Beslut
Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att
1. Upplåta den blivande vård- och omsorgsfastigheten i Södra stadsskogen som tomträtt i huvudsak enligt bifogat förslag, bilaga 1. Redaktionella ändringar avses göras bl. a. avseende fastighetsbeteckning, tomträttsavgäld, tomtareal och
upplåtelsedag.
2. Uppdra åt mark- och exploateringsenheten att teckna tomträttsavtalet med upphandlad omsorgsoperatör när upphandlingen slutförts och fastigheten är bildad.
3. Ge omsorgsentreprenörerna en möjlig option att förvärva mark i anslutning till vård- och omsorgsboendet för uppförande av trygghetsbostäder.
4. Uppdra åt mark- och exploateringsenheten att upprätta förslag på markanvisningsavtal med den tänka aktören om optionsrätten utnyttjas.
Beslutsgång
Ordföranden finner att det bara finns ett förslag till beslut och att detta blir kommunstyrelsens beslut.
Beskrivning av ärendet
Kommunstyrelsen beslutade 2020-04-29 , KS/2020:247-019, att upphandla en omsorgsoperatör för det nya äldreboendet i Södra stadsskogen. I samband med att förfrågningsunderlaget tas fram behöver det klargöras hur tomtmarken för det kommande omsorgsboendet ska upplåtas till den blivande operatören.
Under arbetet har det också framkommit att det kan vara fördelaktigt om det ges en frivillig möjlighet för intressenterna att få en option att bygga trygghetsboende i direkt anslutning till omsorgsboendet för att på så vis möjliggöra ett större förvaltningsobjekt.
Ett större förvaltningsobjekt kan förhoppningsvis leda till minskade
förvaltningskostnader per enhet som därmed påverkar ersättningen för den
upphandlade tjänsten i positiv riktning. Markförvärvet ska inte ses som ett krav som behöver uppfyllas vid utvärderingen av omsorgsoperatören utan som en möjlighet för intressenten att få ett större fastighetsbestånd att förvalta i närområdet.
Ett skäl för kommunen att upplåta mark med tomträtt är när kommunen har ett särskilt intresse att långsiktigt ha inflytande över markanvändningen, t.ex. i områden där det finns ett visst allmänt intresse vilket gäller för det blivande vård- och omsorgsboendet. I den gällande detaljplanen för den aktuella tomten kan man förutom att uppföra vård-
Justerandes sign Utdragsbestyrkande
och omsorgsboende även bygga bostäder. När kontraktet med omsorgsoperatören löper ut har kommunen ingen möjlighet att råda över fastighetens markanvändning om den är avyttrad. Om fastigheten däremot är upplåten med tomträtt för det specifika ändamålet har kommunen kvar en viss rådighet och kan då välja om man vill upplåta fastigheten som tomträtt för t.ex. bostäder eller fortsätta den pågående markanvändningen genom en ny upphandling av omsorgsentreprenör eller kanske upphandla ett hyresavtal där den externa parten hyr ut till kommunen som sköter omsorgen i egen regi.
I samband med upphandlingen av omsorgsentreprenören föreslås intressenterna ges en option att förvärva mark i direkt anslutning till den tänkta tomträtten för att möjliggöra uppförande av trygghetsbostäder. Markförvärvet ska inte utformas som ett krav som behöver uppfyllas vid utvärderingen av omsorgsoperatören. Kravet vid ett förvärv av marken är att trygghetsbostäderna ska kunna hyras utan särskilt biståndsbeslut från kommunen och fungera som hyresbostäder för äldre på den ordinarie
bostadsmarknaden. Möjligheten finns då också att söka bidrag från Boverket för byggnationen. Förslagsvis anvisas fastigheterna med krav på att de som ska bo i huset minst är 65 år, att det finns utrymmen för de boendes måltider, samvaro, hobby och rekreation som främjar gemenskap och trygghet. Att det i anslutning till
bostadslägenheterna och de gemensamma utrymmena finns daglig personal som på olika sätt kan stödja de boende under vissa angivna tider, eller att det finns tillgång till andra gemensamma tjänster.
Trygghetsbostäderna ses kunna utgöra ett bra komplement till kommunens
bostadsbestånd som förutom förvaltningsmässiga fördelar även ger möjligheter till social gemenskap vilket styrker skälen för direktanvisning i stället för en offentlig tävling.
För att säkerställa att tomträtten och fastigheterna för trygghetsboende bebyggs i enlighet med kommunens vilja och riktlinjer kring hållbarhet och gestaltning kommer vissa krav införas på att solpaneler ska ingå i takkonstruktionen, att byggnaden ska berika miljön visuellt och upplevelsemässigt och främja social samvaro och upplevd trygghet. Att valda material och tekniksystem ska bidra till ett hållbart bostadsområde.
Det ska även finnas krav på skriftligt godkännande av bygglovshandlingar samt
vitesklausuler för försenat startbesked och slutbesked etc innan marken får tas i anspråk.
Ekonomiska konsekvenser för kommunen
Upplåtelsen av tomträtten ska ske till ett marknadsmässigt pris som grundar sig på en fastighetsvärdering från en utomstående auktoriserad fastighetsvärderare. Den årliga tomträttsavgälden ska utgöra ca 3 % av marknadsvärdet enligt praxis. Tomträttsavgälden är fast under 20-års tid för att synkronisera med upphandlingen av
omsorgsentreprenören. För efterkommande perioder ska avgäldsregleringen ske efter det i lagen angivna minimiperioderna om 10 år. Då markområdet som etableringen avser inte är fastighetsbildad kan tomträtten inte upplåtas direkt. Tomträttsavtalet kan därför först tecknas när fastigheten är bildad och en upplåtelsedag kan fastslås i avtalet vilket beräknas ske parallellt med valet av omsorgsentreprenör.
Fastigheten för trygghetsbostäder ska värderas på samma sätt som tomträtten så att förutsättningarna är klara för den som väljer att utnyttja optionsrätten.
Justerandes sign Utdragsbestyrkande
Genom tomträttsavgälden tillgodogör sig kommunen av marknadsvärdeökningen, vilket till stor del är ett resultat av kommunala investeringar, o skapar förutsättningar för fortsatta investeringar till nytta för fastighetsägare och tomträttshavare. I en växande kommun ökar kraven på olika typer av samhällssatsningar där tomträttsavgälderna kan vara ett sätt att återinvestera i t.ex. infrastruktur.
Intäkterna från tomträttsupplåtelsen och försäljning av mark för trygghetsbostäder avses finansiera gator och andra allmänna anläggningar inom detaljplanen för Södra
stadsskogen. När detaljplanen i sin helhet är genomförd beräknas projektet ge ett visst överskott till kommunen.
Uppföljning
Den eventuella markanvisningen kommer att följas upp och utvärderas av Mark- och exploateringsenheten.
Beslutsunderlag
Tjänsteutlåtande, 2021-02-01 Utkast på tomträttsavtal
Karta avseende tomträtt och markoption Beslutet skickas till
Mark- och exploateringsenheten
Justerandes sign Utdragsbestyrkande
KS § 44 Dnr KS/2021:91-214