ÖREBRO UNIVERSITET AKADEMIN FÖR JURIDIK,
PSYKOLOGI OCH SOCIALT ARBETE D - UPPSATS 15 HP
VT - 2010
Undersökningsplikt kontra upplysningsplikt
Vid fastighetsköp
Govend Shafeek
2
Sammanfattning
En fastighet köps enligt jordabalkens regler i befintligt skick. Det betyder att säljaren inte är ansvarig för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning. Praxis har visat sig ställa mycket höga krav på köparens kunskap för att denne ska anses ha fullgjort sin
undersökningsplikt. För en lekman kan det vara mycket svårt ibland att veta i vilket skick fastigheten befinner sig. Detta försvåras vidare av att lagstiftaren har valt en sträng och lite otydlig hållning gentemot köparen. Det förenklas inte heller av den omfattande
rättfallssamling på ämnesområdet som visat att det inte är så smidigt att gjuta den rättspraxis som etablerats i ett regelverk, då en mängd olika situationer måste bedömas från fall till fall. Ett relativt nyligen avgjort fall från HD, NJA 2007 s 86, rör om ordentligt i denna gryta. Avgörandet är mycket intressant, då den vidgar säljarens upplysningsplikt en aning i vissa sammanhang. Detta kan i fortsättningen påverka ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare. Det var bl.a. dessa infallsvinklar som väckte min ambition till att skriva detta examensarbete.
3
Innehållsförteckning
1 Inledning ... 4
1.1 Bakgrund ... 4
1.2 Syfte och problemformulering ... 4
1.3 Avgränsning ... 4
1.4 Metod och material ... 4
1.5 Disposition... 5 2 Fel i fastighet ... 6 2.1 Inledning ... 6 2.2 Konkreta fel ... 7 2.2.1 Utfästelser ... 7 2.2.2 Enuntiation ... 7 2.3 Abstrakta fel ... 9 2.3.1 Rättsliga fel ... 9 2.3.2 Rådighetsfel ... 10 2.3.3 Faktiska fel ... 11 3 Undersökningsplikt ... 13 3.1 Inledning ... 13 3.2 Undersökningspliktens omfattning ... 13 3.3 Utökad undersökningsplikt ... 17 3.4 Reducerad undersökningsplikt ... 19 3.5 En liten sammanfattning ... 21 4 Upplysningsplikt ... 22 4.1 Inledning ... 22 4.2 Generell upplysningsplikt ... 22 4.3 Friskrivning ... 25
5 Analys och slutdiskussion ... 27
5.1 Rättsläget idag ... 27
5.2 Undersökningsplikt kontra upplysningsplikt ... 28
5.3 Köparen ... 29
5.4 Säljaren ... 31
5.5 De lege ferenda ... 31
5.6 Slutsats ... 32
4
1 Inledning
1.1 Bakgrund
Att köpa en fastighet är nog en väldigt stor affär för de flesta, ekonomiskt så är det kanske det mest betydelsefulla man gör här i livet. Första gången jag kom i kontakt med fastighetsrätt var när jag läste kursen handelsrätt II. Jag blev under kursens gång mycket förundrad över hur långt en köpares undersökningsplikt sträcker sig. En fastighet köps enligt jordabalkens regler i befintligt skick. Det betyder att säljaren inte är ansvarig för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning. Praxis har visat sig ställa mycket höga krav på köparens kunskap för att denne ska anses ha fullgjort sin undersökningsplikt. För en lekman kan det vara mycket svårt ibland att veta i vilket skick fastigheten befinner sig. Detta försvåras vidare av att lagstiftaren har valt en sträng och lite otydlig hållning gentemot köparen. Det förenklas inte heller av den omfattande rättfallssamling på ämnesområdet som visat att det inte är så smidigt att gjuta den rättspraxis som etablerats i ett regelverk, då en mängd olika situationer måste bedömas från fall till fall. De viktigaste och mest komplicerade reglerna i 4 kap JB är felreglerna. Genom 1990 års lagstiftning har några av felreglerna ändrats och några nya har kommit till. Det handlar snarare om förtydliganden än förändringar, t ex har principen om köparens
undersökningsplikt nu uttryckligen skrivits in i 4:19 2 st JB. Således uppkommer frågan om vem som är ansvarig för de eventuella fel som existerar i en fastighet. Ett relativt nyligen avgjort fall från HD, NJA 2007 s 86, rör om ordentligt i denna gryta. Avgörandet är mycket intressant, då den vidgar säljarens upplysningsplikt en aning i vissa sammanhang. Detta kan i fortsättningen påverka ansvarsfördelningen mellan köpare och säljare. Det var bl.a. dessa infallsvinklar som väckte min ambition till att skriva detta examensarbete.
1.2 Syfte och problemformulering
Syftet med denna uppsats är att undersöka hur långtgående köparens undersökningsplikt är kontra säljarens upplysningsplikt enligt 4:19 JB. Vad innebär dessa två plikter enligt gällande rätt? Vart går egentligen gränsen mellan det som innefattar undersökningsplikt och det som innefattar upplysningsplikt?
1.3 Avgränsning
Jag har valt att beröra frågan om felansvaret utifrån köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt. Jag kommer endast beröra fastighetsköp i horisontella avtal mellan två privatpersoner. Således kommer jag inte beröra förhållandet mellan näringsidkare och konsument, inte heller näringsfastigheter. Jag kommer inte beröra mäklarens eller
besiktningsmannens ansvar. Således kommer jag endast redogöra för det som är nödvändigt för förståelsen av sammanhanget beträffande feltyper och ansvarsfördelning.
1.4 Metod och material
Jag har använt mig av traditionell rättsdogmatisk metod. Det innebär att jag gjort min studie ur de vanliga rättskällorna. Jag har först använt mig av och sedan analyserat, lagtext,
5 förarbeten, praxis och doktrin. De två senare rättskällorna, praxis och doktrin, är av större vikt och har avgörande betydelse för mitt arbete. Rättstillämpningen bygger i stort sett på, först och främst, praxis och sedan doktrin som satt alla dessa avgöranden i perspektiv. Därför har det varit nödvändigt att använda mig av en ganska omfattande rättsamling. Annars hade det inte gått att uppfylla syftet med uppsatsen. Vissa rättsfall är återkommande i vissa avsnitt, detta eftersom rättsfallet berör en aktuell punkt i ett visst hänseende i det avsnittet.
1.5 Disposition
Felreglerna och de olika feltyperna kommer redogöras för i kap. 2. Jag kommer beröra de olika begreppen och de grundläggande feltyperna och när de anses föreligga. Detta för att läsaren ska få en förståelse för det senare i sammanhanget. I 3 kap. redogörs för
undersökningsplikten och dess omfattning, samt för reducering och utökning av den samma. Här kommer en massa rättsfall att behandlas eftersom de är avgörande för rättsläget. Kapitlet avslutas med en liten sammanfattning för att få ett litet grepp om det hela. Jag fortsätter med upplysningsplikten och dess omfattning i kap. 4. Här redogör jag även för friskrivningar. I likhet med föregående kapitel är även denna präglat av rättsfall av samma anledning som tidigare. I detta fall är det till och med mer avgörande för rättsläget. 5:e och sista kap. bereder plats för min analys och slutdiskussion. Jag kommer redogöra för rättsläget idag, rättsläget ur ett köpar- respektive säljarperspektiv samt att jag kommer försöka göra en gränsdragning mellan båda dessa plikter. Kapitlet innehåller även en liten de lege ferenda perspektiv samt min slutsats.
6
2 Fel i fastighet
2.1 Inledning
Felreglerna som återfinns i 4 kap. JB är baserade på en urskiljning mellan faktiska fel,
rådighetsfel och rättsliga fel. En urskiljning kan även göras mellan konkreta och abstrakta fel.1 Vid händelse av en tvist mellan köpare och säljare, om huruvida det föreligger fel i
fastigheten eller inte, så söker man efter vägledning i avtalet. Först försöker man fastställa en konkret standard utifrån avtalet. Sedan gör man en konkret felbedömning, detta betyder att man helt enkelt jämför om köpeobjektets egenskaper stämmer överens med den avtalade konkreta standarden. Inte förrän man kommit fram till att avtalet inte ger någon ledning i fråga om köpeobjektets standard kan man gå vidare till den abstrakta bedömningen och reglerna om abstrakta fel.2 Men för att få ett ordentligt grepp om helheten så måste man bryta ner terminologin en aning. Med ett fel, i köprättsligt sammanhang, menas att ett visst
köpeobjekt avviker från en standard som köparen har rätt att kräva att köpeobjektet skall ha. Det kan hävdas att definitionen är en aning vag förrän man faktiskt tagit fasta på vilken standard köparen har rätt att kräva. Standarden som köparen har rätt att kräva av köpeobjektet kan fastställas på två olika sätt. Detta beroende på vad själva avtalet säger och inte säger om fastigheten.3 Avtalet skall alltid tolkas i vid bemärkelse, med detta menas att man inte bara tar hänsyn till det som står i avtalet utan också det som kommit fram under förhandlingarna som kan ha haft betydelse för avtalsinnehållet. Således är det inte bara det skriftliga i avtalet eller det muntliga innan som har betydelse utan det kan röra sig om skriftväxlingar, muntliga uppgifter i samband med köparens undersökningsplikt eller annonsuppgifter.4 Om det av avtalet i vid bemärkelse (kommer hädanefter att skrivas som avtalet) framgår vilken standard som köpeobjektet skall ha så anses det som en konkret standard. En avvikelse från denna konkreta standard är att anse som ett konkret fel. Om det utifrån avtalet inte går att fastställa en viss konkret standard så ger det heller inte någon vägledning. Man får i en sådan situation istället göra en abstrakt bedömning. Med detta menas att man på ett objektivt sätt försöker fastställa vilken standard som köparen har rätt att kräva av köpeobjektet. Det gör man, med en avvägning mellan typiska köp och säljarintressen, genom att försöka fastställa vad en
genomsnittlig köpare normalt kan förvänta sig av en byggnad med hänsyn till dess ålder samt vart och hur det är uppbyggt. Således kallas en avvikelse från den abstrakt fastställda
standarden för abstrakt fel.5 Sammanfattningsvis kan man säga, att en avvikelse som följer av avtalet är ett konkret fel medans en avvikelse från vad köparen med fog kunnat förutsätta är ett abstrakt fel.6
1 Victorin, Sundell, Allmän fastighetsrätt, uppl. 4, 2004, s. 200. 2
Grauers, Fastighetsköp, uppl.19, 2010, s. 139.
3 Grauers, Fastighetsköp, uppl. 19, 2010, s. 137. 4 Ibid, s. 144.
5 Ibid, s. 138. 6
7
2.2 Konkreta fel
Om konkreta fel kan man ur lagtexten, 4:19 1st JB, utläsa: ”Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet”… ”tillämpas vad som sägs i 12§ om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet”. Som nämnts inledningsvis, för att få fram en konkret standard så utgår man ifrån avtalet i vid bemärkelse. Lagtextens återgivning får främst anses innehålla två typer av konkret standard, som Folke Grauers väljer att kalla för, uttryckliga garantier samt enuntiationer. Gränsdragningen mellan båda dessa är inte så viktig då konsekvenserna är den samma. Däremot är det i praktiken viktigt att urskilja när det inte ens handlar om en enuntiation från säljarens sida när denne yttrar sig om fastigheten. Dessa två typer av konkret standard reflekterar allt vad säljaren anses ha utfäst, vad gäller alla möjliga krav på utrustning eller egenskaper hos fastigheten och miljön omkring, och detta häver eller reducerar i sin tur köparens undersökningsplikt i just det avseendet där säljaren lämnat ett lugnande besked. Ett exempel kan vara när säljaren utfäst att fastigheten inte är belastat med servitut men det sedan visar sig att den var belastat, då är det att betrakta som ett konkret fel enligt 4:19 JB. Således blir det i ett sådant fall onödigt att gå in på de abstrakta felreglerna som också skulle kunna vara tillämpliga. 7
2.2.1 Utfästelser
Utfästelser eller uttryckliga garantier som är en synonym är nog det klaraste fallet av konkret standard. I situationer där en fastighet avviker från en säljares utfästelse har köparen rätt att kräva skadestånd utöver avdrag eller hävning som stadgas i 12§ JB. För att en utfästelse skall anses föreligga så krävs det ganska precisa uppgifter från säljarens sida, det räcker vanligtvis alltså inte med helt allmänna uttalanden om fastigheten. Således är alltså en utfästelse att anse som att säljaren ansvarsförbinder sig i ett visst avseende. Även i andra fall då säljaren inte uttryckligen lämnat garanti kan denne bli ansvarig för fel. I dessa fall krävs det att säljaren fört ett resonemang som syftar till att skapa tillit, s k enuntiation (se nästa avsnitt).8 En garanti kan vara skrivet i avtalet eller vara muntlig, dock kan det vara svårt för en köpare att i
praktiken styrka en muntlig utfästelse. Men en utfästelse kan egentligen avse vilka beskaffenheter som helst hos fastigheten, inte bara fysiska och rättsliga utan också andra egenskaper. En garanti från säljarens sida leder i sin tur till att köparens undersökningsplikt reduceras eller helt faller bort, för inte ska man behöva undersöka någonting som man har blivit garanterad. Felbedömning i sådana fall, då fastigheten avviker från avtalet, blir inte så komplicerad. Man jämför helt enkelt fastighetens faktiska beskaffenhet med egenskaperna i avtalet och kommer fram till att de inte stämmer överens. Således blir felansvaret säljarens och rättspåföljderna i 12§ blir direkt tillämpliga. Köparen kan då välja att kombinera hävning eller avdrag med skadestånd.9
2.2.2 Enuntiation
Klart mer komplicerat är det att bedöma relevansen för en enuntiation. Som tidigare nämnts kan det i praktiken vara svårt att bevisa att en enuntiation överhuvudtaget ägt rum, än mindre
7 Ibid, s. 145 ff.
8 Elfström, Ashton, Fel i fastighet, 2008, s. 315 f. 9
8 att avgöra vad den faktiskt inneburit för fastighetsköpet och själva avtalet. Enuntiation
kommer från det latinska ordet enuntiatio och betyder utsaga. Detta föreligger då säljaren lämnat uppgifter om fastigheten men inte direkt förbinder sig till att det faktiskt förhåller sig på det viset. För att en uppgift skall ses som en enuntiation krävs det att säljaren varit relativt precis i sin information.10
Ur rättsfallet NJA 1985 s.871 kan man utdra ett exempel. Där hade säljaren sagt att elinstallationen i köket var nytt. Enligt HD var detta inte att anse som en enuntiation då uttalandet endast påvisade att elinstallationen var nytt och inte att det levde upp till den standard som krävdes enligt gällande föreskrifter. Ett annat exempel kan vara att säljaren uppger att fastighetens brunn inte sinar och ger drickbart vatten. Det finns lite mer tyngd bakom detta påstående än om säljaren hade sagt jag tycker vattnet smakar gott. Det får alltså inte handla om allmänt lovprisande av fastigheten utan uppgiften skall vara så pass preciserad att den verkligen säger något om köpeobjektet. Uttalandet från säljarens sida ska vara ägnad till att ge tillit, således ger det köparen anledning att utgå från att fastigheten inte besitter den dåliga egenskapen eller är av den goda beskaffenhet som uppgavs.11
Rättsfallet NJA 1983 s. 858 demonstrerar detta på ett bra sätt. På en direktfråga till säljaren angående tomtens storlek fick köparen svaret att tomtarean var 1080 Kvm. Samma svar fick köparen även av fastighetsmäklaren samt genom en fastighetsbeskrivning. I själva verket var den inte större än 891 Kvm. För att fastställa värdet på en fastighet så är en sådan uppgift av betydande vikt menade HD. Den lämnade uppgiften får anses ha inneburit en utfästelse, om inte andra omständigheter talar emot. HD motiverar vidare att det inte framkommit något annat som borde gjort köparen misstänksam på att den verkliga tomtarealen inte var i enlighet med det som uppgivits. Således har köparen slutit avtalet i tron om att tomten varit större än vad den i själva verket var. Därmed blev köparen berättigad till avdrag på köpeskillingen motsvarande avvikelsen.
I rättsfallet NJA 1978 s.307 menade köparen att det förelåg en enuntiation när säljaren visade ritningar över byggnaden. Köparen menade vidare att han med fog kunnat förutsätta att vattenledningarna dragits som på ritningarna och att hans undersökningsplikt därmed fallit bort. HD var dock av en annan uppfattning. I domskälen uppgavs det att under speciella omständigheter kan ritningarna innebära en utfästelse från säljarens sida att byggnaden utförts i enlighet med den. HD konstaterade vidare att köparen inte lagt någon vikt vid hur
vattenledningarna dragits då han ej ställt några följdfrågor rörande ämnet. Han hade alltså med andra ord inte kunnat visa att ritningarna inverkat på köpet.
Om köparen inte tagit säljarens uppgift på riktigt allvar eller inte riktigt brytt sig om den så skall den inte ses som en enuntiation. Enligt Hjalmar Karlgren ska en enuntiation ha gjort intryck på köparen, vidare är det också samma köpare som har bevisbördan för att uppgiften haft betydelse och varit avgörande för hans ställningstagande till avtalet och köpet.12 Grauers
10 Ibid, s. 147. 11 Ibid, s. 147f. 12
9 menar vidare, vilket också bekräftas av HD:s domskäl i NJA 1978 s. 307, att köparen ska kunna påvisa att den aktuella frågan diskuterats i alla fall lite i detalj. Ju mer ingående en fråga har diskuterats ju tydligare blir det att frågan var av vikt för köparen. Har säljaren däremot påpekat någonting och köparen inte sagt någonting på plats och lämnat frågan därhän kan det bli svårt för denne att hävda att uppgiften haft inverkan på köpet. Även här finns det en annan sida av myntet. Man kan anta ibland att en i och för sig preciserad uppgift är så pass överdriven att den inte riktigt går att tro på och att det just därför bara av den enkla
anledningen ska ses som ett allmänt lovprisande istället. En köpare ska vara uppmärksam eftersom sådant som han känt till eller bort förstå kan han inte åberopa som fel.
Felbedömningen och påföljderna för enuntiationer är den samma som för utfästelser(se avsnitten ovan). I slutändan är en enuntiation samma sak som en utfästelse och utgör således ett konkret fel vid avtalsbrott.13
2.3 Abstrakta fel
Om man utifrån parternas avtal inte kan urskilja en konkret standard på fastigheten så ska man gå över till reglerna om abstrakt standard. För att fastställa en abstrakt standard skall man på ett objektivt sätt försöka bedöma vad köparen med fog kunnat förutsätta vad fastigheten skall ha för standard, m a o en ”normal standard” . I en sådan bedömning väger man in olika faktorer. När, var och hur en byggnad uppförts är av betydande vikt. Även hur den har sköts och underhållits genom åren tas med i betänkandet. Det säger sig självt att det ej kan finnas en enhetlig bedömning, utan det görs från fall till fall, eftersom alla byggnader är relativt unika. En köpare måste räkna med viss förslitningsskada på ett 60 år gammalt hus, samtidigt ska samme köpare kunna ta för givet att det inte finns mögel i ett nylagt golv.14
De abstrakta feltyperna delas kategoriskt in i rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel. Feltyperna regleras var och en för sig i 4 kap. JB.15
2.3.1 Rättsliga fel
Reglerna i JB syftar till att köparen ska få full lagfart på fastigheten som förvärvas. Den får inte vara belastad med okända sakrätter. E contrario betyder reglerna att köparen inte har någon undersökningsplikt gällande rättsliga fel. Säljaren måste upplysa köparen i de fall fastigheten på något sätt avviker från den abstrakta standarden. Exempel på rättsliga fel kan vara hemulsansvaret som regleras i 4:21 JB som syftar till att säljaren bär ansvaret för att han är rätt ägare till egendomen vid avtalets ingående. Denna paragraf går lite hand i hand med 4:15 JB angående lagfartshinder som beror på säljaren och inte kan avhjälpas av honom.16 Vilket i klartext betyder att köparen ej kan få lagfart på fastigheten han förvärvat och det finns inget säljaren kan göra för att hjälpa honom få lagfart, oftast för att han inte var rätt ägare från början.17 I sådant fall, då lagfartshindret är av väsentlig karaktär, kan köparen naturligtvis
13
Grauers, Fastighetsköp, uppl. 19, 2010, s. 148 ff.
14 Grauers, Fastighetsköp, uppl. 19, 2010, s. 138 ff. 15 Ibid, s. 162.
16 Victorin, Sundell, Allmän fastighetsrätt, uppl. 4, 2004, s. 200. 17
10 häva köpet samt få skadestånd. Ett oväsentligt fel kan b la vara då lagfartshindret varit
oskyldigt och av kort varaktighet. Beror lagfartshindret på köparen eller att han varit i ond tro så faller det självklart inte in under 4:15 JB.18
I 4:16 och 4:17 JB regleras de fall då fastigheten belastas av sakrätter som inte förutsatts vid köpet. Ett rättsligt fel enligt § 16 kan vara att fastigheten är belastad med inteckningar eller upplåtelse av panträtt för ett högre belopp än vad köparen räknat med. Är fallet som sådant så har köparen rätt att hålla inne den del av köpeskillingen som felet motsvarar. Detta i enlighet med samma princip på vilken avräkningen mot köpeskillingen vanligtvis sker. När en köpare i normala fall förvärvar en fastighet som är behäftad med panträtter, brukar han komma
överens med borgenärerna om att ta över betalningsansvaret för skulderna. Detta räknar han i sin tur av mot köpeskillingen. Skulle det senare visa sig att skulden är större än avtalat så har ju köparen betalat för mycket, den delen som köparen betalat utöver det som avtalats har han rätt att hålla inne. Värt att notera är att enligt NJA 1980 s.624 kan § 16 endast tillämpas på det felaktigt uppgivna beloppet på skulden och inte på felaktigt uppgivna räntesatser på skulden. I fallet hade en mäklare uppgivit en felaktig räntesats i sin beskrivning men samtidigt friskrivit sig från den uppgiften. I andra fall skulle man kunna tänka sig att uppgiften ska ses som en utfästelse enligt 4:19 JB, men just den frågan om räntan hade inte diskuterats vidare i detta fall och kunde därför inte ses som en utfästelse.
Gemensamt intecknade fastigheter regleras i 4:16 2st. En köpare vill i form av fastighetsägare ha möjligheten att kunna inteckna fastigheten. Denna möjlighet begränsas kraftigt när den är intecknad tillsammans med andra fastigheter. Köparen har i ett sådant fall precis som tidigare rätt att häva köpet och kräva skadestånd om inte säljaren, inom en månad från att han blev ombedd, löst upp den gemensamma inteckningen.
4:17 JB blir tillämpbar då fastigheten besväras av annan rättighet än som avses i § 16. Det kan röra sig om olika saker, t ex servitut eller nyttjanderätt d v s arrende, hyra etc.
Rättsliga fel enligt dessa paragrafer ger köparen rätt till avdrag på köpeskillingen eller om skadan är väldigt betydande får han häva köpet och begära skadestånd. Som ovan nämnts så bortfaller köparens undersökningsplikt vid rättsliga fel om han varit i god tro. Vilket menas att han insåg inte eller borde inte inse att fastigheten var rättighetsinskränkt. Märker köparen att verkligheten inte stämmer överens med säljarens uppgifter så är det upp till honom att påpeka detta så att eventuella ovissheter klargörs, annars riskerar han att hållas ansvarig.19
2.3.2 Rådighetsfel
Denna feltyp syftar till att köparen ska få full rådighet över fastigheten, detta regleras i 4:18 JB och betyder att man ska ha möjlighet att använda sin fastighet fullt ut till den grad som lagen tillåter. Köparen skall således med fog kunna förutsätta att det inte föreligger några myndighetsbeslut som inskränker dennes rådighet över fastigheten. Planbeslut anses ofta vara så generella att det inte faller in under 4:18 JB. Det man däremot kan tillämpa är t ex hälso- och miljöskyddsnämndens beslut eller byggnadsnämndens beslut, om att fastigheten kanske inte får användas som bostad eller att vissa delar måste rivas.20 Enligt förarbetena skall
18
Victorin, Sundell, Allmän fastighetsrätt, uppl. 4, 2004, s. 200 f.
19
Victorin, Sundell, Allmän fastighetsrätt, uppl. 4, 2004, s. 201 ff.
20
11 myndighetsbeslutet föreligga vid köpet eller kort därefter. Något annat kan man inte göra gällande. Beslutet får heller inte vara för allmänt hållen d v s den skall gälla den aktuella fastigheten i sig, eller en liten grupp fastigheter eller ett litet avgränsat område där fastigheten ingår.21
I rättsfallet NJA 1997 s.629 konstaterar HD att 4:18 JB ej är tillämpbar i fall där en byggnad, ”endast” utan bygglov, är uppförd på en fastighet. Det krävs även ett myndighetsbeslut om rättelse, t ex rivningsföreläggande för att man ska kunna göra felet gällande.
Säljaren ansvarar för rådighetsfelen. Det spelar ingen roll om han var i god eller ond tro. Således bortfaller köparens undersökningsplikt vid dessa feltyper. Däremot kan man ur meningen ”med fog kunnat förutsätta” utläsa att köparen måste varit i god tro. Vidare kan alltså säljaren avsäga sig ansvaret genom att informera köparen om
rådighetsinskränkningen.22 Således anses ett fel vara relevant när köparen är i god tro. I sådant fall kan köparen precis som tidigare häva eller göra avdrag på köpet i kombination med
skadestånd.23
2.3.3 Faktiska fel
Denna feltyp regleras i 4:19 JB. I lagtexten anger man, vad köparen med fog kunnat förutsätta
vid köpet. Denna mening syftar till feltypen som kallas faktiskt fel och avser främst fysiska
avvikelser i fastigheten. Om ingenting har utfästs från säljarens sida så avser regeln en normal standard som köparen borde kunna räkna med, alltså en abstrakt standard. Några exempel på normal standard ges varken i lagtext eller i förarbeten, detta just för att vissa omständigheter inte skulle ges större betydelse än andra. En annan orsak är även att omständigheterna i verkligheten brukar vara så väldigt skiftande och varierande att en exemplifiering inte borde göras. Istället är det tänkt att det skall vara domstolarnas sak att fastställa en abstrakt standard för att sedan avgöra om felet avviker från denna. Vad som kan anses som en normal abstrakt standard bedöms efter det som är typiskt och ordinärt för den aktuella fastigheten. Som nämnts så skiftar det från fall till fall men domstolar bör ta hänsyn till fastighetens allmänna skick, byggnadsteknik, ålder etc. Men den avtalade köpeskillingen är också av vikt för bedömningen, för om en köpare har betalat ett lågt pris för en fastighet så har han anledning att anta att den är i sämre skick än normalt.24 Det går ej att frångå det faktum att det är tämligen svårt att fastställa en abstrakt standard. Än svårare är det att dra en tydlig gräns mellan konkreta och abstrakta fel, således finns det en gråzon mellan dessa feltyper. En glidande övergång är vas Grauers kallar det för, vidare menar han att det sannolikt är därför som konkreta och faktiska fel regleras i samma paragraf. Bredden för vad som är att anse som en abstrakt standard är ganska stor, således krävs det en hel del för att en avvikelse skall ses som ett abstrakt fel. Enligt Grauers så borde ett krav för avvikelsen vara att den inverkar på fastighetsvärdet. Om felet inte påverkar priset så är det inte ett fel i rättslig mening.25
21
Prop. 1970:20 del A s. 218
22 Victorin, Sundell, Allmän fastighetsrätt, uppl. 4, 2004, s. 207 23 Grauers, Fastighetsköp, uppl. 19, 2010, s. 188 f.
24 Prop. 1970:20 del A s. 395 ff. 25
12 Detta påstående styrks även av HovR:n i sina domskäl till rättsfallet RH 2001:36, ”Hovrätten finner med hänsyn till det anförda att defekten är alltför marginell för att ha nämnvärd
påverkan på fastighetens marknadsvärde. Den skall därför inte föranleda prisavdrag.” Vidare menar Grauers att syftet med köpet också har betydelse för bedömningen. Ta som exempel att jordmånen är dålig. Ifall fastigheten ska bebyggas så har det ingen betydelse, men om syftet med köpet var att bruka jorden så har det självklart stor betydelse. Avser affären en bostadsfastighet istället så är själva byggnadens skick av stor vikt. Ett exempel kan tas ur RH 1997:22. Där resonerar HovR:n kring att den aktuella byggnaden är 170 år gammal och uppförd på en krypgrund. Köparen borde ha räknat med fuktskador och röta, om han inte blivit lovad motsatsen, eftersom det tydligen var vanligt för den typen av hus. Ett annat scenario kan vara att en köpare verkligen inte kan förvänta sig lika bra isolering i en byggnad från 60-talet jämfört med en från 80-talet. En köpare kan aldrig förvänta sig bättre kvalitet än den byggnorm som rådde då byggnaden uppfördes. Således får en köpare helt enkelt
acceptera att en viss konstruktion som var godtagbar på sin tid nu härleder till komplikationer, d v s att det ej skall ses som ett fel i rättslig mening.26 Felbegreppet kan stramas åt ytterligare genom att avvikelsen skall föreligga vid köpet, alltså kan man ej göra eventuella följdskador gällande. Det är själva köpet som är den relevanta tidpunkten enligt paragrafen. En säljare kan hållas ansvarig då det faktiska felet är relevant. Det är den när den anses vara dold. Dold anses ett fel vara då köparen inte kunnat upptäcka det vid sin undersökningsplikt. Det är en ren ansvarsfördelningsregel, köparen får stå för fel som han borde ha upptäckt och säljaren ansvarar för dolda fel. Om felet anses relevant så kan köparen som påföljd yrka hävning eller avdrag i enlighet med 4:12 JB. Säljaren kan även bli skadeståndsskyldig om felet beror på försummelse från hans sida, i vissa sällsynta fall kan det även vara fråga om strikt
skadeståndsansvar då den aktuella fastigheten saknar en eller flera kärnegenskaper.27
26 Ibid, s. 197 ff. 27
13
3 Undersökningsplikt
3.1 Inledning
Enligt svensk lag gäller principen om undersökningsplikt som utgångspunkt för bedömningen av felansvaret.28 Denna princip regleras på detta sätt i 4:19 2 st JB:
”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.” Detta är en tämligen unik regel om ansvar som man lägger på köparen här i Sverige jämfört med de andra nordiska länderna. Tyngden och betydelsen av undersökningsplikten i svensk rätt har grundats och byggts på sedan historisk tid. Förr i världen, inte så olikt från idag, ansågs en fastighet ha individuell karaktär och därav var de värda mycket.
Fastighetsövergångar skedde oftast mellan privatpersoner och inte yrkesmässigt. Innan fel upptäcktes kunde det ofta förflyta mycket lång tid. Således har säljarens felansvar sedan lång tid tillbaka varit kraftigt begränsad medan man istället har ålagt köparen en generell
undersökningsplikt. Undersökningsplikten skall inte missuppfattas till att köparen rent faktiskt är tvungen att utföra en undersökning av fastigheten. I de fall det är frid och fröjd och ingen är tvistig angående någon defekt så har ju själva undersökningsplikten ingen betydelse.
Undersökningspliktens huvudsakliga tillämpningsområde är vid förekomsten av faktiska fel, alltså i det fall då domstolen skall avgöra ifall fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet i enlighet med första stycket i 4:19 JB. Betydelsen av principen om undersökningsplikt kommer från rättspraxis. Det är främst domstolsavgöranden som har byggt denna rättstillämpning. HD har i flertalet av sina avgöranden haft köparens
undersökningsplikt som utgångspunkt för säljarens felansvar.29 Dessa har fortfarande relevans, eftersom 1990 års ändringar i JB innebar en kodifiering av praxis på denna del.30
3.2 Undersökningspliktens omfattning
Beträffande bedömningsförfarandet, om ett fel är relevant, är alltså utgångspunkten om felet kunnat upptäckas eller inte. Ett fel är således relevant om det varit dold vid köpet.
Bedömningsförfarandet har som utgångspunkt att först och främst på ett objektivt sätt avgöra vad en tillräckligt kunnig skulle kunnat upptäcka vid en tillräckligt noggrann undersökning. Med tillräckligt kunnig menas en normal bevandrad och erfaren lekman. Vidare ingår i den objektiva bedömningen att avgöra vikten av olika symtom på fel som kan ha uppkommit. Efter detta görs ofta en subjektiv bedömning också. Då tar man ställning till vad köparen i det konkreta fallet borde ha upptäckt. Han kan ju i verkligheten ha fått uppgifter från säljaren,
28 Elfström, Ashton, Fel i fastighet, 2008, s. 261. 29 Ibid, s. 261 ff.
30
14 som i sin tur antingen reducerar eller utökar hans undersökningsplikt.31 I förarbetena uttalar man följande om köparens undersökningsplikt:
”Enligt vår mening bör man som en tumregel vid förvärv av villor och fritidshus uppställa att köparen i normalfallet inte skall behöva tillkalla särskild expertis för ingående undersökning. Å andra sidan räcker det inte med de mera ytliga iakttagelser en på området obevandrad lekman kan göra i fråga om husets standard och skick. Man måste t ex ställa krav på köparen att han begär upplysningar om när huset uppfördes och om säljaren haft anledning att
misstänka några bristfälligheter i skilda hänseenden. Självfallet har husets ålder inte sällan betydelse för frågan vilka undersökningar som måste göras. Man kan t ex tänka sig att det i fråga om äldre hus blir nödvändigt att se efter om eventuellt taket måste läggas om, om dräneringen kanske slammat igen, om elledningarna är så gamla att de torkat och behöver bytas ut, om vvs-installationen är så pass gammal att den eventuellt snart måste ersättas osv. Saken kan också uttryckas så att en köpare måste ta med i beräkningen att ett äldre hus kan fordra underhåll i särskilda hänseenden och att det kan bli aktuellt med reparationer som är normalt för hus i just den åldersklassen och med det aktuella byggnadssättet.
Det kan också förhålla sig så att det så att säga finns särskilda varningssignaler som måste föranleda köparen att göra mer ingående undersökningar än som eljest skulle blivit fallet. Man kan t ex tänka sig att man kan observera fuktgenomslag i källaren, som bör föranleda närmare undersökningar i fråga om hur det egentligen förhåller sig med dräneringen. Det kan tänkas att säljaren lämnar vissa upplysningar som gör att man måste göra mer ingående
undersökningar, t ex om säljaren uppger att han märkt att golvet sviktat i ett rum och att han därför är osäker om huruvida det kan finnas rötangrepp osv.
Bortsett från sådana situationer då det finns särskilda varningssignaler bör emellertid köparen när det gäller köp av villor och fritidshus kunna utgå ifrån att hans undersökningsplikt inte är så vittgående att han skall behöva anlita särskilda experter för att undersöka fastigheten. Det är enligt vår mening inte rimligt att lagstiftningen läggs upp så att privatpersoner inte vågar sig på att själva genomföra ett köp av en villa eller fritidsfastighet utan att anlita särskilda experter såsom byggnadstekniker, vvs-tekniker, elektriker etc. Det är för övrigt i många fall inte praktiskt genomförbart för köparen att få till stånd ingående expertundersökningar av fastigheten.”32
Om inget speciellt uppkommit, som föranleder till att undersökningsplikten reduceras eller utvidgas, så är det fråga om normal omfattning på undersökningsplikten. Precis som vid bedömningen om abstrakt standard så är syftet att försöka fastställa någon slags normalfall av undersökningsplikten. Detta genom att försöka avgöra vad en normal bevandrad och normal erfaren köpare skulle upptäcka eller förstå. Man kan se det som en form av skala där båda ändarna är solklara fall. På ena sidan har du synbara fel, t ex sprickbildningar, hål eller
fuktfläckar, sådana defekter är så tydligt upptäckbara och föranleder således inte till problem i bedömningen. Samma sak är det på andra sidan skalan där varken några defekter eller
31 Ibid, s. 206 f. 32
15 symtom är synliga, dessa fel är dolda och bereder heller inga svårigheter. Problematiken ligger kring felen på mitten av skalan. Bedömningen skall även göras med hänsyn till frågan om fysisk ansträngning. Hur mycket ska en köpare behöva anstränga sig? Måste man klättra upp på taket, krypa in under huset, riva upp golvet etc.?33 En standard formulering som HD använder sig av i flertalet av sina domar lyder som följande, denna är hämtat ur NJA 1985 s.871:
”framgår att köpare av fastighet i allmänhet har att själv bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen
undersökning av fastigheten. Det är således omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar. Att undersökningsplikten kan sträcka sig långt och omfatta utrymmen som endast med svårighet kan åtkommas för undersökning framgår av [NJA 1980 s 555]. Fastighetens ålder och skick liksom iakttagbara förhållanden i övrigt och uttalanden av säljaren under köpeförhandlingarna som ger skäl att misstänka fel, vars beskaffenhet och omfattning inte är omedelbart uppenbara, kan medföra att köparen måste gå längre i sin undersökning än som eljest är erforderligt. Å andra sidan kan vad som förekommit i samband med ett köp medföra att en köpare behöver företa en mindre noggrann undersökning än vad han annars bort göra.”34
Eftersom rättstillämpningen som tidigare nämnts bygger på rättspraxis så är det relevant att hänvisa och referera till en del rättsfall som närmare hjälper till att förstå innebörden och omfattningen av normal undersökningsplikt.
Ur rättsfallet NJA 1979 s.790 (sjunkbrunnen) kan man hämta ganska mycket vägledning. I detta fall såldes en fastighet med egen brunn och avlopp. I avloppet fanns en sjunkbrunn genom vilket avloppsvattnet leds vidare ner i jorden. Denna var feldimensionerad och felplacerad dessutom. Sjunkbrunnen låg helt under jorden. Det hela resulterade i att dricksvattnet blev förorenat av avloppsvattnet. HD konstaterade att felplaceringen och
felkonstruktionen var att anse som ett faktiskt fel, och att föroreningen av dricksvattnet var en följd av detta. Man anförde att det måste ”antagas, att det redan vid tillträdet förelegat risk, som varit av beskaffenhet att påverka fastighetens värde, för att färskvattnet inom kort skulle bli förorenat av vatten från avloppsanläggningen.” Angående köparens undersökningsplikt menade man att det skulle krävas särskilda åtgärder, såsom grävning, för att undersöka
sjunkbrunnen och jordlagren kring den. I annat än när det finns speciell anledning till det så är det inte nödvändigt. Man syftar till att det inte förekom symtom på defekten. Dessutom hade köparen fått veta att brunnen var 4 år gammal och medellivslängden brukar normalt vara 30 år. Säljaren hade utöver detta även uppgett att det enda felet han kände till var att brunnen kunde sina. Med tanke på dessa uppgifter i kombination med att inget annat hade uppkommit som föranledde till en utökad undersökningsplikt konstaterade HD att köparen inte haft anledning att misstänka något och att felet därför var relevant.
33Grauers, Fastighetsköp, uppl. 19, 2010, s. 208. 34
16 NJA 1975 s.545 (diffusionsspärren) handlade om en 10 år gammal byggnad där man felaktigt hade monterat en diffussionsspärr. Diffussionsspärren brukar vara någon form av plastfolie som förhindrar att vattenånga tränger in från husets varma delar till de kalla. Syftet med spärren är att förebygga röta. För att vara effektiv skall den vara spänd intill innerväggen. I detta fall hade den monterats vid ytterväggen som i sin tur ledde till att det bildades ännu mer kondens än om den inte funnits överhuvudtaget. Eftersom den är inbyggd i väggen så kan man inte se den med blotta ögat. HD konstaterade att det var en avvikelse från vad köparen med fog kunnat förutsätta och att det inte fanns speciella anledningar till att vidta särskilda åtgärder, d v s riva ner delar av väggen för att se om allt stod rätt till.
Rättsfallet NJA 1980 s.555 (svårtillgängliga utrymmet). Köpet avsåg en sommarstuga från 1945. Köparen fann efter köpet att golvbjälklaget var behäftad med rötskador. Detta kunde han endast ha upptäckt genom att öppna en lucka och krypa in i ett trångt och lågt utrymme under huset, s k kryputrymme. Hade han gjort det så hade han sett rötskadorna. Denna skyldighet motiverade HD med att huset var över 30 år gammalt och att köparen borde ha misstänkt att det kunde finnas sådana skador. Det faktum att utrymmet var svårtillgängligt utgjorde inget hinder för hans undersökningsplikt.
I rättsfallet NJA 1978 s.307 konstaterade HD att köparen inte hade kunnat upptäcka att vattenledningarna var felaktigt skarvade. Rörledningarna var felaktigt monterade och hade dessutom gjutits i betong i golvet. Senare blev följden att vattenläckage uppstod. Ledningarna var inte användbara och var tvungna att dras om.
Grauers menar, visserligen styrks det av HD:s domar, att det borde ligga helt utanför
undersökningsplikten att undersöka sådant som är inbyggda i tak, golv och väggar. Skulle det dock finnas spår av vatten för att t ex något inbyggt rör börjat läcka så utökas
undersökningsplikten så att man tar reda på vart vattnet kommer ifrån.35 Det kan här även bli fråga om att anlita en expert för att få hjälp med att få klarhet i vad symtomen beror på. En helt urbaniserad och handfallen köpare brukar inte vara kapabel att utföra en så bra
undersökning som kan tyckas krävas från en normal bevandrad och erfaren köpare. Därför bör en sådan person redan från början anlita en tillräckligt kunnig lekman eller fackman. Annars riskerar han att missa de fel som anses upptäckbara och därmed får stå för dom själv. Frågan väcks då ifall det finns något fall där man redan från början i utgångsläget måste anlita en expert.
I NJA 1985 s.871 (elinstallationerna) berör man frågan delvis. Fallet gällde ett hus där elinstallationen inte var utförd enligt gällande föreskrifter.36 HD anförde angående undersökningsplikten:
”Oavsett undersökningens omfattning ligger det i sakens natur att en köpare ofta inte själv kan utföra en meningsfull undersökning; han får då istället anlita någon som har erforderliga kunskaper på området.
35 Ibid, s. 208-209. 36
17 Syftet bakom bestämmelserna i 4 kap 19 § JB är att åstadkomma en ekonomisk lämplig avvägning mellan säljare och köpare, när det efter köpet visar sig att fastigheten är behäftad med faktiska fel. Med hänsyn härtill finns det inte anledning att låta undersökningspliktens omfattning vara beroende t ex av om ett fel är av farlig beskaffenhet eller om, vilket ofta är fallet vid byggnadsarbeten, särskilda föreskrifter gäller för hur ett arbete skall utföras och vilket material som skall användas”37
Enligt Grauers så menar HD att man inte skall göra skillnad på fel och fel. Att
undersökningsplikten inte skall vara beroende av att vissa fel var farliga eller stred mot särskilda föreskrifter. Uttalandena om ”meningsfull undersökning” och ”anlita någon som har erforderliga kunskaper” tycker han syftar på de fall då köparen inte har tillräckliga kunskaper och de fall då köparen upptäckt symtom på fel som han behöver hjälp med att tolka. Att det redan vid utgångsläget skulle krävas en fackman då det handlar om elfel sätter han sig emot. Således skall det vid utgångsläget alltid räcka med en normalt bevandrad och på området normal erfaren köpares undersökning.38
3.3 Utökad undersökningsplikt
Ibland kan det förekomma olika omständigheter som föranleder till att köparens
undersökningsplikt utökas. Om köparen stöter på symtom som tyder på att det kan finnas fel, t ex intorkad fuktfläck, underlig lukt, svikt i golv eller mindre sprickor o s v måste köparen gå längre i sin undersökning till den grad att han får reda på vad som kan ha förorsakat
symtomet. Undersökningsplikten utökas även då säljaren på något sätt uppger att han haft problem i något avseende. Om säljaren t ex uppger att brunnen sinar eller att vattnet förmodligen inte är bra att dricka så är detta att anse som ett varnande besked som i sin tur föranleder till att köparen måste företa en mera noggrann undersökning än vanligt.39 I förarbeten uttalar man sig på detta sätt, följande citat är hämtat ur NJA II s.106:
”Hur långt köparens undersökningsplikt sträcker sig får bedömas enligt livets regel. Det kan sålunda icke alltid fordras, att köparen i varje detalj undersöker egendomen; å andra sidan skärps kraven på undersökningens omfattning, om köparen på grund av säljarens
upplysningar eller annat förhållande haft särskild anledning misstänka förekomst av fel.”40 Rättspraxis belyser inte frågan om utökad undersökningsplikt särskild väl, men viss
vägledning finns att få. Av ett antal rättsfallfall framgår det att om det inte finns särskilda skäl som föranleder det, så behöver köparen inte göra ingrepp i byggnad eller mark. Ett varnande besked från säljaren borde anses som ett sådant särskilt skäl. Det kan i dessa situationer bli aktuellt för köparen att anlita en fackman.41
37
NJA 1985 s. 871.
38 Grauers, Fastighetsköp, uppl. 19, 2010, s. 210. 39 Ibid, s. 212 f.
40 Elfström, Ashton, Fel i fastighet, 2008, s. 263. 41
18 NJA 1986 s.670 I (radonfallet) gällde radon i bostadshus. Detta rättsfall kan man placera på gränsen mellan normal och utökad undersökningsplikt42. Det handlade om att en
bostadsbyggnad vid köpet 1978 var illa behäftad av höga radondotterhalter, 400 Bq per kubikmeter. Köparna hade vid tidpunkten för köpet ingen kännedom om risken med radon i bostäder. HD uttalade:
”Såsom framgår av vad tidigare anförts förelåg vid förvärvet av ifrågavarande fastighet en radondotterhalt som översteg nämnda gränsvärde. Detta får anses innebära att fastigheten var behäftad med en bristfällighet av beskaffenhet att påverka dess värde.”
”I målet är ostridigt, att ingen av parterna när köpet skedde hade kännedom om risken med radon i bostäder. Att en fastighetsköpare är okunnig om förhållande som kan innebära att fastigheten är behäftad med fel utesluter emellertid inte hans undersökningsplikt, om det med fog kan hävdas att en normalt aktsam köpare skulle ha uppmärksammat förhållandet. I förevarande fall skulle C.B. och L.K. därför inte med framgång kunna åberopa sin bristande kännedom om riskerna med radon, om radonfrågan vid tiden för deras förvärv av fastigheten varit föremål för en så omfattande debatt och information att en normalt noggrann och
intresserad fastighetsspekulant kan antas ha tagit intryck därav. Den utredning som föreligger kan emellertid inte anses ge vid handen att radonproblemet vid tiden för förvärvet var så allmänt uppmärksammat som nyss sagts. Det kan följaktligen anses att C.B. och L.K. åsidosatt sin undersökningsplikt”43
Innebörden av domen är att det numera ingår i undersökningsplikten att förvissa sig om att ett hus inte är byggt på material som kan avge radon. Ett sådant fel kan längre inte vara relevant, om inte säljaren enuntierat att byggnaden inte är radonfarligt. Konsekvensen blir att allmän debatt och information om ett visst problem innebär att köparens undersökningsplikt utökas.44 NJA 1984 s.3 (slutna vindsutrymmet) berör ett vindsutrymme som efter utförd värmeisolering inte var tillgängligt för undersökning. Efter förvärvet uppdagades det att utrymmet var kraftigt rötskadat. Med hänsyn till bland annat de uppgifter som säljaren hade lämnat om hur arbetet på vinden hade utförts så ansåg inte HD att köparna haft anledning att begära en närmare undersökning av utrymmet. Domskälen antyder dock vad som skulle kunnat ge anledning att utöka undersökningsplikten och förplikta köparen att undersöka utrymmet.45
”I förevarande fall är det ostridigt fråga om ett vindsutrymme, som efter ombyggnad 1970 inte var tillgängligt för besiktning utan ingrepp i byggnaden. Besiktning av utrymmen av det slaget bör i allmänhet anses ligga utanför undersökningsplikten, men även i sådana fall kan det förekomma omständigheter som ger en spekulant anledning att föranstalta om att
utrymmet blir besiktigat. Så kan exempelvis iakttagelser vid undersökning av andra delar av byggnaden eller uttalanden av säljaren under köpeförhandlingen vara tillräckliga för att han
42 Ibid, s. 214. 43 NJA 1986 s. 670 I.
44 Grauers, Fastighetsköp, uppl. 19, 2010, s. 214. 45
19 skall ha skäl misstänka att det förekommer fel i ett slutet utrymme. Undersökningsplikten kan då innefatta skyldighet för honom att påfordra besiktning av utrymmet.”46
I det aktuella fallet hade säljaren checkat för en frågelista där han på frågan om han
misstänkte några defekter svarat nej. Rötan kunde heller inte ses utifrån utan endast om man tog sig in i utrymmet. Alla dessa omständigheter tillsammans innebar att felet ansågs vara dolt och köparen hade inte behövt begära att få undersöka det slutna utrymmet.47
3.4 Reducerad undersökningsplikt
Precis som i avsnittet ovan kan olika omständigheter härleda till att köparens
undersökningsplikt reduceras. Dessa omständigheter tar främst sikte på uppgifter från
säljaren. Utgångspunkten är att ju mer preciserad en uppgift är, desto mindre behöver köparen förvissa sig om att det förhåller sig på det viset. Då säljaren lämnat en garanti eller enuntiation bortfaller i princip köparens undersökningsplikt.48 Karlgren förklarar det så att säljaren någon gång under köpeförhandlingarna lämnat uppgifter och upplysningar om fastigheten, eller annars gjort uttalanden som är ägnade att ge tillit, att den inte är behäftad med fel eller att den i övrigt är i ett tillfredställande skick. I sådana situationer bör köparen vara befriad från undersökningsplikt i det avseendet.49
”Muntliga och skriftliga uppgifter får anses som utfästelser från säljarens sida bör liksom hittills befria köparen från undersökningsplikt i fråga om vad som utfästs. Har någon sådan utfästelse inte lämnats, bör köparen emellertid vara skyldig att undersöka fastigheten i den omfattning som rimligen kan krävas.”
”Hur ingående undersökningar bör göras blir, som tidigare sagts, beroende bl.a. av de iakttagelser som kan göras på fastigheten. Men även uppgifter som säljaren lämnar om fastigheten kan vara av betydelse. Sådana uppgifter kan reducera köparens
undersökningsplikt. Om t.ex. säljaren lämnar en förklaring till ett felsymtom som ger intryck av att felet är bagatellartat, kan säljaren normalt inte åberopa bristande undersökning från köparens sida, om felet visar sig vara av allvarlig art.”50
Nedan följer några exempel på hur reducerad undersökning har tillämpats i praxis. Fallen illustrerar även situationer där säljaren lämnat lugnande besked eller bagatelliserat ett felsymtom.
NJA 1981 s.894 handlar om en fastighet som efter köpet utsattes för trafikstörningar genom flyttning av en rondell. Stadsplansbeslutet grundades innan köpet men hade ännu inte fastställts. Beslutet visste säljaren om och han hade till och med försökt stoppa det.51
46 NJA 1984 s. 3. 47
Grauers, Fastighetsköp, uppl. 19, 2010, s. 213.
48 Ibid, s. 211.
49 Karlgren, Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken, 1976, s. 27 f. 50 Prop. 1989/90:77 s. 41.
51
20 ”Av utredningen framgår, att L.G. före detta beslut visat stor aktivitet för att hindra en sådan utvidgning av rondellen som senare skett, varvid han bl a i en skrift till kommunens
byggnadsnämnd d 23 dec 1973 utvecklat de mycket stora nackdelar åtgärden skulle få för miljön på makarna G:s fastighet. Han måste därför vid köpeförhandlingarna ha förstått, att risken för sådana förändringar var av väsentlig betydelse för en spekulant på fastigheten.”52 Vid köpeförhandlingarna hade säljaren sedan bagatelliserat förhållande kring att rondellen skulle byggas ut. Innebörden blev att köparens undersökningsplikt reducerades. Det ingick inte i köparens plikt att undersöka stadsplanen och se efter hur omfattande ombyggnaden skulle bli.53
”Likväl har han vid förhandlingarna i förevarande hänseende lämnat enbart upplysning att Vendevägen skulle breddas, en upplysning som inte kan anses ge ens tillnärmelsevis
rättvisande bild av förändringens innebörd. Snarare har det sätt varpå gatuarbetena omnämnts varit ägnat att minska A.B:s eventuella farhågor angående arbetenas betydelse för fastigheten. Det anförda innebär, att L.G. vid försäljningen av fastigheten på ett sådant sätt utnyttjat A.B:s bristande kännedom om det förhållande som åberopats i målet, att revisionssvarandena inte mot hennes anspråk på prisnedsättning kan invända att hon försummat sin undersökningsplikt beträffande samma förhållande.”54
I rättsfallet NJA 1983 s.858, som tidigare också behandlats i avsnittet enuntiationer, uttalade HD att om inte andra omständigheter talade emot så var en preciserad uppgift om tomtens areal från säljarens sida att anse som en utfästelse. Således befriades köparen från sin undersökningsplikt.55
”Den lämnade uppgiften får anses ha inneburit en utfästelse som befriat köparen från
undersökningsplikt, om inte andra omständigheter talar emot. Intet har framkommit som tyder på att förhållande varit sådana att köparna borde ha insett att tomtarealen var en annan än den uppgivna.”56
Vidare kan tilläggas att köparen inte har någon undersökningsplikt när det gäller rättsliga fel och rådighetsfel om han är i god tro. Men även om köparen är skyddad bör han utnyttja de informationskällor som finns, t ex inskrivningsdelen. Detta för att hantera problemen innan än att behöva göra det efter köpet.57
52 NJA 1981 s. 894. 53
Grauers, Fastighetsköp, uppl. 19, 2010, s. 221.
54 NJA 1981 s. 894.
55 Grauers, Fastighetsköp, uppl. 19, 2010, s. 211. 56 NJA 1983 s. 858.
57
21
3.5 En liten sammanfattning
En köpare bör inse att ju äldre en byggnad är desto större är risken för att defekter
förekommer. Dålig lukt och intorkade fuktfläckar och annat liknande innebär att köparen måste undersöka vidare vad orsaken kan vara. En köpare som vet med sig att han inte har någon kunskap inom byggnadskonstruktioner och allmänna byggnadsfunktioner, bör redan från början anlita en fackman för att vara säker på att undersökningen blir väl genomförd. Tycker man att man är en normalt bevandrad och på området normal erfaren köpare så kan man utföra undersökningen själv. Skulle man dock stöta på symtom som man inte kan tyda och som säljaren inte har någon rimlig förklaring till, skall man anlita en fackman.
Omständigheter som förekommer i samband med köpeförhandlingarna är faktorer som kan variera undersökningsplikten. Att dräneringen är nylagd och fungerar är ett typiskt exempel på att säljaren garanterar en viss fysisk egenskap. Således behöver köparen inte undersöka just den egenskapen. Men om säljaren upplyser om något eller påpekar något som i sin tur ger anledning att misstänka ett fel så resulterar det i att undersökningsplikten utökas. En köpares utökade undersökningsplikt kan reduceras ”tillbaka” om säljaren ger ett lugnande besked angående någon fråga om felsymtom.58
58
22
4 Upplysningsplikt
4.1 Inledning
I Sverige har en säljare inte någon generell upplysningsplikt. Endast i vissa situationer kan det ha betydelse för felansvaret om säljaren underlåter att informera om ett visst förhållande.59 Våra grannländer i norden sätter betydligt mer vikt i säljarens upplysningsplikt än vad vi gör. Utöver vad säljaren vet om så har vad denne bort veta också stor betydelse. Denna
rättsordning föranleder till att en säljare låter besiktiga sin fastighet inför en försäljning. Denna företeelse är särskilt förekommande i Danmark där besiktningsprotokollen sedan blir tillgängliga för alla spekulanter.60 Upplysningsplikten har kommit till ett nytt läge efter 1990 års ändringar. Enligt tidigare regler var säljaren endast felansvarig vid svek. Nu kan även andra fall av försumlighet att lämna upplysning göras gällande. Försumligheten syftar på culpa in contrahendo – avtalsculpa. Ett sådant fall kan vara att en köpare förklarar att han förvärvar fastigheten för ett visst ändamål, och säljaren besitter information om att fastigheten inte lämpar sig för det ändamålet men underlåter att upplysa om detta. Dessa regler inträder endast när det föreligger ett dolt fel i fastigheten. En säljare kan även avsäga sig all ansvar för fel och brister i fastigheten. Detta kallas friskrivning. En friskrivning kan gälla fastighetens skick i något avseende eller så kan det gälla påföljderna av felansvaret. Dessa två typer av friskrivningar benämns som egenskapsfriskrivning och påföljdsfriskrivning. En
egenskapsfriskrivning innebär att säljaren inte ansvarar för skicket hos en viss fysisk egenskap, t ex fastighetens avloppssystem. Detta är för köparen en negativ upplysning om fastighetens skick och en extra anledning att vara noga med undersökningen. En
påföljdsfriskrivning innebär, precis som det låter, att säljaren friskriver sig från alla påföljder på grund av fel som kan tänkas göras gällande. En sådan klausul ska vara tydligt formulerad för att bli godkänd av en domstol. Allmänna klausuler som ”fastigheten säljs i befintligt skick” eller ”köparen har besiktat fastigheten och godtar den som den är” godkänns inte som friskrivningsklausuler.61
4.2 Generell upplysningsplikt
En säljare har ansvar för att fastigheten inte avviker från normal standard i fråga om fel som köparen inte bort upptäcka. Innebörden blir att säljaren får en anledning att upplysa om fastighetens skick. Ett fel som säljaren upplyst om kan inte anses vara dolt. När en säljare friskriver sig från ansvar så leder detta till att riskerna parterna emellan förskjuts en aning. En normal konsekvens av detta scenario blir att köparen begär en minskning av köpeskillingen. Speciellt när det gäller vanliga villor privatpersoner emellan så är en friskrivning väldigt avskräckande.62 Om en säljare vill vara helt säker på att inte stöta på några problem efter köpet skall han göra en total påföljdsfriskrivning och dessutom upplysa köparen om de fel som han vet om men som inte är upptäckbara. I sådana fall får upplysningsplikten en
59 Elfström, Ashton, Fel i fastighet, 2008, s. 297. 60 Ibid, s. 313.
61 Victorin, Sundell, Allmän fastighetsrätt, uppl. 4, 2004, s. 225 f. 62
23 självständig funktion för att begränsa effekten till att endast gälla dolda fel som säljaren inte känt till. Det är just den omständigheten som är avgörande för frågan, alltså om ett fel är upptäckbart eller inte.63
”Utgångspunkten är att fastigheten säljs sådan den är och att följaktligen köparen för att trygga sig själv får verkställa undersökning. Men för vad säljaren kan anses ha utfäst svarar denne. Vidare är säljaren ansvarig för att fastigheten är sådan som köparen äger räkna med på grund av vad som avhandlats vid köpet. Men härutöver har säljaren ett ansvar, när en
bristfällighet föreligger beträffande något som ej berörts vid köpet, såvitt bristfälligheten är sådan att köparen enligt sakens natur ej haft anledning räkna med den och ej heller bort upptäcka den vid undersökning. I praktiken blir här fråga om dolda fel beträffande något som regelmässigt hör till fastigheten av den typ som köpet gäller.”64
En säljare skall inte behöva upplysa en köpare om ett fel han misstänker om felet är upptäckbart. Vidare behöver han verkligen inte följa upp misstanken med att göra en undersökning för köparens räkning. När en säljare åläggs med en viss upplysningsplikt föranleder det till att köparens undersökningsplikt mildras i samma utsträckning. Detta leder till att någonstans på mitten av en skala så överlappar dessa två plikter varandra. Gränszonen blir någonstans mellan dolda fel och svårupptäckta fel.65 Rättsfallet NJA 1985 s.274 belyser detta. Fallet gällde försäljningen av ett 70 år gammalt trähus. Säljaren hade i en frågelista nämnt flera olika defekter. Vad säljaren inte hade nämnt var att han reparerat golvet ca 10 år tidigare och att det nu var rötskadat. När sedan golvet släppte, krävde köparen avdrag och åberopade att säljaren inte kunde göra bristande undersökning gällande eftersom han inte hade upplyst om sin bristfälliga golvreparation. Han hade därför enligt henne förfarit svikligt och menade vidare att felet utgjorde en avvikelse från vad hon hade fog för att räkna med. HD menade dock att huset var i så pass dåligt skick att man klart och tydligt kunnat se felsymtom. Det borde ha varit uppenbart för köparen att gå vidare med en undersökning. Därav kunde köparen inte få rätt i det avseendet att säljaren inte upplyst om felet och därför inte får åberopa bristande undersökning. Speciellt då skadorna varit så uppenbara. HD avgjorde relevansen för felet med hänsyn till köparens undersökningsplikt. Detta trots att säljaren ansetts haft vetskap om defekten. I rondellfallet (NJA 1981 s.894) kan det hävdas att finns stöd för en
upplysningsplikt. Men i själva verket handlar det om att säljaren uppgivit en missvisande bild och bagatelliserat vägbygget. Han har alltså ljugit. Hade han låtit bli att nämna vägbygget hade han sannolikt inte heller blivit ansvarig. 66 Detta är dock Grauers egna slutsats och inte högsta domstolens.
Ett rättsfall som verkligen sätter frågan om upplysningsplikten på sin spets är NJA 2007 s.86 det s k motorcrossfallet. Rättsfallet kan ha en avgörande betydelse för rättstillämpningen hädanefter därför redogör jag för den utförligt.
63 Grauers, Fastighetsköp, uppl. 19, 2010, s. 233 f. 64 Prop. 1970:20 del A s. 398.
65 Grauers, Fastighetsköp, uppl. 19, 2010, s. 234. 66
24 I fallet förvärvar en norrman en sommarfastighet, som ligger beläget vid vattnet i Bohuslän. Efter förvärvet finner köparen att man från fastigheten kan höra buller från en
motorcrossbana. Motorcrossbanan var beläget på andra sidan havsviken med ett berg emellan. Avståndet till crossbanan var ca 400 m fågelvägen och ca 1,7 km långt med bil.
Motorcrossbanan var öppen för aktivitet tisdagar och torsdagar mellan kl 17-20 samt lördagar och söndagar mellan kl 10-16. Utöver dessa tider förekom det också diverse tävlingar och träningsläger vid andra tillfällen. Säljaren hade före försäljningen agerat aktivt, precis som i rondellfallet, att få kommunen att förbjuda crosskörning på kvällstid. Han menade att det var en stor angelägenhet som påverkade boendemiljön. Köparen åberopade att bullret utgjorde ett väsentligt fel. Han hade förvärvat fastigheten för att få lugn och ro, denna angelägenhet har säljaren varit medveten om och därför har han agerat i strid mot tro och heder när han hållit inne med information om motorcrossbanan. Säljaren åberopade att köparen brustit i sin undersökningsplikt och att fastigheten inte avvek från vad han med fog kunnat förutsätta. Säljaren menade vidare att han inte brustit i sin upplysningsplikt eftersom bullret inte varit av sådant slag att han varit skyldig att informera om den. Köparen hävdade i sin tur att från fastigheten syntes några vindkraftverk. På en fråga till säljaren om vindkraftverken orsakade buller svarade säljaren att det aldrig var högre än vid det aktuella tillfället. Säljaren hade inte vidare kommenterat något buller från annat håll, därför köparen framhöll att säljaren lämnat lugnande besked angående bullerfrågan. Dock blev det aldrig bevisat att konversationen ägt rum eftersom säljaren bestred detta faktum. HD anförde:
”Köparens undersökningsplikt enligt 4 kap. 19§ andra stycket JB omfattar allt som köparen vill åberopa som fel, i förevarande fall störande inslag från fastighetens omgivningar (jfr. NJA 1981 s.894). M.A. hade utan nämndvärd svårighet kunnat inte bara upptäcka motorcrossbanan utan också komma till insikt om bullrets omfattning. På grund härav skulle M.A normalt inte kunna åberopa bullret som ett fel i fastigheten.
Ett åsidosättande av undersökningsplikten enligt 4 kap. 19§ andra stycket JB medför dock inte under alla förhållanden att köparen saknar rätt att åberopa ett fel. Sålunda behöver köparen inte undersöka fastigheten i sådant avseende som omfattas av en utfästelse. Vidare kan undersökningsplikten mildras på grund av uppgifter som säljaren lämnat.”
Dock var det inte bevisat att säljaren lämnat lugnande besked angående bullret.
”Frågan gäller således om säljarens vetskap om felet och underlåtenhet att upplysa köparen om detta kan ådra honom ett ansvar som inte skulle ha funnits om säljaren saknat kännedom om felet.”
Här hänvisar HD till ett antal rättsfall. Man menar att i NJA 1981 s.815 så konstaterades att det förhållandet att säljaren bort misstänka husbocksangrepp inte medförde att säljaren saknade rätt att åberopa att köparen eftersatt sin undersökningsplikt. Domskälen i NJA 1981 s.894 (rondellfallet) kan läsas så att dt var en vilseledande uppgift som medförde att köparens undersökningsplikt upphävdes, men domskälen utesluter inte att målet skulle ha fått samma utgång om trafikomläggningen inte alls hade berörts parterna emellan. I rättsfallet NJA 1985
25 s.274 stod åter vetskap hos säljaren mot en bristande undersökning från köparens sida (som berörts ovan). Det följer av domskälen att utgången hade kunnat bli den motsatta, om säljaren inte hade lämnat någon relevant upplysning och/eller köparens förbiseende hade varit mindre grovt.67 HD anförde vidare:
”Sammanfattningsvis får det i praxis anses ha lämnats en öppning för att en köpare av fast egendom, trots bristande undersökning, skall få åberopa vissa fel som säljaren kände till, utan att förtigandet av felet måste kunna inordnas under 30 eller 33§ avtalslagen”
Man menar att sedan ett abstrakt felansvar införts så är det motiverat att fastigheten säljs i befintligt skick. Att fastigheten ofta har ett högt värde medför naturligtvis att köparen bör genomföra förvärvet med stor omsorg men också att han har ett stort behov av rättsligt skydd. Det finns inget intresse i att en säljare skall kunna utnyttja köparens okunskap för att få till stånd ett köpeavtal eller uppnå ett pris som inte skulle varit möjligt om köparen hade haft fullständig information.68
”Eftersom M.A inte tog upp frågan om buller från motorcrossbanan, måste G.K ha förstått att M.A var i villfarelse om motorcrossbanans existens eller åtminstone om bullrets omfattning. Med hänsyn till den aktivitet G.K själv lagt ner för att slippa bullret, måste han vidare ha förstått att bullret kunde vara avgörande för M.A:s köpbeslut. G.K har emellertid inte upplyst M.A om bullrets omfattning utan istället utnyttjat dennes okunskap. M.A har därför rätt att åberopa felet, trots att han bort upptäcka det.”69
Domslutet och domskälen är en aning kontroversiella eftersom den inte är helt i linje med HD:s tidigare domar. Här är en fråga om upplysningsplikt contra undersökningsplikt och det kan sägas att ansvarsfördelningen har förskjutits en aning med anledning av domen.
Betydelsen av domen måste vara att utgångspunkten för fördelningen av felansvaret måste fortfarande i allt väsentligt vara köparens undersökningsplikt. Men att det ibland i gränszonen mellan fel som inte varit upptäckbara och fel som är svårupptäckta kan vara motiverat att justera lite i ansvarsfördelningen, om säljaren vetat om felet.70
4.3 Friskrivning
Kontraktsbrottsreglerna privatpersoner emellan är dispositiva. Därför har en säljare rätt att begränsa sitt ansvar helt eller delvis genom friskrivning. Som tidigare nämnts finns det två typer av friskrivningar, egenskapsfriskrivning och påföljdsfriskrivning. En
egenskapsfriskrivning har ett motsatt förhållande till garanti och enuntiation. Det betyder helt enkelt att en säljare avstår ansvar för en viss fysisk egenskap, t ex att han inte ansvarar för dricksvattnets kvalitet. Konsekvensen blir att felbegreppet blir snävare och leder till att en köpare inte kan åberopa ett fel som en säljare friskrivit sig från. Friskrivningen i sig utökar
67 NJA 2007 s. 86. 68 NJA 2007 s. 86. 69 NJA 2007 s. 86. 70
26 köparens undersökningsplikt, alltså bör denne undersöka just den egenskapen närmre och kanske försöka få till stånd en reduktion av köpeskillingen redan från början.
Påföljdsfriskrivningar berör inte några fysiska egenskaper utan syftar till påföljderna. Här berörs inte felbegreppet, istället förhåller det sig så att när en domstol kommit fram till att säljaren är ansvarig för ett fel så kan inte några påföljder göras gällande.
En friskrivningsklausul skall vara klar och tydlig för att få verkan. Det är viktigt att säljaren uppger i exakt vilket hänseende han inte vill ansvara för fastigheten, allmänt hållna och generella klausuler som fastigheten säljs i befintligt skick godkänns inte.71
I förarbetena anför man:
”En säljare bör vara oförhindrad att frita sig från ansvar för fastighetens beskaffenhet. Detta innebär emellertid inte att en friskrivningsklausul utan vidare bör tillåtas sätta regeln om abstrakta fel ur spel. Från köparens synpunkt måste det nämligen vara av vikt att det blir otvetydigt klarlagt i vilket hänseende säljaren inte vill stå ansvar för fastighetens beskaffenhet. Köparen får härigenom möjlighet att skydda sina intressen genom en särskilt noggrann
undersökning eller på annat sätt skydda sig mot risken av att det finns ett dolt fel. Han kan givetvis också påkalla en mot friskrivningen svarande nedsättning av den tilltänkta
köpeskillingen. En allmänt hållen generell klausul om att fastigheten säljs i befintligt skick torde därför inte utan vidare böra frita säljaren från allt ansvar. Klausuler av detta slag får emellertid såsom en del av avtalsinnehållet i vanlig ordning bli föremål för domstolars tolkning.”72
NJA 1975 s.545 (diffusionspärren) redogör för friskrivningsklausuler. Visserligen förelåg det ett dolt fel i rättslig mening, men i köpekontraktet skrev man att köparen godtog fastighetens skick och avstod med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten. HD menade att klausulen inte saknade klarhet, utan den ger klart besked om att köparen avstår från alla anspråk, jämfört med klausuler som ”i befintligt skick”. HD konstaterade vidare att den i fallet aktuella klausulen inte nödvändigtvis var svårare att förstå, än om säljaren hade listat alla tänkbara fel som han ville avsäga sig ansvar för. Därför godtogs klausulen.73
Friskrivningsklausuler gäller i princip endast faktiska fel. Vill man vara helt säker på att friskrivningen också skall omfatta de två resterande feltyperna, rättsliga fel och rådighetsfel, bör man uttryckligen uppge just detta i klausulen. Det bör även poängteras att en generell friskrivning är utan verkan om säljaren gjort en utfästelse. Enligt den allmänna avtalsrättsliga principen ska en allmänt hållen klausul ge vika för en mer preciserad uppgift.74
71 Ibid, s. 227.
72 Prop. 1989/90:77 s. 53 f.
73 Grauers, Fastighetsköp, uppl. 19, 2010, s. 228. 74
