Underhåll

4.5 a Lägenhetsunderhållet

I det nya huset behövs naturligtvis inget inre underhåll under de för- sta åren. Endast om det uppstår skador, antingen där hyresgästen varit vållande, p.g.a. ett byggfel eller en brist där föreningen visat för- sumlighet, så behövs nya ytskikt. I de flesta fall kommer en försäkr- ing att kunna täcka del av kostnaderna för dessa skador.

I stadgarna har föreningen angett på vilket sätt avsättningar skall göras för det framtida underhållet och vilken part som har ansvaret för detsamma. Så här i början är det viktigast att föreningen arbetar upp rutiner så att dessa avsättningar fungerar.

Om det är hyresgästerna som bär ansvaret för målning, tapetsering och golvbyten så bör det ske en månatlig avsättning till en under- hållsfond, vilken föreningen administrerar. Avsättningen kan framgå som en särskild post på hyresavin. Nivån bestämmer föreningen själv. Även villkoren för hur pengarna får disponeras, avgör fören- ingen.

Viktigt att tänka på

Om inte föreningen särskilt anger villkor för de kooperativa hyres- gästernas underhållsansvar, är det föreningen som ansvarar för att lägenheterna underhålles med skäligt tidsmellanrum.

En förening som blockhyr huset, kan i sitt förvaltningsavtal skriva in att hyresvärden skall svara för underhållet, vilket kommer att påverka hyran uppåt. Om underhållet avtalas bort och föreningen väljer att svara för det själv, eller som nämnts, reglera det så att den enskilde får ansvaret, skall förvaltningskostnaderna istället sänkas.

En förening som istället äger huset, har själv underhållsansvaret från början, och kan sedan på motsvarande sätt välja att hänskjuta ansvaret till de kooperativa hyresgästerna. Föreningen måste dock i stadgarna ange de grunder som skall gälla för avsättningen av medel för att säkerställa underhållet. En särskild underhållsfond bör därför inrättas till vilken årliga avsättningar göres. De enskilda kooperativa hyresgästerna kan sedan för att underhålla lägenheten, ta ut medel ur fonden, när erforderligt belopp har uppnåtts. Även avsättning för det gemensamma underhållet görs till en fond, och föreningen upprättar årligen en underhållsplan som visar vad som måste göras under året och vad som är planerat för tid framöver.

Normala intervaller för inre underhåll är • Målning, tapetsering 12–14 år

• Slipning, lackn. trägolv 15–20 år • Mattbyte (plast, laminat) 20–25 år • Vitvaror 15–17 år

• Badrumsutrustning ca 20 år

Tänk på att det är målning och tapetsering som enskilt står för halva underhållskostnaden. Byte av vitvaror står för drygt 20 procent och golvbyte för ca 15 procent. Här kan föreningen vinna en hel del på att i god tid se sig om efter billigare produkter, även på den utländ- ska marknaden. Erfarenheter har visat att det går att sänka kostna- derna för framför allt inredning, vitvaror och vvs-produkter. Här kan föreningen anlita någon entreprenör med erfarenhet och intresse av sådana upphandlingar.

Förslag och goda exempel

En rimlig avsättning för målning och tapetsering är vad det skulle kosta i dag att utföra det samlade underhållet, uppräknat med en år- lig index baserad på antingen KPI (konsumentprisindex) eller BPI (byggprisindex) under ca 12 år. Visst tillägg för att mindre oplanerat underhåll kan komma att behöva göras under tiden kan även räknas in. Den framräknade summan delas sedan på det antal år som be- räkningen gjorts på, av vilken 1/12 blir den månatliga avsättningen.

Utgifterna för underhållet varierar ju över tiden, beroende på husets ålder, vilket gör att föreningen bör planera sin avsättning

utifrån en långsiktig cykel, så att det sker avsättning även de första åren. Annars riskerar ju föreningen att behöva höja hyrorna kraftigt när programmet skall genomföras.

Ålder, år Ungefärlig utgift kr/kvm

1–5 0 6–10 16 11–15 81 16–20 43 21–25 60 26–30 66

Om föreningen har ansvaret för underhållet, kan det därför vara lö- nande att göra avsättningar redan år ett. Det kommer sannolikt inte att vara ett problem med likviditeten i föreningen, varför en möjlig- het är att inledningsvis använda avsättningar för att betala av dyra lån. När det planerade underhållet blir aktuellt, har föreningen häri- genom sänkt sina kapitalkostnader och stärkt det egna kapitalet vil- ket ger möjlighet att genomföra ett större program för planerat inre underhåll.

Läs vidare

Mer om underhåll tas upp i de två nästkommande kapitlen, • 4.5 b Gemensamt inre underhåll samt

• 4.5 c Yttre underhåll.

En genomgång av övriga driftskostnader görs i kapitlen • 4.6 b Förbrukningskostnader

• 4.6 c Övrig drift Veta mer

• Är svenska byggmaterialpriser konkurrenskraftiga? Delrapport Boverkets Byggkostnadsforum 2003.

4.5 b Gemensamt inre underhåll

Det gemensamma inre underhållet är kanske inte lika intressant för medlemmarna att själva engagera sig i, så som det inre lägenhets- underhållet. Här handlar det om målning av gemensamma utrym- men som källare, tvättstuga, trapphus, byte av tvätt- och sophus- utrustning etc. Naturligtvis sparar föreningen pengar genom eget ar- bete, men det är kanske främst genom aktsamhet och undvikande av skadegörelse som föreningen kan hålla nere underhållskostnaderna.

Helt beroende på vad för slags hus föreningen byggt, så kommer naturligtvis kostnaderna för det gemensamma underhållet att skifta. Viktigt att tänka på

Föreningen kan, som vi nämnt, bestämma i sina stadgar att en koop- erativ hyresgäst på egen bekostnad skall hålla sin lägenhet i fullgott

skick. Även till lägenheten hörande mark, samt underhåll av gemen- samma delar av mark eller hus, kan hyresgästerna åläggas ansvar för. Däremot kan inte hyresgäster åläggas att svara för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas elektricitet och vatten, om dessa re- dan funnits i lägenheten och tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.

Åtgärder som ingår i det gemensamma underhållet är oftast föl- jande, med rekommenderade intervaller;

Åtgärd Intervall, år

Målning trapphus, tvätt 13–15

Målning övriga utrymmen 25

Byte tvättutrustning 10–12

Byte soputrustning 15

Byte trapphustavla, nätväggar, lås 20–26

Byte av tvättutrustningen motsvarar ca 60 procent av underhålls- kostnaden, varför utrustningsstandarden och frekvensen av tvätt- avdelningen spelar ganska stor roll för kostnaderna. En förlängning av underhållsintervallet med 15 procent innebär att underhålls- kostnaden minskar med ca 15–20 procent.

Med en årlig underhållsutgift på ca 13 kr/kvm BOA täcks de nor- mala underhållskostnaderna in. Även här fördelar sig utgifterna olika över tiden, varför mer planmässiga avsättningar är att rekommen- dera.

Ålder, år Ungefärlig utgift kr/kvm

1–5 0 6–10 4 11–15 22 16–20 9 21–25 24 26–30 24

Förslag och goda exempel

På samma sätt som vi diskuterade i förra kapitlet om det inre under- hållet, kan föreningen göra planmässiga avsättningar och använda likvida medel för amorteringar, även om det här inte rör sig om samma belopp.

För att undvika onödiga underhållskostnader på utrustningen, är det bra om alla medlemmar väl känner till hur t.ex. gemensamma tvätt- och torkutrustningar fungerar. Det är också bra att skötseln utförs av medlemmar som gått igenom hur maskinerna skall hållas i gott skick. Detta är rutiner som ofta gås igenom muntligt, varför det ibland kan bli fel på vägen. I värsta fall försvinner den som kunde rutinerna. Skriv därför ner enkla checklistor över vad som skall göras, hur ofta och på vilket sätt den tekniska utrustningen skall ses över. Ha även med en kolumn för signatur för den som utfört arbe- tet.

4.5 c Yttre underhåll

I detta tredje kapitel om underhåll, tar vi upp frågor om markytor, fasader och tak. För den händiga föreningen finns här åter uppgifter som kan vara både till nytta och glädje, om man själv vill ta ansvar för dem. Målning av staket, hägnader och framför allt träfasader, balkonger och knutar är underhållsarbeten som en grupp händiga med rätt utrustning och material själva kan ta sig an.

Trädgårdsskötsel med att ansa och beskära träd och buskar, klippa gräs, flisa och ta hand om trädgårdsavfall, plantera och underhålla blommor, grönsaker, örter och andra plantor, är uppgifter som för många innebär en rofylld och stärkande fritidssysselsättning. Träd- gårdsskötsel har under senare år ökat i popularitet över landet, så även bland hyresgäster i flerbostadshus.

Även här styrs naturligtvis underhållskostnaderna av vad fören- ingen själv vill råda över, tomtens disposition samt val av fasad- material m.m.

Viktigt att tänka på

För de underhålls- och skötseltaganden som föreningens medlem- mar själva skall utföra, är det viktigt att såväl den enskilde som för- eningen är rätt försäkrad.

Om föreningen lägger in underhållsåtgärderna i en underhållsplan, kan följande åtgärder och intervaller vara vägledande

Åtgärd Invervall år

Byte leksand 2

Marktäckning planeringsytor och beskärning 5

Jusering hårdgjorda ytor och kantstöd 10–15

Omläggning hårdgjorda ytor 30

Målning staket, hägnader och byggnadskonstruktioner 5–10 Byte utrustning, staket, hägnader och byggnadskonstruktioner 20–30

Utgifterna varierar som nämnts starkt beroende på den enskilda fastighetens karaktär, men ett genomsnitt på ca 10–12 kr/kvm kan vara vägledande.

Utgifterna skulle då fördela sig på följande sätt över tiden

Ålder, år Ungefärlig utgift kr/kvm

1–5 2 6–10 4 11–15 7 16–20 21 21–25 13 26–30 17

Förslag och goda exempel

Reglera tydligt ansvaret för olika arbetsgrupper i enkla manualer, där det framgår vad som skall göras, hur ofta och på vilket sätt. Kombi- nerat med deltagarlistor för vilka medlemmar som ingår i respektive grupp, är detta viktig information som bör hållas tillgänglig för samt- liga medlemmar. Utse även en huvudansvarig för respektive arbets- grupp.

Läs vidare

Flera av dessa underhålls- och skötselaktiviteter är värdefulla för det sociala livet i huset. Läs mer om detta i kapitlet

• 4.2 a Egna aktiviteter för trivsel och trygghet.