En majoritet av de försäljningar som genomfördes år 2008, skedde i Storstockholm och beror på att många försäljningar ägde rum i
framförallt Stockholms stad. Ökningen har varit markant, jämfört med de fem närmast föregående åren. Totalt såldes ungefär lika många bostäder till privata bostadsföretag som till bostadsrättsföreningar. Förra året däremot var situationen en annan, då såldes det betydligt fler bostäder till bostadsrättföreningar än till privata fastighetsägare.
Det är betydligt vanligare med försäljningar av allmännyttiga lägenheter i Storstockholm än i Storgöteborg och Stormalmö. 75 procent av alla försäljningar förra året skedde i Storstockholm, medan Storgöteborg och Stormalmö stod för 2 respektive 3 procent. Försäljningar är också mycket vanligare i Stockholms stad än i Göteborgs och Malmö stad. Det har exempelvis inte sålts någon allmännyttig lägenhet i Malmö stad de senaste fem åren.
Vad händer i år och nästa år?
Försäljningar planeras i 58av 290 kommuner under år 2009 och 2010. Enligt svaren i bostadsmarknadsenkäten handlar det om drygt 20 700 lägenheter, varav Stockholms stad står för merparten, 15 000 lägenheter. Det finns planer på att sälja 1 000 lägenheter utanför storstadsregionerna och de större högskoleorterna.
Det är svårt att veta hur många av de allmännyttiga lägenheterna som verkligen kommer att säljas.Rådande lågkonjunktur och oro på finansmarknaden kan komma att försvåra och försena försäljningarna.
Kommuner som har sålt allmännyttiga lägenheter till privata fastighetsägare eller till bostadsrättsföreningar
Till privat bostadsbolag Till bostadsrättsförening
Till både privat bostadsbolag och till bostadsrättsförening Ingen försäljning Saknar allmännytta Källa: BME Annan köpare Privat hyresvärd Bostadsrättsförening
Försäljningar till bostadsrättsförening, privat hyresvärd eller övriga köpare, 2004–2008
Bostadsbyggandet
Bostadsbyggandet minskade markant år 2008
Konjunkturläget försämrades dramatiskt under hösten 2008 och
bostadsbyggandet minskade. Efterfrågan på nya småhus och bostadsrätter började falla redan i början av året. Efterfrågan på småhus och
bostadsrätter har stärkts under våren, men det finns bland ekonomiska bedömare en tro på att bostadsmarknaden åter kan försvagas i takt med att arbetsmarknaden försämras.
År 2008 påbörjades preliminärt 23 750 bostäder enligt SCB. Av dessa var 11 950 nybyggnad av flerbostadshus och 10 600 nybyggnad av småhus. Cirka 1 200 bostäder var nettotillskott genom ombyggnad. Av de bostäder i flerbostadshus som påbörjades genom nybyggnad var preliminärt 4 700 hyresrätter och 7 200 bostadsrätter. Samtliga upplåtelseformer minskade procentuellt sett betydligt mer i storstadsregionerna än i övriga riket. Undantaget var bostadsrätter i Storgöteborg.
Kommunerna tror på ett avsevärt ökat byggande år 2010, trots få bostäder i ”säkra projekt”
Kommunernas bedömningar i årets bostadsmarknadsenkät tyder på att bostadsbyggandet i år blir i stort sett oförändrat jämfört med år 2008 och, än mer förvånande, att det blir hela 33 procent större nästa år. Dessa förväntningar finns på bred front bland kommunerna.
Vi bedömer dock att kommunerna generellt överskattar bostads- byggandet. Resultatet bör tolkas med utgångspunkt i den stora osäkerhet som finns om den ekonomiska utvecklingen. Det kan dock indikera att det finns möjligheter till en snabb återhämtning av bostadsbyggandet, om än inte till de senaste årens nivåer. Det finns i år en god beredskap vad gäller detaljplaner. Men den stora minskningen av antalet bostäder i ”säkra projekt” i projektlistorna tyder snarare på att antalet påbörjade bostäder kan komma att bli färre i år än förra året. Även för år 2010 är antalet bostäder i ”säkra projekt” litet, jämfört med motsvarande bedömning ett år tidigare.
I fem av sju kommungrupper tyder kommunernas bedömningar på en avsevärd ökning av bostadsbyggandet år 2010 jämfört med år 2008. Bedömningarna indikerar att byggandet bland dessa kan öka med 40–50 procent. Bland de 16 kommunerna utanför storstadsregionerna med fler än 75 000 invånare är förväntningarna mer återhållsamma, med en ökning på cirka 15 procent. I gruppen övriga kommuner med 25 000–75 000 invånare tyder bedömningarna på att byggandet sammantaget blir oförändrat.
De tre storstadsregionerna har knappt 50 procent av det förväntade byggandet i år, vilket är oförändrat jämfört med föregående år. År 2010 ökar storstadsregionernas andel något.
”Säkra projekt” är projekt
som med mycket stor san- nolikhet kommer att påbör- jas under det angivna året. ”Osäkra projekt” är projekt som med hänsyn till plan- läge, projektering etc. är fullt möjligt att påbörja och som troligen kommer att påbörjas under det angivna året.
Kommunerna gör en
bedömning av antalet påbörjade bostäder, med utgångspunkt bland annat i projektlistorna.
Källa: SCB och BME 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Kommunernas bedömningar Faktiskt påbörjade bostäder enligt SCB innevarande år
Förväntat bostadsbyggande, nybyggnad, enligt BME samt faktiskt påbörjade bostäder enligt SCB
Bedömning 2010
Bostadsrätter och äganderätter minskar stort i år
Antalet bostadsrätter och äganderätter minskar med 43 respektive 33 procent i årets projektlistor, jämfört med 2008. Antalet hyresrätter minskar marginellt totalt sett, men ökar i storstadsregionen. För 2010 ser läget lite annorlunda ut. Kommunernas projektlistor indikerar att det finns en beredskap för en ökning av antalet påbörjade bostadsrätter och äganderätter, medan antalet påbörjade hyresrätter kan bli ungefär oförändrat. Men antalet bostäder i ”säkra projekt” är dock mycket lågt för alla tre upplåtelseformerna. I synnerhet gäller det bostadsrätter i kommuner med färre än 75 000 invånare.
Länsstyrelsernas preliminära bedömningar tyder på att det än så länge finns få projekt med ägarlägenheter i flerbostadshus. Det är bara Skåne län som anger att det finns konkreta projekt, i två kommuner.
Allmännyttiga och privata hyreslägenheter har minskat lika mycket
Allmännyttiga företag svarar för 55 procent av hyresrätterna i projekt listorna för år 2009. Fördelningen mellan allmännyttiga och privata företag är oförändrad jämfört med de senaste åren, totalt sett. Allmännyttans andel ökar något i projektlistorna för år 2010, jämfört med motsvarande bedömning ett år tidigare. Men länsstyrelsernas bedömningar tyder på att det kommer att byggas få hyresrätter i privat regi.
I Storstockholm har antalet allmännyttiga hyresrätter ökat med hela 70 procent jämfört med förra året. De motsvarar drygt 60 procent av samtliga hyresrätter i regionen. I Storgöteborg utgör allmännyttiga bostäder däremot endast 25 procent av hyresrätterna i projektlistorna, jämfört med 64 procent året dessförinnan. Där planeras många bostadsrätter nu som privata hyresrätter i stället.
Stor andel färdiga detaljplaner
Enligt kommunernas bedömning är detaljplaner klara för bostäder motsvarande hela 97 procent av det förväntade byggandet år 2009. Andelen har successivt ökat under en följd av år, och kan jämföras med 74 procent år 2006. Det är dock inte säkert att alla bostäder med detaljplan förväntas bli påbörjade i år. Den ökade andelen kan bero på en allt bättre beredskap bland kommunerna, men mer sannolikt är att det främst speglar de neddragna förväntningarna på bostadsbyggandet. Andelen bostäder som finns i ”säkra projekt” är i år betydligt lägre än de senaste åren, motsvarande 56 procent av det förväntade bostadsbyggandet. Det kan jämföras med 67–69 procent under åren 2006–2008.
Förväntat bostadsbyggande per 1 000 invånare år 2009 0 – 1,0 1,1 – 2,3 2,4 – 3,3 3,4 – 5,3 5,4 – 15,4 Källa: BME