Syftet med studien var att undersöka problematiken kring rådande budgivning samt att sätta det i relation till lagstiftade formkrav för överlåtelse av fast egendom och
bostadsrättslägenheter. Budgivning har på senare år blivit mer problematiskt för inblandade parter att förhålla sig till då det inte finns några tydliga riktlinjer inom svensk lag för hur detta ska hanteras, utan förhållningssätt som vuxit fram via svensk praxis, medan formkraven varit de samma sedan 1970.
Inom svensk rätt görs markant skillnad för överlåtande av lös och fast egendom. Lös egendom hanteras i enlighet med avtalslagen, då anbud och accept tillämpas, precis som beskrivs inom det danska och norska systemet som inom dessa länder även gäller för
överlåtelse av fast egendom. Dock gäller inte detta i Sverige för överlåtelse av fast egendom då löften om att i framtiden överlåta sin fastighet är helt utan verkan och för att parterna ska bli bundna av överlåtelsen krävs att köpekontrakt upprättats som innehåller samtliga formkrav och att köpehandlingen skrivs under av parterna. Formkraven har historiskt sett varit viktiga då de verkat som skydd för äganderätten och då fast egendom varit av så pass stora värden har man inom svensk rätt velat skydda äganderätten i form av att införa formkraven och på så vis förhindra förhastade beslut kring överlåtelse.
Ett av motiven till att formkraven stiftades var även att förhandlingar kring överlåtelse av fast egendom förr kunde ta väldigt lång tid och i samband med formkraven skapades en tydlighet kring vad förhandlingarna lett fram till och när överlåtelsen fick bindande verkan. Idag går denna förhandlingsprocess betydligt snabbare än förr och privatpersoner kan fatta beslut snabbare än vad man kunde under 1970-talet då formkraven stiftades. Mycket detta tack vare teknikens utveckling, då tillgången till information är betydligt mer lättillgänglig. Idag är det även vanligt att flera spekulanter visar intresse för objekt, samt att flera deltar i budgivning. Förr var det kanske vanligare att man hade en intressent som man sedan förhandlade med, och att man hade tillit till sin motpart om att överlåtelsen skulle gå igenom även innan man stiftat bindande köpeavtal. Det som skiljer sig är att det idag går betydligt snabbare, från det att objektet marknadsförs på hemnet till det att det säljs kan det räcka med en till två veckor för att köpekontrakt ska ha stiftats, ibland även snabbare. Detta innebär att långa
Konkurrensen bland spekulanter är också något som växer i samband med utveckling av tekniska medel. Som sagt så är information mer lättillgänglig än förr och man kan nå en betydligt bredare målgrupp idag tack vare tekniken. Idag är det inte heller ovanligt att man flyttar ifrån sin födelseort, eller ibland även flyttar till helt andra länder. Tillgången på information är även en inverkande faktor till att fler kan intressera sig för ett visst objekt och att fler budgivare möjliggörs.
Dock består frågan kring hur man skulle kunna förbättra läget och vilka konsekvenser det kommer få då det är en ytterst komplex situation. Som det ser ut idag ska fastighetsmäklaren vara en opartisk mellanman, men parterna är känslomässigt involverade vilket gör att det blir en komplex situation att hantera både som läget är idag men även om man skulle förändra systemet.
Vi hade gärna sett att budgivningen kunde vara mer reglerad än vad den är idag, just på grund av att det är så pass känslomässiga affärer. Införande av bindande bud hade då förhindrat situationer där köpare exempelvis kan dra tillbaka sina bud, samt att de på så vis inte kommer kunna delta i flera budgivningar samtidigt. Bindande bud är ett förslag för att lätta och olika typer av bindande bud finns exempelvis i Norge och Danmark som Svahn och Walling tar upp i sin studie. Bindande bud där anlagt bud exempelvis kan gälla under en viss tid och krävs då accepteras av motparten inom avsedd tidsram. Detta skulle troligtvis dock anses som negativt för köparen, men positivt för säljaren, vilket eventuellt riskerar bidra till en obalans i parternas intressen. Positivt för köparen blir dock att säljaren skulle få en viss avsatt tid på sig att fatta affärsbeslut, och att budet efter det inte skulle vara bindande för köparen om det skulle vara så att säljaren väljer att avstå från budet.
Dock har vi svårt att se hur det på ett enkelt sätt skulle kunna genomföras eftersom vi har formkraven och ingenting anses bindande innan dessa är uppfyllda. Vid förändring krävs att formkraven även förändras, men frågan kring hur detta skulle kunna ske för att även reglera budgivningen är ännu en obesvarad fråga. Med tanke på vår svenska historia där äganderätten har varit stark och det har krävts att överlåtelser av fastigheter ska ske skriftligen under flera hundra år tillbaka i Sverige så rent historiskt är det svårt att gå ifrån att använda sig av någon typ av formkrav inom svensk rätt. Att man på något sätt behöver styra upp hur
på eller ta bort rådande formkrav ser vi som svårt. Att lätta på formkraven eller ta bort dem för att införa någon form av anbud och accept liknande Norge eller Danmarks system är föga troligt då argument om när köpare och säljare vet att ett bindande köp uppstått eller att utan formkrav försvagar vi vår äganderätt i Sverige. Ett förslag på hur man kan styra upp
budgivningsprocessen är att man lagstiftar om hur en spekulant får lägga bud. Exempelvis att buden måste vara öppna, inga dolda bud. På det sättet vet alla spekulanter spelreglerna i förväg och vad som förväntas vid en budgivning. Det hade skapat ett tryggare klimat för både säljare och köpare men även fastighetsmäklaren som har en lagstiftning att luta sig emot. Även hur bud ska presenteras är något man kan lagstifta om. Exempelvis att alla inkomna bud alltid ska visas på internet eller att endast det högsta budet ska visas. Även detta hade skapat en trygghet för spekulanter att de vet vad som gäller. I dagsläget skiljer det sig åt hur olika mäklarbyråer förmedlar bud på internet och även inom samma byrå kan det skilja sig åt från en affär till en annan. Genom att reglera både budgivningen och hur registrerade bud ska visas så tror vi att man hade skapat bättre förutsättningar för att få en stabilare budgivning och mer rationella beslut av både köpare och säljare. Även om bud fortfarande inte är bindande och det krävs ett underskrivet köpekontrakt för att så ska vara fallet så hade denna förändringen gjort att alla parter kan känna sig lugnare i processen fram till att köpekontrakt undertecknas. En annan problematik är även att skapa balans för både köpare och säljare, att det skall kännas lika lite riskfyllt för båda parter och hur hänsyn ska tas till båda parters motstridiga intressen. Som läget är idag är det ändå ett hyfsat jämnt moment, då det är tydligt för båda parter att ingenting är bindande förrän köpekontrakt upprättats och skrivits under av parterna. På så vis är båda parter medvetna om osäkerheten i affären och det är klart tydligt när affären får bindande verkan, precis som syftet med formkraven var när de stiftades 1970.
Komplexitet finns också då det är privatpersoners magkänsla man som fastighetsmäklare jobbar med, samt deras pengar. Mycket orosmoment och många frågetecken dyker upp under affärsprocessens gång och det är ofta små saker som kan göra att budgivningen och affären går ur spel.