Allmännyttans hållbarhetsarbete

Allmännyttans hållbarhetsarbete

Municipal housing associations

sustainability efforts

Sara Boström

2

Abstract

Sustainability has become an increasingly important aspect to consider in business, where the real estate industry has a big impact through its significant imprints in ecological, economic, and social sustainability. Sweden’s municipal housing associations is to be permeated by the three sustainability dimensions and is expected to integrate it into daily and long-term operations, where management should be done according to the best possible conditions. The purpose of the thesis concerns whether municipal real estate companies involve sustainability in the administration and in what way, based on Sveriges allmännyttas idea program for environmentally sustainable development. A qualitative approach has been chosen, where the empiricism is based on document studies of material from the organization Sveriges allmännytta and three municipal housing companies' sustainability reports. All companies consider themselves to work with ecological sustainability, but there are no direct links to the idea program in question. In addition, the results differ between the companies, which may be due to the choice of different sustainability accounting forms. Helsingborgshem expresses its focus on ecological sustainability, but often lacks concrete information on how it is involved in the business. Lund kommuns fastighets has a well-integrated ecological sustainability work that they indirectly place in relation to the idea program. MKB fastighets has not followed the idea program's guidelines fully and lists relatively few concrete measures on what has been achieved. It is thus possible to note that the three companies differ markedly in terms of ecological sustainability - even though all operate within the municipal housing association and have the same guidelines and legal requirements to adhere to.

Keywords: Sweden’s municipal housing associations, municipal housing companies, environmental sustainability, sustainability reporting

3

Sammanfattning

Hållbarhet har blivit en allt viktigare aspekt att beakta inom näringslivet, där fastighetsbranschen påverkar omvärlden genom sina betydande avtryck inom ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. Den svenska allmännyttan ska genomsyras av de tre hållbarhetsdimensionerna och förutsätts integrera det i daglig som långsiktig verksamhet, där förvaltning ska ske utefter bästa möjliga förutsättningar. Uppsatsens syfte rör huruvida kommunala fastighetsbolag involverar hållbarhet i förvaltningen och på vilket sätt, med utgångspunkt i Sveriges allmännyttas idéprogram för ekologiskt hållbar utveckling. En kvalitativ ansats har valts, där empirin baseras på dokumentstudier av dels material från bransch- och intresseorganisationen Sveriges allmännytta, dels tre kommunala bostadsföretags hållbarhetsredovisningar. Samtliga företag anser sig arbeta med ekologisk hållbarhet, men det saknas direkta kopplingar till idéprogrammet i fråga. Dessutom skiljer sig resultatet åt mellan företagen, vilket kan bero på att olika hållbarhetsredovisningsformer har valts. Helsingborgshem uttrycker att den ekologiska hållbarheten är i fokus, men saknar ofta konkret information om hur det involveras i verksamheten. Lunds kommuns fastighets har i sin tur ett väl integrerat ekologiskt hållbarhetsarbete som indirekt ställs i förhållande till idéprogrammet. MKB fastighets har inte följt idéprogrammets riktlinjer fullt ut samt listar förhållandevis få konkreta åtgärder på vad som åstadkommits. Det går därmed att konstatera att de tre företagen verkar för, men skiljer sig åt markant gällande den ekologiska hållbarheten – trots att samtliga verkar inom allmännyttan och har samma riktlinjer och lagkrav att förhålla sig till.

Nyckelord: Sveriges allmännytta, kommunala bostadsbolag, ekologisk hållbarhet, hållbarhetsredovisning

4

Innehållsförteckning

1. Inledning ... 5

1.1 Bakgrund och problemdiskussion ... 5

1.2 Syfte och frågeställning ... 8

1.3 Avgränsning ... 8 1.4 Målgrupp ... 8 1.5 Disposition ... 9 2. Metod ... 10 2.1 Metodval ... 10 2.2 Urvalsprocess ... 10 2.3 Datainsamling ... 11 2.4 Tillvägagångssätt ... 12 2.5 Metodreflektion ... 12

3. Kommunala fastighetsbolag och deras uppdrag ... 13

3.1 Hållbarhetsbegreppet och dess roll i fastighetsbranschen ... 13

3.2 Hållbarhetsperspektiven ... 14

3.3 Affärsmässighet och samhällsansvar ... 15

3.4. Hållbarhetsstrategi ... 18

3.5 Hållbarhetsredovisning ... 18

4. Sveriges allmännyttas idéprogram som underlag för kommunala fastighetsbolags strategiska planering ... 20

4.1 Ekologiskt hållbar utveckling ... 20

4.2 Ekonomiskt och socialt hållbar utveckling ... 23

5. Helsingborgshem ... 25

6. Lunds kommuns fastighets AB ... 32

7. MKB fastighets AB ... 40

8. Analys ... 45

8.1 Allmännyttans bidrag till en ekologiskt hållbar utveckling ... 45

8.2 Allmännyttans arbete i relation till Sveriges allmännyttas handlingsplaner ... 49

8.2.1 Handlingsplan 1 ... 49

8.2.2 Handlingsplan 2 ... 52

8.2.3 Handlingsplan 3 ... 55

8.2.4 Diskussion kring handlingsplaner och åtgärder ... 58

9. Slutsats ... 63

5

1. Inledning

1.1 Bakgrund och problemdiskussion

Under de senaste åren har hållbar utveckling blivit en allt viktigare aspekt att beakta – både för privatpersoner som verksamheter. Hållbar utveckling innebär att nuvarande generationers behov tillgodoses, utan att de framtida generationernas behov äventyras. Denna helhet och långsiktighet behandlas ur någon av de tre dimensionerna ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet (Förenta nationerna, u.å). Balansgången mellan de tre hållbarhetsperspektiven är hårfin, exempelvis ska den sociala nyttan maximeras inom ekologiska som ekonomiska gränser. Många aspekter och viljor ska beaktas, eftersom allt resulterar i konsekvenser (Fastighetsnytt, 2018).

Även inom fastighetsbranschen har hållbarhetsperspektivet blivit allt mer betydelsefullt, då byggnader är resurskrävande under hela livslängden – från planering och konstruktion, till förvaltning och avveckling (World economic forum, 2016). Fastighetsbranschen har ett betydande avtryck inom ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet som påverkar omvärlden (Rashidfarokhi, Toivonen & Viitanen, 2018). Material ska utvinnas, energi och vatten användas och avfall kommer att uppstå. Dessutom kan en fastighet agera allt från bostad till kapitalplacering, men det är fastighetsägaren som har den direkta möjligheten till att påverka hållbarheten. Utefter bästa möjliga förutsättningar bör det resultera i att byggnaden både konstrueras och förvaltas utifrån långsiktiga perspektiv, där hänsyn också visas till involverade parter (Fastighetsnytt, 2018). Den kanske viktigaste parten är användaren, eller hyresgästen, och det är inte att förglömma att dennes beteende har stor inverkan på hållbarhet – rätt användare i rätt byggnad kan leda till engagemang och framgång (Deuble & Dear, 2012).

Människor, ekonomi och naturresurser hänger ihop på flera nivåer i och runt byggnader och kvarter, vad gäller påverkan på/av de material och teknik som används, användarnas upplevelser och beteenden, och ekonomin i byggnader, portföljer, företag och den offentliga sektorn i form av driftnetton, avkastning, vinster och nettoskatter. (Fastighetsnytt, 2018, s. 478)

Sveriges kommunala fastighetsbolag är en av de aktörer som har ett stort samhällsansvar med uppdrag att tillhandahålla hållbara bostäder åt landets befolkning och de tre hållbarhetsdimensionerna ska genomsyra hela verksamheten (Sveriges allmännytta, 2020a). Allmännyttan ska därmed integrera det i både den dagliga och långsiktiga verksamheten samt förvalta efter bästa möjliga förutsättningar (Sveriges allmännytta, 2020b). I teorin låter det extraordinärt, men huruvida det följs eller inte i praktiken är av stor relevans.

6

Salonen (2015) menar att allmännyttan till viss del har ansvar för Sveriges bostadsförsörjning, där bolagen traditionellt sett också arbetar med stads- och samhällsutveckling samt aktiviteter och projekt av social karaktär. De kommunala bostadsbolagen ska därmed möjliggöra ekonomisk och social organisering av dess produktion, fördelning och konsumtion av bostäder. Fokus ligger också på problematiken i att allmännyttan dels ska vara samhällsnyttig, dels ska bedriva sin verksamhet affärsmässigt. Salonen lyfter fram att de kommunala fastighetsbolagen har ett samhällsansvar, där det sociala hållbarhetsansvaret anses vara av stor vikt, men att dessa till viss del kompromissats bort i takt med att de marknadsmässiga avkastningskraven tillkom. Även Lind, Annadotter, Björk, Högberg och Af Klintberg (2016) anser att kravet på att allmännyttan ska bedrivas affärsmässigt gav stora konsekvenser för främst den sociala hållbarheten, då brukarna inte alltid är i fokus.

Langlet och Örnberg (2012) diskuterar i sin tur hur de kommunala bostadsbolagens krav på affärsmässighet påverkar möjliga hållbarhetsåtgärder – där de menar att affärsmässighetens nackdel är att bolagens intressen kommer före samhällets om de inte är förenliga. Studiens fokus ligger dock på förhållandevis få hållbarhetsåtgärder, likt miljömässiga energieffektiviseringsåtgärder, men Langlet och Örnberg drar generella slutsatser om att det i praktiken är mer affärsmässigt att bedriva verksamheter utifrån långsiktiga perspektiv. Dels stärks företagets varumärke, dels ökar den långsiktiga lönsamheten. Genom att sedan hållbarhetsredovisa kan värden dokumenteras, följas upp och kommuniceras. Rashidfarokhi, Toivonen och Viitanen (2018) studerar styrkor och svagheter med hållbarhetsrapporteringens innehåll hos nordiska fastighetsföretag, dock utan fokus på kommunala aktörer. De lyfter fram att faktiska resultat för vad som åstadkommits saknas, men poängterar därmed att branschen bör fokusera på att minska sina avtryck samt aktivt leta efter och skapa möjligheter till att integrera hållbarhet i alla verksamhetsområden.

7

Hansson, Olander, Landin, Aulin och Persson (under utgivning) definierar hållbar förvaltning och hur fastighetsägare bör gå till väga ur ett generellt perspektiv. De menar att det visserligen finns byggnader som är väldigt gamla och har stått i många år, men att bygg- och förvaltningsprocessen måste bli än mer hållbar än tidigare. Hansson m.fl. anser att hållbarheten går hand i hand med effektiviteten, då bra materialval och god förvaltning resulterar i färre ombyggnationer och renoveringar – vilket är fördelaktigt för alla inblandade parter ur såväl ekologiska, ekonomiska som sociala aspekter. Thuvander, Femenías, Mjörnell och Meiling (2012) menar att underhåll bör utföras med den ekologiska hållbarhetsdimensionen i åtanke, exempelvis med genomtänkta materialval, samt med fokus på det ekonomiska hållbarhetsperspektivet, där livscykelkalkyler bör nyttjas för att skapa långsiktig jämförbarhet. Som problem lyfts dock att fastighetsföretag sällan integrerar hållbarhet i hela processen – utan fokus ligger ofta endast på nyproduktion, i stället för att involvera det i drift och underhåll för befintliga byggnader och dess brukare.

I en fallstudie gjord av Lind m.fl. (2016), med fokus på ett flerbostadshus från miljonprogrammet, konstateras det att dessa flerbostadsfastigheters framtid diskuterats flitigt ur ett hållbarhetsperspektiv. Den kommunala allmännyttan spelade en viktig roll under byggnationen av miljonprogrammet, även om andra aktörer också var involverade. Lind m.fl. menar att allmännyttan och dess bestånd har ett stort ansvar för hållbarhetsaspekten och dess dimensioner under drift och underhåll, dock i anslutning till renovering av miljonprogramsområden.

Allmännyttans hållbarhetsarbete är något bolagen själva sysslar med, utan direkt inblandning från andra parter än bransch- och intresseorganisationen Sveriges allmännytta. Tidigare studier lyfter fram vikten av hållbarhetsarbete, men de belyser även inbyggda konflikter och behovet av ett helhetsgrepp samt systematisk integrering av hållbarhetsarbetet i en fastighets hela livscykel. Forskning pekar på vikten av att studera hur hållbarhetsarbetet genomsyrar organisationerna och relevansen av deras hållbarhetsredovisningar. Dessutom har mycket hänt under de senaste åren – medvetenheten har väckts och företag har insett vikten av hållbarhetsarbete, därför kan det anses motiverat att följa upp denna utveckling.

8

1.2 Syfte och frågeställning

Uppsatsens syfte är därför att ta reda på om allmännyttan involverar hållbarhet i förvaltning och på vilket sätt. Studien utgår därmed från följande frågeställning:

• Hur förhåller sig kommunala fastighetsbolag till Sveriges allmännyttas idéprogram för ekologisk hållbarhet?

1.3 Avgränsning

Hållbarhet inbegriper flera olika aspekter som är svåra att särskilja, men denna uppsats huvudsakliga fokus är den ekologiska hållbarheten. Studien utgår från allmännyttans perspektiv, med avgränsning till landskapet Skåne. Regionens tre största kommunala bostadsbolag har valts, där uppsatsen sedan baseras på publicerade hållbarhetsredovisningar från år 2017 till 2019 – vilka i sin tur ställs i relation till och begränsas av Sveriges allmännyttas idéprogram för ekologiskt hållbar utveckling. Informationen som framgår i dels Sveriges allmännyttas idéprogram, dels hållbarhetsredovisningarna, avgränsar också det teoretiska ramverket.

1.4 Målgrupp

Uppsatsen riktar sig främst till de som är, eller studerar för att bli, verksamma inom fastighetsbranschen. Den kan anses relevant för bransch- och intresseorganisationer, redovisningsansvariga samt statliga myndigheter likt Bolagsverket.

9

1.5 Disposition

I kapitel 2 presenteras metodval, urvalsprocess, datainsamling, tillvägagångssätt och metodreflektion. Kapitel 3 behandlar i sin tur den teoretiska referensramen, vilken har utgångspunkt i kommunala fastighetsbolag och dess uppdrag. Materialet berör främst hållbarhet inom fastighetsbranschen. I kapitel 4–7 behandlas det empiriska materialet, som har utgångspunkt i dels Sveriges allmännyttas idéprogram för ekologiskt hållbar utveckling, dels de tre undersökningsobjekten. Idéprogrammet är först ut och syftar till att klargöra de kommunala bostadsbolagens ansvar och möjligheter. Därefter följer de tre allmännyttorna. Respektive kapitel inleds med en övergripande företagsbeskrivning som bygger på information som framgått i respektive bolags hållbarhetsredovisningar. I de tre kapitlen presenteras också tre olika tabeller för respektive allmännytta. Tabellerna baseras på tre handlingsplaner som Sveriges allmännyttas idéprogram för ekologiskt hållbar utveckling producerat. I dessa ställs, av Sveriges allmännytta, listade åtgärder mot faktisk information som framkommit i hållbarhetsredovisningar. Analysen i kapitel 8 innefattar dels en intern jämförelse mellan redovisningsåren, dels en extern jämförelse mellan de tre allmännyttorna. Därefter följer kapitel 9 med slutsats och avslutande reflektion.

10

2. Metod

I detta kapitel beskrivs uppsatsprocessens tillvägagångssätt. Det inleds med metodval, urvalsprocess samt datainsamling – där förtjänster och begränsningar belyses. Därefter följer studiens tillvägagångssätt och metodreflektion.

2.1 Metodval

Studien utgår från en kvalitativ ansats, då metoden har ett tolkande synsätt för hur verkligheten är beskaffad och lägger vikt vid ord under insamling och analys av data (Bryman, 2011). Till nackdel ligger dock att möjligheten till generalisering blir lägre, men å andra sidan kan överförbarhet skapas. Som ytterligare nackdel ligger eventuell subjektivitet – för att skapa objektivitet ska författaren återge källans innehåll utan sakfel och snedvridna faktaurval. Dessutom bör värdeladdade ord undvikas, vilka annars kan komma att prägla studien på ett subjektivt sätt (Björklund & Paulsson, 2012). En kvalitativ innehållsanalys har valts, där dokument analyseras genom att söka efter bakomliggande teman (Bryman, 2011). Genom att göra en dokumentstudie kan mycket information samlas under kort tid till knappa resurser, till dess nackdel är dock att den bygger på sekundärdata. Det innebär att dokumentets metodinsamling inte är känd samt att det troligtvis tagits fram i annat syfte än studiens (Björklund & Paulsson, 2012). Dokument kan å andra sidan reflektera organisationen och dess kultur samt etiska grundsyn, vilket kan ge insikt i den organisatoriska verkligheten. Det är dock av stor relevans att klargöra i vilken kontext dokumenten producerats i samt vem som är dess mottagare (Bryman, 2011).

2.2 Urvalsprocess

Som första steg genomfördes en urvalsprocess där relevanta platser och undersökningspersoner valdes ut. Eftersom studien görs som ett examensarbete på Malmö universitet avgränsas den till Skåne län och har målstyrda urval. Bryman (2011) menar att ambitionen med målstyrda urval är att berörd organisation eller person i någon mån ska ha kunskap om det som avses undersökas. En bättre förståelse kan därmed nås genom att bekanta och närliggande miljöer granskas (Ibid). De fastighetsbolag som valts är Skånes tre största allmännyttor – nämligen Helsingborgshem AB, Lunds kommuns fastighets AB och MKB fastighets AB. Företagen äger och förvaltar både bostäder och lokaler (Länsstyrelsen Skåne, 2019).

11

Helsingborgshem ägs av Helsingborgs stad och är med sina ungefärliga 12 000 hyreslägenheter stadens största bostadsaktör (Helsingborgshem, u.å). Lunds kommun äger i sin tur Lunds kommuns fastighets – vilka innehar drygt 10 000 hyreslägenheter och därmed besitter drygt 40 procent av hyreslägenheterna i kommunen (LKF, 2020). MKB fastighets ägs också av staden de verkar i, Malmö, och innehar cirka 24 000 hyreslägenheter – vilket betyder att de ansvarar för ungefär 30 procent av stadens hyresrätter (MKB, 2019).

2.3 Datainsamling

Empirin härstammar från publikationer som Sveriges allmännytta, Helsingborgshem, Lunds kommuns fastighets och MKB fastighets offentliggjort. De tre kommunala bostadsbolagen har genom åren producerat autentiska hållbarhetsredovisningar, vilka ligger till grund för denna studie. Hållbarhetsredovisningar ska kommunicera med intressenter och informera om vad företag åstadkommit under det gångna året. Dess syfte är att ge insyn i hur företag arbetar med hållbarhet och därmed minska rådande informationsasymmetri (Regeringskansliet, 2016). Till begränsning för studien ligger dock att de redovisande företagen har ett informationsövertag och därmed kan välja vad som ska signaleras ut till omvärlden (Morris, 1987). Den publicerade informationen kan också vara vinklad samt att den inte heller kan antas inbegripa all relevant data (Björklund & Paulsson, 2012). Det kan dessutom vara så att bolag endast hållbarhetsredovisar för att undvika ekonomiska och rättsliga konsekvenser (Rashidfarokhi m.fl., 2018), vilket kan skapa ytterligare begränsningar med studien. Trovärdigheten tåls därmed att diskuteras och det går inte att anta att dokumenten utgör objektiva beskrivningar av situationerna eller att representationerna är transparenta. Dessutom går det varken att bekräfta eller dementera påståenden samt veta huruvida all information finns tillgänglig eller inte – informationskällorna kan därmed ge upphov till skevhet (Bryman, 2011).

Något som är av stor relevans är att de tre olika företagen använder sig av olika redovisningsvarianter. Helsingborgshem och Lunds kommuns fastighets har valt att integrera hållbarhetsrapporterna i årsredovisningarna, medan Helsingborgshem och MKB fastighets skiljer dem från årsredovisningarna. Det är även av stor vikt att MKB fastighets hållbarhetsredovisning för år 2019 inte har granskats och därmed inte ligger till grund för uppsatsen. Studien utgår endast från hållbarhetsredovisningarna – vilket innebär att mer information har bearbetats från de företag där rapporterna är integrerade i årsredovisningarna.

12

2.4 Tillvägagångssätt

Som första steg analyserades Sveriges allmännyttas idéprogram för ekologiskt hållbar utveckling, där relevant material bearbetades och sammanställdes. Därefter togs respektive företags hållbarhetsredovisningar fram, där all relevant information med association till miljömässig hållbarhet markerades, antecknades och bearbetades. Verksamheternas hållbarhetsarbete ställdes sedan i relation till Sveriges allmännyttas idéprogram för ekologisk hållbarhet – dels genom en skriftlig jämförelse, dels i tabell för att skapa jämförbarhet mellan åren. Fastighetsbolagen jämfördes därmed internt mellan åren, men kom sedermera även att ställas i relation till de andra undersökningsobjekten. Utgångspunkten har därmed varit Sveriges allmännyttas idéprogram för ekologiskt hållbar utveckling.

2.5 Metodreflektion

Studiens giltighet anses vara förhållandevis låg, då endast ett perspektiv används för att analysera företagens ställning. Dokumentstudier är resurseffektiva, men bygger på sekundärdata där informationen troligtvis inte har tagits fram i forskningssyfte. Den tar dessutom utgångspunkt i verksamheternas publicerade hållbarhetsrapporter, vilka förvisso ska ge inblick i organisationerna, men å andra sidan också kan agera marknadsföringsinstrument. Giltigheten hade kunnat öka om fler dokument från olika källor granskats, det hade dessutom varit fördelaktigt om en intervjustudie med fundament i företagens hållbarhetsredovisningar, där företagsanställda agerar respondenter, hade kunnat åstadkommas. Mer innehållssubstans och kompletterande information hade kunnat delges författaren, samt att det i intervjusituationer är enklare att följa upp uttalanden och ifrågasätta oklarheter. Däremot kvarstår problematiken med motpartens subjektivitet, då de anställda trots allt är företagsrepresentanter (Bryman, 2011). Under en intervjustudie hade dock tillförlitlighet kunnat minska, eftersom en intervju är svår att upprepa. Nuvarande studie kan därmed anses ha en hög tillförlitlighet, men det förutsätter att objektiviteten är fullgod och att samma tolkande synsätt används.

I det stora hela uppfyllde metodvalet syftet, speciellt med tanke på de knappa resurser som fanns tillgängliga, å andra sidan hade studiens giltighet kunnat öka markant genom att nyttja fler metoder som kompletterar varandra. Metodkapitlet är nu avslutat och härnäst kommer den teoretiska referensramen att presenteras – vilken legat till grund för dokumentstudien.

13

3. Kommunala fastighetsbolag och deras uppdrag

I inledningen presenterades uppsatsens två nyckelbegrepp ”hållbarhet” och ”allmännyttan”, vilka också agerar fundament i den teoretiska referensram som följer. Sveriges kommunala fastighetsbolag har ett stort samhällsansvar med uppdrag att tillhandahålla hållbara bostäder åt landets befolkning, där ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet ska genomsyra hela verksamheten (Sveriges allmännytta, 2020a). Allmännyttan ska därmed integrera det i både den dagliga och långsiktiga verksamheten samt förvalta efter bästa möjliga förutsättningar (Sveriges allmännytta, 2020b). Fokus kommer därmed att vara utifrån fastighetsbranschens perspektiv, där strategi och hållbarhetsrapportering kommer att agera nyckelinstrument.

3.1 Hållbarhetsbegreppet och dess roll i fastighetsbranschen

År 1987 definierade Förenta nationerna, FN, begreppet ”hållbar utveckling” till att nuvarande generationers behov tillgodoses, utan att de framtida generationernas behov äventyras. Begreppet kan delas in i de tre dimensionerna ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet – vilka samtliga är beroende av och påverkar varandra. För att kunna åstadkomma medvetenhet och framgång kring de tre hållbarhetsdimensionerna har FN dessutom antagit 17 mål för hållbar utveckling. De 17 målen återfinns i ramverket Agenda 2030 och omfattar världens samtliga länder. (Förenta nationerna, u.å)

Inom fastighetsbranschen har hållbarhetsperspektiven blivit allt mer betydelsefulla, då byggnader är resurskrävande under hela livslängden – från planering och konstruktion, till förvaltning och avveckling (World economic forum, 2016). Fastighetsbranschen har ett betydande avtryck på ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet och måste därmed fokusera på att minska dess påverkan samt aktivt leta efter och skapa möjligheter till att integrera hållbarhet i alla verksamhetsområden (Rashidfarokhi m.fl., 2018). Naturvårdsverket (2019) menar att byggnader står för drygt 40 procent av Sveriges totala energianvändning, vilken går till el och uppvärmning. Utifrån ett livscykelperspektiv ger byggnaderna dessutom upphov till ungefär 20 procent av Sveriges totala växthusgasutsläpp (Ibid). En fastighets faktiska miljöpåverkan utifrån ett helhetsperspektiv är dock mycket svår att bedöma, men ett långsiktigt livscykelperspektiv resulterar i att fler aspekter beaktas och därmed påverkas fastighetsägarens beslut (Lind & Lundström, 2009). Material ska utvinnas, energi och vatten användas och avfall uppstår. Dessutom kan en fastighet agera allt från bostad till kapitalplacering, men det är fastighetsägaren som har den direkta möjligheten till att påverka hållbarheten. Utefter bästa möjliga förutsättningar bör det resultera i att byggnaden både konstrueras och förvaltas utifrån långsiktiga perspektiv, där hänsyn också visas till intressenter (Fastighetsnytt, 2018).

14

Hansson m.fl. (under utgivning) menar att det visserligen finns byggnader som är väldigt gamla och har stått i många år, men att bygg- och förvaltningsprocessen måste bli än mer hållbar än tidigare. Lind och Lundström (2009) anser att de stora och omedelbara miljö- och energivinsterna görs i det existerande beståndet med hjälp av drift och underhåll. Nyproduktionens roll blir därmed att agera försöksobjekt för ny design och klimatsmarta helhetslösningar (Ibid). Hållbarheten går alltså hand i hand med effektiviteten, då bra materialval och god förvaltning resulterar i färre ombyggnationer och renoveringar – vilket är fördelaktigt för alla inblandade parter ur såväl ekologiska, ekonomiska som sociala aspekter (Hansson m.fl., under utgivning). Lind och Lundström (2009) anser att fastighetsbranschen och dess stora existerande byggnadsbestånd har en unik möjlighet till att ställa om och ställa krav på miljöcentrerat byggande och förvaltning samt förnyelsebar energi.

Cajias, Geiger och Bienert (2012) konstaterar att fastighetsföretag som är verksamma i Europa bör investera i hållbarhet för att öka de långsiktiga överlevnadsmöjligheterna – dels ur ett lönsamhetsperspektiv, dels för att vara ansvarstagande aktörer. Masalskyte, Andelin, Sarasoja och Ventovuori (2014) menar dock att hållbarhet snarare ses som en möjlighet än en metod för riskreducering av många organisationer, vilket kan resultera i att investeringsbeslut inte tas efter hållbarhet som huvudsakligt kriterium.

3.2 Hållbarhetsperspektiven

De tre perspektiven ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet är beroende av och påverkar varandra, men uttrycker sig på olika sätt. Masalskyte m.fl. (2014) framhåller att det grundläggande är en fullgod finansiell ställning, då hållbarhetsengagemang drivs av kostnader. Den ekonomiska hållbarhetsaspekten varierar utefter vilket perspektiv samt vilken tidshorisont som väljs, men det fundamentala är att kapital ska bibehållas för att inkomst fortlöpande ska genereras (Fastighetsnytt, 2018). Ekonomisk hållbarhet syftar alltså till att bevara samt stärka värdet på organisationen och dess fastighetsbestånd. Det uppnås med hjälp av kapital- och byggnadsförvaltning, då drift- och underhåll samt hållbart agerande bibehåller fastighetsvärden (Masalskyte m.fl., 2014). I hållbarhetsdimensionen finns en strävan mot en cirkulär ekonomi – där resurseffektiva och giftfria kretslopp ska uppnås. Då innebörden appliceras på fastighetsbranschen innebär det att bostäder bör byggas till rimliga kostnader med hänsyn till resurshushållning av mark, vatten, energi och råvaror (Boverket, 2018). Perspektivet är direkt relaterad till ekologisk och social hållbarhet – exempelvis ger en minskad energianvändning ekonomiska som ekologiska fördelar (Fastighetsnytt, 2018).

15

Hållbarhet anses ha en ekonomiskt driven grund, som successivt utvecklas och väver in den ekologiska hållbarhetsdimensionen (Masalskyte m.fl., 2014). Byggnader bör ses ur ett livscykelperspektiv, för att den miljöpåverkan fastigheten ger upphov till ska kunna värderas. Fastigheter bör klimatanpassas, ekosystemtjänster främjas och förnyelsebara energikällor väljas, där effektivitet och resurshushållning ska genomsyra användningen av tillgångar som mark, vatten och energi (Boverket, 2018). Masalskyte m.fl. (2014) menar dock att dessa handlingar är fundamentala – då konkreta åtgärder och mål som har inverkan på fysiska tillgångar är triviala i förhållande till finans, kommunikation och strategi (se punkt 3.4). Oavsett vilket är fastighetsbranschen ansvarig för en väsentlig del av växthusgasutsläppen – vilket orsakar en ökad medeltemperatur, som i sin tur påverkar klimatet och har inverkan på fastighetsbyggnation och underhåll (Sveriges allmännytta, 2017a).

När de basala behoven uppfyllts kan den mer avancerade sociala hållbarhetsaspekten involveras (Masalskyte m.fl., 2014). Den syftar till människors och samhällets förmågor samt socialt kapital där dräglig tillvaro, välmående och ekonomisk rättvisa spelar in. Redan i planerings- och konstruktionsfas involveras diverse intressenter, därefter fyller byggnader basala och viktiga behov för boende, arbete och fritidssysselsättning (Fastighetsnytt, 2018). Fastighetens brukare spenderar i sin tur ofta mycket tid inomhus och ska därmed ha en god och hälsosam inomhusmiljö, vilken kan påverkas negativt av exempelvis bristande ventilation och skadliga material (Boverket, 2018).

3.3 Affärsmässighet och samhällsansvar

Sveriges allmännyttor ägs av den kommun organisationen är verksam i, där allmännyttan har i uppdrag att producera och förvalta bostäder (Salonen, 2015). Enligt lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (SFS 2010:879) ska allmännyttan bedrivas enligt affärsmässiga principer. Denna affärsmässighet och dess tillhörande marknadsmässiga avkastningskrav ska dessutom förenas med samhällsansvar (Windell, 2015), då allmännyttans livskall är att erbjuda goda hyresbostäder för alla (Sveriges allmännytta, 2020c).

16

Windell (2015) belyser problematiken i att uttrycket ”affärsmässiga principer” kan tolkas på många olika sätt, där Grander (2015) förtydligar med att allmännyttan ska drivas som vilket bostadsbolag som helst. Avkastningen ska vara marknadsmässig och allmännyttan får inte ta del av subventioner som kompenserar för verksamheter som inte är ekonomiskt lönsamma. Sveriges allmännytta (2017a) utökar affärsmässighetens definition till att involvera att de kommunala bostadsbolagen inte får ta del av särskilda fördelar som gynnar dem ekonomiskt i relation till privata konkurrenter, samt att bolagen alltid ska utgå från det långsiktigt fördelaktiga. Som fastighetsägare bedriver de långsiktiga verksamheter – där ekologiskt, ekonomiskt och socialt ansvarstagande förväntas öka lönsamheten på lång sikt. Langlet och Örnberg (2012) diskuterar i sin tur hur de kommunala bostadsbolagens krav på affärsmässighet påverkar möjliga hållbarhetsåtgärder – där de menar att affärsmässighetens nackdel är att bolagens intressen kommer före samhällets om de inte är förenliga. Langlet och Örnberg drar sedan generella slutsatser om att det i praktiken är mer affärsmässigt att bedriva verksamheter utifrån långsiktiga perspektiv – dels stärks företagets varumärke, dels ökar den långsiktiga lönsamheten.

Parallellt med ovanstående har alltså de kommunala fastighetsbolagen ett allmännyttigt syfte – där ett samhällsansvar ska tas (Grander, 2015). Även begreppet ”samhällsansvar” resulterar i viss tolkningsfrihet. Windell (2015) anser dock att begreppets vaghet också är dess styrka, eftersom det då går att anpassa utefter organisatoriska förutsättningar och interpretationer. Allmännyttans samhällsansvar är undantagslöst, men både handlings- och tolkningsfriheten är stor kring hur uppdraget i fråga ska tolkas (Ibid). Ur ett generellt perspektiv har diverse företags samhällsansvar vidgats under de senaste åren, då inte bara aktieägarnas krav ska tillgodoses, utan även andra intressenters behov. Argumenten för ett aktivt och integrerat samhällsansvar är att det stärker organisationens position och både attraherar kunder som kompetent personal. Den stora nackdel är dock att det är svårt att mäta, vilket kan orsaka att svårmätbara värden bortprioriteras (Windell, 2015).

17

Samhällsansvar går även att relatera till begreppet ”corporate social responsibility”, delvis företags sociala ansvarstagande, som syftar till att hänsyn ska visas till ett större antal intressenter (Melander & Nordqvist, 2008). Fastighetsnytt (2018) definierar uttrycket som att det åsyftar de aktiviteter som ligger utanför bolagets kärnverksamhet. Aktiviteterna anses inte gynna företaget direkt, men är relaterade till dess fundamentala syn på bland annat ekologi, etik, styrning och det sociala. Windell (2015) menar att CSR relateras till hållbart företagande, vilket blivit en självklar del av organisationsverksamheten som aktivt hanteras och kommuniceras till omvärlden. Många organisationer har dessutom tillsatt positioner likt CSR-ansvariga eller hållbarhetschefer, vilka främst har i uppdrag att hantera och organisera frågor som relateras till verksamhetens ekologiska och sociala ansvar. Windell konstaterar därmed att företags samhällsansvar inte längre är något främmande inom näringslivet samt att de allmännyttiga fastighetsbolagen tydligt kommunicerar ut det genom dels hemsidor, dels i årsredovisningar och hållbarhetsrapporter.

Salonen (2015) ifrågasätter huruvida allmännyttan kan balansera affärsmässigheten med samhällsansvaret, där Windell (2015) argumenterar för att de inte nödvändigtvis är motstridiga, utan snarare främjar varandra. Grander (2015) menar att allmännyttans samhällsansvar snarare har hamnat i fokus sedan lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag blev gällande. Uppdragets handlings- och tolkningsfrihet är stor och huvudmålet är att allmännyttan ska bidra till hållbar utveckling. Grander menar dock även att Sveriges allmännyttor redan sedan uppstart arbetat med aktiviteter, projekt och verksamheter av social prägel vid sidan om dess huvuduppdrag. En stor anledning till detta är miljonprogrammet – då dess efterdyningar på 1970-talet gav upphov till stora sociala konsekvenser. Windell (2015) skriver att företag genom att förstå sociala samhällsproblem också kan åtgärda dem och minska dess kostnader.

18

3.4. Hållbarhetsstrategi

Hållbar utveckling är en komplex process som kräver holistiska förhållningssätt och systematiska tillvägagångssätt (Masalskyte m.fl., 2014). Även Bonn och Fisher (2011) anser att hållbarhet är komplext och måste genomsyra hela organisationen för att få genomslag. Det krävs därmed att de tre hållbarhetsperspektiven integreras i det strategiska beslutsfattandet på såväl lednings- som operativ nivå. För att lyckas anses en vision som reflekterar verksamhetens hållbarhetsåtagande vara av stor betydelse – då den ger långsiktig vägledning och återspeglar organisationens värdegrund. Visionen agerar fundament och riktlinje för såväl chefer som medarbetare, men även andra intressenter kan komma att påverkas. Även Forslund och Forslund (2016) anser att fastighetsföretag som genomsyras av gemensam vision och värdegrund, med engagerad ledning och ansvarstagande medarbetare, kommer ha förutsättningar för att lyckas.

Masalskyte m.fl. (2014) demonstrerar att de fastighetsföretag som integrerar hållbarhet på en mer avancerad nivå också integrerar det i samtliga aktiviteter samt inkluderar och effektivt kommunicerar med interna som externa intressenter. Basala hållbarhetsåtgärder anses vara lättare att definiera och klassificera, medan integrerade hållbarhetsåtgärder tycks vara mer komplicerade att analysera. World economic forum (2016) konstaterar dock att fastighetsbranschens företag ofta saknar grundläggande handlingsprogram som tar hänsyn till miljömässig hållbarhet. De bolag som å andra sidan har handlingsprogram har dock anammat dessa med fokus på att kunna mäta och övervaka – i stället för att agera strategiskt långsiktigt. Masalskyte m.fl. (2014) menar å andra sidan att många hållbarhetsaktiviteter som pågår under daglig basis och därmed är väl implementerade i verksamheterna ibland inte kan bedömas eller identifieras som hållbara åtgärder, detta på grund av att de anses vara självklara sysselsättningar.

3.5 Hållbarhetsredovisning

År 2017 blev det lagstadgat att större företag årligen ska leverera hållbarhetsredovisningar som skapar förståelse för bolagets ställning, resultat och utveckling (Sveriges allmännytta, 2020b). Syftet är att diverse intressenter ska få insyn i hur företag arbetar med hållbarhet, och därmed minska rådande informationsasymmetri (Regeringskansliet, 2016). Verksamhetens konsekvenser ska lyftas och rapporten ska omfatta frågor som rör de ekologiska och sociala hållbarhetsdimensionerna. Dessutom ska affärsmodellen, risker och riskhanteringspolicys beskrivas, där riskhanteringspolicys uppföljs och presenteras med hjälp av väsentliga resultatindikationer (Sveriges allmännytta, 2020b).

19

Hållbarhetsrapportering möjliggör kommunikation med interna som externa intressenter. Ansari, Cajias och Bienert (2015) menar att det är av största vikt att företag hållbarhetsredovisar i en så resursintensiv bransch som fastighetssektorn – då denna medvetenhet påverkar verksamhetens monetära värde positivt. Redovisning går dock hand i hand med signalering och Morris (1987) menar att signalering korrelerar med informationsasymmetri – där parten med informationsövertag väljer vad som ska signaleras ut till omvärlden, vilket kan resultera i stora samhällsproblem. Ansari m.fl. (2015) menar dock att informationsasymmetrin mellan företag och intressent snarare minskar i och med att information kommuniceras. Fastighetsföretag som hållbarhetsredovisar erhåller också större trovärdighet och får därmed ett högre marknadsvärde. Det kostar visserligen pengar att producera en hållbarhetsrapport, men investeringen betalas tillbaka genom att marknaden belönar företaget med ett högre marknadsvärde.

Rashidfarokhi m.fl. (2018) studerade nordiska fastighetsföretags hållbarhetsrapportering och konstaterar att de saknar faktiska bevis för vad som åstadkommits. Några av bolagen som undersöktes hållbarhetsrapporterade endast för att undvika ekonomiska samt rättsliga konsekvenser. Utöver det konstaterade Rashidfarokhi m.fl. att det finns en överhängande risk för att bostadsbolag övervärderar sin hållbarhetsprestation – och speciellt i de fall där rapporten inte granskats av en tredje part. En bristande hållbarhetsredovisning med otillräckliga hållbarhetsindikatorer kan därmed resultera i att företagets trovärdighet minskar och att läsaren snarare blir misstänksam mot den information som läggs fram. Är hållbarhetsredovisningen å andra sidan komplett ökar snarare dess rykteskapital (Ibid). Ytterligare en positiv aspekt med att hållbarhetsredovisa är att prestationen i sig med den presenterade information kan leda till ett flockbeteende, där ytterligare hållbarhetsansträngningar kan komma att göras inom fastighetsbranschen (Ansari m.fl., 2015).

Hållbarhet har blivit en allt viktigare aspekt att beakta, där såväl strategi som redovisning bör integreras i verksamheterna. Sveriges kommunala fastighetsbolags samhällsansvar är långtgående och i följande kapitel kommer information om Sveriges allmännyttas arbete för ekologiskt hållbar utveckling att delges.

20

4. Sveriges allmännyttas idéprogram som underlag för kommunala

fastighetsbolags strategiska planering

Uppsatsens inledning och dess teoretiska referensram har belyst allmännyttans uppdrag och hållbarhet inom fastighetsbranschen. I det här kapitlet ligger fokus nu på bransch- och intresseorganisationen Sveriges allmännytta, tidigare kallat SABO, och det idé- och framtidsprogram som organisationen utgav år 2017. Programmet heter ”Allmännyttans bidrag till en ekologiskt hållbar utveckling” och ska ge en bild av var allmännyttan står idag och var den är på väg. Det bygger på FN:s ramverk Agenda 2030 och är tänkt att agera inspirationskälla för de kommunala fastighetsbolagen, där föreslagen strategisk planering ska leda till företags- och boendeutveckling samt agera stöd i dialogen med dess ägare kommunen (Sveriges allmännytta, 2017a). Grundförutsättningen är att programmet ska anpassas efter de lokala förutsättningarna (Sveriges allmännytta, 2017b).

Sveriges allmännytta (2017b) anser att medlemsföretagen bör hållbarhetsredovisa i enlighet med standardiseringsorganet Global Reporting Initiative, GRI, riktlinjer och göra väsentlighetsanalyser för hållbarhetsfrågorna. GRI:s riktlinjer lyfter även vikten av intressentkommunikation med hjälp av hållbarhetsrapportering – där det bör framgå hur arbetet styrs, vilka mål som finns och har avklarats, planer och strategier samt utfall. Hänsyn ska även tas till de av FN:s 17 globala mål som är mest relevanta för medlemsorganisationerna – nämligen ”Hållbar energi för alla”, ”Hållbara städer och samhällen” och ”Bekämpa klimatförändringar (Ibid).

4.1 Ekologiskt hållbar utveckling

Sveriges allmännytta (2017a) definierar ekologisk hållbarhet till att innefatta allt som relateras till jordens ekosystem, med mål att minska miljöpåverkan och resursförbrukningen. Klimat- och miljöbelastningar ska reduceras och konsekvenser av förändringar likt extrema väder ska hanteras (Ibid). De miljöbelastningar som byggande och boende ger upphov till ska minimeras och allmännyttan ska agera förebild för både ekologiskt hållbart byggande som boende. Målet är att all verksamhet ska präglas av klimat- och miljöansvar, där en cirkulär ekonomi ska bibehålla produktvärden så länge som möjligt genom återanvändning och återvinning (Sveriges allmännytta, 2020d).

Den miljömässiga dimensionen behöver integreras i och genomsyra hela organisationen och det krävs delaktighet, engagemang och samarbete bland medarbetare, ledning, hyresgäster och andra aktörer. Sveriges allmännytta anser att medvetenhet för trovärdighet och anpassningsbart

21

agerande är av stor vikt. För att uppnå trovärdighet bör hållbarhetsarbetet kommuniceras transparent och genom att föra dialog och samverka med intressenter möjliggörs utveckling. Dessutom bör de allmännyttiga bostadsföretagen kommunicera, inspirera och påverka hyresgäster till att leva mer energieffektivt (Sveriges allmännytta, 2017b). Sveriges allmännytta lägger också stor vikt vid digitalisering och dess möjligheter. Med hjälp av digitalisering kan färre transporter ske inom samt till och från arbete, samtidigt som det också förändrar hyresgästernas levnadsvanor. Det går hand i hand med att ny kunskap krävs – då framtidens bostäder kommer innehålla avancerad teknik och fler tekniska system (Ibid).

Utöver ovanstående målsättningar bör allmännyttan också agera och integrera ytterligare förhållningssätt för att möjliggöra ekologisk hållbarhet. Sveriges allmännytta (2017b) delar in delstudien i tre handlingsplaner, där respektive plan uppdelas i diverse åtgärder utan inbördes ordning. Den första handlingsplanen syftar till att allmännyttan ska förena kollektiva miljösmarta lösningar med hyresgästernas krav på individuell frihet. Dess innebörd är att hyresrätten ska utvecklas och tillåta en ekologiskt hållbar livsstil som är flexibel och tillfredsställer olika behov. För att åstadkomma detta listas följande åtgärder (Ibid, s. 8): 1. Genom att ha en tät dialog med hyresgästerna erbjuda ekologiska val som efterfrågas och

matcha boendeerbjudandet med hyresgästernas intressen.

2. Göra det ekologiskt hållbara boendet attraktivt genom att låta hållbara och kostnadseffektiva tjänster ingå i boendeerbjudandet.

3. Delar av boendekostnaden ska kunna betalas med tjänster som utförs av hyresgästen, likt skötsel av trapphus och tvättstuga.

4. Inför individuell mätning och debitering av hushållsavfall.

5. Skapa attraktiva och gröna utemiljöer med möjlighet till att odla och producera egen mat på balkong eller odlingslott.

6. Hyresgäster ska kunna hyra eller låna produkter samt tjänster som inte används dagligen – exempelvis bil, lådcykel, cykel, borrmaskin eller dammsugare.

7. Ha anpassade, lättåtkomliga och säkra förvaringsutrymmen för cyklar och lådcyklar med tillgång till att kunna rengöra och serva dem. Gör också plats för fler cyklar per hushåll. 8. Erbjud praktiska och välfungerande miljörum för källsortering och återbruk av exempelvis

kläder och möbler.

22

Den andra handlingsplaner syftar till att allmännyttan ska vara resurseffektiv, klimatneutral och cirkulär. Medlemsföretagen ska agera aktiva och medvetna beställare och därmed ställa krav på leverantörerna. Farliga ämnen ska fasas ut och byggmaterial, energi och vatten ska användas effektivt. Följande åtgärder bör övervägas: (Sveriges allmännytta, 2017b, s. 9–10)

10. Skapa en klimatstrategi med mål för att minska växthusgasutsläppen. Mät verksamhetens miljöpåverkan för bättre uppföljning av hur miljöarbetet fortskrider, bland annat den totala mängden växthusgasutsläpp för att se verklig klimatpåverkan. Använd fler nyckeltal än bara CO2ekv/Atemp.

11. Aktivt arbeta för ökad dialog och förbättrat samarbete mellan interna och externa parter som planerar, bygger, förvaltar och underhåller fastigheterna.

12. Ställ rimliga krav på leverantörer och öka dessa efterhand – är de för höga riskeras sämre konkurrens. Genom att erbjuda stöd till leverantörer skapas möjligheter till att bli bättre på miljöområdet, samt att gemensam kompetensutveckling stärker involverade parter.

13. Energieffektivisering bör kontinuerligt integreras i daglig drift som planerat underhåll. 14. Öka andelen förnyelsebar energi genom att ställa krav på klimatneutral el och fjärrvärme,

samt samarbeta med fjärrvärmeleverantörer.

15. Beställa/producera förnyelsebar energi från sol och vind och använd solceller i alla bra sollägen. Sälj det egenproducerade elöverskottet till elleverantörer.

16. Ställ miljökrav utifrån upphandlingsmyndighetens verktyg för hållbar upphandling. Vid upphandling av nyproduktion och renovering bör:

- Livscykelberäkningar och/eller miljövarudeklarationer göras för att kunna välja byggmaterial med lägre klimatbelastning.

- Byggprodukter miljöbedömmas med vedertaget bedömningssystem för utfasning av farliga ämnen.

- Efterfråga reparer- samt utbytbara byggprodukter och längre garantitider. - Byggprodukter måttbeställas för att minska avfallet.

- Avfall sorteras och återvinns samt mätning och uppföljning av flödena och hur mycket som återvinns.

17. Lågenergihus ska byggas om det är bästa alternativet ur ett livscykelperspektiv. 18. Bygg smarta parkeringshus som kan konverteras för annan användning när bilbehovet

minskar. Minska parkeringsnormen genom samarbete med kommunen. 19. Använd fossilfria fordon och maskiner i verksamheten.

23

21. Skapa mobilitetsplan för fossilfria transporter till och från bostadsområdet för

hyresgästerna. Det omfattar bland annat säker gång-, cykel- och kollektivtransport, goda cykelförvaringsmöjligheter, laddstationer för elbil som elcykel samt bil- och cykelpool. Den tredje och sista handlingsplanen syftar till att klimatanpassa bostadsbeståndet och främja den biologiska mångfalden i den bebyggda miljön. Möjliga åtgärder listas nedan: (Sveriges allmännytta, 2017b, s. 11–12)

22. Gör riskbedömning och åtgärdsplan för klimatanpassning. 23. Klimatsäkra nyproduktionen.

24. Klimatanpassa befintligt bestånd.

25. Ekologisk hänsyn ska tas vid projektering där naturvärden likt träd, fåglar och insekter ska bevaras. Spara biotoper och kompensera ekologiskt i de områden där bevaring inte är möjligt eller mark bebyggd.

26. Öka kompetensen om gröna ytors betydelse för klimatanpassningen.

27. Ta hand om dagvatten lokalt och undersök eventuell översvämningsrisk i områdena. 28. Bygg parkeringsplatser med ytor som släpper igenom vatten bättre än asfalt.

29. Skapa gröna tak med växtlighet.

30. Plantera träd för skugga, svalka och bättre luftkvalitet.

31. Bygg gröna korridorer för att smådjur ska kunna röra sig mellan områdena.

4.2 Ekonomiskt och socialt hållbar utveckling

Ekonomisk hållbarhet anses syfta till ekonomisk tillväxt där värden skapas och resurser hushålls (Sveriges allmännytta, 2017a). Allmännyttans ekonomi ska kännetecknas av långsiktiga lönsamhetsperspektiv, resurseffektivitet, återbruk och återvinning – som genomsyrar såväl nyproduktion som renovering och förvaltning (Sveriges allmännytta, 2020e). Sveriges allmännytta (2017a) förutsätter att bostadsföretagen ska generera monetära överskott som ökar soliditeten och möjliggör att nya bostäder kan byggas samt att det befintliga beståndet kan underhållas och renoveras. Överskottet bör nyttjas för verksamhetsutveckling och som ekonomisk buffert (Sveriges allmännytta, 2020e). Social hållbarhet syftar till att individer ska kunna leva goda liv med hälsan i behåll utan orättfärdiga skillnader (Sveriges allmännytta, 2020f). Delaktighet och social sammanhållning ska främjas och innefattar såväl individens behov som dess möjlighet till inflytande (Sveriges allmännytta, 2017a). Bostaden spelar en viktig roll och allmännyttan ska bidra till individers välbefinnande och samhällets sammanhållning (Sveriges allmännytta, 2020f). För att skapa en socialt hållbar utveckling krävs bra bostäder till en rimlig kostnad i ett väl integrerat samhälle (Sveriges allmännytta, 2017a).

24

Dokumentstudien har alltså fundament i den information som framkommit i detta avsnitt – vilken också begränsar samt möjliggör de tre kommande kapitlen. Härnäst kommer de tre valda kommunala fastighetsbolagen att introduceras kapitelvis och ställas i relation till den information som Sveriges allmännytta framhållit – vilket innebär att företagen och deras hållbarhetsarbete kommer att beskrivas och belysas utifrån deras hållbarhetsredovisningar.

25

5. Helsingborgshem

År 2017 och 2018 har hållbarhetsrapporten integrerats i företagets årsredovisning, medan den år 2019 återfinns som ett separat kapitel. Samtliga hållbarhetsrapporter följer Årsredovisningslagen 6 kap. samt är upprättade efter GRI:s riktlinjer Sustainability Reporting Standards för grundnivå. Helsingborgshem framhåller dock att redovisningarna inte följer GRI fullt ut (Helsingborgshem, 2017, 2018, 2019). För år 2017 har inte väsentlighetsanalysen fullföljts (Helsingborgshem, 2017) och år 2019 har vissa GRI-indikatorer inte redovisas i självaste rapporten (Helsingborgshem, 2019).

Helsingborgshem sysslar bland annat med byggprojekt, förvaltning och fastighets- samt stadsutveckling. Företaget har som vision att göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en mångfald av människor med värdegrund att Helsingborgshem vågar, utvecklar och bryr sig. Helsingborgshem anser att deras verksamhet, både på gott och ont, har en stor samhällspåverkan – där de måste kunna ställa om snabbt samt verka långsiktigt. Bolagets hållbarhetsarbete styrs av ägardirektiv samt affärs- och hållbarhetsplan, där hållbarhetsfrågorna anses vara en företagsövergripande angelägenhet som ska integreras i alla strategiska beslut. Fastighetsföretaget förhåller sig till sex strategiska val, där ”Attraktivitet i stadsdelar”, ”Variation av boendelösningar”, ”Aktiv fastighetsägare” och ”Agera långsiktigt hållbart” är knutna till ekologisk hållbarhet (Helsingborgshem, 2017, 2018, 2019). Helsingborgshem (2018) låter nationella och globala agendor visa vägen och menar också att de mer eller mindre bidrar till de flesta av FN:s 17 globala hållbarhetsmål (Helsingborgshem, 2019).

Helsingborgshem (2017, 2018) sysslar även med andra ekologiska hållbarhetsåtgärder – under både år 2017 och 2018 planerades och genomfördes större ombyggnads- och stadsutvecklingsprojekt. Stort fokus lades år 2018 på utvecklingsområdena Drottninghög, Fredriksdal och Närlunda – där förtätning och upprustning skedde i kombination med trivsel- och trygghetssatsningar. Helsingborgshem ser det som ett strategiskt val att bidra till att skapa attraktiva stadsdelar och agerar därmed genom daglig service och skötsel samt byggnation, renovering och utveckling (Helsingborgshem, 2018). För att möjliggöra hållbarhet i företaget, områdena och staden krävs väl underhålla fastigheter – vilket möjliggörs genom en stark ekonomi (Helsingborgshem, 2017, 2018).

26

Företaget anser även att digitalisering måste involveras i och genomsyra hela verksamheten (Helsingborgshem, 2017). De planerar en stadsmässa under sommaren år 2022 för aktivt arbete för mätning av utmaningar likt digitalisering och hållbarhet. Under år 2019 har de också ökat medarbetarnas kunskaper om avfallshantering genom samverkan med det lokala renhållningsföretaget. Under år 2019 har utfasningen av hälso- och miljöfarliga kemikalier hamnat i fokus och en kemikaliesamordningsgrupp startades. Medarbetarna ska utbildas i förvaring och hantering av kemikalier och tids nog ska dessa också bytas ut mot mer miljövänliga alternativ. 2019 var också det år då Helsingborgshem började arbeta med en miljögrundutbildning för sina anställda, vars mål är att lanseras år 2020 för att stärka medarbetarnas kunskaper samt fånga nya idéer om miljöförbättringar. Företaget har också börjat återbruka och återvinna förlegad IT-utrustning samt ändrat utskriftssystem för att undvika bortglömda och onödiga utskrifter (Helsingborgshem, 2019).

Tabell 5.1 nedan bygger på den första av tre handlingsplaner som Sveriges allmännytta tagit fram. Dess fokus är att de kommunala fastighetsbolagen ska förena kollektiva miljösmarta lösningar med hyresgästernas individuella frihet. De förslagna åtgärderna återfinns i den vänstra kolumnen, medan allmännyttans agerande under respektive redovisningsår listas i de tre följande kolumnerna.

Tabell 5.1 Allmännyttan förenar kollektiva miljösmarta lösningar med hyresgästernas krav på individuell frihet

2017 2018 2019

1. Genom att ha en tät dialog med hyresgästerna erbjuda ekologiska val som efterfrågas och matcha boendeerbjudandet med hyresgästernas intressen.

- Har möjlighet att göra hållbara val synliga och enkla – bjuder in hyresgästerna till delaktighet i hållbarhetsarbetet. - Området Drottninghög har ett BoBas-projekt där hyresgäster som gärna fixar själva i sin bostad får en rabatt på grundhyran.

- Påverkar miljöfrågor som är nära hyresgästerna – likt avfallshantering och transport.

- Erbjuder BoBas-lägenheter med enklare standard och lägre hyra i utbyte mot att

hyresgästen fixar mer i sin bostad (företaget underhåller badrum, köksinredning, vitvaror och golv).

- Planerar för sällskapsboendet SällBo på Fredriksdal (som kan minska konsumtionen). - Påverkar miljöfrågor som är nära hyresgästerna – likt avfallshantering, transporter och användning av energi och vatten. Underlättar för hyresgästerna att agera hållbart genom att lyssna, informera och tillhandahålla lösningar.

- Öppnade sällskapsboende SällBo, som kan minska hyresgästernas konsumtion.

2. Göra det ekologiskt hållbara boendet attraktivt genom att låta hållbara och

kostnadseffektiva tjänster ingå i boendeerbjudandet.

- Samarbete med Retoy – barn får nya leksaker genom byten och skapar nya av trasiga, samtidigt som de med kemikalier sorteras bort. - Samarbete med Kitchen Stars Sweden för att väcka ungas intresse för hälsosam och lokalproducerad mat.

- Samarbete med Kitchen Stars Sweden för att väcka ungas intresse för hälsosam och lokalproducerad mat.

27

3. Delar av boendekostnaden ska kunna betalas med tjänster som utförs av hyresgästen, likt skötsel av trapphus och tvättstuga.

4. Inför individuell mätning och debitering av hushållsavfall.

5. Skapa attraktiva och gröna utemiljöer med möjlighet till att odla och producera egen mat på balkong eller odlingslott.

- Vill förbättra de gröna kvalitéerna.

- Anser att gröna kvalitéer bidrar till ökad attraktivitet. 6. Hyresgäster ska kunna hyra

eller låna produkter samt tjänster som inte används dagligen – exempelvis bil, lådcykel, cykel, borrmaskin eller dammsugare.

- Anser att de funktioner som inte ryms i bostaden behöver flytta ut i gemensamma utrymmen och miljöer – delningsekonomi leder till nya förhållningssätt.

- Projektet SällBo, ett sällskapsboende med gemensamma produkter och utrymmen, som kan minska varje hyresgästs energi- och konsumtionsbehov.

- Projektet SällBo, ett sällskapsboende med gemensamma produkter och utrymmen, som kan minska varje hyresgästs energi- och konsumtionsbehov. 7. Ha anpassade, lättåtkomliga

och säkra förvaringsutrymmen för cyklar och lådcyklar med tillgång till att kunna rengöra och serva dem. Gör också plats för fler cyklar per hushåll.

- Rydebäck har försetts med cykelparkering inomhus.

8. Erbjuda praktiska och välfungerande miljörum för källsortering och återbruk av kläder och möbler.

- Gör åtgärder som påverkar hyresgästernas

avfallshantering.

- Husensjö fick nya möjligheter för avfallshantering.

- Testade bioplastpåsar för hyresgästernas restprodukter.

- Avfallsprojekten som startade före 2018 har utvärderats och företaget har bjudit in Nordvästra Skånes

Renhållnings AB till dialog om hur avfallshanteringen har förbättrats ur perspektiven miljö, arbetsmiljö och ekonomi. Projektet fortsätter 2019. - Drottninghög har fått bättre möjligheter för källsortering.

- Tog fram en avfallsstrategi där olika insamlingslösningar testades för att minska volymen och förbättra sorteringen.

9. Möjliggör

återbruksverkstäder för reparation av produkter.

28

Tabell 5.2 nedan baseras på den andra av tre handlingsplaner som Sveriges allmännytta tagit fram. Den syftar till att allmännyttan ska vara resurseffektiv, klimatneutral och cirkulär. De förslagna åtgärderna återfinns i den vänstra kolumnen, medan allmännyttans agerande under respektive redovisningsår listas i de tre följande kolumnerna.

Tabell 5.2 Allmännyttan är resurseffektiv, klimatneutral och cirkulär

2017 2018 2019

10. Skapa en klimatstrategi med mål för att minska växthusgasutsläppen. Mät verksamhetens miljöpåverkan för bättre uppföljning av hur miljöarbetet fortskrider, bland annat den totala mängden växthusgasutsläpp för att se verklig klimatpåverkan. Använd fler nyckeltal än bara CO2ekv/Atemp.

- Fastigheternas energianvändning och verksamhetens totala koldioxidutsläpp har minskat, genom ombyggnation av fastigheter med högt energibehov, installation av solceller, försäljning av fastigheter och förändring av energiinköp.

- Har köpt produkten

Fjärrvärme guld för att bidra till klimatkompensering, men har valt att inte redovisa klimatkompensationen som utsläppsreduktion. - Utgick från Miljöbalkens försiktighetsprincip vad gäller att välja och testa nya lösningar i begränsad skala och sedan utvärdera dem (lära av pilotprojekt innan de används i större sammanhang). - Rekryterade en klimat- och miljöansvarig. - Använt nyckeltal för energikonsumtion, energiintensitet, vattenanvändning och växthusgasutsläpp. - Minskade energiförbrukningen och växthusgasutsläppen, både totalt och per m2_{, genom mer}

energieffektiv nyproduktion och ombyggnation samt att energiintensiva fastigheter såldes året innan. Även byte till biogas i gaspannor samt ökad solelsproduktion har bidragit. - Började redovisa enligt Allmännyttans

klimatberäkningsmetoder och använder därmed andra emissionsfaktorer för fler bränslen. Saknar dock utsläpp från produktion och transport av byggmaterial samt avfall. Redovisar utsläpp enligt faktiska miljövärden med den klimatkompensation och allokerade el som köpts. - Under 2018 togs en hållbarhetsplan fram för systematiskt arbete med hållbarhetsfrågorna. Det ekologiska hållbarhetsarbetet delades in i tre block – att möjliggöra förbättring av hyresgästernas miljöpåverkan, skapa långsiktigt hållbara fastigheter och att de lever som de lär ut ett miljöperspektiv. Genom att leva som de lär påverkas hyresgäster, medarbetare och leverantörer att göra hållbara val och samtidigt vara trovärdiga. Hållbarhetsplanens energifokus har resulterat i en långsiktig energieffektiviseringsplan och solutbyggnadsplan.

- Följer Miljöbalkens försiktighetsprincip för att välja och testa nya lösningar i begränsad skala och sedan utvärdera dem.

- Anslöt till Allmännyttans klimatinitiativ (som ska bidra till att allmännyttan blir fossilfri och energieffektivare). - Anställde en klimat- och miljöansvarig. - Använt nyckeltal för energikonsumtion, energiintensitet, vattenanvändning och växthusgasutsläpp. - Klimatpåverkan kommer från användning av fjärrvärme och el – men även byggprojektens utsläpp kan vara betydande, där saknas det dock uppgifter. - Har en hållbarhetsplan som beskriver hållbarhetsarbetets riktning, vilka aktiviteter som görs samt vilka de

övergripande ambitionerna är. Den beskriver vad som ska utföras, när och vem som är ansvarig. Planen jämförs med FN:s globala hållbarhetsmål. - Använt Allmännyttans klimatberäkningsmetoder. - Använt nyckeltal för energi, vattenanvändning och utsläpp.

29

11. Aktivt arbeta för ökad dialog och förbättrat samarbete mellan interna och externa parter som planerar, bygger, förvaltar och underhåller fastigheterna.

- Har som strategiskt val att utveckla genom dialog och medskapande.

- Anser att goda samarbeten är en framgångsfaktor.

- Har som strategiskt val att utveckla genom dialog och medskapande.

- Anser att goda samarbeten är en framgångsfaktor. 12. Ställ rimliga krav på

leverantörer och öka dessa efterhand – är de för höga riskeras sämre konkurrens. Genom att erbjuda stöd till leverantörer skapas möjligheter till att bli bättre på

miljöområdet, samt att gemensam

kompetensutveckling stärker involverade parter. 13. Energieffektivisering bör kontinuerligt integreras i daglig drift som planerat underhåll.

- Gör årligen stora insatser för att hålla fastigheterna i gott skick – ses också som en möjlighet för att byta ut och ersätta med mer hållbara material och lösningar. - Gjordes åtgärder för att förbättra klimat- och miljöpåverkan från byggnaderna samt för att minska hyresgästernas fotavtryck.

- Fattat beslut om att överväga installation av

solceller/solfångare när befintligt bestånd genomgår takbyte.

- Gör årligen stora insatser för att hålla fastigheterna i gott skick – ses också som en möjlighet för att byta ut och ersätta med mer hållbara material och lösningar. - I Rydebäck gjordes tak- och fönsterbyte samt renovering av tegelfasader.

- Minskade energibehovet i miljonprogramsområdet Drottninghög genom diverse åtgärder.

- Under hösten togs individuell värmedebitering bort – eftersom det varken bidrog till lägre energiförbrukning, nöjda kunder eller ekonomisk nytta. - Fortsätter med individuell mätning och debitering av vatten, då det förhoppningsvis leder till minskad användning.

- Vissa fastigheter har blivit energieffektivare genom ombyggnads- och

renoveringsprojekt. Datan om energianvändning baseras numera på korrekt uppmätta ytor och inte schabloner. - Värmeregleringen har anpassats i de lägenheter där den tidigare var individuellt reglerad.

- Tvättstugors torkrum byttes ut till torkskåp med

värmepumpsteknik.

14. Öka andelen förnybar energi, ställ krav på

klimatneutral el och fjärrvärme samt samarbeta med

fjärrvärmeleverantörer.

- Gick vid halvårsskiftet över från det fossila bränslet naturgas till det förnybara biogas i byggnader med gaspannor. Vilket innebär att uppvärmning i beståndet nu endast sker med förnybart eller återvunnet bränsle. - Drottninghögs fjärrvärme kompletterades. - Installation av bergvärme i Rydebäck. - Köpt produkten Fjärrvärme guld för att bidra till klimatkompensering. - Arbetsstart med projektet Helsingborgskraft – ett samarbete mellan Helsingborgshem och Öresundskraft, med mål att utveckla klimatsmarta energilösningar som är bra för kunden, miljön och affären.

- Använde endast biogas som uppvärmning i gaspannor (vilket gav stora utsläppsminskningar). - I Rydebäck installerades bergvärme.

- Drottninghög försågs med fjärrvärme.

- Fortsatt energiarbete med projektet Helsingborgskraft (långsiktigt partnerskap med Öresundskraft) för att hitta nya, klimatsmarta energilösningar för kunden, miljön och affären (likt smarta fastigheter och elbilsladdning). Fortsatt projektutveckling under 2019.

- Menar att de inte har rådighet över vilket bränsle som används till fjärrvärme.

15. Beställa/producera förnyelsebar energi från sol och vind och använd solceller i alla bra sollägen. Sälj det egenproducerade elöverskottet till elleverantörer.

- Ska alltid överväga installation av solceller eller solfångare vid takbyte i befintligt bestånd.

- Ökade antalet installerade solceller (i Drottninghög och Rydebäck).

- Fortsatt utbyggnation av solceller – produktionen ökade med mer än 40 %, vilket motsvarade ungefär 2,6 % av använd fastighetsel.

30

16. Ställ miljökrav utifrån upphandlingsmyndighetens verktyg för hållbar

upphandling. Vid upphandling av nyproduktion och renovering bör: - Livscykelberäkningar och/eller

miljövarudeklarationer göras för att kunna välja

byggmaterial med lägre klimatbelastning. - Byggprodukter miljöbedömmas med vedertaget bedömningssystem för utfasning av farliga ämnen. - Efterfråga reparer- samt utbytbara byggprodukter och längre garantitider.

- Byggprodukter måttbeställas för att minska avfallet. - Avfall sorteras och återvinns samt mätning och uppföljning av flödena och hur mycket som återvinns.

- Ställer relevanta miljökrav vid upphandling.

- Ställer relevanta och mätbara miljökrav vid anskaffning och upphandling.

- Utvecklade ett nytt sätt att kravställa byggprojektets klimatpåverkan samt deltar med klimatkravutveckling med andra parter.

- Har börjat undersöka om material likt fasadtegel kan återanvändas och återbrukas under den kommande rivningen i miljonprogramsområdet Drottninghög. Under ett byggprojekt i Närlunda fick stommen stå kvar för att spara resurser. Menar att det är klimatsmart att låta

byggnadsdelar vara kvar istället för att riva och återanvända byggmaterialet.

17. Lågenergihus ska byggas om det är bästa alternativet ur ett livscykelperspektiv.

- Husensjö klassades som Miljöbyggnad Silver.

- Rydebäck klassades som Miljöbyggnad Silver (lågt energibehov).

18. Bygg smarta parkeringshus som kan konverteras för annan användning när bilbehovet minskar. Minska parkeringsnormen genom samarbete med kommunen. 19. Använd fossilfria fordon och maskiner i verksamheten.

- Haft fokus på gröna val för resebehovet och byggt fler laddplatser för elbilar, köpt in ytterligare en elbil och infört digitala hjälpmedel för att möjliggöra resfria möten.

- Ökat antalet elcyklar och elhybridbilar i cykel- och bilpooler för tjänsteresor. Haft cykelfrämjande aktiviteter för anställda (samt vunnit pris för att vara årets cykelvänligaste arbetsplats).

- Minskade klimatpåverkan och utsläppen från flyg och bil i tjänsteresor, service- och underhållstransporter samt genom förbättrad fordonsanvändning. 20. Ställ krav på fossilfria

fordon hos leverantörerna. 21. Skapa mobilitetsplan för fossilfria transporter till och från bostadsområdet för hyresgästerna. Det omfattar bland annat säker gång-, cykel- och kollektivtransport, goda cykelförvaringsmöjligheter, laddstationer för elbil som elcykel samt bil- och cykelpool.

- Gör åtgärder som påverkar hyresgästernas resande, likt säkerställt elbilsladdning, byggt fler cykelparkeringsplatser och gav de inflyttande

hyresgästerna i Husensjö ett JOJO-kort som

inflyttningspresent.

- Rydebäck har förberetts för elbilsladdning.

- Initiering av laddningsprojekt i samarbete med Öresundskraft för att öka antalet tillgängliga laddplatser.