4. Empiri
4.3 Resultat av intervjuer
Bolagens mål och visioner/ Legitimitet
Både Eidar och Vänersborgsbostäder framhäver att visionen innefattar tydligt kundfokus, där arbetet främst går ut på att få nöjda hyresgäster. Men även fastighetsbolagens marknadsställning omnämns som ett mål, detta anses av informanterna dock höra ihop med nöjda hyresgäster. Eidar1 påpekar att visionen ändras då och då men det främsta målet är att ha nöjda hyresgäster vilket i sin tur kräver en god ekonomi för att kunna underhålla fastigheterna. Även Vänersborgsbostäder2 framhäver hyresgästerna men menar ändå att det främsta målet just nu är ekonomin och hänvisar vidare till presentationen av bolaget som vittnar om tuffa ekonomiska tider som nu börjar stabilisera sig. Båda fastighetsbolagen är kommunala och därmed politiskt styrda, Eidar3 förklarar att ledningsgruppen som består av VD, verksamhetschef, fastighetschef och ekonomichef bereder och beslutar om målen men styrelsen finns med och övervakar besluten. Vänersborgsbostäder4 hänvisar till ägardirektiven, som talar om ekonomiska förutsättningar och hur bolaget ska drivas. Dock påpekas att direktivet är gammalt och till stora delar inaktuellt då det skapades år 1995 i samband med att bolaget ombildades till aktiebolag. Just nu pågår ett enligt Vänersborgsbostäder5 en revidering av direktiven som de hoppas skall ge tydligare och mer aktualiserade mål. I väntan på att kommunen skall sätta de nya målen utformar ledningen i bolaget egna mål att arbeta efter så länge. När det kommer till framtida energibesparingsmål visar det sig att båda fastighetsbolagen är med i det så kallade Skåneinitiativet, som är framtaget av Sveriges Allmännyttiga Bostadsförening (SABO) för några år sedan där fastighetsbolagen förbinder sig att fram tills 2016 sänka sin totala energiförbrukning med 20 procent. Vänersborgsbostäder6 menar dock att det främst är medlen som styr målen, medan Eidar7 framhäver att de siktar högt på målen, men att de måste vara medvetna om, att vid en renovering lägga sig på rätt ekonomiska nivå för att orka med hela renoveringsprogrammet. Eftersom det slutligen kan komma att kosta mer pengar som
1 Projektledare, Eidar, intervju den 22 april 2013
2 VD, Vänersborgsbostäder, intervju den 23 april 2013
3 Projektledare, Eidar, intervju den 22 april 2013
4 VD, Vänersborgsbostäder, intervju den 23 april 2013
5 VD och ekonomichef, Vänersborgsbostäder, intervju den 23 april 2013
6 VD, Vänersborgsbostäder, intervju den 23 april 2013
bolaget då kan behöva låna till. ”Positivt är ju att räntan är låg nu, Å andra sidan det lönar sig ALLTID att renovera, för då höjer du värdet på fastigheten” menar Eidar8.
Energieffektivisering och miljö/ Miljövärderingar
Båda fastighetsbolagen nämner att de är med i Skåneinitiativet. Eidar framhäver att de har som mål att sänka sin energiförbrukning med minst 20 procent medan Vänersborgsbostäder skall försöka uppnå en minskning med 20 procent (AB Vänersborgsbostäder, Årsredovisning, 2012) (AB Eidar, Årsredovisning, 2012). De båda fastighetsbolagen har en positiv inställning till miljön och energiinvesteringar. Dock Påpekar Vänersborgsbostäder9 att det är kostsamma investeringar och menar att betalningsviljan från hyresgästernas sida är mycket liten och att hyresgästen vill bo billigt. De menar att den kollektiva människan troligtvis tänker mer på sin nuvarande ”plånbok” än på framtida miljökonsekvenser. Vänersborgsbostäder10 tillägger att ”skall man nå någonstans måste det vara via folks plånböcker”. Medan Eidar11 påpekar vikten av att energiinvestera, inte bara för miljön utan även för hyresgästerna. De menar att ”en energiinvestering kommer alla till del” samt att hyresgästerna är måna om miljön och vill bo i energieffektiva byggnader vilket gör att bolaget behöver energiinvestera för att överleva i fortsättningen. Eidar12 är starkt kritiska till tänket att avstå energieffektivisering då de anser att detta är det enda rätta för att ha möjlighet att ligga i framkant och finnas kvar. De anser vidare att detta är ett kortsiktigt tänkande där hänsyn inte tas till hela fastighetens livslängd och menar vidare att ”det går att bygga billigt men då är det ingen som vill bo i det”. De jämför med miljonprogrammen som byggdes på 60-talet och som i dagsläget är och har under en längre tid varit ”rena mjölkkossorna”. Vänersborgsbostäder13 känner förutom de ekonomiska faktorerna att osäkerheten kring tekniken och hänvisar även till de personella resurserna som skulle krävas för att följa upp dessa projekt och i dagsläget finns inte tillgång till dessa. Vänersborgsbostäder14 menar att fastighetsbranschen borde lära sig av varandra för att undvika misstag. Det framkommer även en önskan om en ”kravlista” från Sveriges Allmännyttiga Bostadsförening (SABO) på lönsamma energieffektiviseringsåtgärder vid renoveringar. Vidare finns en önskan om ytterligare utvecklad teknik eller information kring exempelvis hur de skulle kunna tilläggisolera från insidan för att minska kostnaderna och byggnadsteknisk påverkan. Vänersborgsbostäder15 påpekar även att viljan till energieffektivisering finns och är något som arbetas med i den utsträckning som är möjlig med hänsyn till dess ekonomiska ställning. Fokus just nu är att få en stabil ekonomi men naturligtvis görs energiinvesteringar av mindre kostsamma slag. De menar vidare att om de gjort ett nybyggnadsprojekt skulle de troligtvis satsa högt, dock är detta inte aktuellt i dagsläget då de står i behov av att göra flera större renoveringar. Samtidigt finns en medvetenhet om att energin utgör en av de största kostnadsposterna, Vänersborgsbostäder nämner att ”energin är vår största kostnadspost så kan vi minska den är det bra”. Eidars16 inställning är att en energiinvestering alltid är lönsam och hänvisar till tidigare energiinvesteringsprojekt där det visat sig få en positiv effekt på förbrukningen och därmed lönsamheten. De påpekar dock att en investering är
8 Projektledare, Eidar, intervju den 22 april 2013
9 VD, Vänersborgsbostäder, intervju den 23 april 2013
10 Ekonomichef, Vänersborgsbostäder, intervju den 23 april 2013
11 Projektledare, Eidar, intervju den 22 april 2013
12 Projektledare, Eidar, intervju den 22 april 2013
13 VD och ekonomichef, Vänersborgsbostäder, intervju den 23 april 2013
14 VD, Vänersborgsbostäder, intervju den 23 april 2013
kostsam och måste löna sig ”annars har man gjort något fel”. Eidar17 påpekar att på gamla byggnader kan tilläggsisolering innebära en allt för stor kostnad och att detta främst görs om en gammal fasad ändå behöver bytas, detsamma gäller fönster.
Båda fastighetsbolagen menar att miljön är ett aktuellt ämne men Eidar18 har i dagsläget större fokus på detta ämne och har anställt en energijägare som följer upp energiförbrukning i fastigheterna och gör eventuella injusteringar. Vänersborgsbostäder19 har ingen direkt miljöansvarig men det finns en energispargrupp bestående av kollektivanställda och tjänstemän som tar fram förslag till åtgärder som i första hand ger hög energibesparing och snabb pay-off. De är medvetna om att energieffektivisering kan vara lönsamt och ett sätt att marknadsföra sig med men anser samtidigt att investeringskostnaderna är för höga, samtidigt som de påpekar att de lägger ”enormt mycket pengar” på att värma upp byggnaderna.
Grunder och beslutsfattande för investeringar/ Framgång - överlevnad
De båda fastighetsbolagen är kommunalt ägda och till stora delar politikerstyrda. Hos Eidar är det ledningsgruppen som tar fram förslag till beslut för att sedan ta de vidare till styrelsen som fattar beslut om huruvida dessa skall genomföras. Eidar20 nämner dock att mindre investeringar på maximalt två miljoner kronor har ledningsgruppen möjlighet att själva besluta om, likaså har styrelsen attest på maximalt 50 miljoner kronor därefter är det politikerna som fattar beslut, vilket var fallet med deras pågående nybyggnation av kvarteret Fridhem. Vänersborgsbostäder21 menar att det är VD och ekonomichef som har det operativa mandatet att ta fram beslutsunderlag till styrelsen men att det vid större affärer som köp eller försäljning av betydande vikt skall beslut tas i kommunfullmäktige. Båda fastighetsbolagenen menar att det i första hand är kalkylerna som påverkar besluten mest och menar att lönsamheten är grunden till bolagets överlevnad. Vänersborgsbostäder22 poängterar vidare att bolagets historia till stor del påverkar de beslut som idag fattas i bolaget och att andra beslut möjligtvis varit mer aktuella om situationen varit en annan. Både Eidar23 och Vänersborgsbostäder24 förklarade att inför en investering görs en investeringskalkyl där variabler som avskrivning, hyresutveckling, kalkylränta och driftsnetto ingick. Utifrån den muntliga redogörelsen från Vänersborgsbostäder25 av deras investeringskalkyl och den investeringskalkyl vi fått se från Eidar26 beräknas de olika variablerna likvärdigt. Detta gäller även den beräknade livslängden. Hos Eidar fick vi även ta del av den beräknade kalkylräntan vilket vi inte fick någon fullständig redogörelse om från Vänersborgsbostäder, då det ansågs som affärshemligheter. Eidar27 tillägger att det inom snar framtid kommer krävas en differentierad avskrivning eftersom olika typer av investeringar har olika långa livslängder. Kassaflödesanalys och livscykelkostnadsberäkningar är andra metoder som nämns som komplement till investeringskalkylen hos de båda fastighetsbolagen. Vänersborgsbostäder28 förklarar att
17 Projektledare, Eidar, intervju den 22 april 2013
18 Projektledare, Eidar, intervju den 22 april 2013
19 VD, Vänersborgsbostäder, intervju den 23 april 2013
20 Projektledare, Eidar, intervju den 22 april 2013
21 VD, Vänersborgsbostäder, intervju den 23 april 2013
22 VD, Vänersborgsbostäder, intervju den 23 april 2013
23 Projektledare, Eidar, intervju den 22 april 2013
24 Ekonomichef, Vänersborgsbostäder, intervju den 23 april 2013
25 Ekonomichef, Vänersborgsbostäder, intervju den 23 april 2013
26 Projektledare, Eidar, intervju den 22 april 2013
27 Projektledare, Eidar, intervju den 22 april 2013
de ibland skruvar på kalkylerna för att ta reda på vilka effekter som kan uppkomma vid inflation och ränteförändringar, men det är fortfarande samma investeringskalkyl som används. Båda fastighetsbolagen framhäver att de strävar efter långsiktig lönsamhet men Vänersborgsbostäder29 påpekar samtidigt vikten av att kunna se en kortsiktig lönsamhet för att ha en god likviditet. Det som främst påverkar en investering anser Vänersborgsbostäder30 är investeringens storlek samt återbetalningstid återigen grundat i att kunna få lönsamhet även på kort sikt. Vidare menar de att även vid ett kommande lagkrav måste de finna lönsamhet i att energiinvestera och de uttrycker en önskan om någon form av bidrag för att finansiera investeringen. Eidar31 belyser också vikten av att kunna visa på lönsam investering, men de menar att energiåtgärder alltid kommer löna sig och att detta därför är viktigt att ta med i beräkningarna. Eidar32 nämner att de tillsammans med entreprenadföretaget gjort en efterkalkyl och kommit fram till att det inte är dyrare att bygga passivhus jämfört men traditionell byggteknik. De påpekar att ”det blir en högre kostnad för isolering men det jämnar ut sig med en lägre kostnad för värmesystemet”. De nämner vidare att ”när vi valde passivhus räknade vi med en extra kostnad på cirka två till fyra procent. I vår hyreskalkyl räknade vi med en lägre uppvärmningskostnad vi sparar ju teoretiskt 45 kWh= 45 kr per m2 per år.” Hyresintäkter och driftskostnader beräknas på ett likvärdigt sätt i de båda fastighetsbolagen och utgår ifrån en branschschablon. Men Eidar nämner även att de i samband med installationen av individuell mätning för varmvatten har hyran förhandlats ner med ett par hundra kronor, vilket gjort att hyran för den enskilde hyresgästen inte kommer att öka markant. Hyresgästen kan på så vis själv styra sin förbrukning och påverka sina kostnader.
Fastighetsbolagen har inte gjort någon marknadsanalys för att se vad hyresgästerna anser om energieffektiva byggnader och hur de skulle värdesätta att bo i en sådan bostad. Eidar33 menar att vad gäller hyrorna påverkas inte hyresgästen. Vänersborgsbostäder34 är av en annan åsikt och menar att hyresgästerna troligtvis inte är beredda att betala den hyreshöjning som skulle krävas. Kostnaderna för att energiinvestera är något högre än en vanlig renovering eller nybyggnation, inget av fastighetsbolagen kunde dock ge oss en exakt kalkyl eller summa på detta. Eidar35 menar att energiinvesteringar alltid lönar sig och det finns ingen anledning att bygga billiga bostäder som inte vill bo i, ”detta är framtiden”. Vänersborgsbostäder36 har använt sig av en vanlig LCC-kalkyl vid investeringar av lågenergi typ. De är dock osäkra på om en uppskattning av kostnadsökningen gjordes. Vidare påpekar de att det hittills inte stått inför några ”rena nybyggen” och vet därför inte hur mycket dyrare ett passivhus skulle vara.
Sammanfattning
Vi har valt att lyfta fram de viktigaste resultaten i form av en tabell här nedan som förklarar utifrån resultaten vilka faktorer som påverkar bolagen att energiinvestera mer eller mindre. I tabellen har vi sammanfattat resultaten i de faktorer vi anser har präglat resultaten från de två fastighetsbolagen. Detta för att ge en snabb överblick och för att
29 VD, Vänersborgsbostäder, intervju den 23 april 2013
30 VD och ekonomichef, Vänersborgsbostäder, intervju den 23 april 2013
31 Projektledare, Eidar, intervju den 22 april 2013
32 Projektledare, Eidar, intervju den 22 april 2013
33 Projektledare, Eidar, intervju den 22 april 2013
34 VD och ekonomichef, Vänersborgsbostäder, intervju den 23 april 2013
förstå analys- och slutsatsavsnittet bättre. Faktorerna i tabellen har olika stort inflytande på de två bolagen, utan inbördes ordning. Lönsamheten hos bolagen är dock den faktor som har störts inflytande på dem båda.
Eidar Vänersborgsbostäder
Lönsamhet Lönsamhet
Stort miljöfokus Ekonomisk historia
Inställning Hyresgästernas betalningsvilja
Framtiden Oprövad teknik
Kundvärde Stabilitet
Vilja Överlevnad
5. Analys och tolkning
Vi kommer i detta avsnitt med hjälp av vår analysmodell koppla den teoretiska referensramen till vår insamlade empiri för att finna förklaring till de motiv och påverkansfaktorer som ligger till grund för energiinvesteringar. Vi kan konstatera att de båda studerade fastighetsbolagen är så kallade allmännyttiga, 100 procent kommunalt ägda och till stora delar politiskt styrda. Mål, visioner och prioriteringar kommer i mångt och mycket från ägardirektiv med krav på god avkastning och ibland även inriktning på bolagets profilering.
Miljövärderingar
Enligt teorin ställs ofta bolag inom samma bransch inför liknande problem och funderingar, vilket vi kan utläsa i vårt empiriska material. Vidare kan vi konstatera att de hos båda fastighetsbolagen finns en medvetenhet om att energin genererar höga kostnader och vikten av att minska dessa. DiMaggio och Powell (1983) menar att bolagen därmed tenderar att ha liknande värderingar. Vi upplever dock att värderingarna i de båda fastighetsbolagen, trots medvetenheten om energiinvesteringens fördelar, skiljer sig åt när det gäller vilka nackdelar som finns. Under intervjuerna upplevde vi att Eidar hade en avslappnad inställning till energifrågan och de få farhågor som belystes var av underminerad vikt. Vänersborgsbostäder upplevde vi hade en mer kritisk och ifrågasättande inställning till energiinvesteringar och dess konsekvenser.
Även om de båda fastighetsbolagen är allmännyttiga och politiskt styrda kan vi till skillnad från vad som beskrivs inom den imiterande isomorfismen konstatera att deras ekonomiska förutsättningar inte är detsamma. Detta trots att intäkter i form av hyror beräknas på ett likvärdigt sätt utifrån en branschschablon samt att driftkostnaderna till stora delar består av liknande poster.
Inom fastighetsbranschen kan vi se att energibesparing är något som de flesta strävar efter, VD för Vänersborgsbostäder nämner att ”energin är vår största kostnadspost så kan vi minska den är det bra” att därmed också bidra till en bättre miljö i allmänhet ser han som ett extra plus. De begränsade ekonomiska förutsättningarna som Vänersborgsbostäder arbetar hårt med präglar till stora delar deras beslutsprocess. Vilket leder till att större och mer kostsamma energiinvesteringar inte alltid är möjliga. Vi kan koppla detta till beslutsteorin som beskriver hur beslutsfattande allt oftare sker utifrån byråkratiska ramar (Staley, 2006) Vi kan även se att historiska förhållanden till stora delar har präglat dagens förutsättningar hos Vänersborgsbostäder. Andra aspekter som vi anser kan skilja de ekonomiska förhållandena åt är de politiska prioriteringar som ställs i respektive kommun.
Vi finner i vår tolkning av det empiriska materialet en skillnad mellan fastighetsbolagens syn på energiinvesteringar. I Vänersborgsbostäder menar de att kostnaderna för hyresgästen kommer att öka vid en energiinvestering då en markant hyreshöjning skulle krävas, de antar att det inte finns den betalningsvilja hos hyresgästerna som skulle krävas. Ekonomichefen påstår att ”skall man nå någonstans måste det vara via folks plånböcker”, vidare tror han att människor värnar mer om sin ekonomi än om miljön. Likaså uttrycker VD för Vänersborgsbostäder en föreställning om att hyresgästerna kommer att uppleva hyrorna i ett passivhus som betydligt dyrare.