Utbudet av bostäder

Ofta framhävs ett för lågt utbud av bostäder, i synnerhet av billiga hyresrätter, som det kanske vanligaste och mest betydande hinder som bostadssökande möter i dag. Den bild som framträder i olika studier överensstämmer till stor del. Bl.a. genomfördes på uppdrag av

Boendeutredredningen (SOU, 2007:14) djupintervjuer med 20 stycken personer mellan 19 och 32 år från de tre storstadsregionerna Göteborg, Malmö och Stockholm. De intervjuade var allmänt överens om att det råder bostadsbrist, speciellt på lägenheter som unga har råd att efterfråga.

Bilden som detta urval av individer ger överensstämmer till stor del med den som framträder i Boverkets årliga enkätundersökning

(Bostadsmarknadsenkäten 2014) till landets kommuner. Av landets 290 kommuner anger 155 stycken att det råder en generell brist på bostäder i deras kommun. 180 kommuner bedömer att det är underskott på bostäder för ungdomar och 85 procent av alla kommuner uppger att de har brist på hyresrätter. I en kartläggning av Sveriges allmännyttiga bostadsföretag konstaterar Hyresgästföreningen (2014) att den genomsnittliga kötiden i hela landet för en hyresrätt med ett rum och kök uppgår till 32 månader.⁶ Köerna är som längst i Stockholm, Uppsala, Halland och Norrbottens län.

Bland de allmännyttiga bostadsbolagen hyr sex av tio ut 99 - 100 procent av sitt bestånd. Boverket uppskattade 2012 (Boverket, 2012) att

bostadsbeståndet behöver öka med 102 000 - 163 000 bostäder i de regioner som har bostadsbrist. Bristen på bostäder, och i synnerhet hyresrätter med låg hyra, utgör sannolikt det största hindret för de som vill etablera sig på bostadsmarknaden idag.

Att det är just bristen på bostäder som är det största problemet bekräftas även av svaren på webbenkäten som Boverket skickat till SABOs och Fastighetsägarnas medlemsföretag. Boverket lät

representanter från medlemsföretagen rangordna olika anledningar till varför presumtiva hyresgäster inte kan erbjudas bostad. Hyresvärdarna fick själva skriva ner rangordningen vilket innebar att de kunde tilldela olika alternativ samma rang (om de ansåg att de var lika viktiga).

6 70 procent av bostadsbolagen svarade.

Tabell 2.1. SABO och Fastighetsägarnas medlemsföretag rangordnar olika etableringshinder

Rangordna de vanligaste skälen till (där 1 är det vanligaste) att bostadssökande inte får/kan hyra hos er

Sökande har betalningsanmärkning 22 (13,58) 1 (4)

Sökande har hyresskuld,

betalningsanmärkning på obetald hyra 23 (14,2) 1 (4)

Sökande har dåliga boendereferenser 1 (0,62) 0 (0)

Sökande saknar referenser 1 (0,62) 0 (0)

För många personer som ska bo i

lägenheter 1 (0,62) 0 (0)

För låg inkomst i förhållande till hyran 12 (7,41) 0 (0)

Inget svar 0 (0) 1 (4)

Antal företag som svarade på enkäten 162 (100) 25 (100) Källa: Egna beräkningar baserat på webbenkät som skickades till SABO:s och Fastighetsägarnas medlemsföretag. De procentuella andelarna anges i parentes.

Av tabell 2.1. framgår att ”få lediga lägenheter” är det i särklass vanligaste alternativet som hyresvärdarna väljer som den viktigaste anledningen till varför de som söker bostad inte kan bli erbjudna ett hyreskontrakt. Av SABOs medlemsföretag anser 64,2 procent (104 stycken) att ”få lediga lägenheter” är den viktigaste förklaringen till varför de som söker bostad inte kan få ett hyreskontrakt. Långt efter kommer att sökande har ”hyresskuld (23 stycken) och därefter

betalningsanmärkning (22 stycken). På fjärde plats kommer att sökande har ”för låg inkomst i förhållande till hyran” (12 stycken). Endast 25 stycken av fastighetsägarnas medlemsföretag svarade på enkäten. Av respondenterna rangordnade 20 stycken (80 procent) ”få lediga lägenheter” som den viktigaste förklaringen till varför bostadssökande inte kan bli erbjudna ett hyreskontrakt.

Vi nämnde ovan att den existerande bristen till stor del består av ett underskott på små och billiga hyresrätter. Därför tittar vi nu på hur fördelningen av månadshyrorna i hyresrättssegmentet matchar de inkomster som de befintliga hyresgästerna har. Vi jämför hur

fördelningen av månadshyror skulle se ut om samtliga hyresgäster hade en månadsutgift motsvarande 40 procent av den disponibla inkomsten och jämför med de faktiska hyror som råder i hyresrättsbeståndet. Vi har valt 40 procent av den disponibla inkomsten som max då det ofta anges som det belopp hushållen kan spendera på sin bostad för att

boendeutgifterna inte ska vara en alltför betungande post i hushållens ekonomi.

Figur 2.1. visar hur fördelningen av olika månadshyror i det totala hyresrättsbeståndet skulle behöva se ut om alla befintliga hyresgäster

skulle ha boendeutgift som uppgår till 40 procent av den disponibla inkomsten. Figur 2.2. visar hur den faktiska spridningen av olika månadshyror ser ut.

Figur 2.1. Fördelning av månadshyror i hyresrättsbeståndet om hyran ska vara 40 procent av disponibel inkomst

Källa: SCB, egna beräkningar. Obs. skattningarna är baserade på stickprov och uppräknade till nationell nivå. Av denna anledning finns det ett konfidensintervall kring varje stapel som vi dock väljer att inte ta med här.

Figur 2.2. Fördelning av faktiska månadshyror i hyresrättsbeståndet

Källa: SCB, egna beräkningar. Obs. skattningarna är baserade på stickprov och uppräknade till nationell nivå. Av denna anledning finns det ett konfidensintervall kring varje stapel som vi dock väljer att inte ta med här.

Figur 2.1–2.2 visar att inkomstfördelningen kräver en betydligt större spridning av månadshyror i hyresrättsbeståndet. I synnerhet märks detta då det, precis i enlighet med debatten, ser ut att finns ett tydligt behov av

0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 Antal

Hyra kr/månad

0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 450 000 Antal

Hyra kr/månad

fler hyresrätter med mycket låga månadshyror. Det finns knappt 125 000 hyresrätter med en månadshyra på mindre än 3 000 kronor medan figur 2.1. visar att det skulle behövas närmare 198 000. Uppskattningarna tar inte heller hänsyn till alla som i dag aspirerar på och saknar en egen hyresrätt utan bör enbart ses som en indikator på hur väl månadshyrorna i hyresrättsbeståndet matchar de befintliga hyresgästernas inkomster. Figur 2.1–2.2 ska därför inte användas för att bedöma hur många hyresrätter i olika prisklasser som ska tillskjutas det existerande beståndet, men ger en klar indikation över att det kan finnas ett underliggande behov på

hyresrätter med mycket låga månadshyror. När det gäller tillgången på hyresrätter med månadshyror i ”mellansegmetet” framträder en annan bild. Totalt finns det 1 450 124 hyresrätter med en månadshyra mellan 3 000 och 8 999 medan det uppskattade behovet uppgår till 688 133. För hyresrätter med månadshyror över 9000 kronor träder återigen ett underskott fram. Det finns ca 78 400 hyresrätter med månadshyror över 9 000 kronor medan folks faktiska inkomster i hyresrättsbeståndet skulle tillåta att det fanns drygt 218 000. Det behöver självfallet inte utgöra ett problem då det beror på att det finns många hushåll med relativt höga inkomster som har en boendeutgift på mindre än 40 procent av den disponibla inkomsten. Däremot kan det vara problematiskt att det finns relativt få hyresrätter med mycket låga hyror.