NATIONALEKONOMISKA INSTITUTIONEN Uppsala Universitet
Uppsats fortsättningskurs D Författare: Kristofer Tidemar Handledare: Lennart Berg Vt 2007
ABSTRACT
I denna uppsats undersöks huruvida förändrade huspriser påverkar hushållens konsumtionsnivå. Speciellt fokus ligger på de transmissionsmekanismer som finns mellan tillgångspriser på bostadsmarknaden och konsumtionsnivån. En rad studier presenteras och sammanfattas för att ge en överblick av det aktuella forskningsläget. Slutsatser är att sambandet mellan konsumtion och stigande huspriser påverkas av en mängd bestämningsfaktorer och att empirisk forskning har visat att det finns ett signifikant positivt samband mellan stigande huspriser och konsumtionsnivån.
Nyckelord: Huspriser, konsumtion, förmögenhet, sparande, bostadsfinansiering, belåning
This paper examines the relationship between house prices and aggregate consumption. The main area of interest is the transmission mechanisms that exist between the level of house prices and consumption. Several studies are presented and summarized to give an overview of the current empirical research findings. The main findings are that the relationship between house prices and consumption is affected by several factors and that empirical research has showed that the relationship is significantly positive.
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
1. INLEDNING... 3 2. EMPIRISK BAKGRUND ... 5 2.1 HUSPRISUTVECKLING... 5 2.2 ANDEL HUSÄGANDE... 8 2.3 SKULDSÄTTNINGSGRAD... 9 2.4 KONSUMTIONSUTGIFTER... 11 3. KONSUMTIONSMODELLER ... 12 3.1 LIVSCYKELHYPOTESEN... 12 3.2 MARGINELL KONSUMTIONSBENÄGENHET... 133.3 FÖRMÖGENHETSEFFEKT OCH SUBSTITUTIONSEFFEKT... 13
4. REALISERING AV HUSFÖRMÖGENHET ... 15
4.1 KAPITALFLÖDEN FRÅN OCH TILL BOSTADSMARKNADEN... 15
4.2 ANVÄNDNING AV REALISERAT KAPITAL... 15
5. BESTÄMNINGSFAKTORER FÖR SAMBANDET MELLAN HUSPRISER OCH KONSUMTION... 19
5.1 BETYDELSEN AV ÅLDER... 19
5.2 TILLGÅNGSÖVERFÖRINGAR MELLAN GENERATIONER... 21
5.3 FINANSIELL AVREGLERING... 22
5.4 EFFEKTER FÖR ICKE HUSÄGARE... 25
5.5 TRANSAKTIONSKOSTNADER... 26
5.6 KONSUMTION AV OLIKA FÖRMÖGENHETSTYPER... 27
5.7 ASYMMETRI I PRISUPPGÅNG OCH PRISNEDGÅNG... 28
6. ESTIMERINGSRESULTAT I KVANTITATIVA STUDIER ... 30
6.1 SAMMANFATTNING AV ESTIMERINGSRESULTAT I OLIKA STUDIER... 30
7. SLUTORD... 35
REFERENSER ... 37
KÄLLOR... 37
LITTERATUR... 38
APPENDIX ... 40
APPENDIX 1: TILLGÅNGAR OCH SKULDER... 40
APPENDIX 2: KAPITALSTRÖMMAR FRÅN OCH TILL HUSFÖRMÖGENHETEN... 41
1. INLEDNING
Historiskt sett är hus en viktig och speciell tillgång eftersom den spelar en stor roll för både människors vardagliga liv och den aggregerade samhällsekonomin. Hus är inte bara en plats där människor får sitt behov tillgodosett när det gäller tak över huvudet utan också en viktig statussymbol och en måttstock på ekonomisk framgång. Bostadsmarknaden utgör en stor del av konsumtionen och BNP i västvärlden och bostaden är normalt den största ekonomiska tillgången som ett hushåll har. Samtidigt står bostaden ofta för det största lånebehovet för ett hushåll. Därför kan hushåll med stora skulder förväntas vara ekonomiskt relativt känsliga för oväntade förändringar i inkomster, räntor och aktiepriser men också huspriser.
Om det är så att förändringar i huspriser påverkar människors ekonomiska beteende kan det få betydande konsekvenser för samhällsekonomin. Det är således intressant att studera prisutvecklingen på bostadsmarknaden för att se hur den påverkar ekonomin på makronivå. Detta är av vikt för bland andra finansdepartement och riksbank för att kunna göra förnuftiga bedömningar. Det finns även en lång tradition i västvärlden av statlig inblandning och en bostadspolitik för att förbättra människors boendesituation och underlätta husägande, t ex genom olika typer av skatteavdrag på bostadslån.
Husprisernas utveckling följs också noga av massmedia, statliga myndigheter och internationella ekonomiska samarbetsorganisationer. Institutioner och företag, t ex banker, är också intresserade av hur husprisförändringarna slår mot hushållens ekonomi. Detta intresse följer av ett behov att kunna göra prognoser på boräntor och beräkna hur stabila säkerheter bostäderna är samt förutspå de effekter en husprisförändring eventuellt har på ekonomin i stort.
Av ovan nämnda skäl kommer jag i denna uppsats undersöka hur husprisutvecklingen kan tänkas påverka konsumtionsnivån i ekonomin. De senaste årens kraftiga prisuppgång på fastigheter gör ämnet mycket aktuellt och intressant att studera.1 Skulle ett fall i huspriser rent av kunna leda till ekonomisk stagnation i världsekonomin? Detta är en stor fråga som jag inte
1
ämnar besvara i denna studie. Däremot bidrar jag med följande viktiga pusselbit för att kunna besvara ovanstående fråga: På vilka sätt påverkar huspriserna hushållens konsumtion?
Syftet med denna uppsats är således att studera vilka effekter husprisförändringar får på konsumtionsnivån. Metoden jag använder för att avgöra vilken effekt husprisförändringar2 har på konsumtionen är en litteraturstudie i vilken jag går igenom det aktuella forskningsläget och sammanfattar resultatet av olika studier.
Jag inleder med att beskriva de senaste årens utveckling vad gäller huspriser, hushållens konsumtion, och skuldsättning. För att ge en teoretisk överblick presenterar jag även de grundläggande konsumtionsmodeller som är basen för forskningen inom detta område inom nationalekonomin. Därefter för jag ett resonemang kring flera av de centrala komponenterna som har betydelse för sambanden mellan huspriser och konsumtion. Till sist presenterar jag resultatet av en rad olika empiriska studier samt sammanfattar och diskuterar vad som framkommit. Den inledande empiriska sammanfattningen kommer främst att kretsa kring de svenska förhållandena men därefter bygger analysen på många internationella jämförelser och studier vilka tas med på grund av fåtal aktuella svenska studier samt på grund av den höga internationella samvariationen i detta ämne. På så sätt önskar jag kunna ge läsaren en omfattande översikt av de orsaker och samband som finns mellan husprisutveckling och konsumtion.
2
Husprisförändring definieras i denna uppsats som förändringen i pris på egnahemsbostäder, dvs
2. EMPIRISK BAKGRUND
2.1 Husprisutveckling
Prisutvecklingen på bostadsmarknaden i västvärlden har varit mycket volatil under en stor del av de senaste 30 åren. Sedan mitten av 1990-talet har dock inflationen stabiliserat sig och gradvis sjunkit i de europeiska länderna varför också huspriserna haft en stabilare utveckling. Intressant att notera är att den nuvarande positiva husprisutvecklingen är den längsta obrutna sviten sedan 1970-talets början.3 I Tabell 2.1 visas antalet reala fall i huspriser i respektive land som överstigit 15 %. Två tredjedelar av länderna i Europa har sedan 1970-talet upplevt större prisfall på bostäder där de reala priserna fallit med över 15 %. I tabellen kan det även observeras att den europeiska utvecklingen varit mer volatil än den nordamerikanska. Den högra kolumnen visar hur många procent det största enskilda reala fallet i huspriser varit i respektive land mellan 1970–2005.
Tabell 2.1. Reala fall i huspriser 1970–2005
Antal prisfall (över 15 %) Varav största fallet (%)*
Finland 2 50 Sverige 2 38 Danmark 2 37 Stobritannien 2 34 Frankrike 2 18 Norge 1 41 Nederländerna 1 50 Japan 1 31 Canada 1 21 Australien 0 15 Tyskland 0 15 USA 0 14 Källa: RICS (2007).
*Fallhöjden är beräknad på ett sammanhängande fall från en topp till en bottennotering i reala huspriser under perioder mellan 1970–2005. Husprisfallen i respektive land har varierat i tidpunkt, magnitud och längd.
Alla husprisökningar efterföljs dock inte av några dramatiska fall. I vissa länder har prisuppgångarna istället följts av ”mjuklandning” i form av en stagnerad prisutveckling.4
3
RICS (2007), s 16 4
Det verkar också som att det finns en viss grad av internationell samvariation i huspriser. Den genomsnittliga korrelationen i husprisvariationer mellan länder är 0,4 och synkroniseringen har ökat något under 1990-talet.5 Global ekonomisk konjunktur och globala räntenivåer påverkar således huspriser även i Sverige.
I Figur 2.1 visas en jämförelse mellan de reala fastighetspriserna i Sverige och USA. I figuren kan en viss samvariation observeras samtidigt som det är tydligt att amplituden i den svenska husprisutvecklingen varit högre än den i USA.
Figur 2.1. Reala fastighetspriser i Sverige och USA, 1975–2006, index 1981=100
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 Sverige USA
Källa: Egen bearbetning av Fastighetsprisindex för permanenta småhus (SCB), USA OFHEO National House Price Index, Reuters EcoWin (EW:USA11750), USA Consumer Prices Index, Reuters EcoWin (EW:USA11800) och svenska konsumentprisindex, Reuters EcoWin (EW:SWE11805).
Bland bestämningsfaktorerna till den kraftigt långsiktigt stigande husprisutvecklingen samt volatiliteten i huspriserna i de industrialiserade länderna under de senaste årtiondena brukar framhållas, t ex nybyggandet av fastigheter, inkomstutveckling, ränteutveckling, utveckling på aktiemarknaden, relativ andel bundna lån, tidigare husprisutveckling, bankkriser och demografiska förhållanden.6
5
Terrones (2004), s 10 6
Samtidigt som börsbubblan sprack i början av 2000-talet så fortsatte dock huspriserna att stiga. Detta kan ha bidragit till att stabilisera konsumtionen och BNP-tillväxten under denna turbulenta period. Se Figur 2.2 för en jämförelse mellan husprisutvecklingen och börsutvecklingen i Sverige samt Figur 2.3 som visar tillväxttakten i bruttonationalprodukten (BNP) för Sverige, USA och Euroområdet. I figurerna kan observeras att tillväxttakten i de olika länderna följs åt samt att husprisutvecklingen varit mindre volatil än variationen i tillgångspriser på aktiemarknaden.
Figur 2.2. Svenska huspriser och Affärsvärldens Generalindex (AFGX)1980–2006, index 1996=100
(löpande priser) 0 50 100 150 200 250 300 350 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 AFGX Huspriser
Källa: Fastighetsprisindex för permanenta småhus (SCB) och Affärsvärldens Generalindex (AFGX), Reuters EcoWin (EW:SWE15500).
Figur 2.3. Årlig real BNP tillväxt
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 1997 1998 1999 2000 2001 2002 200 3 200 4 200 5 200 6 %
Euro området (12 länder) Sverige USA
2.2 Andel husägande
Av Sveriges befolkning bor ca 60 % i småhus eller bostadsrätt, se Figur 2.4 nedan. I jämförelse med de flesta andra europeiska länder är detta en låg siffra. Den genomsnittliga europeiska ägarandelen ligger på ca 70 %. När det gäller hyresbostäder så är allmännyttans andel 22 % vilket är högt i jämförelse med övriga Europa.7 Detta skulle kunna tyda på att svenska hushåll är relativt okänsliga för husprisförändringar i jämförelse med övriga Europa, då färre äger sin bostad.
Figur 2.4. Samtliga vuxna (18 år eller äldre) fördelat per boendeform, Sverige 2005
Andel per boendeform, Sverige 2005
Småhus, Äganderätt 44%
Småhus, Hyresrätt 1:a hand 6% Bostadsrätt 14% Hyresrätt 1:a hand
29%
Hyresrätt, 2:a hand 2% Särskilt boende 1%
Övrigt boende 1%
Småhus, Bostadsrätt 3%
Källa: Hushållens ekonomi (SCB).
Andelen bostadsägande varierar även mellan olika åldersgrupper. Figur 2.5 på nästa sida åskådliggör andelen bostadsägare per åldersgrupp i Sverige 2001. Fördelningen är konkav där de yngsta och de äldsta hushållen äger relativt få egnahemsbostäder medan de medelålders hushållen har högst andel bostadsägare.
7
Figur 2.5. Andel bostadsägare per åldersgrupp i Sverige år 2001 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 24-29 år 30-44 år 45-59 år 60-64 år 65-69 år 70+ år
Andel bostadsägare per åldersgrupp (%)
Källa: Turner & Yang (2006), s 282
2.3 Skuldsättningsgrad
De flesta egnahemsägande hushållen har en betydande del av sitt sparkapital knuten till bostaden. De svenska hushållens totala tillgångar består till drygt 70 % av reala tillgångar (fastigheter och bostadsrätter) medan de finansiella tillgångarna uppgår till ca 28 %, se Appendix 1, Tabell A.1.1. Prisutvecklingen på bostadsmarknaden påverkar därför en mycket stor del av hushållens sammanlagda förmögenhet. Förmögenhetsbilden berörs kraftigare av en husprisförändring än av en förändring i tillgångspriser på de finansiella marknaderna, t ex aktiemarknaden.
OECD visar i sin senaste rapport över det svenska ekonomiska läget att svenskarnas bostadsskulder ligger på ca 53 % av BNP vilket är något högre än EU-genomsnittet på 46 %. Samtidigt har andelen hushåll som väljer rörlig ränta stigit kraftigt under det senaste tio åren. Rörlig ränta stod 2006 för över en tredjedel av andelen lån, upp från 10 % 1997. Tio år sedan hade över hälften av lånen en bindningstid på över 5 år, 2006 var den andelen nere på 20 %. OECD varnar för att denna övergång mot kortare bindningstider har gjort de svenska hushållens känsligare för riksbankens räntepolitik och att fördröjningarna i överföringsmekanismerna förmodligen är kortare än tidigare.8 Konsumtionen kan därför
8
väntas blivit känsligare för förändringar i ränteläget samtidigt som ränteläget även påverkar fastighetspriserna.
I OECD länderna9 har hushållens skuldsättning ökat kraftigt mellan 1995–2005. Men även om skuldsättningen har ökat så vägs detta upp av ökade tillgångspriser på främst bostäder men också på aktier. Nettoförmögenheten har därför ökat i de flesta OECD länderna under tidsperioden.10 Sverige är ett av de länder som fått se en kraftigt ökad nettoförmögenhet trots ökad skuldsättning, se Appendix 1, Tabell A.1.2.
I Figur 2.6 illustreras hur skuldkvoten11 och småhuspriser i Sverige varierat mellan 1986– 2005.
Figur 2.6. Hushållens skuldkvot och småhuspriser, Sverige 1986–2005 (löpande priser)
0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6 198 6 198 7 198 8 198 9 199 0 199 1 199 2 199 3 199 4 199 5 199 6 199 7 199 8 199 9 200 0 200 1 200 2 200 3 200 4 200 5 kvot 0 50 100 150 200 250 300 350 400 index Skuldkvot Huspriser (index 1986=100)
Källa: Fastighetsprisindex för permanenta småhus och Sparbarometern (SCB).
9
Följande länder är medlemmar i Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD): Australien, Belgien, Danmark, Finland, Frankrike, Grekland, Island, Irland, Italien, Japan, Kanada, Korea, Luxemburg, Mexiko, Nederländerna, Norge, Nya Zeeland, Polen, Portugal, Schweiz, Slovakien, Spanien, Storbritannien, Sverige, Tjeckien, Turkiet, Tyskland, Ungern, USA och Österrike.
10
Girouard et al (2006), s 8 11
2.4 Konsumtionsutgifter
I Figur 2.7 illustreras de svenska hushållens aggregerade konsumtionsutgifter jämfört med utvecklingen i huspriser i Sverige mellan 1980–2005.
Figur 2.7. Konsumtionsutgifter och huspriser i Sverige 1980–2005 (fasta priser, referensår 2000)
0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 198 0 198 2 198 4 198 6 198 8 199 0 199 2 199 4 199 6 199 8 200 0 200 2 200 4 MSEK 0 20 40 60 80 100 120 140 160 Index Konsumtionsutgifter Huspriser (index 2000=100)
Källa: Svenska konsumentprisindex, Reuters EcoWin (EW:SWE11805), Fastighetsprisindex för permanenta småhus och Konsumtion och investeringar, nationalräkenskaperna (SCB).
Figur 2.8 visar tillväxttakten i de reala privata konsumtionsutgifterna i Sverige, OECD och USA under det senaste decenniet.
Figur 2.8. Tillväxttakt i reala privata konsumtionsutgifter i procent 1993–2006
-3,5 -2,5 -1,5 -0,5 0,5 1,5 2,5 3,5 4,5 5,5 6,5 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 %
Total OECD Sverige USA
3. KONSUMTIONSMODELLER
Nedan presenteras några begrepp kring den grundläggande teori som är en utgångspunkt för att kunna förstå de samband mellan huspriser och konsumtionsnivån som behandlas i denna uppsats.
3.1 Livscykelhypotesen
Den grundläggande och förmodligen mest refererade konsumtionsmodell som finns inom nationalekonomin kallas för livscykelhypotesen och utvecklades på 1950 talet av Franco Modigiliani. Denna modell går i korthet ut på att antagandet att individer är framåtblickande och planerar sin konsumtion utefter kända inkomstströmmar, framtida beräknade inkomstströmmar samt finansiella och reala tillgångar.
Livscykelhypotesen har sin utgångspunkt i att individen strävar efter att jämna ut konsumtionen i största möjliga grad under livstiden. Om konsumtionen är högre än nuvarande inkomst så lånar individen mellanskillnaden. Om konsumtionen däremot är lägre än nuvarande inkomst så sparar individen mellanskillnaden. Formellt uttryckt blir då konsumtionen i period t
Ct = C(totala tillgångar)t (3.1)
där Ct är konsumtion och (totala tillgångar)t innefattar summan av finansiella tillgångar, reala tillgångar och nuvärdet av den förväntade återstående livsinkomsten i period t.12
Verkligheten för en konsument ser dock inte lika enkel ut. Det finns uppenbara osäkerhetsfaktorer som t ex beräkningsproblemet med att uppskatta framtida inkomster och svårigheter att låna till konsumtion. Konsumtionen beror således inte enbart av livsinkomsten samt de finansiella och reala tillgångarna utan kanske till största del av den nuvarande inkomsten. Blanchard (2000) menar att individer med en lägre inkomst tenderar att konsumera relativt kontinuerligt utan att ta hänsyn till förväntad inkomst i framtiden. Individer som har högre inkomster har också större möjlighet att jämna ut konsumtionen över livscykeln då dessa individer har större möjlighet att få krediter.
12
För att illustrera att konsumtionen är en positiv funktion av total förmögenhet och inkomst kan konsumtionsfunktionen skrivas som (3.2) nedan.
1 − + = t e t t aY bW C (3.2) ( + , + )
där Yte är den förväntade framtida inkomsten vid tidpunkten t, Wt-1 är den kända nettoförmögenheten i slutet av period t-1, och a respektive b är marginella konsumtionsbenägenheter som beskriver hur stor andel av inkomsten respektive förmögenheten som konsumeras. För en beskrivning av den marginella konsumtionsbenägenheten se Kapitel 3.2 nedan.
3.2 Marginell konsumtionsbenägenhet
The Marginal Propensity to Consume from wealth (mpcw) eller marginella konsumtionsbenägenheten av förmögenhet beskriver hur stor del av en ökning i förmögenheten används till konsumtion.
När Ct i (3.2) deriveras med avseende på förmögenheten Wt-1 får vi fram den marginella konsumtionsbenägenheten med avseende på förmögenhet (mpcw).13
1 − t t dW dC = b = mpcw (3.3)
Flera av de studier som refereras till i denna uppsats delar ofta upp mpcw i två separata marginella konsumtionsbenägenheter: Marginal propensity to consume from financial wealth (mpcfw) och Marginal propensity to consume from housing wealth (mpchw).
3.3 Förmögenhetseffekt och Substitutionseffekt
Enligt ekonomisk teori kan det antas finnas en substitutionseffekt mellan huskonsumtion och övrig konsumtion om priserna på hus skulle förändras. Men hus är en konsumtionsvara som har speciella egenskaper eftersom att bostad är en nödvändighet, även om många kan välja om
13
de vill köpa eller hyra sin bostad. Detta tillsammans med de höga transaktionskostnaderna begränsar substitutionsmöjligheten mellan bostadskonsumtion och övrig konsumtion.14
Den totala effekten på konsumtion av stigande huspriser kan antas bero på den positiva effekten av förmögenhetsökning minus en negativ substitutionseffekt. Dock bör förmögenhetseffekten dominera i de regioner där:
• Andelen husägande är högt och andelen som bor i privata hyresbostäder är låg.
• Nettohusförmögenheten (värdet på husen minus belåningen) är hög och transaktionskostnader är låga.
• Hus anses av lånemarknaden vara en god säkerhet för lån och lånerestriktioner är få. • Hyresbostäder har reglerade hyror så att de är okänsliga mot husprisförändringar.15
Enligt livscykelhypotesen kan en ökad förmögenhet förväntas resultera i en ökad konsumtion utspridd över livscykeln. Girouard & Blöndal (2001) menar att denna effekt inte är så säker i fallet med stigande husförmögenhet. Ägare av hus kan uppfatta en husprisökning på ett sådant sätt att det leder till ett minskat sparande. Men eftersom kostnaden att köpa ett hus även stigit så har hushållens kostnader att äga och hyra hus också stigit. Emellertid skulle den senare effekten kunna motverkas av att vissa husägare på grund av kostnadsökningen väljer att sälja bostaden och byta till ett mindre och billigare boende. Därmed skulle dessa hushåll plocka ut pengar som varit bundet i huset och möjligen använda likviden till en ökad konsumtion. Hushåll som är på väg in på husmarknaden och vill köpa en första bostad måste däremot förmodligen dra ned på sin konsumtion i händelse av en prisuppgång och öka sitt sparande för att ha råd med handpenning till köpet samt framtida återbetalningar på lån.16
Även Catte et al (2004) påpekar att en relativ husprisökning kan leda till en substitutionseffekt till fördel för konsumtion på icke husrelaterade varor. Slutsatsen blir att husförmögenhet bör betraktas som skild från andra typer av förmögenhet. Den marginella konsumtionsbenägenheten av husförmögenhet kan därför tänkas vara lägre än den marginella konsumtionsbenägenheten av finansiell förmögenhet.17
14 HM Treasury (2003), s 16 15 Ibid, s 17 16
Girouard & Blöndal (2001), s 7 17
4. REALISERING AV HUSFÖRMÖGENHET
4.1 Kapitalflöden från och till bostadsmarknaden
Enligt livscykelhypotesen bör en husprisförändring rimligtvis påverka hushållens konsumtionsmöjligheter eftersom att värdet på bostaden förändras. Men en husprisförändring måste kunna omvandlas till en likvid för att kunna användas till konsumtion.
Genom att öka belåningen med huset som säkerhet kan hushållet realisera en del av husprisuppgången och använda en del av denna likvid till ökad konsumtion.18 Samtidigt finns det även många fler kanaler för ett hushåll att kunna ta del av kapital som blivit ackumulerat som husförmögenhet. Se Appendix 2, Tabell A.2.1 för en redogörelse av de olika kanalerna.
Ett sätt att realisera en husförmögenhet som ackumuleras under en husprisuppgång är att sälja bostaden. Men även genom att lägga om sina bostadslån kan hushållen alltså öka sin belåning och på så sätt utnyttja den ackumulerade husförmögenheten. Även om hushåll kan välja att flytta i syfte att transferera pengar från husförmögenhet till konsumtion så motverkas detta av en inlåsningseffekt eftersom en flytt innebär höga transaktionskostnader.
På motsvarande men omvända sätt är det intressant att titta på vilka kapitalflödena är från konsumenterna in på bostadsmarknaden, se Appendix 2, Tabell A.2.1. Dessa påverkas också av husprisförändringar och eventuellt hushållens konsumtionsmöjligheter.
4.2 Användning av realiserat kapital
En undersökning av engelska hushåll har visat att pengar från belåning av hus oftast används till renovering av huset. Endast 9 % av de tillfrågade visade sig använda pengarna på annat än huset.19 Studier har också visat att det sedan slutet på 1990-talet har blivit allt vanligare att amerikanska hushåll realiserar kapital ur husförmögenheten. Under samma tid har
18
Girouard & Blöndal (2001), s 8 19
konsumtionen ökat men det är ändå svårt att uttala sig om till hur stor del detta beror på det nya kapitalet eftersom det inte går att veta hur stor konsumtionen skulle ha varit annars.20
”To say that 25 percent of the equity withdrawn through a refinancing was used to purchase a new automobile, for example, does not mean that the homeowner would not have purchased the automobile without withdrawing the equity”21
McConnell et al (2003) har undersökt vad amerikanska hushåll använder sin överbelåning på bostaden till. De menar att i tider med låga räntenivåer är det bara naturligt och rationellt av hushållen att använda bostadslån som ett instrument för att finansiera köp som de ändå skulle ha genomfört genom att annars ta av sparade medel eller öka andra typer av låneskulder. Studien visar också på ett samband mellan ökad bostadsbelåning och minskad skuldsättning i snabba lån och konsumentlån.22
Kapitalöverföringen från husförmögenhet till hushållen har under långa perioder varit negativ på grund av investeringar i bostäder och amorteringar på bostadslånen. I USA finns det dock data som visar på tre perioder där kapitalöverföringen varit positiv sedan 1950 talet: 1978– 1980, 1984–1990 samt 1996–2003 då undersökningen skrevs. Samtliga av dessa perioder karakteriseras av stigande huspriser. Att kapitalöverföringen varit positiv betyder alltså att det förekommit ett nettoutflöde av kapital från den sammanlagda husförmögenheten.23
I Tabell 4.2 nedan framgår resultatet av en studie på amerikanska hushåll där de fick svara på vad som var skälet till att det gjorde ett kapitaluttag från husförmögenheten och vad pengarna användes till.
Tabell 4.2. Användning av kapital från husförmögenhet som följd av omfinansiering av bostadslån
Andel av lån (%)* Andel av pengarna (%)
Återbetalning av andra lån 51 26
Förbättringar av bostaden 43 35
Konsumtion** 25 16
Aktier eller andra investeringar 13 11
Hus eller företagsinvestering 7 10
Skatt 2 2
Källa: Canner et al (2002), s 4
* Summan av procenten är högre än 100 eftersom flera anledningar kunde nämnas som skäl till lånet. ** Inkluderar bilköp, semester, utbildning, sjukvårdsutgifter, levnadsomkostnader och andra typer av konsumtion.
Beroende på vad som definieras som konsumtion kan tabellen tolkas olika. Men när skatt, aktier, investeringar och återbetalning på andra lån räknas bort så blir det 61 % av pengarna kvar. En tolkning är alltså att 61 cent av varje dollar av belåningen av husförmögenheten enligt studien används till konsumtion i olika former varav 35 cent återinvesteras i bostaden.
Inte överraskande visar studien också att hushåll med låg skuldkvot (lån/marknadsvärde på bostaden) hade en högre sannolikhet att plocka ut kapital ur husförmögenheten medan de lade om lånen. Hushåll som såg positivt på det ekonomiska läget samt hushåll med små barn var också bland dem som hade en högre benägenhet att plocka ut kapital ur husförmögenheten, medan hushåll som oroade sig över arbetslöshet inte plockade ut lika mycket. 25
Canner et al (2002) menar likt McConnell et al (2003) att det är osäkert hur mycket det extra uttaget av kapital från husförmögenheten egentligen påverkar konsumtionen. Om hushåll använder sig av överbelåning vid omläggning av bostadslån för att betala tillbaka dyrare typer av lån innebär det en sänkning i hushållets räntekostnad. Sänkningen i räntekostnad kan dock innebära en ökad förmögenhet för hushållet.26 Om vi förutsätter att den enkla konsumtionsmodellen, livscykelhypotesen, stämmer så kommer de rationella hushållen att anpassa sin konsumtion efter att de framtida räntekostnaderna minskat. Vinsten för hushållet att realisera och plocka ut delar av sin ackumulerade husförmögenhet ligger då i skillnaden
25
Canner et al (2002), s 475 26
mellan kostnaden för att göra realiseringen och kostnaden för att skaffa kapital på annat håll.27
Canner et al (2002) menar också att om en studie finner en korrelation mellan kapitaluttag från husförmögenheten och konsumtionsnivån så måste slutsatser dras med försiktighet. Det behöver inte betyda mer än att den ökningen i konsumtion som hushållen lägger sina kapitaluttag på egentligen frambringats av andra faktorer som t ex förbättrade framtida ekonomiska utsikter för hushållet. I så fall är inte överbelåningen ämnad för konsumtion orsaken till konsumtionsökningen utan endast ett medel som hushållet kan utnyttja för att jämna ut sin konsumtion över livscykeln.28
Demoskop har under våren 2007 på uppdrag av SEB intervjuat 1000 svenskar om de har lånat på sina bostäder till något. Av dessa hade 39 % lånat till renoveringar och 11 % till konsumtion.29 En försiktig slutsats är att de svenska och amerikanska siffrorna därmed är likartade även om studierna är gjorda med 5 års mellanrum.
5. BESTÄMNINGSFAKTORER FÖR SAMBANDET MELLAN
HUSPRISER OCH KONSUMTION
5.1 Betydelsen av ålder
Husprisvariationer påverkar olika grupper i samhället på skilda sätt. Äldre och yngre individer befinner sig i varierande inkomst- och förmögenhetsstadier i livet. Därför är det naturligt att husprisvariationer slår asymmetriskt mot olika generationer.
Hushåll som är relativt nya på bostadsmarknaden och som har lånat till sitt husköp har ofta en lägre andel nettotillgångar än de husägare som hunnit äga sitt hus en längre tid. Det vill säga värdet på huset är inte ännu så mycket högre än det lånade beloppet.30 Därför tjänar dessa relativt nya husägare proportionellt mer på en husprisökning än husägare som hunnit tjäna ihop tillgångar i form av ökade fastighetspriser eller på andra sparformer.31 Dock har det visat sig i andra studier att unga har en relativt hög benägenhet att konsumera med avseende på husprisökningar. Detta kan förklaras av att ägandet av själva huset kan ses som en sparandebuffert av hushållen.32
Lehnert (2004) visar i en empirisk studie att den marginella konsumtionsbenägenheten med avseende på ökad husförmögenhet (mpchw) är starkast bland hushåll i den övre medelåldern samt i de yngsta åldersgrupperna.33 Att denna effekt är relativt stor bland de yngsta husägarna kan tyckas motstridig eftersom unga hushåll ofta vill byta upp sig i bostadsstorlek och därmed skulle behöva spara mer till denna utgift.
Fenomenet med att just unga tycks konsumera relativt mycket av sin bostadsförmögenhet efter en husprisuppgång kan dock förklaras av följande två orsaker. För det första så flyttar unga relativt ofta vilket leder till en realisering av de eventuella husprisuppgångar de hunnit samla på sig. För det andra så har unga hushåll snabbt stigande inkomster och de tenderar att konsumerar efter förväntningar på framtida inkomster. Som följd av detta lånar unga
30
husköpare efter förväntningar på framtida inkomster och väljer samtidigt ofta bort sparande som alternativ eller väljer att ha en lägre andel sparande. Således tenderar unga att konsumera mer av eventuella ökningar i finansiella tillgångar – bostadstillgångar inkluderat.34
Den andra åldersgruppen som visade sig ha högst konsumtionsbenägenhet med avseende på husprisökningar är övre medelåldern (52–62 år). Det kan förklaras av att dessa hushåll närmar sig pensionering och ofta väljer att flytta till mindre bostäder med lägre pris. För hushållet kan det innebära en flytt där tidigare vinster på husägandet realiseras och därmed fritt kan användas till konsumtion.35
Det har även visat sig att unga hushålls flyttbenägenhet är mycket högre än äldre åldersgruppers flyttbenägenhet. Amerikanska data har visat att individer i åldern 25–34 år igenomsnitt flyttar två gånger så ofta som äldre individer.36 Det framkom också att äldre hushåll främst valde att byta bostad efter chocker som t ex dödsfall i familjen.37 Däremot visar Lehnert (2004) att när äldre väl bestämt sig för att flytta så blir det ofta ett byte till en mindre bostad.38
En annan skillnad mellan unga och äldre hushåll är att de äldre hushållen tenderar att agera mer likt den teoretiska konsumenten i enlighet med livscykelhypotesen. De äldre hushållen har större möjlighet att utnyttja vinster i prisuppgångar på bostadsmarknaden och planera sitt konsumerande i enlighet med livscykelhypotesen medan de yngre hushållen har relativt svårt att få krediter och belåna sina hustillgångar.39 Livscykelhypotesen tycks därmed inte fullt ut vara tillämplig på unga hushåll.
Som beskrivits i Kapitel 2.2 varierar även andelen bostadsägande mellan olika åldersgrupper. Turner & Yang (2006) har beskrivit hur fördelningen av husförmögenheten i Sverige varierar med hushållens ålder. Fördelningen visar sig vara konkav och väl överensstämma med livscykelhypotesen. Unga hushåll, 25–30 åringar, äger nästan ingen husförmögenhet medan
medelålders 40–65 har störst husförmögenhet. Vid högre ålder minskar husförmögenheten ju äldre medlemmarna i hushållet är.40
Loan-to-value ratio, (LTV), beskriver hur andelen lån jämfört med värdet på tillgångarna ser ut hos ett hushåll. Turner (2006) visar att LTV andelen i Sverige har ett negativt samband med antalet år sedan första husköpet. Detta kan förklaras av inflation i huspriser samt amorteringar under de år som hushållet ägt en bostad. Om amorteringar och inflationen urholkat skuldsättningsgraden tyder det också på att de hushåll som tidigare varit husägare inte fullt ut behöver lånefinansiera sin nya bostad vid en flytt, utan kan dra nytta av den förmögenhetsökning som skett genom att äga en bostad.41
Turner (2006) menar att LTV bör sjunka med ålder eftersom förmögenheten byggs upp under livets gång. Dock får unga hushåll sällan låna lika mycket som äldre på grund av deras osäkrare inkomstsituation vilket bör motverka ålderns betydelse för LTV.42
5.2 Tillgångsöverföringar mellan generationer
Överföring av tillgångar mellan generationer kan spela en viktig roll för konsumtionsbeteendet. En förklaring till att många äldre inte vill realisera och konsumera sina ackumulerade värdeökningar på bostaden kan bero på en önskan att lämna huset eller lägenheten i arv.43
Även Saunders (1990) pekar på att en viktig orsak till att folk vill äga hus är ekonomisk trygghet och att kunna föra över denna ekonomiska trygghet till eventuella barn. Många tycks tilltalas av tanken att barn och barnbarn ska kunna ärva huset.44 Detta bör ha en hämmande effekt på konsumtionen även om belåningsutrymme finns på huset till följd av stigande huspriser.
40
Arv är också ett av de sätt vilken genom kapital som är uppbundet i hus blir realiserat. De som får ärva hus är i huvudsak i övre medelåldern och då ofta redan är husägare. De skulle därför ha en benägenhet att vilja sälja arvet, speciellt i de fall då arvet ska delas upp på flera barn.45
Om vi antar att arv av en egnahemsbostad oftast leder till en försäljning av bostaden så innebär det att en husprisökning bör leda till ökad konsumtion eftersom försäljningen realiserar vinsten av husprisökningen i det kapital som varit uppbundet i bostaden. Emellertid motsägs detta av den andra arvsfaktorn nämligen att äldre som vill att barn ska ärva huset inte vill realisera kapitalet. Den senare aspekten har sannolikt en dämpande effekt på husprisers påverkan på konsumtionen.
En annan aspekt av hur tillgångar transfereras mellan generationer är hur barn till ännu levande husägare blir gynnade av husprisökningar. Detta i form av transfereringar från föräldrarna i syfte att hjälpa barnen att skaffa egen bostad. Just graden av husägande hos föräldrarna har visat sig vara en mer betydande faktor i detta fall än skillnaden mellan olika samhällsklasser.46
5.3 Finansiell avreglering
Berg & Bergström (1993) visar att den finansiella avregleringen som skedde under andra halvan av 1980-talet är en viktig förklaringsfaktor till varför förmögenheten ökade i Sverige i slutet av 1980-talet. En ökad tillgång till krediter gav en ökad konsumtion. I början av 1990-talet genomfördes en större skattereform som däremot enligt studien ledde till ett kraftigt ökat sparande och lägre huspriser och därmed en lägre konsumtion.47
Berg (1994) beskriver också hur sparandet förändrades i Sverige i slutet av 1980- och början av 1990-talet. Slutsatsen är att den finansiella avregleringen till en början ledde till uppblåsta huspriser och ökad skuldkvot eftersom tillgången på kredit blev mycket större.48 Efter den finansiella avregleringen genomfördes en skattereform som kraftigt ökade sparandet och kapitalkostnaden steg på grund av ändrad bostadsbeskattning. Följden blev fallande huspriser. 45 Saunders (1990), s 159f 46 Ibid, s 161 47
Berg & Bergström (1993), s 15ff 48
Samtidigt gick ekonomin in i en djup lågkonjunktur och det bidrog också till att pressa ned huspriserna. De lägre huspriserna ledde i sig till ytterligare ökat sparande (dvs minskad konsumtion) då hushållen försöker amortera av mer på sina lån eftersom deras skuldkvot ökat i och med de minskade huspriserna. Den minskade konsumtionen spädde ytterligare på efterfrågeminskningen och satte samtidigt ytterligare press på huspriserna.49
Bayoumi (1993) visar att den finansiella avreglering som ägde rum i Storbritannien under 1980-talet bidrog till ett fall i hushållens sparande. Effekten av ökade fastighetspriser visade sig också vara signifikant. Under 1980-talet steg både fastighetspriserna och sparandet föll samtidigt. Dessa effekter kan förstås vara korrelerade. Avregleringen kan ha bidragit till de ökade fastighetspriserna som i sin tur gav en minskat sparande. Enligt studien sjönk sparandet med 6,8 % i England under 1980-talet på grund av stigande förmögenhet i aktier och fastigheter. Dock innebar uppgången i huspriserna en ökad avkastning på husägandet vilket samtidigt gav en motverkande effekt eftersom det kan betraktas som ett sparande. Den totala effekten av förmögenhetsökningen blev att sparandet sjönk med 5,3 %.50
Berg & Bergström (1995) den svenska utvecklingen under 1980-talet och hur den avreglerade kreditmarknaden 1985 kan ha fört hushållens ekonomi mot en ökad skuldsättning och följaktligen ett lägre sparande.51 Sparandet i Sverige har blivit känsligare för förändringar i förmögenheten efter den finansiella avreglering som inträffade i Sverige på 1980-talet. Detta beror på att hushållen fått ökade möjligheter att låna för att jämna ut sin konsumtion över livscykeln.52 I studien lyckas författarna inte finna några signifikanta effekter av finansiella förmögenhetsförändringar på konsumtionen i Sverige under åren innan 1985. Efter 1985 då en avreglering på den svenska kreditmarknaden skedde så blir däremot effekten signifikant.53
Labhard et al (2005) skriver att konsumtionsbenägenheten ur husförmögenheten på kort sikt kan variera mellan länder t ex till följd av reglerade finansmarknader men att det på lång sikt är tveksamt om det förekommer skillnader mellan länder i konsumtionsbenägenheten.54 Catte et al (2004) pekar också på att det finns ett positivt samband mellan den marginella konsumtionsbenägenheten med avseende på husförmögenhet (mpchw) och mognadsgraden på 49 Berg (1994), s 9f 50 Bayoumi (1993), s 1440f 51
kreditmarknaden i de undersökta länderna. En välutvecklad och flexibel bolånemarknad underlättar tillgången på krediter efter en husprisuppgång vilket av hushållen kan brukas till konsumtion.55
Även Girouard & Blöndal (2001) tar upp betydelsen av strukturen på finansmarknaden för att hushållen ska tillåtas svara snabbt på en husprisförändring genom att förändra sin konsumtion. I en avreglerad marknad kan hushåll lockas att öka sin konsumtion efter en husprisuppgång. Om hushållet saknar sparande att dra ned på eller sparmedel att ta av till en sådan konsumtionsökning är enda alternativet att låna pengar. I de fall lånemöjligheten saknas uteblir den kortsiktiga konsumtionsökningen.56
En husprisökning kan antas leda till en anpassning till ett nytt jämviktsläge i ekonomin där sparandet först minskar tillfälligt under övergången när hushållen justerar sin konsumtion efter de nya förutsättningarna och anpassar den efter storleken på den nya förmögenheten. Denna dynamik förmodas också gälla i fall en reglerad finansmarknad blir öppnare. Ceteris paribus skulle hushållen då få en ökad möjlighet att justera sin konsumtion visavi marknadsvärdet på sina hus. Om det då skett en husprisuppgång så kan hushållet öka konsumtionen. Detta gäller alltså även om huspriserna skulle stå stilla under denna process av finansiell avreglering.57
Legala krav på LTV, dvs skillnaden mellan det uteliggande lånebeloppet och marknadsvärdet på bostaden kan också förekomma. I vissa länder har lagstiftaren alltså satt en gräns på hur högt bostadsägaren får belåna sin bostad. Till länder där ovanstående begränsar tillgången på likviditet är främst Frankrike, Italien och Tyskland. Länder med relativt god tillgång till likviditet tack vare välutvecklade hypoteksmarknader och få legala hinder är Australien, Kanada, Nederländerna, Storbritannien, USA och de nordiska länderna.58
55
Catte et al (2004), s 17f 56
Girouard & Blöndal (2001), s 7 57
Ibid, s 8 58
5.4 Effekter för icke husägare
En husprisförändring kan förväntas ge störst effekt på konsumtionen hos den grupp hushåll som är egnahemsägare. Men förändrade fastighetspriser kan även få effekt på övriga hushåll som har olika former av indirekt ägande i fastigheter, t ex genom pensionsfonder. En följd av det indirekta ägandet kan vara högre pensioner. Eftersom kommande pensioner dock inte omedelbart går att överföra i direkt konsumtionsökning så bör denna effekt vara måttlig. Det är ändå rimligt att anta att förändringar i huspriserna kommer att ha störst effekt på konsumtionen i de länder där andelen husägande är stort.
Hyresgäster kan förvänta sig stigande hyror vid en husprisökning och får därmed ett lägre konsumtionsutrymme. Dock behöver effekterna inte bli lika stora om hyressättningen är reglerad eller sätts i det offentligas regi. Även om effekterna på hyrorna skulle vara måttliga är det rimligt att anta att hyresgäster som vill köpa hus måste spara mer för att kunna göra det om huspriserna skulle stiga, vilket leder till minskat konsumtionsutrymme.59
Turner (2006) beskriver hur många husköpare samtidigt är husförsäljare och vilka följder det får för ett hushåll som vill köpa ny bostad. Eftersom hushållet ofta redan äger en bostad får en husprisuppgång inte lika stora följder för ett sådant hushåll om de vill köpa ny bostad. Om hushållets tidigare bostad stigit i värde ger det en högre förmögenhet och möjlighet att investera denna prisökning i det nya boendet. Därför blir bostadsköpet relativt sett billigare för ett hushåll som tidigare ägt en egen bostad jämfört med de hushåll som är helt nya på bostadsmarknaden. Turner (2006) menar att stigande priser leder till en ökad andel bostadsägare och att en ökad differentiering sker på bolånemarknaden. Skillnaderna i skuldsättningsgrad växer mellan de hushåll på bostadsmarknaden som redan fått ta del av husprisökningen och mellan de som är nya och har högre andel lånefinansiering.60 Även Saunders (1990) menar att eftersom det finns grupperingar i samhället som inte äger sin egen bostad så är stigande priser på fastighetsmarknaden en bidragande orsak till en ökad klyfta mellan husägare och hyresgäster.61
Turner (2006) menar också att regionala skillnader visserligen förekommer när det gäller husprisvariationer men att undersökningar visat att priserna inom större regioner rör sig samstämmigt. Detta betyder att nuvarande husägare som söker ny bostad utanför närområdet också kan förvänta sig att priset på deras tidigare bostad har förändrats i motsvarande mån. Med andra ord håller teorin om en fördel på bostadsmarknaden för tidigare husägare vid en prisuppgång även för de som byter bostad till annan ort.62
Lehnert (2004) beskriver på två sätt hur grupper som står utanför egnahemsmarknaden påverkas av stigande bostadspriser. Det första är att dessa grupper blir tvingade att spara mera, dvs får minskat konsumtionsutrymme, för att få råd att köpa en egen bostad. En annan effekt som stigande bostadspriser kan leda till är att dessa grupper helt enkelt ger upp ett försök att köpa en egen bostad och fortsätter att hyra en bostad samtidigt som de istället minskar på sitt sparande eftersom att spara till en egen bostad inte längre är ett mål. Till följd därav uppstår ett ökat konsumtionsutrymme.63
5.5 Transaktionskostnader
Labhard et al (2005) drar slutsatsen att olika skattesystem i olika länder ger upphov till skillnader i den marginella konsumtionsbenägenheten med avseende på husförmögenheten (mpchw). Skattenivåer på vinster av husförsäljningar behandlas olika, momsnivåer på nytillverkade hus varierar och stämpelmedelskatter vid köp av fastigheter är också olika mellan länder. En hög engångsavgift vid byte av bostad kan verka hämmande på flyttbenägenheten och till följd därav dämpas husprisförändringarnas effekt på konsumtionen i de länder där dessa transaktionskostnader är höga.64
ökar. Transaktionskostnaderna förefaller relativt låga i de nordiska länderna samt Storbritannien medan Syd- och Mellaneuropa generellt har högre kostnader.65
5.6 Konsumtion av olika förmögenhetstyper
Sierminska & Takhtamanova (2007) beskriver hur husförmögenhet skiljer sig från finansiell förmögenhet på flera olika plan när det gäller påverkan på konsumtionen. Hus är inte vilken investering som helst eftersom den både kan ingå i förmögenheten men samtidigt är en konsumtionsvara i sig. Det får till följd att en husprisökning inte nödvändigtvis innebär en förmåga för hushållen att konsumera mer av andra varor och tjänster. Det skulle kunna vara ett argument för att benägenheten att konsumera från husförmögenhet är lägre än benägenheten att konsumera från finansiell förmögenhet.66 Ett ytterligare perspektiv är att hushållen möjligen betraktar investeringen i en bostad som mycket långsiktig och därför saknar en ”mental vilja” att konsumera eventuella vinster av bostadsägandet genom en realisering av husförmögenheten.67
Transaktionskostnader gör husförmögenheten till i lägre grad likvid i jämförelse med den finansiella förmögenheten. Det skulle kunna tyda på en relativt hög benägenhet hos hushållen att konsumera av vinster på den finansiella marknaden jämfört med vinster på bostadsmarknaden. Att information om värdeförändringar på den finansiella marknaden är mer lättillgänglig pekar också mot samma slutsats.68 Emellertid finns även en tes som talar för det motsatta. Tillgångar som är bundna till ett hus ses ofta av hushållen som en mer långsiktig och stabil säkerhet tillskillnad från tillgångar på den finansiella marknaden som kan uppfattas som relativt spekulativa och kortsiktiga. Därför skulle en genom en husprisökning ökad husförmögenhet kunna argumenteras leda till en större positiv effekt på konsumtionen jämfört med en motsvarande prisökning på de finansiella marknaderna. Dessutom finns ofta god statistik på husförsäljningar i närområdet och bostadsägarna bör därför ganska väl kunna uppskatta värdet på husförmögenheten.69
65
Catte et al (2004), s 26f 66
För hushåll som har begränsade lånemöjligheter spelar husförmögenheten en extra viktig roll eftersom ett ökat värde på huset är den enda möjligheten för dessa hushåll att få krediter. Fattigare hushåll är oftast beroende av husförmögenheten i form av det huvudsakliga sparkapitalet. Catte et al (2004) menar att en husprisökning därför kan ha en större effekt på konsumtionen än en motsvarande ökning på finansmarknaderna förutsatt att husägarna har möjlighet att belåna hustillgångarna.70 Ett ytterligare argument för att husprisökningar kan få större effekt på konsumtionen jämfört med t ex aktieuppgångar är att hushållen ofta uppfattar huspriserna som mer stabila än aktiemarknaden. Om aktiemarknaden uppfattas som relativt osäker så bör den marginella konsumtionsbenägenheten av en orealiserad aktievinst vara relativt låg. Om en husprisökning däremot uppfattas som relativt stabil så bör den marginella konsumtionsbenägenheten av ökningen i husförmögenheten vara relativt hög.71
5.7 Asymmetri i prisuppgång och prisnedgång
Miles (1994) menar att effekten på konsumtionen ter sig annorlunda vid en prisökning på bostaden mot en prissänkning av bostaden. Om husköpet är lånefinansierat så kan inte banken tvinga låntagaren att betala tillbaka snabbare om huspriset oväntat faller så länge låntagaren fortsätter betala tillbaka på lånet i överenskommen takt. Prisfallet behöver därför inte få en negativ effekt på konsumtionen. Dock kan ett prisfall på bostaden leda till en inlåsningseffekt där husägaren kan få svårt att byta bostad. Om däremot husköpet är lånefinansierat samtidigt som värdet på huset stiger så stiger även det potentiella belåningsutrymmet och därmed möjligheten att låna till konsumtion.72
Det finns även en asymmetrisk effekt när det gäller transaktionskostnader. Om ett hushåll har svårt att realisera vinsterna av en husprisuppgång tycks konsumtionen inte påverkas medan den påverkas negativt vid ekonomiska förluster på huset. Det kan också förekomma skepsis hos husägarna huruvida en prisuppgång på husmarknaden ska betraktas som en permanent förändring.73 Om prisförändringen betraktas som tillfällig av hushållen bör en effekt på konsumtionen utebli enligt livscykelhypotesen.
Prisförändringar på bostadsmarknaden kan också ha en asymmetrisk effekt på konsumtionsmöjligheterna för olika grupper i samhället. Ökad husförmögenhet till följd av stigande huspriser ger ökade konsumtionsmöjligheter för husägare medan de ökade huspriserna ger samtidigt negativa konsekvenser för dem som står utanför marknaden och väntar på att få köpa sin första bostad eftersom de nu måste göra det till ett högre pris. Ett prisfall leder enligt detta resonemang till en motsatt effekt. Vid ett fall i huspriser riskerar husägare problem med framtida förluster som tvingar dem till lägre konsumtion, medan de som står utanför bostadsmarknaden får möjligheten att köpa en bostad till ett lägre pris än tidigare. För den senare gruppen skulle det kunna innebära ett ökat konsumtionsutrymme.74
74
6. ESTIMERINGSRESULTAT I KVANTITATIVA STUDIER
Nedan presenteras en sammanfattning av resultaten i en rad studier vars syfte har varit att estimera husprisers effekt på konsumtionen. En detaljbeskrivning av de data, metoder och modeller som ingått i studierna utelämnas här eftersom det skulle bli allt för omfattande för att rymmas inom ramen för denna uppsats. För den intresserade hänvisar jag till respektive studie för ytterligare detaljer.
6.1 Sammanfattning av estimeringsresultat i olika studier
Ekman (1997) är en studie på mikronivå och bygger på svenska paneldata insamlat av SCB mellan åren 1982–1991. Enligt studien berodde den kraftiga konsumtionsökningen i slutet på 1980-talet i huvudsak på ökning av inkomster och ökad förmögenhet men inte av ökningen i huspriser. Den estimerade modellen delar upp hushållen i olika åldersklasser och resultatet gav negativa tecken framför husprisvariabeln för nästan samtliga åldersklasser. Undersökningsresultaten visar som mest att en ökning av husförmögenheten med en krona leder till en minskning av konsumtionen med 24 öre för den yngsta åldersklassen 31–35 år. Han förklarar att detta kan bero på att med stigande huspriser måste yngre människor spara mer för att kunna flytta till ett större hus. För de äldsta åldersklasserna blir inverkan på konsumtionen obetydlig. Detta förklaras med att benägenheten att konsumera av förmögenheten stiger med ålder.75 Baserat på resultaten anser han att den kraftiga konsumtionsökning som skedde under 1980-talet inte kan förklaras av en ökning i huspriserna. Konsumtionsökningen förklaras istället med ökade inkomster, ökade priser på andra tillgångar samt avreglering av finansiella marknader.76
Chen (2006) kommer i en undersökning på svenska data mellan 1980–2004 fram till att den totala konsumtionen skulle öka med 0,064 procentenheter om husförmögenheten skulle öka med en procentenhet. Motsvarande effekt på konsumtionen av finansiell förmögenhet är 0,054 procentenheter. Dock menar Chen att variationer i huspriser som sker i det korta perspektivet endast leder till små effekter på konsumtionen om dessa kortvariga variationer just uppfattas som kortvariga. Om en ökad förmögenhet till följd av en husprisökning däremot uppfattas
75
Ekman (1997), s 33f 76
som permanent av hushållen så blir den positiva effekten på benägenheten att konsumera större.77
En ytterligare viktig slutsats som Chen (2006) kommer fram till är att sambandet mellan huspriser och konsumtion påverkas av en mängd faktorer. Bland dessa finns kulturella faktorer som skiljer sig åt mellan olika ekonomier som t ex möjligheten att få krediter, andel husägare bland befolkningen och andra demografiska samt politiska skillnader. Därför menar Chen att relationen mellan huspriser och konsumtion i en viss region eller land inte kan sägas vara förbestämd utan bör testas empiriskt i de olika ekonomierna.78
Chen (2006) diskuterar även kring om en real ökning av huspriserna kan leda till en ökad husförmögenhet men samtidigt ge en lägre konsumtion av andra varor än huskonsumtion. Detta skulle kunna vara fallet om hushåll ger sig in i en överhettad husmarknad. Då kan det bli en negativ substitutionseffekt om prisökningen leder till att hushållen ger upp annan konsumtion för att ha råd med huskonsumtion. I studien görs en egen estimering av sambandet mellan husförmögenhet och total konsumtion samt icke huskonsumtion. Resultatet visar att sambandet mellan husförmögenhet och icke huskonsumtion är svagare än sambandet mellan husförmögenhet och totala konsumtionen. Dock visar estimeringen att båda sambanden är signifikanta och visar således att både huskonsumtion och konsumtion av andra varor gynnas av en permanent ökning av husförmögenheten.79
ett resultat som skiljer sig från flera andra studier. Författarna menar att det fortfarande är en oklar forskningsfråga om effekten på konsumtionen är störst av prisförändringar på finansiella marknaden eller bostadsmarknaden.81
Lehnert (2004) är en studie baserad på amerikansk paneldata (1963–1993) och undersöker mpchw för hushåll som inte flyttat eller sålt sina bostäder. Med andra ord tittar undersökningen specifikt närmare på den grupp av hushåll som hållit sig passiva på bostadsmarknaden. Trots att dessa hushåll inte flyttat så visar Lehnert (2004) på en mpchw på igenomsnitt 0,024 eller 2,4 cent per dollar men med stor variation per åldersgrupp. De yngsta hushållen 25–35 år, konsumerade mest med en mpchw på 0,032 eller 3,2 cent per dollar. Nästa åldersgrupp 35–42 visade sig ha 0 i mpchw medan äldre grupper hade en mpchw på mellan 0,025–0,028.82 Med andra ord så visar resultatet i studien att även grupper som inte realiserar sina vinster av en husprisuppgång har en benägenhet att förändra sin konsumtion vid förändrade bostadspriser.
Catte et al (2004) estimerar hur mpchw ser ut i ett antal OECD-länder, dock ej Sverige. Resultatet visar på att det finns ett positivt samband mellan husförmögenhet och konsumtion i Australien, Italien, Japan, Kanada, Nederländerna, Spanien, Storbritannien och USA där (mpchw) varierar mellan 0,01 och 0,08. Sambandet var dock inte signifikant i Frankrike och Tyskland.83 Skillnaderna förklarar författarna med att ländernas ekonomier har en rad strukturella skillnader. De finansiella marknaderna skiljer sig åt och tillgången på finansiella lösningar och låneprodukter är inte homogen mellan länderna. Därmed har hushållen olika möjligheter att belåna och utnyttja husprisökningar till konsumtion. De länder som har relativt stora möjligheter att belåna sina bostäder och omförhandla lånevillkor förväntas ge en positiv effekt på konsumtionsnivån efter en husprisökning. Studien pekar också att det finns skillnader i andelen bostadsägande mellan länderna. En husprisökning förväntas få en större effekt på konsumtionsnivån i de länder som har relativt hög andel husägande.84
En ytterligare aspekt som kan ha betydelse på förmågan att kunna omfinansiera sin bostad och förändra lånevillkor i syfte att öka konsumtionen är andelen bundna lån i ett land. En bidragande orsak till att effekten i Frankrike och Tyskland inte är signifikant kan vara att de
har en tradition av långa bindningstider på mellan 10–15 år på hypoteksmarknaden samt relativt höga straffavgifter för avvikelser mot bindningstiden.85
Sierminska & Takhtamanova (2007) har utfört en studie på förmögenhetens inverkan på konsumtionen baserad på mikrodata från Finland, Kanada och Italien. Resultatet av studien är att konsumtionselasticiteten ur finansiell förmögenhet låg mellan 0,02–0,04 för Finland och Italien medan Kanada inte uppvisade någon effekt. När det gällde konsumtionselasticiteten ur husförmögenhet så visade studien på ett mer påtagligt samband. Elasticiteten blev 0,10 i Finland, 0,12 i Kanada och 0,13 i Italien. Med andra ord skulle en 1 $ ökning i husförmögenhet i Kanada ge en konsumtionsökning på 12 cent. Studien påvisar därmed att konsumtionselasticiteten är högre med avseende på husförmögenhet jämfört med finansiell förmögenhet.86 Studien visar också att effekten av förändrad husförmögenhet på konsumtionen är lägre i alla tre länderna i de yngre åldersgrupperna. Konsumtionselasticiteten med avseende på husförmögenhet tycks vara som lägst i de yngre åldersgrupperna (yngre än 30 år) och nå en topp strax innan pensionsåldern (55–60 år) för att sedan avta igen.87
En konsumtionselasticitet med avseende på husförmögenhet som är relativt låg för yngre tyder på samklang med de teorier som pekar på att unga måste spara mer vid en husprisuppgång för att kunna ta sig in på bostadsmarknaden. Dock står resultatet i strid med andra studier där slutsatsen tvärt om är att unga hushåll tenderar att utnyttja en relativt stor del av en husprisökning till konsumtion. Studiens resultat stämmer väl överens med Lehnert (2004) när det gäller medelålders hushåll men inte alls när det gäller den yngsta åldersgruppen. Det är svårt att veta vad dessa motstridiga resultat beror på men en förklaring kan ligga i huruvida de olika studier definierat unga hushåll som husägare eller som individer som fortfarande står utanför bostadsmarknaden. Som tidigare beskrivits är effekten på konsumtionen av en husprisökning rimligtvis inte enhetlig för de hushåll som äger sin egen bostad jämfört med dem som inte är egnahemsägare.
Bostic et al (2005) menar att det finns brister i de studier som gjorts om sambandet mellan konsumtion och husprisutveckling på makronivå. Det går då inte att se om en förändring i konsumtionsnivån orsakas av de hushåll som verkligen råkat ut för en förändring i
85
Catte et al (2004), s 22 86
Sierminska & Takhtamanova (2007), s 14 87
husförmögenheten. Därför menar de att en mikrostudie är bättre.88 Bostic et al (2005) kommer i en studie på mikrodata baserat på en enkät bland amerikanska konsumenter och husägare fram till att konsumtionselasticiteten med avseende på husförmögenhet är ca 0,06 mellan åren 1989–2001. Samma studie visar att konsumtionselasticiteten med avseende på finansiell förmögenhet är ca 0,02, dvs betydligt lägre.89
Ett annat intressant resultat av studien är att för hushåll som har svårt att få krediter så har varken en husprisökning eller en ökning i den finansiella förmögenheten någon signifikant effekt på konsumtionen.90 Bland de hushåll som inte hade problem att få krediter verkar konsumtionselasticiteten av husförmögenhet på icke-varaktiga varor ha stigit något över tiden, från att ha varit ca 0,050 under 1989 till 0,062 under 2001.91 Detta resultat är därmed i samklang med teorierna om att en utveckling skett på kreditmarknaderna sedan 1980-talet. Utvecklingen har givit hushållen fler verktyg och ökade möjligheter att realisera ackumulerat kapital i husförmögenheten efter en husprisuppgång för användning till konsumtion.
Berg (2006) har analyserat sambandet mellan den totala privata konsumtionen och tillgångspriser i Sverige för perioden 1970–2005. Genom att använda data för disponibel inkomst och konsumtionsutgifter samt relativa förändringar i realpriser för småhus och aktier skattas i studien en funktion för hur konsumtionskvoten varierar. Resultatet av studien visar på en konsumtionselasticitet på 0,014 om det relativa realpriset för småhus ökar med en enhet. Om det relativa realpriset på aktier ökar med en enhet så ökar konsumtionen med 0,008. Slutsatsen av siffrorna ovan är att småhuspriserna påverkar konsumtionsnivån med det dubbla jämfört med motsvarande påverkan av tillgångspriser på aktiemarknaden.92
Se även Appendix 3, Tabell A.3.1. för en sammanfattning av de i detta kapitel beskrivna studierna. 88 Bostic et al (2005), s 9 89 Ibid, s 4f 90 Ibid, s 5f 91
Bostic et al (2005) definierar ”credit quantity-constrained household” som ett hushåll med en ”loan to value ratio” (LTV) på över 90%. Med andra ord ett hushåll som har mycket begränsade lånemöjligheter med avseende på bostadens värde.
92
7. SLUTORD
Den aktuella empiriska forskning som jag summerat i denna studie tycks, med ett undantag, vara samstämmig kring att det finns ett positivt samband mellan huspriser och konsumtion. En slutsats är således att den höjning av huspriserna som skett under det senaste årtiondet har bidragit till att även konsumtionsnivån höjts under samma period.
Dock visar denna uppsats att det finns många bestämningsfaktorer som kan påverka hur känslig konsumtionen är för förändrade tillgångspriser på bostadsmarknaden. Avreglering på de finansiella marknaderna och utvecklingsgraden på bolånemarknaden är båda viktiga orsaker till att hushållen idag har möjlighet att på nya sätt kunna utnyttja husprisökningar till konsumtion. I världens länder finns varierande traditioner kring lånefinansiering och skillnader i skattesystem som bidrar till transaktionskostnader och olika grad av inlåsningseffekter på bostadsmarknaden. Arvsfrågor och demografiska skillnader har också betydelse för vilken grad husprisers utveckling påverkar konsumtionsnivån.
Hur stor effekt en husprisförändring får på konsumtionen beror även på hur stor andelen egnahemsägare det finns i ekonomin. En effekt som också verkar tydlig är att om de reala huspriserna fortsätter att utvecklas på ett positivt sätt kommer klyftan mellan de hushåll som står utanför egnahemsmarknaden och de hushåll som äger sin bostad att öka.
främst tillhöra unga som ännu inte äger en bostad samt hushåll som är på väg in i pensionsåldern. Vinnare konsumtionsmässigt på det nya skattesystemet blir de som redan idag äger ett hus som tidigare drabbats av hög årlig fastighetsbeskattning.
En intressant slutsats att dra av de studier som presenterats i denna uppsats är att husprisers effekt på konsumtionen tycks vara större än motsvarande effekt med avseende på tillgångspriser för finansiella tillgångar. Eftersom husprisutvecklingen har visat sig vara korrelerad mellan länder innebär det att i ett läge där både huspriser och tillgångspriser på de finansiella marknaderna sjunker kan det leda till en kraftig nedgång i världskonjunkturen. Samtidigt är en ytterligare slutsats som kan dras att husprisers effekt på konsumtionen är asymmetrisk när det gäller olika åldersgrupper i samhället. Sierminska & Takhtamanova (2007) belyser ovanstående med följande citat:
”If it is true that the housing wealth effect dominates the financial wealth effect, at least in some countries, then the effects of a softening in the housing market in a number of industrialized countries could have effects more dramatic than the historic stock market declines that began in 2000. Additionally if the wealth effect is stronger for older households, the demographic changes around the world could make housing wealth effects even more important in the future.”93
Vidare är en implikation av denna uppsats att resultaten av empiriska studier på konsumtionsområdet i olika länder är svåra att ställa mot varandra eftersom det finns så många faktorer som gör att varje land bör behandlas som en unik ekonomi. Konsumtionsbenägenheten varierar med de politiska, institutionella, demografiska och ekonomiska förutsättningarna i det land som undersöks. Detta är något som fortsatta empiriska studier bör beakta. Översiktsstudier på data från flera länder leder förmodligen till svårtolkade resultat. Erinras bör dock att den ökade globaliseringen bidrar till en ökad samvariation där både konsumtionsutveckling och husprisutveckling länder emellan med stor sannolikhet kommer att bli allt mer sammanlänkad.
Slutligen kan sägas att även om en konklusion är att orsakssambanden mellan huspriser och konsumtion är mångfacetterade och svåröverskådliga tror jag att denna studie bör kunna fungera som ett gott fundament för en fortsatt empirisk studie på makro- eller mikronivå.
93
REFERENSER
Källor
Eurostat, [2007]. Real GDP growth rate.
http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page?_pageid=1996,39140985&_dad=portal&_schema =PORTAL&screen=detailref&language=en&product=EU_MAIN_TREE&root=EU_MAIN_ TREE/economy/main/strind/ecobac/eb012
[2007-05-08]
OECD, [2007], OECD Economic Outlook No. 80 Statistical Annex Tables. http://www.oecd.org/dataoecd/6/27/2483806.xls
[2007-05-09] Reuters EcoWin,
EW:SWE15500, Sweden, Affärsvärlden, General, Index (AFGX), Price Return, Close, SEK. EW:SWE11805, Sweden, Consumer Prices, By Commodity, All Items, Total, Index.
EW:USA11800, United States, Consumer Prices, All items, Index.
EW:USA11750, United States, House Prices, OFHEO, NATIONAL, Index. SCB, [2007a], Konsumtion och investeringar, nationalräkenskaperna.
http://www.scb.se/Statistik/NR/NR0102/2005A02G/NR0102_2005A02G_DI_01_SV_Konsu mtInvest.xls
[2007-05-11]
SCB, [2007b], Hushållens ekonomi (HEK).
http://www.ssd.scb.se/databaser/makro/Produkt.asp?produktid=HE0103 [2007-05-09]
SCB, [2007c], Sparbarometern.
Litteratur
Bayoumi, T., [1993], “Financial Deregulation and Household Saving”. The Economic Journal, Vol. 103, No. 421. (Nov., 1993), pp. 1432–1443.
Berg, L., [1994], Household Savings and Debts – The Experience of the Nordic Countries . Working paper 1993:12, Department of Economics, Uppsala University.
Berg, L., [2006], Konsumtions och Tillgångspriser – Stabilt Samband? Rapport utarbetad på uppdrag av SCB, juni 2006.
Berg, L. & Bergström, R., [1993], Consumption, Income, Wealth and Household Debt – An Econometric Analysis of the Swedish Experience 1970-1992. Working paper 1993:12, Department of Economics, Uppsala University.
Berg, L. & Bergström, R., [1995], “Housing and Financial Wealth, Financial Deregulation and Consumption – The Swedish Case”. The Scandinavian Journal of Economics, Vol. 97, No. 3. (Sept., 1995), pp. 421–439.
Blanchard, O., [2000], Macroeconomics, second edition. Prentice-Hall, Inc., New Jersey. Bostic, R., Stuart, G. & Painter, G., [2005], Housing Wealth, Financial Wealth, and Consumption: New Evidence from Micro Data. Lusk Center for Real Estate, Marshall School of Business and School of Policy, Planning and Development, University of Southern California.
Canner, G., Dynan, K., & Passmore, W., [2002], “Mortage Refinancing in 2001 and Early 2002”. Federal Reserve Bulletin 88, Number 12. pp. 469–81.
Catte, P., Girouard, N., Price, R. & André, C., [2004], Housing Markets, Wealth and the Business Cycle. Economics Department Working Papers No. 394, ECO/WPK(2004)17, Organisation for Economic Co-operation and Development, OECD.
Chen, J., [2006], Housing Wealth and Aggregate Consumption in Sweden. Working paper 2006:16, Department of Economics, Uppsala University.
Ekman, E., [1997], Household and Corporate Behaviour under Uncertainty. Economic studies 29, Department of Economics, Uppsala University.
Girouard, N., & Blöndal, S., [2001], House Prices and Economic Activity. Economics Department Working Papers No. 279, ECO/WPK(2001)5, Organisation for Economic Co-operation and Development, OECD.
Girouard, N., Kennedy, M. & Andre, C., [2006], Has the Rise in Debt Made Households More Vulnerable? OECD Economics Working Paper 63.
