Boverkets indikatorer
ANALYS AV UTVECKLINGEN PÅ BYGG- OCH BOSTADSMARKNADEN MED BYGGPROGNOS
Nummer 3
November 2014
Innehåll
Samhällsekonomisk analys... 2–3 Befolkningsutveckling och bostadspriser ...4 Bostadsbyggande ... 5–7 Byggprognos ...8 Storstockholm ...9–12 Storgöteborg ... 13–15 Stormalmö ... 16–18 Sammandrag ... 20Bostadsbyggandet fortsätter att öka
Påbörjade bostäder inklusive nettotillskott genom ombyggnad
0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000
Nybyggnad
Ombyggnad
* Boverkets bedömningBostadsbyggandet har ökat snabbt efter eurokrisen 2011–2012, även utanför
stor-stadsregionerna. Bostadspriserna ökar åter snabbt på många håll. Byggandet ökar
även nästa år, men i lägre takt. I år påbörjas cirka 39 000 bostäder och nästa år
42 500 bostäder enligt Boverkets prognos. De närmaste åren förväntas tillväxten i
samhällsekonomin vara god och räntorna mycket låga.
Flerbostadshus ökade med 50 procent
Antalet påbörjade bostäder i flerbostadshus har ökat snabbt. Vid halvårsskiftet var tolvmånaderstakten drygt 27 000 bostä-der, vilket var 50 procent fler än ett år tidigare. I synnerhet ökade byggandet i Storstockholm och bland större högskolekommuner. År 2015 påbörjas cirka 30 500 bostäder i flerbostadshus. Det är det största antalet sedan 1990-talets början, bortsett från de så kallade ”Odellplattorna” i slutet av år 2006. Det byggs något fler hyresrätter än bostadsrätter, men fördelningen skiljer sig avsevärt mellan orterna.
Även småhusbyggandet ökar betydligt
Antalet påbörjade bostäder i småhus ökade 20 procent de se-naste fyra kvartalen, då knappt 7 500 bostäder påbörjades. Det är hälften så många som under 2006–2007. Ökningen fortsätter dock, och vi bedömer att det påbörjas cirka 9 500 bostäder år 2015.
Studentbostäder ökar avsevärt
Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät förväntas en kraftig ök-ning av byggandet av studentbostäder i år, och den höga nivån förväntas bestå under 2015. Under första halvåret lämnades preliminärt bygglov för 1 200 studentbostäder, oräknat tillskott genom ombyggnad.
Befolkningen ökar snabbt
Befolkningen ökade med nära 50 000 personer under första halv-året. Det är 9 000 fler än motsvarande period 2013. Flykting-strömmarna ökar. Migrationsverkets prognos är 80 000 asylsö-kande 2014, 26 000 fler än 2013.
Bostadspriserna ökar snabbt
Efter några år med stagnation tog tillväxten i bostadspriser åter fart under 2013, samtidigt som konjunkturen stärkts och räntorna är mycket låga. Bostadsrätter har ökat betydligt mer än småhus de senaste fem åren, men även småhusen har ökat avsevärt på senare tid. Den snabba prisökningen är oroväckande.
Småhuspriserna i Malmö inte högre än år 2010
Samtidigt finns det stora skillnader mellan svaga och starka mark-nader. I Malmö var småhuspriserna under tredje kvartalet nomi-nellt inte högre än fyra år tidigare. Eventuella åtgärder för att stabilisera skuldsättningen förutsätter alltså noggranna övervä-ganden för att inte riskera prisfall på någon delmarknad.
Samhällsekonomisk analys
ANALYS
Konjunkturen fortsätter att förbättras, även om utsikterna är något sämre än för
några månader sedan. Räntorna förväntas vara mycket låga under de närmaste åren.
Högre tillväxt nästa år
Konjunkturinstitutet bedömde i augusti att den svenska konjunktu-ren skulle stärkas redan under detta halvår, men på senare tid har förväntningarna skruvats ner något. Finansminister Magdalena Andersson bedömde i oktober att svensk BNP ökar med 2,1 pro-cent i år och 3,0 propro-cent nästa år. Det är i linje med Konjunktur-institutets (KI:s) augustiprognos, som myndigheten menar står sig även om det lutar åt en nedjustering för år 2015. Riksban-ken skrev nyligen ner sin prognos för BNP-tillväxten både i år och nästa år.
Oron i omvärlden är en nedåtrisk
Utvecklingen i Ukraina och Ryssland skapar en osäkerhet i Europa. Effekten av den ljusning som kan skönjas i krisdrabbade länder motverkas av att ekonomiskt betydelsefulla länder i Europa tappar fart.
Den svaga utvecklingen i Europa håller tillbaka svensk export. IMF reviderade nyligen ner sin tillväxtprognos för världsekonomin för andra gången på några månader.
Byggsektorn har utvecklats starkt
Aktiviteten i svensk ekonomi ökade under andra kvartalet enligt SCB. Jämfört med första kvartalet ökade BNP med 0,7 procent säsongrensat. Signalerna från KI:s konjunkturbarometer har varit positiva på senare tid och barometerindikatorn har i princip legat över hundrastrecket under hela det senaste året. Sektorn for byggverksamhet har legat en bra bit över sitt historiska genomsnitt och den starka byggsektorn har bidragit positivt till tillväxten under året.
Hushållen mindre optimistiska
KI:s konjunkturbarometer i oktober visade att konsument-förtroendet återigen minskar efter ett tillfälligt uppsving i septem-ber, och att hushållens konfidensindikator nu ligger under det historiska genomsnittet. Hushållens förväntningar på svensk eko-nomi är högre ställda än förväntningarna på den egna ekoeko-nomin.
Hans-Åke Palmgren, Bostadsanalytiker, redaktör Analys och byggprognos, byggfakta Tel: 0455-35 31 60 E-post: hans-ake.palmgren@boverket.se Hans Jonsson Nationalekonom Analys, boendefakta och befolkningsfakta Tel: 0455-35 33 36 E-post: hans.jonsson@boverket.se Rebecka Mogren Utredare Analys, boendefakta och befolkningsfakta Tel: 0455-35 30 42 E-post: rebecka.mogren@boverket.se Syftet med Boverkets indikatorer är att
sprida kunskaper som ger överblick inom områden som är av intresse för bostads-försörjning, planering och byggande.
Grafisk form: Informationsenheten Utgivare: Boverket
Utgivning: 2014-11-03 Tryck: Boverket internt Upplaga: 100
Tryck: ISBN 978-91-7563-171-4 Pdf: ISBN 978-91-7563-172-1 ISSN: 1650-965X
Analysen avslutades den 29 oktober 2014
Det är vi som gör Boverkets indikatorer
Valda indikatorer, utfall och prognos (p) Årlig procentuell förändring respektive procent
2013 2014p 2015p 2016p
BNP till marknadspris 1,6 1,8 3,1 3,4
Hushållens reala disponibla inkomster 2,6 2,8 2 1,7
Sysselsatta 1 1,2 1,2 1,1
Arbetslöshet 8,0 7,9 7,6 7,3
KPI årsgenomsnitt 0 0 1,1 2,2
Reporänta* 0,75 0,25 0,50 1,00
10-årsränta* 2,1 1,8 2,1 2,7
Källa: Konjunkturinstitutet, augusti 2014
*Vid årets slut
60 70 80 90 100 110 120 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2007
Barometerindikatorn Konfidensindikator hushåll (CCI)
Stämningsläget i svensk ekonomi
ANALYS
Sysselsättningen ökar och arbetslösheten sjunker
Arbetslösheten, som under en tid har legat relativt stabilt strax över 8 procent, tycks nu vara på nedåtgående. Ökningen i arbets-kraften, som har bidragit till att hålla arbetslösheten uppe, avtar, samtidigt som sysselsättningen ökar. Antalet nyanmälda platser ökar och antalet varsel sjunker. Samtidigt kvarstår strukturella problem och vissa problem att matcha efterfrågan med utbudet på arbetsmarknaden.
Fortsatt låga räntor
De exceptionellt låga inflationsutfallen under våren fick Riksbanken att fokusera på inflationsmålet. Sedan juli har reporäntan sänkts med 0,75 punkter och räntebanan har justerats ned betydligt. Höjningar av reporäntan tros nu komma först i mitten av 2016. Reporäntan ligger nu lägre än under finanskrisen trots att kon-junkturen är relativt god. Med en nollränta är Riksbankens verk-tyg begränsade om konjunkturen skulle försvagas. En mängd bolåneinstitut har justerat ner sina bolåneräntor, både före och efter Riksbankens räntebesked. Statliga SBAB har sänkt sina räntor kraftigt inom loppet av två veckor och tremånadersräntan ligger nu på 2,15 procent. De långa räntorna är historiskt låga, men eftersom de rörliga räntorna förväntas ligga på en låg nivå under lång tid, väljer merparten av hushållen alltjämt rörlig ränta på sina bostadslån.
Hushållens upplåningstakt fortsätter öka
I september var den årliga tillväxttakten i hushållens bostadslån 6 procent. Med den takten förväntas skulden som andel av disponibel inkomst uppgå till 185 procent i slutet av 2017. Att denna utveckling är oroande och kräver noggrann övervakning är de flesta ekonomiska bedömare överens om. En undersökning1
visade nyligen att även hushållen är bekymrade och att det verkar finnas ett stöd för vissa av de åtgardsförslag som diskuteras för att dämpa skuldökningen.
Bolånekostnaderna förväntas stiga framöver
Den låga inflationen och det låga räntelaget innebär ökade förväntningar på att insatser ska sättas in, inom andra politikområden än penningpolitiken, för att bromsa hushållens skuldökning. När det finanspolitiska stabilitetsrådet2
samman-träder i november kommer bland annat frågan om amorteringskrav att behandlas. Exempel på andra åtgärder som diskuteras är begränsningar i hushållens möjligheter att låna till rörlig ränta, ändrad avdragsrätt för ränteutgifter eller förändringar av bolåne-taket. De flesta bedömare tror dock att ett amorteringskrav ligger närmast till hands. Samtidigt gick Bankföreningen nyligen ut med en rekommendation om att alla nya lån med en belåningsgrad på över 50 procent ska amorteras. Med en sådan självreglering från branschen är det möjligt att det inte blir några lagstiftade amorteringskrav. Bankföreningens rekommendation utreds nu av Konkurrensverket.
1 SEB:s Boprisindikator för september.
2 Finanspolitiska stabilitetsrådet samlar Finansinspektionen, Riksbanken, Riksgälden och Finansdepartementet.
Stämningsläget i svensk ekonomi
Källa: Konjunkturinstitutet 0 1 2 3 4 5 6 7 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2007 3 mån Cirka 5 år Reporänta Bolåneräntor och reporänta
Befolkningsutveckling och bostadspriser
Nästan 50 000 fler invånare under första halvåret
Sveriges befolkning har ökat med över 49 000 personer under det första halvåret. Ökningen är betydligt större, nästan 9 000 personer fler, än motsvarande tid det senaste året. Ökningen be-ror både på ett födelseöverskott och på en ökad nettoinvandring. Oroligheterna i Syrien är en av förklaringarna till utvecklingen. Födelseöverskottet motsvarar 29 procent av ökningen, medan nettoinvandringen utgör den resterande delen.
De tre storstadskommunerna stod för 27 procent av den totala befolkningstillväxten.
Stort antal asylsökande
Under 2013 sökte 54 000 personer asyl i Sverige. En tredjedel, cirka 18 000, kom från Syrien. Mot bakgrund av situationen i kon-fliktområdet och andra oroshärdar i världen är Migrationsverkets prognos uppe i totalt sett 80 000 asylsökande för helåret 2014, vilket är 26 000 fler än för helåret 2013. Prognosen för ensam-kommande flyktingbarn har också höjts, vilket i sin tur innebär en uppjustering av prognosen för anhöriginvandring. I slutet av okto-ber hade 65 000 asylansökningar lämnats in. Ny prognos från Migrationsverket lämnas till regeringen den 4 november.
Svårt att komma in på bostadsmarknaden
Det totala antalet nyanlända som är i behov av att tas emot i kommunerna i år beräknas till drygt 51 000 personer. För år 2015 beräknas 66 500 personer beviljas uppehållstillstånd och ha behov av att bosätta sig i landets kommuner3. Migrationsverket vittnar
om att kommunplatserna inte räcker till; antalet personer som bor i anläggningsboende trots att de har fått uppehållstillstånd acku-muleras och är nu uppe i ca 12 000 personer, och antalet kom-munplatser för ensamkommande barn behöver enligt Migrations-verket fördubblas. Initiativ4 tas för att stödja ett ökat mottagande
av nyanlända i kommunerna, men mot bakgrund av den utbredda bostadsbristen är det svårt för många kommuner att möta upp med utökade kommunplatser.
Efter tre år i Sverige har ca 19 procent av de som kom som flyk-tingar och är i arbetsför ålder ett arbete. Efter 10 år saknar fortfa-rande hälften ett arbete.5 Det påverkar troligen möjligheterna att
etablera sig på bostadsmarknaden även på längre sikt.
Bostadspriserna ökar snabbt, men inte överallt
Efter några år med stagnation tog tillväxten i bostadspriser åter fart under 2013. Priserna på småhus har under perioden januari till och med september stigit med nästan 8 procent. Prisnivån under det tredje kvartalet 2014 var 7 procent högre än under motsva-rande kvartal 2013. Prisstegringen på småhus har gått allt snab-bare, vilket de röda staplarna i diagrammet visar. Den ökande förändringen i pris hänger samman med den uppåtgående konjunk-turen, det låga ränteläget och ett lågt utbud av bostäder, både vad gäller nyproduktion och andrahandsmarknaden.
Utvecklingen är liknande på marknaden för bostadsrätter. Prisök-ningen i riket har varit över 9 procent under perioden januari till och med september. Prisstegringen för bostadsrätter fortsätter även den att öka även om det inte är i lika hög takt som för små-hus. Medelpriserna för bostadsrätter var 6 procent högre under det tredje kvartalet 2014 än motsvarande kvartal 2013. Priserna på både småhus och bostadsrätter har ökat kraftigt de senaste åren, men sett över en femårsperiod har priserna på bostadsrätter ökat betydligt mer.
Stora skillnader i bostadsrättspriser
Det finns stora skillnader mellan bostadsmarknaderna i de tre stor-stadsregionerna. Priserna är i särklass högst i Stockholm och ökar dessutom mest. Priserna i Malmö är betydligt lägre och utveck-lingen av priserna är mer modesta. Prisläget och den kortsiktiga utvecklingen av priserna i Göteborg ligger mellan Stockholm och Malmö. Den senaste femårsperioden har dock Göteborg en pris-utveckling som procentuellt matchar Stockholms medan Malmös prisutveckling ligger på betydligt lägre nivå.
ANALYS
Bostadspriser juli–september 2014
Bostadsrätter Småhus
Område kronor/kvm ∆ 1 år genomsnittspris ∆ 1 år
Riket 29 400 + 6 % 2 326 000 + 7 % Stockholm stad 57 300 + 13 % 5 503 000 + 8 % Göteborg stad 35 500 + 12 % 4 215 000 + 8 % Malmö stad 20 400 + 7 % 3 315 000 + 3 % Källa: Mäklarstatistik 3 Länsstyrelsernas webbplats 2014-10-07
4 Den 1 januari 2014 infördes en prestationsbaserad ersättning till kommuner för mottagande av nyanlända.
5 SCB -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 Procent Index 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 12 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ’14 2007
Förändring jämfört med samma period föregående år (sh) Förändring jämfört med samma period föregående år (br) Index (sh) Riket
Index (br) Riket Småhus- och bostadsrättspriser Index 2005:1=100
Bostadsbyggandet 2013 och 2014
Byggandet av flerbostadshus fortsatte att öka under första halvåret,
medan tillväxten för småhus var svag.
36 300 bostäder påbörjades
de senaste fyra kvartalen
Bostadsbyggandet tog åter fart i början av 2013, efter ha minskat markant under eurokrisen 2011–2012. Totalt påbörjades prelimi-närt cirka 36 300 bostäder de senaste fyra kvartalen, till och med andra kvartalet 2014. Av dessa var knappt 2 000 nettotillskott genom ombyggnad. Under första halvåret påbörjades nära 20 000 bostäder.
Flerbostadshus fortsatte öka
Byggandet av flerbostadshus har fortsatt att öka. Under första halvåret påbörjades cirka 15 000 bostäder i flerbostadshus och 3 800 i småhus. Jämfört med motsvarande period ett år tidiga-re ökade byggandet av flerbostadshus med knappt 30 procent, medan småhus ökade med 8 procent. Byggandet av flerbostads-hus är på de högsta nivåerna sedan början av 1990-talet7. De
stora uppräkningar vi gör för att kompensera för eftersläpningar i inrapporteringen till SCB gör dock att uppgifterna är något osäkra, i synnerhet på regional nivå.
Stora ökningar även utanför storstadsområdena
I Storstockholm påbörjades preliminärt 14 500 bostäder under de senaste fyra kvartalen. Under samma period påbörjades cirka 4 200 bostäder i Storgöteborg, 2 300 i Stormalmö och 15 700 i övriga landet.
Antalet påbörjade bostäder ökade i samtliga kommungrupper jämfört med motsvarande period ett år tidigare.8 Ökningen var
cirka 40 procent i Storstockholm, 30 procent i Storgöteborg och 20 procent i Stormalmö.
Bland kommuner med fler än 75 000 invånare i övriga landet ökade nyproduktionen9 preliminärt med cirka 50 procent, medan
ökningen var 30 procent bland kommuner med färre än 75 000 invånare.
Byggandet av flerbostadshus ökade markant
även utanför storstadsområdena
Byggandet av flerbostadshus har ökat avsevärt på många håll, i storstadsområdena och i övriga kommungrupper, vilket framgår av följande diagram.10
ANALYS
Påbörjade bostäder 2013K3–2014K26 Flerbostadshus 27 100 Bostadsrätt 13 100 Hyresrätt 13 800 Äganderätt 200 Småhus 7 400 Total nybyggnad 34 500Nettotillskott genom ombyggnad 1 800
Totalt påbörjade bostäder 36 300
6 Boverkets bearbetning av SCB:s statistik.
7 Bortsett från de så kallade ”Odellplattorna” vid årsskiftet 2006/2007. 8 Den stora uppräkningen av statistiken för att kompensera för eftersläpningar kan ha medfört att utfallet för främst kommuner med fler än 75 000 invånare har överskattats.
9 Oräknat nettotillskott genom ombyggnader.
10 Den stora uppräkningen av statistiken för att kompensera för eftersläpningar kan ha medfört att utfallet för främst kommuner med fler än 75 000 invånare har överskattats.
0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ’14 Storstockholm >75 000 <75 000 Storgöteborg Stormalmö
Påbörjade bostäder i flerbostadshus Glidande 12-månaderstal
Källa: SCB. uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen.
Småhus- och bostadsrättspriser Index 2005:1=100 Småhus Totalt Flerbostadshus Nettotillskott ombyggnad 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ’14 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 Påbörjade bostäder Glidande 12-månaderstal
Källa: SCB. uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen.
Cirka 7 500 hyresrätter
och bostadsrätter första halvåret
Både hyresrätter och bostadsrätter fortsatte att öka kraftigt. Under första halvåret påbörjades preliminärt cirka 7 400 hyresrät-ter och 7 400 bostadsräthyresrät-ter samt 200 ägarlägenhehyresrät-ter genom ny-byggnad av flerbostadshus.
Under tolvmånadersperioden till och med juni ökade antalet påbör-jade hyresrätter med drygt 55 procent medan byggandet av bo-stadsrätter ökade med cirka 35 procent. Byggandet av hyresrätter ökade i synnerhet i Storstockholm och bland de större kommuner-na utanför storstadsregionerkommuner-na.
I den senare kommungruppen påbörjades cirka 65 procent fler hy-resrätter än bostadsrätter under tolvmånadersperioden. Omvänt påbörjades cirka 40 procent fler bostadsrätter än hyresrätter i Storgöteborg och drygt 35 procent fler i Storstockholm.
ANALYS
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
2008 2009 2010 2011 2012 2013 ’14
Småhus
Totalt
Flerbostadshus
Nettotillskott ombyggnad
0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 Hyresrätt Bostadsrätt Påbörjade bostäder i flerbostadshus Glidande 12-månaderstalKälla: SCB. uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen.
0 20 40 60 80 100 120 12 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ’14
ANALYS
11 Utvecklingen kan dock vara överskattad i främst Storstockholm och bland större kommuner i övriga landet, till följd av den stora uppräkning vi gör för eftersläpningar i inrapporteringen till SCB.
12 Boverkets index visar försäljningen under de tre senaste månaderna jämfört med genomsnittet för motsvarande period under toppåren 2005-2007.
13 JM, NCC, Peab, Skanska.
14 Preliminära data från SCB. Uppgifterna är inte uppräknade för eftersläpningar.
Byggloven för småhus har ökat betydligt
Antalet bostäder i bygglov för småhus har ökat betydligt. Våra uppräknade data indikerar cirka 9 000 bostäder i tolvmånaderstakt till och med augusti, vilket är drygt 30 procent fler än ett år tidi-gare.11 Vi räknar med att drygt 90 procent av byggloven leder till
byggstarter. Byggloven har främst ökat bland större kommuner utanför storstadsregionerna. Men även i Storstockholm har anta-let ökat. Bland de mindre kommunerna ser vi nu en liten ökning, efter fallet i anslutning till bolånetakets införande hösten 2010 och eurokrisen sommaren 2011.
Bygglov för småhus Glidande 12-månaderstal
Försäljningen av nya småhus har fortsatt att öka
Det såldes cirka 33 procent fler styckebyggda småhus under tred-je kvartalet jämfört med motsvarande period ett år tidigare. Det visar statistik från Trä- och Möbelföretagen (TMF) som Boverket bearbetar. Boverkets kvartalsindex låg på 61, jämfört med 100 under toppåren 2005–2007.12 Försäljningen nådde botten i slutet
av 2012 och början av 2013 då kvartalsindex som lägst var 34. Orderingång, styckebyggda småhus
Januari 2006–september 2014 Glidande 3-månaderstal
Index = 100 för motsvarande period 2005–2007
Försäljningen av nya bostadsrätter ökade
Försäljningen av nya bostäder bland fyra av de större byggföreta-gen fortsatte att öka under andra kvartalet.13 Under årets första
två kvartal såldes 29 procent fler bostäder än ett år tidigare, och försäljningen under första halvåret översteg nivåerna från toppå-ren 2005–2007, i genomsnitt för de fyra företagen. Försäljningen föll under eurokrisen sommaren 2011, men började åter öka under andra halvåret 2012. Under andra kvartalet 2014 var index 104, jämfört med 100 i genomsnitt för motsvarande kvartal under 2005–2007.
Bygglov för minst 1 200 studentbostäder
Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät förväntas en kraftig ök-ning av byggandet av studentbostäder i år, och den höga nivån förväntas bestå under 2015.
Under första halvåret lämnades preliminärt bygglov för nybyggnad av knappt 1 200 studentbostäder, oräknat nettotillskott genom ombyggnad.14 Flertalet av byggloven, drygt 770 bostäder,
läm-nades i Storstockholm. Halvårssiffran kan jämföras med helåret 2013, då bygglov lämnades för knappt 1 500 bostäder och hel-året 2012 med 450 bostäder.
0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 2 >75 000 <75 000 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ’14 Storstockholm Storgöteborg Stormalmö
Källa: SCB, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen. 20 40 60 80 100 120 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ’14 Källa: TMF
Sålda bostäder, kvartal
ANALYS
Bostadsbyggandet fortsatte att öka under första halvåret. Boverket bedömer att
till-växten nu avtar och att nära 39 000 bostäder påbörjas i år, vilket är 17 procent fler än
2013. Byggandet ökar med 10 procent nästa år, då 42 500 bostäder påbörjas.
Vi utgår från att konjunkturen är god och räntorna är fortsatt låga. Det finns dock en risk att konjunkturen utvecklas svagare än för-väntat, vilket i så fall håller tillbaka byggandet av bostadsrätter och småhus nästa år.
Prognosen grundar sig bland annat på den aktuella utvecklingen av bygglov, priser, försäljning och bostadsbyggande, och på be-dömningar av landets kommuner i Boverkets bostadsmarknadsen-kät. Byggandet har hittills i år överstigit vad Boverkets bostads-marknadsenkät indikerar främst bland kommuner med fler än 75 000 invånare.
Ökning på många håll i landet
Boverket bedömer att antalet påbörjade bostäder år 2015 ökar i främst Storgöteborg. Även i Stormalmö finns förväntningar om att byggandet kan komma att öka betydligt.I Storstockholm förvän-tar vi att byggandet ökar svagt nästa år, efter den snabba ökningen i år.
Vi räknar med att byggandet av studentbostäder fortsätter att öka under 2015. Investeringsstödet för äldrebostäder avvecklas vid årsskiftet, vilket kan driva upp byggstarterna något i slutet av året, och omvänt leda till något färre registrerade byggstarter under 2015.
Flerbostadshus fortsätter öka
Priserna på bostadsrätter har fortsatt att öka i snabb takt, på många håll i landet. Byggloven för flerbostadshus har fortsatt att öka.
Våra beräkningar15 tyder på att bygglov lämnats för över 30 000
bostäder i flerbostadshus under tolvmånadersperioden till och med augusti. Bygglov till och med augusti ger ofta en rimlig indika-tion över byggstarterna för flerbostadshus under kalenderåret. Un-derliggande data är samtidigt osäkra, eftersom tillväxten är snabb och vi får göra betydande uppräkningar för att kompensera för ef-tersläpningar. Inte heller alla bygglov förefaller leda till byggstart. Vår sammantagna bedömning är att byggloven indikerar byggstar-ter på cirka 28 500 bostäder i år.
Stor ökning av byggloven för småhus
Småhuspriserna har ökat betydligt det senaste året. I september var prisindex i genomsnitt cirka 9 procent högre än ett år tidigare, dock med ganska stora regionala skillnader. Försäljningen av nya småhus har ökat betydligt.
Alla våra statistikkällor indikerar ett ökat byggande av småhus i år. SCB:s statistik tyder preliminärt på att tolvmånaderstakten för bygglov för småhus var drygt 30 procent högre i augusti än ett år tidigare. Byggloven under de senaste sex månaderna uppgick pre-liminärt till över 5 000 bostäder. Orderingången från TMF indike-rar en ökning av byggstarterna med cirka 25 procent jämfört med 2013. Data från Byggfakta ligger 25 procent högre i tolvmåna-derstakt till och med september än ett år tidigare.
Bygglovsstatistiken tyder på att småhusbyggandet i år ökar i synnerhet bland kommuner med fler än 75 000 invånare. Under senare tid har byggloven ökat något bland medelstora och mindre kommuner, som tidigare svarade för en ganska stor del av småhusbyggandet.
Prognos för bostadsbyggandet
under 2014 och 2015
Prognos för bostadsbyggandet, november 2014
2014 2015 Nybyggnad Flerbostadshus 28 500 30 500 Bostadsrätt 13 800 14 700 Hyresrätt 14 500 15 500 Äganderätt 200 300 Småhus 8 300 9 500 Total nybyggnad 36 800 40 000
Nettotillskott genom ombyggnad 2 000 2 500
Totalt påbörjade bostäder 38 800 42 500
ANALYS – STORSTOCKHOLM
Marknadsanalys Storstockholm
Bostadsbyggandet ligger på en historiskt hög, men ändå otillräcklig nivå. Under de
senaste fyra kvartalen ökade byggandet av hyresrätter kraftigt jämfört med ett år
tidigare, men under första halvåret har tillväxten avtagit. Det är i kommunerna
utan-för Stockholms stad som vi ser en mycket stor ökning av byggstarterna. Befolkningen
fortsatte att öka i hög takt under första halvåret. Bostadspriserna har fortsatt att
stiga i snabb takt.
Befolkningen ökar
Befolkningen i Storstockholm ökade med drygt 18 000 personer under första halvåret. Av dessa var drygt 7 000 födelseöverskott medan knappt 11 000 var nettoinflyttning. Stockholms kommun ökade med 7 500 personer och har nu fler än 900 000 invånare.
Bostadspriserna fortsatte att öka
Bostadsrättspriserna i Storstockholm har ökat i snabb takt sedan början av 2013. Småhuspriserna har haft en kraftig ökning efter 2013, efter att ha varit relativt stabila de föregående tre åren. Ökningen är dock inte lika hög som för bostadsrätter. Det visar statistik från Valueguard.
Priserna för bostadsrätter ökade med 10 procent under perioden januari till och med september i Stockholms stad. Prisökningen för småhus i Stockholms arbetsmarknadsområde var 9 procent. På ett års sikt steg småhuspriserna i Stockholms arbetsmarknads-område med 11 procent. Bostadsrätter i Stockholms stad steg med 15 procent. Genomsnittligt pris per kvadratmeter för en bostadsrätt låg på över 56 000 kr under det tredje kvartalet. Bostadsrätterna har sett över en längre period haft en mycket kraftigare prisutveckling än småhus. Bostadsrättspriserna i Stock-holms stad steg med 49 procent jämfört med motsvarande period fem år tidigare. Småhuspriserna i Stockholms arbetsmarknadsom-råde steg med 26 procent under samma period.
Prisutvecklingen i Stockholmsområdet, september 2014
Prisutveckling Småhus i Stockholms Bostadsrätter i jämfört med: arbetsmarknadsområde Stockholms stad
Årsskiftet 9 % 10 %
1 år 11 % 15 %
5 år 26 % 49 %
Genomsnittspris 4 272 700 56 600 kr/kvm
Källa: Valueguard HOX index samt egna beräkningar. Småhus- och bostadsrättspriser
Index 2005:1 = 100 Procent Index -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Förändring jämfört med samma period föregående år (sh) Förändring jämfört med samma period föregående år (br) Index (sh) Stockholm
Index (br) Stockholm
Bostadsbyggandet i Storstockholm
2013 och 2014
ANALYS – STORSTOCKHOLM
Påbörjade bostäder i Storstockholm 2013K3–2014K217
Flerbostadshus 11 500 Bostadsrätt 6 600 Hyresrätt 4 600 Äganderätt 200 Småhus 2 100 Total nybyggnad 13 600
Nettotillskott genom ombyggnad 900
Totalt påbörjade bostäder 14 500
Bostadsbyggandet ligger på en historiskt hög, men ändå otillräcklig nivå. Under de
senaste fyra kvartalen ökade byggandet av hyresrätter kraftigt jämfört med ett år
tidigare, men under första halvåret har tillväxten avtagit. Det är i kommunerna utanför
Stockholms stad som vi ser en stor ökning. Befolkningen fortsatte att öka i hög takt
under första halvåret. Bostadspriserna har fortsatt att stiga i snabb takt.
14 500 bostäder påbörjades
Bostadsbyggandet ligger på en historiskt hög, men otillräcklig nivå. De senaste fyra kvartalen påbörjades cirka 14 500 bostäder enligt Boverkets bedömning. Av dessa var cirka 13 600 nybygg-nad och 900 nettotillskott genom ombyggnybygg-nad. Tolvmånybygg-naderstak- Tolvmånaderstak-ten var i stort sett oförändrad jämfört med kvartalet före. Under första halvåret påbörjades cirka 7 500 bostäder.16
Byggandet av hyresrätter fördubblades
Under de senaste fyra kvartalen påbörjades preliminärt nybyggnad av cirka 11 500 bostäder i flerbostadshus, medan cirka 2 100 bo-städer påbörjades i småhus.
Antalet påbörjade bostäder i småhus ökade preliminärt med 30 procent, jämfört med ett år tidigare. För flerbostadshus var ök-ningen cirka 55 procent.
Antalet påbörjade hyresrätter har ökat mycket kraftigt sedan slu-tet av 2012. Tolvmånaderstakten ökade uppskattningsvis med 175 procent jämfört med helåret 2012, medan bostadsrätter ökade med cirka 75 procent.
.
Källa: SCB Påbörjade bostäder, Storstockholm
Glidande 12-månaderstal 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 Småhus Totalt Flerbostadshus Ombyggnad 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 12 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ’14 16 Boverkets bedömning
17 Bedömningen är dock osäker, på grund av den justering vi gör för att kompensera för eftersläpningar i inrapporteringen till SCB bland kommuner utanför Stockholms stad.
Påbörjade bostäder, flerbostadshus, nybyggnad Storstockholm Glidande 12-månaderstal 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 Hyresrätt Bostadsrätt 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ’14
ANALYS – STORSTOCKHOLM
18 Uppgiften för de senaste fyra kvartalen är dock osäker, på grund av den justering vi gör för att kompensera för eftersläpning.
Påbörjade bostäder, flerbostadshus, nybyggnad Storstockholm
Glidande 12-månaderstal
Antalet påbörjade hyresrätter mer än fyrfaldigat
i regionen utanför Stockholms stad
Två tredjedelar av de påbörjade bostäderna fanns i övriga Stor-stockholm, alltså oräknat Stockholms stad. I dessa kommuner påbörjades uppskattningsvis 9 100 bostäder under tolvmånaders-perioden till och med juni. Det är 85 procent fler än ett år tidigare, då 5 100 bostäder påbörjades. Uppskattningsvis 6 900 var nybyggnad av flerbostadshus och 1 900 småhus, medan nettotillskottet genom ombyggnad uppgick till knappt 250 bostäder.18
Påbörjade hyresrätter Glidande 12-månaderstal
Byggandet av hyresrätter har ökat kraftigt bland dessa kommu-ner. Det påbörjades cirka 3 200 hyresrätter i flerbostadshus de senaste fyra kvartalen, till och med halvårsskiftet. Även om det osäkra intervallet är betydande så kan vi konstatera att det var mer än fyra gånger fler än för två år sedan. Även byggandet av bostadsrätter i flerbostadshus har ökat betydligt, till cirka 3 700 bostäder i tolvmånaderstakt.
Påbörjade bostadsrätter Glidande 12-månaderstal
Färre byggstarter i Stockholms stad
I Stockholms stad minskade tvärtom takten i byggstarterna. Under första halvåret 2014 påbörjades 2 150 bostäder, vilket var 1 550 färre än motsvarande period ett år tidigare. En tredjedel av minsk-ningen var hänförlig till ombyggnader.
Knappt 5 000 bostäder påbörjades under de senaste fyra kvarta-len, inräknat nettotillskott genom ombyggnad, 450 färre än ett år tidigare. Av dessa var knappt 2 700 bostadsrätter och drygt 1 400 hyresrätter i nybyggnad av flerbostadshus och 200 i små-hus. Nettotillskottet genom ombyggnader uppgick till cirka 650 bostäder.
Stockholms stad Övriga Storstockholm 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ’14
Källa: SCB. Boverkets bedöming av utvecklingen.
Källa: SCB. Boverkets bedöming av utvecklingen. Stockholms stad Övriga Storstockholm 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ’14
ANALYS – STORSTOCKHOLM
Prognos för bostadsbyggandet i Storstockholm
2014 och 2015
Cirka 15 000 bostäder påbörjas nästa år
Konjunkturen förväntas vara stark, räntorna låga och hushållens konsumtionsbenägenhet betydande. För nybyggnad var tolvmåna-derstakten för bygglov uppskattningsvis 14 500–15 000 bostäder i augusti.
Vår prognos är att 15 000 bostäder påbörjas i år och 15 500 nästa år, varav cirka 1 000 som nettotillskott genom ombyggnad i år och något fler nästa år. Prognosen för i år baseras främst på bygglovs-statistik och för båda åren på Boverkets bostadsmarknadsenkät. Bygglov för minst 770 studentbostäder under första halvåret Storstockholms kommuner förväntade sig ett omfattande byg-gandet av studentbostäder under både 2014 och 2015, enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät 2014. Hela tio kommuner räkna-de med att räkna-det påbörjas sturäkna-dentbostäräkna-der unräkna-der 2014 eller 2015, genom ny- eller ombyggnad.
Kommunernas bedömningar summerar till 1 350 påbörjade stu-dentbostäder i år och 2 100 nästa år, varav 200 som nettotillskott genom ombyggnader. Det kan jämföras med förra årets enkät då kommunerna angav att 65 studentbostäder var i ett långt fram-skridet projektskede under de närmaste två åren. Vanligen är dock kommunerna något för optimistiska i sin bedömning av byggandet. Bygglovsstatistiken är dock stark. Under första halvåret lämnades preliminärt bygglov i fem kommuner för drygt 770 studentbostä-der, enligt SCB, oräknat nettotillskott genom ombyggnad. Uppgif-terna är preliminära och kan komma att öka. Antalet kan jämföras med knappt 400 under helåret 2013 och 11 år 2012.
ANALYS – STORGÖTEBORG
Marknadsanalys Storgöteborg
Bostadsmarknaden fortsätter att utvecklas starkt i regionen. Bostadspriserna har ökat
i snabb takt de senaste två åren. Vi räknar med att antalet påbörjade bostäder ökar
med 15 procent i år och att ökningen blir 25 procent under 2015. Sedan fyra år tillbaka
byggs det främst bostadsrätter, men möjligen kan andelen hyresrätter öka. Ett
avse-värt ökat byggande av studentbostäder är en förklaring.
Befolkningen i Storgöteborg ökade under första halvåret med drygt 6 300 personer. Huvuddelen av ökningen kommer från nettoinflyttningen på 3 700 personer, medan resterande är födelseöverskott.
Bostadsrätter fortsätter att öka snabbt i pris
Bostadspriserna i Göteborg fortsätter att öka och trenden är att bostadsrättspriserna ökar snabbare är småhuspriserna. Öknings-takten har minskat något de senaste två kvartalen, men den årliga prisökningen ligger fortfarande över 5 procent för småhus och över 10 för bostadsrätter.
Priserna på bostadsrätter har ökat med 11 procent i Göteborgs stad under perioden januari till och med september. Bostadsrätts-priserna i Göteborgs stad det tredje kvartalet ligger 13 procent över motsvarande kvartal 2013.
Bostadsrättspriserna har jämfört med samma kvartal fem år tidi-gare ökat med 48 procent. Genomsnittspriset per kvadratmeter låg på över 35 000 kr under det tredje kvartalet i år.
Småhuspriserna i Göteborgs arbetsmarknadsområde har ökat med 5 procent under perioden januari till och med september. Småhus-priserna var under det tredje kvartalet i år 6 procent högre jämfört med motsvarande kvartal föregående år.
Jämfört med motsvarande kvartal fem år tidigare har småhuspri-serna ökat med 21 procent.
Procent Index -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ’14
Förändring jämfört med samma period föregående år (sh) Förändring jämfört med samma period föregående år (br) Index (sh) Göteborg
Index (br) Göteborg Småhus- och bostadsrättspriser Index 2005:1=100
Prisutveckling i Göteborg, maj 2014
Prisutveckling Småhus i Göteborgs Bostadsrätter i jämfört med: arbetsmarknadsområde Göteborgs stad
Årsskiftet 7 % 8 %
1 år 6 % 13 %
5 år 21 % 47 %
Genomsnittspris 3 528 000 33 700 kr/kvm
Källa: Valueguard och Mäklarstatistik.
ANALYS – STORGÖTEBORG
Byggandet av flerbostadshus har ökat det senaste året,
och byggloven har ökat än mer.
Högsta nivån sedan 2006/2007
Bostadsbyggandet har ökat i år, men statistiken över bostads-byggandet är osäker. Vi bedömer att cirka 2 200 bostäder på-börjades under första halvåret.
De senaste fyra kvartalen, till och med andra kvartalet, har det påbörjats cirka 3 000 bostäder i flerbostadshus och cirka 900 bostäder i småhus. Nettotillskottet genom ombyggnader uppgick till cirka 250 bostäder.
Jämfört med motsvarande period ett år tidigare ökade byggstarterna för både flerbostadshus och småhus med cirka 30 procent.
Byggloven för flerbostadshus ökade
Det påbörjades fler bostadsrätter än hyresrätter. Antalet påbörjade bostadsrätter i flerbostadshus ökade uppskattningsvis med cirka 30 procent, till cirka 1 700 bostäder i tolvmånaderstakt. Hyresrätter ökade med cirka 25 procent, till 1 300 påbörjade bostäder, vilket är den högsta nivån sedan finanskrisen 2009.
Flest flerbostadslägenheter i Göteborgs stad
Cirka 75 procent av de bostäder som påbörjats i flerbostadshus under de senaste fyra kvartalen fanns i Göteborgs stad. Av dessa är knappt 45 procent hyresrätter och drygt 55 procent bostadsrätter. Fördelningen är ungefär densamma bland de bostäder som påbörjats i övriga regionen.
Det förväntade byggandet av studentbostäder har kommit igång, men inte riktigt i förväntad takt. Det är endast Göteborgs stad som räknar med att det byggs studentbostäder i regionen. Enligt fastighetskontoret i Göteborg har omkring 300 bostäder påbörjats under första halvåret och totalt cirka 600 beräknas bli påbörjade under 2014. Nästa år förväntas att cirka 1 000 studentbostäder påbörjas.
Bostadsbyggandet i Storgöteborg
2013 och 2014
Påbörjade bostäder i Storgöteborg 2013K3–2014K2
Flerbostadshus 3 000 Bostadsrätt 1 700 Hyresrätt 1 300 Äganderätt 0 Småhus 900 Total nybyggnad 3 900
Nettotillskott genom ombyggnad 250
Totalt påbörjade bostäder 4 150
Påbörjade bostäder Storgöteborg Glidande 12-månaderstal 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 Småhus Totalt Flerbostadshus Ombyggnad 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ’14
Källa: SCB. Boverkets bedömning av utvecklingen.
Påbörjade bostäder, flerbostadshus, nybyggnad - Storgöteborg Glidande 12-månaderstal Hyresrätt Bostadsrätt 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 2 000 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ’14
ANALYS – STORGÖTEBORG
Påbörjade bostäder, flerbostadshus, nybyggnad - Storgöteborg Glidande 12-månaderstal
Prognos för bostadsbyggandet i Storgöteborg
2014 och 2015
Boverkets prognos är att det påbörjas cirka 4 200 bostäder i Stor-göteborg i år. Av dessa tillkommer cirka 3 000 bostäder genom nybyggnad av flerbostadshus. Byggandet av småhus förefaller att hamna på samma nivå som 2013, med cirka cirka 900 påbörjade bostäder under året. Nettotillskottet genom ombyggnad uppskat-tar vi till 300 bostäder.
Prognos för bostadsbyggandet 2015
Nästa år påbörjas cirka 5 300 bostäder i regionen, varav cirka 350 som nettotillskott genom ombyggnad. Av dessa beräknas cirka 4 000 bostäder tillkomma i flerbostadshus, och 1 000 i småhus. 80 procent av nybyggnationen beräknas alltså tillkomma i flerbo-stadshus. Prognosen utgår främst från Boverkets bostadsmark-nadsenkät. Enkäten indikerade att det byggs något fler hyresrätter än bostadsrätter, men fördelningen är osäker.
ANALYS – STORMALMÖ
Marknadsanalys Stormalmö
Bostadsbyggandet i Stormalmö har varit relativt stabilt under 2012 och 2013.
Under 2013 ökade antalet bostäder i bygglov stort, något som skulle kunna indikera
ett väsentligt ökat bostadsbyggande i regionen. SCB:s preliminära statistik för första
halvåret 2014 visar dock inte på något uppsving totalt sett.
Liten nettoinflyttning
Under första halvåret ökade Stormalmös befolkning med 3 200 personer. Huvuddelen av ökningen kommer från födelsenettot med nästan 1 900 personer, medan nettoinflyttningen uppgick till endast cirka 1 300 personer.
Fortsatt svag utveckling av bostadspriserna
Bostadspriserna i Malmö har haft en svagare utveckling jämfört med de andra storstadsregionerna. På fem år har bostadsrätts-priserna i Malmö stad nominellt ökat med 9 procent jämfört med närmare 50 i de övriga storstadregionerna.
Bostadsrättspriserna i Malmö stad har ökat med 5 procent under perioden januari till och med september och under det tredje kvar-talet i år var priserna 6 procent högre jämfört med motsvarande period föregående år. Det är även stora skillnader i genomsnittligt kvadratmeterpris gentemot de andra två storstäderna. Priset i Malmö stad är under 20 000 kr, vilket endast utgör 36 procent av kvadratmeterpriset i Stockholms stad. Bostadspriserna i Malmö är nu tillbaka på samma nivåer som rådde 2011.
Småhuspriserna i Malmös arbetsmarknadsområde har haft en rela-tivt kraftig ökning sedan nedgången i slutet av förra året. Småhus-priserna steg med 8 procent under perioden januari till och med september. Under tredje kvartalet var priserna 6 procent högre jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Jämfört med motsvarande kvartal fem år tidigare har även då priserna stigit med 6 procent.
Prisutveckling Småhus i Malmös Bostadsrätter i
jämfört med: arbetsmarknadsområde Malmö stad
Årsskiftet 8 % 5 %
1 år 6 % 6 %
5 år 6 % 9 %
Genomsnittspris 2 690 000 19 710 kr/kvm
Källa: Valueguard och Mäklarstatistik.
Procent Index -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Förändring jämfört med samma period föregående år (sh) Förändring jämfört med samma period föregående år (br) Index (sh) Malmö
Index (br) Malmö Småhus- och bostadsrättspriser Index 2005:1=100
ANALYS – STORMALMÖ
Glapp mellan bygglov och byggstarter
Den stora ökningen av antalet bygglov under 2013 följdes av ett tapp under inledningen av 2014, även om årstakten alltjämt ligger högre än på mycket länge. Byggstarterna har inte utvecklats i linje med byggloven, vilket kan vara ett tecken på att marknaden har tvekat. Enligt uppgift från Malmö stad avsåg en betydande del av stadens bygglov 2013 ett antal större projekt med ett stort antal bostäder, som kan antas komma ut på marknaden i en stabil takt framöver.
2 300 bostäder i årstakt
De senaste fyra kvartalen påbörjades preliminärt 2 300 bostäder i Stormalmö. Bostadsbyggandet ligger därmed på en nivå mittemellan det låga bostadsbyggandet efter finanskrisen, då drygt 1 000 bostäder påbörjades, och toppnoteringen under 2010 då 4 000 bostäder påbörjades.
Bostadsrättsbyggandet har ökat
Påbörjandestatistiken för flerbostadshus visar på en stabilisering i byggandet 2014, på en något högre nivå om drygt 1800 påbörjade bostäder i årstakt. En uppdelning i upplåtelseformer visar att bostadsrättsbyggandet har tagit fart. Andra kvartalet 2014 låg årstakten på 960 påbörjade bostadsrätter, vilket är en stor ökning jämfört med det tredje kvartalet 2013 då årstakten låg på 400.
…men inte utanför Malmö stad
En nedbrytning inom regionen visar dock att bostadsrätts-byggandet preliminärt står relativt stilla utanför Malmö stad, och att nivåerna alltjämt ligger under vad som byggdes i samband med finanskrisen.
Hyresrättsbyggandet har minskat
Hyresrättsbyggandet, som ökade stadigt under 2013 tycks, enligt SCB:s preliminära statistik, ha gått tillbaka. Knappt 900 hyresrätter påbörjades i årstakt, vilket var knappt 300 färre än under det starka fjärde kvartalet 2013. Det är främst i Malmö stad som hyresrättsbyggandet har backat, även om utvecklingen har varit negativ även i regionen i övrigt. Samtidigt visar senare uppgifter från Malmö stad att fler hyresrätter har påbörjats efter andra kvartalet. Eftersom påbörjandet av bostadsrätter under samma period har varit mer begränsat är det flest hyresrätter i byggstarterna i Malmö stad.
Något färre småhus påbörjades
Statistiken för småhus visar att byggloven fortsätter att öka, men att antalet påbörjade bostäder har fallit tillbaka något. Under andra kvartalet 2014 låg årstakten på cirka 370 påbörjade småhus. Det tycks dock finnas en potential för ett ökat
småhusbyggande i regionen; bland annat visar Malmö stads senaste Tertialrapport att det finns ett ökande antal småhus i byggprocessen (i detaljplaner och startbesked).
Bostadsbyggandet i Stormalmö 2013 och 2014
Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad Stormalmö Glidande 12-månaderstal 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 Hyresrätt Bostadsrätt 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ’14 Påbörjade bostadsrätter Glidande 12-månaderstal 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ’14
Malmö stad Övriga Stormalmö Källa: SCB. Boverkets bedömning av utvecklingen. Småhus- och bostadsrättspriser
Index 2005:1=100
Påbörjade bostäder Stormalmö Glidande 12-månaderstal 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ’14 Småhus Totalt Flerbostadshus Ombyggnad
ANALYS – STORMALMÖ
Prognos för bostadsbyggandet i Stormalmö
2014 och 2015
Malmö stad skriver upp sin prognos för 2014
I Malmö stad har det påbörjats omkring 1 200 bostäder per år i genomsnitt under de senaste fem åren. Staden har nyligen revide-rat upp sin prognos för helåret 2014 till 1 500 byggstartade bo-städer. Till och med augusti hade drygt 900 bostäder påbörjats.19
I Malmö stad är planberedskapen god, med många byggklara och pågående detaljplaner. Samtidigt har Malmö en relativt sett pris-känslig befolkning och bostadsrättsproducenterna har varit, och är alltjämt, avvaktande.
Malmö stad har initierat projektet ”Bostadsinitiativet” för att få igång byggandet av fler bostäder i Malmö. Det leds av en särskilt inrättad ”bolots”, som ska verka pådrivande och fungera som en kommunikationskanal mellan stadens olika förvaltningar.
Upp emot 3 000 bostäder påbörjas
Boverket bedömer att något fler än 2 500 bostäder, som var prog-nosen i juni, kan komma att byggstartas i regionen under 2014. Bostadsbyggandet tycks ha tagit fart i Malmö stad, och byggstar-terna i Lund ligger enligt kommunens egna uppgifter i nivå med förväntningarna i Boverkets bostadsmarknadsenkät. Kontakter med Malmö och Lund tyder på att hyresrättsbyggandet ökar efter halvårsskiftet. Anmärkningsvärt nog har det i hela Skåne län inte lämnats några bygglov för studentbostäder under första halvår-et 2014, och antalhalvår-et nya bygglov för specialbostäder till äldre är också mycket begränsat.
Kommunernas uppgifter i Boverkets bostadsmarknadsenkät och de omfattande byggloven indikerar ett bostadsbyggande på upp emot 3 000 bostäder 2015.
Konjunkturläget, som har stor inverkan på byggandet, är osäkert men ser ändå ut att stärkas framöver och byggsektorn har haft ordentlig skjuts på många håll ända sedan slutet av förra året. Arbetslösheten i Skåne minskar, om än i långsam takt. Regionen påverkas fortfarande av situationen i Danmark och från grannlan-det kommer både dåliga och goda nyheter; de danska tillväxtprog-noserna skrivs ner, medan den danska bostadsmarknaden tycks ha piggnat till.20
19 Öresundsinstitutet
Porto
betalt
A
Sammandrag av indikatorerna
Byggande
Boende
Kredit
Ökning
Ingen förändring
Minskning
Pilarnas riktning anger
respektive indikators förändring
mellan angivna tidpunkter
Box 534, 371 23 Karlskrona Besök Karlskrona: Drottninggatan 18 Besök Stockholm: Karlavägen 108 Telefon: 0455-35 30 00 Webbplats: www.boverket.se
Bygglov till flerbostadshus September 2013 – augusti 2014/ september 2012 – april 2013 = +27 % Bygglov till småhus
September 2013 – augusti 2014/ september 2012 – augusti 2013 = +30 % Priser på bostadsrätter 3:e kv 2014/3:e kv 2013 = +14 % Priser på småhus 3:e kv 2014/3:e kv 2013 = +9 %
Långa räntan, veckogenomsnitt SBAB 5-årig bolåneränta Vecka 44 2014 = 2,83 % Vecka 44 2013 = 3,79 % Korta räntan, veckogenomsnitt SBAB 3-månaders bolåneränta Vecka 44 2014 = 2,27 % Vecka 44 2013 = 2,92 % Avsändare: Boverket Box 534, Drottninggatan18 371 23 Karlskrona
