Syftet med studien har varit att studera hur svenska fastighetsbolag resonerar vid förvärv av flerbostadshus efter att ett bud har lagts, samt vilka faktorer som kan få fastighetsbolag att ändra sin syn på affären efter att ett bud har lagts. Frågeställningen som diskuterats i arbetet handlar om vilken som är den mest förekommande informationen i en Due Diligence-process som tenderar få fastighetsbolag att begära prissänkning, alternativt avstå från ett förvärv.
Studien visar att Due Diligence-processer varierar i stor omfattning, både vad gäller företag, men även beroende på den unika transaktionen. Försäljningsprospektet anses av
fastighetsbolaget som avgörande för vilket arbete som måste utföras i respektive Due Diligence. Tillhandahåller säljaren stor mängd information tenderar fastighetsaffärer gå smidigare än om informationen är undermålig. Studien visar att bristen på information om fastigheten i fråga tenderar leda till att fastighetsbolag begär prissänkning på köpeskillingen, eftersom riskpremien ökar på grund av osäkerhet.
I teoridelen presenteras asymmetrisk information och moral hazard som nära uppkommer av agentproblemet. I alla typer av avtalssituationer uppstår intressekonflikter där vardera parten verkar för sitt eget intresse, så även inom fastighetsbranschen. Studien visar att säljaren allt som oftast besitter ett informationsövertag över fastigheten, vilket köparen i sin tur försöker undvika genom att anställa en extern part för sin Due Diligence. Samtliga företag som ligger till grund för studien vittnar om att avvikande teknisk standard är vanligt förekommande i samband med en teknisk Due Diligence. Att företag ska avstå en affär på grund av teknisk standard är väldigt osannolikt, utan det leder allt som oftast till en prisreduktion. En fönsterrenovering, alternativt en takrenovering, är således inget som får fastighetsbolag att avstå från en fastighetsaffär. Liknande inställning har fastighetsbolagen till avvikande hyresnivåer från försäljningsprojektet och det verkliga utfallet. Avvikande hyresnivåer leder inte till att bolag drar sig ur affären, snarare till en prisreduktion.
Studien visar att osäkerhet angående föroreningsrisk på fastigheten i fråga är sådan
information som kan få fastighetsbolag att avstå en affär efter en genomförd Due Diligence. Kostnader för sanering av mark anses som väldigt höga vilket medför en osäkerhet för fastighetsbolagen. Samtidigt visar studien att fastighetsbolag har en relativt svag
riskallokering för framtida scenario, men att osäkerheten angående föroreningsrisk beaktas med stor varsamhet.
7. Förslag på vidare studier
Studien skulle kunna kompletteras med vidare forskning angående ämnet Due Diligence. En aspekt som hade kunnat undersökas vidare är hur fastighetsbolag analyserar och utvärderar miljörisker med stöd utifrån miljöbalken. Ett annat förslag på kompletterande studie kan vara att undersöka vad som får fastighetsbolag att inte lägga ett bud när de fått ta del av
försäljningsprospektet. Det här förutsätter att fastigheten motsvarar fastighetsbolagets
investeringsfilosofi. Ytterligare förslag på vidare forskning inom området kan vara att studera agentproblemet mellan köpande part och besiktningsbolag.
Referenser
Ahlberg A., Florell, S., & Johnsson, L. (2018). Transaktionsprocessen - Fastighetsekonomi
och fastighetsrätt - Fastighetsnomenklatur (13. uppl.). Institutet för fastighetsvärdering och
sektionen för fastighetsvärdering. Stockholm: Fastighetsnytt förlag.
Björklund, M., & Paulsson, U. (2012). Seminarieboken: Att skriva, presentera och opponera. (2. uppl.). Lund: Studentlitteratur AB.
Bryman, A. (2018): Samhällsvetenskapliga Metoder. (3. uppl.). Malmö: Liber.
Datscha. (2020). Hämtad 2020-04-02 från
https://system.datscha.com/Transaction/Sweden/Search?id=1bd9c7dc-bd98-47a4-b10c- 8913a86d2cd0
Donner, S. M. (2010). Risk management in the aftermath of Lehmann Brothers – Results from a survey among German and international real estate investors. Journal of Property
Research, 27, 19-38.
Forte, J. P. (2007). Environmental Due Diligence: A Guide To Liability Risk Management In Commercial Real Estate Transactions. Real Property, Probate and Trust Journal, 42, 443- 489.
French, N. (2001). Decision theory and real estate investment: An analysis of the decision- making processes of real estate investment fund managers. Managerial and Decision
Economics, 22, 399-410.
Gallimore, P., Hansz, J. A., & Gray, A. (2000). Decision making in small property companies. Journal of Property Investment & Finance, 18, 602–612
Gavelin, L., & Sjöberg, E. (2014) Finansiell ekonomi i praktiken (2. uppl.). Lund: Studentlitteratur AB.
Hansson, D. (2009). Due Diligence vid fastighetsöverlåtelser. (Masteruppsats, Lunds Tekniska Högskola, Lund). Hämtad från
http://www.lantm.lth.se/fileadmin/fastighetsvetenskap/utbildning/Examensarbete/10_5200_D an_Hansson.pdf
Huffman, F. E. (2003). Corporate real estate risk management and assessment. Journal of
Corporate Real Estate, 5, 31–41.
Kvale, S., & Brinkman, S. (2014). Den kvalitativa forskningsintervjun (3. uppl.). Lund: Studentlitteratur AB
Lind, H., & Lundström, S. (2009) Kommersiella fastigheter i samhällsbyggandet. (1. uppl.). Stockholm: SNS förlag.
McAllister, P., Hughes, C., & Gallimore, P. (2008). Principal‐agent Issues in Asset
Acquisition: UK Institutions and their Investment Agents. Journal of Property Research, 25, 269-283.
McDonald, J., Coulthard, M., & De Lange, P. (2005). Planning for a successful merger or acquisition: lessons from an Australian study. Journal of Global Business and Technology, 1, 1-11.
Milgrom, P., & Roberts, J., (1992). Economics, Organization & Management. Prentice-Hall, New Jersey.
Roulac, S. E. (2000). Institutional real estate investing processes, due diligence practices and market conditions. Journal of Real Estate Portfolio Management, 6, 387-416.
Sah, V. (2011). Asset acquisition criteria A process tracing investigation into real estate investment decision making. Journal of Property Investment & Finance, 29, 7-18.
Sullivan, B. T. (2016). The Devil is in the details: Due Diligence in Commercial Real Estate Transactions. Real Property Law, 33, 34–37.
Thurén, T. (2007). Vetenskapsteori för nybörjare. (2. uppl.). Stockholm: Liber.
Trost, J. (2010). Kvalitativa intervjuer. (4. uppl.). Lund: Studentlitteratur AB.
Öhman, P., Söderberg B., & Westerdahl, S. (2013). Property investor behaviour: qualitative analysis of a very large transaction. Journal of Property Investment & Finance, 31, 522–544.
Bilaga 1. Intervjuguide
1. Hur skulle ni beskriva er DD-process?
Om respondenten inte diskuterat nedan fyra punkter i sitt svar så har vi ställt frågor på respektive område:
1. Teknisk
2. Ekonomisk
3. Miljö
4. Hyresnivå
2. Vilka delar eller parametrar i en Due Diligence är det som är avgörande för ert beslut angående förvärv av en fastighet?
Om respondenten inte diskuterat nedan tre punkter i sitt svar så har vi ställt frågor på respektive område:
1. Teknisk standard
2. Kassaflöden
3. Miljörisker
3. Hur hanterar ni risker för något framtida scenario och i så fall vilket?
Om respondenten inte diskuterat nedan två punkter i sitt svar så har vi ställt frågor på respektive område:
1. Ekonomisk kris