detta kapitel presenteras de slutsatser som studien kommit fram till. En återkoppling till studiens syfte och frågeställningar presenteras för att kontrollera om studien gett svar på det som efterfrågats.
Studien syftade till att fastställa riktigheten på värdefaktorerna, alltså vilken kvalité de olika värdefaktorerna har. Eventuella avvikelser skulle dokumenteras och analyserats för att dels konsekvenserna skulle kunna beskrivas och dels att eventuella förslag till förbättringsåtgärder skulle kunna lämnas.
För att uppnå detta syfte formulerades följande frågor inför studien:
1. Vilken kvalité håller värdefaktorerna beträffande riktighet? 2. Vilka effekter leder detta till?
3. Hur kan värdefaktorernas riktighet förbättras?
Studiens slutsatser sammanställs nedan med utgångspunkt i frågeställningarna och syftet.
5.1. Vilken kvalité håller värdefaktorerna beträffande riktighet?
Den första frågan besvarades genom att data inhämtades från de objekt som inkluderats i studien. Dessa data jämfördes sedan med de uppgifter som fastighetsägarna lämnat vid det senaste taxeringstillfället.
Slutsatsen från studien är att värdefaktorerna håller en varierande riktighet fördelat enligt nedan:
Värdefaktor Riktighet Storlek 100 % - Boyta 100 % - Biyta 100 % - Värdeyta 100 % Ålder 100 % - Byggår 100 % - Tillbyggnadår 100 % - Värdeår 100 %
I
Byggnadskategori 100 % Fastighetsrättsliga förhållanden 100 % Standard 91,6 % Exteriör - Fasad 100 % - Garage 96,9 % - Carport 96,9 %
- Fasad utbytt år 2003 eller senare 96,9 % - Takbeläggning utbytt år 2003 eller senare 100 % Energihushållning
- El 100 %
- Fönster 96,9 %
- Uppvärmning 100 %
- Elsystem utbytt år 2003 eller senare 100 % Kök
- Standard 71,9 %
- Inredning utbytt år 2003 eller senare 90,6 % Sanitet
- Vatten 100 %
- Badrum 100 %
- WC 96,9 %
- Tvättstuga 93,8 %
- Sanitet utbytt år 2003 eller senare 90,6 % - Stammar utbytta år 2003 eller senare 100 % Övrig interiör
- Tillgång till öppen spis eller liknande 100 % - Tillgång till gillestuga 100 %
Värdeordning 100 % Tomtmark 100 % - Storlek 100 % - Avlopp 100 % - Vatten 100 % - Belägenhet 100 %
Byggnadsvärde och markvärde har beräknats för respektive kategori med hänsyn tagen till de data som framkommit i studien. Slutsatsen är att taxeringsvärdet för byggnad borde höjas med i genomsnitt 50 000 kr, motsvarande drygt 67 000 kr i marknadsvärde. Om bara de 18 fastigheter som avvikit tas med i beräkningarna resulterar detta i att deras marknadsvärde höjs med i genomsnitt 120 000 kr enligt ortsprismetoden.
I studien noterades avvikelser i 18 av de 32 undersökta objekten. Slutsatsen beträffande detta är att 56,2 % av de undersökta objekten hade en eller flera värdefaktorer som korrigerades och att felaktiga deklarationsuppgifter var en delförklaring i avvikelsen mellan utgångspris och taxeringsvärdet. Efter att korrigering gjorts skulle sju av de undersökta objekten inte längre ha haft en differens mellan taxeringsvärde och utgångspris som översteg 40 %. Om riktigheten för samtliga värdefaktorer varit 100 % i taxeringen skulle studien alltså omfatta 25 småhus istället för 32 småhus.
5.2. Vilka effekter leder detta till?
Ett höjt taxeringsvärde för 18 av de 32 småhusen skulle leda till att lagstiftarens budskap att taxeringsvärdet skall motsvara 75 % av marknadsvärdet, efterlevdes i en högre omfattning vad som är gällande.
Studien visar även att det sammanlagda taxeringsvärdet för småhusen höjs med totalt 1 626 000 kr om hänsyn tas till de nya data som studien visat. För de enskilda fastighetsägarna skulle korrekta värdefaktorer inte innebära någon förändring avseende fastighetsavgiftens storlek i 29 av de 32 fallen.
Taket på fastighetsavgiften uppgick till 6 362 kr inkomståret 2009, vilket skulle ha medfört en höjning med 227, 255 respektive 459 kronor för tre av fastighetsägarna (nr 4, 15 och 16) med nu gällande lagstiftning.
Felaktiga uppgifter leder även till att ortsprismetoden ger en felaktig bild av marknadsvärdet. Dels kan jämförelseobjekt som inkluderats i beräkningen ha avvikande data som därmed ger en felaktig eller skev bild av verkligheten. Dessutom kan den fastighet som skall värderas ha felaktiga uppgifter vilket gör att en beräkning med ortsprismetoden ger en felaktig indikation av den aktuella prisbilden på marknaden.
5.3. Hur kan värdefaktorernas riktighet förbättras?
Störst avvikelser fanns i undergruppen kök där standard uppmätte en riktighet på 71,9 %, följt av uppgiften om inredningen/sanitet var utbytt år 2003 eller senare för undergrupperna kök och sanitet.
Det är även slående att det i samtliga 18 fall är en höjning av taxeringsvärdet som är aktuell. Om alla avvikelser var slumpmässiga, borde några fastigheter ha fått ett sänkt taxeringsvärde. I fastighetsdeklarationen framgår det tydligt vad varje alternativ ger för poäng eller vilken klass man delas in i beroende på vilket svarsalternativ som anges. Det är möjligt att ett borttagande av exempelvis poänguppgifterna för kök skulle resultera i att riktigheten ökade om fastighetsägaren därigenom känner en minskad oro för ett höjt taxeringsvärde av den anledningen.
Ytterligare en faktor som skulle kunna förbättra värdefaktorernas riktighet är att låta en oberoende part kontrollera uppgifterna i fastighetsdeklarationen vid exempelvis försäljningen av ett småhus, i tillägg till de deklarationstillfällen som finns. Denna oberoende part skulle förslagsvis kunna vara mäklaren, om en sådan anlitats, men kan även vara en annan part. Denne skulle i så fall få i uppgift att bedöma de angivna värdefaktorerna och i samförstånd med säljaren korrigera uppgifterna vid försäljningen.
Detta skulle dock behöva utredas grundligare. Inte minst med anledning av att det i ett antal objektsbeskrivningar förekom felaktiga uppgifter, eller uppgifter som inte presenterades i enlighet med de regler som gäller vid fastställandet av taxeringsvärdet. Ett exempel på sådana uppgifter var uppgifter om boyta som inte angetts i hela kvadratmeter.
5.4. Kommentar till slutsatserna
Studiens slutsatser är grundade på de förutsättningar och de avgränsningar som legat till grund för studien. En upprepning av studien med samma förutsättningar och under samma tid skulle leda till samma resultat. Huruvida dessa resultat och slutsatser går att överföra till liknande områden under liknande förutsättningar kan studien inte visa.