Sedan fastighetskrisen som utlöstes i början på 1990-talet, har vi på senare år återigen sett en kraftig ökning i huspriserna samt flera likheter med situationen innan krisen. Detta har föranlett en diskussion om huruvida vi även denna gång riskerar att få en kris, den här gången på
framförallt småhusmarknaden. En sådan skulle kunna få stora effekter på konsumtionen, och därmed på hela Sveriges ekonomi, då ca 75 procent av hushållens förmögenhet utgörs av småhusmarknaden. Bland de faktorer som utlöste fastighetskrisen under 90-talet går det inte att finna en enskild faktor utan det var en rad, i flera fall i sig positiva utvecklingar, som ledde fram till krisen. Faktorer som avregleringen och skattereformen tycks ha haft speciellt stor vikt vid utvecklingen av krisen. Sannolikheten att vi i dag skall få se en ny fastighetskris är enligt Riksbanken liten om ekonomin utvecklas som planerat. Dock hörs det från framförallt media, men också från fastighetsekonomer och bankfolk, varningar om en kommande kris.
I denna uppsats jämförs situationen under krisen med den vi har i dag, och det finns både stora likheter och skillnader. De faktorer som tycks ha haft störst betydelse för krisen under 1990-talet beskrivs kort nedan utifrån situationen under uppgångsfasen och idag.
• Den positiva utvecklingen av priserna sedan mitten av 90-talet har precis som under 80-talet följts av en kreditexpansion. Hushållens skuldkvot är idag strax under vad som observerades innan krisen. Dock var hushållens räntekostnader i förhållande till
inkomsten i början på 1990-talet mellan 6-10 procent, i dag är de ca 4 procent. Detta gör att hushållen är mindre känsliga för en ränteförändring i dag.
• Inflationens roll i fastighetskrisen kan sägas ha varit dess kraftiga fluktuationer. Efter krisen tog man lärdom och lagstiftade om ett prisstabilitetsmål och sedan mitten på 1990-talet har vi haft en stabil och låg inflation i Sverige.
• Realräntorna var mycket låga under uppgångsfasen för att sedan stiga kraftigt i början av 1990 talet vilket anses ha utlöst krisen. Sedan mitten av 1990-talet har räntan haft en låg och stabil utveckling och är i dag strax under 4 procent.
• Bostadsutbudet steg kraftigt under uppgångsfasen vilket sedan ledde till ett
utbudsöverskott under krisen. Därefter stagnerade bostadsbyggandet och det är enligt Riksbanken en av faktorerna som kan förklara den prisuppgång vi nu sett. I dag ser vi återigen ett ökat byggande och den påbörjade nyproduktionen överstiger nu den vi såg under toppen 1992. Efterfrågan ser dock inte ut att mättas under de närmaste åren.
• Arbetslösheten var under uppgångsfasen ca 2 procent vilket är mycket lågt. Till följd av bl.a. höjningen av realräntan steg arbetslösheten kraftigt under nedgångsfasen till ca 10 procent år 1993/94. Därefter låg arbetslösheten kvar på denna nivå fram till 1997 då en nedgång började. I dag är arbetslösheten återigen hög och 5,5 procent av arbetskraften beräknas vara arbetslös. Dock antas sysselsättningen öka och man räknar med en arbetslöshet på ca 4 procent år 2007.
• Skattereformen som genomfördes 1991 anses av många svenska fastighetsekonomer vara den huvudsakliga förklaringen till 90-talskrisen. Några kommande skattereformer har ännu inte offentliggjorts men förslag har förts fram på sänkt kapitalskatt som, under speciella omständigheter, anses kunna ge upphov till en allvarlig situation.
Slutsatsen är att den samlade bilden av situationen i dag tycks ljusare än i slutet på 80-talet, detta beror på att faktorer som då anses ha haft stor del i krisen, idag skiljer sig åt på fler sätt från tiden före krisen. Realräntan är idag precis som innan krisen mycket låg men av olika orsaker. Idag är realräntan låg framförallt beroende på att den nominella räntan och inflationen är mycket låg. Innan krisen var det en hög nominell ränta i kombination med en hög inflation som gav en låg realränta. En ännu viktigare skillnad är att stabiliteten idag ser bättre ut. De kraftiga
Sedan mitten på 90-talet har vi sett en relativt stabil utveckling av både inflationen och räntan. Om hushållen i dagsläget skulle utsättas för en kraftig ränteförändring är de mindre känsliga. Visserligen är skuldkvoten nästan lika hög idag som under slutet på 80-talet men räntekvoten är lägre. Slutligen förstärks den positiva bilden av det faktum att avregleringen, som är en av de faktorer som anses ha varit huvudorsakerna till krisen, inte kan ske igen.
Det som kan tala emot den ljusare bilden är att en skattereform, som anses vara den huvudsakliga faktorn bakom fastighetskrisen enligt fastighetsekonomerna, fortfarande är möjlig. Till detta kommer också osäkerheten i viktiga faktorer som börsutvecklingen och arbetsmarknaden.
Referenslista
Barot, B (2000) ”En ekonometrisk modell för efterfrågan och utbud på svenska småhusmarknaden (egnahem och fritidshus)” i Lindh, T (red)
”Prisbildning och värdering av fastigheter”Uppsala Universitet, Gävle.
Berg, L m.fl. (1998), ”Hyreshus och kommersiella fastigheter – En analys av prisbildning och kreditmarknad” (http://www.ibf.uu.se/forskning/hyreshus.html) 2005-05-12
Berg, L & Lyhagen, J (1998a) ”The Dynamics in Swedish House Prices – An Empirical Time Series Analysis” Working paper No.12
Berg 2000, L ”Småhuspriser på andrahandsmarknaden – samvariation, påverkan och bestämningsfaktorer” i Lindh, T (red)
”Prisbildning och värdering av fastigheter” Uppsala Universitet, Gävle.
Bergström, V (2004-05-12) Anförande ”Penningpolitik och samhällsekonomisk stabilitet”
http://www.riksbank.se/templates/Page.aspx?id=12897 (2005-05-04) Berger, 2002-05-20 ”Här lönar det sig att bygga”
http://www.byggahus.se/ekonomi/har_lonar_bygga.htm (2005-05-24) Boverket www.boverket.se
Björklund, K och Söderberg, B (1999). ”Property Cycles, Speculative Bubbles and the Gross Income Multiplier”, Journal of Real Estate Research, vol. 18, s 151-174.
Bostadsmarknaden, ”Rapport nr 3:2004 Bostadsmarknaden i Stockholm – Mälarregionen”
http://www.d.lst.se/NR/rdonlyres/F14E8841-EABB-492D-84CF-55B54C1A132E/0/Bostadsmarknaden.pdf (2005-05-24)
Boverket (2005) ”Många mål – få medel”
http://www.boverket.se/novo/filelib/arkiv11/uven/mngamlfmedel.pdf (2005-05-24) Bäckström, U (2000-02-03) Anförande ”Betydelsen av riskhantering”
http://www.riksbank.se/templates/speech.aspx?id=3733 (2005-05-20)
Dipasquale & Wheatons (1996) Urban Economics and Real Estate Markest,Prentice-Hall, Inc. New Jersey
Eklund, K (2005), ”Riksbanken abdikerar om den inte sänker räntan”
Dagens Nyheter, 15 maj.
Eriksson, G (2003), ”Perssons tal om tillväxt irriterar partiets nejfallang”
Fumkin, N (1984) Guide to Economic Indicators, M.E. Sharpe, Inc. New York.
Garber, P (1990), “Famous First Bubbles” The journal of Economic perspectives vol. 4, s 35-54. Grauwe, P och Grimaldi, M (2004) ”Bubbles and Crashes in a Behavioural Finance Model”, working paper, Sveriges Riksbank, Stockholm.
Hagberg, T m.fl. (2004), “Den ekonomiska krisen I Finland och Sverige”
Heikensten, L (2005-04-04) pressmedelande ”Konjunkturbilden står sig i stora drag”
http://www.riksbank.se/templates/Page.aspx?id=16237 (2005-05-03) Hort, K (2000) ”Prisbildningen på egnahem i Sverige” i Lindh, T (red)
”Prisbildning och värdering av fastigheter”Uppsala Universitet, Gävle.
Hermansson, C (2004) ”Husköpkraftens utveckling i Sverige:
Vilka är konsekvenserna av de höga huspriserna?” Föreningssparbanken Discussion Paper nr 9 Juni 2004
Jaffee, D (1994), Den svenska fastighetskrisen, SNS Förlag, Stockholm Lantmäteriet (2005) Småhusbarometer www.lantmateriet.se (2005-05-25)
Lindh, H (1998) ”Bubblor och beslutsunderlag: Fastighetsvärderingar under boomen 1985-1990
Ekonomisk Debatt årg. 26, nr 1, s 31-39
Nyberg , L (1999-12-15) Anförande ”Räntor, fastighetspriser och penningpolitik”
http://www.riksbanken.se/templates/speech.aspx?id=3618 (2005-05-03) Nyberg, L (2003-09-02a) Anförande ”Utvecklingen på fastighetsmarknaden” http://www.riksbank.se/upload/8046/030902.pdf (2005-04-05)
Nyberg, L (2004-11-11) Anförande ”Bolånemarknaden ur ett riksbanksperspektiv”
http://www.riksbank.se/templates/Page.aspx?id=14443 (2005-05-03)
Nyberg, L (2005-02-11) pressmedelande ”hushållens växande skuldbörda är inget problem för bankerna” http://www.riksbanken.se/templates/Page.aspx?id=15687 (2005-05-06)
Nyberg, R. (2000). Skriv vetenskapliga uppsatser och avhandlingar med stöd av IT och
Internet, Studentlitteratur, Lund.
Palmgren, H “Målet om 120 000 nya bostäder inom räckhåll” www.boverket.se 2005-05-15 Riksbanken (1998) Finansmarknadsrapport 1/1998 Sveriges Riksbank
Riksbanken (2002:3) Inflationsrapport 2002:3 Sveriges Riksbank, Stockholm
www.riksbank.se (2005-05-10)
Riksbanken (2004:2) Finansiell stabilitet 2004:2 Sveriges Riksbank, Stockholm
www.riksbank.se (2005-04-10)
Riksbanken (2005:1) Finansiell stabilitet 2005:1 Sveriges Riksbank, Stockholm
www.riksbank.se (2005-05-19)
Riksbanken (2005:1) Inflationsrapport 2005:1 Sveriges Riksbank, Stockholm
www.riksbank.se (2005-05-20)
Schörling, M et al (1994-10-28) Referensgruppsuttalande avseende SNS-projektet “Den svenska fastighetskrisen” http://www.internetional.se/sns94.htm (2005-04-07)
SCB www.scb.se
Srejber, (2005) Pressmeddelande ”Tillgångsprisers och krediters roll i en inflationsmålspolitik”
http://www.riksbanken.se/templates/Page.aspx?id=16104 2005-05-16
Srejber, E (2001-05-09) Anförande “Fastighetsmarknaden och konjunkturutvecklingen i Sverige”
http://www.riksbank.se/templates/speech.aspx?id=5077 (2005-04-07)
Stiglitz, J (1990), ”Symposium on Bubbles” The journal of Economic perspectives vol. 4, s 13-18
Turner, B (1999), “Social Housing Finance in Sweden” Urban Studies vol. 36, s 683-697 Urwitz, G (1997) “Svensk finansmarknad”, i Södersten, B (red), Marknad och politik, Kristianstads boktryckeri AB, Kristianstad
Wahlin, E (2004), ”Dubbel ränta hindrar hotande skuldkris”, Dagens Industri, 20 november.