Utformning

Med den relativt hårda konkurrens som idag råder på bostadsmarknaden med en stor mängd olika aktörer involverade, har ett projekts utformning kommit att bli allt viktigare för att kunna differentiera sin produkt från konkurrenternas. För att kunna nå de säljresultat som en bostadsutvecklare strävar efter kan det vara fördelaktigt att stå för något unikt och på så sätt särskilja sig från den stora massan av aktörer. Således spelar projekteringen en central roll i utvecklandet av attraktiva bostadsområden och möjligheten att påverka ett projekts utformning är därmed att betrakta som en viktig parameter för många aktörer.

Det är i de tidiga skedena som en byggherre har störst möjlighet att påverka utformningen av ett projekt. Det är i dessa skeden, dvs. då en detaljplan saknas och under översiktsplaneringen, som en stor del av ett projekts ekonomiska och estetiska förutsättningar påverkas. När väl en detaljplan arbetats fram och vunnit lagakraft är möjligheten för en byggherre att påverka utformningen av den framtida bebyggelsen relativt liten. Således spelar tidpunkten för markförvärvet en central roll för hur stor möjlighet byggherren ges att utforma ett projekt.

30

Vid köp av färdiga byggrätter är möjligheten låg och risken hög att en bostadsutvecklare inte kan utveckla den produkt de avser. Eftersom denna strategi innebär att mark förvärvas i ett sent skede då en detaljplan vunnit lagakraft, är byggrätterna redan konkretiserade i plan och möjligheten att skapa sin egen unika prägel därmed mycket liten. För en del aktörer är detta inget problem, utan snarare i linje med deras affärsidé. För andra aktörer däremot, där bostadsproduktens design och funktionalitet spelar en avgörande roll för företagets varumärke, är detta desto mer bekymmersamt. För dessa aktörer är möjligheten att kunna utveckla en detaljplan och säkerställa att byggrätterna medger sådan bebyggelse man avser att producera ytterst central.

För de aktörer där hög omsättningshastighet och standardiserade produkter utgör kärnan i företagets affärsidé är förvärv av färdiga byggrätter en väl passande strategi. Även om flexibiliteten avseende ett projekts utformning är relativt låg, är detta i sig inget större problem då utvecklaren i fråga primärt sysslar med serieproduktion där bostadsprodukterna är enhetliga vad gäller såväl storlek som design. Detta innebär att så länge som planen medger sådan bebyggelse som ligger inom ramen för företagets produktbas är byggrätterna intressanta och till rätt pris värda att förvärva.

För de bostadsutvecklare där funktionalitet och design spelar en större roll är förvärv av färdiga byggrätter inte en lika attraktivt strategi. Istället föredrar dessa aktörer att genomföra antingen villkorade förvärv eller köp av råmark där byggherren på egen hand ansvarar för att ta fram en ny detaljplan och därigenom kan utnyttja sin plankompetens. Vid dessa typer av förvärv i tidiga skeden ges byggherren möjlighet att påverka lokalisering av bebyggelse, bebyggelsetäthet, områdets utformning samt under planskedet sedermera precisera markanvändningen och den framtida bebyggelsen mer i detalj i samband med upprättandet av en ny detaljplan.

Målet för en bostadsutvecklare under detaljplaneskedet är att tillskapa ett så stort antal byggrätter och genomförbar volym som möjligt utan att göra avkall på planens kvalitet. Således är det en hög prioritet för denna typ av bostadsutvecklare att tillskapa sådana byggrätter som möjliggör produktion av projekt som är kompatibla med deras varumärke och som de vet att deras kunder efterfrågar. Ju större fokus på slutprodukten, desto viktigare är det för en bostadsutvecklare att få vara med under

detaljplaneskedet och ha möjlighet att styra utformningen av ett projekt.

Vid förvärv av förvaltningsfastigheter är det i likhet med köp av råmark och villkorade förvärv byggherren själv som oftast driver arbetet med framtagandet av en ny detaljplan. Således ges byggherren även här relativt stor möjlighet att påverka ett projekts utformning. Det som däremot skiljer sig och som gör att denna strategi medför en något mindre flexibilitet för byggherren är att detaljplanen i de flesta fall begränsas till områdets specifika förutsättningar med omgivande

bebyggelse och befintlig struktur. Detta har sin förklaring i att förvaltningsfastigheter, oavsett om det rör sig om en kontorsbyggnad eller en skolfastighet, i de allra flesta fall är lokaliserade till ett område med en stor mängd omgivande befintlig bebyggelse och som vid köp av råmark oftast inte existerar, eller i vart fall inte i samma omfattning. Mot bakgrund av detta kräver förvärv av

förvaltningsfastigheter en grundlig analys av dels områdets specifika förutsättningar och dels kommunens vision för området och den specifika platsen som ett framtida bostadsområde.

31

6. Diskussion

Utifrån examensarbetets syfte och frågeställning samt avgränsningar förs nedan en diskussion kring studiens tillförlighet och eventuella felkällor. Ytterligare kommer i kapitlet även att presenteras förslag på vidare studier som ur ett branschperspektiv kan vara intressanta att genomföra. Förslagen i fråga har växt fram under arbetets gång och har sin grund i de samtal som ägt rum med de olika

företagsrepresentanter som har intervjuats.

Angående de resultat som framkommit ur intervjustudien anses dessa väl spegla verkligheten och branschen som helhet. De företag som har intervjuats har noggrant valts ut genom att handplocka fastighetsutvecklingsbolag verksamma i såväl Stockholmsregionen som i övriga Sverige. Tilläggas bör att det inte fullt ut är möjligt att garantera att ett handplockat urval av företag fullständigt återspeglar marknaden. Intentionen har dock varit att säkerställa att olika typer av företag är representerade i urvalet för att därigenom undvika att gå miste om värdefull information. Även om examensarbetets syfte inte har varit att jämföra företag med varierande storlek har såväl mindre som medelstora och större företag intervjuats. Detta har varit en medveten strategi för att få en större bredd på

intervjusvaren och på så sätt erhålla mer branschrepresenterande information.

Mot bakgrund av det faktum att enbart bostadsutvecklare har intervjuats, bortsett från ett av företagen, är gruppen med renodlade markutvecklare underrepresenterade i studien. Dessa företag, vars

verksamhet syftar till förvärva råmark, driva detaljplaner och sedan sälja färdiga byggrätter, är oftast av mindre storlek och har varit relativt svåra att komma i kontakt med. Att renodlade markutvecklare som specialiserar sig på strategin om förvärv av råmark inte har inkluderats i studien kan ses som en viss begränsning. Det är dock centralt att beakta att syftet med studien väl kunnat uppfyllas även utan att inkludera denna typ av företag, eftersom urvalet av intervjuobjekt har gjorts utifrån idén om att samtliga förvärvsstrategier ska representeras i studien.

En annan viktig aspekt att beakta och som kan ha påverkat studien är antalet företag som har intervjuats. Det föreligger en viss svårighet i att dra explicita konklusioner då endast ett begränsat antal företag har studerats. I ett scenario med dubbelt så många medverkande aktörer hade resultaten från studien kunnat bli mer träffsäker. Mot bakgrund av tidsaspekten har dock vissa avgränsningar behövt göras, och därav har istället urvalet kommit att spela en större roll. Genom att intervjua företag med såväl lokal som rikstäckande verksamhet har den geografiska aspekten inte ansetts utgöra någon begränsning, då svar som inkommit grundat sig på förutsättningar i flera olika kommuner och regionsområden.

Ytterligare en central aspekt att ta hänsyn till är intervjustudiens frågor och dess formuleringar, vilka sammantaget skulle kunna utgöra en felkälla. Eventuella missuppfattningar kan leda till mindre felaktigheter i studien. För att undvika detta har en intervjumall arbetats fram och skickats ut i förväg till respektive företagsrepresentant. Därigenom har de olika representanterna kunnat förbereda sig i ett tidigt skede, och i det enstaka fall att några oklarheter har uppstått har dessa kunnat redas ut innan datumet för intervjun. Med detta tillvägagångsätt har det också varit enklare att säkerställa att intervjustudien är kompatibel med det som faktiskt avses att undersökas samt att på ett mer effektivt sätt kunna bearbeta intervjumaterialet utifrån arbetets syfte och frågeställning.

Genom användandet av intervjumallar har materialet med största sannolikhet blivit mer enhetligt då samtliga företagsrepresentanter har fått svara på samma frågor och intervjuerna såldes behandlat samma ämnesområden. Det bör dock beaktas att följdfrågor under intervjuernas gång beroende på vilka svar som har erhållits har sett olika ut, men inte haft någon större påverkan på studiens tillförlitlighet.

32

Vidare bör även förtydligas att vissa frågor kan anses vara känsliga för intervjupersonerna att besvara, eftersom materialet till stor del handlar om interna strategier och tankegångar som annars inte är offentligt tillgängliga. Det faktum att två intervjuare har använts kan även ses som fördelaktigt i den bemärkelsen att det då är enklare att göra observationer av intervjupersonerna och på ett mer effektivt sätt ställa följdfrågor som kan vara av stor betydelse för studiens syfte.

Det insamlade intervjumaterialet har bearbetats med stor försiktighet för att säkerställa att materialet inte förvrängs eller feltolkas. I en rad fall behölls tillfälligt citat för att därigenom säkerställa

objektiviteten och undvika att blanda in eventuella subjektiva bedömningsgrunder.

Redan i arbetets inledande skede fattades beslutet att antalet intervjuer skulle styras utifrån när saturation har uppnåtts. Konkret innebar detta att det på förväg inte bestämdes exakt hur många intervjuer som avsågs att genomföras, utan att beslutet om att avsluta intervjustudien togs vid den tidpunkt då en ytterligare intervju inte länge ansågs kunna bidra med någon ny information. Fortsatta studier

Under en av intervjuerna framkom intressant information som mycket väl kan komma att bli föremål för fortsatta studier. Informationen handlar om förvärv av villatomter från privata tomtägare och utgör således en ytterligare förvärvsstrategi. Att byggherrar på detta sätt förvärvar ett antal

sammanhängande villatomter omfattande en viss mängd kvadratmeter mark är ännu inte någon utbredd strategi och har enbart genomförts i ett fåtal affärer. Detta är en ny trend med många intressanta aspekter som spås komma att bli allt vanligare och som därmed har ett värde för kommande studier.

Ett annat intressant ämne att studera vidare är hållbarhetsaspekter vid markförvärv. Under en av intervjuerna framkom att det vid ett fåtal markaffärer har inkluderats särskilda hållbarhetsaspekter som tidigare inte existerat vid förvärv av byggrätter. Dessa affärer har inneburit att en del av köpeskillingen gått till välgörenhet i köparens namn, vilket givit köparen en möjlighet att stärka sitt varumärke utåt.

33

7. Slutsatser

Utifrån den intervjustudie som har genomförts kan konkluderas att risknivå, ekonomisk lönsamhet och möjlighet att styra ett projekts utformning är de mest prioriterade faktorerna bland byggherrar vid valet av förvärvsstrategi. Vidare har under examensarbetets gång även utkristalliserats att villkorade förvärv tillhör den strategi som flest aktörer tillämpar. Detta har sin grund huvudsakligen i det faktum att strategin i fråga innebär en relativt låg planrisk och kapitalbindning samt möjliggör ett mer

effektivt kapitalutnyttjande.

Nämnvärt är även att förvärv av förvaltningsfastigheter är en förekommande strategi bland en rad bostadsutvecklare. Dessa typer av förvärv representerar en attraktiv investeringsmöjlighet som under de senaste åren kommit att bli allt vanligare som ett resultat av de mer eller mindre trögrörliga avkastningskraven på kommersiella fastigheter. Genom ändrad markanvändning till bostäder kan här skapas stora förädlingsvärden.

En annan intressant aspekt som har visats sig tydlig under examensarbetets gång och genom den intervjustudie som har gjorts, är att förvärv av råmark i tidiga skeden är en strategi som delar

bostadsutvecklarna i två läger. De mer väletablerade aktörerna med en större balansräkning och lägre kapitalkostnader ser generellt denna typ av förvärv som en möjlighet att tillgodogöra sig stora förädlingsvinster genom en ändrad markanvändning. De medelstora och mindre aktörerna ser å sin sida denna strategi som i allmänhet kapitalkrävande och förenad med stora risker.

Vad gäller förvärv av färdiga byggrätter har studien explicit visat att detta tillgångsslag är en bristvara som det råder hård konkurrens om. Planlagd mark tenderar i de allra flesta fall att betinga högre priser, vilket gör att många byggherrar inte kan uppfylla de projektspecifika marginalkrav som den interna bolagsledningen ställer och således tvingas avstå från att medverka i dessa typer av förvärv. För de aktörer som dock väljer att tillämpa denna strategi representerar dessa förvärv en god möjlighet att genomföra ett projekt under en relativt kort tid med hög omsättningshastighet och låg projektrisk. Resultatet påvisar även att samtliga bostadsutvecklare har att förehålla sig till explicit uppställda kriterier inför beslut om genomförandet av ett förvärv. Gemensamt för alla de företag som har medverkat i studien är att närheten till kommunikationer och serviceinrättningar spelar en central roll vid valet av exploateringsområde. Vid förvärv av råmark är dessa kriterier än viktigare och utgör tillsammans med kommunens visioner och markens potential som ett framtida bostadsområde de mest centrala parametrarna.

Avslutningsvis kan konkluderas att bristen på planlagd mark och den hårda konkurrensen om byggrätter som idag råder, medfört att markförvärv har kommit att bli en allt viktigare fråga för de privata företag som avser att utveckla lönsamma bostadsprojekt. För dessa aktörer är vikten av intern kompetens numera stor och möjligheten att via en uppsökande verksamhet leta brett på marknaden efter potentiella markområden ytterst central. För de utvecklare som tillämpar flera förvärvsstrategier föreligger större möjligheter att komma åt attraktiva byggrätter för framtida bostadsbebyggelse. Genom ett medvetet val av strategi kan en byggherre säkerställa att utveckling av projekt sker utifrån företagets specifika förutsättningar och riskprofil och att bolaget därigenom kan uppnå en hög riskjusterad avkastning på investerat kapital.

34

Referenser

Litteratur

Ahlberg, A. et al (2015) ”Transaktionsprocessen”. Fastighetsekonomi och fastighetsrätt: Fastighetsnomenklatur. Fastighetsnytt Förlags AB, ss. 379-380.

Caesar, Carl (2016) “Municipal land allocations: a key for understanding tenure and social mix patterns in Stockholm”. Municipal Landownership and Housing in Sweden. Doctoral Thesis (Doktorsavhandling). KTH, s. 4.

Kalbro, Thomas & Lindgren, Eidar (2015) Markexploatering. Norstedts Juridik AB, ss. 11-14, 29-30, 94-96, 134-135, 138-139, 147, 173-175, 179-181.

Sjödin, Eije (2015) ”Markåtkomst och ersättning”. Fastighetsekonomi och fastighetsrätt: Fastighetsnomenklatur. Fastighetsnytt Förlags AB, s. 196.

Tryckta källor

Boverket. 2017, Detaljplanering (2017-04-06)

Boverket. 2017, Förutsättningar för genomförande. www.boverket.se (2017-04-06) Genfors, Bo & Söderström, John (2015). Byggbar mark? – En nyckelresurs vid byggande. Konkurrensverket, ss. 77-78. www.konkurrensverket.se (2017-04-29)

Hallbäck, Hanna & Hillman, Sara (2016) En studie om byggbolagens tankar kring markförvärv för bostadsbyggande: Jämförelse mellan små, medelstora och stora byggbolag. Examensarbete nr EX-16- 343. Institutionen för Fastigheter och Byggande, Kungl. Tekniska Högskolan, Stockholm, ss. 16, 19. Hasselberg, Sophia (2017). Byggs allt fler bostäder – men inte i Stockholm. SVT. www.svt.se (2017- 04-28)

Inggårde, Jennifer & Fors, Viktoria (2015) Transaktioner av byggrätter. Examensarbete nr EX-15- 367. Institutionen för Fastigheter och Byggande, Kungl. Tekniska Högskolan, Stockholm, ss. 16-17, 22-24, 28, 30, 35-36, 38.

Kasurinen, Anton (2016). Så vill partierna lösa bostadskrisen. SVT. www.svt.se (2017-04-25) Knutsson, Erika (2017). HSB Bostad har 2016 året nöjdaste bostadsköpare. Prognoscentret.

www.prognoscentret.se (2017-04-22)

Kolterjahn, Fredrik (2016). Byggrätter – det nya svarta?. JLL. www.jllsweden.se (2017-04-17) Lundström, Stellan (2014). Systemskifte på bostadsmarknaden. Fastighetsnytt. www.fastighetsnytt.se

(2017-04-25)

Nordensky, Jimmie & Bulatovic, Veselin (2005) Transaktionskostnader vid kommersiella

fastighetsaffärer: En studie av transaktionsprocessen. Examensarbete nr EX-05-295. Kungl. Tekniska Högskolan, Stockholm, ss. 14-15.

35

Redeye (2015). JM: Högre markpriser i projekt belastade Stockholmsmarginal. www.redeye.se

(2017-05-18)

Regeringen (2016). Regeringen satsar 55 miljoner på regelförenklingar vid bostadsbyggande.

www.regeringen.se (2017-05-14)

SOU 2015:109. Planprocessutredningen. Bättre samarbete mellan stat och kommun – Vid planering för byggande.

Statskontoret (2006). Hur fungerar bostadsförsörjningen?. www.statskontoret.se (2017-05-03) Tjärnstig, Amalia (2012) Kommunernas markanvisningar för bostäder: En studie av markanvisningar i Malmö, Lund och Växjö. Examensarbete nr EX-12-161. Kungl. Tekniska Högskolan, Stockholm, s. 15.

Tobin Properties (2016). Inbjudan till förvärv av stamaktier i Tobin Properties AB (Publ), s. 39.

www.tobinproperties.se (2017-04-16)

Wickman, Anna (2004) Due Diligence. Examensarbete nr EX-04-249. Kungl. Tekniska Högskolan, Stockholm, s. 19.

Intervjuade företag

Bonava. Intervju 2017-05-04 JM. Intervju 2017-05-05

Kungsleden. Intervju 2017-04-26

Magnolia Bostad. Skriftlig intervju 2017-04-19 Ma Living & Partners. Intervju 2017-05-08 Oscar Properties. Intervju 2017-04-28 Tobin Properties. Intervju 2017-04-20

Bildkällor

Boverket, 2017. Detaljplanering.

Kalbro, Thomas & Lindgren, Eidar. 2015. Markexploatering. Femte upplagan. Norstedts Juridik. SSM Holding AB, 2015. Årsredovisning 2015.

36

Bilaga

Underlag till intervjuer med privata fastighetsutvecklingsbolag

1. Hur ser företagets uppdelning ut avseende de olika förvärvsmetoderna?  Vilka fördelar respektive nackdelar betingar dessa?

 Hur ser konkurrensen ut?

2. Vilka strategier tillämpar ni vid markförvärv?  I vilket skede vill ni helst förvärva marken?  Hur kan planförhållandena se ut?

 För vilket ändamål förvärvar ni mark?  Vad är det som gör strategin lönsam?  Vad finns det för nackdelar med strategin?  Hur ser konkurrensen ut?

 Vilka kriterier har ni för att genomföra denna typ av förvärv?

(kommunikationer, serviceinrättningar, kommunala visioner, planer, potential med mera) 3. På vilka sätt kan företaget vara med och skapa de ekonomiska förutsättningarna under

planarbetet?

4. Hur hittar och identifierar ni potentiell mark att förvärva?

 Hur går ni tillväga för att se till att det alltid finns ett flöde av nya projekt? 5. Vad ser ni som den största utmaningen vid förvärv av mark?

6. Hur ser den procentuella uppdelningen ut mellan privata och kommunala fastighetsförvärv? 7. Vad har ni för generell investeringspolicy?

37

TRITA-FOB-FaV-KANDIDAT-2017:18