Markförvärv: En studie om bostadsutvecklares olika strategier vid förvärv av byggrätter

DEGREE PROJECT

DEPARTMENT OF REAL ESTATE AND CONSTRUCTION MANAGEMENT REAL ESTATE DEVELOPMENT

BACHELOR OF SCIENCE, 15 CREDITS, FIRST LEVEL STOCKHOLM, SWEDEN 2017

Markförvärv

En studie om bostadsutvecklares olika strategier vid förvärv av byggrätter

Alexandar Andonov & Filip Sköldefors

KTH ROYAL INSTITUTE OF TECHNOLOGY

Bachelor of Science thesis

Title Land acquisitions – A study of residential developers’ different strategies for the acquisition of building rights

Author(s) Alexandar Andonov and Filip Sköldefors Department Real Estate and Construction Management Bachelor Thesis number TRITA-FOB-FaV-KANDIDAT-2017:18 Archive number 408

Supervisor Eva Liedholm Johnson

Keywords Land acquisition, land development, building right, zoning process, raw land

Abstract

In today’s market, the largest part of the housing supply originates from the private sector. With political visions of an increased production of residential units and a large number of private

companies active in the market since a long time, the competition for building rights has hardened and the opportunities for acquiring attractive land parcels have become smaller.

This degree project aims at describing, investigating and analyzing the most common strategies for private developers in the acquisition of residential building rights. This involves a closer examination of various developer’s views on the process of land acquisitions, the reason behind the choice of strategy and what criteria that are generally set for the execution of acquisitions. In order to achieve this, representatives from seven property development companies have been interviewed, all of whom have been responsible for the identification, analysis and purchase of building rights on behalf of the respective companies.

The main purpose of the qualitative interview study has been to examine developer’s views on different acquisition strategies and to investigate which criteria that must be fulfilled to implement either one or the other strategy. Overall, four different acquisition strategies have been identified and analyzed: (i) conditional acquisitions, (ii) acquisition of completed building rights, (iii) acquisition of raw land, and (iv) acquisition of investment properties.

The results from the study show that risk level, economic profitability and the ability to influence the design of a project are the most prioritized factors in the choice of acquisition strategy. Furthermore, the result also shows that proximity to communications and service facilities plays a central role in the selection of development areas. Out of all strategies, it has been found that the so-called conditional acquisitions are the most prevalent. This acquisition strategy means that legal possession and payment of the land are subject to receipt of a satisfactory planning permission and that the developer by operating this strategy minimizes its planning risk and tied up capital.

Furthermore, it appears that the municipalities’ visions in combination with the potential of the land as a future residential area constitute the most central parameters for the acquisition of raw land. The main advantage of these type of acquisitions is the developer’s ability to absorb the refinement gain arising from the change in land use and through the creation of new residential building rights. Regarding the acquisition of zoned land, the study shows that competition in this asset class is

pronounced and that the most vital factors in an investment decision are the price of the building rights and the design of the zoning plan. The advantage of this strategy is that the developer eliminates the planning risk and enables a shorter development process. Regarding the acquisition of investment properties, this strategy is considered to be an effective complement to the other strategies and has its main advantage in the revenue streams generated during the planning process and the more beneficial capital structure created by the borrowing potential that a property’s existing cash flow allows.

Acknowledgement

This Bachelor of Science thesis has been written at the Department of Real Estate and Construction Management at the Royal Institute of Technology in Stockholm. The thesis constitutes the final part of the Bachelor’s program in Property Development and has been written during the spring semester of 2017.

Initially, we would like to express our sincere gratitude to our supervisor Eva Liedholm Johnson who has contributed in an eminent way with guidance and with literature suggestions. We also want to thank all the representatives of the companies who have kindly agreed to be interviewed and who have responded in a committed manner to our questions and contributed with valuable information. We have been treated with great generosity and thank you for your important contribution to this thesis. Alexandar Andonov and Filip Sköldefors

Examensarbete

Titel Markförvärv – En studie om bostadsutvecklares olika strategier vid förvärv av byggrätter

Författare Alexandar Andonov och Filip Sköldefors

Institution Fastigheter och Byggande

Examensarbete Kandidatnivå nummer TRITA-FOB-FaV-KANDIDAT-2017:18

Arkiv nummer 408

Handledare Eva Liedholm Johnson

Nyckelord Markförvärv, markexploatering, byggrätt, detaljplaneprocess, råmark

Sammanfattning

Idag sker den största delen av bostadsförsörjningen via den privata sektorn. Med politiska visioner om ett ökat bostadsbyggande och ett större antal privata aktörer på marknaden än på länge, har

konkurrensen om byggrätter hårdnat och möjligheterna att förvärva attraktiv mark blivit mindre. Detta examensarbete syftar till att beskriva, utreda och analysera de mest förekommande strategierna för privata byggherrar vid förvärv av bostadsbyggrätter. Detta innebär en närmare granskning av olika byggherrars tankegångar vid markförvärv samt en utredning av orsaken bakom valet av strategi och vilka kriterier som generellt ställs vid genomförandet av förvärv. För att åstadkomma detta har representanter från sju fastighetsutvecklingsbolag intervjuats, vilka samtliga har varit ansvariga för arbetet med identifiering, analys och ackvisition av byggrätter för respektive bolags räkning. Den kvalitativa intervjustudiens centrala syfte har varit att undersöka byggherrars syn på olika

förvärvsstrategier och att utreda vilka kriterier som måste vara uppfyllda för att implementera antingen den ena eller den andra strategin. Sammantaget har fyra olika förvärvsstrategier identifierats och analyserats: (i) Villkorade förvärv, (ii) förvärv av färdiga byggrätter, (iii) förvärv av råmark, och (iv) förvärv av förvaltningsfastigheter.

Studiens resultat visar att risknivå, ekonomisk lönsamhet och möjligheten att påverka ett projekts utformning är de mest prioriterade faktorerna vid valet av förvärvsstrategi. Vidare påvisar resultatet även att närheten till kommunikationer och serviceinrättningar spelar en central roll vid valet av exploateringsområde. Av samtliga strategier har det under examensarbetets gång visat sig att s.k. villkorade förvärv är den mest förekommande. Denna förvärvsstrategi innebär att tillträde och betalning sker vid en lagakraftvunnen detaljplan och att byggherren genom att använda denna strategi minimerar sin planrisk och kapitalbindning.

Ytterligare framgår att kommunens visioner tillsammans med markens potential som ett framtida bostadsområde utgör de mest centrala parametrarna vid förvärv av råmark. Den huvudsakliga fördelen med dessa typer av förvärv är byggherrens möjlighet att tillgodogöra sig den förädlingsvinst som uppstår vid ändrad markanvändning och i skapandet av nya bostadsbyggrätter.

Angående förvärv av planlagd mark visar studien att konkurrensen avseende detta tillgångsslag är mycket hård och att de mest centrala faktorerna vid ett investeringsbeslut är priset på byggrätterna samt detaljplanens utformning. Fördelen med denna strategi är att byggherren eliminerar planrisken samt möjliggör en kortare projektprocess. Vad gäller förvärv av förvaltningsfastigheter anses denna strategi vara ett effektivt komplement till övriga strategier och har sin främsta fördel i de intäkter som genereras under detaljplaneprocessen och den mer fördelaktiga kapitalstruktur som skapas genom de belåningsmöjligheter som fastighetens kassaflöde ger upphov till.

Förord

Denna kandidatuppsats har skrivits på Institutionen för Fastigheter och Byggande vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Uppsatsen utgör det avslutande delmomentet på kandidatnivå inom programmet Fastighetsutveckling och har skrivits under vårterminen 2017.

Inledningsvis vill vi rikta ett stort tack till vår handledare Eva Liedholm Johnson som på ett eminent sätt har bidragit med såväl vägledning som med litteraturförslag. Vi vill även tacka alla de

representanter från de företag som vänligt ställt upp på en intervju och som engagerat har svarat på våra frågor och bidragit med värdefull information. Vi har blivit trevligt bemötta och tackar för ert viktiga bidrag till denna kandidatuppsats.

Alexandar Andonov och Filip Sköldefors Stockholm maj 2017

Innehållsförteckning

1. Inledning ... 1

1.1 Bakgrund ... 1

1.2 Syfte och frågeställningar ... 2

1.3 Avgränsningar ... 2

1.4 Centrala begrepp ... 3

1.5 Disposition ... 4

2. Metod och genomförande ... 5

3. Teori ... 6

3.1 Planprocessen ... 6

3.1.1 Det kommunala planmonopolet... 6

3.1.2 Detaljplanens funktion och syfte ... 6

3.1.3 Detaljplaneprocessen ... 6

3.2 Markexploatering ... 8

3.2.1 Värdeutveckling vid en markexploatering ... 8

3.2.2 Möjlighet att påverka ett projekts ekonomiska förutsättningar ... 10

3.2.3 Avtalsformer ... 11

3.2.4 Markägande: De fyra typfallen ... 13

3.3 Förvärvsmetoder ... 16 3.3.1 Privata markförvärv ... 17 3.3.2 Kommunala markförvärv ... 18 3.4 Förvärvsstrategier ... 19 3.4.1 Villkorade förvärv ... 19 3.4.2 Förvärv av färdiga byggrätter ... 20 3.4.3 Förvärv av råmark ... 20 3.4.4 Förvärv av förvaltningsfastigheter ... 20 4. Resultat ... 21 4.1 Villkorade förvärv ... 21 4.2 Förvärv av färdiga byggrätter ... 22 4.3 Förvärv av råmark ... 23 4.4 Förvärv av förvaltningsfastigheter ... 25 5. Analys ... 27 5.1 Risknivå ... 27 5.2 Lönsamhet ... 28

5.3 Utformning ... 29 6. Diskussion ... 31 7. Slutsatser ... 33 Referenser ... 34 Litteratur ... 34 Tryckta källor ... 34 Intervjuade företag ... 35 Bildkällor ... 35 Bilaga ... 36

1

1. Inledning

1.1 Bakgrund

Sverige har under en lång tid haft en påtaglig bostadsbrist vilket har uppmärksammats i såväl den politiska som mediala debatten. Trots att det idag byggs fler bostäder än på många år, är antalet enheter under produktion fortfarande för få för att kunna möta marknadens efterfrågan (Regeringen, 2016). Första kvartalet 2017 påbörjades byggnation av 45 procent fler lägenheter jämfört med

motsvarande period förra året. Detta ska dock ställas i relation till att sammanlagt 255 av Sveriges 290 kommuner rapporterar att de har brist på bostäder (Hasselberg, 2017).

Under våren 2016 hölls blocköverskridande bostadssamtal mellan den rödgröna regeringen och Allianspartierna. Att det råder brist på bostäder är samtliga partier eniga om, men vilka åtgärder som krävs för att komma tillrätta med problemet skiljer sig däremot åt. En del partier pekar på mer

marknadsmässiga hyror som en lösning medan andra nämner regelförenklingar som den mest centrala frågan (Kasurinen, 2016). Oavsett ståndpunkt och åtgärdsförslag är det uppenbart att bristen på bostäder påverkar samhället i stort, såväl näringslivet som enskilda hushåll.

Länge har bristen på byggklar mark pekats ut som en av de största bovarna bakom det låga bostadsbyggandet. I detta ingår bland annat kommunens detaljplaneläggning där ofta långa och i många fall överkomplicerade planprocesser resulterar i att tiden från förvärv fram till byggstart kan ta flera år. Förutom utdragna detaljplaneprocesser med en omfattande överklagandeprocedur nämns även omständliga byggregler, miljöskydd och bullerkrav som hinder för ett ökat bostadsbyggande. (Genfors & Söderström 2015, ss. 77-78).

Den största delen av bostadsförsörjningen sker via den privata sektorn i vilken såväl noterade som onoterade bostadsutvecklare och fastighetsbolag ingår. Stellan Lundström, professor i

fastighetsekonomi på KTH, skriver i en artikel från 2014 att ”skattekollektivet uttryckt som stat och kommun har klivit av som direkta riskbärare vid byggande av bostäder” och att den privata sektorn som ett resultat fått uppgiften att försörja byggandet med riskkapital. (Lundström, 2014).

Det är således de privata fastighets- och byggbolagen som utgör motorn i det svenska bostadsbyggandet, vilka under de senaste åren har kommit att bli allt fler (Knutsson, 2017). Bostadsutvecklaren JM beskrev under första kvartalet 2015 att konkurrensen om mark blivit allt hårdare med flera nya aktörer på marknaden, vilket har trissat upp priserna på byggrätter och bidragit till att fördyra bolagets bostadsprojekt (Redeye, 2015). Med en begränsad tillgång på planlagd mark och en hård konkurrens mellan olika byggherrar, har frågan om markförvärv kommit att bli allt viktigare.

Mot bakgrund av den hårda konkurrens som råder och visionen om ett ökat bostadsbyggande finns ett stort intresse av att undersöka vilka strategier olika byggherrar tillämpar vid förvärv av byggrätter. Genom att identifiera de mest förekommande strategierna och utreda vilka fördelar och nackdelar respektive strategi medför, kan förhoppningsvis en bättre bild ges av byggherrars agerande på bostadsmarknaden och hur tillgången på planlagd mark ska kunna öka.

2

1.2 Syfte och frågeställningar

Syftet med detta examensarbete är att beskriva, utreda och analysera olika strategier som

fastighetsutvecklingsbolag tillämpar vid förärv av mark för utveckling av bostäder. Detta innefattar dels att identifiera vilka strategier som är mest förekommande och dels att granska varje enskild strategi närmare utifrån ett antal uppställda parametrar. Idén är att undersöka orsaken bakom valet av strategi samt vilka olika kriterier som fastighetsutvecklingsbolag har vid genomförandet av förvärv. Detta innefattar bland annat att undersöka vilka fördelar respektive nackdelar varje strategi medför samt hur rådande detaljplane- och ägandeförhållanden och relationen till kommuner och privata fastighetsägare påverkar valet av strategi.

Frågeställning: Vilka olika strategier tillämpar fastighetutvecklingsbolag vid förvärv av mark och vilka bakomliggande orsaker påverkar valet av strategi? Vad har fastighetsutvecklingsbolag för olika kriterier vid beslut om förvärv av byggrätter?

1.3 Avgränsningar

Examensarbetet fokuserar enbart på den svenska marknaden och utreder således inte vilka förvärvsstrategier som tillämpas av bolag i andra länder.

Markexploatering är en bred process och innefattar många olika delmoment. Fokus i detta examensarbete ligger dock enbart på det initiala förvärvsskedet.

I den intervjustudie som har genomförts har fastighetsutvecklingsbolag noggrant valts ut genom att handplocka företag med en geografisk spridning med projektverksamhet i såväl Stockholmsregionen som i övriga Sverige. I studien ingår såväl större som mindre och medelstora aktörer i syfte att erhålla en större bredd på intervjusvaren från företag med olika bakgrund och förutsättningar.

Samtliga företag utom ett kan klassificeras som renodlade bostadsutvecklare med affärsidén att förvärva mark och utveckla bostäder. Det företag vars verksamhet skiljer sig från övriga företag i studien har valts ut på grundval av att företaget i fråga varit aktiv i utvecklingen av råmark. Bortsett från detta har företag med förvaltningsverksamhet medvetet valts bort mot bakgrund av att dessa typer av företag tenderar att vara mindre aktiva på transaktionsmarknaden av byggrätter än renodlade bostadsutvecklare.

Endast bostadsbyggrätter behandlas. Eventuella byggrätter för kommersiell eller annan användning utreds således inte.

De förvärvsstrategier som har identifierats och undersökts i examensarbetet har valts ut baserat på vilka strategier som anses vara mest förekommande bland svenska byggherrar. Strategierna har begränsats till: (i) Villkorade förvärv, (ii) förvärv av färdiga byggrätter, (iii) förvärv av råmark i tidiga skeden, och (iv) förvärv av förvaltningsfastigheter med befintligt kassaflöde.

3

1.4 Centrala begrepp

I den löpande texten används ofta i förenklande syfte ordet ”byggherre” när bostadsutvecklingsbolag avses. Ett bostadsutvecklingsbolag är ett renodlat utvecklingsföretag vars verksamhet syftar till att bedriva projektutveckling av bostäder. Affärsprocessen för dessa typer av fastighetsföretag omfattar i regel markprospektering, investeringsanalys, fastighetsförvärv, konceptutveckling, projektering, försäljning/uthyrning, byggnation och överlämning av färdig fastighet. De bolag som har intervjuats i studien hör alla förutom ett till kategorin bostadsutvecklare.

Ordet ”byggrätt” är ett vanligt förekommande begrepp i uppsatsen och avser enbart bostadsbyggrätt. En byggrätt skapas i juridiska termer först när en detaljplan har antagits och vunnit laga kraft. I uppsatsen används benämningen ”byggrätt” av praktiska skäl även för att beskriva det som är att betrakta som en potentiell byggrätt. Med potentiell byggrätt avses icke detaljplanelagd mark där planarbetet antingen ska inledas eller pågår med syftet att tillskapa en byggrätt. Ibland används benämningen ”färdiga byggrätter” för att beskriva byggrätter som i juridisk mening har tillkommit genom en lagakraftvunnen detaljplan och som således redan existerar. Förvärv av mark i denna uppsats syftar till att redogöra för de metoder och strategier som byggherrar tillämpar vid förvärv av antingen färdiga eller potentiella bostadsbyggrätter.

Begreppet ”råmark” är ett mycket förekommande begrepp i detta examensarbete och avser sådan mark som inte är detaljplanelagd och vars värde betingas av förväntningar om ändrad markanvändning. Det kan exempelvis handla om ren jordbruksmark alternativt obebyggd mark som i en översiktsplan är angiven som ett utbyggnadsområde. (Sjödin 2016, s. 196).

I den löpande texten används frekvent begreppet ”tillträde” och avser den tidpunkt då äganderätten till en fastighet och dess risk övergår från säljaren till köparen. Tillträde kan antingen ske direkt vid undertecknandet av förvärvsavtalet eller vara knyten till en lagakraftvunnen detaljplan. (Inggårde & Fors 2015, ss. 23-24).

Markexploatering är en process som innebär att markanvändningen förändras och att ny bebyggelse uppförs i ett visst område. Begreppet ”markexploatering” har använts under en lång tid och är ett vanligt förekommande begrepp inom fastighetsbranschen. (Kalbro & Lindgren 2015, s. 11). Begreppet ”markprospektering” syftar på ett aktivt sökande av potentiell mark att förvärva. Ett annat begrepp som används i examensarbetet är ”ackvisition”, vilket är en synonym till orden ”förvärv” och ”anskaffande”. Begreppet används i uppsatsen som ett komplement till dessa två ord. I uppsatsen diskuteras även ”villkorade förvärv”, vilket är förvärv som görs beroende av ett eller flera villkor och där tillträde till marken och betalning sker först då detaljplanen antagits och vunnit lagakraft. Det villkorade förvärvet är i grund och botten ett optionsavtal som ger byggherren rätt att förvärva ett visst markområde med förutsättning att de villkor som förvärvet är beroende av uppfylls. (Tobin Properties 2016, s. 39).

Ett ord som förekommer i vissa delar av examensarbetet är ”due diligence”, vilket är ett begrepp med många definitioner. Som grund för denna kandidatuppsats ligger den definition som Stephen E. Roulac i skriften ”Due Diligence in Real Estate Transactions” angett: ”Syftet med due diligence är att identifiera, organisera och i möjlig mån kvantifiera risk – inte eliminera den – för att stödja

4

1.5 Disposition

Examensarbetet är indelat i sammanlagt sju kapitel.

Kapitel 1 ger en kort introduktion till examensarbetet. Inledningsvis presenteras en bakgrund som motivering till varför ämnet markförvärv utreds. Vidare redogörs för examensarbetets syfte och frågeställning, avgränsningar samt centrala begrepp som underlättar för läsaren i den fortsatta läsningen av arbetet.

Kapitel 2 redogör för examensarbetets metod samt hur genomförandet av intervjustudien har gått till. Initialt ges en kort presentation av den genomförda intervjustudien och därefter beskrivs varför detta ansågs vara ett lämpligt metodval för att samla in det empiriska underlaget till arbetet. I kapitlet ingår även en kort beskrivning av hur resultatet från intervjustudien presenteras i examensarbetet.

Kapitel 3 består av relevant teori och innehåller bland annat en beskrivning av planprocessen, detaljplanens funktion och avtalsformer, markexploatering, förvärvsmetoder samt förvärvsstrategier. I examensarbetet har en tydlig distinktion gjorts mellan förvärvsmetod och förvärvsstrategi. Metod avser med vilken förfarandetyp som ett markförvärv kan genomföras, medan strategi avser hur ett markförvärv struktureras och i vilket skede av processen som tillträde sker. Således utgör

direktanvisning en förvärvsmetod medan s.k. villkorade förvärv utgör en förvärvsstrategi. Kapitel 4 utgör det empiriska resultatet och har sin grund i de intervjuer som har genomförts med fastighetsutvecklingsbolag på den svenska marknaden. I kapitlet presenteras varje förvärvsstrategi för sig, och fokus ligger således på respektive strategi och inte på de individuella intervjufrågorna. Kapitel 5 består av en analys av intervjustudien och en diskussion kring det empiriska underlaget kopplat till examensarbetets syfte och frågeställning. Kapitlet syftar till att analysera de olika förvärvsstrategierna, motiven till varför de tillämpas samt vilka för- och nackdelar varje strategi medför ur ett byggherreperspektiv.

Kapitel 6 innehåller en diskussion kring intervjustudiens tillförlitlighet och examensarbetets eventuella felkällor. Vidare presenteras även förslag om fortsatta studier inom ämnet.

Kapitel 7 består av en avslutande sammanfattning med slutsatser, vilka återkopplar till

examensarbetets syfte och bakgrund. Vidare avses i kapitlet även att förse läsaren med kommentarer och andra intressanta reflektioner över de viktigaste aspekterna inom ämnet.

5

2. Metod och genomförande

Examensarbetet är huvudsakligen baserat på en kvalitativ intervjustudie genomförd med erfarna personer inom fastighetsbranschen med inriktning på affärsutveckling och transaktioner. Metoden i fråga har använts för att få en djupare inblick i och skapa en diskussion kring ämnet markförvärv. Respondenterna har fått prata fritt kring de frågor som ställts, vilka har kompilerats i en intervjumall och skickats ut på förhand till respektive företagsrepresentant tillsammans med en kort presentation av arbetet. Därigenom har de olika representanterna kunnat förbereda sig i ett tidigt skede, vilket även har möjliggjort för följdfrågor samt öppnat upp för vidare diskussion inom andra för ämnet intressanta områden.

Genom användandet av intervjumallar har materialet blivit mer enhetligt då samtliga

företagsrepresentanter har fått svara på samma frågor och intervjuerna såldes behandlat samma ämnesområden. Under intervjuernas gång har även följdfrågor ställts i syfte att på ett tydligare plan framhäva respektive företags synpunkter och arbetsmetoder.

Intervjustudiens främsta syfte har varit att belysa olika förvärvsstrategier som fastighets- och bostadsutvecklingsbolag tillämpar vid förvärv av byggrätter samt bakgrunden till dessa. Eftersom denna information är att betrakta som värdefull och konfidentiell, har inga svar valts att knytas till specifika bolag. De tillfrågade företagen har vid förfrågan försäkrats om att allt som framkommer och diskuteras under en intervju hanteras med stor försiktighet och att total anonymitet således råder. Detta med intentionen att skydda bolagets interna affärsstrategier samt att erhålla så pass ärliga och

branschrepresenterande svar som möjligt kring hur aktören i fråga resonerar vid markförvärv. Totalt har tio företag kontaktats varav sju stycken valt att delta i studien. De bolag som har kontaktats är samtliga aktiva på den svenska fastighetsmarknaden och har valts utifrån sin förmåga att utveckla såväl lönsamma som attraktiva bostadsprojekt. Samtliga företag utom ett är att klassificera som renodlade bostadsutvecklare, medan den aktör vars verksamhet skiljer sig från övriga företag i studien har valts ut på grundval av att företaget i fråga varit aktiv i utvecklingen av råmark.

Även om examensarbetets syfte inte har varit att jämföra företag med varierande storlek har såväl större företag med en ledande marknadsposition som mindre bolag med ett nytänkande angreppsätt intervjuats. Detta har varit fördelaktigt för att få ta del av synpunkter inom ämnet från bolag med olika förutsättningar vilket bidragit till att göra uppsatsen mer nyanserad. Vidare kan även nämnas att då examensarbetets syfte varit att belysa den privata sektorns perspektiv har ingen kommun kontaktats. Eftersom samtliga av de tillfrågade företagen har sitt säte i Stockholm har intervjuerna genomförts på plats hos respektive företag. För ett av bolagen genomfördes intervjun över telefon då en intervjutid på plats hos aktören inte kunde inbokas. Materialet har därefter sammanställts och noggrant bearbetats för att kunna hänföras till de olika strategierna. Mot bakgrund av det faktum att majoriteten av företagen arbetar med flera strategier, har synpunkter kring fördelar och nackdelar för samtliga strategier kunnat belysas vilket bidragit till ett mer nyanserat innehåll. Materialet har i ett slutligt skede analyserats kvalitativt med koppling till litteraturen och examensarbetets syfte och

frågeställning. En diskussion har därefter förts kring ämnet i syfte att förse läsaren med kommentarer och andra intressanta reflektioner över de viktigaste aspekterna inom ämnet.

6

3. Teori

3.1 Planprocessen

En detaljplan är ett juridiskt bindande dokument inom fysisk planering som anger hur ett visst område får bebyggas samt hur mark- och vattenområden på bästa sätt ska användas. En detaljplan måste alltid tas fram vid förändring av bebyggelsemiljön enligt 4 kap. 2 § plan- och bygglagen (PBL).

3.1.1 Det kommunala planmonopolet

Det kommunala planmonopolet innebär att det är kommunen som avgör var, när och hur en detaljplan ska upprättas (1 kap. 2 § PBL). Således kan en enskild fastighetsägare inte kräva att en detaljplan ska tas fram utan endast ansöka om planbesked för att få klarhet i huruvida kommunen avser att inleda ett sådant typ av arbete eller inte (Kalbro & Lindgren, 2015 s. 30).

3.1.2 Detaljplanens funktion och syfte

Detaljplanen syftar till att utforma användningen av ett markområde, ge insyn och inflytande till berörda parter samt slå fast rättigheter och skyldigheter för kommunen och fastighetsägare. Planen skapar även förutsättningar för att tillståndsgivningen ska kunna ske på ett effektivt sätt då

grundläggande frågor klargörs under planarbetet (Kalbro & Lindgren, 2015 s. 29).

I detaljplanen får kommunen reglera användningen av mark- och vattenområden samt bebyggelse. När planen vinner laga kraft står den till grund för framtida prövningar av bygglovsärenden. Planen används för att pröva om ett område är lämpligt för bebyggelse, både vad gäller ny bebyggelse samt när bebyggelse ska förändras eller bevaras, och medför i princip en rätt att bygga i enlighet med planen under en särskild angiven genomförandetid som är minst fem men högst 15 år. (Boverket, 2017). Efter genomförandetiden fortsätter planen att gälla men kan då ersättas, ändras eller upphävas utan att berörda har rätt till ersättning för förlorade rättigheter (4 kap. 21 § PBL).

Planen delar in områden i allmän plats, kvartersmark och vattenområde (4 kap. 2 och 5 §§ PBL) och anger en eller flera huvudmän för allmänna platser. Enligt grundprincipen är kommunen huvudman för dessa men även samfällighetsföreningar och enskilda fastighetsägare kan vara huvudman för allmänna platser om särskilda skäl föreligger. Vid upprättandet av detaljplanen tar kommunen ställning till allmänna intressen enligt PBL samt till bestämmelserna som nämns i Miljöbalken. (Boverket, 2017).

3.1.3 Detaljplaneprocessen

Detaljplaneprocessens syfte är att planlägga områden till det ändamål området är mest lämpat för. Hänsyn tas till områdets beskaffenhet, läge och behov och berörda parter säkras insyn i processen. Planprocessen kan inledas med ett planbesked som anger när ett planarbete kan komma att påbörjas men det är alltid kommunen som beslutar om att inleda en sådan process. (Boverket, 2017).

Planbeskedets funktion är att alla som har för avsikt att genomföra en åtgärd ska få ett tydligt och snabbt besked om kommunen syftar till att inleda ett planläggningsarbete. I planbeskedet ska

ändamålet med åtgärden framgå och en beskrivning av karaktären och en ungefärlig omfattning anges (Boverket, 2017). Kommunen är skyldig att inom fyra månader lämna ett skriftligt och motiverat besked huruvida ett sådant arbete kommer att påbörjas och när detta kan komma att vara klart (5 kap. 2 och 5 §§ PBL).

7

välja vilket typ av förfarande förslaget ska prövas med. Detta kan göras med antingen ett

standardförfarande eller genom ett utökat förfarande. Standardförfarandet tillämpas när förslaget till detaljplanen överensstämmer med översiktsplanen och inte är av betydande intresse för allmänheten eller inte förväntas medföra en betydande miljöpåverkan. Processen inleds med att kommunen tar fram ett förslag till en detaljplan. Förslaget ska därefter samrådas med bland andra länsstyrelsen, lantmäterimyndigheten, kända sakägare och boende som berörs. Syftet är att ta in önskemål,

information och synpunkter i ett tidigt skede av processen. Förslaget kan sedan efter samrådet justeras för att bättre anpassas till förutsättningarna på den specifika platsen. (Boverket, 2017).

Innan ett förslag om en ny detaljplan kan antas ska det vara tillgängligt för granskning under två veckor men kan även förkortas om samtliga parter är överens. Inför granskningen ska de som berörs av förslaget underrättas av kommunen för att under granskningsskedet ges möjlighet att lämna synpunkter på planförslaget. När tiden för granskningen är klar får endast mindre ändringar göras innan granskningsutlåtandet. I detta sammanställer kommunen alla synpunkter tillsammans med kommunens förslag med anledning av dessa. Detaljplanen kan därefter antas av kommunfullmäktige och vinner sedan laga kraft tidigast tre veckor efter att beslutet har offentliggjorts på kommunens anslagstavla. (Boverket, 2017)

Figur 1. Överskådlig bild över standardförfarande och begränsat standardförfarande. Källa: Boverket, 2017

Under vissa förhållanden kan kommunen välja att pröva förslaget till en detaljplan genom ett s.k. begränsat förfarande där endast ett kommunikationssteg förekommer. För att detta ska vara möjligt krävs att förutsättningarna för standardförfarandet är uppfyllda samt att planförslaget även godkänns av samrådskretsen. (Boverket, 2017).

Kommunen ska tillämpa ett utökat förfarande när förslaget till detaljplanen inte stämmer överens med översiktsplanen eller granskningsyttrandet från länsstyrelsen. Detsamma gäller om förslaget är av betydande intresse för allmänheten alternativt antas medföra en betydande miljöpåverkan eller i övrigt ha ett betydande intresse. (Boverket, 2017).

Figur 2. Överskådlig bild över det utökade förfarandet. Källa: Boverket, 2017.

8

vilket innebär att förslaget ska publiceras i en ortstidning samt på kommunens anslagstavla och innehålla information om var förslaget finns tillgängligt samt vilket område som omfattas. Ytterligare ett extra steg som ingår i denna typ av förfarande är samrådsredogörelsen där kommunen ska

sammanställa synpunkterna som inkommit på planförslaget och redovisa dessa tillsammans med kommunens kommentarer och förslag på ändringar. (Boverket, 2017)

3.2 Markexploatering

Med begreppet markexploatering avses att förändra markanvändningen och uppföra ny bebyggelse i ett visst område (Kalbro & Lindgren 2015, s. 11). Processen kring markexploatering benämns i de flesta fall exploateringsprocessen och innefattar alla de åtgärder och aktiviteter som krävs för att uppföra ny bostadsbebyggelse samt för att komplettera bebyggelsen med gemensam infrastruktur som vägar, gator, grönområden, va-system, elektricitet och telekommunikationer.

Markexploatering är en relativt komplex process som styrs av såväl avtal mellan enskilda aktörer som av det rättsliga regelsystemet. Processen består av en mängd olika aktiviteter och delmoment vilka kan indelas i följande huvudgrupper:

 Projektinitiering. Ett initiativ kan antingen komma från en privat fastighetsägare och/eller en byggherre alternativt från en kommun. De två huvudsakliga skälen till att en markexploatering vanligtvis initieras är att den pågående markanvändningen ses som ineffektiv eller att det föreligger ett behov av mark för ett särskilt ändamål.

 Planering och projektering. När ett exploateringsprojekt har initierats behöver det utformas mer i detalj och konkretiseras i en rättsligt bindande detaljplan. Detta sker genom planläggning av mark och projektering av grund, byggnader och anläggningar.

 Tillståndsprövning av myndigheter. För att genomföra en förändring av markanvändningen och uppföra ny bebyggelse krävs särskilda tillstånd. Det är kommunen som är huvudansvarig för tillståndsprövningen vid en markexploatering.

 Markförvärv. Generellt sett förutsätter en förändrad markanvändning att anpassning sker av ägande- och fastighetsförhållanden. Beroende på hur det ursprungliga markägandet ser ut kan processen om markförvärv komma att te sig olika.

 Finansiering. En markexploatering kräver relativt stora finansiella resurser och investeringar i byggnader och gemensamma anordningar och infrastruktur.

 Byggnation. Ansvaret för att realisera en projektidé och uppföra den tilltänkta bebyggelsen ligger på byggherren, dvs. den part som utgör beställare av ett bostadsprojekt gentemot ett

entreprenadbolag. Vilken typ av entreprenadform som används skiljer sig från projekt till projekt och kan innefatta såväl en totalentreprenad som en general- eller en delad entreprenad.

 Utvärdering. Under arbetet med planläggning, projektering och byggnation sker parallellt bedömningar ur ekonomisk, teknisk och miljömässig synpunkt. (Kalbro & Lindgren 2015, ss. 12-14).

3.2.1 Värdeutveckling vid en markexploatering

Det föreligger starka ekonomiska drivkrafter bakom markförvärv vid en exploatering. Dessa kan bland annat hänföras till den värdeökning som en förändrad markanvändning normalt sett ger upphov till och som den nye ägaren av en fastighet har som syfte och mål med förvärvet att ta del av. De ekonomiska drivkrafterna är starkt sammankopplade med den värdeutvecklingen på mark före respektive under en markexploatering. (Kalbro & Lindgren 2015, s. 94).

9

Denna värdeutveckling kan på ett övergripande plan illustreras enligt figuren nedan.

Figur 3. Schematisk bild över värdeutvecklingen vid en exploatering. Källa: Kalbro & Lindgren, 2015.

 Innan ett projekt eller en idé om förändrad markanvändning initieras värderas fastigheten utifrån den pågående markanvändningen. Det skulle till exempel kunna handla om jord- och

skogsbruksmark eller redan bebyggd mark.

 När det skapas förväntningar om att användningen av ett visst markområde kommer att ändras uppstår ett så kallat förväntningsvärde, vilket är ett värde baserat på förväntningar om att bebyggelse i framtiden kommer att uppföras på den aktuella marken. I detta skede benämns marken för råmark, vilket är ett begrepp som används för mark som ännu inte omfattas av en detaljplan men där det föreligger förväntningar om att i framtiden få rätt att bygga.

Förväntningsvärden kan sägas uppstå på två olika sätt. Det första fallet är att värdet hänför sig till mer eller mindre osäkra bedömningar om framtida bebyggelse. Det kan exempelvis grunda sig på en generell tro om att ett visst område i framtiden kommer att planläggas och således kunna resultera i ett högre markvärde. I det andra fallet skapas förväntningsvärden på grundval av faktiska ageranden. Det kan dels handla om uttalanden från kommunen om en planerad

exploatering, upprättande av en fördjupad översiktsplan avseende ett visst bestämt område eller rentav ett kommunalt planbesked enligt 4 kap. 5 § PBL.

 I takt med att en detaljplan utarbetas sker en succesiv värdeökning av råmarken. När väl en detaljplan sedan antas och vinner laga kraft, dvs. övergår till rättsligt bindande status, stiger marken i värde och når ett så kallat råtomtvärde. Detta värde signalerar att marken har övergått från råmark till att bli råtomtmark. Värdeökningen har sig grund i att den rättsligt bindande detaljplanen konkretiserar en viss byggrätt och ger en säkerhet om hur marken får användas i termer av exploatering.

Tiden efter det att detaljplanen har antagits och vunnit laga kraft präglas av ytterligare skeden och värdenivåer. Bland annat krävs att avgifter för gator, va-anläggningar och fastighetsbildning

10

betalas för att tomter i detaljplanen ska kunna bebyggas och i ett senare skede tas i bruk. När dessa avgifter har erlagts och ”infrastrukturen” således säkrats övergår marken från råtomtmark till byggklar tomtmark och betingar då ett så kallat tomtvärde.

 När bygglov sedan beviljats och bebyggelsen på tomtmarken har färdigställts har marken nått sin slutliga värdenivå. Denna nivå klassificeras som fastighetsvärde och inkluderar då även de kostnader som lagts ner för att uppföra bebyggelsen. (Kalbro & Lindgren 2015, s. 95). Det ska tilläggas att den ovan beskrivna värdeutvecklingen enbart avser kvartersmark för enskilt bebyggande. I fall med mark avsedd för allmän plats är det sannolikt att marknadsvärdet minskar för att efter detaljplanens antagande och bindande status komma att bli nästintill obefintligt (Kalbro & Lindgren 2015, s. 95).

Ur ekonomisk synvinkel är tidpunkten för ett markförvärv central för en byggherre att beakta. Att anskaffa mark i rätt tid före detaljplanen är således viktigt, men prioriteras olika mellan olika byggherrar. Tidpunkten i fråga bestäms utifrån en rad aspekter så som markpriset vid förvärvet, finansieringskostnader, eventuella intäkter innan exploateringen samt det slutliga värdet av marken efter exploateringen. (Kalbro & Lindgren 2015, s. 96).

Vidare ska även tilläggas att det föreligger betydande risker för en byggherre att förvärva icke detaljplanelagd mark, då det saknas garantier för att en detaljplan kommer att antas och byggrätter således konkretiseras. Det är därför vanligt förekommande att byggherrar vid genomförande av markackvisitioner gör förvärvet och dess betalning villkorad till att detaljplanen vinner laga kraft (Inggårde & Fors 2015, s. 16). Mer om detta presenteras under avsnitt ”3.4 Förvärvsstrategier” nedan. 3.2.2 Möjlighet att påverka ett projekts ekonomiska förutsättningar

Det är viktigt att utgå ifrån att varje projekt är unikt, vilket innebär att såväl planering som genomförande av en exploatering behöver anpassas till varje enskilt fall. Två centrala faktorer som har stor påverkan på en byggherre och dess genomförande av lönsamma bostadsprojekt är i vilket skede av detaljplaneprocessen som förvärv av mark sker och huruvida marken i fråga ägs av kommunen eller av en privat fastighetsägare (Hallbäck & Hillman 2016, s. 19).

I syfte att kunna påverka ett projekts ekonomi i så pass hög grad som möjligt är det generellt sett mer gynnsamt för en byggherre att vara involverad i planeringsstadiets första skeden. Det är i de tidiga skedena, dvs. då konkretiseringsgraden är mycket låg, som en byggherre har störst

möjlighet att påverka ett projekts ekonomi. Ju senare skede en byggherre äntrar processen, desto mindre möjlighet till att påverka ekonomin har byggherren. (Kalbro & Lindgren 2015, s. 147). Detta illustreras på ett explicit sätt i figuren nedan.

11

Figur 4. Den s.k. påverkandekurvan vid en markexploatering. Källa: Kalbro och Lindgren, 2015. Det är under översiktsplaneringen då översiktsplaner, fördjupade översiktsplaner eller planprogram upprättas som en stor del av ett projekts ekonomiska förutsättningar påverkas. Det är under detta stadie som lokalisering av bebyggelse eller bebyggelsetäthet på ett övergripande plan fastställs. När beslut om utbyggnadsområde och exploateringsgraden i stort fattats, ska sedan markanvändning och byggande preciseras närmare. Detta sker under det så kallade detaljplaneringsstadiet i samband med upprättande av detaljplaner. Det är under detta skede som en byggherre har störst möjlighet att påverka ett projekts ekonomi. Här kan byggherren säkerställa att ett så stort antal byggrätter som möjligt tillskapas och samtidigt påverka utformningen av den framtida bebyggelsen. (Kalbro & Lindgren 2015, s. 147).

När ett projekt nått fram till byggstart finns inte längre några större möjligheter för en byggherre att påverka ekonomin, utan är under detta skede begränsad till valet av konstruktionslösningar,

materialval samt byggnationsmetoder. Exempelvis kan ekonomin påverkas genom mer

kostnadseffektiva konstruktionslösningar och billigare materialval. (Kalbro & Lindgren 2015, s. 147). 3.2.3 Avtalsformer

En markexploateringsprocess innebär en rad rättigheter och skyldigheter för kommunen och

fastighetsägaren. Många av dessa är lagreglerade men kompletteras ofta med olika typer av avtal, så kallade genomförandeavtal, där diverse överenskommelser konfirmeras. De två avtal som kommer beskrivas närmare är exploateringsavtal och markansvisningsavtal. Vad som styr vilket avtal som tecknas är vilken av parterna som äger marken vid initieringen av ett projekt. (Boverket, 2017).

Exploateringsavtal

Ett exploateringsavtal tecknas mellan en byggherre och en kommun vid en markexploatering och avser mark som ägs av byggherren då byggprojektet initieras. Avtalsformen regleras i plan- och bygglagen där det definieras som “ett avtal om genomförande av en detaljplan” (1 kap. 4 § PBL). Det är således en överenskommelse mellan kommunen och byggherren om hur en exploatering ska

genomföras med hänsyn till ansvar för utförande samt finansiering. Avtalet ska följa bestämmelserna i plan- och bygglagen om exploateringsavtal samt allmänna rättsregler för att skydda byggherren mot att kommunen genom sitt planmonopol skulle kunna framtvinga prestationer som går längre än vad

12

lagstiftningen tillåter. Exploateringsavtalet tecknas alltid innan kommunen antar en detaljplan för marken, ofta med villkoret att avtalet blir giltigt om planen vinner laga kraft (Kalbro & Lindgren, 2015 ss. 134-135).

Vad avtalet får innehålla regleras översiktligt i lagen och kan röra bland annat överlåtelser av mark och finansiering av anläggandet av allmänna platser eller andra anläggningar för gemensamt behov. Även frågor om utrednings- och planeringskostnader regleras i avtalet. Byggherren kan bland annat tvingas att bekosta eller vidta för planen nödvändiga åtgärder vid exploatering av marken. Däremot nämns tre undantag från denna huvudregel. En av dessa är att byggherren endast får bekosta sådana anläggningar som står i rimligt förhållande till dennes nytta för genomförandet av planen (6 kap. 40 § PBL). Vidare får byggherren heller inte ansvara för social infrastruktur, så som vård och

skol-fastigheter (6 kap. 41 § PBL), eller tvingas utge ersättning för redan utförda åtgärder (6 kap. 42 § PBL). Avtalet kan omfatta nödvändiga åtgärder utanför planområdet som är nödvändiga för planens genomförande som till exempel investeringar i teknisk infrastruktur. Som ett komplement till avtalet bifogas ofta ett gestaltningsprogram som kan reglera utformning av bebyggelse och allmän platsmark (Boverket, 2017).

Vid planprocessens inledande fas tecknas i regel även ett föravtal som ger byggherren en uppfattning om vad som kan byggas, tillsammans med ett preliminärt besked om de huvudsakliga

exploateringskostnaderna denne kan åläggas med i det fall att detaljplanen antas. Slutligen ska, utöver reglerna i PBL, allmänna och grundläggande rättsregler beaktas när avtalen ingås. Däribland den s.k. objektivitetsprincipen som innebär att kommunen ska agera sakligt och opartiskt samt likhetsprincipen som syftar till att samma avtalsvillkor ska ställas oavsett vem byggherren är. (Boverket, 2017).

Markanvisningsavtal

Begreppet ”markanvisning” är enligt svensk lagstiftning definierad som ett avtal mellan en kommun och en byggherre som berättigar den senare att under en viss tid och under förutbestämda villkor, ensam förhandla med kommunen om förvärv av ett avgränsat markområde som kommunen äger och där byggherren avser att uppföra ny bebyggelse (Caesar 2016, s. 4).

Avtalet tecknas när kommunen avser att sälja mark som ska detaljplaneläggas och innehåller utöver köpeskillingen de krav kommunen ställer på köparen för att överlåtelsen ska ske. Dessa krav får inte gå längre än vad man som markägare civilrättsligt kan avtala om och får således inte gå längre än vad som följer av exempelvis avtalslagen, jordabalken, kommunallagen, plan- och bygglagen, lagen om allmänna vattentjänster och miljöbalken. (Kalbro & Lindgren, 2015 s. 138-139).

Ett markanvisningsavtal innebär primärt två saker: den första att kommunen konfirmerar att en markanvisning har tilldelats en byggherre, och den andra att byggherren accepterar de villkor som ställts upp för den specifika markanvisningen (Kalbro & Lindgren 2015, s. 138). Avtalet innebär inte att någon mark eller betalning överförs mellan parterna vid tillfället för avtalets undertecknande, utan representerar enbart en rättighet för byggherren att med ensamrätt förhandla med kommunen om uppförande av ny bebyggelse. Den slutliga överlåtelsen av marken sker då detaljplanen antas. För innehållet i avtalet gäller samma regler som vid tecknandet av exploateringsavtal (Boverket, 2017). Avtalet innebär även att byggherren ges incitament att lägga ner såväl tid som ekonomiska resurser för projektering m.m. i samband med detaljplanearbete och avtalsförhandlingar (Caesar 2016, s. 4). Kommunens förhandlingsposition skiljer sig i dessa fall från exploateringsavtal då de vid ett markanvisningsavtal i huvudsak agerar markägare. Priset byggherren är beredd att betala är en förhandlingsfråga. Markanvisningen kan gå till på huvudsakligen två sätt. Med ett anbudsförfarande sker överlåtelsen via en bred och öppen process, exempelvis genom en auktion, där det bästa anbudet

13

vinner, alternativt genom en markanvisningstävling där byggherrar, tillsammans med priset, även ger förslag på hur man avser att exploatera marken. Slutligen kan kommunen även direkt välja en byggherre och tilldela en s.k. direktanvisning. (Boverket, 2017).

Köpeavtal

Ett köpeavtal upprättas när en aktör förvärvar mark av en fastighetsägare och kan se ut på flera olika sätt. I vissa fall kan marken behöva detaljplaneläggas och köpet kan då villkoras till en

lagakraftvunnen detaljplan. Detta innebär att köparen eliminerar risken att stå med mark som aktören i fråga i ett senare skede inte kan bygga på. Villkoret i köpeavtalet innebär att köpet hävs i det fall detaljplanen inte antas inom den överenskomna tiden. Villkorade avtal skrivs däremot inte vid s.k. strategiska köp, vilka innebär att aktören förvärvar mark med risken om att denna i framtiden inte kommer att kunna exploateras. I de villkorade förvärven kan strukturen se ut på så sätt att köparen erlägger en handpenning vid undertecknande av avtal, för att i ett senare skede betala återstoden av beloppet vilket i de allra flesta fall sammanfaller med en lagakraftvunnen detaljplan. (Hallbäck & Hillman 2016, s. 16).

3.2.4 Markägande: De fyra typfallen

Markexploatering är en komplex process som innefattar många olika aktiviteter och där många olika aktörer samverkar. Till detta kommer också de regelsystem som i mångt och mycket styr processen och dess innehåll. För att målet om en effektiv exploateringsprocess ska uppnås behöver dessa aktiviteter, aktörer och regelsystem samordnas på ett fördelaktigt sätt. Eftersom varje

bebyggelseprojekt är unikt och har sina egna särdrag skiljer sig också processen från fall till fall. (Kalbro & Lindgren 2015, s. 173).

Trots det faktum att varje exploateringsprojekt är unikt går det att utkristallisera två centrala faktorer som båda är av stor betydelse för genomförandet av en markexploatering:

 Rådande ägarförhållanden inom exploateringsområdet.

 Byggherrens/fastighetsägarens roll i processen med framtagandet av en ny detaljplan.

Den första faktorn, om hur ägandeförhållandena ser ut inom exploateringsområdet, avser huruvida marken ägs av en eller flera fastighetsägare samt om marken är i privat eller i kommunal ägo vid exploateringens inledande skede. Den andra faktorn handlar om hur byggherrens roll under planprocessen ser ut och huruvida byggherren medverkar aktivt i framtagandet av en ny detaljplan eller om byggherren istället är passiv och överlåter ansvaret av planens utformning till kommunen. Mot bakgrund av dessa två nyckelfaktorer kan fyra olika typfall utmönstras vid genomförandet av ett exploateringsprojekt. De fundamentala skillnaderna mellan dessa fyra typfall är bland annat hur planprocessen, markförvärv, genomförandeavtal och produktionsprocessen är strukturerad och samordnade med varandra. Det ska dock förtydligas att det inom ett exploateringsområde kan

förekomma delområden med olika typ av karaktär och där exploateringsprocessen skiljer sig åt i fråga om samordning och struktur. (Kalbro & Lindgren 2015, s. 173).

14

Figur 5. Fyra typfall för genomförandet av en markexploatering. Källa: Kalbro och Lindgren, 2015.

Privatägd mark

Nedan görs en grundlig beskrivning av de typfall som aktualiseras då marken inom

exploateringsområdet ägs av en eller flera privata fastighetsägare/byggherrar, dvs. typfall 1 och 2. Det som primärt skiljer dessa två typfall åt är byggherrens roll under planprocessen och grad av medverkan i framtagandet av den nya detaljplanen. Förenklat kan sammanfattas att byggherren i typfall 1 har en passiv roll, medan byggherren i typfall 2 medverkar aktivt i detaljplanearbetet. Typfall 1

I typfall 1 ägs marken initialt av en privat fastighetsägare som saknar antingen förutsättningar och/eller utvecklingskompetens för att kunna ta en aktiv roll och tillföra professionella synpunkter i detaljplanearbetet. Därmed tar kommunen fullt ansvar för att driva planen, medan fastighetsägaren ges möjlighet att påverka och komma med influenser vid samråd under detaljplaneprocessens gång. Ett initiativ om detaljplanering kan komma från såväl fastighetsägaren själv som från kommunen. I det fall där kommunen tar initiativ ligger vanligtvis ett underliggande behov av bostäder eller förbättring av befintlig infrastruktur till grund för initieringen. I det fall där fastighetsägaren tar initiativ till förändring av markanvändningen sker detta genom att fastighetsägaren ansöker om planbesked hos kommunen. Motivet kan antingen vara att fastighetsägaren avser att uppföra ny bebyggelse alternativt sälja marken vidare till en annan aktör när detaljplanen antagits och därigenom tillgodogöra sig den värdeökning som en ändrad markanvändning ger upphov till. (Kalbro & Lindgren 2015, s. 174). Ur ett byggherreperspektiv sker markförvärv avseende bostadsbyggande för typfall 1 relativt tidigt i planprocessen då exempelvis ett planbesked ger en signal till fastighetsmarknaden om skapandet av potentiella byggrätter. En byggherre kan då förvärva mark från fastighetsägare som inte har ett intresse av att själva bygga på den mark som planen avser. Innan det att detaljplanen antas tecknar kommunen och byggherren att exploateringsavtal med förutsättning att byggherren kan sälja ”flera tomter”. Generellt omfattar detta typfall sådana områden som ägs av flera mindre fastighetsägare och där den nya detaljplanen enbart ger möjlighet för respektive fastighetsägare att dela sin fastighet i två eller tre nya tomter. I de fallen tecknas väldigt sällan några exploateringsavtal. (Kalbro & Lindgren 2015, ss. 174-175)

Typfall 1

Typfall 3

Typfall 2

Typfall 4

aktivt i detaljplanearbetet

Byggherren och kommunen tar gemensamt fram detaljplanen Byggherren

äger marken

Kommunen äger marken

15 Typfall 2

Typfall 2 karaktäriseras av att byggherren initialt äger marken och tillsammans med kommunen tar fram den nya detaljplanen. Byggherren är således involverad tidigt i processen och har därmed också stor möjlighet att påverka planens utformning och slutliga byggrätt. Det finns primärt två skäl för en byggherre att aktivt medverka och ta ansvar i planprocessen. Det första skälet är det ekonomiska incitament som härstammar från möjligheten att påverka detaljplaneprocessen och därigenom ges möjlighet att tillskapa en så stor byggrätt som möjligt. Det andra skälet är att samarbetet byggherren och kommunen emellan medför vissa effektiviseringsfördelar i den bemärkelsen att plan- och projekteringsarbete kan genomföras parallellt. (Inggårde och Fors 2015, s. 17).

För typfall 2 är det vanligast att byggherren själv avser att utveckla marken och på så sätt tar ett eget initiativ till att upprätta en ny detaljplan, men även kommunen eller den eventuella tidigare

fastighetsägaren kan inleda en planprocess.

Kommunalägd mark

Nedan görs en grundlig beskrivning av de typfall som aktualiseras då marken inom

exploateringsområdet ägs av kommunen, dvs. typfall 3 och 4. De huvudsakliga skillnaderna mellan dessa två typfall är byggherrens roll under planprocessen och huruvida byggherren medverkar aktivt eller inte i upprättandet av en ny detaljplan samt i vilket skede markanvisningsavtal ingås. Förenklat kan sammanfattas att byggherren i typfall 3 har en passiv roll, medan byggherren i typfall 4 medverkar aktivt i detaljplanearbetet.

I båda typfallen sker förvärv av mark från byggherrens sida genom någon form av markanvisning, antingen genom en direktanvisning eller genom deltagande i en markanvisningstävling.

Typfall 3

I detta typfall råder såväl kommunalt markägande som kommunal detaljplanering, vilket i grova drag innebär att kommunen agerar på ensamt manér i det initiala skedet av exploateringsprocessen. Således sker framtagandet av en ny detaljplan i princip helt utan medverkan från den eller de byggherrar som i ett senare skede förvärvar tillgång till marken på vilken de avser att uppföra ny bebyggelse. Vanligtvis tas initiativ till exploatering mot bakgrund av att kommunen uppmärksammat ett stort intresse bland potentiella byggherrar som kan tänka sig att genomföra projekt inom exploateringsområdet. (Kalbro & Lindgren 2015, s. 179).

Under detaljplanearbetet sker utformning av planen utan någon vetskap om eller hänsyn till den blivande byggherrens krav och preferenser. En potentiell lösning till detta problem är att kommunen tar fram en s.k. flexibel detaljplan, vilken är en plan som i grova drag anger ramar för hur den framtida bebyggelsen kan utformas och som sedan i samband med bygglovet prövas i mera detalj. I denna typ av ”förenklad plan” ställs tydliga krav på att de minimikriterier som gäller för detaljplaner uppfylls. Detta innebär att planen åtminstone måste klargöra markens användning, tillåten exploateringsgrad, förläggning av parkmark, service och trafik samt detaljplanens genomförandetid. (Kalbro & Lindgren 2015, s. 179).

I termer av markanskaffning utmärker sig typfall 3 av att byggherren förvärvar tillgång till marken i ett sent skede i samband med planens antagande. I detta skede inleder kommunen vanligtvis

diskussioner med potentiella byggherrar avseende försäljning av den kommunala marken. De överenskommelser som ingås mellan kommunen och byggherren konkretiseras i ett första skede i ett markanvisningsavtal, varpå ett slutligt exploateringsavtal ingås när detaljplanen antagits. Avtalen i

16

fråga reglerar markförvärv, köpeskilling och andra ekonomiska aspekter, utformning av bebyggelse samt ansvar för byggande, finansiering och förvaltning av diverse åtgärder och anläggningar m.m. (Kalbro & Lindgren 2015, s. 180).

Typfall 4

Typfall 4 kännetecknas av att byggherren kommer in tidigt i processen och tillsammans med kommunen arbetar fram en ny detaljplan (SOU 2015:109). Byggherren har därmed möjlighet att påverka planens utformning och försöka tillskapa ett så pass stort antal byggrätter som möjligt.

Således ansluter planprocessen till typfall 2, vilket har redogjorts för ovan. Markförvärv sker i enlighet med vad som beskrivits under typfall 3 med den stora skillnaden att byggherren utses innan arbetet med detaljplanen har påbörjats. Initiativ kan komma från såväl kommunen som från den byggherre som identifierat den kommunala mark som exploateringen avser. Förvärv av mark kan antingen ske genom en direktanvisning eller genom en av kommunen utlyst markanvisningstävling. (Kalbro & Lindgren 2015, s. 181).

När väl ett markanvisningsavtal har tecknats mellan kommunen och den utsedda byggherren, där bland annat ansvar för detaljplanering och projektering samt fördelning av kostnader kan regleras, inleds detaljplaneprocessen. Vid antagande av plan upprättas sedermera ett slutligt genomförandeavtal vilket explicit klargör eventuella marköverföringar, ansvar för utförande av olika åtgärder som krävs för att genomföra planen, samt ekonomiska frågor. Överlåtelsen av mark sker i likhet med typfall 3 då detaljplanen antagits och vunnit laga kraft. (Kalbro & Lindgren 2015, s. 181).

3.3 Förvärvsmetoder

Vid förvärv av mark avseende bostadsutveckling finns primärt fyra olika metoder att tillgå. Dessa fyra metoder skiljer sig åt dels vad gäller ägandebild, dvs. huruvida marken initialt ägs av en privat

fastighetsägare eller av kommunen, och dels avseende förfarandetyp, dvs. om förvärvet genomförs bilateralt mellan två parter eller genom en anbudsprocess med flera intressenter.

Generellt kan indelningen i förvärvsmetoder göras enligt figuren nedan:

Figur 6. Fyra metoder för ackvisition av mark (byggrätter). Källa: SSM Holding AB, 2015.

Direktkontakt

Anbudsförfarande

Direktanvisning

Markanvisningstävling Privata fastighetsägare Kommuner

F ö rh and ling Bu d g iv n ing

17

3.3.1 Privata markförvärv

Vid förvärv av mark på den privata marknaden finns primärt två metoder för en byggherre att tillämpa. Den första metoden är att genomföra ett förvärv ”off-market” där byggherren via en bilateral

förhandling med en befintlig fastighetsägare når en överenskommelse om såväl köpeskilling som överlåtelsestruktur. Den andra metoden är att anskaffa mark via en strukturerad auktionsprocess där flera intresserade parter är med och konkurrerar om samma fastighet. (Ahlberg et al., 2015, s. 379).

Direktkontakt

En off market-affär eller en direkt förhandling innebär att en säljare erbjuder en identifierad möjlig köpare att förvärva en fastighet, utan inblandning från andra eventuellt intresserade aktörer. Transaktionen sker således bakom stängda dörrar med enbart två involverade parter. En off market-affär kan även initieras av en drivande köpare, till exempel en byggherre som identifierat en attraktiv utvecklingsfastighet och som sedan uppvaktar fastighetsägaren och inkommer med en direkt förfrågan om att genomföra en affär. (Ahlberg et al., 2015, s. 380).

För byggherren representerar denna typ av förfarande en möjlighet att förhandla om förvärv av mark utan konkurrens från andra intresserade aktörer och därmed eliminera risken för att en eventuell budgivning trissar upp priset på fastigheten. För fastighetsägaren å andra sidan medför denna förfarandetyp såväl fördelar som nackdelar. Den främsta uppsidan för en fastighetsägare att sälja sin fastighet genom en bilateral förhandling med en ensam motpart är att en sådan försäljning

regelmässigt går snabbare och enklare kan hållas konfidentiell, vilket i sin tur gör det möjligt för säljaren att avbryta en process om inte de rätta villkoren uppnås utan att någon större skada är skedd. (Ahlberg et al., 2015, s. 380).

Vidare medför off market-affärer en del besparingar avseende marknadsförings- och

transaktionskostnader, vilka i en anbudsprocess kan vara betydligt mer omfattande då såväl kostnader för upprättande av prospekt och mäklararvode till ansvarig rådgivare skall utgå. Nackdelen är å andra sidan risken för att avsaknaden av konkurrens kan leda till att det slutliga försäljningspriset blir något lägre än om fastigheten hade bjudits ut på den öppna marknaden. (Ahlberg et al., 2015, s. 380).

Anbudsförfarande

En försäljning via ett anbudsförfarande innebär att fastigheten bjuds ut till ett stort antal potentiella köpare och att försäljningsprocessen sker utefter en förutbestämd och en väl kommunicerad plan. I detta ingår ofta fasta tider för budgivning, form för budinnehållet samt explicita förutsättningar som är lika för samtliga budgivare. (Ahlberg et al., 2015, s. 379).

Vid ett anbudsförfarande initieras markförsäljningen vanligtvis av en säljrådgivare som agerar representant för en fastighetsägare som har för avsikt att sälja sin fastighet. Marknadsföring av

fastigheten kan antingen ske till enbart ett fåtal utvalda intressenter eller via en strukturerad process på en öppen och bred marknad. En process som sker på konfidentiell och exklusiv väg karaktäriseras av att säljaren bjuder ut sin fastighet till en/flera potentiella köpare som visat sitt intresse till att förvärva fastigheten. Denna typ av förfarande resulterar ofta i en snabbare försäljning eftersom konkurrensen delvis är begränsad och enbart isoleras till ett fåtal intressenter. (Inggårde & Fors 2015, s. 22). Vid ett öppet förfarande sker vanligtvis försäljningsprocessen utefter en strukturerad och förutbestämd plan där samtliga potentiella intressenter har att förhålla sig till explicit uppstagade förutsättningar med ett tydligt aviserat tidschema som är lika för alla aktörer som medverkar i budgivningen. Denna typ av förfarande är betydligt mer resursintensiv än exklusiva försäljningar. Fördelen för säljaren i att välja en öppen och bred marknadsföringsprocess är möjligheten att erhålla ett högre pris som resultat

18

av en större konkurrens med fler potentiella budgivare. (Inggårde & Fors 2015, s. 22).

Ur ett byggherreperspektiv initieras affärer på den privata marknaden generellt sett av en mäklare vilken inkommer med potentiella förvärvsobjekt till byggherren. Det kan antingen handla om en mäklare som byggherren tidigare har samarbetat med och som väl känner till vilka typer av objekt som byggherren i fråga är intresserad av. Det kan också handla om att byggherren är så pass stor och välkänd i branschen att mäklaren, oavsett tidigare samarbete, vet på ett relativt detaljerat plan vilka objekt som byggherren kan tänkas vara intresserad av att förvärva. När ett objekt väl dyker upp får byggherren då en direkt förfrågan eller ett prospekt att ta ställning till. Ett annat alternativ är att en affär initieras av en köprådgivare som på uppdrag av byggherren aktivt söker efter potentiella objekt som ligger inom byggherrens investeringsparametrar. (Bulatovic och Nordensky 2005, ss. 14-15).

3.3.2 Kommunala markförvärv

I Sverige har kommuner generellt sett ett stort markinnehav och kan genom s.k. markanvisningar överlåta mark till byggherrar som är intresserade av att uppföra ny bebyggelse (Kalbro & Lindgren 2015, s. 138).

De flesta kommuner har en s.k. markanvisningspolicy i vilken anges kommunens riktlinjer och olika metoder för anvisningar av kommunal mark samt principerna för prissättning av marken. I många fall skiljer sig dessa åt mellan olika kommuner avseende den terminologi som används i såväl policy som avtal (Statskontoret 2006, s. 16). Av den anledningen kan det också vara relativt komplicerat att generellt redogöra för de olika tilldelningsmetoder som används vid markanvisningar. Vad som däremot går att utkristallisera är två huvudsakliga tilldelningsmetoder som primärt används. Dessa två tilldelningsmetoder är direktanvisning och markanvisningstävling, vilka redogörs för nedan. Det ska dock tilläggas att fler varianter av tilldelningsmetoder förekommer, om än i mycket begränsad omfattning. (Tjärnstig 2012, s. 15).

Direktanvisning

En direktanvisning innebär att en byggherre väljs ut av en kommun och tilldelas en markanvisning utan att en urvalsprocess med flera inblandande aktörer föregås. Således tilldelas byggherren en markanvisning utan att behöva konkurrera med andra potentiella spekulanter. En direktanvisning kan antingen tillkomma på initiativ av byggherren själv eller av kommunen. I det fall där initiativet kommer från byggherren kontrakteras generellt sett en arkitekt som får i uppdrag att ta fram tidiga idéskisser för ett potentiellt projekt och som sedan byggherren presenterar för kommunen. Om kommunen anser att det presenterade förslaget är av intresse kan de välja att tilldela byggherren en direktanvisning. På samma sätt kan initiativet komma från kommunen som genom avisering om att ett visst markområde ska exploateras, kan tilldela en byggherre som visar intresse en markanvisning utan att anvisningsförfarandet avgörs i en anbudsprocess. (Tjärnstig 2012, s. 15).

Markanvisningstävling

En markanvisningstävling är en typ av anbudsförfarande som ofta utlyses av kommunen vid större exploateringsprojekt. Förfarandet innebär att information om markanvisningen görs offentlig och skickas ut till byggherrar som får inkomma med anbud. Valet av byggherre görs sedan efter ett antal uppställda urvalskriterier enligt någon av följande tillvägagångssätt:

(i) Priset är det enda urvalskriteriet och den byggherre som är villig att betala mest för marken ”vinner” och tilldelas markanvisningen.

(ii) Priset är fast och urvalet görs enbart utifrån kvalitetsaspekter där det ”bästa” konceptförslaget utses som vinnare och tilldelas markanvisningen.

19

(iii) Urvalskriteriet utgör en kombination av pris och kvalitetsaspekter där en sammanlagd bedömning av båda kriterierna ligger till grund för valet av byggherre.

Mot bakgrund av det faktum att markanvisningstävlingar i de allra flesta fall kräver att byggherren inkommer med arkitektritningar och planskisser, vilka är tänkt att stå sig väl mot konkurrerande förslag, är markanvisningstävlingar också den tilldelningsmetod som för både kommunen och byggherren är mest resurskrävande såväl ekonomiskt som operationellt. (Tjärnstig 2012, s. 15). Det ska även tilläggas att kommunen vid inbjudan till byggherrar kan ställa upp förbestämda villkor eller önskemål (kriterier) för områdets bebyggelse eller för markförvärvet som helhet, och som de olika aktörerna måste uppfylla för att få delta i anbudstävlingen. För större exploateringsprojekt är det numera mest förekommande att urvalet baseras på andra parametrar än betalningsvilja och där ett särskilt fokus läggs på arkitektonisk gestaltning och funktionalitet. (Tjärnstig 2012, s. 15).

3.4 Förvärvsstrategier

Förutom ägandebild och förfarandetyp (metod) är det också centralt att beakta i vilket skede av planprocessen mark förvärvas och vilken typ av strategi som tillämpas. En byggherre kan till exempel förvärva mark med en antagen detaljplan genom att antingen genomföra ett villkorat förvärv eller genom att ackvirera redan existerande byggrätter, dvs. planlagd mark. På samma sätt kan en byggherre förvärva råmark och på eget bevåg ansöka om planbesked och arbeta fram en ny detaljplan med marken liggandes i egen balansräkning. I det senare fallet förvärvar byggherren således potentiella byggrätter som vid förvärvstidpunkten ännu inte är säkrade i en detaljplan. Nedan ges en initial presentation av de fyra förvärvsstrategier som identifierats som de mest förekommande och som huvudsakligen behandlas i examensarbetet.

3.4.1 Villkorade förvärv

Den vanligaste strategin vid förvärv av byggrätter är att ingå avtal med en markägare villkorat av att en detaljplan vinner lagakraft. Denna strategi innebär att förvärv av mark sker utan planrisk då köpets fulländande och betalning knyts till en lagakraftvunnen detaljplan. Generellt erläggs en handpenning om cirka 5-10 procent vid avtalets ingående, medan slutlikviden betalas vid det tillfälle då köparen tillträder marken. (Inggårde & Fors 2015, s. 38). Köpeskillingen bestäms i de allra flesta fall i kronor per kvadratmeter ljus BTA. (Inggårde & Fors 2015, s. 35).

Eftersom villkorade förvärv innebär att byggherren tillträder marken efter en lagakraftvunnen detaljplan är det vanligt förekommande att priset justeras utifrån den slutliga byggrättsvolymen. Genom att priset direkt korrelerar med den slutliga byggrättsstorleken skapas incitament för

byggherren, förutsatt att denne driver detaljplanarbetet, att genom effektiv exploatering tillskapa ett så stort antal byggrätter som möjligt. (Inggårde & Fors 2015, s. 36). I dessa former av förvärv kan även förekomma villkor som behandlar markens kvalitet och eventuella miljöskador. Exempelvis kan byggherren i optionsavtalet avtala om att fastighetsägaren ska stå risken för eventuella

markföroreningar, eller att denna risk utgör en eventuell kostnad som bägge parter delar på (Inggårde & Fors 2015, s. 36).

Vid villkorade förvärv, där avtal ingås i ett tidigt skede och betalning knyts till ett senare skede, uppkommer ofta frågan om köpeskillingen ska indexeras. Många byggherrar använder helst inte indexering i byggrättstransaktioner med anledningen av att man vill undvika rörliga kostnader i en markaffär. Ju fler rörliga poster i en markaffär desto högre risk blir det för byggherren. Det ska dock tilläggas att ett indexerat pris kan slå åt båda hållen och innebär således att såväl köparen som säljaren