Risker

Även om investeringarna har en fastighet och ett fastighetsprojekt i botten som kan anses utgöra en grundläggande säkerhet för investeraren är projekten kopplade till ett flertal risker. På den amerikanska fastighetsmarknaden förmedlades över 500 crowdfundingprojekt under 2014. Av dessa var det knappt två procent som misslyckades, d.v.s. där investerarna förlorade sina investeringar (Massolution, 2015).

På den svenska marknaden för fastighetscrowdfunding, som är yngre än den amerikanska, finns det en betydelsefull aktör. Än så länge har inget projekt misslyckats, d.v.s. ingen har förlorat sin investering. Av de svarande på enkätundersökningen framkom att den säkraste av Tessins projekt ansågs vara Boutiquelägenheter på Östermalm där 38,1 procent ansåg investeringen som säker. Därefter kom Slutsålda radhus mitt i Mälardalen och Villautveckling i Åkersberga. De minst säkra av de presenterade projekten ansågs vara Nyproduktion av industrihallar följt av Sveriges första vindtunnel i Bromma.

Figur 14. Visar avkastningsmålet för Tessins projekt.

Tessin har delat in riskerna i två delar: värdepappersrelaterade risker och verksamhetsrelaterade risker.

4.2.1 Värdepappersrelaterade risker

Värdepappersrelaterade risker innefattar riskerna som ett ägande av ett värdepapper medför och där utdelning är en vanlig form av avkastning. Det finns dock flera risker som kan påverka ett projektbolags verksamhet negativt vilket i sin tur kan medföra att resultatet inte möjliggör en framtida utdelning. Det kan heller inte garanteras att bolagets bolagsstämma beslutar om utdelning.

Om projektbolaget kontrolleras av en fastighetsutvecklare genom röststarka stamaktier finns det risk att ägaren handlar emot övriga aktieägares intressen vilket bland annat ske genom att ett projektbolag beslutar att betala tillbaka investerarna tidigare än planerat. En sådan situation skulle leda till att investerarna inte uppnår sitt avkastningsmål.

Ett exempel när ett publikt projektbolag med en organiserad andrahandsmarknad handlade emot övriga aktieägares intresse var när Oscar Properties i mars 2015 köpte tillbaka preferensaktier för 240 kronor per aktie när kursen den dagen var på 281 kronor vilket alltså innebar en rabatt på 15 procent23.

Om ett behov av nytt kapital hos projektbolaget skulle uppstå finns det risk för utspädning av aktierna. Bolagsstämman kan besluta om en nyemission vilket kan påverka värdet på aktierna negativt. Utspädningsrisken är något som de svarande i enkäten ansåg vara en av de största riskerna kopplat till en investering i Tessin. En annan risk med en investering är att bolagets aktier normalt sett inte är upptagna till handel på någon annan marknadsplats och i och med att det inte finns en andrahandsmarknad löper investeraren en risk att andrahandsvärdet inte motsvarar anskaffningsvärdet. Lägg därtill så finns alltid risken att det helt saknas köpare.

4.2.2 Verksamhetsrelaterade risker

Verksamhetsrelaterade faktorer kan komma att påverka projektet och resultatet och dessa är kopplade till risker i den operativa verksamheten och makroekonomiska faktorer. Fastighetsprojektets framgång beror primärt på ett positivt driftnetto och en värdeökning där det finns risk att fastighetsbolaget investerar i projekt som inte ger det utfall man önskade dvs att projektet resulterar i hög vakans med värdeminskning och avsaknad av spekulanter. Dessa kommersiella risker påverkas av läge, standard, utveckling, förvaltarens kompetens och driftavtal. Den kommersiella risken påverkas vidare av makroekonomiska faktorer där samtliga projekt är kopplade till ränterisker, konjunktur och avyttringsrisker. Ett fastighetsprojekt är i många fall beroende av en värdeökning men svängningar i konjunkturen kan ha en negativ påverkan på den generella efterfrågan som i sin tur påverkar prisnivån. Oavsett konjunkturen finns det alltid en risk att fastighetsutvecklare inte hittar köpare till sina investeringar och anledningar kan vara en missbedömning av efterfrågan (Tessin, 2016b). På frågan vilken den största risken kopplad till en investering i Tessin är framkom det av enkätundersökningen att det makroekonomiska läget, fastighetsmarknaden samt att projekten inte förlöper som planerat, är några faktorer som oroar.

Då fastighetsprojekten i många fall är bildade för ett specifikt fall saknas historik av tidigare projekt i form av avkastning och investerare och en bedömning av bolagets framtida avkastning kan bli svår. Ett krav för att ett bolag skall få införskaffa kapital via Tessin är att banken står för en signifikant del av finansieringen. Det finns en viss finansieringsrisk, att bolag inte beviljas lån och att projekt inte kan genomföras. Det här fick vi erfara under vår observation när vi reserverade andelar i ett av Tessins projekt, Högavkastande hyresbestånd mitt i stan. Projektet avbröts med anledning av att projektägaren inte uppnått den egna kapital- och lånefinansieringen som är en del av förutsättningen för att få genomföra kapitalanskaffning via Tessin. Av hänsyn till investerare så accepteras ingen väsentlig

förändring i kapitalstrukturen. Projektet avbröts innan teckningsanmälan och den digitala signeringen så ett erläggande av likviden hann inte ske. Konsekvensen för oss som investerare blev en utebliven investering och avkastning. En större finansieringsrisk är om fastighetsutvecklaren saknar kapital vid slutfinansiering och refinansiering vid ett redan startat projekt vilket kan leda till att investerare utöver utebliven avkastning förlorar delar av eller hela det investerade kapitalet (ibid.).

4.2.3 Risk med plattformen

Plattformen fungerar som en intermediär vilket betyder att den förmedlar kapital men intar själv ingen riskposition. I Tessins fall genomförs transaktionen av kapitalet från investerarna direkt till projektägarens emissionskonto²⁴. För andra crowdfundingplattformar kan transaktionen ske i samma stund som betalningen inkommer, till skillnad från mellanhänder eller banker, där kapitalet först samlas in för att sedan överföras till det kapitalsökande bolaget vilket reducerar risken för obestånd hos plattformarna. Fördelningen av risken utgör en stor skillnad mellan banker och förmedlingsplattformar där banker centraliserar och samlar ihop riskerna medan internetplattformar decentraliserar och sprider ut riskerna till crowden (Lenz, 2015).

Om plattformen befinner sig i obestånd finns det risk att företaget går i konkurs vilket hände peer2peer-lending plattformen Trustbuddy som gick i konkurs oktober 2015 (FI, 2015b). Anledningen berodde på att allvarliga missförhållanden i verksamheten uppdagats gällande hur bolaget hanterat långivares medel och låntagares återbetalningar (FI, 2015c). Konkursen är under utredning där det konstaterades att 44 miljoner kronor av långivarnas medel saknas (Lindahl, 2016).