Bostadsmarknaden 2009–2010
Upplaga: 1 Antal ex: 700
Tryck: Boverket internt
Tryck: ISBN 978-91-86342-12-8 (PDF: ISBN 978-91-86342-13-5) ISSN: 6051-3509
Sökord: bostadsmarknaden, bostadsmarknadsläget, kommuner, bostads-försörjning, bostadsbrist, outhyrda lägenheter, bostadsbyggande, nypro-duktion, ombyggnad, planering, bostäder, studenter, ungdomar, flyktingar, äldre, funktionshindrade, särskilt boende, hemlösa, kommunala bostads-förmedlingar, försäljning av allmännyttiga bostäder, statistik, analyser, prognoser, Sverige
Dnr: 212-4772/2008
Omslagsfoto: Översta raden, Johnér Bildbyrå, Johnér Bildbyrå. Andra ra-den Mauro Rongione/Johnér Bildbyrå samt Leif_Johansson/Bildarkivet.se Publikationen kan beställas från:
Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 00
Fax: 0455-819 27
E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: www.boverket.se
Rapporten finns att ladda ner som pdf på www.boverket.se
Rapporten kan på begäran beställas i alternativt format som Daisy, inläst på kassett m.m.
Förord
I Boverkets uppdrag ingår det att bevaka utvecklingen på bostads-marknaden. Utvecklingen ser mycket olika ut beroende på var i landet man befinner sig och i vilken typ av kommun man är i. För att få en bild över utvecklingen på alla de lokala bostadsmarknaderna runt om i landet, skickar Boverket ut en enkät till samtliga kommuner i början av varje år. Den innehåller frågor som på olika sätt belyser läget på bostadsmarknaden och det förväntade bostadsbyggandet. De senaste åren har alla 290 kommuner besvarat enkäten.
Syftet är att ge en bred överblick över det aktuella läget i landet, ha möjlighet att följa utvecklingen över tid och att bidra med ett underlag för bedömningar av utvecklingen de närmaste två åren. Materialet ger möjligheter att göra analyser på i princip valfri regional nivå. Bostadsmarknadsenkäten ingår också som underlag till våra byggprognoser. Denna rapport är en kommenterad sammanfattning av resultaten av 2009 års bostadsmarknadsenkät. Det finns kompletterande och mer detaljerat material på Boverkets hemsida.
Enkäten genomförs i samarbete med länsstyrelsernas plan- och bostads-enheter, och vi vill särskilt tacka länsstyrelserna för deras värdefulla insatser, inte minst när det gäller att motivera kommunerna att medverka i undersökningen. Vi samråder också varje år med Sveriges Kommuner och Landsting.
Ett varmt tack vill vi också rikta till kommunerna, utan deras medver-kan hade det naturligtvis inte varit möjligt att genomföra denna undersök-ning.
Rapporten har utarbetats av Christina Johannesson (projektansvarig), Johanna Andersson, Micael Nilsson, Mark Mostert, Hans-Åke Palmgren, och Annette Rydqvist. Martin Hedenmo är ansvarig enhetschef.
Karlskrona juni 2009
Janna Valik generaldirektör
Innehåll
Sammanfattning ...7
Inledning ...8
Begreppen brist, balans och överskott ...10
Landets befolkning ...12
Bostadsmarknadsläget 2009 ...14
Lediga lägenheter i allmännyttan ...18
Vilken typ av bostäder är det brist på? ...20
Grupper som har särskilt svårt att få en bostad...22
Brist på bostäder för ungdomar ...24
Minskat byggande av studentbostäder ...26
Bostäder till flyktingar ...28
Fortsatt intresse för seniorbostäder ...30
Särskilt boende för äldre och funktionshindrade ...32
Försäljningar av allmännyttiga lägenheter ...34
Kommuner som sålde under 2008 ...34
Storstockholm står för stor del av försäljningarna ...36
Bostadsbyggandet ...38
Arbetet med boendefrågorna...42
Riktlinjer för bostadsförsörjningen ...42
Verktyg för att förverkliga riktlinjerna ...44
Bilagor Bilaga 1 Länsfördelning ...46
Bilaga 2 Bostadsmarknadsläget per kommun ...47
Sammanfattning
Färre uppger brist och fler överskott
Kommuner som uppger att man har brist på bostäder i kommunen som helhet har minskat för första gången sedan mitten av 1990–talet. Det är alltså något färre kommuner som i år upplever brist på bostäder både i kommunen som helhet och på centralorten. Samtidigt ökar antalet kommuner som upplever ett överskott på bostäder. Läget på bostadsmarknaden påverkas av det rådande konjunkturläget. Kommunernas bedömningar gjordes den 1 januari 2009 och det kan mycket väl ha skett ytterligare förändringar sedan dess.
Färre kommuner har brist på bostadsrätter
Det är betydligt färre kommuner som anger brist på bostadsrätter och egnahem i år jämfört med förra året. Antalet kommuner som anger brist på hyresrätter har också minskat, men fortfarande anger 70 procent av alla kommuner att det saknas hyresrätter. Förändringarna är överlag minst bland de små kommunerna.
Projektlistorna tyder på att byggandet av bostadsrätter och äganderätter blir litet i år jämfört med de senaste åren. Nästa år kan antalet påbörjade bostadsrätter och äganderätter åter komma att öka medan antalet hyresrätter möjligen kan komma att bli oförändrat. Osäkerheten i projektlistorna är dock stor både för år 2009 och 2010.
Det verkar finnas en god planberedskap för de projekt som är planerade till 2009, och alltså en beredskap att för öka byggandet när konjunkturen vänder.
Flest sålda allmännyttiga lägenheter i Stockholm
Försäljningarna av allmännyttan fortsätter att öka men det är Storstockholm som står för en övervägande del av samtliga
försäljningar. Det är framförallt i Stockholm som lägenheterna säljs till bostadsrättsföreningar. I övriga landet är det vanligen privata hyresvärdar som är köpare.
Unga och äldre
Det är fortfarande främst äldre och ungdomar som kommunerna generellt lyfter fram som de grupper som har särskilt svårt att få en bostad. Den stadiga bristen på hyresrätter visar på behovet av bostäder till både äldre och unga, som många gånger efterfrågar samma typ av bostad.
16 procent av kommunerna har aktuella riktlinjer
De frågor som kommunerna arbetar särskilt mycket med är att erbjuda bostäder i attraktiva lägen, bostadsförsörjning för äldre och funktionshindrade samt tillgänglighet i bostäder, bostadsområden och offentlig miljö. Det är dock endast 16 procent av kommunerna som har aktuella riktlinjer för bostadsförsörjningen och därmed lever upp till kravet enligt bostadsförsörjningslagen.
Inledning
Syftet med rapporten
Syftet med Boverkets bostadsmarknadsenkät (BME) är att bidra till en kontinuerlig uppföljning över tid av utvecklingen på bostadsmarknaden och att spåra trender och tendenser inför den framtida utvecklingen. Materialet ger möjlighet till att analysera regionala mönster och skillnader mellan olika typer av kommuner. Bostadsmarknadsenkäten fungerar också som en ingång till vidare kontakter med enskilda kommuner eller andra typer av fördjupningar, utifrån de indikationer som enkätsvaren ger.
Enkäten genomförs i samarbete med länsstyrelserna som samlar in materialet från kommunerna och går igenom resultaten. Denna kvalitetssäkring är en viktig del i arbetet med enkäten. Länsstyrelserna bidrar även med bedömningar och synpunkter på resultaten från det egna länet.
Unikt enkätmaterial
Bostadsmarknadsenkäten innehåller samtliga kommuners
bedömningar över olika frågor på bostadsmarknaden och ger därmed en sammanhållen bild av bostadsmarknaden i hela landet. Detta gör bostadsmarknadsenkäten unik, ingen annan undersökning fångar in läget på bostadsmarknaden på samma sätt.
Rapporten bygger främst på uppgifter från Boverkets
Bostadsmarknadsenkät. Men för att till exempel ha möjlighet att göra olika jämförelser och sätta in resultaten i ett större sammanhang, används även material från bland annat Statistiska centralbyrån (SCB) och Socialstyrelsen.
Indelning av kommunerna
Det finns en stor variation mellan Sveriges 290 kommuner. Förutsättningarna kan skilja sig mycket åt bland olika kommuner, vilket beror på att de är olika stora, har skiftande geografiskt läge samt har varierande struktur när det gäller befolkning, arbetsmarknad och bostadsmarknad. Det kan även finnas stora skillnader inom kommunerna.
I rapporten har vi valt att redovisa befolkningsförändringar och uppgifter om bostadsmarknaden utifrån en indelning av kommunerna i sju grupper:
De tre storstadsområdena är redovisade var för sig.
•
Högskoleorterna är uppdelade i två grupper efter invånarantal, de
•
större med fler än 75 000 invånare och de mindre med färre än 75 000 invånare.
Övriga kommuner bildar två grupper, även de är avgränsade
•
efter kommunens storlek. Denna gräns går vid 25 000 invånare. Syftet med indelningen är att följa utvecklingen i olika typer av kommuner och att få grupper som är någorlunda homogena vad avser grundläggande förutsättningar för bostadsmarknaden. Men det är en grov indelning och det kan vara stora skillnader även inom grupperna.
De senaste åren har
samtliga 290 kommuner svarat på enkäten!
Det finns kommuner som
ingår i storstadsregionerna som har färre än 25 000 invånare.
Antal kommuner och antalet invånare i kommungrupperna, 2008 Antal Antal kommuner invånare Storstockholm 26 1 981 263 Storgöteborg 13 906 691 Stormalmö 12 635 224
Högskoleorter med fler
än 75 000 inv 16 1 810 210
Högskoleorter med färre
än 75 000 inv 19 923 502
Övriga kommuner med
fler än 25 000 inv 29 969 240
Övriga kommuner med
färre än 25 000 inv 175 2 030 217
Landets kommuner indelade i kommungrupper
Storstockholm Storgöteborg Stormalmö
Större högskoleorter Mindre högskoleorter Övriga, fler än 25 000 inv Övriga färre än 25 000 inv
Begreppen brist, balans och överskott
I bostadsmarknadsenkäten ber vi kommunen göra en övergripande bedömning av bostadsmarknadsläget i kommunen. Enligt Boverkets definition anses det råda brist på bostäder om det hela tiden finns en efterfrågan som överstiger utbudet. Överskott på bostäder innebär att det ständigt finns fler lediga bostäder eller bostäder till salu än vad som efterfrågas. Att det finns tomma lägenheter i något enstaka bostadsområde behöver inte innebära att den lokala bostadsmarknaden, som helhet betraktad, präglas av ett överskott. Detta sätt att definiera begreppen ger förstås visst utrymme för olika tolkningar och bedömningar.
Ett annat sätt att få en uppfattning om situationen på de lokala bostadsmarknaderna skulle till exempel vara att titta på marknadsindikatorer såsom priser och sålda lägenheter. Då får man kunskap om den realiserade efterfrågan på bostäder, men dock inte om inkomstsvaga gruppers behov och möjligheter att finna bostäder på den lokala marknaden. Att priserna är låga på en bostadsmarknad innebär inte självklart att det kommer ut lämpliga bostäder på marknaden för exempelvis studerande eller flyktingar som just fått uppehållstillstånd.
Bedömningsfråga
Om det råder bostadsbrist eller inte på den lokala bostadsmarknaden är alltså en bedömningsfråga och brist på bostäder kan innebära olika saker i olika typer av kommuner. Genom att dela in kommunerna i olika grupper efter befolkningsstorlek och sedan titta på hur olika åldersgrupper flyttar mellan olika typer av kommuner kan man få en bild av skillnaderna i förutsättningarna. Storstadsregionerna har till exempel stor inflyttning, men av olika karaktär. På mindre orter är problemet kanske snarare att anpassa bostadsbeståndet till de behov som finns, till exempel få fram billiga hyresrätter så att ungdomar kan flytta hemifrån. Det handlar också i många fall om att tillgänglighetsanpassa beståndet efter den åldrande befolkningens behov.
Där det finns för få bostäder i förhållande till behov och efterfrågan, till exempel på grund av att det är en stor inflyttning, kan det leda till trångboddhet och att anställda på ortens arbetsplatser behöver pendla över stora avstånd eller att de söker jobb någon annanstans. Men brist på bostäder kan också innebära att det till antalet finns tillräckligt många bostäder men att det är fel sorts bostäder. De lediga bostäderna kanske inte är anpassade för en åldrande befolkning eller så finns de utanför centralorten där servicen har försvunnit.
Brist innebär inte alltid nybyggnadsbehov
Oavsett om det handlar om obalans mellan antalet lägenheter på marknaden och antalet bostadssökande, eller att utbudet inte motsvarar det som efterfrågas, är rapporterad brist på bostäder inte alltid
detsamma som nybyggnadsbehov. Ett ökat utbud kan uppstå genom en ökad omsättning av lägenheter i beståndet. Det kan även vara så att man behöver få till flyttkedjor för att möjliggöra eller underlätta generationsväxling i olika delar av beståndet.
Ibland kan rapporterad bostadsbrist vara ett uttryck för en dynamisk ekonomi, där ökade inkomster leder till ökad efterfrågan på bostäder. Att en kommun uppger bostadsbrist innebär visserligen i de flesta fall att det är svårt att flytta dit eller inom kommunen, men bostadsbrist innebär inte nödvändigtvis att bostadssociala problem, till exempel att trångboddhet och andrahandsuthyrning är utbredda fenomen. I vilket fall som helst kan det krävas lokala insatser inom ramen för kommunernas bostadsförsörjningsansvar.
Landets befolkning
Åldersfördelningen ser olika ut i olika delar av landet
Åldersfördelningen varierar över landet. Generellt finns det en ung befolkning i storstadsregionerna och i de större högskoleorterna medan det generellt finns en äldre befolkning i de mindre kommunerna.
Kranskommunerna har störst procentuell ökning
Stockholm, Göteborg och Malmö stad har stor inflyttning från både övriga landet och utlandet. Många av inflyttarna är unga vuxna. Däremot har dessa kommuner ett flyttningsunderskott gentemot kommuner i det egna länet. Det beror på att många flyttar från städerna till kranskommunerna i samband med att man nyligen har bildat eller står inför att bilda familj. Många av inflyttarna till de omgivande kommunerna är därför vuxna i åldern 30–45 år och yngre barn. Flera kranskommuner har därmed hög befolkningstillväxt och ofta både födelse- och flyttningsöverskott. Vissa av dem har landets högsta procentuella folkökning samt födelse- och flyttnetto.
Arjeplog har stor procentuell ökning
Arjeplog är den enda kommunen som inte ligger i eller nära någon storstadsregion, som ändå uppvisar bland de största procentuella befolkningsökningarna i landet. Det handlar om ett stort
flyttningsöverskott. Den största delen av flyttnettot kommer från andra delar av landet än det egna länet. En bidragande förklaring till den stora relativa befolkningstillväxten kan vara den välkomstbonus på 25 000 kronor för alla nya kommuninvånare, som kommunen har infört. En annan förklaring kan vara att näringslivet som bedriver testverksamhet av bilar.
Störst procentuell befolkningsminskning i små kommuner
Störst procentuell befolkningsminskning har fyra kommuner i övre Norrland och en Värmlandskommun. Dessa kommuner har under 5 000 invånare och både ett födelse- och flyttningsunderskott. Flyttnettot från utlandet är dock positivt, vilket betyder att de skulle minska mer utan invandringen. Av de 74 kommuner som minskat mest, relativt sett, har alla utom en, färre invånare än 25 000.
Invandringsöverskott i kommuner med minskande befolkning
Under år 2008 var inflyttningen från utlandet större än utflyttningen till andra länder i alla kommuner utom Söderköping. Störst
invandringsöverskott i förhållande till den egna befolkningen finns till stor del i kommuner som i övrigt har en negativ befolkningsutveckling. De tre kommuner som har högst procentuellt positivt flyttnetto mot utlandet, ligger i Småland.
Befolkningsutvecklingen,
hushållssammansättning-en, hushållens inkomster samt värderingar och livs-stil påverkar efterfrågan på bostäder. Det är därför intressant att studera detta både på riksnivå men framförallt på region- eller kommunnivå. Vi skriver här om de övergripande befolkningsförändringarna men går inte in på hus-hållssammansättning eller hushållens inkomster.
Födelsenetto är antalet
födda minus antalet döda. Positivt födelsenetto eller födelseöverskott betyder att antalet födda är fler än antalet avlidna. Negativt födelsenetto eller födelse-underskott betyder att antalet avlidna är fler än antalet födda.
Flyttnetto är antalet
in-flyttningar minus antalet utflyttningar. Positivt flytt-netto eller flyttningsöver-skott innebär att fler flyttar in än ut ur kommunen. Ne-gativt flyttnetto eller flytt-ningsunderskott betyder att utflyttningen är större än inflyttningen.
Kommuner med positiv respektive negativ befolkningsutveckling år 2008, antal invånare
-303 – 0 1 – 14 957
20 – 24 år 75 – 84 år
Andel invånare i åldern 20–24 och 75–84 år per kommungrupp, 2008
Bostadsmarknadsläget 2009
En vändning på bostadsmarknaden?
Kommunerna har ansvar för bostadsförsörjningen och ska enligt bostadsförsörjningslagen skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder. Bra bostäder och goda boendemiljöer är grundläggande kvaliteter som påverkar såväl tillväxten som välfärden i en kommun. En grundläggande del i att se hur bostadsmarknaden utvecklas blir således att undersöka hur kommunerna ser på sin situation.
Antalet kommuner som uppger att man har brist på bostäder i kommunen som helhet har minskat för första gången sedan mitten av 1990–talet. Det är nu 124 kommuner eller cirka 42 procent som bedömer att den lokala bostadsmarknaden präglas av brist på bostäder i förhållande till efterfrågan. Det går inte att direkt peka ut någon region där antalet kommuner med brist på bostäder har minskat. Det är utspritt över hela landet. Det har också inträffat en del förändringar bland kommunerna med färre än 25 000 invånare. Det är främst inom denna grupp som något färre kommuner redovisar brist på bostäder och något fler har överskott på bostäder.
Drygt hälften av kommunerna med brist på bostäder i hela kommunen tror att läget kommer att vara oförändrat de kommande två åren. En fjärde del tror att bristen kommer att bestå eller öka. Något fler tror att bristen kommer att minska.
Det är färre kommuner än tidigare i Storstockholm och Storgöteborg som tror att bostadsbristen kommer att bestå eller öka. Men Stormalmö skiljer sig från de två andra storstadsområdena, där är det fler kommuner som tror att bristen kommer att bestå eller öka de kommande åren. Bland högskoleorterna är det något färre kommuner som tror att bristen kommer att öka.
Fler kommuner som uppger överskott på bostäder
Antalet kommuner som redovisar att man har balans totalt sett på bostadsmarknaden, har inte ändrats sedan förra året. Det är 113 kommuner eller 39 procent av kommunerna som redovisar balans. Av dessa kommuner har dock nästan hälften brist på bostäder i centralorten eller i innerstaden. Vi kan se att det totalt sett är färre kommuner än förra året som har brist på bostäder i centralorten eller innerstaden. Det är även fler än tidigare som tror att bristen kommer att minska.
Det har varit en stadig minskning de senaste sex åren av kommuner som har bedömt att man har överskott på bostäder men i år har antalet ökat. Det är nu 52 kommuner eller 17 procent som bedömer att man har överskott på bostäder.
”Brist på bostäder” råder
om det hela tiden finns en efterfrågan som överstiger utbudet. ”Överskott på bostäder” innebär att det ständigt finns fler lediga lägenheter än som efter-frågas. Att det finns tomma lägenheter i något ensta-kat bostadsområde behö-ver inte innebära att den lokala markanden präglas av ett överskott.
Bostadsmarknadsläget
i en kommun kan variera över tid. Vissa år är exem-pelvis bostadsmarknaden i balans och vissa år har man brist på bostäder. I en del kommuner är läget mera stabilt. Av de 124 kommuner som redovisar brist på bostäder i år har 29 kommuner haft brist på bostäder sedan år 2000. De flesta av dessa kom-muner finns runt våra stor-stadsområden och i inre Småland. 66 kommuner har stadigt rapporterat brist på bostäder de senaste fem åren. 20 kommuner har haft överskott på bo-städer de senaste tio åren. De flesta av dessa kom-muner finns i Norrland.
Kommunernas bedömningar av bostadsmarknadsläget 2009 Brist Balans Överskott Källa: BME Bostadsmarknadsläget, 1988–2009 Brist Balans Överskott
Svaga bostadsmarknader
Bland de 124 kommuner som anger brist på bostäder är situationen väldigt olika. I vissa kommuner finns det ett stort behov av att
komplettera bostadsbeståndet och det finns en marknad som gör att man får avsättning för nyproduktion. I andra kommuner handlar det om ett mindre antal bostäder som behövs, men där finns inte någon marknad för nyproduktion. Av de 124 kommuner som uppger brist på bostäder, är det 16 kommuner som enligt BKN:s definition är svaga bostadsmarknader. I dessa kommuner är det svårt att få till någon nyproduktion, vilket gör att det blir svårt för kommunerna att få fram de bostäder som behövs. Av de kommuner som har överskott på bostadsmarknaden, är samtliga utom två definierade som svaga bostadsmarknader.
Bostadsmarknadsläge och befolkningsutveckling
Både antalet och vilka kommuner som har brist respektive överskott på bostäder, säger något om vilken verklighet som politiker och
planerare runt om i landet står inför. Om man istället vill fokusera på hur bostadsbristen drabbar hushållen, är det kanske mer intressant att relatera bostadsmarknadsläget till befolkningen. Hela 60 procent av befolkningen bor i kommuner som redovisar bostadsbrist. Det innebär dock inte att alla dessa är påverkade av bostadsbristen, men en person som behöver byta bostad eller etablera sig på bostadsmarknaden kan få problem. Endast sju procent av befolkningen bor i en kommun som redovisar överskott på bostäder.
Majoriteten av de kommuner som uppger brist på bostäder, har en positiv befolkningsutveckling. Det är dock drygt 30 kommuner som har en negativ befolkningsutveckling, samtidigt som man uppger att det är brist på bostäder i årets bostadsmarknadsenkät. De flesta av dessa tillhör kommungruppen med färre än 25 000 invånare, men även kommuner i Storgöteborg och Stormalmö finns med här. Bland kommuner med balans på bostadsmarknaden är det i princip lika många som har positiv och negativ befolkningsutveckling. De flesta kommuner som uppger överskott på bostäder har inte oväntat en negativ befolkningsutveckling.
Statens
bostadskredit-nämnd, BKN, har avgrän-sat drygt 100 kommuner som utgör landets sva-gaste bostadsmarknader. Dessa kännetecknas bland annat av svag efter frågan på bostäder. Den finns främst i kom-muner med små lokala arbetsmarknader med låg tillgänglighet på arbetsplat-ser, befolkningsminskning, svag utveckling av hushål-lens inkomster och svag sysselsättningsutveckling.
Källa: BME
Procent av befolkningen som bor i kommuner med brist, balans respektive överskott på bostäder Överskott 7% Balans 33% Bostadsbrist 60% Brist Balans Överskott
Lediga lägenheter i allmännyttan
Få lediga lägenheter i många kommuner
De flesta kommuner har minst ett allmännyttigt bostadsföretag och endast 13 av landets 290 kommuner saknar allmännytta. Enligt svaren i årets bostadsmarknadsenkät finns det omkring 8 400 lediga allmännyttiga lägenheter, vilket är en fortsatt minskning jämfört med tidigare år. Utvecklingen stämmer även överens med motsvarande siffror från SCB. Drygt 70 av de kommuner som har ett allmännyttigt bostadsföretag uppger att det inte finns några lediga lägenheter. De flesta ligger i eller nära någon av storstadsregionerna, men det finns även andra typer av kommuner som uppger att det inte finns några lediga lägenheter.
Färre lediga lägenheter, i malpåse och aktuella för rivning
Det är 47 kommuner som har så många lediga lägenheter att det är ett problem. Det är en ökning jämfört med 2008, men en minskning sett över en längre tidsperiod. Drygt 40 procent av alla lediga lägenheter finns i någon av dessa kommuner. Både antalet kommuner som uppger att det finns kallställda lägenheter och antalet lägenheter i malpåse minskar. Färre kommuner i år jämfört med tidigare, uppger att det är aktuellt med rivningar av allmännyttiga lägenheter Även antalet lägenheter som kan komma att rivas, är lägre än tidigare år.
Kommuner som har problem med tomma lägenheter
Det är till viss del samma kommuner som uppger något av följande: att de lediga lägenheterna är så många att det är ett problem, att det finns lägenheter i malpåse, samt att det kan bli aktuellt med rivningar under 2009 och 2010. De ligger främst i inre Norrland, Bergslagen och i östra Småland. De flesta av dessa kommuner har färre än 25 000 invånare, även om större kommuner också förekommer. Majoriteten av dessa kommuner har en negativ befolkningsutveckling. De flesta som har många lediga lägenheter och problem förknippat med detta, har överskott på bostäder.
Det är samma kommuner som river
Enligt SCB har cirka 22 000 bostäder rivits på grund av uthyrnings-svårigheter sedan 1998. Rivningarna har skett i 180 kommuner. Det finns ett klart samband mellan rivning och minskad befolkning. Enligt SCB rev 18 kommuner sammanlagt cirka 645 allmännyttiga lägenheter i flerbostadshus under år 2008. Flest lägenheter revs i Ludvika,
Hallstahammar, Gullspång, Köping och Boden. Dessa kommuner stod tillsammans för hälften av de rivningar som genomfördes under 2008.
I år uppger 14 av de 180 kommuner som enligt SCB har rivit bostäder på grund av uthyrningssvårigheter under åren 1998 till 2008, att det fortfarande finns ett överskott på bostäder på den lokala bostadsmarknaden. Det är en halvering av antalet kommuner jämfört med föregående år. Av de kommuner som uppger att man kan komma att behöva riva, har samtliga utom två kommuner, rivit tidigare. De två kommuner som har tillkommit i år ska endast riva en mindre del.
Källa: SCB, september 2008
Antal lediga allmännyttiga lägenheter i flerbostadshus 0 – 1 – 25 26 – 50 51 – 100 101 – 418 Saknar allmännytta
Vilken typ av bostäder är det brist på?
För första gången på flera år minskar antalet kommuner som uppger att det är brist på hyresrätter, bostadsrätter och egnahem.
Brist på hyresrätt
I år är det 70 procent av kommunerna som uppger att det är brist på hyresrätter. Det är något färre kommuner än förra året. Den storlek som flest kommuner anger att det är brist på är smålägenheter och fyrarumslägenheter och större. Det är alltså främst en minskning av antalet kommuner som uppger brist på mellanstora lägenheter på tre rum och kök.
Brist på bostadsrätt
En tredjedel av kommunerna har brist på bostads rätter. Framförallt uppger kommunerna att det är brist på medelstora och större bostadsrätter. Jämfört med förra året är det färre kommuner som har angivit brist på bostadsrätter. Det är främst färre kommuner som uppger brist på tre rum och kök eller större. I Stormalmö är det en kraftig minskning av antalet kommuner som anger brist på bostadsrätter jämfört med övriga storstadsområden.
Brist på egnahem
Ungefär en tredjedel av kommunerna uppger att det finns en brist på egnahem. Det är vanligast att kommunerna anger att det är brist på medelstora (120–150 kvadratmeter) och mindre (upp till 120 kvadratmeter) egnahem. Även antalet kommuner som upplever brist på egnahem har minskat.
Förändringar i landet
Det är en tydlig nedgång i antalet kommuner som uppger brist på bostadsrätter i hela landet men särskilt är minskningen stor i Stormalmö och i de större och mindre högskoleorterna. När det gäller antalet
kommuner som anger brist på egnahem är skillnaderna störst mellan 2008 och 2009 i de större och mindre högskoleorterna samt i övriga kommuner med fler än 25 000 invånare.
Det är alltså betydligt färre kommuner i år än förra året som upplever att det är brist på egnahem och/eller bostadsrätter. Det gäller i alla kommungrupperna. I Storstockholm och Storgöteborg samt bland de mindre kommunerna är det också färre som bedömer att det är brist på hyresrätter. I Stormalmö och bland högskoleorter med färre än 75 000 invånare har det inte skett någon minskning i antalet kommuner som uppger att det är brist på hyresrätter, vilket är fallet i övriga kommuner.
I de minsta kommunerna är läget mest stabilt, där har det inte skett några större förändringar jämfört med förra året.
Staplarna i diagrammet
visar hur många procent av kommunerna i de olika kommungrupperna som har uppgett brist för olika upplåtelseformer 2009. Punkterna visar motsva-rande bedömning för före-gående år, 2008.
Källa: BME
Antal kommuner som uppger brist på hyresrätt, bostadsrätt och egnahem, 2008 och 2009
Hyresrätt 2009 Bostadsrätt 2009 Egnahem 2009 Hyresrätt 2008 Bostadsrätt 2008 Egnahem 2008
Grupper som har särskilt svårt att
få en bostad
Under de senaste åren har det varit samma grupper som kommunerna särskilt har lyft fram som de som är drabbade av bostadsbristen eller som är i behov av bostäder. Det handlar om pensionärer eller medelålders personer som vill flytta till en mindre bostad. Även ungdomar är en grupp som drabbas hårt av bostadsbristen. En annan grupp som många kommuner lyfter fram är hushåll med höga krav på attraktivt läge.
Läget i storstadsregionerna
I storstadsregionerna är det generellt sätt brist på bostäder i någon form för samtliga grupper. Men det skiljer sig lite åt mellan storstads områdena.
I Storstockholm är det framförallt brist på bostäder för ekonomiskt svaga hushåll, flyktingar och ungdomar. Mer än hälften av kommunerna uppger att det är brist på bostäder för äldre, barnfamilj er, ensamstående och flyktingar.
I Storgöteborg är det i stort sett samtliga kommuner som uppger brist på bostäder för ensamstående, ungdomar och ekonomiskt svaga hushåll. Flertalet av kommunerna har brist på bostäder för ensamstående med barn, barnfamiljer och äldre. Mer än hälften av kommunerna i Storgöteborg har brist på bostä der för samtliga grupper.
I Stormalmö är det framförallt ungdomar och äldre som samtliga kom muner lyfter fram. Många kommuner har även brist på bostäder för ekonomiskt svaga hushåll och ensamstående.
Bostäder i attraktiva lägen och till äldre efterfrågas i övriga landet
Den största skillnaden gentemot storstadsregionerna är att nästan samtliga kommungrupper lyfter fram brist på bostäder för hushåll som efterfrågar attraktivt läge. Men även brist på bostäder för äldre och ungdomar syns här.
I kommuner med högskola och mer än 75 000 invånare är det främst stora barnfamiljer, ungdomar och ekonomiskt svaga hushåll som har särskilt svårt att få bostad. Det är ingen annan kommungrupp utanför storstadsregionerna som procentuellt sett lyfter fram ungdomar som dessa kommuner. Flera kommuner lyfter även fram hushåll som efterfrågar attraktiva lägen.
På högskoleorter med mindre än 75 000 invånare är det främst brist på bostäder för ungdomar och på bostäder i attraktiva lägen. Många kom-muner lyfter även fram stora barnfamiljer och hushåll med krav på god tillgänglighet.
I de mindre kommunerna blir det väldigt tydligt att det är brist på bostäder för äldre som vill flytta till mindre bostad, hushåll med krav på god tillgänglighet och hushåll som efterfrågar attraktiva lägen.
Vilka grupper har särskilt svårt att få en bostad?
Brist på bostäder för ungdomar
Närmare hälften av landets kommuner uppger att de har brist på bostäder som ungdomar efterfrågar. Det är vanligast att kommuner i storstadsregionerna och de större högskoleorterna uppger brist på bostäder för unga. Dessa kommuner har också ofta generell bostadsbrist. Även på orter där det inte finns någon generell brist på bostäder, kan det dock finnas problem för unga att hitta en lämplig bostad, eftersom de tillgängliga lägenheterna ofta är för stora eller för dyra för unga. Enligt kommunerna efterfrågar ungdomar framförallt små och billiga lägenheter som ligger centralt.
Särskilda insatser för unga att skaffa en egen bostad har paradoxalt nog minskat i takt med att bostadsbristen har brett ut sig. Den vanligaste insatsen är hyresrabatter till unga.
3 000 ungdomsbostäder
Närmare 50 kommuner uppger att de har särskilda ungdomsbostäder till unga under en viss ålder i kommunen. Sammanlagt rör det sig om drygt 3 000 ungdomsbostäder i hela landet. Antalet har minskat de senaste åren. Som mest fanns det närmare 4 500 ungdomsbostäder år 2003. De finns främst i Storstockholm. I övrigt är det mest vanligt på de större högskoleorterna och i de allra minsta kommunerna.
Fler unga på bostadsmarknaden de närmaste åren
Under de närmaste åren kommer allt fler unga att behöva bostad, det beror på att det föddes många barn i början av 1990–talet. I mitten av 1990–talet föll födelsetalen och höll sig under ett antal år på en mycket låg nivå. Det för med sig att ungdomsgruppen kommer att minska relativt snabbt efter år 2013. Det ställer stora krav på kommunerna, att kunna möta ungdomars varierande behov av bostäder. Ett problem är att nyproducerade bostäder ofta blir dyra och därmed svåra för ungdomar att efterfråga.
Antal kommuner med brist på bostäder för ungdomar
År 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Antal kommuner 126 142 136 129 142 139
Källa: BME
Med ungdomar menar vi
personer mellan 19–25 år, som ska etablera sig på bostadsmarknaden.
Kartan visar vilka
kommuner som har angett brist på bostäder som ungdomar efterfrågar. Av kartan framgår också vilka kommuner som har ett positivt flyttnetto i åldersgruppen 20–24 år. I dessa kommuner flyttar fler ungdomar till än från.
Källa: BME
Brist på bostäder för ungdomar. Positivt flyttnetto för 20–24 åringar
Brist Ej brist
Positivt flyttnetto (1– 4 592)
Minskat byggande av studentbostäder
Bostadssituationen för studenter skiljer sig mellan olika universitets- och högskoleorter. I år bedömer 17 högskolekommuner att det är brist på lämpliga bostäder för studenter, vilket innebär att det har tillkommit ytterligare en kommun sedan föregående år. Samtidigt uppger 25
högskoleorter att det inte är några större problem för studenter att få tag i en lämplig bostad.
Sex högskoleorter uppger att de har brist på bostäder för studenter varje år under den senaste femårsperioden. På övriga orter har
bostadsmarknadsläget varierat över åren. Det är dock inte genomgående samma kommuner som rapporterar brist år efter år. Två kommuner som tidigare haft brist på bostäder för studenter under många år, men som i år uppger att det inte är några större problem, är Umeå och Uppsala.
Minskad nyproduktion av studentbostäder
Nyproduktionen av studentbostäder har minskat kraftigt sedan början av 2000–talet. Enligt årets bedömningar kommer nyproduktionen att öka med ett hundratal bostäder i förhållande till förra årets enkät. Men eftersom det planerade tillskottet av studentbostäder genom ombyggnad är betydligt lägre, kommer nettotillskottet av studentbostäder förmodligen att bli lägre än tidigare.
De flesta studerande bor inte i studentbostad
Studentgruppen är heterogen, det gäller såväl ålder som familjesituation. De flesta högskolestudenter bor i bostäder på den reguljära
bostadsmarknaden. Enligt tidigare undersökningar bor cirka 25 procent i studentbostäder. De visar också att det främst är yngre studenter som bor i en studentbostad.1
Fler sökande till högskolan
Antalet sökande till högskolor och universitet har ökat under de två senaste åren, efter att tidigare ha minskat under tre år. Större ungdomskullar, men även situationen på arbetsmarknaden, bidrar sannolikt till det ökade söktrycket. Ett ökat antal sökande, samtidigt som tillskottet av studentbostäder är lågt, kan leda till att konkurrensen om de lediga bostäderna ökar på många studieorter.
1 SCB (2007) Högskolestuderandes levnadsvillkor och CSN (2008) CSN:s enkätundersökning av de studerandes ekonomiska och sociala situation. Med studentbostäder
avses studentlägenheter, korridorrum eller liknade som är avsedda för stude-rande vid högskola eller universitet.
Enligt kommunernas
uppgifter kommer det under 2009 och 2010 påbörjas cirka 1 100 stu-dentbostäder, samt ytter-ligare knappt 100, genom ombyggnad under samma period.
Högskolekommuner som uppgett brist på bostäder för studenter
Brist Ej brist Tillskott av studentbostäder, år 2002–2008, färdigställda lägenheter Nybyggnad Ombyggnad Källa: BME Källa: SCB
Bostäder till flyktingar
I Sverige delar staten och kommunerna på ansvaret för att integrera nyanlända flyktingar i samhället. Bostaden är utgångspunkten för en lyckad integration. Hur kommunerna hanterar bostadsfrågan varierar på grund av att de har olika förutsättningar. Faktorer som bland annat påverkar bostadssituationen är kommunernas befolkningssituation, i vilken mån det finns lediga lägenheter och storleken på dessa.
Åren 2006 och 2007 skedde en markant ökning av antalet asylsökande. Därefter har mottagandet minskat. Kommunernas
bedömningar baserar sig på år 2008. Det betyder att en del av problemen med flyktingars bostäder, som enkäten synliggör, hänger samman med det höga mottagandet 2006 och 2007.
På frågan om någon eller några grupper har särskilt svårt att få bostad, svarade 65 av 290 kommuner att detta gäller för flyktingar som fått permanent uppehållstillstånd och som avser bosätta sig permanent i kommunen. Majoriteten av dessa kommuner finns i de tre storstadsregionerna samt bland de medelstora städerna. De allra flesta av dessa kommuner uppger att de har brist på bostäder i allmänhet.
Brist på hyresrätter och stora lägenheter
Något färre kommuner än föregående år bedömer att bristen på hyreslägenheter är ett problem för kommunens flyktingmottagande. Den långsiktiga trenden är dock att antalet kommuner, som upplever att bristen på hyresrätter är ett problem, ökar över tid. År 2004 var det 84 kommuner som ansåg att detta var ett problem för denna grupp. I årets enkät var det 131 kommuner. Med andra ord upplever närmare hälften av landets kommuner att bristen på hyreslägenheter försvårar kommunens flyktingmottagande.
Ett annat problem som lyfts fram i enkäten är bristen på stora lägenheter. Ungefär hälften av samtliga kommuner (154 stycken) svarar att de har svårt att tillgodose flyktinghushållens behov av stora lägenheter (lägenheter större än 4 r o k). Antalet kommuner med brist på stora lägenheter har dessutom ökat de senaste åren.
Hyresnivåer och krav
Att döma av kommunernas svar har antalet kommuner med brist på stora lägenheter ökat de senaste åren. Däremot är det färre kommuner i år jämfört med tidigare, som menar att det framöver kommer att finnas för få lägenheter med rimlig hyresnivå. I flera år har en fråga som handlar om huruvida fastighetsägarna ställer för höga krav på de bostadssökandes inkomst och/eller anställning ställts i enkäten. I år svarar 43 kommuner ja på den frågan. Det är 10 kommuner färre än föregående år. 25 av 290 kommuner uppger att ett betydande problem när det gäller att tillgodose bostäder till flyktinghushåll är att hyresvärdar är obenägna att ta emot stora barnfamiljer. Detta har mer eller mindre varit oförändrat de senaste tre åren.
Som flykting räknas den
som fått uppehållstillstånd av flyktingskäl, övriga skyddsbehov eller synner-ligen ömmande omstän-digheter samt deras anhö-riga och som har rätt till in-troduktionsersättning enligt förordning (1990:927) om statlig ersättning för flyk-tingmottagande med mera. En person räknas som nyanländ flykting de första åren i Sverige eller under den tid som introduktionen pågår.
Kommunernas bedömning av möjligheten att tillgodose behovet av bostäder för flyktingar på tre års sikt Svårt Ganska svårt Lätt eller ganska lätt Flyktingars bostäder på tre års sikt Cirka 55 procent av kommunerna uppger att det kommer att bli ganska eller mycket svårt att tillgodose behovet av bostäder för flyktingar på tre års sikt. Det är en något lägre andel jämfört med vad kommunerna svarade år 2008.
Fortsatt intresse för seniorbostäder
Seniorbostäder är vanliga bostäder som är avsedda för personer över en viss ålder, till exempel 55 år och äldre. Det behövs inget biståndsbeslut enligt socialtjänstlagen för att flytta in.
Antalet seniorbostäder har ökat markant under 2000–talet och uppgick år 2008 till 33 000 bostäder, enligt en enkät som Sveriges Kommuner och Landsting har genomfört. Enligt samma källa ägs drygt hälften av seniorbostäderna av kommunala bolag.
Planer på nyproduktion i ett hundratal kommuner
I drygt hundra av landets kommuner finns det planer på att bygga nya seniorbostäder de närmaste två åren. Det handlar inte bara om nybyggnad, det tillkommer också seniorbostäder genom ombyggnad och omvandling av servicebostäder för äldre till seniorbostäder. I årets enkät uppger ett fyrtiotal kommuner att det finns planer på ombyggnad och i 27 kommuner finns det planer på att omvandla servicebostäder för äldre till seniorbostäder.
Enligt kommunernas bedömningar kommer 6 500 seniorbostäder att påbörjas de närmaste två åren, vilket är något färre än år 2008. Av dessa avser 4 500 nyproduktion och 1 100 ombyggda bostäder. Cirka 900 bostäder beräknas bli omvandlade från servicebostäder till seniorboende. En del av projekten uppges dock vara osäkra och det faktiska tillskottet blir förmodligen inte så högt.
Största tillskottet i de mindre kommunerna
Ser man till de sju kommungrupperna, framgår det tydligt att merparten av seniorbostäderna tillkommer i kommuner med färre än 25 000 invånare.
Allmännyttan dominerar
Allmännyttan domine rar när det gäller byggande av seniorbostäder. I drygt hälften av projekten är ett allmännyttigt bostadsföretag byggherre. Antalet planerade projekt med bostadsrättsföreningar som byggherre har dock minskat det senaste året.
Det finns inte någon
entydig definition av vad som ska räknas som se-niorbostäder eller några regler för hur de ska vara utformade. Bostäderna är dock ofta utformade utifrån äldres behov av god tillgänglighet. En del seniorbostäder har gemen samma utrymmen för samvaro och aktiviteter. Det kan också finnas kök och matsal för gemensam matlagning och umgänge.
Kommuner som ska bygga seniorbostäder under 2009–2010 0 – 1 – 25 26 – 50 51 – 100 101 – 640
Seniorbostadsprojekt fördelade på nyproduktion, ombyggnad och omvandling av servicebostäder, förväntat påbörjade 2009–2010, antal
Nybyggnad Ombyggnad Omvandling Källa: BME
Särskilt boende för äldre och
funktionshindrade
År 2008 fanns det 94 000 bostäder i särskilt boende för äldre. Enligt Socialstyrelsens skattningar har drygt 20 procent av platserna försvunnit sedan år 2000.2
När det gäller bostäder med särskild service för personer med
funktionsnedsättning fanns det enligt uppgifter från Socialstyrelsen, cirka 27 500 platser år 2007.3
Hälften har inte täckt behovet av särskilt boende för äldre
Hälften av landets kommuner täcker inte behovet av särskilda
boendeformer för äldre. Cirka fyra av tio kommuner räknar med att kunna täcka behovet när det gäller särskilt boende för äldre genom utbyggnad de närmaste åren. Drygt tio procent av kommunerna bedömer att bristen på bostäder kommer att kvarstå även efter planerad utbyggnad under de närmaste åren.
Fler bland små kommuner har behovet täckt
Bristen på särskilt boende för äldre är enligt enkäten mest utbredd i Storstock holm och Storgöteborg. Endast 15 respektive 8 procent av kommunerna uppger att man har behovet täckt. I övriga kommungrupper uppgår behovstäckningen till mellan 40 och närmare 60 procent. De minsta kommunerna har tillgodosett behovet i högst utsträckning.
Läget är sämre när det gäller särskilt boende för funktionshindrade
När det gäller särskilt boende för personer med funktionsnedsättning är läget sämre än för äldre. Detta trots att andelen kommuner som har behovet täckt, ökat något jämfört med förra året. Två av tre kommuner har i dagsläget inte tillräckligt många bostäder med särskild service för personer med funktionsnedsättning.
Fyra av tio kommuner räknar med att uppfylla behovet av särskilt boende för dessa grupper, genom planerad utbyggnad de närmaste två åren. Mer än var femte kommun uppger dock att de inte kommer att klara behovet genom planerad utbyggnad.
Fler bland de mindre kommunerna har behovet tillgodosett
Situationen vad gäller särskilt boende för funktions hindrade följer inte något tydligt mönster, men behovstäckningen verkar vara lägst i storstadsområdena. I Storstockholm och Storgöteborg har endast en av tio kommuner täckt behovet. Enligt enkätsvaren är behovet däremot tillgodosett i högre utsträckning i de mindre kommunerna. Behovstäckningen är högst på de mindre högskoleorterna, där närmare hälften av kommunerna uppger att de har behovet täckt.
2 Socialstyrelsen, (2008), Lägesrapport.
3 Socialstyrelsen, (2007) Insatser och stöd till personer med funktionsnedsättning
– Lägesrapport 2007.
Särskilt boende för äldre
avser särskilda boende-former för service och om-vårdnad som kommunerna enligt socialtjänstlagen (SoL), ska inrätta för äldre människor som behöver särskilt stöd. Det krävs bi-ståndsbeslut enligt social-tjänstlagen för att flytta in.
Kommunerna har ett ansvar enligt SoL och/eller
Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS) att inrätta bostäder med särskild service för personer med funktions-nedsättning.
Den 1 juni 2007 trädde
det nya investeringsstödet till äldrebostäder i kraft. Stödet ska stimulera ny-byggnad eller omny-byggnad som innebär ett nytillskott av äldreboenden. Bidraget kan sökas för ny- eller ombyggnad som påbörjats från och med den 1 januari 2007. Regeringen har av-satt 2,5 miljarder kronor under en femårsperiod. Sedan starten och fram till och med april 2009 har närmare 500 miljoner beviljats. Totalt har det kommit in 214 ansökningar varav 137 har beviljats. Det beviljade antalet lä-genheter uppgår till 3 500 lägenheter i nybyggnad och cirka 900 i ombygg-nad. Stödet söks hos läns-styrelserna.
Kommunernas bedömning gällande behovs-täckning för särskilt boende för äldre, 2009
Behovet täckt
Täcker behovet genom nybyggnad Brist även efter planerad utbyggnad Bortfall
Källa: BME
Behovstäckning beträffande särskilt boende för äldre, procent av alla kommuner
Kommunens bedömning 2007 2008 2009
Behovet täckt 47 46 49
Täcker behovet genom planerad utbyggnad de
närmaste två åren 35 39 38
Brist även efter planerad
utbyggnad 14 14 12
Behovstäckning beträffande särskilt boende för funktionshindrade, procent av alla kommuner
Kommunens bedömning 2007 2008 2009
Behovet täckt 40 32 38
Täcker behovet genom planerad utbyggnad de
närmaste två åren 40 45 41
Brist även efter planerad
Försäljningar av allmännyttiga
lägenheter
Kommuner som sålde under 2008
Sedan tillståndsplikten avskaffades den 1 juli 2007, är det möjligt för kommunerna att sälja hela eller stora delar av sina allmännyttiga bostadsbolag, utan att begära länsstyrelsens tillstånd. Tidigare, sedan den 1 april 2002, var kommunerna tvungna att begära tillstånd från länsstyrelsen för att sälja allmännyttiga lägenheter. Kommuner fick inte genomföra försäljningar som skulle innebära att det kunde bli svårt att hitta jämförbara lägenheter på orten vid en bruksvärdesprövning. Försäljningar av allmännyttiga lägenheter under år 2008
Antal Antal Till Till privat
kommuner sålda bostadsrätt, hyresrätt,
lägenheter andel andel
Storstockholm 10 13 337 48,5 50,9 Storgöteborg 4 420 85,2 10,5 Stormalmö 4 516 14,7 84,7 Högskoleorter med fler än 75 000 inv 9 510 46,5 51,8 Högskoleorter med färre än 75 000 inv 8 1 167 0 98,6 Övriga med fler än 25 000 inv 8 129 0 86,0 Övriga med färre än 25 000 inv 39 1 898 0 76,9 Riket 82 17 977 Källa: BME
82 kommuner sålde nästan 18 000 lägenheter under år 2008. Det innebär att 197 kommuner som har en allmännytta inte genomförde några försäljningar. Två kommuner, Lomma och Åtvidaberg, sålde hela sina bestånd och saknar numera allmännytta. Antalet sålda lägenheter har ökat sedan 2007, då det såldes 7 900 lägenheter. Det är en hög siffra även om man jämför med början av 2000–talet, då det också skedde många försäljningar.
Till privat hyresrätt eller bostadsrätt
Lägenheterna säljs framförallt till två typer av köpare, det vill säga till privata hyresvärdar eller bostadsrättsföreningar. Mer än hälften av de sålda allmännyttiga lägenheterna såldes till en privat fastighetsägare. Försäljning till fritidshus, egnahem eller kooperativ hyresrätt är ovanligt.
De vanligaste anledningarna till försäljningar är att ge bättre ekono-miskt utrymme för underhåll och upprustning eller för att effektivisera förvaltningen. Även att möjliggöra nyproduktion eller förbättra bolagets soliditet, är relativt vanliga svar.
Antal sålda allmännyttiga lägenheter 2008 per kommun
0 – (197 kommuner sålde inga lägenheter)
1 – 40 (54 kommuner sålde mellan 1 och 40 lägenheter)
41 – 200 (16 kommuner sålde mellan 41 och 200 lägenheter)
201 – 630 (11 kommuner sålde mellan 201 och 630 lägenheter)
631 – 11 294 (Endast en kommun, Stockholm, sålde mer än 631 lägenheter, 11 294)
Källa: BME Stockholms stad
Övriga Stockholms län Övriga landet
Antal sålda allmännyttiga lägenheter i Stockholms stad, övriga Stockholms län och övriga landet, 1999–2008
Storstockholm står för stor del av
försäljningarna
En majoritet av de försäljningar som genomfördes år 2008, skedde i Storstockholm och beror på att många försäljningar ägde rum i
framförallt Stockholms stad. Ökningen har varit markant, jämfört med de fem närmast föregående åren. Totalt såldes ungefär lika många bostäder till privata bostadsföretag som till bostadsrättsföreningar. Förra året däremot var situationen en annan, då såldes det betydligt fler bostäder till bostadsrättföreningar än till privata fastighetsägare.
Det är betydligt vanligare med försäljningar av allmännyttiga lägenheter i Storstockholm än i Storgöteborg och Stormalmö. 75 procent av alla försäljningar förra året skedde i Storstockholm, medan Storgöteborg och Stormalmö stod för 2 respektive 3 procent. Försäljningar är också mycket vanligare i Stockholms stad än i Göteborgs och Malmö stad. Det har exempelvis inte sålts någon allmännyttig lägenhet i Malmö stad de senaste fem åren.
Vad händer i år och nästa år?
Försäljningar planeras i 58av 290 kommuner under år 2009 och 2010. Enligt svaren i bostadsmarknadsenkäten handlar det om drygt 20 700 lägenheter, varav Stockholms stad står för merparten, 15 000 lägenheter. Det finns planer på att sälja 1 000 lägenheter utanför storstadsregionerna och de större högskoleorterna.
Det är svårt att veta hur många av de allmännyttiga lägenheterna som verkligen kommer att säljas.Rådande lågkonjunktur och oro på finansmarknaden kan komma att försvåra och försena försäljningarna.
Kommuner som har sålt allmännyttiga lägenheter till privata fastighetsägare eller till bostadsrättsföreningar
Till privat bostadsbolag Till bostadsrättsförening
Till både privat bostadsbolag och till bostadsrättsförening Ingen försäljning Saknar allmännytta Källa: BME Annan köpare Privat hyresvärd Bostadsrättsförening
Försäljningar till bostadsrättsförening, privat hyresvärd eller övriga köpare, 2004–2008
Bostadsbyggandet
Bostadsbyggandet minskade markant år 2008
Konjunkturläget försämrades dramatiskt under hösten 2008 och
bostadsbyggandet minskade. Efterfrågan på nya småhus och bostadsrätter började falla redan i början av året. Efterfrågan på småhus och
bostadsrätter har stärkts under våren, men det finns bland ekonomiska bedömare en tro på att bostadsmarknaden åter kan försvagas i takt med att arbetsmarknaden försämras.
År 2008 påbörjades preliminärt 23 750 bostäder enligt SCB. Av dessa var 11 950 nybyggnad av flerbostadshus och 10 600 nybyggnad av småhus. Cirka 1 200 bostäder var nettotillskott genom ombyggnad. Av de bostäder i flerbostadshus som påbörjades genom nybyggnad var preliminärt 4 700 hyresrätter och 7 200 bostadsrätter. Samtliga upplåtelseformer minskade procentuellt sett betydligt mer i storstadsregionerna än i övriga riket. Undantaget var bostadsrätter i Storgöteborg.
Kommunerna tror på ett avsevärt ökat byggande år 2010, trots få bostäder i ”säkra projekt”
Kommunernas bedömningar i årets bostadsmarknadsenkät tyder på att bostadsbyggandet i år blir i stort sett oförändrat jämfört med år 2008 och, än mer förvånande, att det blir hela 33 procent större nästa år. Dessa förväntningar finns på bred front bland kommunerna.
Vi bedömer dock att kommunerna generellt överskattar bostads-byggandet. Resultatet bör tolkas med utgångspunkt i den stora osäkerhet som finns om den ekonomiska utvecklingen. Det kan dock indikera att det finns möjligheter till en snabb återhämtning av bostadsbyggandet, om än inte till de senaste årens nivåer. Det finns i år en god beredskap vad gäller detaljplaner. Men den stora minskningen av antalet bostäder i ”säkra projekt” i projektlistorna tyder snarare på att antalet påbörjade bostäder kan komma att bli färre i år än förra året. Även för år 2010 är antalet bostäder i ”säkra projekt” litet, jämfört med motsvarande bedömning ett år tidigare.
I fem av sju kommungrupper tyder kommunernas bedömningar på en avsevärd ökning av bostadsbyggandet år 2010 jämfört med år 2008. Bedömningarna indikerar att byggandet bland dessa kan öka med 40–50 procent. Bland de 16 kommunerna utanför storstadsregionerna med fler än 75 000 invånare är förväntningarna mer återhållsamma, med en ökning på cirka 15 procent. I gruppen övriga kommuner med 25 000–75 000 invånare tyder bedömningarna på att byggandet sammantaget blir oförändrat.
De tre storstadsregionerna har knappt 50 procent av det förväntade byggandet i år, vilket är oförändrat jämfört med föregående år. År 2010 ökar storstadsregionernas andel något.
”Säkra projekt” är projekt
som med mycket stor san-nolikhet kommer att påbör-jas under det angivna året. ”Osäkra projekt” är projekt som med hänsyn till plan-läge, projektering etc. är fullt möjligt att påbörja och som troligen kommer att påbörjas under det angivna året.
Kommunerna gör en
bedömning av antalet påbörjade bostäder, med utgångspunkt bland annat i projektlistorna.
Källa: SCB och BME 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Kommunernas bedömningar Faktiskt påbörjade bostäder enligt SCB innevarande år
Förväntat bostadsbyggande, nybyggnad, enligt BME samt faktiskt påbörjade bostäder enligt SCB
Bedömning 2010
Bostadsrätter och äganderätter minskar stort i år
Antalet bostadsrätter och äganderätter minskar med 43 respektive 33 procent i årets projektlistor, jämfört med 2008. Antalet hyresrätter minskar marginellt totalt sett, men ökar i storstadsregionen. För 2010 ser läget lite annorlunda ut. Kommunernas projektlistor indikerar att det finns en beredskap för en ökning av antalet påbörjade bostadsrätter och äganderätter, medan antalet påbörjade hyresrätter kan bli ungefär oförändrat. Men antalet bostäder i ”säkra projekt” är dock mycket lågt för alla tre upplåtelseformerna. I synnerhet gäller det bostadsrätter i kommuner med färre än 75 000 invånare.
Länsstyrelsernas preliminära bedömningar tyder på att det än så länge finns få projekt med ägarlägenheter i flerbostadshus. Det är bara Skåne län som anger att det finns konkreta projekt, i två kommuner.
Allmännyttiga och privata hyreslägenheter har minskat lika mycket
Allmännyttiga företag svarar för 55 procent av hyresrätterna i projekt listorna för år 2009. Fördelningen mellan allmännyttiga och privata företag är oförändrad jämfört med de senaste åren, totalt sett. Allmännyttans andel ökar något i projektlistorna för år 2010, jämfört med motsvarande bedömning ett år tidigare. Men länsstyrelsernas bedömningar tyder på att det kommer att byggas få hyresrätter i privat regi.
I Storstockholm har antalet allmännyttiga hyresrätter ökat med hela 70 procent jämfört med förra året. De motsvarar drygt 60 procent av samtliga hyresrätter i regionen. I Storgöteborg utgör allmännyttiga bostäder däremot endast 25 procent av hyresrätterna i projektlistorna, jämfört med 64 procent året dessförinnan. Där planeras många bostadsrätter nu som privata hyresrätter i stället.
Stor andel färdiga detaljplaner
Enligt kommunernas bedömning är detaljplaner klara för bostäder motsvarande hela 97 procent av det förväntade byggandet år 2009. Andelen har successivt ökat under en följd av år, och kan jämföras med 74 procent år 2006. Det är dock inte säkert att alla bostäder med detaljplan förväntas bli påbörjade i år. Den ökade andelen kan bero på en allt bättre beredskap bland kommunerna, men mer sannolikt är att det främst speglar de neddragna förväntningarna på bostadsbyggandet. Andelen bostäder som finns i ”säkra projekt” är i år betydligt lägre än de senaste åren, motsvarande 56 procent av det förväntade bostadsbyggandet. Det kan jämföras med 67–69 procent under åren 2006–2008.
Förväntat bostadsbyggande per 1 000 invånare år 2009 0 – 1,0 1,1 – 2,3 2,4 – 3,3 3,4 – 5,3 5,4 – 15,4 Källa: BME
Arbetet med boendefrågorna
Riktlinjer för bostadsförsörjningen
Kommunerna ansvarar för bostadsförsörjningen och ska enligt bostadsförsörjningslagen skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder4. Enligt lagen ska kommunerna ta fram riktlinjer för
bostadsför-sörjningen och dessa ska antas av kommunfullmäktige en gång per mandatperiod.
97 kommuner har riktlinjer
I årets enkät uppger 97 kommuner eller ungefär en tredjedel att de har riktlinjer för bostadsförsörjningen som är antagna under denna eller förra mandatperioden. Av landets samtliga kommuner är det hittills 16 procent som har antagit riktlinjer under denna mandatperiod och som därmed lever upp till kravet i bostadsförsörjningslagen.
Av dem som har riktlinjer är det vanligast att de anges i ett särskilt program, exempelvis ett bostadsförsörjningsprogram, det är även vanligt att man uppger riktlinjer i översiktsplanen. Det finns kommuner som anger båda svarsalternativen.
51 kommuner har inte påbörjat arbetet
51 kommuner eller 18 procent uppger att de inte har påbörjat arbetet med riktlinjer för bostadsförsörjningen. Majoriteten av dessa kommuner har färre än 25 000 invånare. De flesta har också en negativ befolkningsutveckling.
Kommuner som har riktlinjer
Kommuner från samtliga kommungrupper uppger att de har riktlinjer för bostadsförsörjningen, men det är framförallt vanligast i de större kommunerna. De flesta kommuner som har riktlinjer, anger brist eller balans på bostadsmarknaden. Många har en positiv befolkningsutveckling.För det mesta ligger dessa kommuner i storstadsregionerna, är högskoleorter eller är mindre kommuner som ligger nära någon av dessa typer av regioner.
4 Lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar SFS 2000: 1383 med tillägg SFS
2002:104.
Lag (2000:1383) om
kom-munernas bostadsförsörj-ningsansvar 1 §. Varje kommun skall planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsätt-ningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att än-damålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Vid planeringen av bo-stadsförsörjningen skall kommunen, om det be-hövs, samråda med andra kommuner som berörs av planeringen. Riktlinjer för bostadsförsörjningen skall antas av kommunfullmäk-tige under varje mandatpe-riod. Lag (2002:104).
Kommuner som har riktlinjer för bostadsförsörjningen
Saknar riktlinjer eller riktlinjer antagna före 2003 Riktlinjer antagna 2003–2006
Riktlinjer antagna 2007–2009
Under förra mandat-perioden, 2003–2006
antog 50 kommuner riktlin-jer för bostadsförsörjning-en. Under denna mandat-period har 47 kommuner hittills gjort samma sak.
Verktyg för att förverkliga riktlinjerna
Verktygen för genomförandet av innehållet i riktlinjerna för bostadsförsörjningen är framförallt kommunalt markinnehav i kombination med en aktiv markpolitik, marköverlåtelse- och exploateringsavstal, allmännyttiga bostadsföretag samt kommunal bostadsförmedling och samarbetsavtal med fastighetsägare om fördelning av hyresrätter.
En del styr upplåtelseform genom markanvisning
Genom marköverlåtelseavtal och exploateringsavtal kan kommunen ställa villkor som styr inriktningen på bostadsbyggandet, exempelvis när det gäller upplåtelseformer eller storlekar. Omkring 30 procent av kommunerna har antagit någon form av prissättning och fördelning av mark under denna mandatperiod eller utnyttjat möjligheten att styra upplåtelseform i samband med markanvisning de senaste två åren. Det har inte skett några stora förändringar jämfört med de senaste åren. Det är vanligast bland storstäderna och de större högskoleorterna och minst vanligt bland kommuner med färre än 25 000 invånare.
Kommunala bostadsförmedlingar i få kommuner
Ett annat verktyg som kommunerna förfogar över är kommunala bostadsförmedlingar. År 1990 hade i princip alla kommuner med fler än 50 000 invånare en bostadsförmedling. Under 1990–talet avvecklades många förmedlingar och enligt svaren i bostadsmarknadsenkäten finns det nu en kommunal bostadsförmedling i 15 kommuner eller 5 procent av landets kommuner. Den verkliga siffran är dock lägre än så och Boverket bedömer att det finns en kommunal bostadsförmedling i fem kommuner. I flera fall där kommuner har svarat att det finns en kommunal bostadsförmedling, handlar det snarare om att det finns en lista med namn och kontaktuppgifter till olika fastighetsägare och inte om att kommunen faktiskt förmedlar lägenheter. I andra fall handlar det egentligen om att det allmännyttiga bostadsbolaget eller en kommunal stiftelse har en kö där man förmedlar sina lägen heter.
Förturssystem i knappt hälften av kommunerna
Det är 43 procent av kommunerna som uppger att det finns ett
förturssystem till en bostad, vilket är en ökning jämfört med de närmast föregående åren. De grupper som vanligen får förtur är rörelsehindrade som behöver flytta till en bostad med bättre tillgänglighet, följt av flyktingar samt personer som fått arbete i kommunen. Det är alltfler kommuner som anger dessa förtursgrupper i bostadsmarknadsenkäten. Den instans som vanligen sköter förturshanteringen är det kommunala bostadsföretaget.
En kommunal
bostads-förmedling definieras som en bostadsförmedling som har inrättats av kommunen och där kommunen beslu-tar om mål och riktlinjer för verksamheten. Definitio-nen bygger på förarbetena till bostadsförsörjningsla-gen.
90 procent arbetar med bostäder i attraktiva lägen
Särskilt aktuella frågor i kommunerna just nu, de fem vanligaste och andel av kommunerna som har angivit detta, 2005–2009.
2005 2006 2007 2008 2009 Kunna erbjuda bostäder i attraktiva lägen 74 78 82 84 89
Tillgänglighet i offentlig miljö 57 60 64 70 71
Öka inflyttningen 64 67 64 66 65
Bostadsförsörjning för äldre och funktionshindrade 54 55 58 68 63 Tillgänglighet i bostäder och bostadsområden 46 46 52 54 56 Källa: BME
De särskilt aktuella frågorna i kommunerna just nu är arbetet med att kunna erbjuda bostäder i attraktiva lägen, tillgänglighet i offentlig miljö, öka inflyttningen samt bostadsförsörjning för äldre och/eller funktionshindrade. Dessa frågor har varit vanliga svar även den senaste femårsperioden. Hälften av landets kommuner uppger att de arbetar med trygghetsfrågor. Eftersom det är första året den frågan är med, går det inte att säga om antalet har ökat eller minskat.
När det gäller att få igång byggandet av hyresrätter med rimliga hyror har antalet kommuner som uppger detta, halverats mellan 2008 och 2009. Åtgärder mot buller är det också allt färre som tar upp, från 30 procent av kommunerna år 2006 till 2 procent såväl 2007, 2008 som 2009.
Trygghetsskapande och fysisk upprustning av utemiljön
106 kommuner svarar i årets enkät att det inte finns några så kallade utsatta bostadsområden i kommunen. Men de vanligaste svaren på frågan om det finns några särskilda insatser på gång i så kallat utsatta områden, är att det bedrivs trygghetsskapande åtgärder samt fysisk upprustning av utemiljön.
