Undantaget till undantaget – ”i samme ägares hand”

4.3.3.1 Allmänt

Utöver ovan behandlade undantagsregel infördes, som berörts, även ett ”undantag till undantaget” i 1966 års lag, beläget i det senare ledet av 5 § st. 1 p. 1. Enligt undantaget till undantaget hör ett föremål som tillförts av annan än fastighetsägaren trots allt till fastigheten, om föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand.

Lagberedningen föreslog ett stadgande med annan lydelse, enligt vilken ett föremål som tillförts av annan än fastighetsägaren inte skulle utgöra tillbehör ”med mindre det förvärvats av ägaren till denna [fastigheten] eller enligt lag skall kvarbliva därå [på fastigheten].”169 Att lagstiftarens val istället föll på den något mer säregna formuleringen ”kommit i samma ägares hand” var en konsekvens av att Lagrådet framhållit vikten av att det uttryckligen framgick att inte bara de fall där fastighetsägaren förvärvar föremålet träffades, utan även de fall där ägaren till föremålet förvärvar fastigheten.170 Härav följer att stadgandet är avsett att uttrycka att tillbehörsegenskap inträder när fastighet och tillfört föremål blir ägda av samma person (”ägarkongruens” föreligger) genom ett förvärv av antingen fastighet eller potentiellt tillbehör.

4.3.3.2 Uppkomst av ägarkongruens – fastighetsägarens förvärv

Frågan om när ett potentiellt tillbehör förvärvats av fastighetsägaren behandlades i viss mån i förarbetena till 1966 års lag.171 _{Lagberedningen framhöll här att fastighetsägarens}

förvärv inte alltid behöver ske genom ett uttryckligt överlåtelseavtal.172 _{Ett sådant förvärv}

ansågs i vissa situationer kunna framgå av de föreliggande omständigheterna, där en överlåtelseavsikt således kan utläsas av nämnda omständigheter.173 _{Som första exempel}

169 _{NJA II 1966 s. 64 ff, se vidare Westerlind, Kommentar till Jordabalken 1–5 kap s. 163.}

170 _{NJA II 1966 s. 77, se även Westerlind, Kommentar till Jordabalken 1–5 kap s. 163. Som exempel på ett}

inte ovanligt fall av den senare typen kan nämnas att en arrendator förvärvar den arrenderade fastigheten, Grauers, Fastighetsköp s. 95. Delen ”enligt lag ska kvarbliva därå [på fastigheten]”, som främst avsåg det fall då gödsel tillförts av en arrendator, föll bort då departementschefen fann att det inte var nödvändigt att detta blev föremål för uttryckligt stadgande, NJA II 1966 s. 77.

171 _{Förutsättningarna för föremålsägarens förvärv av fastigheten regleras i 4 kap. JB när förvärvet sker}

genom köp, byte eller gåva.

172 _{NJA II 1966 s. 69.}

42

angavs det fall då en hyresgäst ersätter en inredningsdetalj som skadats av hyresgästen.174 Som andra exempel på fall då en ”tyst överlåtelse” kan ske angavs den situation då fastighetsägaren tillförbinder sin hyresgäst att bekosta en viss anordning, med det för båda parter uppenbara syftet att anordningen ska kvarstanna i fastigheten även efter det att hyresgästen flyttat därifrån.175 Därutöver framhöll lagberedningen att fastighetsägaren stundtals kan komma att förvärva äganderätten till ett föremål genom de allmänna reglerna om accession eller specifikation176.177

Av förarbetena framgår således att äganderätten till ett potentiellt tillbehör kan förvärvas av fastighetsägaren på en mängd olika sätt, likt gäller för förvärv av äganderätt i allmänt. Ägarkongruens kan även uppstå genom att den nyttjanderättshavare som visserligen har ett giltigt anspråk på bortförande av ett potentiellt tillbehör inte gör detta anspråk gällande i tid.178 Om alltför lång tid förflyter från det att sakägarens rättsförhållande med fastighetsägaren upphör så utslocknar sakrätten, med tillbehörsegenskapsinträde som följd.179

4.3.3.3 Förhållandet till det generella undantaget

När fastighet och potentiellt tillbehör kommit i samme ägares hand hör föremålet således med nödvändighet till fastigheten såsom tillbehör till denna; ägarkongruens utgör en tillräcklig förutsättning för tillbehörsegenskap.180 Som angetts ovan sker sådant egenskapsinträde även, genom en motsatsläsning av det generella undantaget, om föremålet tillförts av fastighetsägaren. Det avgörande för den senare frågan är enligt tydliga förarbetsuttalanden till 1966 års lag om föremålet tillförts i fastighetsägarens

174 _{NJA II 1966 s. 69. För en analys av detta samt efterföljande exempel, se Jensen, Fastighetstillbehör och}

bostadsrätter s. 207; jfr SOU 2000:2 s. 152 ff.

175 _{NJA II 1966 s. 69. Jfr RÅ 1987 ref. 166. Gustafsson anser det vara något oklart när tillbehörsegenskap}

ska anses inträda i dessa fall, vid tidpunkten för avflyttningen eller för installationen, se Gustafsson, Jordabalkens tillbehörsreglering s. 37. Enligt min mening borde detta rimligen ske redan vid installationen, då det enligt exemplet redan i detta läge är uppenbart för båda parter att egendomen ska kvarstanna. Det kan även noteras att det kan argumenteras för att föremålen i exemplen anses tillförda i fastighetsägarens intresse och uppnår status som tillbehör redan på denna grund.

176 _{Genom specifikationsfånget kan äganderätt under vissa förutsättningar förvärvas genom en bearbetning}

av egendom tillhörig annan, se bl.a. Undén, Svensk sakrätt I s. 85 ff och Rodhe, Handbok i sakrätt s. 197 f. Fånget torde vara av föga praktisk betydelse i sammanhanget varför det inte behandlas ytterligare i detta arbete.

177 _{NJA II 1966 s. 69. Se vidare avsnitt 9, var accessionsläran behandlas ingående.} 178 _{NJA II 1966 s. 69.}

179 _{NJA II 1966 s. 69. Att sakägarens bortföranderätt är tidsmässigt begränsad framgår ibland av uttryckligt}

lagstadgande, se exempelvis 12:27 JB avseende hyresgäster, men motsvarande gäller enligt förarbetena även när sådan lagregel saknas, se NJA II 1966 s. 69.

43

intresse eller i annan än dennes intresse. Även om vad som närmare avsågs med nämnda intresseresonemang inte preciserades i förarbetena, kan enligt min mening med tydlighet utläsas att vad parterna åsyftat i fråga om äganderätten till föremålet inte avsågs vara av avgörande betydelse. För det första angavs att huvudregeln är att egendom som förhyrts av fastighetsägaren hör till fastigheten (men att man genom en intressebedömning ibland kan nå motsatt resultat), trots att äganderätten här inte åsyftas övergå till fastighetsägaren.181 För det andra skulle en sådan tolkning, där man i tillförar- /intressebedömningen lägger avgörande vikt vid vem av de inblandade parterna som avses äga det tillförda föremålet, göra lagtextens utformning märklig.182 Tillförarstadgandet skulle bli närmast överflödigt, då det enda som hade behövt anges är att tillbehörsinträde förutsätter ägarkongruens mellan föremål och fastighet.183 Vad parterna åsyftat ifråga om äganderätten till ett potentiellt tillbehör kan således svårligen ha avsetts vara centralt i intresseprövningen.

Undantaget till undantaget gör däremot att en intresseprövning blir överflödig om ägarkongruens föreligger redan vid tillförandetidpunkten. Föremålet hör ju då till fastigheten oavsett vem som anses ha tillfört föremålet. En förutsättning för att det generella undantaget ska äga tillämplighet är därför att det tillförda föremålet ägs av annan än fastighetsägaren.184 Att äganderätten inte avses övergå till fastighetsägaren kan därför sägas utgöra en sorts inledande förutsättning för att en intresseprövning ska vara av relevans – en inkörsport till diskussionen – men man bör inte dra den motsatsvisa slutsatsen att föremålet därmed är att anse som tillfört i annan än fastighetsägarens intresse.

Förhållandet mellan det generella undantaget och undantaget till undantaget (i förlängningen förhållandet till äganderättsfrågan) är dock långtifrån okomplicerat. Frågan kommer att behandlas utförligt i kommande delar av uppsatsen.185 Här ska endast konstateras att reglerna enligt förarbetena till 1966 års lag tycks fokusera på två skilda frågor; det generella undantaget på i vems intresse föremålet installeras, undantaget till undantaget på förekomsten av ägarkongruens mellan föremål och fastighet.

181 _{NJA II 1966 s. 68 f.}

182 _{Jfr Strömgren & Zackariasson, JT 2014/15 s. 168 f.} 183 _{Jfr Strömgren & Zackariasson, JT 2014/15 s. 168 f.}

184 _{Se NJA 2014 s. 35 (HD:s domskäl p. 11), där HD uttalar just detta. Uttalandet sker dock obiter dicta. Jfr}

NJA II 1972 s. 32, där DepC uttalar att 2:4 JB undantar ”vissa fall då det är annan än fastighetsägaren som äger det tillförda föremålet”.

44