Sammanfattning av estimeringsresultat i olika studier

Ekman (1997) är en studie på mikronivå och bygger på svenska paneldata insamlat av SCB mellan åren 1982–1991. Enligt studien berodde den kraftiga konsumtionsökningen i slutet på 1980-talet i huvudsak på ökning av inkomster och ökad förmögenhet men inte av ökningen i huspriser. Den estimerade modellen delar upp hushållen i olika åldersklasser och resultatet gav negativa tecken framför husprisvariabeln för nästan samtliga åldersklasser. Undersökningsresultaten visar som mest att en ökning av husförmögenheten med en krona leder till en minskning av konsumtionen med 24 öre för den yngsta åldersklassen 31–35 år. Han förklarar att detta kan bero på att med stigande huspriser måste yngre människor spara mer för att kunna flytta till ett större hus. För de äldsta åldersklasserna blir inverkan på konsumtionen obetydlig. Detta förklaras med att benägenheten att konsumera av förmögenheten stiger med ålder.⁷⁵ Baserat på resultaten anser han att den kraftiga konsumtionsökning som skedde under 1980-talet inte kan förklaras av en ökning i huspriserna. Konsumtionsökningen förklaras istället med ökade inkomster, ökade priser på andra tillgångar samt avreglering av finansiella marknader.⁷⁶

Chen (2006) kommer i en undersökning på svenska data mellan 1980–2004 fram till att den totala konsumtionen skulle öka med 0,064 procentenheter om husförmögenheten skulle öka med en procentenhet. Motsvarande effekt på konsumtionen av finansiell förmögenhet är 0,054 procentenheter. Dock menar Chen att variationer i huspriser som sker i det korta perspektivet endast leder till små effekter på konsumtionen om dessa kortvariga variationer just uppfattas som kortvariga. Om en ökad förmögenhet till följd av en husprisökning däremot uppfattas

75

Ekman (1997), s 33f 76

som permanent av hushållen så blir den positiva effekten på benägenheten att konsumera större.⁷⁷

En ytterligare viktig slutsats som Chen (2006) kommer fram till är att sambandet mellan huspriser och konsumtion påverkas av en mängd faktorer. Bland dessa finns kulturella faktorer som skiljer sig åt mellan olika ekonomier som t ex möjligheten att få krediter, andel husägare bland befolkningen och andra demografiska samt politiska skillnader. Därför menar Chen att relationen mellan huspriser och konsumtion i en viss region eller land inte kan sägas vara förbestämd utan bör testas empiriskt i de olika ekonomierna.⁷⁸

Chen (2006) diskuterar även kring om en real ökning av huspriserna kan leda till en ökad husförmögenhet men samtidigt ge en lägre konsumtion av andra varor än huskonsumtion. Detta skulle kunna vara fallet om hushåll ger sig in i en överhettad husmarknad. Då kan det bli en negativ substitutionseffekt om prisökningen leder till att hushållen ger upp annan konsumtion för att ha råd med huskonsumtion. I studien görs en egen estimering av sambandet mellan husförmögenhet och total konsumtion samt icke huskonsumtion. Resultatet visar att sambandet mellan husförmögenhet och icke huskonsumtion är svagare än sambandet mellan husförmögenhet och totala konsumtionen. Dock visar estimeringen att båda sambanden är signifikanta och visar således att både huskonsumtion och konsumtion av andra varor gynnas av en permanent ökning av husförmögenheten.⁷⁹

Ludwig & Sløk (2004) finner i sin undersökning på 16 OECD länder, däribland Sverige, att den marginella konsumtionsbenägenheten med avseende på husförmögenhet mpchw är 0,001, dvs nästan obefintlig. När de delar upp sitt datamaterial på två tidsperioder 1960–1985 och 1985–2000 så fastslås det att mpchw har stigit från att vara svagt negativ under den första perioden till att vara svagt positiv under den senare tidsperioden.⁸⁰ Detta tyder på att konsumtionen har tilltagit i känslighet för husprisförändringar under den senare tidsperioden, vilket också stämmer väl överens med en ökad avreglering på de finansiella marknaderna. Avregleringen tycks ha bidragit till att det blivit lättare att konsumera ur husförmögenhet. Studien finner samtidigt en marginell konsumtionsbenägenhet ur finansiell förmögenhet mpcfw på ca 0,02 mellan 1960–2000. Därmed finner de att mpcfw är högre än mpchw vilket är 77 Chen (2006), s 28ff 78 Ibid, s 8 79 Ibid, s 29ff 80 Ludwig & Sløk (2004), s 11ff

ett resultat som skiljer sig från flera andra studier. Författarna menar att det fortfarande är en oklar forskningsfråga om effekten på konsumtionen är störst av prisförändringar på finansiella marknaden eller bostadsmarknaden.⁸¹

Lehnert (2004) är en studie baserad på amerikansk paneldata (1963–1993) och undersöker mpchw för hushåll som inte flyttat eller sålt sina bostäder. Med andra ord tittar undersökningen specifikt närmare på den grupp av hushåll som hållit sig passiva på bostadsmarknaden. Trots att dessa hushåll inte flyttat så visar Lehnert (2004) på en mpchw på igenomsnitt 0,024 eller 2,4 cent per dollar men med stor variation per åldersgrupp. De yngsta hushållen 25–35 år, konsumerade mest med en mpchw på 0,032 eller 3,2 cent per dollar. Nästa åldersgrupp 35–42 visade sig ha 0 i mpchw medan äldre grupper hade en mpchw på mellan 0,025–0,028.⁸² Med andra ord så visar resultatet i studien att även grupper som inte realiserar sina vinster av en husprisuppgång har en benägenhet att förändra sin konsumtion vid förändrade bostadspriser.

Catte et al (2004) estimerar hur mpc_hw ser ut i ett antal OECD-länder, dock ej Sverige. Resultatet visar på att det finns ett positivt samband mellan husförmögenhet och konsumtion i Australien, Italien, Japan, Kanada, Nederländerna, Spanien, Storbritannien och USA där (mpc_hw) varierar mellan 0,01 och 0,08. Sambandet var dock inte signifikant i Frankrike och Tyskland.⁸³ Skillnaderna förklarar författarna med att ländernas ekonomier har en rad strukturella skillnader. De finansiella marknaderna skiljer sig åt och tillgången på finansiella lösningar och låneprodukter är inte homogen mellan länderna. Därmed har hushållen olika möjligheter att belåna och utnyttja husprisökningar till konsumtion. De länder som har relativt stora möjligheter att belåna sina bostäder och omförhandla lånevillkor förväntas ge en positiv effekt på konsumtionsnivån efter en husprisökning. Studien pekar också att det finns skillnader i andelen bostadsägande mellan länderna. En husprisökning förväntas få en större effekt på konsumtionsnivån i de länder som har relativt hög andel husägande.⁸⁴

En ytterligare aspekt som kan ha betydelse på förmågan att kunna omfinansiera sin bostad och förändra lånevillkor i syfte att öka konsumtionen är andelen bundna lån i ett land. En bidragande orsak till att effekten i Frankrike och Tyskland inte är signifikant kan vara att de

81 Ludwig & Sløk (2004), s 11ff 82 Lehnert (2004), s 23 83 Catte et al (2004), s 11 & 16 84 Ibid, s 19

har en tradition av långa bindningstider på mellan 10–15 år på hypoteksmarknaden samt relativt höga straffavgifter för avvikelser mot bindningstiden.⁸⁵

Sierminska & Takhtamanova (2007) har utfört en studie på förmögenhetens inverkan på konsumtionen baserad på mikrodata från Finland, Kanada och Italien. Resultatet av studien är att konsumtionselasticiteten ur finansiell förmögenhet låg mellan 0,02–0,04 för Finland och Italien medan Kanada inte uppvisade någon effekt. När det gällde konsumtionselasticiteten ur husförmögenhet så visade studien på ett mer påtagligt samband. Elasticiteten blev 0,10 i Finland, 0,12 i Kanada och 0,13 i Italien. Med andra ord skulle en 1 $ ökning i husförmögenhet i Kanada ge en konsumtionsökning på 12 cent. Studien påvisar därmed att konsumtionselasticiteten är högre med avseende på husförmögenhet jämfört med finansiell förmögenhet.⁸⁶ Studien visar också att effekten av förändrad husförmögenhet på konsumtionen är lägre i alla tre länderna i de yngre åldersgrupperna. Konsumtionselasticiteten med avseende på husförmögenhet tycks vara som lägst i de yngre åldersgrupperna (yngre än 30 år) och nå en topp strax innan pensionsåldern (55–60 år) för att sedan avta igen.⁸⁷

En konsumtionselasticitet med avseende på husförmögenhet som är relativt låg för yngre tyder på samklang med de teorier som pekar på att unga måste spara mer vid en husprisuppgång för att kunna ta sig in på bostadsmarknaden. Dock står resultatet i strid med andra studier där slutsatsen tvärt om är att unga hushåll tenderar att utnyttja en relativt stor del av en husprisökning till konsumtion. Studiens resultat stämmer väl överens med Lehnert (2004) när det gäller medelålders hushåll men inte alls när det gäller den yngsta åldersgruppen. Det är svårt att veta vad dessa motstridiga resultat beror på men en förklaring kan ligga i huruvida de olika studier definierat unga hushåll som husägare eller som individer som fortfarande står utanför bostadsmarknaden. Som tidigare beskrivits är effekten på konsumtionen av en husprisökning rimligtvis inte enhetlig för de hushåll som äger sin egen bostad jämfört med dem som inte är egnahemsägare.

Bostic et al (2005) menar att det finns brister i de studier som gjorts om sambandet mellan konsumtion och husprisutveckling på makronivå. Det går då inte att se om en förändring i konsumtionsnivån orsakas av de hushåll som verkligen råkat ut för en förändring i

85

Catte et al (2004), s 22 86

Sierminska & Takhtamanova (2007), s 14 87

husförmögenheten. Därför menar de att en mikrostudie är bättre.⁸⁸ Bostic et al (2005) kommer i en studie på mikrodata baserat på en enkät bland amerikanska konsumenter och husägare fram till att konsumtionselasticiteten med avseende på husförmögenhet är ca 0,06 mellan åren 1989–2001. Samma studie visar att konsumtionselasticiteten med avseende på finansiell förmögenhet är ca 0,02, dvs betydligt lägre.⁸⁹

Ett annat intressant resultat av studien är att för hushåll som har svårt att få krediter så har varken en husprisökning eller en ökning i den finansiella förmögenheten någon signifikant effekt på konsumtionen.⁹⁰ Bland de hushåll som inte hade problem att få krediter verkar konsumtionselasticiteten av husförmögenhet på icke-varaktiga varor ha stigit något över tiden, från att ha varit ca 0,050 under 1989 till 0,062 under 2001.⁹¹ Detta resultat är därmed i samklang med teorierna om att en utveckling skett på kreditmarknaderna sedan 1980-talet. Utvecklingen har givit hushållen fler verktyg och ökade möjligheter att realisera ackumulerat kapital i husförmögenheten efter en husprisuppgång för användning till konsumtion.

Berg (2006) har analyserat sambandet mellan den totala privata konsumtionen och tillgångspriser i Sverige för perioden 1970–2005. Genom att använda data för disponibel inkomst och konsumtionsutgifter samt relativa förändringar i realpriser för småhus och aktier skattas i studien en funktion för hur konsumtionskvoten varierar. Resultatet av studien visar på en konsumtionselasticitet på 0,014 om det relativa realpriset för småhus ökar med en enhet. Om det relativa realpriset på aktier ökar med en enhet så ökar konsumtionen med 0,008. Slutsatsen av siffrorna ovan är att småhuspriserna påverkar konsumtionsnivån med det dubbla jämfört med motsvarande påverkan av tillgångspriser på aktiemarknaden.⁹²

Se även Appendix 3, Tabell A.3.1. för en sammanfattning av de i detta kapitel beskrivna studierna. 88 Bostic et al (2005), s 9 89 Ibid, s 4f 90 Ibid, s 5f 91

Bostic et al (2005) definierar ”credit quantity-constrained household” som ett hushåll med en ”loan to value ratio” (LTV) på över 90%. Med andra ord ett hushåll som har mycket begränsade lånemöjligheter med avseende på bostadens värde.

92

7. SLUTORD

Den aktuella empiriska forskning som jag summerat i denna studie tycks, med ett undantag, vara samstämmig kring att det finns ett positivt samband mellan huspriser och konsumtion. En slutsats är således att den höjning av huspriserna som skett under det senaste årtiondet har bidragit till att även konsumtionsnivån höjts under samma period.

Dock visar denna uppsats att det finns många bestämningsfaktorer som kan påverka hur känslig konsumtionen är för förändrade tillgångspriser på bostadsmarknaden. Avreglering på de finansiella marknaderna och utvecklingsgraden på bolånemarknaden är båda viktiga orsaker till att hushållen idag har möjlighet att på nya sätt kunna utnyttja husprisökningar till konsumtion. I världens länder finns varierande traditioner kring lånefinansiering och skillnader i skattesystem som bidrar till transaktionskostnader och olika grad av inlåsningseffekter på bostadsmarknaden. Arvsfrågor och demografiska skillnader har också betydelse för vilken grad husprisers utveckling påverkar konsumtionsnivån.

Hur stor effekt en husprisförändring får på konsumtionen beror även på hur stor andelen egnahemsägare det finns i ekonomin. En effekt som också verkar tydlig är att om de reala huspriserna fortsätter att utvecklas på ett positivt sätt kommer klyftan mellan de hushåll som står utanför egnahemsmarknaden och de hushåll som äger sin bostad att öka.

Eftersom inlåsningseffekter på bostadsmarknaden i form av transaktionskostnader är en viktig bestämningsfaktor för sambandet mellan huspriser och konsumtion kan det för svensk del vara intressant att beakta de kommande förändringarna i skattesystemet. Det är rimligt att tro att de största förlorarna med det nya skattesystemet, sett ur ett konsumtionsperspektiv, kommer vara de egnahemsägande hushåll som har planer på att flytta till billigare bostäder och därmed realisera vinster av de senaste årens husprisuppgångar. Dessa kommer att drabbas av en högre beskattning av realisationsvinster. Samtidigt innebär en skattesänkning av den årliga fastighetsskatten att bostadspriserna förmodligen kommer att eldas på ytterligare. I denna uppsats har det beskrivits hur effekterna av husprisökningar på konsumtionen slår mot olika åldersgrupperingar på bostadsmarknaden. Detta tyder på att det även kommer att finnas vinnare och förlorare mellan olika åldersgrupperingar av den förändrade fastighetsbeskattningen. Att bedöma av ovanstående kommer förlorarna konsumtionsmässigt

främst tillhöra unga som ännu inte äger en bostad samt hushåll som är på väg in i pensionsåldern. Vinnare konsumtionsmässigt på det nya skattesystemet blir de som redan idag äger ett hus som tidigare drabbats av hög årlig fastighetsbeskattning.

En intressant slutsats att dra av de studier som presenterats i denna uppsats är att husprisers effekt på konsumtionen tycks vara större än motsvarande effekt med avseende på tillgångspriser för finansiella tillgångar. Eftersom husprisutvecklingen har visat sig vara korrelerad mellan länder innebär det att i ett läge där både huspriser och tillgångspriser på de finansiella marknaderna sjunker kan det leda till en kraftig nedgång i världskonjunkturen. Samtidigt är en ytterligare slutsats som kan dras att husprisers effekt på konsumtionen är asymmetrisk när det gäller olika åldersgrupper i samhället. Sierminska & Takhtamanova (2007) belyser ovanstående med följande citat:

”If it is true that the housing wealth effect dominates the financial wealth effect, at least in some countries, then the effects of a softening in the housing market in a number of industrialized countries could have effects more dramatic than the historic stock market declines that began in 2000. Additionally if the wealth effect is stronger for older households, the demographic changes around the world could make housing wealth effects even more important in the future.”⁹³

Vidare är en implikation av denna uppsats att resultaten av empiriska studier på konsumtionsområdet i olika länder är svåra att ställa mot varandra eftersom det finns så många faktorer som gör att varje land bör behandlas som en unik ekonomi. Konsumtionsbenägenheten varierar med de politiska, institutionella, demografiska och ekonomiska förutsättningarna i det land som undersöks. Detta är något som fortsatta empiriska studier bör beakta. Översiktsstudier på data från flera länder leder förmodligen till svårtolkade resultat. Erinras bör dock att den ökade globaliseringen bidrar till en ökad samvariation där både konsumtionsutveckling och husprisutveckling länder emellan med stor sannolikhet kommer att bli allt mer sammanlänkad.

Slutligen kan sägas att även om en konklusion är att orsakssambanden mellan huspriser och konsumtion är mångfacetterade och svåröverskådliga tror jag att denna studie bör kunna fungera som ett gott fundament för en fortsatt empirisk studie på makro- eller mikronivå.

93

REFERENSER

Källor

Eurostat, [2007]. Real GDP growth rate.

http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page?_pageid=1996,39140985&_dad=portal&_schema =PORTAL&screen=detailref&language=en&product=EU_MAIN_TREE&root=EU_MAIN_ TREE/economy/main/strind/ecobac/eb012

[2007-05-08]

OECD, [2007], OECD Economic Outlook No. 80 Statistical Annex Tables. http://www.oecd.org/dataoecd/6/27/2483806.xls

[2007-05-09] Reuters EcoWin,

EW:SWE15500, Sweden, Affärsvärlden, General, Index (AFGX), Price Return, Close, SEK. EW:SWE11805, Sweden, Consumer Prices, By Commodity, All Items, Total, Index.

EW:USA11800, United States, Consumer Prices, All items, Index.

EW:USA11750, United States, House Prices, OFHEO, NATIONAL, Index. SCB, [2007a], Konsumtion och investeringar, nationalräkenskaperna.

http://www.scb.se/Statistik/NR/NR0102/2005A02G/NR0102_2005A02G_DI_01_SV_Konsu mtInvest.xls

[2007-05-11]

SCB, [2007b], Hushållens ekonomi (HEK).

http://www.ssd.scb.se/databaser/makro/Produkt.asp?produktid=HE0103 [2007-05-09]

SCB, [2007c], Sparbarometern.

http://www.scb.se/statistik/FM/FM0105/2006k04/St%E4llning.pdf [2007-05-08]

Litteratur

Bayoumi, T., [1993], “Financial Deregulation and Household Saving”. The Economic Journal, Vol. 103, No. 421. (Nov., 1993), pp. 1432–1443.

Berg, L., [1994], Household Savings and Debts – The Experience of the Nordic Countries . Working paper 1993:12, Department of Economics, Uppsala University.

Berg, L., [2006], Konsumtions och Tillgångspriser – Stabilt Samband? Rapport utarbetad på uppdrag av SCB, juni 2006.

Berg, L. & Bergström, R., [1993], Consumption, Income, Wealth and Household Debt – An Econometric Analysis of the Swedish Experience 1970-1992. Working paper 1993:12, Department of Economics, Uppsala University.

Berg, L. & Bergström, R., [1995], “Housing and Financial Wealth, Financial Deregulation and Consumption – The Swedish Case”. The Scandinavian Journal of Economics, Vol. 97, No. 3. (Sept., 1995), pp. 421–439.

Blanchard, O., [2000], Macroeconomics, second edition. Prentice-Hall, Inc., New Jersey. Bostic, R., Stuart, G. & Painter, G., [2005], Housing Wealth, Financial Wealth, and Consumption: New Evidence from Micro Data. Lusk Center for Real Estate, Marshall School of Business and School of Policy, Planning and Development, University of Southern California.

Canner, G., Dynan, K., & Passmore, W., [2002], “Mortage Refinancing in 2001 and Early 2002”. Federal Reserve Bulletin 88, Number 12. pp. 469–81.

Catte, P., Girouard, N., Price, R. & André, C., [2004], Housing Markets, Wealth and the Business Cycle. Economics Department Working Papers No. 394, ECO/WPK(2004)17, Organisation for Economic Co-operation and Development, OECD.

Chen, J., [2006], Housing Wealth and Aggregate Consumption in Sweden. Working paper 2006:16, Department of Economics, Uppsala University.

Ekman, E., [1997], Household and Corporate Behaviour under Uncertainty. Economic studies 29, Department of Economics, Uppsala University.

Girouard, N., & Blöndal, S., [2001], House Prices and Economic Activity. Economics Department Working Papers No. 279, ECO/WPK(2001)5, Organisation for Economic Co-operation and Development, OECD.

Girouard, N., Kennedy, M. & Andre, C., [2006], Has the Rise in Debt Made Households More Vulnerable? OECD Economics Working Paper 63.

HM Treasury, [2003], Housing, Consumption and EMU. HM Treasury, EMU study, London, Stationary office.

Holmans, A. E., [2001], Housing and Mortage Equity Withdrawal and Their Component Flows. Cambridge Centre for Housing and Planning Research.

Labhard, V., Sterne, G. & Young, C., [2005], Wealth and Consumption: an Assessment of the International Evidence. Working Paper no. 275. Bank of England.

Lehnert, A., [2004], Housing, Consumption and Credit Constraints. Finance and Economics Discussion Series, Division of Research & Statistics and Monetary Affairs, Federal Reserve Board, Washington, D.C.

Ludwig, A. & Sløk, T., [2004], “The Relationship Between Stock Prices, House Prices and Consumption in OECD Countries”. Topics in Macroeconomics, Vol. 4, No.1, Article 4, Department of Economics, University of Mannheim, and OECD, Paris.

McConnell, M. M., Peach, R. W., & Al-Haschimi, A., [2003], “After the Refinancing Boom: Will Consumers Scale Back Their Spending?” Current Issues in Economics and Finance, Volume 9, Number 12. Federal Reserve Bank of New York.

Miles, D., [1994], Housing, financial markets and the wider economy. Wiley Series in financial economics and quantitative analysis.

OECD, [2007], OECD Economic Surveys: Sweden. Organisation for Economic Co-operation and Development.

RICS, [2007], European Housing Review 2007. Royal Institute of Chartered Surveyors. Saunders, P., [1990], A Nation of Home Owners. University Press, Cambridge.

SEB, [2007], SEB:s Boprisindikator. Pressmeddelande nr 50, Stockholm den 7 maj 2007. SCB, [2006], Förmögenhetsstatistik 2004, Sammansättning och fördelning. Örebro.

Sierminska, E. & Takhtamanova, Y., [2007], Wealth Effects out of Financial and Housing Wealth: Cross Country and Age Group Comparisons. Working Paper 2007-01, Federal Reserve Bank of San Francisco, Working Paper Series.

Terrones, M., [2004], “The Global House Price Boom”. International Monetary Fund, World Economic Outlook, September 2004, pp. 71–89.

Turner, B., [2006], “Wealth Effects and Price Volatility – How Vulnerable are the Households?” Public Finance and Management, Volume Six, Number 1, pp. 41–64.

Turner, B. & Yang, Z., [2006], “Security of Home Ownership – Using Equity or Benefiting From Low Debt”. European Journal of Housing Policy, Volume 6, Issue 3 December 2006, pages 279–296.