Formkrav och budgivning vid köp av
fastigheter
Formal requirement and bidding on properties
Olivia Sjöberg
Erik Johansson
Fastighetsvetenskap för fastighetsvetare FF320F Kandidatnivå 15 hp Malmö Universitet, VT2020 Handledare: Marc LandemanSammanfattning
Titel: Formkrav och budgivning vid köp av fastigheter
Nivå: Kandidatuppsats inom fastighetsvetenskap.
Författare: Olivia Sjöberg, Erik Johansson
Handledare: Marc Landeman
Datum: Maj 2020
Syfte: I Sverige tillämpas formkrav för att bindande avtal ska uppstå vid köp av fastigheter
och bostadsrätter, vilka framgår av 4:1 jordabalken, samt 6:4 bostadsrättslagen.
Syftet med studien är att undersöka problem kopplade till budgivningsprocessen och anknyta dessa till formkraven som framgår av ovan angivna paragraferna.
Metod och material: Vi tillämpar rättsdogmatisk metod då studien grundar sig på
lagstiftning, propositioner, praxis samt doktrin. Under studien tillämpas rättsvetenskaplig metod, som består av dels rättskälleläran och dels juridisk metod. Rättskälleläran har fokus på gällande rätt, såsom lagtext, förarbeten, rättspraxis och doktrin. Juridisk metod innebär
bearbetning av fakta, där författaren tolkar materialet som tagits fram genom tillämpning av rättskälleläran. Inom den rättsvetenskapliga metoden är utgångspunkten att studien ska skrivas utifrån ett juridiskt perspektiv.1
Summering av studien: Studien beaktar lagtext, praxis, doktrin, förarbeten och artiklar
aktuella för ämnet. Rådande budgivning och problemområden diskuteras och sätts i relation till formkraven som krävs uppnås för att bindande köp av fastigheter och bostadsrätter ska uppstå. Formkraven stiftades i samband med att jordabalken skrevs om på 1970-talet för att skapa tydlighet kring när bindande köp av fastigheter uppstått, samt i syfte om att inte fatta förhastade beslut gällande köp och försäljning av fast egendom då det handlar om stora
värden som medförs av transaktionen. Budgivningen å andra sidan regleras ej enligt lag, utan riktlinjer för hur detta ska hanteras har snarare växt fram via praxis. Detta innebär att bud inte är bindande förrän formkraven är uppfyllda, det vill säga då köpekontrakt upprättats och underskrivits av parterna. Problematik gällande budgivningen har uppdagats i praxis,
exempelvis situationer kring falskt lagda bud, bulvaner och bud som dragits tillbaka. På så vis kan man tolka en distans mellan formkraven och rådande sätt att hantera budgivning.
Formkraven är outvecklade sedan 1970 medan takten på budgivning ökar i takt med att samhället utvecklas.
Abstract
Titel: The form requirements and bidding on property
Level: Bachelor thesis in Real Estate Science
Authors: Olivia Sjöberg, Erik Johansson
Supervisor: Marc Landeman
Date: May 2020
Purpose: Formal requirement are applied in Sweden in order to create a binding contract of
buying and selling property, which are based on 4:1 Land Code, and 6:4 Tenant Law. The purpose of the study is to investigate different kind of problems related to the Swedish bidding process and to link them to the form requirements as started in the paragraphs above.
Method and material: We apply legal dogmatic method as the study is based on lefisalation,
propositions, practices and doctrine. During this study, the legal method is applied, which consists of both the theory of law and the legal method. Jurisprudence has a focus on applicable law, such as legislative texts, preparatory work, case law and doctrine. Legal method involves the processing of facts, in which the author interprets the material produced through the application of legal doctrine. Within the forensic method, the point of dearture is that the study should be written from a legal perspective.
Summary of the study: The study includes the swedish law, practice, doctrine, preliminary
work and articles which are relevant to the subjekt. Existing bidding systems and problems will be discussed and set in relation to the formal requirements, which are required to achieve a binding contract purchasing of real estate and tenant selling. The swedish form requirements were established at the point when they rewrote the law during the 1970s, with the purpose for people not to make hasty decisions connected to buying and selling real estates since its of such big values both to the buyer and the seller. The bidding system, on the other hand, is not regulated by law, although practice have given us some guidelines to work with. This means
that potential buyers can bid on a real estate and then change their mind without consequence before the contract has been signed. Problems connected to the bidding system, such as false bidders and bids that are withdrawn, happen due to that there are no guidelines written in law. This shows that there’s become a certain distance between the form requirements and the bidding system.The form requirements have been undeveloped since the 1970s, while the pace of the bidding system increases as society develops.
Förkortningslista
FMI - Fastighetsmäklarinspektionen FML - Fastighetsmäklarlagen BRL - Bostadsrättslagen BRB - Brottsbalken
Innehållsförteckning
Sammanfattning 2 Abstract 3 Förkortningslista 5 Innehållsförteckning 7 1. Inledning 8 1.1 Bakgrund 8 1.2 Problemområde 101.3 Syfte och frågeställningar 11
1.4 Avgränsningar 12
1.5 Metod 12
1.6 Disposition 12
2. Formkraven 13
2.1 De svenska formkraven gällande fastigheter 13
2.2 De svenska formkraven gällande bostadsrätter 15
2.3 Formkravens syfte 16
3. Budgivningsprocessen 18
3.1 Bud är inte bindande 19
3.2 Förbud mot budgivningsintervall 19
3.3 Fastighetsmäklarens skyldighet att framföra alla bud 20 3.4 Fastighetsmäklarens skyldighet att föra anbudsförteckning 21
3.4.1 Budlista som presenteras digitalt 22
4. Allmänna problem kring formkrav och budgivning 23
4.1 Fejkade bud och bulvaner 23
4.2 Tillbakadragna bud 25
4.3 Lojalitetsplikt innan bindande köp uppstått - Culpa in contrahendo 25
5. Analys 26
5.1 Allmänna reflektioner 26
5.2 Säljarens perspektiv 28
5.2 Köparens perspektiv 29
5.3 Fastighetsmäklarens perspektiv 31
6. Slutsats och egna reflektioner 32
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Under de senaste tolv månaderna har det genomförts 53.081 fastighetsaffärer i Sverige, tillsammans till ett värde av 419.000.000.000 svenska kronor.2 Att köpa och sälja fastigheter
är på så vis en av de största affärerna privatpersoner gör under sina liv. Det handlar om stora summor pengar som sätts in i affären, samt om känsloladdade transaktioner och även ibland oro för om transaktionen hanteras korrekt. Detta innebär att fastighetsmäklare via kravet om att vara en opartisk mellanman, mellan köpare och säljare, krävs ta dess motstridiga intressen i beaktning, samt bearbeta båda parter till att göra en lyckad bostadsaffär. Enligt
fastighetsmäklarlagen krävs dock fastighetsmäklaren verka för uppdragsgivarens ekonomiska intressen, i normalfallet i Sverige innebär detta säljarens ekonomiska intressen.3
Fastighetsmäklaren ska verka för att säljaren får så bra betalt som möjligt för sin bostad under rådande marknadsläge och på så vis verka för att budgivning sker alternativt att säljaren har framfört ett acceptpris, det vill säga om denne får en viss summa så en denne villig att sälja. På dagens bostadsmarknad är det inte helt ovanligt att det bli någon form av budgivning. I många kommuner i Sverige är utbudet lägre än efterfrågan vilket tenderar till bostadsbrist. Under 2020 rapporterar hela 212 av sveriges 290 kommuner att de har ett underskott av bostäder.4 Visserligen är detta en minskning från tidigare med toppåret 2017 där 255 av
Sveriges kommuner antyder att de har bostadsbrist. Även om det finns kommuner med balans och även 8 kommuner i Sverige som säger att de har ett överskott av bostäder är det nio av tio som bor i en kommun med bostadsbrist då dessa kommuner oftast är landsbygdskommuner med få antal invånare. Trycket på hyreslägenheter är störst men eftersom bostadsbristen är så stor behövs även fler bostadsrätter och villor. Ungdomar och nyanlända som vill komma in på bostadsmarknaden har det extra tufft. 5 Men även äldre som vill flytta från sina stora hus har
svårt att hitta alternativ till detta. Detta skapar en inlåsningseffekt på bostadsmarknaden. Med den rådande bostadsbristen är ofta fallet att det finns många spekulanter på varje objekt och
2 Maklarstatistik.se Bostadsstatistik från Sveriges mäklare. 3 8§ Fastighetsmäklarlagen.
4 Hurvibor.se, Bostadsbristen fortsätter dominera. 5 Boverket.se, Underskott på bostäder för nyanlända.
detta mynnar inte helt sällan ut i en budgivning. Man kan ofta läsa artiklar i kvällstidningar om bästa sättet att vinna en budgivning eller mäklarens tips för att du ska dra längsta strået.6
Momentet kring budgivning är dock en faktor som kan bidra till oro hos samtliga inblandade parter, då bud i Sverige inte är bindande och inte heller regleras enligt lag. Försäljning av fastigheter är ofta en väldigt känslosam process för säljarna, inte helt sällan är det vid en stor förändring i livet man säljer en fastighet. Det kan vara dödsbo, skilsmässor eller att man ska få barn och behöver ett större hem. Det känslomässiga i kombination med att det handlar om mycket pengar kan bli en stor påfrestning för en säljande part. Orosmoment som kan spela in från en köpares perspektiv, å andra sidan, är att denne inte kan vara säker på att fastigheten kommer bli deras förrän köpekontrakt upprättats och underskrivits av parterna. Detta gör att många spekulanter lever i ovisshet fram tills att ett köpekontrakt är skrivet. Det är även upp till säljaren att bestämma vem denne vill sälja till, det behöver inte vara den som lägger det högsta budet som får köpa utan det kan vara många olika aspekter som avgör vem säljaren tycker är en lämplig köpare. Att köparna är unga och att det kommer finnas barn i huset är en aspekt som säljare kan tänkas ta i beaktning, eller att man ska bevara mycket av den charm som finns i huset. En annan aspekt som är av stor vikt för säljarna är att köpet blir bindande direkt. I de bud en budgivare lägger finns det oftast olika villkor. Det kan vara olika typer av klausuler som man vill ha med som köpare, exempelvis en låneklausul om man inte har ett lånelöfte eller en besiktningsklausul om man vill besikta fastigheten efter köpekontraktet. Detta medför att det inte alltid är den som har det högsta budet i en budgivning som blir den säljaren väljer som köpare. Det kan vara så att de som ligger tvåa i budgivningen har bättre villkor än den som vann budgivningen och har villkor som göra att köpet blir bindande direkt på kontraktsdagen istället för att man har ett “öppet köp”.
Budgivning regleras i Sverige inte enligt lag, utan riktlinjer kring hur budgivningen ska hanteras har växt fram via praxis.7 Enligt fastighetsmäklarinspektionen tillämpas i första hand
8§ fastighetsmäklarlagen, där kravet på fastighetsmäklare ställs om att utföra sitt arbete i enlighet med god fastighetsmäklarsed. Vad detta innebär exakt utgör tolkningsmöjligheter och riskerar tolkas olika från fastighetsmäklare till fastighetsmäklare. Dock krävs
fastighetsmäklaren, enligt fastighetsmäklarinspektionen, ta emot och framföra samtliga
6 Expressen.se, Mäklarens bästa knep för att vinna budgivningen. 7 FMI.se Budgivning.
inkomna bud till säljaren av aktuell fastighet. Detta då det är säljaren som håller i taktpinnen för affären och bestämmer till när, till vem och till vilket pris affären ska ingås och säljaren krävs på så vis få vetskap om samtliga inkomna bud för att sedan kunna ta ställning till det.8
I Sverige är alltså affären inte bindande förrän formkraven av köpekontraktet uppfyllts, vilka framgår av 4:1 jordabalken och 6:4 bostadsrättslagen. Detta innebär att spekulanter kan delta i flera budgivningar på olika fastigheter samtidigt, när som helst dra tillbaka bud, samt lägga bud utan att ha täckande finansiering. Detta skapar inte bara ett komplicerat arbetssätt för fastighetsmäklaren att förhålla sig till, utan även en osäkerhet för säljaren som riskerar känna bristande tillit till sin potentiella köpare.
Mäklarsamfundet har genomfört undersökning kring svenska fastighetsmäklares inställning till rådande sätt att hantera budgivning gällande fast egendom och bostadsrätter, där 63% av svarande uttryckte att de önskat förändra den svenska budgivningen. Studien gick ut på att undersöka fastighetsmäklares inställning till införande av någon form av bindande bud. Anledningen till att studien genomfördes var att budgivningar är en av de vanligaste anmälningskategorierna hos FMI.9 Inom studien lyfts framförallt alternativet att införa
bindande bud av någon form.10 Resultatet tyder på att ett oreglerad budgivning är otillräckligt
och att fastighetsmäklare ser problematik inom dagens budgivningsprocess.
1.2 Problemområde
För att bindande köp ska uppstå gällande fastigheter och bostadsrätter i Sverige måste köpekontraktet uppfylla formkraven som framgår av 4:1 jordabalken respektive 6:4
bostadsrättslagen. Om inte samtliga formkrav uppfylls betraktas hela köpet ogiltigt. Problem uppstår i samband med att budgivningen är oreglerad och viss otydlighet uppstår då köpare och säljare inte får tydlig information om hur processen bör gå till. Att budgivningen idag inte regleras enligt lag öppnar även upp risken för bulvaner och oseriösa budgivare som utan konsekvenser kan sätta budgivningen ur spel inom den aktuella försäljningen. Ett exempel på detta är rättsfallet NJA 2016 s.39 som behandlar just denna problematiken, där dottern till
8 FMI.se Budgivning.
9 Fastighetsmäklarinspektionen.
säljarna lade bud på föräldrarnas lägenhet med avsikt att höja försäljningspriset, vilket dömdes som bedrägeri i enlighet med 9:1 brottsbalken.11
Problematik inom budgivning uppstår även i samband med att spekulanter när som helst kan lägga ett bud och när som helst dra tillbaka budet, spekulanter kan delta i flera budgivningar samtidigt på olika fastigheter, lägga bud utan att ha täckande finansiering samt lägga dolda bud som innebär att man som budgivare lägger ett bud med villkoret att det ska vara dolt och då får inte fastighetsmäklaren framföra det dolda budet mer än till säljaren.
Fastighetsmäklaren får alltså inte säga någonting om budet till någon annan spekulant. Situationer som bidrar till ett mer komplicerat sätt för fastighetsmäklaren att förhålla sig till, samt ett osäkert läge för säljaren då köpet enligt lag inte är bindande förrän köpekontrakt är upprättat och påskrivet av parterna.
Utifrån mäklarsamfundets studie kring andelen fastighetsmäklare som önskas se ett förändrat sätt att hantera budgivning studerar vi på så vis problematiken med dagens budigivning och formkrav.12
1.3 Syfte och frågeställningar
Med beaktande av den inledande bakgrunds- och problembeskrivningen till området kan syftet för undersökningen formuleras som att vi kommer undersöka problem kopplade till budgivningsprocessen, exempelvis bulvaner, tillbakadragna bud, deltagande vid flera budgivningar, och sedan anknyta dessa till formkraven som framgår av ovan angivna paragraferna.
Utifrån detta syfte har vi formulerat följande frågeställningar: ● Hur ser budgivningsprocesserna ut i Sverige?
● Vilka är formkraven och vad är dess syfte?
● Vilka problem finns det med rådande sätt att hantera budgivning respektive formkraven vid överlåtelse av fast egendom och bostadsrätter?
11 NJA 2016 s.39.
1.4 Avgränsningar
Studien avgränsas till budgivning av fastigheter och bostadsrätter, övrig egendom kommer inte tas i beaktning. Vi kommer inte heller behandla formkrav för villkor som tas med i köpekontraktet eller villkor som görs beroende av köpets fullbordan och bestånd.
1.5 Metod
Vi tillämpar rättsdogmatisk metod då studien grundar sig på lagstiftning, propositioner, praxis samt doktrin. Rättskälleläran har fokus på gällande rätt, såsom lagtext, förarbeten, rättspraxis och doktrin. Juridisk metod innebär bearbetning av fakta, där författaren tolkar materialet som tagits fram genom tillämpning av rättskälleläran. Inom den rättsvetenskapliga metoden är utgångspunkten att studien ska skrivas utifrån ett juridiskt perspektiv.13
Inom studien analyseras lagtext i syfte om att kartlägga gällande rätt, men även andra rättskällor används för att titta på hur man i praktiken använder sig av lagtext, då främst rättspraxis följt av doktrin. Även propositioner till lagtext har bearbetats för att tydligare kunna framhäva varför rättsläget idag ser ut som det gör.
Inom studien kommer vi analysera svensk rätt gällande budgivning av fastigheter och
bostadsrätter, dess relation till formkraven och vilka problemområden som riskeras medföras.
1.6 Disposition
Studien inleds med att beskriva formkraven och syftet med varför de finns. Vidare kommer vi att studera hur budgivningsprocesser ser ut i Sverige, samt lyfta problemområden som
uppenbarats på dagens marknad, vilka problem som medförts i samband med rådande budgivningssytem och formkrav.
Avslutningsvis kommer vi analysera problematiken kring formkraven och budgivning, samt sätta dessa i relation till varandra.
13 Sandgren, C, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare, 2:4 uppl. Författaren och Nordstedts Juridik AB
2. Formkraven
I Sverige har vi som privatpersoner en äganderätt. Denna äganderätt gäller både lös och fast egendom. Detta betyder att du som privatperson får äga och bruka både fast och lös egendom. Den svenska äganderätten lägger sin grund i regeringsformen 2 kap. 15§ men finns även med i europakonventionen och EUs lagstiftning.
Att få äga och bruka både fast och lös egendom tar vi i Sverige som en självklarhet och inget vi tänker på till dagligdags, men detta är inget som är helt självklart i alla länder i världen. Eftersom vi har en äganderätt och inte staten äger allt är det även viktigt att veta vem som äger vilken fastighet och att det finns en exakthet i det system som används. Formkravens existens gällande fast egendom kan ses som ett sätt att skydda äganderätten och förhindra att förhastade beslut gällande överlåtelse.14 Köpekontraktets utformning, samt innehållet av
formkraven, är på så vis grund till vad inskrivningsmyndigheten kräver för att ha ett tydligt underlag för att äganderätten ska övergå från en part till en annan. 15 I Sveriges fall heter
denna inskrivningsmyndighet lantmäteriet.
2.1 De svenska formkraven gällande fastigheter
För att bindande köp av fast egendom ska uppstå krävs att formkraven uppfylls, vilket skiljer sig från köp av lös egendom, där anbud och accept tillämpas i enlighet med avtalslagen.16
Formkraven framgår av jordabalken, vilken stiftades under 1970-talet i Sverige och även nu rådande formkrav för köp av fast egendom framkom i samband med detta. Detta innebär att fastighetsköp respektive bostadsrättsköp är ett kallat formalavtal, alltså att framhävda formkrav inom lagtext krävs uppfyllas för att överlåtelsen ska få bindande verkan.17
Formkrav för fastighetsköp framgår, som nämnt, av 4:1 jordabalken och formkraven för bostadsrätt framhävs av 6:4 bostadsrättslagen.
I 4:1 jordabalken framhävs formkraven att avtalet ska upprättas skriftligen, vilken fastighet det gäller, en överlåtelseförklaring från säljare till köpare, uppgift om köpeskilling samt köpares och säljares underskrifter. Om samtliga angivna krav ej uppfylls anses hela avtalet
14 Ahlinder, E, Finansiering med fastigheter som säkerhetsunderlag, Jure Förlag AB Stockholm 2013,
s.105.
15 Ahlinder, E, Finansiering med fastigheter som säkerhetsunderlag, s. 113. 16 Ahlinder, E, Finansiering med fastigheter som säkerhetsunderlag, s.105. 17 Grauers, F, Fastighetsköp, 21 uppl. Juristförlaget i Lund 2016, s.30.
ogiltigt i enlighet med 4:1 2st jordabalken. På så vis är en muntlig överenskommelse om att någon ska få förvärva en fastighet utan verkan, då en överlåtelse krävs vara skriftlig för att den ska vara juridiskt bindande.
Av förarbetena till jordabalken 1970 framgår förslag om förändring av 1734 års jordabalk gällande reglerna för rådande formkrav, att köp ska ske skriftligen och att både köpare och säljare ska underteckna köpehandlingen. Av förarbetena framgår att 1734 års jordabalk varit betydligt strängare gällande formkraven, men att de blivit lättare i förhållande till senare praxis.18 Exempelvis hade förenklade krav föreslagits under 1909 om att endast säljaren
skulle underteckna köpehandlingen och att äganderätten av fastigheten på så vis gick över på köparen.19 Lagrådet tog sedan ställning någonstans i mitten, att köpehandling kräver innehålla
uppgifter om vilken fastighet som avses, vilken köpeskilling som ska betalas, och en överlåtelseförklaring från säljare till köpare. Anledningen till att lagrådet beslutade ett
mellanting grundar sig i argumentation kring att alltför detaljerade beslut kring köps ingående kan försvåra situationen för avtalet att uppnå sitt syfte i praktiken och riskerar öppna upp för möjlighet att undgå kraven.20
Vid behandling av jordabalkens fjärde kapitlet är det formkraven och dess utformning som tilldragit sig en del uppmärksamhet. Förslaget som arbetats fram är till synes en skärpning mot dåvarande gällande rätt. Så långt bak i tiden man kan följa den svenska rättsutvecklingen har det funnits skriftlighetskrav för att förvärva fast egendom.21 Det skriftliga kravet på
förvärv är en följd av dåtidens, 1734 års, vikt av att inneha fast egendom.
Formkravet som kräver att vilken fastighet som överlåtelsen gäller betyder helt enkelt att det i avtalet måste stå vilken fastighetsbeteckning fastigheten har och i vilken kommun fastigheten ligger i. Om det finns en adress bunden till fastigheten brukar även denna stå med i
kontraktet. En överlåtelseförklaring är som det låter en förklaring att säljaren överlåter fastigheten till köparen. Den överenskomna köpeskillingen ska även vara angiven och kontraktet ska undertecknas av både köpare och säljare.
18 Prop 1970:20 Del A s.1. 19 Prop 1970:20 Del A s.207. 20 Prop 1970:20 Del A s.208. 21 Prop 1970:20 del B1, s.122.
2.2 De svenska formkraven gällande bostadsrätter
Vid överlåtelse av bostadsrätt tillämpar man inte formkraven i jordabalken utan dess motsvarighet i bostadsrättslagen närmare bestämt 6:4 BRL. Även köp av bostadsrätter ska vara skriftliga och köpehandling ska skrivas under av både köpare och säljare. I
kontraktshandlingen ska den överenskomna köpeskillingen finnas med och det ska dessutom kunna utläsas vilken bostadsrätt överlåtelsen gäller.
Bostadsrättslagens formkrav liknar i mångt och mycket formkraven i jordabalken. Båda typerna av överlåtelser ska vara skriftliga och undertecknas av köpare och säljare. Dessutom ska man kunna utläsa den överenskomna köpeskillingen. Skillnaden går att finna i hur man definierar vilket köpeobjektet är. Vid köp av fastighet står fastighetens fastighetsbeteckning samt vilken kommun fastigheten är belägen i och i de fall det finns en postadress kopplad till fastigheten med i kontraktet. Vid överlåtelse av bostadsrätt ska det istället definieras vilken bostadsrätt överlåtelsen gäller. Detta görs genom att skriva in bostadsrättsföreningens namn och vilken kommun föreningen är belägen i, samt bostadsrättsföreningens
organisationsnummer. Det ska även specificeras vilken lägenhet det gäller enligt
bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning samt lägenhetsnummer enligt skatteverket.22
Om inte formkraven ovan är uppfyllda i ett överlåtelsekontrakt av en bostadsrättslägenhet är köpet ogiltigt och köpet går därmed åter.23
Till skillnad från överlåtelser gällande fastigheter som i regel alltid blir bindande i och med att köpekontraktet blir undertecknat av säljare och köpare så blir aldrig, med undantag för vid en given situation, ett köp av en bostadsrätt bindande på kontraktsdagen. För att en köpare ska kunna förvärva en bostadsrättslägenhet måste denna kunna bli medlem i
bostadsrättsföreningen.24 Om köparen inte blir godkänd som medlem i föreningen har
köparen rätt att överklaga beslutet till hyresnämnden.25 Under denna tiden är säljaren
fortfarande bundna till köpet och kan inte frånträda avtalet utan kontraktsbrott. Säljaren får i detta fallet inte ut den köpeskilling de har avtalat för bostadsrättslägenheten då köparen inte har tillträtt bostadsrätten. Har man i överlåtelseavtalet avtalat bort köparens rättighet att
22 Bostadsrättslagen 6:4. 23 Bostadsrättslagen 6:5. 24 Bostadsrättslagen 6:5. 25 Bostadsrättslagen 2:10.
överklaga medlemskapsbeslutet till hyresnämnden går i det fallet köparen inte blir medlem i föreningen köpet åter.
Vid uppkommen situation att en köpare vid köpets ingång redan är medlem i föreningen finns det ingen anledning att ha en medlemsklausul med i kontraktet och därmed blir
överlåtelseavtalet bindande vid underskrift av parterna.
2.3 Formkravens syfte
Den främsta motiveringen till att formkraven stiftats inom svensk lagtext är att förhandlingar kring överlåtelse av fast egendom förr kunde ta väldigt lång tid, därav ansågs det lämpligt att parterna samlades och stiftade överlåtelseavtal där formkraven då fanns med och parterna tillsammans kunde skriva under avtalet. Förhandlingarna skulle då vara klara och innehållet skulle vara tydligt för både köpare och säljare.26
Formkraven stiftades utifrån att möjliggöra handling som sedan skulle kunna användas till grund för att köpare skulle kunna beviljas lagfart, där äganderätten av fastigheten övergår från säljare till köpare. Om köpekontraktet skulle sakna någon av formkraven som anges i 4:1 JB förhindras köparen beviljas lagfart, och i situationer då detta ej kan korrigeras i efterhand betraktas hela köpet som ogiltigt och kommer på så vis återgå utan konsekvens för någon av parterna.27
Formkraven syftar även till att verka som bevisunderlag för vad som avtalats mellan parterna för att undvika situationer där parterna ställs ord mot ord28, och har motiverats med att
domare vid eventuell tvist skulle ha skulle ha tydligt underlag kring vad som avtalats parterna emellan, vilket ej är möjligt om endast muntliga löften slutits.29 Muntliga löften om
försäljning eller överlåtelse av fast egendom är alltså utan rättslig verkan. Äganderätten av fastigheter övergår på så vis i samband med att formkraven uppfylls i samband med
kontraktsskrivningen, dessförinnan kan ingen av parterna bli bunden till varken att sälja eller köpa fastigheter. Detta innebär att parterna efter muntlig överenskommelse och bokad kontraktskrivning kan ångra sig ända fram till att köpekontraktet undertecknats.
26 1970:20 Del B s. 122 f. 27 Ibid s. 106.
28 Ibid, s. 105. 29 Ibid, s. 114.
I praxis har det vuxit fram en princip kallad “pactum de contrahendeo” vilket innebär att muntliga löften om att äganderätten för fastigheter ska övergå inte är giltiga.30 I förarbetena
framhävs även framförallt att parternas rättigheter och skyldigheter ska vara så tydliga som möjligt och att formkraven ska tillämpas för att motverka att beslut om köp och försäljning av fast egendom förhastas. Muntliga löften om överlåtelse av fast egendom framhävs också i 1909 års jordabalk, där utfästelser inte är av betydelse och att muntliga överenskommelser på så vis inte är giltiga.31 Muntliga löften har beslutats betraktas som ogiltiga framförallt
eftersom fastigheter historiskt sett varit av stor ekonomisk betydelse, och det handlar om stora summor pengar och känslomässigt höga värden. På så vis kan skriftlighetskravet betraktas som det viktigaste formkravet.
Enligt Jingryd beskrivs motiveringen till formkraven grundat på tröghet och tydlighet på marknaden, där han beskriver trögheten inom bostadsaffärer grundar sig i att inte inleda förhastade beslut gällande köp eller försäljning av fastigheter. Han beskriver även tydligheten i affären där det finns ett specifikt ögonblick där äganderätten övergår från säljaren till
köparen, denna tidpunkt sker när parterna säljaren och köparen undertecknat köpehandlingar för berörda fastighet. Formkraven gör det på så vis tydligt vid vilken tidpunkt köpekontraktet ska betraktas som bindande. Jingryd poängterar även den negativa sidan av formkraven, då bud inte är bindande, då en ovisshet för både köpare och säljare finns innan köpekontraktets undertecknande.32 En ömsesidig oro för att affären inte kommer gå igenom finns på så vis då
allting är oklart fram tills att köpekontraktet skrivs under av parterna.
I samma sekund som upprättat köpekontrakt skrivs under av parterna blir de bundna av avtalet och krävs på så vis slutföra affären. Om köpet ska vara möjligt att återgå krävs
hävningsförbehåll i form av svävarvillkor, exempelvis villkor om att köparen efter kontraktet ska tillåtas utföra besiktning av fastigheten och om något dyker upp som köparen inte är nöjd med ska denna ha möjlighet att begära återgång av köpet. Om villkor ej tas med skriftligen i köpekontraktet finns ingen hävningsrätt och om någon av parterna då skulle vilja dra sig ur köpekontraktet betraktas detta som kontraktsbrott. Om detta uppstår blir part som bryter mot avtalet skyldig att ersätta motpart för ekonomisk skada denne lidit på grund av
kontraktsbrottet.
30 Ahlinder, E, Finansiering med fastigheter som säkerhetsunderlag, s. 111. 31 Prop 1970:20 Del A s.209.
Sammanfattningsvis kan man säga att formkraven har flera syften. Framförallt att verkar de som ett skydd mot äganderätten och som underlag för att lagfart ska kunna övergå från säljare till köpare. De syftar även till att förhindra förhastade beslut kring överlåtelse och för att förhindra att tvister uppstår kring vad som faktiskt avtalats parterna emellan, samt att det ska finnas en tydlig tidpunkt då köpet får bindande verkan för båda parterna.
3. Budgivningsprocessen
Budgivning av fastigheter och bostadsrätter regleras, som nämnt, inte i lagtext, och på så vis finns inga tydliga riktlinjer kring hur en budgivning ska gå till. Dock finns begränsningar för hur budgivningen ska skötas, exempelvis får det av fastighetsmäklare eller säljare inte tas upp falska bud då det betraktas som bedrägeri i enlighet med 9:1 brottsbalken.33 Hur
budgivningens utformning ska se ut sker oftast i samråd mellan säljaren och den ansvarige fastighetsmäklaren.
3.1 Bud är inte bindande
I och med formkraven som ovan beskrivits är en affär inte bindande förrän formkraven uppfyllts. Detta innebär även att bud som spekulant framför inte är bindande förrän köpekontrakt upprättats och underskrivits av parterna.34 Eftersom bud inte är bindande i
Sverige kan en spekulant när som helst lägga ett bud och även när som helst när denne känner för det dra tillbaka dennes bud. Spekulanten behöver inte ha finansiering klar i form av kontant finansiering eller i form av lånelöfte hos en bank för att lägga bud eftersom
fastighetsmäklaren enlig FML måste framföra alla bud till säljande parten. Spekulanter kan även om spekulanten har intresse för flera objekt vid samma tillfälle utan konsekvens buda på flera försäljningsobjekt samtidigt. Spekulanten behöver rent krasst inte bestämma sig för om denne vill köpa en fastighet denne har budat på förrän denne har fått fråga från
fastighetsmäklaren om denne vid avslutad budgivning vill köpa fastigheten. Vill spekulanten inte detta kan denne helt enkelt endast avstå från att köpa och tacka för sig.
3.2 Förbud mot budgivningsintervall
I en tvist gällande tillämpning av budgivningsintervall slog kammarrätten fast att
fastighetsmäklare inte får följa instruktioner från säljare att tillämpa budgivningsintervall.35
I fallet hade säljare av fastighet instruerat ansvarig fastighetsmäklare att inte ta emot bud understigande 20.000 kronor över det senast lagda budet. I fallet budade en intressent dock endast 10.000 kr över senast lagda bud, varav fastighetsmäklaren svarade att detta var i strid
33 Jingryd, O, Fastighetsförmedling, 5:1 uppl. Stundentlitteratur AB, 2018, s.249. 34 FMI.se - Budgivning.
mot det sätt att föra budgivning som säljaren valt att tillämpa. 36 Detta faller tillbaka på
fastighetsmäklarens krav på opartiskhet, att ta tillvara både köpares och säljares intressen, i enlighet med 8§ fastighetsmäklarlagen. Spekulant som vill lägga bud har rätt att få detta framfört till säljaren oavsett om fastighetsmäklaren har vetskap om att budet inte kommer accepteras. I kammarrättsfallet meddelas fastighetsmäklaren varning.37
I ett annat fall som anmäldes till kammarrätten hade en fastighetsmäklare på sin hemsida angett att bud ej fick understiga 25.000 kr från senast lagda bud. FMI menade att detta var vilseledande och kunde leda till att spekulanter avstod från att lägga bud på grund av denna begränsning och att agerandet var i strid mot 8§ fastighetsmäklarlagen om att
fastighetsmäklaren krävs agera i enlighet med god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklaren hade även menat att han informerat spekulanterna om dess rätt till framförande av samtliga bud, men att intervallet om 25.000 kr endast var en rekommendation. Kammarrätten
godkände ej detta argument och menade att fastighetsmäklare inte ska ge sken av att tillämpa budgivningsintervall även om de ej gör det.38
3.3 Fastighetsmäklarens skyldighet att framföra alla bud
En fastighetsmäklare måste enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen alltid redovisa alla spekulanter som visat intresse för vald fastighet. Fastighetsmäklaren får inte för egen vinning eller av någon annan anledning undanhålla en spekulant för säljaren.39 Denna skyldigheten är
först uppfylld när fastighetsmäklaren har framfört spekulantens bud och meddelande. Vad som menas med spekulant kan enligt propositionen variera men i huvudsak är det en person som varit på visning av objektet och lämnat namn och kontaktuppgifter samt har en vilja att gå vidare i försäljningsprocessen eller lämnar en önskan om att fundera på saken.40
Av länsrättens mål 2725-01 framhävs även att fastighetsmäklaren är skyldig att framföra alla bud även efter säljaren bestämt sig för att affären ska avslutas. Fastighetsmäklaren är på så vis skyldig att framföra samtlig information till säljaren och låta denne ta ställning till budet
36 Melin, M, Fastighetsmäklarlagen en kommentar, s.69. 37 Jingryd, O, Fastighetsförmedling, s. 83.
38 KamR 2593-12. 39 Prop 94/95:14.
själv.41 Det vill säga att även om säljaren bestämt sig för att sälja till en viss spekulant och
datum samt tid för kontraktsskrivning är bestämt måste fastighetsmäklaren framföra om det kommer in nya på fastigheten till säljaren.
Fastighetsmäklarens skyldighet har tillkommit enligt praxis tillämpas enligt
fastighetsmäklarinspektionen som en del av fastighetsmäklarens skyldighet att utföra sitt arbete i enlighet med god fastighetsmäklarsed som framhävs av 8§ fastighetsmäklarlagen. Paragrafen kan tolkas olika beroende på fastighetsmäklaren då det inte i lagtext framgår vad som innefattar att arbeta i enlighet med god fastighetsmäklarsed.42
I ett ärende som nådde fastighetsmäklarinspektionen hade fastighetsmäklare uttryckt att en fastighet redan var såld, innan köpekontrakt upprättats och skrivits under av parterna, till en spekulant som kontaktade fastighetsmäklaren efter att kontraktsskrivning var bokad.
Fastighetsmäklaren meddelades varning av fastighetsmäklarinspektionen då denne bedömdes ha agerat i strid mot sin omsorgsplikt, samt i strid mot god fastighetsmäklarsed.43
Ytterligare exempel där fastighetsmäklare meddelades varning av
fastighetsmäklarinspektionen då fastighetsmäklaren ej framfört att den tilltänkta köparen lagt ytterligare ett bud fast denna gången med ett svävarvillkor som skulle vara med i
köpekontraktet. Fastighetsmäklaren hade i fallet ej delgett säljaren informationen förrän i samband med kontraktsskrivningen, vilket även detta bedömdes vara i strid mot god
fastighetsmäklarsed då fastighetsmäklaren enligt denna är skyldig att framföra samtliga bud och meddelande från spekulanter till säljare.44
3.4 Fastighetsmäklarens skyldighet att föra anbudsförteckning
Enligt 20§ fastighetsmäklarlagen krävs fastighetsmäklare föra anbudsförteckning över samtliga mottagna bud. Till varje bud ska budgivarens namn, kontaktuppgifter och bjuden köpeskilling framgå. Även tidpunkten för när budet lades ska noteras och presenteras i anbudsförteckningen. Enligt fastighetsmäklarinspektioen har det framkommit att det minst
41 Länsrättens mål 2725-01. 42 FMI.se Budgivning. 43 Dnr 4.1-1224-17. 44 Dnr 2018-1624.
ska antecknas då flera bud inkommer under samma dag.45 Anbudsförteckningen överlämnas
sedan till uppdragsgivaren efter köp har skett.46 Även borttagna bud ska här redovisas. Syftet
med detta krav är att göra budgivningen mer transparent och minska risken för misstankar om att falska bud förekommit.47 Fastighetsmäklaren ska föra anbudsförteckning även om det
endast är en person som har lagt bud på den aktuella fastigheten.
3.4.1 Budlista som presenteras digitalt
Det är vanligt att fastighetsmäklare presenterar budgivning på nätet och “budgivning pågår” syns både på Hemnet och på mäklarfirmana egna hemsidor. Dock har det i kammarrättsfall tagits upp då budlistan ej är fullständig, utan att vissa bud väljs att inte presenteras digitalt, exempelvis skambud. I dessa fall krävs det att det framgår att budlistan kan vara ofullständig.
48 Det är upp till säljaren i samråd med ansvarig fastighetsmäklare att bestämma hur bud ska
presenteras.
45 Dnr 4.1-1305-17.
46 Melin, M, Fastighetsmäklarlagen en kommentar, s.188. 47 Jingryd, O, Fastighetsförmedling, s.260.
4. Allmänna problem kring formkrav och
budgivning
4.1 Fejkade bud och bulvaner
NJA 2016 s.39
Rättsfallet handlar om att dottern till säljare av en bostadsrätt lägger bud på föräldrarnas lägenhet för att höja priset på bostadsrätten. Detta gör hon genom att införskaffa en kontantkortstelefon. Detta handlandet från dottern har medfört skada för köparna av bostadsrätten och vinning för föräldrarna och därmed är förutsättningarna för bedrägeri uppfyllda.
Solnas tingsrätt tog upp fallet och den allmänna åklagaren väckte åtal mot säljarna och
säljarnas dotter för att under perioden av budgivningen gjort så att köparna fått betala 200 000 kronor för mycket för bostadsrätten genom att de tillsammans beslutat eller uppmanat dottern att lämna falska bud. Buden har målsägande sedan använt sig av för att ingå bindande
överlåtelseavtal. Köparen yrkar skadestånd på 200 000 kronor i första hand och 85 000 kronor i andra hand. Målsägande förnekar att de har begått något brott. Tingsrätten hänvisar till fallet NJA 1982 s. 863 i sitt domslut.
Tingsrätten kom med hjälp av bevisning fram till att det är utom rimligt tvivel att det är dottern som har lämnat de falska buden på lägenheten. Tingsrätten kan inte bevisa att föräldrarna har varit delaktiga i detta eller vetat om att det är dottern som lämnar bud på den grunden ogillas åtalet mot föräldrarna. Tingsrätten beräknar skadan som skett gentemot köparna som skillnaden mellan det första budet köparen lägger och det sista vinnande budet. Skillnaden mellan dessa bud är 60 000 kronor. Notera att dottern har lagt bud tidigare i budgivningen innan köparen kommer med sitt första bud. Dottern blir dömd för bedrägeri till villkorlig dom och 50 dagsböter á 50 kronor samt skadestånd till köparna på 60 000 kronor. Åtalet mot föräldrarna ogillas.
Dotterna överklagar till Svea hovrätt och vill att hovrätten ska ogilla åtalet och befria henne från de utdömda beloppen hon ska betala.
Hovrätten kommer även de fram till att det är utom rimligt tvivel att det är dottern som har lagt de falska buden. I hovrätten kom ny bevisning fram i form av förhör med en tredje budgivare som det första budet i budgivningen samt skriftlig bevisning i form av anteckningar, flygbiljetter e-post och ip-adresser.
Hovrätten väljer en annan väg än tingsrätten och tittar på bostadsrättens marknadsvärde. Marknadsvärde är det mest sannolika priset man får för bostadsrätten vid en försäljning på en öppen och fri marknad. Bostadsrätten hade ett utgångspris på 3 400 000 kronor och
köpeskillingen blev tillslut 3 260 000 kronor och hovrätten hänvisar även till ett
försäljningsförsök av lägenheten 2009 så fick de ett bud på 2 290 000 kronor. Hovrätten menar med detta i beaktning att man inte kan säkerställa att köparna har lidit ekonomisk skada av köpet och därmed inte heller säljarna har fått en vinning av detta. Åtalet ska därför ogillas och tingsrättens dom ändras.
Riksåklagaren och köparna överklagar domen till högsta domstolen.
Högsta domstolen menar att dottern genom att lämna falska bud med falskt namn vilselett köparna att ingå bindande avtal för det priset köparna gjorde detta. För att veta om köparna har lidit ekonomisk skada ska man säkerställa hur mycket bostadsrätten är värd. Högsta domstolen tar bort de falska buden och tittar på vad hur mycket budgivaren under var benägen att betala för bostadsrätten, vilket var 3 175 000 kronor. Efter detta kunde köparna tänka sig att betala 3 200 000 kronor för bostadsrätten. Därmed menar HD att det iallafall är klart att köparna har betalat 60 000 kronor för mycket för bostadsrätten. HD menar även på att dottern har satt den naturliga budgivningsprocessen ur spel med sitt aggerade och att men inte vet hur vad köpeskillingen skulle blivit i ett normalfall. Eftersom kriterierna för bedrägeri är uppfyllt menar HD att lägenhetens marknadsvärde inte har någon betydelse i bedömningen och dottern ska därmed dömas för bedrägeri. Eftersom dottern satt den naturliga
budgivningsprocessen ur spel så vet man inte var köpeskillingen skulle landa och därav inte hur mycket pengar som köparna har förlorat på detta. Detta menar dock HD är dotterns fel och hon får skylla sig själv.
HD ändrar hovrättens dom och dömer dottern för bedrägeri till villkorlig dom och 50 dagsböter om 100 kronor samt dömer ut fullt skadestånd om 200 000 kronor till köparna.
4.2 Tillbakadragna bud
Förvaltningsrätten 19170-17
En fastighetsmäklare informerade inte att en spekulant dragit tillbaka sina bud. Om köparen visste detta skulle han betalat mindre för fastigheten. Har fastighetsmäklaren en skyldighet för andra spekulanter att berätta om att någon har dragit tillbaka sina bud? Ja enligt
förvaltningsrätten, de tvingade fastighetsmäklaren att betala 150 000 kr i skadestånd till köparna. En fastighetsmäklare ska särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intresse enligt 8§ FML, men endas på ett sådant sätt så att fastighetsmäklaren inte åsidosätter andra lagar. Enligt 16§ FML ska fastighetsmäklaren råda och upplysa om sådant som kan vara till vikt för en köpare att veta. Är det av vikt för en köpare att veta att en annan budgivare har dragit tillbaka sitt bud. Ja det menar både förvaltningsrätten och
fastighetsmäklarinspektionen. En fastighetsmäklaren är skyldig att upplysa om detta förekommer.
4.3 Lojalitetsplikt innan bindande köp uppstått - Culpa in
contrahendo
Som tidigare nämnts så är avtal om att köpa och sälja fastigheter inte bindande förrän formkraven är uppfyllda i enlighet med 4:1 jordabalken respektive 6:4 bostadsrättslagen. Jingryd författat artikel som tar dock tar upp situationer där budgivare innan avtal upprättats ångra sig och att säljare likaså kan komma på andra tankar och ångra sin försäljning innan köpekontraktet är upprättat och påskrivet. Problemet blir då motparten utgår från att avtal ska ingår och åtar sig kostnader i syfte om att affären ska gå i hamn. Jingryd för diskussion om part som väljer att dra sig ur då kan bli skyldig till ersättning för kostnader som motparten lagt ner i syfte om affären. I detta sammanhang lyfter han rättsprincipen “culpa in
contrahendo” som betyder att om endera part på ett oaktsamt vis orsakar skada för sin motpart i samband med avtalet och föreliggande förhandlingar, kan bli skadeståndsskyldig för sin motparts nedlagda kostnader? Det handlar alltså om lojalitetsplikten då man utfäst att avtal ska ingås mellan parter. Jingryd resonerar kring att bokad tidpunkt för kontraktskrivning vid köp av fastighet skulle kunna vara att anse som att lojalitetsplikt hos parterna aktiveras och att respektive part tror att affären kommer få bindande verkan i samband med kontraktet.49
5. Analys
5.1 Allmänna reflektioner
Syftet med studien har varit att undersöka problematik kopplat till rådande sätt att hantera budgivning i förhållande till formkrav som framgår i jordabalken och bostadsrättslagen. Vi har studerat hur budgivningsprocessen hanteras idag och vad syftet med formkraven är för att sedan kunna knyta dem samman och studera vad det är som gör rättsläget problematiskt mellan de rådande formkraven och budgivningsprocessen.
Formkraven stiftades under 1970-talet i syfte om att framförallt skydda äganderätten och skapa en tydlighet kring när bindande affär om överlåtelse av fast egendom uppstått.
Historiskt sett är fastigheter av stort ekonomiskt värde, varav det betraktats som extra viktigt att överlåtelse av fast egendom tydligt regleras av lag. Även idag är fastighetsköp en av de största affärerna privatpersoner gör under sina liv och det är av stor vikt att affärerna går rätt till. Dock är det idag en betydligt större rörlighet på bostadsmarknaden än vad det var för femtio år sedan, då privatpersoner flyttar betydligt oftare. Förr var det även vanligt att förhandlingar kring fastighetsköp pågick under lång tid innan parterna kom fram till ett avtalsslut. Idag fungerar det inte riktigt likadant, utan förhandlingar förväntas skötas så snabbt som möjligt och köpekontrakt bör stiftas så fort parterna är överens. Hastigheten på affären har på så vis ökat. Även konkurrensen i utbud och att flera spekulanter visar intresse för samma objekt driver på hastigheten kring att kunna fatta snabba affärsbeslut. Vad som skett under femtio år är på så vis att förhandlingstiderna idag är minimala och affärer görs
förhållandevis väldigt snabbt till skillnad från dåtidens marknad. En stor bidragande faktor till detta är internet och hur man marknadsför en fastighet som är till salu idag jämför med när formkraven stiftades. Idag är det lätt att titta på fastigheter som är ute till försäljning i andra delar av Sverige och även via internet få en bra bild om man är intresserad av en fastighet eller inte. Även när en fastighet kommer ut till salu skiljer sig åt från när formkraven skrevs. Då annonserades nya fastigheter som är till salu via tryckt press medans det idag
huvudsakligen är internet och hemsidan Hemnet. Med detta i beaktning så kan det på dagens marknad när som helst komma ut nya fastigheter som är till salu på internet vilket kan leda till att spekulanter snabbt skiftar fokus från en fastighet till en annan på ett annat sätt än vad fallet var förr.
Formkraven har stiftats utifrån dåtidens behov kring att skapa ett välstrukturerat system för överlåtelse av fast egendom, men matchar kanske inte dagens behov av en välstrukturerad marknad. Att allt kan hända innan köpekontrakt upprättats och skrivits under är parterna oftast medvetna om, men det finns en ömsesidig ovisshet fram tills detta moment då båda parter fram tills denna tidpunkt kan ångra sig och dra sig ur affären. Budgivningsprocessen har alltså utvecklats i snabb takt, medan formkraven förblivit de samma under femtio år, vilket vi anser vara en faktor till att de hamnat intakt med varandra och bidrar till oro för samtliga involverade parter.
Man kan även reflektera kring att marknaden var mer trögrörlig för femtio år sedan än vad den är idag. Att köpa och sälja bostäder är en av de största affärerna man som privatperson gör i livet, dock var det mer av vikt att man köpte ett hus för att stanna i för femtio år sedan och att man idag flyttar fler gånger under sin livstid än vad man gjorde då formkraven infördes. Även arbetsmarknaden och tillgängligheten till omvärlden har bidragit till ökade flyttströmmar då det idag även är vanligare att man flyttar mellan städer och länder.
Även tillgången på pengar spelar här en stor roll. Idag är det betydligt enklare att ta lån och räntorna är betydligt lägre idag än vad de var förr. Detta innebär att fler kan ta lån och fler kan köpa och investera i fastigheter, vilket även innebär att takten på flyttströmmar har chans att öka ytterligare, samt att flera köpintresserade kan konkurrera mot varandra i vilja om att köpa samma fastighet. Även om det har införts amorteringskrav för att förhindra alltför snabb ökning av bostadspriserna så är det fortfarande är lätt i förhållande till hur det har varit tidigare att låna pengar.
Lojalitetsplikten som Jingryd presenterar i enlighet med rättsprincipen “culpa in
contrahendo”, där han påtrycker att anlagt bud och bokad tid för kontraktskrivning kan bidra till att part som sedan väljer att backa från affären kan riskera att bli skadeståndsskyldig då denne ej agerat enligt sin lojalitetsplikt. Att man utgett sig för att man ska ingå affär men att man sedan inte gör det.
Här kan man också poängtera att begreppet lojalitet idag inte är av samma betydelse som förr. Förr kunde affärer ingås över ett handslag mellan parter, medan personer i vissa fall idag är mer hänsynslösa och sätter sig själv i första rum. Sen kan man ju fråga sig varför man utger sig för att man ska ingå affär men sedan väljer att avstå.
5.2 Säljarens perspektiv
Eftersom budgivningsprocessen inte regleras av lag upplevs budgivningsprocessen ofta som orolig och otydlig både för säljare och köpare. En vanligt återkommande fråga som ställs till fastighetsmäklare, är hur budgivningen kommer styras. Vilka spelregler gäller för
budgivarna? Det är som tidigare nämnts upp till säljaren att bestämma hur denne vill att en budgivning ska gå till. Det vanligaste är dock att fastighetsmäklaren föreslår hur en eventuell budgivning kommer att gå till och sedan är det upp till säljaren att bekräfta de spelreglerna som fastighetsmäklaren förslår. Det är även säljaren som bestämmer hur bud ska presenteras på internet, om alla bud ska presenteras eller om endast högsta budet, allternativ att det endast står att budgivning pågår på mäklarbyråns hemsida och för att en spekulant ska få reda på budet måste kontakta ansvarig fastighetsmäklare.
Säljarna kan tänkas uppleva en maktlöshet att de inte vet om köpet kommer ingås förrän köpekontrakt upprättats och skrivits under av parterna och riskerar att bli besvikna om köpare plötsligt väljer att dra sig ur köpet, kanske väldigt kort tid innan köpekontraktet
undertecknats.
En annan vanlig fråga som ställs av säljare, oftast redan under själva värderings- eller intagsmötet, är i vilken grad vi som fastighetsmäklare kontrollerar om budgivaren har
täckande finansiering för att lägga bud. Detta är inte heller något som regleras enligt lag, utan skiljer sig mellan olika mäklarföretag vilka riktlinjer man väljer att tillämpa. En god idé kan vara att fastighetsmäklaren har som rutin att ställa frågor om kunden har täckande
finansiering, om de har ett skriftligt lånelöfte, i vilken bank, vilken bankkontakt de har samt om de har de tio procenten som betalas i handpenning. Fastighetsmäklaren kan även begära att få se det skriftliga lånelöftet. Detta innebär inte att budet förs närmare att vara bindande men förstärker säkerheten om att finansiering iallafall är klar och att fastighetsmäklaren verkar för att budgivningen ska kännas så trygg och seriös som möjligt för samtliga parter. Med det sagt så får en spekulant alltid lägga ett bud om denne vill detta oavsett om den har ett färdigt lånelöfte hos en bank eller inte.
Ytterligare ett moment som känns oroligt för säljare är om spekulanter under en hetare marknad deltar i flera budgivningar samtidigt och riskerar att dra sig ur någon av dem.
Agerandet lägger då grunden för att spekulanten kommer dra tillbaka lagt bud för någon av affärerna om denne vinner någon av budgivningarna denne deltagit i.
5.2 Köparens perspektiv
Om man då ser till köparens perspektiv är det ofta kalla fötter som spelar in, speciellt för förstagångsköpare. Som fastighetsmäklare märker vi inom flertalet affärer att spekulanter på visning kan utge sig för att vara väldigt intresserade “detta är precis vad vi söker”, att de i vissa fall lägger bud på visning men att de ett dygn senare får en mindre panikkänsla i kroppen och frågar sig själva om det verkligen är rätt beslut. Vissa väljer att avstå från affären, då en känsla av obehag slagit dem, vilket är helt normalt. Här kan man dock anse att lojalitetsplikten mot säljaren, som tror att bud på sin fastighet finns, men att spekulanten sedan drar tillbaka budet.
Här spelar fastighetsmäklaren väldigt stor roll. En professionell fastighetsmäklare är medveten om att köpare oftast drabbas av denna känslomässiga fas och det krävs av fastighetsmäklaren att denne kan hantera detta på ett så professionellt sätt som möjligt. Det handlar om att sänka tröskeln för köparen och försöka ta hål på vad det är som gör att de tvekar på objektet och försöka presentera lösningar för att den potentiella köparen ska känna sig trygg i att göra affär.
För köparens del krävs frågan kring hur budgivning hanteras i samband med att de visar intresse för ett objekt hanteras, alternativt i samband med att de kontaktar fastighetsmäklare i samband med att de söker nytt boende. Som eventuell köpare kan man alltid lägga ett bud och fastighetsmäklaren måste framföra detta budet till säljaren. Köparen kan i detta budet lägga olika typer av villkor, såsom när köparen vill tillträda fastigheten eller en tidsfrist hur lägen budet gäller. Köparen kan även när denne än önskar det dra tillbaka sitt bud eller ändra villkoren i budet.
En god idé för fastighetsmäklare kan vara att kontakta samtliga spekulanter som anmält sig till visning någon dag innan visningen ska hållas och ställa de kontrollfrågor som beskrivits ovan. De som svarar att de inte har lånelöfte kan fastighetsmäklare då lämpligen kontakta bank som sedan kontaktar kunden så att de är startklara inför visning alternativt om kunden inte vill att banken ringer upp dem råda dem att ta kontakt med deras bank för att få lånelöfte och på så vis vara redo att lägga bud när visningen väl hålls. På så sätt kan även säljaren
känna sig tryggare kring vetskapen att de som deltar på visningen är mer seriösa och inte enbart “hobbyspekulanter”.
Oron som ofta upplevs av köpare är ungefär lika som för säljare, att allt kan hända innan kan hända innan köpekontrakt upprättats och skrivits under av parterna. Dessutom har en
spekulant ännu mindre information än vad fastighetsmäklaren och säljaren har, även om det ser ut som att du som spekulant leder och kommer att vinna budgivningen kan det alltid komma in ett högre dolt bud som inte fastighetsmäklaren kan förmedla vidare till de andra spekulanterna. Dessutom kan även efter bokad tid för kontraktskrivning annan intressent dyka upp och lägga bud som överstiger det bud som säljaren egentligen valt att acceptera.
Fastighetsmäklaren är då skyldig, enligt kravet om opartiskhet, att framföra detta bud till säljaren och det är upp till säljaren att välja att acceptera eller neka det nya budet.50 Även här
kan man ifrågasätta lojalitetsplikten om bokad kontraktskrivning ska betraktas som brott mot rättsprincipen culpa in contrahendo.51
Även fastighetsmäklarens roll kan för köpare kännas orolig då säljaren valt
fastighetsmäklaren utifrån dennes preferenser, medan köparen väljer objektet och inte vilken fastighetsmäklare som ska hantera köpet. Här kan oro för om budgivningen hanteras korrekt upplevas och då budgivningen stiger kan köpare ifrågasätta om budgivningen verkligen hanteras på rätt sätt då köpare inte har vetskap om vilka personer de budar mot, och ibland även oroa sig för att det finns bakomliggande falska bud för att trissa upp slutpriset som både säljare och fastighetsmäklare tjänar mer pengar på. Givetvis är falska bud eller att använda sig av bulvaner något som är mot rådande lagstiftning men att detta förekommer i dagsläget är tyvärr inte helt otänkbart.
Även i detta scenario krävs att fastighetsmäklare vinner tillit från köpare, vilket
fastighetsmäklaren har betydligt kortare tid på sig att vinna än i situationen med säljaren som löper över längre tid. Det gäller att fastighetsmäklaren är tydlig mot köparen nä denne
informerar om hur budgivningen kommer att gå till. Att få nöjda säljare är såklart en viktig del, men att även lyckas få nöjda köpare kräver skicklighet då det krävs att fastighetsmäklaren
50 KamR 7165-07.
får även denna att känna sig trygg, ibland under väldigt kort tid då affären ofta sker väldigt snabbt.
5.3 Fastighetsmäklarens perspektiv
Grundpelaren i fastighetsmäklarens yrke är att vara en opartisk mellanman mellan köparen och säljaren. Dock så ska fastighetsmäklaren särskilt ta hänsyn till säljarens ekonomiska intresse.52 Vid en budgivning blir detta väldigt relevant för fastighetsmäklaren. Även om det
är säljaren som bestämmer hur en budgivning ska gå till är detta något som
fastighetsmäklaren lämnar råd om till säljaren. 53 En budgivning är väldigt komplex och det är
med fingertoppskänsla som fastighetsmäklaren manövrerar och ger råd till säljare och köpare i detta skede av processen. Fastighetsmäklaren ska försöka få ut ett så högt slutpris till
säljaren som det går men även att det blir till de bästa villkoren. Att som fastighetsmäklaren ge råd om när det är dags att stänga budgivningen och skriva kontrakt, ge råd om att ta ett lägre bud än högstbjudande eftersom det blir ett bindande köp direkt istället för att det blir ett öppet köp, ska fastighetsmäklaren råda säljaren att ta det högre dolda budet eller neka detta för att hoppas på att budgivningen ger en bättre utdelning. Detta är väldigt svåra situationer och varje förmedling är unik och händelseförloppen olika. Det kan vara budgivare som hoppar av mitt i en budgivning eller att någon lägger ett dolt bud. Eftersom budgivningen inte är lagstadgad kan mer eller mindre allt hända, och detta måste fastighetsmäklaren förhålla sig till.
Som budgivningen sköts idag är i dagsläget är det fullt förståeligt att det upplevt som rörigt både från köpare och säljares perspektiv och i fall då köpare och säljare blir besvikna på sin motpart, exempelvis då löfte om att överlåtelse ska ingås i form av att kontraktsskrivning är bokat, att denna besvikelse går ut över ansvarig fastighetsmäklare. Det gäller här som
fastighetsmäklare att vara tydlig från början att ingenting är bindande förrän köpekontraktet är underskrivit för att undvika besvikelse och irritation. Detta är ett svårt moment då mycket känslor och förhoppningar spelar in.
Systemet med formkrav för att få till ett bindande köp som tillämpas idag samt att
budgivningen är oreglerad leder dock oftast till snabbare affärer och att det inte upplevs som
52 Fastighetsmäklarlagen 8§. 53 Fastighetsmäklarlagen 16§.
lika riskabelt att lägga ett bud för en intressent då denne är medveten om att den har rätt att dra sig ur affären så länge köpekontraktet ej är undertecknat. Att införa någon form av bindande bud kommer troligtvis förlänga betänketiden för en intressent innan de är villiga att lägga ett bud då de blir medvetna om att de kommer vara bundna att stå för budet om säljaren är villig att acceptera detta. Detta kommer troligtvis leda till att försäljningsprocessen blir mer utdragen och fastighetsmäklaren kommer kräva bearbeta köpare under längre tid för att få till en affär. Det kommer även resultera i att fastighetsmäklaren är både tvungen att lägga ner mer tid på varje enskild förmedling och även att fastighetsmäklaren måste ha fler objekt samtidigt igång för att kunna hålla sin lön uppe, alternativt att arvoden för att anlita en
fastighetsmäklare hade ökat eftersom varje försäljning tar längre tid. Dock kan man inte undgå att affären troligtvis skulle upplevas som säkrare och tryggare för samtliga parter och att oron för att en köpare ska dra sig ur minskar, vilket även kan minska risken att det är fastighetsmäklaren som får ta kritiken och irritationen över att ena parten drar sig ur affären. Dock kan man invända med att om bud ska vara bindande för köpare, att även säljare skulle bli bunden av ett muntligt löfte om att affären kommer ingås och att denne accepterat budet, även i situationer då ett bättre bud dyker upp i efterhand. På så vis skulle anbud och accept blivit mer tillämpligt och muntliga löften om affär skulle gälla.
6. Slutsats och egna reflektioner
Syftet med studien var att undersöka problematiken kring rådande budgivning samt att sätta det i relation till lagstiftade formkrav för överlåtelse av fast egendom och
bostadsrättslägenheter. Budgivning har på senare år blivit mer problematiskt för inblandade parter att förhålla sig till då det inte finns några tydliga riktlinjer inom svensk lag för hur detta ska hanteras, utan förhållningssätt som vuxit fram via svensk praxis, medan formkraven varit de samma sedan 1970.
Inom svensk rätt görs markant skillnad för överlåtande av lös och fast egendom. Lös egendom hanteras i enlighet med avtalslagen, då anbud och accept tillämpas, precis som beskrivs inom det danska och norska systemet som inom dessa länder även gäller för
överlåtelse av fast egendom. Dock gäller inte detta i Sverige för överlåtelse av fast egendom då löften om att i framtiden överlåta sin fastighet är helt utan verkan och för att parterna ska bli bundna av överlåtelsen krävs att köpekontrakt upprättats som innehåller samtliga formkrav och att köpehandlingen skrivs under av parterna. Formkraven har historiskt sett varit viktiga då de verkat som skydd för äganderätten och då fast egendom varit av så pass stora värden har man inom svensk rätt velat skydda äganderätten i form av att införa formkraven och på så vis förhindra förhastade beslut kring överlåtelse.
Ett av motiven till att formkraven stiftades var även att förhandlingar kring överlåtelse av fast egendom förr kunde ta väldigt lång tid och i samband med formkraven skapades en tydlighet kring vad förhandlingarna lett fram till och när överlåtelsen fick bindande verkan. Idag går denna förhandlingsprocess betydligt snabbare än förr och privatpersoner kan fatta beslut snabbare än vad man kunde under 1970-talet då formkraven stiftades. Mycket detta tack vare teknikens utveckling, då tillgången till information är betydligt mer lättillgänglig. Idag är det även vanligt att flera spekulanter visar intresse för objekt, samt att flera deltar i budgivning. Förr var det kanske vanligare att man hade en intressent som man sedan förhandlade med, och att man hade tillit till sin motpart om att överlåtelsen skulle gå igenom även innan man stiftat bindande köpeavtal. Det som skiljer sig är att det idag går betydligt snabbare, från det att objektet marknadsförs på hemnet till det att det säljs kan det räcka med en till två veckor för att köpekontrakt ska ha stiftats, ibland även snabbare. Detta innebär att långa
Konkurrensen bland spekulanter är också något som växer i samband med utveckling av tekniska medel. Som sagt så är information mer lättillgänglig än förr och man kan nå en betydligt bredare målgrupp idag tack vare tekniken. Idag är det inte heller ovanligt att man flyttar ifrån sin födelseort, eller ibland även flyttar till helt andra länder. Tillgången på information är även en inverkande faktor till att fler kan intressera sig för ett visst objekt och att fler budgivare möjliggörs.
Dock består frågan kring hur man skulle kunna förbättra läget och vilka konsekvenser det kommer få då det är en ytterst komplex situation. Som det ser ut idag ska fastighetsmäklaren vara en opartisk mellanman, men parterna är känslomässigt involverade vilket gör att det blir en komplex situation att hantera både som läget är idag men även om man skulle förändra systemet.
Vi hade gärna sett att budgivningen kunde vara mer reglerad än vad den är idag, just på grund av att det är så pass känslomässiga affärer. Införande av bindande bud hade då förhindrat situationer där köpare exempelvis kan dra tillbaka sina bud, samt att de på så vis inte kommer kunna delta i flera budgivningar samtidigt. Bindande bud är ett förslag för att lätta och olika typer av bindande bud finns exempelvis i Norge och Danmark som Svahn och Walling tar upp i sin studie. Bindande bud där anlagt bud exempelvis kan gälla under en viss tid och krävs då accepteras av motparten inom avsedd tidsram. Detta skulle troligtvis dock anses som negativt för köparen, men positivt för säljaren, vilket eventuellt riskerar bidra till en obalans i parternas intressen. Positivt för köparen blir dock att säljaren skulle få en viss avsatt tid på sig att fatta affärsbeslut, och att budet efter det inte skulle vara bindande för köparen om det skulle vara så att säljaren väljer att avstå från budet.
Dock har vi svårt att se hur det på ett enkelt sätt skulle kunna genomföras eftersom vi har formkraven och ingenting anses bindande innan dessa är uppfyllda. Vid förändring krävs att formkraven även förändras, men frågan kring hur detta skulle kunna ske för att även reglera budgivningen är ännu en obesvarad fråga. Med tanke på vår svenska historia där äganderätten har varit stark och det har krävts att överlåtelser av fastigheter ska ske skriftligen under flera hundra år tillbaka i Sverige så rent historiskt är det svårt att gå ifrån att använda sig av någon typ av formkrav inom svensk rätt. Att man på något sätt behöver styra upp hur
på eller ta bort rådande formkrav ser vi som svårt. Att lätta på formkraven eller ta bort dem för att införa någon form av anbud och accept liknande Norge eller Danmarks system är föga troligt då argument om när köpare och säljare vet att ett bindande köp uppstått eller att utan formkrav försvagar vi vår äganderätt i Sverige. Ett förslag på hur man kan styra upp
budgivningsprocessen är att man lagstiftar om hur en spekulant får lägga bud. Exempelvis att buden måste vara öppna, inga dolda bud. På det sättet vet alla spekulanter spelreglerna i förväg och vad som förväntas vid en budgivning. Det hade skapat ett tryggare klimat för både säljare och köpare men även fastighetsmäklaren som har en lagstiftning att luta sig emot. Även hur bud ska presenteras är något man kan lagstifta om. Exempelvis att alla inkomna bud alltid ska visas på internet eller att endast det högsta budet ska visas. Även detta hade skapat en trygghet för spekulanter att de vet vad som gäller. I dagsläget skiljer det sig åt hur olika mäklarbyråer förmedlar bud på internet och även inom samma byrå kan det skilja sig åt från en affär till en annan. Genom att reglera både budgivningen och hur registrerade bud ska visas så tror vi att man hade skapat bättre förutsättningar för att få en stabilare budgivning och mer rationella beslut av både köpare och säljare. Även om bud fortfarande inte är bindande och det krävs ett underskrivet köpekontrakt för att så ska vara fallet så hade denna förändringen gjort att alla parter kan känna sig lugnare i processen fram till att köpekontrakt undertecknas. En annan problematik är även att skapa balans för både köpare och säljare, att det skall kännas lika lite riskfyllt för båda parter och hur hänsyn ska tas till båda parters motstridiga intressen. Som läget är idag är det ändå ett hyfsat jämnt moment, då det är tydligt för båda parter att ingenting är bindande förrän köpekontrakt upprättats och skrivits under av parterna. På så vis är båda parter medvetna om osäkerheten i affären och det är klart tydligt när affären får bindande verkan, precis som syftet med formkraven var när de stiftades 1970.
Komplexitet finns också då det är privatpersoners magkänsla man som fastighetsmäklare jobbar med, samt deras pengar. Mycket orosmoment och många frågetecken dyker upp under affärsprocessens gång och det är ofta små saker som kan göra att budgivningen och affären går ur spel.
Referenser
Författningar
● BEK (nr 321 af 29/03/2007) Bekendtgørelse om salg af fast ejedndom ved budrunde.
● Bostadsrättslag (1991:614) ● Brottsbalken (1962:700)
● Fastighetsmäklarlag (2011:666) ● Jordabalk (1970:994)
● Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. ● LBK (nr 193 af 02/03/2016) Bekendtgørelse af lov om aftalet og andre retshandler på
formuetettens område.
● Lov (1918-05-31-4) Lov om anslutning av avtaler, om fuldmagt og om ugyldige viljserklæringer.
● Proposition 1970:20 förslag till jordabalken. ● Proposition 94/95:14 Ny fastighetsmäklarlag.
Tillsynsärende Fastighetsmäklarinspektionen
● Dnr 4.1-1224-17 ● Dnr 2018-1624 ● Dnr 4.1-1305-17Rättsfallsförteckning
● Förvaltningsrätten 19170-17 ● KamR 2593-12 ● KamR 7165-07 ● KamR 8181-12 ● Länsrättens mål 2725-01 ● NJA 2016 s.39Doktrin
● Ahlinder, E, Finansiering med fastigheter som säkerhetsunderlag, Elisabeth Ahlinder och Jure Förlag AB Stockholm 2013
