J U R I D I C U M
Ej återlämnade lägenhetsnycklar som skadeståndsgrund
En studie om bostadshyresgästers skadeståndsskyldighet vid
hyresvärdars krav om cylinderbyte
Victor Herrera
VT 2018
JU101A - Examensarbete inom juristprogrammet, avancerad nivå, 30 högskolepoäng Examinator: Erika Lunell Handledare: Annina H Persson
2 Sammanfattning
I de fall en bostadshyresgäst i samband med hyresavtalets upphörande inte lämnar tillbaka samtliga till lägenheten tillhörande nycklar kräver flertalet hyresvärdar hyresgästen på ersättning för kostnaden för ett låscylinderbyte. Ett sådant byte kan kosta allt från någon tusenlapp upp till i vissa fall flera tusen kronor och krävs ofta av den avflyttande hyresgästen oavsett hur många nycklar som inte lämnas tillbaka samt oavsett anledning till varför nyckeln eller nycklarna inte kan återlämnas.
Jag har med detta arbete besvarat frågan om och i så fall i vilka situationer en
bostadshyresgäst kan komma att bli ersättningsskyldig för ett låscylinderbyte. För att besvara frågan har jag utgått från bestämmelserna om hyresgästers skadeståndsskyldighet så som de anges i 24 § hyreslagen samt utifrån allmänna skadeståndsrättsliga principer angående skadeståndets storlek, kravet på adekvat kausalitet, risken för framtida skada samt de grundläggande principerna om tredjemansskada. Jag har funnit att en bostadshyresgäst i de allra flesta fall inte kan komma att bli ersättningsskyldig avseende ett låscylinderbyte utan att så endast kan bli aktuellt i vissa fall förutsatt att hyresgästen har agerat med uppsåt.
Jag har även besvarat frågan om det är möjligt för en bostadshyresgäst att med bindande verkan träffa avtal med en hyresvärd om en utökad skadeståndsskyldighet. Med utgångspunkt i hyreslagens bestämmelser har jag funnit att ett sådant avtal inte kan göras gällande om lägenheten helt används som bostad. Detta har att göra med hyreslagens sociala skyddssyfte som gör att hyreslagen som huvudregel är tvingande till hyresgästens fördel.
3 Innehållsförteckning
Förkortningar ... 4
1. Inledning ... 5
1.1 Gällande lagstiftning ... 6
1.2 Syfte och frågeställningar ... 6
1.3 Avgränsning ... 7
1.4 Metod och material ... 8
1.5 Tidigare forskning ... 11 1.6 Disposition ... 12 2. Gällande lagstiftning ... 13 3. Hyresgästens skadeståndsansvar ... 17 3.1 Aktsamhetsnorm ... 17 3.2 Vållande ... 18 3.3 Vårdslöshet ... 20
3.3.1 Culpabedömningen i hyresrättsliga sammanhang ... 21
3.4 Försummelse ... 23
3.5 Hyresgästens presumtionsansvar ... 24
3.6 Avtal om utökad skadeståndsskyldighet ... 25
3.7 Skadeståndets storlek ... 26
3.8 Adekvat kausalitet ... 29
3.8.1 Risken för framtida skada ... 31
3.9 Tredjemansskada ... 32
4. Analys ... 33
4.1 Föreligger skada? ... 33
4.2 Är hyresgästen att anse som vållande? ... 33
4.2.1 Uppsåtsfallen ... 34
4.2.2 Vårdslöshet ... 34
4.2.3 Försummelse ... 36
4.3 Culpabedömning ... 36
4.3.1 Aktsamhet ... 37
4.3.2 Hyresgästens möjlighet att förekomma samt inse risken för en skada... 37
4.4 Skador orsakade av annan än hyresgästen ... 38
4.5 Skadans omfattning ... 39
4.5.1 Följdskador ... 41
4.6 Möjlighet att avtala om ett striktare skadeståndsansvar ... 42
5. Slutsats och egna synpunkter ... 44
4 Förkortningar
ARN Allmänna reklamationsnämnden
Ds Departementsserien
FN Förenta Nationerna
FT Förenklat tvistemål
HD Högsta domstolen
Hyreslagen 12 kapitlet Jordabalken (1970:994)
NJA Nytt Juridiskt Arkiv
Prop. Proposition
RH Rättsfall från hovrätterna
SABO Sveriges allmännyttiga bostadsföretag
SkL Skadeståndslag (1972:207)
SOU Statens offentliga utredningar
5 1. Inledning
Många av oss bor, har bott eller kommer att bo i en hyreslägenhet1. Vissa personer är uppväxta i en, eller så kanske de flyttar in i sin första lägenhet under studietiden eller kort därefter. Vissa väljer att bo i en hela livet eller så väljer de att flytta in i en på ålderns höst. Till skillnad från de som äger sin bostad kan man som hyresgäst riskera att bli
skadeståndsskyldig för det fall man orsakar skador på lägenheten. Som grund för ersättning kan göras gällande allt från onormalt slitage till förstörda inventarier i lägenheten.2 Hur olika hyresvärdar väljer att hantera detta kan av förklarliga skäl skilja sig åt.
Hos Hyresgästföreningen registrerades totalt 3608 enskilda ärenden gällande hyresgästers skadeståndsskyldighet under föregående år. Av dessa utgjorde 2444 rena rådgivningar och/eller förfrågningar medan 1164 ärenden ledde till någon form av handläggning. Detta är en ökning med 562 ärenden per år jämfört med vad som noterades för år 2014 (totalt 3046 enskilda ärenden). Anmärkningsvärt är att antalet rådgivningar (2255 stycken för år 2014) är någorlunda lika jämfört med antalet rådgivningar för år 2017 medan antalet ärenden som ledde till handläggning (791 stycken för år 2014) har ökat markant.3
Oavsett boendeform har nog de flesta någon gång tappat bort en nyckel. Att tappa bort en nyckel kan så klart ske på ett flertal sätt men gemensamt för de flesta personer är det faktum att de själva sällan kommer ihåg var, hur eller när nyckeln försvann. Som bostadshyresgäst kan detta få andra konsekvenser än för folk i övriga sammanhang. Idag kräver ett flertal hyresvärdar en avflyttande bostadshyresgäst på ersättning för det fall samtliga nycklar inte kan återlämnas i samband med hyresavtalets upphörande. I flertalet fall utgörs kravet av en kostnad motsvarande ett byte av låscylindern4. Detta görs oberoende av om nycklarna har tappats bort5 eller om hyresgästen av någon annan anledning inte kan lämna in nycklarna före det att hyresavtalet upphört, oavsett hur många nycklar som saknas. Enligt SABO:s nyckeltal för lägenhetsreparationer6 är kostnaden för ett cylinderbyte allt från cirka 1300 till 2600 kronor beroende på cylinderns typ medan kostnaden för en nyckel är cirka 150 kronor7. Det förekommer även att vissa hyresvärdar i samband med hyresavtalets ingående för in en klausul i hyresavtalet om att hyresgästen måste ersätta hyresvärden om inte samtliga nycklar
1 2016 bodde mer än en fjärdedel av Sveriges befolkning i någon typ av hyreslägenhet (flerbostadshus och
småhus) enligt Statistiska centralbyrån, besökt den 19 mars 2018 på
http://www.statistikdatabasen.scb.se/sq/48069
2 Enligt P4 Kronoberg har de senaste åren beloppen som de kommunala bostadsbolagen i Kronobergs län krävt
från hyresgäster ökat kraftigt. Till exempel noterar Lessebohus en ökning på 160 procent för 2016 jämfört med för 2014. Hyresgäster får oftare betala för slitage i bostaden, publicerad måndag 11 september 2017 kl. 20.30, besökt den 19 mars 2018 på http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=106&artikel=6775323
3 Enligt uppgift från Peter Thunander, Hyresgästföreningen Riksförbundet. Uppgifter lämnade per e-post den 22
mars 2018.
4 Information till hyresgäster hos Växjöbostäder AB, besökt den 19 mars 2018 på
https://vaxjobostader.se/hyresgaester/in-och-utflyttning/utflyttning/
5 Information till hyresgäster hos ÖrebroBostäder AB, besökt den 19 mars 2018 på
http://www.obo.se/sv/For-vara-hyresgaster/flytta/Nycklar/
6 SABO:s Nyckeltal för lägenhetsreparationer är en trycksak som ges ut årligen och som används av ett flertal
bolag som ett hjälpmedel vid kostnadsberäkningar av skador som upptäcks i samband med avflyttningsbesiktningar av lägenheter.
6 kan återlämnas vid avflyttning, alternativt att det avtalats med hyresgästen i ett separat
upprättat avtal, till exempel i samband med en nyckelkvittens.8
Frågan om ersättning har nyligen uppmärksammats av tidningen Hem&Hyra som i en artikel9 kartlagt om och hur mycket olika hyresvärdar i Stockholm kräver av en hyresgäst i det fall denne har tappat bort en eller flera nycklar. I vissa fall har hyresvärdar krävt över tio tusen kronor medan andra hyresvärdar inte kräver hyresgästen på ersättning överhuvudtaget. I de dyraste fallen har det rört sig om lägenheter i markplan med låsbara fönster där hyresvärden menat att de har varit tvungna att byta varje enskild cylinder där vardera cylinder kostar 1380 kronor styck. En representant för ett av hyresbolagen menar att låsbyten görs då de inte anser att det är säkert för en ny hyresgäst om det finns nycklar som är på vift. Likaså berättar samma person om ett fall där en okänd person låst upp dörren till en lägenhet vid ett tillfälle då hyresgästens barn legat i soffan och tittat på TV. I det fallet hade nycklarna till lägenheten inte varit kopieringsskyddade. En representant för ett annat hyresbolag håller fram vikten av att byta lås för att på så sätt förhindra inbrott i lägenheten eller fastigheten.
En nyckel skiljer sig på så sätt att det torde vara det enda föremål som i samband med en förhyrning av en lägenhet är ägnat att ta med sig. Det vill säga den är gjord för att man ska kunna låsa dörren till sin bostad i samband med att man går hemifrån. Vidare får det anses vanligt att till exempel medlemmarna i en barnfamilj har varsin nyckel så att vuxna och barn ska kunna komma och gå som de önskar. Lika vanligt får det nog anses vara att en nära släkting eller vän tilldelas en nyckel för det fall man skulle råka låsa sig ute från lägenheten och inte kommer in.
1.1 Gällande lagstiftning
Bestämmelserna som berör bostadshyresavtal är i Sverige reglerade av bland annat 12 kapitlet Jordabalken (1970:994). Kapitlet med dess regler är mer känt som hyreslagen10 varför detta namn kommer att användas framöver i detta arbete. Hyreslagen omfattar såväl
bostadshyresgäster som lokalhyresgäster. Bestämmelserna som berör hyresgästens vårdnadsplikt av lägenheten, i vilka reglerna om när en hyresgäst är att anse som
skadeståndsskyldig ingår, återfinns i 24 § hyreslagen. Denna och andra bestämmelser som är av vikt för arbetet kommer att redogöras för mer i detalj i arbetets andra kapitel.
1.2 Syfte och frågeställningar
Syftet med detta examensarbete är att analysera hur pass långt bostadshyresgästers skadeståndsskyldighet sträcker sig i det fall som bostadshyresgästen i samband med hyresavtalets upphörande inte återlämnar samtliga till lägenheten tillhörande nycklar. Jag
8 Enligt uppgift från PG Nyström, tidigare förbundsjurist och chefsjurist Hyresgästföreningen Region Sydost.
Uppgifter lämnade över telefon den 21 mars 2018.
9 Så mycket kostar det att tappa nycklarna i Stockholm, besökt den 5 april 2018 på
https://www.hemhyra.se/nyheter/sa-mycket-kostar-det-att-tappa-nycklarna-2/
10 Cederstierna, Jordabalken (1970:994) 12 kap., Karnov punkt 518, besökt den 19 mars 2018 på
7 hoppas att mitt arbete ska kunna fungera vägledande för alla som arbetar med hyresrättsliga spörsmål, vare sig detta görs utifrån ett hyresgäst- eller ett hyresvärdsperspektiv.
Med utgångspunkt i arbetets syfte kommer jag att eftersträva att få svar på följande frågeställningar:
Är en bostadshyresgäst skyldig att ersätta en hyresvärd för kostnaden för ett cylinderbyte i det fall samtliga nycklar inte kan återlämnas i samband med hyresavtalets upphörande?
Kan en bostadshyresgäst och en hyresvärd med bindande verkan träffa avtal om en utökad skadeståndsskyldighet?
1.3 Avgränsning
Som jag har nämnt i tidigare avsnitt är hyreslagen tillämplig för såväl bostads- som för lokalhyresgäster. Detta arbete kommer endast att fokusera på förstnämnda grupps, det vill säga bostadshyresgästers, skadeståndsskyldighet. Anledningen till detta är att
bostadshyresgäster torde utgöra en mer utsatt grupp jämfört med lokalhyresgäster då det rör sig om enskilda individer och deras hem. För lokalhyresgäster finns till exempel möjligheten att teckna hyresavtal som juridisk person varför man nödvändigtvis inte står samma risk som en fysisk person bör anses göra. Vidare får det anses vara skillnad ur social synpunkt på en upplåtelse som avser bostad jämfört med en upplåtelse för till exempel affärsverksamhet där sistnämnde ej kan anses ha samma grundläggande behov av upplåtelsen som den enskilde individens behov av en bostad som en grundläggande mänsklig rättighet11.
Jag har vidare valt att avgränsa arbetet att endast avse bostadshyresgästers eventuella skadeståndsskyldighet i det fall hyresgästen i samband med avflyttning ej kan återlämna samtliga till lägenheten tillhörande nycklar. Anledningen till att jag valt att inte ta med hyresgästers skadeståndsskyldighet avseende onormalt slitage är för att begreppet som sådant hade varit tvunget att avgränsas då onormalt slitage kan utgöra allt från borrhål12 till
förslitning på grund av rökning i lägenheten13. Vidare föreligger risken för att gränsen för vad som avser normalt kontra onormalt slitage att förändras över tid14. En hyresgästs rätt till
11 Se artikel 25 FN:s allmänna förklaring om de mänskliga rättigheterna samt 1 kap. 2 § st. 2 Regeringsformen
(1974:152) som båda slår fast den enskildes rätt till en bostad. I Sverige har detta under lång tid betraktats som en social rättighet vilket bland annat har utryckts både direkt och indirekt i de av riksdagen fastställda målen för bostadspolitiken, se SOU 2005:88 Vräkning och hemlöshet – drabbar också barn, ss. 64-65.
12 Se till exempel Gävle tingsrätts dom i mål nr FT 380-95 där domstolen ansåg att de av hyresgästen gjorda
borrhålen utgjorde normalt slitage varför skadeståndsskyldighet ej förelåg.
13 Se till exempel Lunds tingsrätts dom i mål nr FT 1732-97 där det förvisso ansågs normalt att röka i en lägenhet
men där den i målet aktuella hyresgästen ansågs ha åsidosatt sin vårdnadsplikt i sådan grad att han därmed och i kombination med skadornas omfattning ansågs ersättningsskyldig gentemot hyresvärden.
14 De i Gävle tingsrätts dom i mål nr FT 380-95 aktuella borrhålen (cirka 90 stycken till antalet) hade ostridigt i
målet utförts av hyresgästen och dennes sambo då de bland annat hade satt upp en spegelvägg i lägenheten. Vid tiden för tingsrättens dom ansågs detta utgöra normal inredning i en bostad vilket tingsrätten även noterade i sin
8 normalt slitage förklaras med att det är hyresvärden som står risken för sådant slitage på lägenheten som kan anses vara en naturlig följd av uthyrningens ändamål.15
Mitt val att endast fokusera på bostadshyresgästens eventuella skadeståndsskyldighet i samband med återlämnande av lägenhetens nycklar är särskilt intressant då flertalet bolag, så som redogjorts för ovan i avsnitt 1, kräver den avflyttande bostadshyresgästen för kostnaden för ett cylinderbyte i det fall samtliga nycklar ej kan återlämnas. Sett utifrån allmänna skadeståndsrättsliga principer ska ett skadestånd huvudsakligen vara reparativt på så sätt att den skadelidande ska ersättas för den skada som denne har orsakats.16 Frågan är således om den skada som hyresvärden lider motsvarar kostnaden för ett cylinderbyte eller om
skadeståndet bör sättas till ett annat belopp (under förutsättningen av att hyresgästen i första hand anses vara skadeståndsskyldig).
Med min utgångspunkt att samtliga nycklar är utlämnade till hyresgästen står inte bevisbördan på den uppkomna skadan i fokus i förhållande till arbetets syfte17. Hyresgästen (avtalsparten) kan förvisso påstå att det inte är denne själv som har orsakat skadan utan att det är någon tillhörande hans/hennes hushåll eller liknande som har orsakat den. I dessa fall kan det bli aktuellt att undersöka om hyresgästen kan antas ha ett så kallat presumtionsansvar gentemot hyresvärden. Vad detta innebär rent generellt kommer det att redogöras för i ett separat avsnitt.
I arbetet antas således att en hyresgäst i samband med hyresavtalets ingående mottagit samtliga till lägenheten tillhörande nycklar men att hyresgästen i samband med avtalets upphörande ej kunnat återlämna samma antal. Frågan för arbetet att besvara blir således om hyresgästen i en sådan situation kan anses uppfylla de grundläggande kraven för
skadeståndsskyldighet enligt 24 § st.1 hyreslagen.
1.4 Metod och material
Då den lagstiftning som reglerar hyresgästers skadeståndsskyldighet är så pass generellt utformad som den är samt då förekomsten av praxis på området är förhållandevis gles har jag valt att använda mig av en rättsvetenskaplig metod då denna tillåter ett bredare urval av källor. Den rättsvetenskapliga metoden kan ses som en vidgad rättsdogmatisk metod på så sätt att det inom den förstnämnda även anses godtagbart att i analysen utgå från underrättspraxis
dom varför hyresgästen inte ansågs ha agerat oaktsamt. Huruvida denna typ av inredningsdetalj är att anse som normal idag råder dock delade meningar varför utgången mycket väl skulle kunna bli annorlunda. Se även Ljungby tingsrätts dom i mål nr T 44-00 där en hyresgäst ansågs ha brustit i sin vårdnadsplikt i samband med att ha rökt i lägenheten och därmed blivit ersättningsskyldig för de skador som rökningen orsakat på lägenheten. Domstolen konstaterade i sin dom att attityden gentemot rökning förändrats under de senaste åren och att det även hade ställts ökade krav på bland annat hyresvärdar att dessa skulle kunna tillhandahålla rökfria miljöer. Härefter har det även införts ytterligare förbud mot rökning inom till exempel restaurang- och cafémiljöer, förbud mot att röka på vissa arbetsplatser et cetera och fler förbud diskuteras i detta nu.
15 Björkdahl, Hyra av bostad och lokal, första upplagan, Iustus förlag, Uppsala, 2013, s. 141.
16 Bengtsson, Strömbäck, Skadeståndslagen – En kommentar, fjärde upplagan, Norstedts juridik, Stockholm,
2011, ss. 21 f.
17 En hyresvärd kan till exempel låta utföra en besiktning av lägenheten såväl före det som hyresgästen tillträder
den som efter det att hyresgästen lämnat densamma av vilken det framgår att samtliga nycklar funnits tillgängliga i samband med inflyttning, se Holmqvist, Thomsson, s. 227.
9 och andra källor, till exempel artiklar och intervjuer, för att få en ökad kunskap om rätten under förutsättning att detta sker utifrån ett juridiskt perspektiv. I den rättsvetenskapliga metoden ingår till viss del även den juridiska metoden som utöver rättskälleläran även omfattar de rent praktiska sidorna av hur det juridiska arbetet utförs såsom subsumtion och bevisvärdering samt avtalstolkning. Då syftet med arbetet är att försöka fastställa vad som utgör gällande rätt (de lege lata) ser jag det således som en fördel att det i den
rättsvetenskapliga metoden även ingår den rättsdogmatiska metoden vars uppgift är att fastställa just detta. En sådan uppgift kan delas upp i två sidor, dels att beskriva vad som är gällande rätt dels att systematisera denna genom att identifiera samband, principer, likheter et cetera. Den rättsdogmatiska metoden kännetecknas av att analysen sker med utgångspunkt i de olika rättskällorna, det vill säga lagtext, förarbeten, prejudikat och doktrin. En av
fördelarna med rättsdogmatiken är att de källor som metoden använder redan på förhand anses uppfylla kravet på validitet. Det är således inte nödvändigt att kritiskt granska de olika
rättskällorna var för sig då deras respektive auktoritet, samt grad av densamma, är på förhand förutbestämd.18
Högst auktoritet bland rättskällorna har lagen. Om den frågeställning man har inte kan besvaras direkt utifrån lagtexten har man därefter att försöka finna svaret i någon av de andra rättskällorna. Förarbetena har i Sverige jämfört med andra länder en framträdande roll. Anledningen till detta är att lagbestämmelserna flertalet gånger kan vara utformade av mer generell karaktär för att på så sätt kunna omfatta så många möjliga utfall som möjligt. Uttalandena från de olika förarbetena tjänar på så sätt som ett komplement till lagtexten och som beskriver hur de olika bestämmelserna ska tillämpas i enskilda konkreta situationer. Tiden och samhällets övriga utveckling kan dock göra att vissa uttalanden från förarbetena, exempelvis motivuttalandena, över tid riskerar bli obsoleta varför dess ålder bör tas i beaktande vid hänvisning till dem. Det bör i sammanhanget poängteras att till skillnad från författningstexter utgör inte förarbetena bindande normer varför de inte heller måste följas. Liksom förarbetena tjänar rättspraxis som tolkning av en lagregel, detta särskilt i de fall som regeln är vagt utformad, föråldrad eller på annat sätt bedöms som ofullständig i sig själv. Av särskild vikt är de så kallade prejudikaten vilka förenklat kan säga utgöras av de högsta instansernas, till exempel HD:s, avgöranden. På samma sätt som med förarbetena har svenska domstolar ingen skyldighet att följa de principer som fastslagits av de högre instanserna. Dessa ska endast tjäna som vägledande. Till exempel måste varken tingsrätten eller hovrätten följa en dom från HD för det fall någon av underrätterna har att avgöra ett liknande fall. I praktiken är det dock vanligt förekommande att så ändå sker då ett hos en underrätt avvikande beslut oftast blir rättat av den övre instansen under förutsättning att det överklagats samt (vid behov) att prövningstillstånd meddelats. Till skillnad från förarbetena är det dock ovanligare att ett av HD meddelat prejudikat förlorar sin status. Men då så ibland ändå kan ske bör man beroende av det rättsområde som man utgår ifrån alltjämt vara på sin vakt före det att man lutar sin argumentation på äldre avgöranden.19 Doktrinen är den av rättskällorna som
18 Sandgren, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare, tredje upplagan, Norstedts juridik, Stockholm, 2015, ss.
41-45.
19 Bernitz m.fl., Finna rätt – juristens källmaterial och arbetsmetoder, fjortonde upplagan, Wolters Kluwer,
10 historiskt sett20 ansetts ha lägst auktoritet. Dess fördel består av att den beskriver och
systematiserar de övriga rättskällorna.21 En ytterligare fördel med doktrinen är att den i många fall kan ge svar på till exempel tillämpningsfrågor i sådana fall då de andra rättskällorna inte förmår att på ett tillfredställande sätt besvara dessa. På detta sätt har doktrinen i vissa fall kommit att få betydelse för såväl lagstiftning som för rättspraxis då den är författad av sakkunniga som genom sin förmåga att övertyga genom sina argument påverkar såväl lagstiftare som rättstillämpningen. Det är numera vanligt att doktrinen citeras i både
förarbeten som i till exempel HD:s domar.22 I ett arbete som detta är doktrinen vanligtvis den av rättskällorna som är den första som används och som ligger till grund för sökande av annat relevant material.23
Då detta arbete har att besvara frågor inom civilrättens område föreligger risken för att de traditionella rättskällorna i sig själva inte kan ge tillräckliga svar. Detta beror på att civilrätten i sin uppbyggnad är fragmentarisk varför den oftast inte kan lämna en specifik lösning för varje enskild uppkommen tvistesituation. Med anledning av detta är användandet av analogier ett förfarande som ofta används24. Förfarandet går i korthet ut på att man söker få svar inom rättsområden som liknar det rättsområde inom vilket man har att ta reda på sitt svar.25 Inom hyreslagstiftningen dras paralleller till andra rättsområden bland annat vad gäller frågor om rätten till hyresnedsättning26 samt preskriptionstid under pågående avtal27.
Det material som mitt arbete är utformat ifrån har jag valt efter att ha studerat de
bestämmelser som reglerar hyresgästers skadeståndsskyldighet på bland annat rättsdatabaser som Karnov samt utifrån ledande litteratur i ämnet. Utifrån dessa har jag funnit övrig litteratur samt de rättskällor och övrigt som berör mitt valda ämne. Delar av den doktrin som används i arbetet är sådan som får anses som vägledande inom rättsområdet då den bland annat hänvisas till i domar från HD och underinstanserna.
Trots att bestämmelsen som sådan har funnits så pass länge har jag inte lyckats påträffa några vägledande prejudikat från HD avseende själva sakfrågan för detta arbete28. Vad ankommer på de rättsfall som hänvisas till i arbetet är dessa utvalda för att belysa såväl de rekvisit som måste föreligga för att en hyresgäst ska anses vara skadeståndsskyldig samt för att klargöra frågor som berör bevisbörda samt möjligheten för parterna att avtala om ett striktare skadeståndsansvar. De i arbetet omnämnda underrättsavgörandena används främst för att belysa hur domstolarnas syn på normalt kontra onormalt slitage har förändrats över tid samt för att belysa om svårigheten att urskönja en klar gräns mellan de olika typerna av slitage.
20 Domstolarna hänvisade förr sällan till doktrinen som källa fastän den med största säkerhet spelat en betydande
roll, se Strömholm, Rätt, rättskällor och rättstillämpning – en lärobok i allmän rättslära, femte upplagan, Norstedts juridik, Stockholm, 1996, s. 395.
21 Sandgren, ss. 43-45. 22 Bernitz m.fl., ss. 32, 187 ff. 23 Sandgren, s. 99.
24 Lehrberg, Praktisk juridisk metod, nionde upplagan, Iusté, Uppsala, 2016, s. 144. 25 Strömholm, ss. 457 ff.
26 Holmqvist, Thomsson, s. 98. 27 Holmqvist, Thomsson, ss. 806-807.
28 Jag har även frågat PG Nyström på Hyresgästföreningen som har arbetat med hyresjuridiska spörsmål i ett
11 Underrättavgörandena visar även på svårigheten för domstolarna att avgöra vad som ska anses utgöra vårdslöshet eller försummelse samt när hyresgästens vårdnadsplikt är att anse som åsidosatt. Användningen av analogier till annan lagstiftning och sådana rättsfall sker med bakgrund av vad som uppges av Hjorth i följande stycke. Frågan kan mycket väl vara prövad av någon av de lägre instanserna, men då de i sådana fall inte har överklagats av någon av parterna får dess eventuella prejudicerande värde ses som tämligen begränsat. Det bör nämnas att trots ett gediget försöka att finna några underrättsdomar som berör själva sakfrågan har jag inte kunnat finna några sådana.
Enligt Hjorth är förekomsten av avgöranden från HD tämligen gles och kan inte heller ge vägledning för var gränsen avseende tillräcklig aktsamhet respektive vårdslöshet kan anses gå givet de olika situationer där hyresgästens skadeståndsskyldighet har gjorts gällande från hyresvärden. Han anser däremot att HDs uttalande i det så kallade diskmaskinsmålet kan tjäna som vägledning i frågan om skadeståndsskyldighet ska anses föreligga. Hjorth anser vidare att förarbetena som legat till grund för bestämmelsen om hyresgästens skadeståndsskyldighet inte ger någon större vägledning i fråga om gränsdragningen mellan aktsamt beteende av
hyresgästen kontra vårdlöst beteende varför det har kommit att överlämnas till rättspraxis för avgörande.29 Mot bakgrund av detta har jag valt att klargöra rekvisiten utifrån bland annat förarbetena till SkL samt de olika förslag som har lämnats genom åren gällande förändringar av hyreslagen samt förslag till lag gällande saklega då sistnämnda berör liknande förhållanden som de som kan uppkomma ifråga om bostadshyresavtal.
De radio- och tidningsartiklar som nämns i arbetet samt hänvisningar från hemsidor och sådana uppgifter som har hämtats från enskilda personer har som avsikt att belysa vidden av sakfrågan i dagens samhälle. De kommer i övrigt inte att utgöra del av arbetets analys mer än att tjäna som en utgångspunkt vad gäller till exempel hyresvärdarnas argumentation för att skadeståndsskyldighet anses föreligga, till exempel om risken för inbrott medför att en avflyttande hyresgäst ska anses ersättningsskyldig. Jag är medveten om att denna typ av material inte är vetenskapligt signifikanta men jag har funnit att dess närvaro belyser vidden av sakfrågan samt att de visar hur den enskilde bostadshyresgästen kan komma att drabbas.
1.5 Tidigare forskning
Bestämmelsen om hyresgästens skadeståndsansvar i 24 § hyreslagen har funnits nästintill oförändrad i över hundra år30 och har därmed varit föremål för en mängd artiklar och dylikt. Bland annat kan nämnas Hyreslagen - En kommentar av Thomsson och Holmqvist,
Björkdahls Hyra av bostad och lokal, Larssons med flera Bostadshyresavtal i praktiken samt Hyreslagarna av Skorup och Underskog. På senare tid vore ett av de mest uppmärksammade och kommenterade fallen vara det så kallade "diskmaskinsmålet"31 vilket kommer att
29 Hjorth, Hyresgästens vårdansvar för lägenheten, Wängberg, Munukka, Baheru, editors, Hyresgästs
skadeståndsansvar - diskmaskinsmålet NJA 2011 s. 454, Stockholm Centre for Commercial Law, Stockholm,
2012, s. 13.
30 Bestämmelsen härstammar ursprungligen från 3 kapitlet 16 § lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast
egendom.
12 beskrivas utförligare längre fram i detta arbete. Målet har bland annat gett upphov till
artikelsamlingen Hyresgästs skadeståndsansvar - diskmaskinsmålet NJA 2011 s. 454 av Wängberg med flera.
1.6 Disposition
Arbetet inleds med ett kapitel om bakgrunden till arbetets ämne samt om dess syfte och frågeställningar. Här beskrivs även vald metod för arbetet samt avgränsningar, beskrivning av valt material samt tidigare forskning på området.
I arbetets andra kapitel redogörs för gällande rätt på det hyresrättsliga området, det vill säga den lagstiftning som sätter reglerna för parterna i fråga om bostadshyresavtal.
Tredje kapitlet har som syfte att i detalj beröra de olika rekvisiten som måste vara uppfyllda för att en hyresgäst ska kunna bedömas som skadeståndsskyldig gentemot hyresvärden. Kapitlet behandlar även frågan om skadeståndets storlek samt andra förutsättningar för att ersättningsskyldighet ska anses vara för handen, till exempel kravet på adekvat kausalitet samt synen på tredjemansskada. I kapitlet berörs även frågan om möjligheterna för hyresgäst och hyresvärd om att på förhand avtala om ett striktare skadeståndsansvar för hyresgästen än vad som följer av bestämmelserna i hyreslagen.
Arbetets fjärde kapitel är ägnat åt analys vilken tar sin utgångspunkt från arbetets syfte och med avsikt att besvara arbetets frågeställningar.
Avslutningsvis kommer arbetets femte kapitel att redogöra för mina slutsatser samt egna synpunkter avseende dessa.
13 2. Gällande lagstiftning
Hyresgästers rättigheter och skyldigheter regleras i Sverige av bestämmelserna i 12 kapitlet Jordabalken (1970:994). Så som nämnts i avsnitt 1.1 kommer benämningen hyreslagen att användas genomgående i detta arbete. Lagens tillämpningsområde framgår av 1 § första stycket första meningen hyreslagen som anger att:
”Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till
nyttjande mot ersättning.”32
För att hyreslagen ska vara tillämplig måste således samtliga fyra rekvisit vara uppfyllda. Det vill säga att ett avtal (1) föreligger mellan parterna genom vilket hus eller del av hus (2) upplåtits för nyttjande (3) mot ersättning (4). Råder det tvist om huruvida ett avtal
överhuvudtaget är för handen ska detta istället avgöras enligt avtalslagens bestämmelser.33 Vidare är lagen tillämplig för såväl bostads- som för lokalhyresgäster vare sig hyresobjektet utgörs av en bostadslägenhet34, ett möblerat rum, ett enfamiljshus, en affärslokal eller ett garage.35 Det ändamål som avses med upplåtelsen av en lägenhet anges vanligtvis i hyresavtalet. Det saknas krav på att nyttjandet måste pågå för viss tid varför även väldigt korta upplåtelser är att anse som hyresavtal varför hyreslagen är tillämplig även i dessa fall. Slutligen måste någon form av ersättning utgå för att ett hyresavtal ska anses föreligga. Den vanligaste formen av ersättning (hyran) torde utgöras av att hyresgästen betalar hyran med pengar. Dock kan ersättningen utgå även på andra sätt, genom till exempel arbetsprestationer eller varor.36
Viktigt att ha i åtanke är att hyreslagen har ett socialt skyddssyfte37 vilket framgår av 1 § femte stycket hyreslagen som lyder:
”Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte
annat anges.”38
Bestämmelsen gör således gällande att hyreslagen som huvudregel är tvingande till hyresgästens fördel varför denne ej är bunden av sådant som avtalats i strid mot någon av lagens tvingande regler. Hyresgästen kan om denne så önskar åberopa någon av dessa istället för avtalet. Hyresvärden kommer dock alltjämt att vara bunden av avtalet. Som framgår av
32 1 § st. 1 första meningen hyreslagen.
33 Holmqvist, Thomsson, Hyreslagen – En kommentar, elfte upplagan, Norstedts juridik, Stockholm, 2015, s. 26. 34 Vad som utgör en bostadslägenhet definieras i 1 § 3 st. första meningen hyreslagen som en lägenhet vilken
helt eller till en inte oväsentlig del ska användas som bostad. Vad gäller definitionen av vad som utgör en bostad är Svea Hovrätts beslut i mål nr ÖH 391-13 intressant då domstolen efter en samlad bedömning ansåg att hyresavtalet utgjorde ett avtal om förhyrning av en bostadslägenhet varför hyresgästen kunde göra gällande hyreslagens bestämmelser fastän det av hyresavtalet framgick att förhyrningen gällde ett så kallat lägenhetshotell vilket inte lyder under hyreslagens bestämmelser.
35 Begreppet hus eller del av hus benämns i hyreslagen under samlingsbegreppet lägenhet, se Holmqvist,
Thomsson, s. 28.
36 Holmqvist, Thomsson, ss. 30-31.
37 Holmqvist, Thomsson, s. 41. Redan i lagförarbetena från 1938 lyftes behovet av ett skydd för den i regel
ekonomiskt svagare hyresgästen fram genom i lagen införa tvingande bestämmelser, se SOU 1938:22
Betänkande med förslag till reformerad hyreslagstiftning, ss. 44-45.
14 formuleringen ”om inte annat anges” utgörs hyreslagen även av dispositiva regler för vilka parterna fritt kan avtala om annat med bindande verkan. Att en regel är dispositiv framgår i så fall av lagtexten med till exempel formuleringen ”om annat avtalats”39 eller motsvarande. Det bör poängteras att parterna fritt kan avtala i strid mot en tvingande regel för det fall det som avtalet avser redan har inträffat40. Om exempelvis en brist uppstår i lägenheten kan en hyresgäst därefter med bindande verkan avtala bort rätten till nedsättning av hyran41.
Hyresgästen kan dock aldrig avtala bort någon av de rättigheter, till exempel rätten att genom byte erhålla en annan lägenhet42, som hyreslagen tillerkänner denne. Ej heller kan någon av parterna avtala bort till exempel forumreglerna eller om reglerna för bostadslägenheter eller lokaler ska anses tillämpliga.43
Reglerna om en hyresgästs skadeståndsskyldighet återfinns i 24 § hyreslagen som lyder: ”Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iakttaga. Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyresgästen och
medlemmarna i hans hushåll borta när skadan uppkommer eller bristen visar sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma in i
lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan skada eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad som föreskrivits i detta stycke, är han ansvarig för skada som föranledes av hans försummelse.
39 7 § 3 st. hyreslagen.
40 I NJA 1978 s. 64 ansåg HD att en uppsägning av hyresavtalet från hyresvärden ej var nödvändig för att ansöka
om avhysning av hyresgästen som vägrade följa en mellan parterna upprättad överenskommelse. Parterna hade dessförinnan vid ett sammanträde i hyresnämnden med anledning av att hyresvärden sagt upp avtalet med hyresgästen kommit överens om en tidpunkt för hyresavtalets upphörande. HD angav i sina skäl att det mot bakgrund av den dåvarande departementschefens motivuttalande måste göras skillnad mellan två grundtyper av överenskommelser. Å ena sidan sådana överenskommelser som kan komma att utgöra förbehåll i
hyreslagstiftningens mening och å andra sidan sådana överenskommelser som ingåtts mellan parterna för att lösa en under hyrestiden uppkommen tvist. HD ansåg att den sistnämnda typen av överenskommelser ej kom att omfattas av förbudet mot att träffa avtal i strid mot hyreslagens tvingande regler varför man biföll hyresvärdens talan.
41 En hyresgäst kan enligt 16 § st. 1 hyreslagen (med hänvisning till 11 § st. 1 tredje punkten hyreslagen) i vissa
fall ha rätt till nedsättning av hyran för det fall en brist uppstår i lägenheten, förutsatt att hyresgästen själv inte är ansvarig för skadan. Likt inom andra typer av avtal så har lagstiftaren ansett att om ena parten inte fullgör sin del av avtalet fullt ut så behöver inte heller den andra parten fullgöra sin prestation, se Holmqvist, Thomsson, s. 98.
42 Se 35 § hyreslagen.
15 Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist gäller också om det finns ohyra i lägenheten.
Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten eller åt någon annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen
ansvarig för skada som den nye innehavaren skulle ha ersatt enligt första, andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit hyrd av honom.
Har i fråga om lägenhet, som upplåtits för att helt eller delvis användas för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens ansvar
utsträckts utöver vad som föreskrives i första-fjärde styckena, gäller avtalet.”44
Bestämmelserna och dess olika rekvisit kommer att redogöras för tydligare i arbetets tredje kapitel. Det bör dock redan nu påpekas att hyresgästen enligt paragrafens första stycke andra mening endast kan komma att bli ersättningsskyldig för skador som uppkommit genom dennes vållande. Hyresgästen är vidare skyldig att ersätta sådana skador som uppkommit genom vårdslöshet eller genom försummelse av dennes familjemedlemmar, gäster eller motsvarande.
En sådan uppdelning som angetts ovan har enligt Björkdahl stöd i lagförarbetena i vilka det anförs att en hyresgäst inte ska behöva ta ansvar för sådana skador som uppstått på grund av att någon annan har agerat med uppsåt, givet att hyresgästen inte själv har agerat culpöst genom att avstå från att ingripa och försöka förhindra skadegörelse i fall då detta skulle vara möjligt.45 Även Skorup och Underskog talar för en sådan uppdelning mellan skador orsakade av hyresgästen och skador som är orsakade av andra för vilken hyresgästen har ansvar för gentemot hyresvärden. Likt Björkdahl anser de att en hyresgäst normalt sett inte ska behöva ersätta för skador som någon annan har orsakat med uppsåt.46
Vad gäller preskriptionstid finns det särskilda bestämmelser i 61 § hyreslagen som lyder: ”Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten. Iakttas ej denna tid, är rätten till talan förlorad, om ej annat avtalats. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten
rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.”47
Som det framgår av bestämmelsen har någon av parterna två år på sig att väcka talan vid domstol efter det att hyresavtalet mellan parterna har upphört. I det fall talan väcks efter det att två år har gått är en eventuell fordran preskriberad varför domstolen i dessa fall kan komma att avvisa en anförd talan om stämning. Bestämmelsen är vidare dispositiv. Dock bör
44 24 § hyreslagen.
45Björkdahl, Skadeståndsansvar i hyresförhållanden – en analys i ljuset av NJA 2011 s. 454, Wängberg,
Munukka, Baheru, editors, ss. 34-35.
46 Skorup, Underskog, Hyreslagarna, sjunde upplagan, Dialogos, Stockholm, 2007, s. 82. 47 61 § hyreslagen.
16 med hänvisning till 1 § femte stycket hyreslagen en hyresgäst ej anses vara bunden av ett sådant avtal om det är till men för denne. Hyresgästen bör dock med framgång kunna åberopa överenskommelsen om den är till dennes fördel. Under ett pågående hyresförhållande anses dock vanliga preskriptionsfrister vara tillämpliga, det vill säga tio år för vanliga fordringar och 3 år för konsumentfordringar. I fråga om bostadslägenheter där hyresförhållandet alltjämt fortlöper har således en hyresvärd att väcka talan inom tre år medan motsvarande för en hyresgäst är tio år. Gemensamt för bägge parter och oavsett preskriptionstid är dock att svaranden har att göra en preskriptionsinvändning då detta inte är något som domstolarna beaktar ex officio.48
17 3. Hyresgästens skadeståndsansvar
Hyresgästens skadeståndsansvar regleras så som tidigare har sagts av bestämmelserna i 24 § hyreslagen och är i princip oförändrad sedan dess tillkomst 190749. Bestämmelsen är i stort sett tvingande till hyresgästens fördel med undantag för bestämmelserna i paragrafens femte stycke vilka i viss mån gör övriga regler dispositiva.
Så som 24 § st. 1 andra meningen hyreslagen är formulerad är en hyresgäst ersättningsskyldig för skador som uppkommit genom hyresgästens vållande eller genom vårdlöshet eller genom försummelse av någon som är hyresgästen närstående eller liknande. Således är
förutsättningarna för hyresgästens skadeståndsansvar eget vållande eller annans vårdslöshet samt annans försummelse. Då dessa begrepp i sig själva inte ger ett uttömmande svar för varje enskild händelse som skulle kunna föranleda en skada så kommer begreppen att var för sig att behandlas och redogöras för i kommande avsnitt.
En grundläggande förutsättning är att en skada är för handen. Om så är fallet har en även att bedöma skadans omfång och vad som den skadeståndsskyldige är skyldig att ersätta. Detta är av särskilt intresse då 24 § st. 1 andra meningen hyreslagen anger att hyresgästen är skyldig att ersätta för all skada, under förutsättning att den uppstått genom någon av ovan nämnda rekvisit. Då begreppet all skada i sig inte kan anses ge någon större vägledning kommer det att ägnas ett särskilt avsnitt åt att reda ut detta.
Ytterligare en förutsättning för skadeståndsskyldighet följer omvänt av 24 § st. 1 första meningen hyreslagen som anger att hyresgästen har att väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Bestämmelsen utgör den aktsamhetsnorm vilken hyresgästen har att rätta sig efter vid begagnandet av lägenheten och det är vid ett åsidosättande av normen som
ersättningsskyldighet kan komma att realiseras. Vad som kan anses utgöra normal aktsamhet av en hyresgäst kommer sålunda att redogöras för i ett eget avsnitt.
Slutligen bör nämnas frågan om bevisbördans placering, kravet på adekvat kausalitet, de grundläggande principerna rörande tredjemansskada samt möjligheten för parterna att träffa bindande avtal om ett på förhand striktare skadeståndsansvar för hyresgästen varför dessa kommer att avhandlas i varsitt avsnitt.
Det bör redan nu nämnas att en hyresgäst inte är skyldig att ersätta för skador som uppstår genom olyckshändelser.50
3.1 Aktsamhetsnorm
Vad kan anses rymmas inom begreppet normal aktsamhet i hyresrättsliga sammanhang? Av förarbetena till bestämmelsen om hyresgästens skadeståndsansvar påpekade lagstiftaren att det inte är möjligt att exakt återge i lagtexten allt det som kan förväntas av en hyresgäst avseende dennes vårdnadsplikt av lägenheten utan att det istället får avgöras från fall till fall.
49 Wängberg, Munukka, Baheru, editors, ss. 9, 19.
50 Holmqvist, Thomsson, s. 226. Se även NJA 2011 s. 454, HD:s domskäl punkt 6, samt Skorup och Underskog,
18 Den enda vägledning som ges är den att hyresgästen vid brukandet av lägenheten har att iaktta sådan aktsamhet som kan förväntas av en ordentlig man i jämförbara situationer.51
Från latin härstammar uttrycket Bonus pater familias vilket har förekommit sedan den romerska rättens dagar. Med uttrycket menas att man har att iaktta den grad av aktsamhet vilket kännetecknar en god familjefader. En underlåtenhet att göra så utgör enligt den traditionella uppfattningen en grund för skadeståndsgrundande oaktsamhet. Översätter man uttrycket till dagens moderna samhälle ges det närmast innebörden av att man har att utgå från vad som kan anses utgöra den goda sedvanan på respektive område. Fastän utrycket som sådant på det stora hela kan anses övergivet finns det alltjämt situationer då domstolarna har att göra en skönsmässig bedömning i sådana fall då det saknas vägledning i lag, andra rättskällor eller i sedvana. I dessa fall har domstolarna att genom en detaljerad analys utreda förutsättningarna i det enskilda fallet. Även i fall då det kan anses förekomma en sedvana tas det endast i begränsad del hänsyn till vad som anses utgöra normal aktsamhet när domstolen har att göra sin culpabedömning.52
3.2 Vållande
Enligt Larsson, Synnergren och Wahlström omfattar begreppet vållande både rent uppsåt, det vill säga skador som en hyresgäst avsiktligt har orsakat, men även vårdslöshet, det vill säga skador som uppstått genom oaktsamhet, samt försummelse. Man poängterar dock att en hyresgäst inte är skyldig att ersätta skador som orsakats genom olyckshändelse då en sådan skada faller utanför begreppet för vållande.53
Inom skadeståndsrätten är vållande ett samlingsbegrepp för sådant handlande eller
underlåtenhet att handla som kan medföra skadeståndsansvar. I SkL är begreppet vållande närmast att se som en synonym för orsakande. Schultz beskriver begreppet som ”(a)tt vålla
skadan är att genom oaktsamhet orsaka skadan”54 För tiden före SkL:s tillkomst användes
begreppet för att beskriva ansvar genom uppsåt eller oaktsamhet. I SkL är begreppet dock vidgat och kan sägas avse ett handlande som objektivt sett avviker från det normala, detta oberoende av om skadegörarens handlande rent subjektivt sett kan anses som ursäktligt. Begreppet vållande som sådant är allmänt och med den anledningen svårt att rent abstrakt bestämma varför vägledning får hämtas dels från praxis men även från hur folk i allmänhet brukar handla i varje given situation. Något som ytterligare kan få betydelse för att avgöra vållandefrågan är omfattningen av de risker som skadegörarens uppträdande kan antas medföra för omgivningen. På så sätt får det anses kunna krävas mer av den enskilde ju högre sannolikheten för en skada är samt ju allvarligare en sådan skada kan antas bli. Vidare får även beaktas vilka möjligheter som finns för att förekomma en skada samt den omfattning och kostnad som sådana åtgärder kan antas kräva. Detta sker normalt genom en avvägning
51 Wängberg, Munukka, Baheru, editors, s. 22.
52 Hellner, Radetzki, Skadeståndsrätt, åttonde upplagan, Norstedts Juridik, Stockholm, 2010, ss. 129 ff. 53 Larsson, Synnergren, Wahlström, Bostadshyresavtal i praktiken, tredje upplagan, Norstedts Juridik,
Stockholm, 2010, s. 130. Se även Skorup , Underskog, s. 82, som gör motsvarande uppdelning av begreppet vållande.
19 mellan risken och kostnaden. I vissa situationer kan även skadegörarens person vara av
intresse. Det kan till exempel ställas högre krav på en yrkesman som handlar inom sitt område än vad det skulle göras av en privatperson utan särskilda kunskaper i ämnet, detta under förutsättning att den sistnämnde inte självmant valt att ge sig i kast med en uppgift som visar sig övermäktig. Ansvar för skada kan som nämnts ovan inträda såväl vid oaktsamt positivt handlande som vid en oaktsam underlåtenhet55 att handla. För ansvar för underlåtenhet förutsätts det att det på något vis kan antas finnas en skyldighet att handla på ett sätt som kan förhindra en skada, det vill säga en skyldighet för den enskilde att vidta rimliga åtgärder för att förebygga risken för att en skada ska uppstå. I vissa fall är en sådan handlingsplikt
föreskriven i lag men när så inte är fallet kan det exempelvis röra sig om situationer där någon har tillsyn över andra personer, till exempel mindre barn, vilka kan vålla skada.56
I förarbetena till SkL anges att termen vållande med betydelsen av ett handlande eller underlåtenhet som medför skadeståndsansvar på grund av culpa utgör ett allmänt vedertaget begrepp i det juridiska språkbruket. Begreppet beskrivs även som en huvudsaklig
utgångspunkt vid fastställande av skadeståndsansvar på grund av skada som någon orsakat med uppsåt eller av vårdslöshet.57
I 1938 års förslag till ny lag angavs endast vållande som grund för en hyresgästs
skadeståndsansvar.58 Det föreskrevs även att hyresgästen hade att ”väl vårda och aktsamt
hantera lägenheten med vad därtill hör”59 samt att överlag ”prestera normal aktsamhet vid
begagnandet”60.
Hösten 1989 tillsatte chefen för bostadsdepartementet, på uppdrag av regeringen, en kommitté med uppdrag att se över hyreslagstiftningen. Denna kom att kallas för 1989 års
hyreslagskommitté. En av kommitténs uppgifter var att göra en genomgripande översyn av hyreslagen bland annat med anledning av att de då gällande bestämmelserna ansågs som komplicerade och svåröverskådliga. De ansågs inte heller tillgodose de krav som på den tiden ansågs kunna ställas på modern lagstiftning, särskilt då den avsåg en sådan viktig fråga som människors bostäder. Vidare ansågs hyreslagens dåvarande utformning som
otillfredsställande. Kommitténs arbete resulterade i ett förslag till en ny hyreslag som till skillnad från den gamla hyreslagen använde sig av en lagstiftningsteknik baserad på kapitelindelning då detta ansågs förenkla för eventuella framtida ändringar i lagen och förhindra det lappverk som den dåvarande hyreslagen liknades vid på grund av dess många ändringar genom åren från dess tillkomst. I den mån det var möjligt gjorde man även språkliga ändringar varför man bland annat bytte ut ord som framstod som stela och
ålderdomliga. Bestämmelsen om hyresgästens skadeståndsansvar delades upp och placerades
55 I NJA 1987 s. 668 ansåg SABO, som hade ombetts att yttra sig i målet, att hyresgästen varit vållande till en
skada genom att denne underlåtit att, i enlighet med dennes vårdnadsplikt, bona parkettgolvet i lägenheten. Dock ansåg man att det hade förflutit alltför lång tid från det att hyresvärden låtit utföra underhållsarbeten av golvet varför man menade att beloppet skulle jämkas till noll.
56 Bengtsson, Strömbäck, ss. 50ff. 57 Prop. 1972:5, ss. 19, 453. 58 SOU 1938:22, s. 11. 59 SOU 1938:22, s. 11. 60 SOU 1938:22, s. 83.
20 i det nya lagförslagets sjunde kapitel. Av kapitlets 16 § som gavs rubriken ”(v)ilka skador skall hyresgästen ersätta” angavs att ”(h)yresgästen är skyldig att ersätta sådan skada som
han orsakat uppsåtligen eller genom oaktsamhet”61. Ordet vållande har således tagits bort och
har till synes delats upp i sina beståndsdelar, uppsåt och oaktsamhet. I paragrafens andra mening anges att hyresgästen även är skyldig att ersätta för skador som orsakats genom oaktsamhet av medlemmar i dennes hushåll följt av en uppräkning av andra för vilken
hyresgästen anses ansvara för. I lagförslagets bestämmelse har således begreppet försummelse tagits bort. Detta begrepp återfinns först i kapitlets 18 § vilken anger att hyresgästen är
skyldig att ersätta för skada som föranletts av en försummelse att meddela hyresvärden om sådana skador som kan medföra allvarliga olägenheter (jämför med lydelsen av 24 § st. 2 i hyreslagens nuvarande utformning).62
När det ankommer till hyra av lös sak är denna, bortsett från ett antal åldersstigna
bestämmelser i 13 kap. handelsbalken, i princip oreglerad. Även mängden känd rättspraxis i ämnet är förehållandevis liten. Med anledning härav är det vanligt att man gör analogier till bland annat köplagen, konsumentköplagen i fråga om uthyrning till konsumenter samt till hyreslagen. Skillnaden mot nyss nämnd lagstiftning är den att äganderätten av egendom vid köp går över till motparten samt att reglerna i hyreslagen bland annat bottnar i ett socialt skyddsändamål då individens rätt till bostad anses socialt skyddsvärd till skillnad från individens rätt att hyra lös sak. Då hyra av lös sak anses skilja sig åt från bland annat annan konsumenträttslig lagstiftning lades det 2010 fram en promemoria med förslag till en särskild lag rörande hyra av lös sak i konsumentförhållanden.63
I promemorian föreslås bland annat att konsumenten ska ersätta skada som uppstått på saken under hyrestiden. Skadeståndsskyldighet ska däremot inte anses föreligga om konsumenten kan göra det sannolikt att skadan uppstått utan dennes uppsåt eller oaktsamhet.64
3.3 Vårdslöshet
Larsson med flera framhåller svårigheten av att kunna urskilja skador som uppstått genom vårdslöshet med sådana som är resultatet av rena olyckshändelser. Om en hyresgäst bedöms ha brutit mot en aktsamhetsnorm som denne har att rätta sig efter genom att till exempel inte iaktta en tillräcklig hög grad av ordentlighet och omtänksamhet är normalt sett kravet för vårdslöshet uppfyllt. Vad som utgör en aktsamhetsnorm kan i vissa fall framgå direkt av hyreslagen. Ett sådant exempel är en hyresgästs ansvar att anmäla skador i lägenheten så snart detta kan ske65. Skulle en hyresgäst underlåta att anmäla en skada kan detta betraktas som vårdslöshet. För det fall det saknas bestämmelser i lag har man att göra en objektiv
bedömning av vad som ska anses som aktsamt beteende. Detta görs genom att man utgår från den grad av försiktighet som kan anses normal hos skötsamma hyresgäster i stort varför vägledning hämtas från hyresrättslig praxis. Utöver de rent objektiva kriterierna har 61 SOU 1991:86, Ny hyreslag, s. 27 62 SOU 1991:86, ss. 3, 27, 167-168, 170. 63 Ds 2010:24 Hyra av lös sak, ss. 3, 24-25 64 Ds 2010:24, s. 68. 65 24 § st. 2 hyreslagen.
21 domstolen vid en eventuell prövning att även väga in de i fallet rent subjektiva
omständigheterna och ta hänsyn till dessa. De subjektiva kriterierna kan bland annat bestå av den situation som hyresgästen befann sig i, de olika handlingsmöjligheterna som hyresgästen haft samt vilka risker för skada som förelåg.66
Utrycket vårdslöshet används i SkL som ett uttryck för kravet på culpa. Kravet på culpa kan även utryckas genom användandet av ord som oaktsamhet och försumlighet. Hur culpa, eller om man så vill vårdslöshet, ska bedömmas kan generellt indelas i två kategorier. Den första kategorin, så kallad handlingsnormsgrundande culpabedömning, utgår från handlingsnormer i lagstiftning eller annan författning. Skulle en skada uppstå och det finns särskilt reglerat att ett sådant beteende, vare sig det rör sig om handling eller underlåtenhet, ej följer en viss
handlingsnorm utgår vanligtvis culpabedömningen från dessa67. I den andra kategorin, så kallad fria culpabedömningar, görs culpabedömningen med utgångspunkt i en avvägning av de olika faktorer av det beteende som har lett till en skada. Domstolen utgår i dessa fall från omständigheterna i det enskilda fallet och gör en avvägning mellan dessa faktorer.68
Vid en fri culpabedömning har en domstol i regel att fastställa kraven på aktsamhet främst utifrån tre faktorer. Dels bedömer man risken för skada, dels den sannolika skadans storlek samt dels möjligheterna att förekomma skadan. Enligt Hellner och Radetzki bör även en fjärde faktor läggas till vilken är den handlandes möjligheter att inse risken för skada. Det är främst dessa omständigheter som vägs mot varandra för att genom en helhetsbedömning avgöra om det kan anses ha funnits skäl att utkräva ett annat handlande från den enskilde eller ej. Vid en bedömning om culpa utgår man från risken för skada vilket innebär att ju större sannolikhet det är att ens handlande resulterar i en skada samt ju större den uppkomna skadan riskerar bli desto högre är kraven på att en handling ska låtas bli eller att man har att vidta åtgärder som kan förekomma skadan. I det senare fallet kan även hänsyn tas till storleken på de kostnader som en förebyggande åtgärd kan resultera i. Det vill säga att ju högre kostnad som krävs för förebyggande åtgärder står i relation till hur stor risken för eventuella skador, samt graden på dessa, är. Till detta ska även de enskilda omständigheterna motivera att en underlåtenhet att utföra sådana förebyggande åtgärder i sig ska kunna utgöra en grund för skadeståndsskyldighet. I vissa fall tas även hänsyn till vilka besvär som kan antas medfölja en förebyggande handling. Även här ställs storleken på det medföljande besväret i relation till risken för att skada ska uppstå.69
3.3.1 Culpabedömningen i hyresrättsliga sammanhang
Så som tidigare angetts är en grundläggande förutsättning för att en hyresgäst ska bedömas som skadeståndsansvarig att denne har agerat vårdslöst eller i övrigt kan anses ha varit
66 Larsson m.fl., s. 130.
67 Enligt Hellner och Radetzki kan det ändå finnas tillfällen då det kan bli aktuellt med en avvägning av
omständigheterna i det specifika fallet trots förekomsten av en i lag intagen bestämmelse eller liknande. En sådan risk förekommer främst i det fall bestämmelsen i sig är så vagt formulerad att en klar handlingsregel inte framgår av bestämmelsen ifråga, se Hellner och Radetzki, s. 130.
68 Se Schultz, Skadeståndslag (1972:207) 2 kap. 1 §, Lexino 2013-05-31. 69 Hellner och Radetzki, ss. 134 ff.
22 vållande i samband med den skada som hyresvärden kräver ersättning för. Således kan det behöva göras en culpabedömning som har sin grund i frågan om hyresgästen, med
utgångspunkt i den specifika situationen, borde ha handlat på något annat sätt. Då bestämmelsen i 24 § hyreslagen i första hand tar sikte på hyresgästens vårdplikt70 av den förhyrda lägenheten tas i beaktande om hyresgästen kan anses ha åsidosatt den
aktsamhetsnorm71 som åvilar personen i fråga. Detta görs genom att väga samman ett flertal faktorer, dels sannolikheten för skada, dels skadans storlek i det fall risken blir verklighet, dels hyresgästens möjlighet att på förhand inse detta samt de möjligheter som hyresgästen kan vidta för att undvika skadan. I det sistnämnda tas även hänsyn till om ett sådant handlande är förenat med för hyresgästen eventuella olägenheter.72
I NJA 2011 s. 454 gjorde HD just en sådan culpabedömning som beskrivs ovan. HD hade i fallet att ta ställning till om en hyresgäst skulle anses vara skadeståndsskyldig för
vattenskador som orsakats av att slangen mellan blandaren och till en av hyresgästen installerad bänkdiskmaskin hade släppt. Det hela inträffade vid ett tillfälle då hyresgästen själv inte var i lägenheten och det var ostridigt mellan parterna att vattenskadan hade kunnat undvikas för det fall att vattnet hade varit avstängt mellan blandaren och bänkdiskmaskinen. Hyresvärden menade att hyresgästen på ett enkelt sätt hade kunnat stänga av vattnet med en avstängningsanordning som funnits på blandaren till vilken bänkdiskmaskinen var kopplad. Hyresgästen menade dock att en sådan avstängningsanordning saknandes och att enda sättet att stänga av vattentillförseln var genom att vrida om en kran som fanns placerad under
diskbänken73. Till det i målet aktuella hyresavtalet fanns även bifogat ordningsregler där en av punkterna upplyste hyresgästen om att stänga av vattnet efter varje användning av en maskin med vattenanslutning. Hyresgästen gjorde gällande att denna regel ej avsåg
bänkdiskmaskiner. HD delade dock hyresvärdens mening och ansåg att regeln även gällde för sådana maskiner. I sina domskäl konstaterade HD att hyresgästen på ett enkelt sätt hade kunnat stänga av vattnet vid blandaren för att på så sätt åtminstone ha kunnat minimera risken för att det skulle kunna komma att ske stora skador på lägenheten. Den olägenhet som detta handlande skulle orsaka hyresgästen ansågs som obefintlig. Förvisso höll HD med om att sannolikheten för att en slang skulle brista på så sätt som skedde var väldigt liten. Dock ansåg HD att hyresgästen måste ha insett att en sådan installation där vattnet står på tryck skulle kunna komma att orsaka stora skador för det fall risken förverkligades. Utifrån en samlad bedömning ändrade således HD hovrättens dom och menade att hyresgästen visst hade agerat vårdslöst då denne inte hade stängt av vattnet till bänkdiskmaskinen vid blandaren. Fastän att den skadegörande händelsen betraktades som en olyckshändelse ansåg HD att hyresgästen
70 Även när det kommer till hyra av lös sak föreslås det i promemorian med förslag om lag gällande detta att en
vårdplikt åligger konsumenten under hyrestiden då det är att anse som ett väsentligt inslag i hyresavtalet. Vid brott mot vårdplikten ses konsumentens skadeståndsansvar som den viktigaste påföljden. Se Ds 2010:24, ss. 35, 70, 93-94
71 I förarbetena till SkL menar lagstiftaren att rättsbildningen har överlämnat till domstolarna att fastställa vad
som ska anses utgöra en aktsamhetsnorm i samband med en bedömning av culpa. Se prop. 1972:5, s. 21.
72 Edling, Jordabalk (1970:994) 12 kap. 24 §, Lexino 2016-08-31. Se även Wängberg, Munukka, Baheru, editors,
s. 13, där Hjorth även tar med kostnaden för hyresgästen som sådana förebyggande åtgärder kan förväntas medföra för denne vid bedömningen av om culpa föreligger.
73 HD:s prövningstillstånd var dock begränsat på så sätt att domstolen gick på hovrättens utredning som visade
på att det visst hade funnits en avstängningsanordning på blandaren (mot hyresgästens nekande till en sådan förekomst). Trots detta ansåg hovrätten att hyresgästen inte hade agerat vårdslöst.
23 genom att, i strid med hyresvärdens ordningsregler, inte stänga av vattnet vid blandaren
genom underlåtenhet ha agerat oaktsamt och att skadeståndsskyldighet därmed förelåg. Detta då hyresgästen på ett tämligen enkelt sätt hade kunnat förebygga olyckan.
3.4 Försummelse
Enligt Hellner och Radetzki åsyftar försummelse på att någon agerat oaktsamt men begreppet kan i vissa fall även tros täcka in rena uppsåtsfall. Så är till exempel fallet i 3 kap. 1 och 2 §§ SkL där begreppet ”fel eller försummelse” utgör en gemensam beteckning för både uppsåt och oaktsamhet. Hellner och Radetzki poängterar förekomsten av andra utryck i lagstiftningen (här lyfter man fram just 24 § hyreslagen som ett exempel) men att det saknas skäl att fästa sig alltför mycket vid nyanser i formuleringen.74
Bengtsson och Strömbäck menar dock att försummelse, så som det anges i 3 kap. 1 § SkL, snarare är ett uttryck för en oaktsam underlåtenhet att handla.75
I ett underrättsavgörande från Ängelholms tingsrätt ansåg domstolen att de i målet åberopade skadorna, vilka orsakats av att hyresgästerna rökt i lägenheten, hade uppkommit genom hyresgästernas försummelse. Hyresgästerna som under hyrestiden rökt i snitt två paket cigaretter per dag ansågs ha brustit i sin vårdnadsplikt genom att inte ha vädrat och städat ordentligt. Domstolen lyfte dock fram att rökning i sig inte nödvändigtvis behövde resultera i skador på lägenheten men att rökning i den omfattning som förekom i målet skulle anses medföra ett för hyresgästen särskilt behov av kontinuerligt särskilt noggrann städning för att på så sätt undvika beläggningar på lägenhetens ytskikt.76
Svea Hovrätt kom i ett liknande fall från 1991 fram till motsatsen jämfört med vad tingsrätten kom fram till i nyss nämnda fall. Även i detta mål var det ostridigt att hyresgästerna rökt i snitt två paket om dagen. Hyresvärden ansåg att hyresgästerna ej hade uppfyllt sin
vårdnadsplikt varför de krävdes på ersättning för skador på lägenheten. Även i detta fallet förklarade domstolen att rökning i lägenheten inte per automatik var att anse som ett
åsidosättande av hyresgästens vårdnadsplikt. Vidare var det i fallet inte visat att hyresgästerna försummat att i skälig omfattning vädra ut tobaksröken varför hyresvärdens talan lämnades utan bifall.77
I ett annat fall från samma år men från högsta instans (NJA 1991 s. 476) ändrade HD hovrättens dom i en tvist gällande ett akvarium som gått sönder och orsakat vattenskador på den av hyresgästen förhyrda lägenheten. Medan hovrätten var av åsikten att hyresgästen varit försumlig vid sin hantering av akvariet ansåg HD att det inte kunde anses styrkt att
hyresgästen varit vårdslös eller försumlig vid handhanvandet varför hyresvärdens talan ogillades. Hyresgästen hade redogjort för domstolen att hon och hennes make hade skött akvariet samt sett efter det enligt konstens alla regler och att den skada som gjort att vattnet
74 Hellner, Radetzki, ss. 127-128. 75 Bengtsson, Strömbäck, ss. 88-89. 76 Larsson m.fl., s. 132.
24 strömmat ut (limningen i en av fogarna hade släppt) inte var en sådan som hade gått att
förutse. Den påföljande vattenskadan var därmed inte heller att anse som en sådan typ av skada som ”typiskt sett uppkommer genom ovarsamhet”78.
3.5 Hyresgästens presumtionsansvar
I NJA 1975 s. 657 menade hyresgästen att det var den hos hyresvärden anställde
fastighetsskötaren som hade orsakat en emaljskada i badkaret för vilken hyresvärden krävde hyresgästen på ersättning för i samband med att den sistnämnde hade att avflytta från bostaden. Det var i målet ostridigt att skadan uppstått under den tid som hyresgästen hyrt lägenheten. I HD:s domskäl angavs att ”(s)kada av nu angivet slag får antagas ha vållats av
hyresgästen eller någon för vilken denne är ansvarig”79 då den skadade egendomen var av
sådan art att den normalt sett ej är åtkomlig för andra än hyresgästen själv och personer som denne svarar för. HD lade dock till att om det framkom omständigheter som antydde att skadan kunde ha uppkommit på något annat sätt kunde hyresgästen inte presumeras ha orsakat skadan. Sveriges fastighetsägarförbund som beretts tillfälle att avge yttrande i målet anmärkte på avsaknaden av regler i 24 § hyreslagen gällande bevisbördans placering och att det vid en första anblick tordes vara skadeståndsrättens huvudregel, det vill säga att bevisbördan ligger hos den som påstår culpa hos motparten, som gäller. Dock ansåg man att denna huvudregel ej borde gälla i dessa fall då rättsförhållandet är av en sådan speciell natur då det är hyresgästen som har lägenheten i besittning. Förbundet ansåg att det skulle presumeras att skadan vållats av hyresgästen eller av någon som denne svarar för om det till exempel funnits styrkt av ett besiktningsprotokoll att skadan inte fanns där vid hyresgästens tillträde av lägenheten. Hyresgästernas Riksförbund gavs även tillfälle att yttra sig i målet men menade att då inget annat framgår av 24 § hyreslagen så ska huvudregeln inom skadeståndsrätten tillämpas. HD ansåg att det utifrån omständigheterna i målet fanns en rimlig möjlighet att skadan uppstått på annat sätt än genom vållande av hyresgästen eller någon som denne svarade för varför
hyresvärdens talan ej bifölls.
Ytterligare ett fall från HD som talar för att något presumtionsansvar för hyresgästen inte föreligger är NJA 1987 s. 668 i vilket en hyresvärd krävde ersättning för bland annat kostnaden för omslipning av ett parkettgolv samt ett antal andra skador då man menade att dessa hade uppkommit under hyresgästens tid i lägenheten. Hyresgästen motsatte sig betalningsansvar och menade att skadorna fanns redan då han flyttade in i lägenheten och således hade uppkommit före det att hans hyrestid påbörjades. I sina domskäl lyfte HD fram vikten av att förebygga sådana tvister som var föremål i det aktuella målet genom att
hyresvärden genom att upprätta ett besiktningsprotokoll på så sätt hade kunnat säkra
bevisning om lägenhetens skick före tillträdet. Skulle en tvist därefter alltjämt uppstå ansågs hyresvärden ha bevisbördan. HD poängterade dock att bevisvärdet av ett besiktningsprotokoll måste bedömas från fall till fall samt vägas mot annan typ av bevisning. Den i målet av hyresvärden upprättade inspektionsrapporten utfördes utan att hyresgästen varit närvarande.
78 HD:s domskäl i NJA 1991 s. 476. 79 HD:s domskäl i NJA 1975 s. 657.
