiktning för att konstaterad vad det var som gjorde att fastigheterna förbrukar denna mängd energi. Detta ansåg Ståhl vara mycket onödigt, han berättar att han känner till sina fastigheter mycket väl och vet precis vad det är som gör att energiförbrukningen är något hög. Detta medförde att endast tre av de fem fastigheterna nu behövde en vidarebesiktning. Att besiktningsmannen ändrade sig uppfattade Ståhl som mycket oseriöst och kontaktade istället ett annat auktoriserat besiktningsbolag. Den nya besiktningsmannen godkände Strömtornets alla fem fastigheter.
Ståhl berättar att om Strömtornet skulle investera i en nyfastighet skulle de titta på den nya fastighetens energideklaration för att se hur mycket energi
30
fastigheten förbrukar. Det var egentligen det enda som Ståhl ansåg var något positivt med energideklarationen.
I framtiden planeras vissa energisparande åtgärder så som att byta ut vattenmunstyckena i lägenheternas badrum. Denna installering av nya munstycken är en enkel förändring och en billig investering som kan minska vattenförbrukningen betydligt. Denna nya investering skulle betala tillbaka sig på mindre än ett år. Även andra förändringar på fastigheterna är planerade i framtiden så som att lägga om tak, byta fasad och renovera balkonger. Dessa förändringar kommer självklart bidra till minskad energiförbrukning eftersom fastighetens klimatskal både blir bättre och tätare. Det är inte p.g.a. att Strömtornets fastighets AB huvudsakligen ska minska den negativa påverkan på miljö utan för att den minskade energianvändningen i sin tur leder till lägre energikostnader.
31
4.3 Klövern
Klövern är ett fastighetsbolag som finns i olika tillväxtregioner. Klövern består av ett huvudkontor, och som de kallar det, tio affärsenheter.
Huvudkontoret som är beläget i Nyköping, fungerar som ett servicekontor för alla affärsenheterna. Det arbetar ca 30 anställda på huvudkontoret medan på de olika affärsenheterna arbetar ca 100 medarbetare (Fastighetsbolaget
Klövern u.å).
De olika affärsenheterna sköter förvaltningen av fastigheterna som finns på orten. Klövern har i syfte att finnas nära sina hyresgäster, de vill också ha en lokalförankring och en god relation till sina kunder. Klöverns fastigheter sköts av deras egen personal (Fastighetsbolaget Klövern u.å).
Klövern arbetar för ett samhälle med hållbar tillväxt, de vill förvalta, utveckla och bygga med beaktande till människan och miljön. Klövern vet att fastigheter förbrukar stora mängder energi och därför är fastigheternas energiförbrukning högt prioriterad i Klöverns miljöarbete. I företaget finns en särskild miljögrupp som är sammansatt av medarbetarna från affärsenheterna. Klöverns miljöarbete har givit resultat, de har minskat sin värmeförbrukning med hela 5 % två år i rad (Årsredovisning Klövern 2008).
4.3.1 Klövern Norrköping
Klövern hyr mest ut kommersiella fastigheter i form av kontor, industri och butikslokaler men i Norrköping hyrs även ett mindre antal bostads hyreslägenheter ut. De är den näst största fastighetsägaren i Norrköping och den sjätte största av Klöverns affärsenheter.
Vi intervjuade Jenny Martis som arbetar som driftchef på Klövern i Norrköping. Martis inleder med att säga ”energi ligger ju verkligen i tiden”
och fortsätter med att berätta att Klövern ständigt arbetar för minskad energianvändning och att just miljö är en viktig fråga för Klövern.
Klövern Norrköpings fastigheter är alla nu energideklarerade och Jenny har en positiv inställning till energideklarationen, hon anser att den ger ett bra underlag till vilka energisparande åtgärder de kan göra på fastigheterna. Hon tycker att energideklarationen har ett bra upplägg och gillar framför allt att de i deklarationen får tips på vilka förändringar som går att göra. En annan positiv sak som energideklarationen har lett till är ett tajtare samarbete med besiktningsmannen. Martis berättar att under besiktningen gav besiktningsmannen tips på enkla förändringar som kunde justeras direkt på
32
plats. Hon medger att energideklarationen har inneburit stora kostnader men ser det ändå positivt efter som besiktningsmannen gav så mycket tillbaka.
Klövern vill gärna synas som ett miljöföretag, de arbetar hela tiden för att göra förändringar som leder till minskade utsläpp. En förändring som Klövern Norrköping har gjort nyligen är att de har monterat snålspolande vatten munstycken på kranar och bytt packning i toaletterna, detta är en dela av Klöverns vatten sparprojekt. Med hjälp av denna förändring ska vattenförbrukningen minskat med hela 30 %.
Under 2009 har oljeanläggningar fasats ut som har bidragit till stora koldioxidutsläpp. Även sophanteringen har setts över och hyresgästerna har fått information om hur de ska hantera sitt avfall.
Klövern arbetar också med att minska värmeförbrukningen i sina fastigheter och har som mål att minska den med 20 % på 5 år (2008-2012). Detta genom att arbeta med värmeåtervinning och justera in ventilation.
Klövern är väl medvetna om att ventilation och kyla är en stor energi slukare och jobbar därför med att får dem mer effektiva. Vissa ventilationssystem ska helt bytas ut medan de ventilationssystem som ska vara kvar måste främst utnyttjas på rätt sätt. Att genomföra detta är en större investering som har en återbetalningstid tid på ca 5 år.
Martis berättar också att de arbetar med att göra ventilation och belysning behovsstyrd så de enbart används då det vistas människor i lokalen, trapphus, tvättstuga m.m. Jenny berättar att i deras hyresfastigheter är det värme och vatten som är den stora energi slukaren och därför vill Klövern Norrköping också flytta personal så de arbetar med just det som de är bäst på, de vill bli bättre på att återvinna redan uppvärmd luft och se över om värmen anläggningar går att justera in så de blir mer effektiva.
De energieffektiviseringsåtgärder Klövern Norrköping gör är både för miljöns skull men också för att minska kostnaderna. Som t.ex. att byta sina vattenarmaturer till snålspolande vattenmunstycken var en åtgärd som Klövern gjorde för miljöns skull, men en sådan investering leder också till en minskad vattenförbrukning och därmed sjunker också kostnaderna.
När nya fastigheter förvärvas av Klövern till affärsenheten i Norrköping är det huvudkontoret som sköter affären, oftast utan att ens Norrköpingsenheten vet om att fastigheten planeras att förvärvas. Martis tror att energideklarationen kan vara till hjälp till en viss del vi förvärv av nya fastigheter, dock brukar fastigheter förvärvas flera på en gång ”som ett
33
paket” där flera olika fastigheter i olika skick kan ingå och därför kan Klövern inte välja bort att förvärva en fastighet med sämre energiprestanda om den finns i ett sådan paket. Energideklarationer som visar på låg energiförbrukning ökar värdet på fastigheten, fastigheter med lågenergianvändning ökade självklart värdet på fastigheter även tidigare men med hjälp av energideklarationen är det enkelt att se hur mycket en fastighet förbrukar. Men det är också viktigt att energideklarationen är aktuell, alltså att den fortfarande motsvarar fastighetens energiförbrukning.
Martis berättar att för vissa av deras fastigheter har pengarna som energideklarationen kostade nu hämtats tillbaka genom energisparande åtgärder.
Martis anser att ett problem med energideklarationen är bristen på personal, både på de som upprättar energideklarationen och även på dem som utfärdar vite. Tillsammans med Martis diskuterade vi också om det ska finnas krav på vissa åtgärder. Martis nämnde att OVK är det enda tvingande krav som finns. Krav på åtgärder efter utförd energideklaration skulle innebära stora kostnader för fastighetsägaren och Martis är osäker på om det ens skulle kunna vara möjligt.
