Risker och riskhantering
3. Strategiska risker
Strategiska risker är långsiktiga och övergripande. Det handlar om att affärsmodellen är rätt anpassad, sammansättning av fastighetsportföljen, fastighetsförvärv samt tänka investeringar.
Värdeförändringar på fastigheter utgör en risk och en möjlighet. Värdeförändringarna påverkas av ett stort antal faktorer, exempelvis fastighetsbeståndets geografiska sammansättning, kvalitet samt hur väl K2A lyckas förvalta och utveckla fastigheterna. Det i sin tur avspeglas i hyresnivåer, uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Utöver det påverkas värderingen av konjunkturen, liksom avkastningskravet vid värdering.
• Omvärldsbevakning och nära dialog med hyresgäster.
• Tydlig strategi för varje enskild fastighet.
• Innehav fokuserat på eftertraktade lägen.
• Ligga i framkant avseende hållbarhet och teknikutveckling.
• Kvartalsvis värdering av fastighetsportföljen.
Värde- förändringar på fastigheter
Fastighetsutveckling genom investeringar i egna fastigheter och framtagande av byggrätter är mycket viktigt för företagets värdetillväxt. En begränsad projektportfölj kan dämpa den framtida tillväxten.
• K2A arbetar aktivt för att behålla en långsiktig tillväxt och söker ständigt nya affärsmöjligheter och projekt genom löpande dialog med kommuner och andra marknadsaktörer.
• Kontinuerlig analys av marknadsläget.
• Tydlig investeringsstrategi som löpande utvärderas.
• Tydlig beslutsprocess vad gäller risker och möjligheter.
Projektverk-samhet samt tillgång till mark/projekt
Risk Riskbeskrivning Hantering
Beroende av enskilda personer på nyckelbefattningar kan medföra risker för att det dagliga arbetet inte kan genomföras med tillräcklig effektivitet och kvalitet. Kan inte rätt medarbetare eller tillräckligt med personal behållas eller rekryteras resulterar det i att verksamheten riskerar att underprestera.
• Hållbart företag i alla dimensioner.
• För att säkerställa medarbetarnas motivation genomförs årliga medarbetarsamtal där individuella önskemål och behov av kompetens- utveckling kartläggs.
• Plan för kompetensförsörjning.
• Dokumenterade process- och arbetsbeskrivningar för att minska personberoende.
Beroende av enskilda nyckel- personer
K2A Årsredovisning 2020 – Risker och riskhantering Förvaltningsberättelse
För K2A är det viktigt med tillit och förtroende, samt att bedriva affärsverksamheten på ett etiskt korrekt sätt. Som för all affärsverksamhet kan det förekomma risker kopplat till korruption och mänskliga rättigheter, och dessa risker kan finnas inom såväl K2A som hos bolagets partners och leverantörer. K2A ställer därför samma krav på leverantörer som internt på bolaget.
För K2A kan en incident ha en negativ påverkan på människor och miljö samt skada bolagets anseende och affär.
• Uppförandekoden innehåller riktlinjer för att säker-ställa ett ansvarsfullt beteende, hög affärsetik och respekten för mänskliga rättigheter.
• Jämställdhetspolicyn innehåller riktlinjer för nolltolerans mot diskriminering eller kränkande särbehandling.
• Kravställning på leverantörer att K2A:s uppförandekod följs.
• Revisioner av leverantörsavtal på årsbasis och i sam-band med nytecknande eller förnyelse av kontrakt.
• På förhand upphandlade materialleverantörer för nyproduktion, tack vare Svanencertifieringarna, för kontroll och styrning av leverantörsledet.
• Policy och rutin för visselblåsning som kan användas vid misstanke om oegentligheter eller brott mot uppförandekoden.
Klimatförändringarna är en global hållbarhetsrisk som medför konsekvenser för både ekonomiska, ekologiska och sociala system. För K2A kan akuta fysiska risker, såsom översvämning, extremväder (såsom skyfall, snöfall, värmeböljor, stormar och brand) samt långsiktiga fysiska risker, komma att öka K2A:s kostnader för skador och kräva investeringar för att motverka påverkan. Långsiktiga fysiska risker, såsom kallare väder kan ge ökad el- och värmeanvändning. Varmare temperaturer kan medföra ökad risk för skadedjur och påverka kostnaden för råvara (trä). Ändrade nederbörds- mönster eller havsvattenhöjningar kan påverka behov av dagvattenhantering och/eller investeringar i fukt- och vattenhanteringsåtgärder. Dessa risker kan öka i ett längre tidsperspektiv.
• Klimatriskinventeringar av befintligt fastighets- bestånd år 2020. Framtagande av åtgärdsplaner som integreras i förvaltningens handlings- och underhållsplaner under 2021.
• Förvärv och markanvisningar bedöms utifrån ett klimatriskperspektiv.
• Miljöcertifiering av all nyproduktion enligt Svanen eller motsvarande.
• Genomförande av klimatscenarioanalys och inte- grering av resultat i verksamhetens handlingsplaner.
Klimatscenarioanalys uppdateras på årsbasis.
• Dagvattenhantering i samtlig nyproduktion.
• Nybyggnader har låg energianvändning. Löpande energieffektiviseringsåtgärder i befintligt bestånd.
Klimat- förändringar, fysiska risker
K2A har sedan starten byggt bolaget med hållbarhet som fundament för att framtidssäkra verksamheten.
Detta gör att bolaget idag är väl rustat för de klimatrelaterade krav på omställning som finns och kan förväntas komma. Vid politiska förändringar, nya lagkrav, förändringar av branschstandarder eller policy kan detta innebära investeringar (tidsmässiga eller ekonomiska), ökad beskattning och/eller förändringar av K2A:s verksamhetsprocesser och rutiner. Större medvetenhet om klimatfrågan hos olika intressentgrupper kan öka efterfrågan på miljöcertifieringar. Till följd av klimatförändringar kan elpriset komma att öka, vilket skulle innebära ökade driftskostnader för K2A:s fastighetsbestånd.
• Bevakning av ändringar i lagkrav, riktlinjer och policyer.
• Utvärdering av produktionsmetoder för ökad cirkuläritet och resurseffektivitet.
• Miljöcertifiering av nyproduktion och befintligt fastighetsbestånd.
• Endast inköp av el från förnybara energikällor till samtliga fastigheter.
• Installation av solceller på nybyggnadsprojekt.
Under 2021 görs genomlysning av befintliga fastigheter för möjlig utbyggnad av solceller på tak.
Klimatför-ändringar, omställning
Risk Riskbeskrivning Hantering
K2A Årsredovisning 2020 – Risker och riskhantering Förvaltningsberättelse
Förlusten av biologisk mångfald och ekosystemtjäns-ter är dels en global hållbarhetsrisk, men även lokalt får det konsekvenser för klimat, matförsörjning, rening av luft, markerosion/markstabilitet och råvaru- försörjning. Vid nyproduktion kan nya byggnader och tillhörande utbyggnad av mark eller infrastruktur komma att innebära ett fysiskt hinder för arter och växter att sprida sig i landskapet. Lokalt kan röd- listade arter påverkas av K2A:s verksamhet kopplad till uppförandet av nya byggnader. Vid uppförade på jungfrulig mark eller med närhet till känsliga naturområden kan detta innebära risker kopplad till lokal artdöd (växter och djur) och därmed förlust av bidrag till lokala ekosystemtjänster och/eller förlust av lokala (nyckel)biotoper. För K2A:s fastigheter kan det innebära en minskad motståndskraft mot klimatrelaterade väderfenomen som kräver investeringar i, på eller runt byggnaderna. Det kan påverka fysiska aspekter som ljud- och luftkvalitet i och utanför byggnaderna. För hyresgästerna kan fysiska och estetiska aspekter ha en inverkan på trivsel och medföra lägre kundnöjdhet eller utflyttning.
• Markanvisningar bedöms utifrån ett miljöperspektiv.
• Baserat på artinventeringar från kommun/
länstyrelse anpassas grön- och blåstrukturer på fastigheten.
• För nyproduktion, främjande av spridnings- korridorer på fastigheten, bl.a genom gröna tak och/eller gröna innergårdar med växter som stöttar eller förstärker lokala biotoper och/eller ekosystemtjänster.
• För befintliga fastigheter, påbörjat inventering av grönstrukturer på fastigheterna. Under 2021 tar K2A fram handlingsplaner för befintligt fastighets-bestånd.
• Miljöcertifiering av nyproduktion och befintliga byggnader.
• Under 2021 utökas hyresgästdialog för att identifiera och lyfta relevanta hållbarhetsaspekter, inkl. grönytor och utemiljöer.
Biologisk mångfald och ekosystem-tjänster
Med avstamp i forskningen kring de planetära grän-serna* har K2A identifierat ett flertal områden där verksamheten kan medföra en negativ miljöpåverkan.
Utöver klimatpåverkan och biologisk mångfald (framgår separat ovan) kan användning av kemikalier vid om-, nyproduktion och förvaltning bidra till utsläpp till mark, luft eller vatten. Vid nyproduktion påverkar K2A markanvändningen vid fastigheten samt bidrar till utbyggnad av infrastruktur lokalt, vilket kan innebära ändrad landanvändning på lokal/regional nivå, t.ex. om bostäder byggs på tidigare åkermark. Verksamheten i fastigheterna samt hyresgäster bidrar till ett nyttjande av färskvatten- resurser, vilket kan ha en negativ påverkan där grundvattennivåerna är låga. Generering av avfall sker från både fabriksverksamhet, på byggplats och i byggnadens driftsskede, vilket kan ha en negativ miljöpåverkan om stora mängder går osorterade till deponi, eller går till energiåtervinning istället för återanvändning eller materialåtervinning.
• Miljöcertifiering av nybyggnad och befintligt bestånd.
• Miljöinventering genomförs i befintligt bestånd.
• Markanvisningar bedöms utifrån ett miljöperspektiv.
• Rutiner på byggplats i händelse av miljöolycka.
• Snålspolande kranar i nyproduktion.
• Under 2021 utökas hyresgästdialog för att identifiera och lyfta relevanta hållbarhetsaspekter, inklusive avfallssortering och återbruk.
Miljö- påverkan
För K2A är det viktigt att anställda ska känna sig trygga och ha förutsättningar för att må bra på arbetsplatsen. Brister i K2A:s arbete kring arbets-miljö, säkerhet och hälsa samt anställnings- och arbetsvillkor kan medföra negativa konsekvenser på såväl individ- som företagsnivå. Brister eller incidenter kan medföra att K2A ses som en mindre attraktiv arbetsgivare och kan skada bolagets varumärke.
• Arbetsmiljöarbetet beskrivs i en arbetsmiljö- handbok och följs upp årligen.
• Tydliga säkerhetsföreskrifter och arbetsmiljö- utbildningar för personal i produktion som genomförs löpande.
• Hälsofrämjande åtgärder som friskvårdsbidrag och regelbundna hälsoundersökningar.
• Årliga medarbetarsamtal där den psykosociala och fysiska arbetsmiljön utvärderas. Resultatet går in i handlingsplan för kommande år.
Arbetsmiljö
Risk Riskbeskrivning Hantering
* De nio planetära gränserna beskrivs i en forsknings- modell framtagen av Stockholm Resilience Centre:
https://www.stockholmresilience.org/research/
planetary-boundaries.html
K2A Årsredovisning 2020 – Risker och riskhantering Förvaltningsberättelse