Köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp: En redogörelse rörande undersökningsplikten och överlåtelsebesiktningars påverkan

(1)

Köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp

En redogörelse rörande undersökningsplikten och överlåtelsebesiktningars påverkan

Sanna Elmström

Rättsvetenskap, kandidat 2020

Luleå tekniska universitet

Institutionen för ekonomi, teknik och samhälle

(2)

Sammanfattning

Syftet med detta arbete har varit att undersöka om köparens undersökningsplikt kan påverkas av överlåtelsebesiktningar utförda på uppdrag av säljaren. Den rättsdogmatiska metoden har tillämpats och stor vikt har givits praxis. Sammanfattningsvis ger utredningen vid handen att köparens undersökningsplikt kan påverkas av överlåtelsebesiktningar utförda på uppdrag av säljaren. I samband med att köparen tar del av besiktningsmannens protokoll uppmärksammas köparen för samtliga defekter som redovisats i protokollet. Köparens möjlighet att åberopa dolda fel reduceras således genom denna vetskap. En besiktningsman som försummar sitt uppdrag kan tvingas att betala skadestånd till sin medkontrahent. En konsekvens av detta är att anmärkningarna kan komma att överdrivas eftersom besiktningsmannen vill undkomma skade- ståndsanspråk. Besiktningsmannen kan även omedvetet, på grund av sin yrkesmässiga sakkun- skap, göra en undersökning som är mer långtgående än köparens undersökningsplikt och där- med orsaka en förskjutning. Emellertid är köparens undersökningsplikt mycket långtgående och det är därför oklart i vilken utsträckning dessa förskjutningar sker.

(3)

Innehållsförteckning

1. Introduktion ... 1

1.1 Syfte och frågeställningar ... 1

1.2 Metod ... 1

2. Fel och ansvar ... 2

2.1 Dolda fel och ansvarsfördelningen ... 2

2.2 Fel i fastighet ... 2

2.3 Konkreta fel ... 3

2.3.1 Uttrycklig garanti ... 3

2.3.2 Enuntiation ... 3

2.4 Abstrakta fel... 3

3. Föreligger ett relevant fel? ... 5

3.1 Hur fastställs felansvaret? ... 5

3.1.1 Metoden enligt lagens förarbeten ... 5

3.1.2 Metoden enligt Grauers ... 5

3.2 Faktorer som kan försvåra felbedömningen och relevansbedömningen ... 7

3.2.1 Byggnormer ... 7

3.2.2 Kausalsammanhang ... 7

4. Köparens undersökningsplikt ... 9

4.1 Bakgrund... 9

4.2 Vilka krav ställs på undersökaren?... 9

4.2.1 Vilka krav ställs på undersökaren enligt lagens förarbeten? ... 10

4.2.2 Vilka krav ställs på undersökaren enligt praxis? ... 11

4.2.3 Köparens slutledningsförmåga ... 11

4.2.4 Sammanfattning av praxis ... 12

4.3 Hur långtgående är köparens undersökningsplikt? ... 12

4.3.1 Hur långtgående är köparens undersökningsplikt enligt lagens förarbeten? .... 13

4.3.2 Hur långtgående är köparens undersökningsplikt enligt praxis? ... 14

4.3.3 Sammanfattning av praxis ... 15

5. Utökad undersökningsplikt ... 16

5.1 Utökad undersökningsplikt enligt lagens förarbeten ... 17

5.2 Utökad undersökningsplikt enligt praxis ... 17

6. Reducerad undersökningsplikt ... 19

6.1 Reducerad undersökningsplikt enligt lagens förarbeten ... 19

6.2 Reducerad undersökningsplikt enligt praxis ... 19

(4)

7. Säljarens upplysningsplikt ... 21

7.1 Generell upplysningsplikt? ... 21

7.1.1 Säljarens upplysningsplikt enligt lagens förarbeten ... 21

7.1.2 Säljarens upplysningsplikt enligt praxis ... 22

8. Besiktning av fastighet ... 23

8.1 Bakgrund... 23

8.2 Vilka krav ställs på besiktningsmannen?... 23

8.2.1 Besiktningsmän anslutna till SBR... 23

8.2.2 Besiktningsmannens ansvar ... 24

8.3 Besiktningen ... 25

8.4 Besiktning på uppdrag av säljaren ... 26

8.5 Anlitad besiktningsman och köparens undersökningsplikt ... 26

8.6 Besiktningsmannens skadeståndsansvar... 27

8.7 Besiktningsmannen kan förskjuta undersökningsplikten ... 27

8.7.1 NJA 1998 s 407 ... 28

9. Sammanfattning av praxis ... 29

10. Diskussion ... 30

Källor och litteratur ... 32

(5)

1

1. Introduktion

Varje år sker ett stort antal fastighetsöverlåtelser i Sverige. Dessa avtal innehåller såväl rättig- heter som skyldigheter för de båda avtalsparterna. Köparen har en lagstadgad undersöknings- plikt och säljaren blir ansvarig för de fel som inte är att anse som upptäckbara.¹ Dessa fel be- nämns inom fastighetsrätt som dolda fel och säljaren ansvarar för dessa fel under en period av tio år från köparens tillträde. Denna ovisshet om eventuella anspråk har medfört att säljaren många gånger genomför en överlåtelsebesiktning och tecknar en försäkring för dolda fel. För- farandet skyddar således säljaren men det troliga är att även köparen upplever en ökad säker- het.² En överlåtelsebesiktning benämns ibland förbesiktning eller förhandsbesiktning. För att undvika missförstånd kommer enbart termen överlåtelsebesiktning att användas i detta arbete.

Hemnet är Sveriges största bostadssajt och de flesta bostäder som är till salu annonseras via denna marknadsplats.³ För att påvisa att dessa överlåtelsebesiktningar frekvent förekommer har ett större antal villaannonser i Luleå granskats. Ett flertal av de utannonserade villorna under maj 2020 uppges i annonsen som överlåtelsebesiktade på uppdrag av säljaren.⁴ Sammantaget tycks överlåtelsebesiktningar vara snarare regel än undantag.

1.1 Syfte och frågeställningar

Syftet med detta arbete är att undersöka om, och i så fall på vilket sätt, överlåtelsebesiktningar som utförts på uppdrag av säljaren påverkar köparens undersökningsplikt.

1.2 Metod

För att besvara ovanstående syfte har den rättsdogmatiska metoden använts. Detta innebär att lagstiftning, förarbete, praxis och doktrin har använts. Ett antal Internetkällor har också använts.

Praxis har givits stort utrymme och används för att exemplifiera ett flertal avsnitt. En annan källa som också givits särskilt utrymme är Folke Grauers lärobok i allmän fastighetsrätt. De talrika hänvisningarna till Grauers lärobok beror bland annat på Grauers centrala ställning på området.

1 Enligt 4 kap. 19 § 2 st. jordabalken

2 Byggahus.se, 2015, https://www.byggahus.se/ekonomi/se-maklarnas-forbesiktningar. Hämtad 2020-04-27.

3 Hemnet.se, https://www.hemnet.se/om. Hämtad 2020-05-03.

4 Hemnet.se, https://www.hemnet.se/bostader?location_ids%5B%5D=18045&item_types%5B%5D=villa. Häm- tad 2020-05-03.

(6)

2

2. Fel och ansvar

I detta avsnitt behandlas jordabalkens feltyper samt den ansvarsfördelning mellan köpare och säljare som gäller vid fel.

2.1 Dolda fel och ansvarsfördelningen

Köparen har en lagstadgad undersökningsplikt vid köp av fastighet enligt 4 kap. 19 paragrafen 2 stycket jordabalken. Undersökningsplikten fördelar ansvaret mellan säljare och köpare men till skillnad från i andra lagar saknas relevans om en undersökning i själva verket har genom- förts. Denna skyldighet som åligger köparen innebär att fastigheten ska undersökas och de fel som inte kunnat upptäckas vid en sådan undersökning kallas för dolda. Ansvaret för de fel som är att betrakta som dolda faller på säljaren. Detta betyder att köparen ansvarar för de fel som går att upptäcka och kan följaktligen inte ställa säljaren till svars för dessa.⁵ Om köparen för- summar sin undersökningsplikt finns det ändå möjlighet att ställa säljaren till svars såvida felet faktiskt är att anse som dolt.⁶

Säljaren ansvarar för dolda fel i 10 år från köparens tillträde enligt 4 kap. 19 b § jordabalken.

Köparens undersökningsplikt vid fastighetsöverlåtelse regleras i 4 kap. 19 § 2 st jordabalken.

Bestämmelsen har följande lydelse:

Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighet- ens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omstän- digheterna vid köpet.

2.2 Fel i fastighet

I jordabalkens fjärde kapitel behandlas köp, byte och gåva av fast egendom. I samma kapitel inkluderas därför lagens bestämmelser beträffande fel i fastighet. I lagen regleras ett flertal defekter som i juridisk mening klassificeras som fel. I jordabalken regleras ett antal olika feltyper.

Dessa fel kategoriseras antigen som abstrakta eller konkreta. En ytterligare gruppering kan ske av de abstrakta felen, nämligen i de tre undergrupperna rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel. Dessa tre undergrupper regleras i varsin paragraf i samma kapitel.⁷ Det föreligger ingen undersökningsplikt för köparen avseende de rättsliga felen eller rådighetsfelen vilket innebär att köparen enbart har en lagstadgad undersökningsplikt för de faktiska felen.⁸

De faktiska felen regleras i 4 kap. 19 § jordabalken och eftersom enbart dessa fel är behäftade med undersökningsplikt kommer dessa ges större utrymme framöver än andra feltyper.

I 4 kap. 19§ 1 st jordabalken regleras dock både konkreta fel och abstrakta fel i paragrafens första mening. Meningens första del ”Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet” avser de konkreta felen och dessa kan vara av olika slag. Meningens andra del ”om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet” syftar enbart på abstrakta fel av typen faktiska fel.⁹

5 Folke Grauers. Fastighetsköp. 21 uppl. Lund: Juristförlaget i Lund, 2016, 195.

6 Grauers. Fastighetsköp, 209.

(7)

3

Säljaren bär till synes ansvaret för fastställda fel som anses dolda och därför betonar Stiegler att det är viktigt att termologin inte används felaktigt. Den korrekta användningen av begreppet fel är i de situationer säljaren visats ansvarig. Tills detta är fastställt föreligger inte ett fel utan begreppet defekt är att föredra enligt Stiegler.¹⁰

2.3 Konkreta fel

Att ett fel är konkret innebär att det finns en konkret utlovad standard som inte överensstämmer med fastighetens faktiska standard. Detta innebär att den faktiska standarden jämförs med den, enligt avtalet, utlovade standarden.¹¹ Samtliga upplysningar i anslutning till köpet som kan här- ledas från säljaren har betydelse, såväl muntliga som skriftliga. Ett exempel på skriftliga uppgifter som förekommer utanför det fysiska avtalet som ändock behöver uppmärksammas är sådant som förekommit i annonsen.¹² En konkret standard kan föreligga om säljaren lämnat en uttrycklig garanti eller en enuntiation.¹³

2.3.1 Uttrycklig garanti

Om säljaren har lämnat en tydlig uppgift som garanterar någonting beträffande fastigheten anses en uttrycklig garanti föreligga. Säljaren kan exempelvis ha garanterat att fastigheten har ett visst skick eller en viss funktion. Om säljaren har lovat att dräneringen fungerar felfritt kan detta betraktas som en uttrycklig garanti. Grauers betonar att säljarens avsikt har betydelse. För att en uttrycklig garanti ska anses föreligga krävs det enligt Grauers att säljaren har haft avsikt att garantera uppgiftens riktighet. Han menar dock att en underförstådd avsikt också kan anses vara tillräcklig. Säljaren är således införstådd i att eventuella avvikelser från garantin innebär att ett fel föreligger som denne svarar för. Om en uttrycklig garanti anses föreligga innebär det följaktligen att säljaren ansvarar för uppgiftens riktighet. En uttrycklig garanti kan även benäm- nas utfästelse eller tillförsäkran och det saknar relevans om garantin uttrycktes muntligt eller skriftligt.¹⁴

2.3.2 Enuntiation

En enuntiation är en uppgift som lämnats av säljaren och som haft inverkan på köparen. Alla upplysningar som lämnats av säljaren och som inte utgör uttryckliga garantier klassificeras dock inte som enuntiationer. För att uppgiften ska kunna betraktas som en enuntiation måste den vara ”preciserad” och, som redan påtalats, haft inverkan på köparen. Ytterligare ett rekvisit är att uppgiften ska ha ansetts tillförlitlig. Om säljaren är införstådd i att uppgiftens riktighet är relevant för köparen anses rekvisitet inverkan uppfyllt. Grauers menar att uppgiften ska ha dis- kuterats mellan säljare och köpare för att en enuntiation ska anses föreligga. Skillnaden mellan en uttrycklig garanti och en enuntiation är följaktligen att en enuntiation inte är uttryckt som en garanti och det föreligger inte samma ansvar beträffande riktigheten.¹⁵

2.4 Abstrakta fel

Ett abstrakt fel föreligger om fastighetens standard inte överensstämmer med vad köparen med fog hade kunnat förvänta sig såtillvida att fastigheten avviker från ”normal standard”.¹⁶ De

10 Anders Stiegler. Fel vid villaköp - Om besiktningsmannen och fastighetsmäklarens ansvar för fel i fastighet. 1 uppl. Stockholm: Svensk Byggtjänst, 2000, 9.

12 Grauers. F, jordabalken, kommentar till 4 kap 19 § 2 st.

14 Grauers. Fastighetsköp, 140–141.

(8)

4

abstrakta felen kan, som ovan påtalats, vara av olika slag.¹⁷ De abstrakta faktiska felen är dock de som regleras i 4 kap. 19 § jordabalken och som är behäftade med köparens undersöknings- plikt.¹⁸ Flera faktorer behöver beaktas vid bedömning om abstrakta faktiska fel föreligger, exempelvis eventuella byggnaders underhåll och dess ålder.¹⁹

18 Grauers. Fastighetsköp, 138, 4 kap jordabalken.

19 Grauers. Fastighetsköp, 132, 137.

(9)

5

3. Föreligger ett relevant fel?

I detta avsnitt behandlas olika metoder som används för att avgöra om det föreligger ett fel och om felet är relevant. Om ett fel är relevant innebär det att säljaren svarar för felet. Vissa faktorer som försvårar bedömningen kommer även att belysas överskådligt.

3.1 Hur fastställs felansvaret?

När domstol ska bedöma om fel föreligger och om felet är relevant finns det olika metoder att tillämpa. I praxis framträder olika tillvägagångssätt och den främsta skillnaden dem emellan är dess olika utgångspunkter. Utgångspunkten är antingen köparens undersökningsplikt eller fel- bedömningen.²⁰

3.1.1 Metoden enligt lagens förarbeten

I likhet med praxis beskrivs det även i lagens förarbeten olika utgångspunkter för att fastställa felansvaret. I delbetänkandet Fel i fastighet av Småhusköpsutredningen framhölls köparens undersökningsplikt som utgångspunkt för att fastställa felansvaret. Det var av bland annat av denna anledning som kommittén ville införa bestämmelsen i lagtext. Undersökningsplikten hade vid denna tidpunkt ännu inte kodifierats i jordabalken.²¹

Samtliga remissinstanser fick ta del betänkandet och avge yttranden. Vissa remissinstanser an- såg dock att den av utredningen förespråkade utgångspunkten avseende felansvaret var olämp- lig. Hovrätten för Västra Sverige förespråkade istället en metod som innefattar två steg. Inled- ningsvis skulle en bedömning göras i syfte att fastställa om ett fel förelåg genom en felbedöm- ning. Därefter skulle felets relevans bedömas. När felets relevans bedömdes skulle bland annat köparens undersökningsplikt beaktas.²²

En sådan metod som Hovrätten för Västra Sverige förordade, förespråkades dock inte av departementschefen i proposition 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.

Hans förslag innebar istället att domstolarna skulle utgå ifrån undersökningsplikten.²³ 3.1.2 Metoden enligt Grauers

I likhet med Hovrätten för Västra Sverige förespråkar Grauers en tvåstegsmetod vid bedöm- ning av säljarens eventuella felansvar. Det finns till synes olika metoder att göra detta på och Grauers hävdar att de ger samma svar. Han poängterar dock att hans föreslagna metod har många fördelar och är således att föredra.

Metoden kan, något förenklat, systematiseras enligt följande:

1. Felbedömning

a) Föreligger ett konkret fel?

b) Föreligger ett abstrakt fel?

Vid Ja på fråga a) eller b), gå vidare till relevansbedömningen.

Vid Nej på både fråga a) och b), fel föreligger inte och påföljder kan inte göras gällande av köparen.

20 Elfström, Ashton. Fel i fastighet, 193.

21 SOU 1987:30, Fel i fastighet: delbetänkande, 64, 66, 70, 91.

22 Prop 1989/90:77, om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m. m., 117–118.

(10)

6 2. Relevansbedömning

Är felet relevant?

Felets relevans kan påverkas av följande omständigheter

• Köparens reklamation

• Preskriptionstiden

• Säljarens friskrivningar

• Köparens undersökningsplikt

Om felet är att betrakta som relevant ansvarar säljaren för felet.²⁴

Metoden är till synes strukturerad och inleds med en felbedömning. Här bedöms om ett fel föreligger och detta fel kan antingen vara konkret eller abstrakt. Initialt kontrolleras förekoms- ten av konkreta fel och för att göra det så jämförs den verkliga standarden med den, av säljaren, utlovade standarden. Ett konkret fel föreligger om dessa inte överensstämmer. Om konkreta fel saknas övergår bedömningen till eventuella abstrakta fel. I detta steg bedöms om fastighetens standard är att betrakta som normal och i enighet med vad köparen ska kunna förvänta sig avseende dess standard. Ett abstrakt fel föreligger om fastighetens verkliga standard inte över- ensstämmer med ”normal standard”. Om fel kan påvisas i felbedömningen ska en relevansbe- dömning göras. Ett fel är relevant om säljaren kan göras ansvarig för felet. I relevansbedöm- ningen behöver ett flertal omständigheter beaktas. Om köparen försummat sin undersöknings- plikt kan det resultera i att det uppdagade felet inte är relevant.²⁵ Felets relevans kan vidare påverkas av säljarens eventuella friskrivningar.²⁶ Det är viktigt att köparen reklamerar i tid om fel ska kunna göras gällande och, som ovan påtalats, ansvarar säljaren för dolda fel i 10 år från köparens tillträde, därefter preskriberas ansvaret.²⁷

Grauers menar att det med denna metod uppstår färre missförstånd beträffande begreppet fel eftersom metoden inleds med felbedömningen.²⁸ Grauers menar vidare, i likhet med Stiegler, att begreppet defekt är att föredra fram till dess att det i felbedömningen konstaterats att fel föreligger.²⁹ Ett fel kan föreligga enligt jordabalkens föreskrifter men felet kan sakna relevans om köparen exempelvis har reklamerat för sent.³⁰ Grauers klargör dock att metoden inte alltid behöver följas systematiskt utan har som syfte att underlätta i komplicerade situationer.³¹ Grauers poängterar också, såsom redan beskrivits, att det i praxis och i jordabalkens förarbeten ibland förespråkas en annan metod än den som av honom förordas. Han menar att enligt denna metod är köparens undersökningsplikt det som ligger till grund vid bedömning av felansvaret.

Grauers tillägger dock att det är oklart om HD faktiskt menar att undersökningsplikten är det mest väsentliga eftersom det, enligt honom, torde vara en självklarhet att först behöva bedöma om den eventuella bristen kan klassificeras som fel enligt gällande rätt. Oavsett vad HD faktiskt menar i sina uttalanden är det enligt Grauers beklagligt eftersom praxis ofta ger intryck av att undersökningsplikten är den avgörande faktorn.³²

27 Grauers, Fastighetsköp, 193–194.

30 Grauers. Fastighetsköp 129–130.

(11)

7

3.2 Faktorer som kan försvåra felbedömningen och relevansbedömningen Om, den av Grauers förordade, tvåstegsmetoden tillämpas ska inledningsvis en felbedömning göras. Det kan uppstå vissa svårigheter redan i felbedömningen och ett sådant exempel kommer därför att framhävas samt exemplifieras genom praxis. När det har fastställts att fel föreligger ska, som ovan beskrivits, en relevansbedömning göras. Köparens undersökningsplikt är en om- ständighet som kan påverka felets relevans. En problematik som sammanhänger med under- sökningsplikten ska därför också belysas. Denna problematik torde dessutom vara lätt att för- bise på grund av bristande byggnadsteknisk kännedom.

3.2.1 Byggnormer

Det kan uppstå vissa svårigheter att bedöma om fel föreligger när något är byggt enligt dåva- rande tids gällande byggnorm. Byggnormer utvecklas ständigt och ett äldre hus kan således vara byggt på ett sätt som inte är att anse som fackmannamässigt idag. I tidigare praxis har domstol enligt huvudregel bedömt dessa fall till köparens nackdel såtillvida att fel inte förelig- ger om byggnaden är uppförd enligt de normer som gällde vid tidpunkten för byggnationen.

HD har i, dessa situationer, menat att köparen behöver ha detta i åtanke. Det finns dock vissa undantag i praxis. Två rättsfall kommer att belysas där det ena utgör ett sådant undantag.³³ NJA 1997 s 290

Detta rättsfall utgör undantag från huvudregeln. Ett antal bostäder som byggts av ett bolag visades ha drabbats av fukt och mögelskador bara några år efter tillträde. Köparna hävdade att dessa fel orsakats på grund av den valda konstruktionen. Ett flertal köpare stämde därför bolaget och yrkade att köpeskillingen skulle nedsättas. Bolaget anförde bland annat att den påtalade konstruktionen inte avvek från dåvarande byggnorm. HD bedömde att köparna hade rätt till nedsättning av köpeskillingen trots att bolaget hade följt dåvarande byggnorm. De tog i sin bedömning hänsyn till att husen var nybyggda och att dessa skador var av sanitär olägenhet.³⁴ NJA 2016 s 346

Detta rättsfall exemplifierar emellertid den ovan beskrivna huvudregeln, nämligen att fel inte anses föreligga när något byggts enligt dåvarande byggnorm. En fastighet som hade köpts 2004 skulle åter säljas 2011. Under den besiktning som då genomfördes fann besiktningsmannen mögel som i sin tur skadat byggnaden. Köparna tvingades att åtgärda dessa skador och yrkade därför att den tidigare betalda köpeskillingen skulle reduceras. Det uppdagades att fasaden byggts enligt vad som idag är att betrakta som en riskkonstruktion. Köparna menade att det följaktligen förelåg ett fel i fastigheten. Säljarna hävdade däremot att det inte förelåg något fel eftersom fasadens konstruktion var gjord enligt dåvarande byggnorm. Det var inte förrän 2007 som det blev känt inom branschen att denna konstruktion var bristfällig. HD framhöll att huvudregeln i dessa situationer är att fel inte föreligger om byggnationen utförts enligt dåvarande byggnorm. De poängterade att det funnits undantag men ansåg inte att detta utgjorde ett sådant fall. Köparna hade därför inte rätt till reducerad köpeskilling.³⁵

3.2.2 Kausalsammanhang

Som framgått tidigare ansvarar säljaren för de fel som betraktas som dolda och det kan därför uppstå tvister mellan säljare och köpare på grund av oenighet i fråga om felet ska betraktas som dolt eller inte. Köpare generellt vill naturligtvis att säljaren ska ansvara för det uppdagade felet för att därigenom slippa en oväntad merkostnad. Säljaren kan emellertid hävda att det fanns

34 NJA 1997 s 290

35 NJA 2016 s 346

(12)

8

tecken som indikerade denna defekt. När felansvaret bedöms behöver det tas ställning till indi- kationens eventuella samband med felet. Om en fuktskada uppstår i en källare till följd av en felaktigt utförd dränering och säljaren påstår att det fanns fuktfläckar som indikerade detta be- höver orsakssambandet styrkas. Fuktfläckarna måste följaktligen vara orsakade av den felaktigt utförda dräneringen. En källarvägg kan drabbas av fuktfläckar som indikerar olika slags fel och det behöver därmed finnas ett samband. I denna kontext benämns sambandet kausalsammanhang. Undersökningsplikten har alltså inte försummats om säljarens påstådda felindikator inte sammanhänger med felet.³⁶

36 Elfström, Ashton. Fel i fastighet, 246–247.

(13)

9

4. Köparens undersökningsplikt

Följande avsnitt behandlar köparens undersökningsplikt ingående. Ett flertal rättsfall används för att exemplifiera undersökningspliktens karaktär och omfattning.

4.1 Bakgrund

I proposition 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m. föreslogs ett flertal lagändringar. Ett av dessa förslag berörde köparens undersökningsplikt. Köparens undersök- ningsplikt behandlades i propositionen genom ett lagförslag som syftade till att ändra jordabalkens dåvarande form. I propositionen beskrivs inledningsvis att köparens undersökningsplikt länge varit en viktig utgångspunkt inom fastighetsrätten. Principen är betydelsefull eftersom den reglerar parternas felansvar. Genom denna proposition föreslog regeringen att principen uttryckligen skulle regleras i jordabalken.³⁷ Lagrådet yttrade, efter sin granskning, att det vore lämpligt att införa denna regel i lagtexten. Köparens undersökningsplikt hade resulterat i åtskil- liga tvister och det ansågs därför befogat att principen införlivades i jordabalken.³⁸

Köparens undersökningsplikt finns sedan 1991 uttryckligt reglerad i 4 kap. 19 § 2 st. jordabalken.³⁹ Trots att principen inte lagfästes förrän 1991 hade den tillämpats en längre tid. Redan i proposition 1970:20 med förslag till Jordabalk omnämns köparens undersökningsplikt som en viktig princip.⁴⁰

4.2 Vilka krav ställs på undersökaren?

Köparens undersökningsplikt är långtgående och det fordras därför att köparen har en viss byggnadsteknisk kunskap för att undersökningsplikten inte ska anses eftersatt. Som utgångs- punkt anses normal kännedom och erfarenhet på området tillräckligt för att köparen ska kunna genomföra en undersökning på egen hand. Det kan, i vissa fall, krävas särskild kunskap och då behöver köparen anlita en sakkunnig.⁴¹

Undersökningsplikten är, som ovan beskrivits, en princip som fördelar ansvaret mellan säljare och köpare.⁴² Eftersom det är av betydelse att kunna avgöra vilka fel som är upptäckbara måste en köpare hålla sig till den rättspraxis som utvecklats på området och som ger en viss vägled- ning. Utgångspunkten är vad en fingerad köpare kunnat upptäcka vid en undersökning. Denna fingerade köpare är på området erfaren och har erforderlig byggnadsteknisk kännedom. Detta innebär att hänsyn inte tas till köparen som subjekt och dennes enskilda förmåga. Köparens bristande kännedom saknar således relevans och påverkar inte huruvida undersökningsplikten fullgjorts eller ej.⁴³ Det innebär följaktligen att köparen behöver ha viss kunskap för att kunna undersöka fastigheten och i en situation där den egna kunskapen saknas bör en besiktningsman anlitas.⁴⁴ I proposition 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m. fastställs att ”en normalt erfaren och på området normalt bevandrad köpares undersökning” ska anses tillräcklig.⁴⁵ Vad som avses är främst den tekniska kunskap som fordras av den som genomför

37 Prop 1989/90:77, om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m. m., 3.

39 4 kap jordabalken

40 Prop 1970:20, med förslag till Jordabalk, 396.

45 Prop 1989/90:77 s 41

(14)

10

undersökningen. Elfström och Ashton menar dock att grundläggande juridisk kunskap också är förutsatt.⁴⁶

Det ställs sålunda relativt höga krav på den som genomför undersökningen. En köpare som inte innehar tillräcklig byggnadsteknisk kännedom och erfarenhet bör därför anlita en besiktningsman. Att låta en besiktningsman utföra undersökningen utgör dock inte ett heltäckande skydd för köparen. Om besiktningsmannen gör en felaktig bedömning eller en bristfällig undersök- ning är köparen likväl ansvarig för de fel som anses upptäckbara. Köparen kan således inte åberopa att besiktningsmannen försummat sin uppgift för att undgå felansvar.⁴⁷

Enligt HD:s uttalanden tycks inte köparens eventuella byggnadstekniska kunskap påverka undersökningspliktens omfattning. Detta har emellertid påverkat bedömningen i ett flertal av- göranden gjorda av underinstanser.⁴⁸ För att köparen ska anses erfaren och på området bevandrad krävs det att köparen håller sig uppdaterad inom branschen.⁴⁹

4.2.1 Vilka krav ställs på undersökaren enligt lagens förarbeten?

I delbetänkandet Fel i fastighet av Småhusköpsutredningen togs det ställning till vad som krävs av undersökaren. I utredningen bedömde den tillsatta kommittén att undersökningen ska kunna utföras av köparen. Initialt behövs inte särskild fackkunskap. Fackmans utlåtande kan dock, enligt utredningen, behöva inhämtas om köparen misstänker att fel kan förekomma men inte innehar tillräcklig kunskap för att själv bedöma situationen. Säljarens eventuella upplysningar om fastigheten behöver också beaktas och kan innebära en förskjutning beträffande vad som krävs av undersökaren. Kommittén menade att högt ställda krav avseende undersökaren skulle inverka negativt på privatpersoners vilja att köpa fastigheter och det vore följaktligen inte ef- tersträvansvärt.⁵⁰

I proposition 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m. ansåg departementschefen, i samklang med utredningen, att undersökningen enligt huvudregel ska kunna utföras av köparen såvida denne har erforderlig kunskap.⁵¹

En anlitad besiktningsman är sammanfattningsvis inte en förutsättning för att köparens under- sökningsplikt inte ska anses eftersatt enligt lagens förarbeten. En förutsättning är dock att kö- paren innehar den kunskap som förväntas.

48 Se exempelvis NJA 1984 s 3, NJA 1979 s 790

50 SOU 1987:30, Fel i fastighet: delbetänkande, 68–69.

(15)

11 4.2.2 Vilka krav ställs på undersökaren enligt praxis?

NJA 1986 s 670

I NJA 1986 s 670 skildras ett exempel på vad som förväntas av köparen och vilken kännedom som krävs för att undersökningsplikten ska anses fullgjord. I detta rättsfall uppdagades höga radonvärden i en fastighet efter genomförd fastighetsöverlåtelse. En radonmätning hade gjorts 1981 och vid denna mätning uppmättes ett värde som överskred rekommenderat värde. Detta resulterade i att köparna skulle tvingas att bekosta ett förbättrat ventilationssystem och av den anledningen yrkade de att köpeskillingen skulle nedsättas. Beträffande undersökningsplikten anförde säljaren att köparna hade försummat denna skyldighet. Säljaren framhävde också att köparna tagit del av dokument där byggmaterialen specificerats och att detta var en defekt som en fackman hade kunnat upptäcka. HD gjorde följande bedömning avseende undersöknings- plikten. De fastställde att varken säljaren eller köparna hade vid tidpunkt för överlåtelsen någon kännedom om blåbetong och dess risker. HD bedömde dock att detta inte ursäktar en otillräck- lig undersökning om det kan anses skäligt att en köpare borde ha haft denna kunskap. De konstaterade emellertid att problematiken inte hunnit uppmärksammas i tillräcklig omfattning 1978 och att det därför inte var motiverat att kräva att köparna skulle inneha denna kunskap.⁵² RH 1987:126

I detta rättsfall belyser hovrätt vad som krävs av undersökaren. En fastighetsöverlåtelse hade genomförts och efteråt påträffade köparen ett flertal defekter beträffande fastighetens ventilation. Köparen yrkade att köpeskillingen skulle reduceras och begärde ytterligare ersättning genom ett skadeståndsanspråk. Köparna anförde att ventilationen var felaktigt utförd i flera avse- enden och att dessa fel orsakat mögel och fuktskador. Vidare menade köparna att en uttrycklig garanti hade lämnats av säljaren och om detta inte ansågs föreligga så skulle i vart fall felen betraktas som dolda. Säljaren förnekade detta och menade att defekterna var upptäckbara. Kö- parna överklagade tingsrätts dom till hovrätt. I denna instans behandlades köparens undersök- ningsplikt och kraven som ställs på undersökaren. De konstaterade att en köpare förväntas ha kännedom om en fastighets ventilation och dess betydelse. Ämnet hade vid åtskilliga tillfällen uppmärksammats av media och var således att betrakta som känt för allmänheten. Hovrätt be- dömde slutligen att köparen hade rätt till en reducering av köpeskillingen. Köparen medgavs emellertid inte ersättning för alla fel som åberopats eftersom hovrätt bedömde vissa som upp- täckbara. I sitt ställningstagande tog de följaktligen hänsyn till vad en erfaren och kunnig köpare förväntas att känna till.⁵³

4.2.3 Köparens slutledningsförmåga

NJA 1975 s 545

I detta rättsfall exemplifieras domstols bedömning gällande undersökningsplikten och köparens slutledningsförmåga. Köparen av en fastighet åberopade dolda fel efter att ett tak visats läcka.

Efter denna incident anlitades en fackman för besiktning av huset. Vid denna besiktning påträf- fades ett flertal brister. Med anledning av detta yrkade köparen att köpet skulle återgå samt att skadestånd skulle utgå, alternativt att köpeskillingen skulle nedsättas. Säljaren bestred köparens talan och menade beträffande köparens undersökningsplikt, att den försummats. Hovrätt be- dömde att alla åberopade fel var upptäckbara förutom felet som avsåg avsaknad av diffusions- spärr på vinden. De ansåg därför att köparen enbart hade rätt till nedsättning av köpeskillingen.

Hovrätt menade att om yttertaket hade undersökts av köparen hade defekter kunnat uppmärk- sammas som indikerade risk för fuktskador. För att undvika onödig fuktgenomträngning ska

52 NJA 1986 s 670

53 RH 1987:126

(16)

12

takpapp limmas fast. Takpappen hade dessvärre spikats fast och detta hade köparen utan svå- righeter kunnat upptäcka. En utförligare undersökning kunde emellertid inte begäras om fuktskadorna hade uppdagats. De menade följaktligen att om köparen inte eftersatt sin undersök- ningsplikt hade den felmonterade takpappen kunnat upptäckas och därmed även fuktskadorna som defekten indikerar. Köparen hade i så fall, troligtvis, presumerat att fuktskadan orsakats av den felmonterade takpappen och mer kan inte begäras beträffande köparens slutledningsför- måga. Av denna anledning var diffusionsspärren att betrakta som ett dolt fel enligt hovrätt men inte resterande fel som åberopats av köparen. HD behövde enbart pröva om avsaknaden av diffusionsspärr kunde betraktas som ett dolt fel. HD delade samma mening som Hovrätt, felet var inte att betrakta som upptäckbart. Det fanns dock en friskrivningsklausul i köpekontraktet som påverkade det slutliga utfallet. HD fastställde tingsrätt domslut som innebar att köparen varken hade rätt till hävning av köpet eller nedsättning av köpeskillingen.⁵⁴

Elfström och Ashton har kommenterat ovanstående rättsfall angående köparens slutlednings- förmåga, och menar att en besiktningsman ska vara väl insatt i diffusionsspärrar och dess betydelse. De menar att köparen hade kunnat begära skadestånd i ett sådant fall. Köparen anlitade dock inte någon besiktningsman utan genomförde undersökningen på eget bevåg.⁵⁵

4.2.4 Sammanfattning av praxis

Kraven som ställs på undersökaren enligt praxis är till synes relativt höga. Det krävs kunskap och erfarenhet för att kunna utföra en tillfredställande undersökning.⁵⁶ Köparen ska inneha kunskap om sådan problematik som hus kan drabbas av om ämnet uppmärksammats för allmän- heten. Exempelvis ska den som undersöker en fastighet idag känna till att vissa material kan alstra radon och att god ventilation är en förutsättning för att undvika fuktproblem.⁵⁷ De krav som ställs beträffande köparens kännedom har dock begränsningar och en sådan begränsning skildras i NJA 1975 s 545. Köparen ska kunna dra slutsatser och se samband utifrån sina iakttagelser som lekman. Det fordras följaktligen inte att köparen ska kunna ställa samma diagnos som en expert.⁵⁸

4.3 Hur långtgående är köparens undersökningsplikt?

Undersökningsplikten är till synes långtgående och även om den ofta benämns som okulär ska andra sinnen än synen användas vid köparens undersökning. Det kan således vara fel som upp- täcks med blotta ögat men likväl genom känsel, hörsel eller lukt. Det som beskrivits avser den normala undersökningsplikten.⁵⁹ Om inga särskilda omständigheter påträffats gäller den normala undersökningsplikten.⁶⁰ För att undersökningsplikten ska anses fullgjord behöver initialt inga ingrepp göras men den är likväl att betrakta som långtgående i den mening att obekväma och svårtillgängliga utrymmen kan behöva undersökas. Exempel på sådana utrymmen är krypgrunder och vindsutrymmen.⁶¹ Undersökningsplikten i dess normala omfattning omfattar där- med inte ingrepp i fastigheten. Vid utökad undersökningsplikt kan ingrepp i fastigheten fordras och då behöver köparen inhämta säljarens tillstånd.⁶² Om köparen har erhållit information från säljaren om utförda renoveringar behöver köparen, enligt Elfström och Ashton, försäkra sig om

54 NJA 1975 s 545

56 NJA 1986 s 670. RH 1987:126

57 RH 1987:126, NJA 1986 s 670

58 NJA 1975 s 545

62 Anders Victorin, Richard Hager. Allmän fastighetsrätt. 7 uppl. Uppsala: Iustus Förlag AB, 2015, 144.

(17)

13

att dessa är korrekt utförda. Köparen behöver i en sådan situation kontrollera om renoveringarna utförts av säljaren själv eller av en fackman. De betonar dock att köparen i vissa situationer ska kunna anta att renoveringarna är fackmannamässigt gjorda även fast köparen själv har utfört dem.⁶³ En normal undersökningsplikt kan utökas för att därefter reduceras tillbaka till normal.

En sådan situation kan uppstå när betryggande förklaringar inhämtats från säljaren gällande en felindikator som köparen har observerat.⁶⁴

Elfström och Ashton konstaterar, efter att ha granskat en stor mängd avgöranden, att underin- stanserna tenderar att bedöma undersökningsplikten som mer långtgående än HD. Avgörandena i NJA 1985 s 871 och NJA 1998 s 407 utgör dock undantag enligt Elfström och Ashton.⁶⁵

4.3.1 Hur långtgående är köparens undersökningsplikt enligt lagens förarbeten?

Det är omöjligt att bedöma undersökningspliktens omfattning genom att enbart ta del av lagtexten. För att förstå dess omfattning behöver således lagens förarbeten och praxis studeras. I proposition 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m. betonas att under- sökningspliktens omfattning kan variera. I denna bedömning behöver faktorer såsom fastighetens ålder, eventuella felsymtom och köpeobjektets skick och beskaffenhet beaktas. Några exempel beträffande undersökningspliktens omfattning anges inte vidare i detalj utan en helhets- bedömning behöver göras från fall till fall.⁶⁶

I NJA 1972 II uttalade sig lagberedningen om undersökningspliktens omfattning. De menade att undersökningspliktens omfattning kan variera och att ett flertal faktorer påverkar hur långt den sträcker sig. Vidare konstaterar lagberedningen att undersökningsplikten, i vissa situationer, kan utökas. Lagberedningen ger två exempel på omständigheter som kan utöka köparens undersökningsplikt. Den kan utökas genom upptäckbara felsymtom eller till följd av säljarens information.⁶⁷

Genom delbetänkandet Fel i fastighet av Småhusköpsutredningen föreslog kommittén att en bestämmelse skulle införas i jordabalken som skulle underlätta för köparen vid fastighetsköp.

Köparens undersökningsplikt uppfylls i allmänhet inte enbart av den omständighet att köparen har anlitat en besiktningsman. Kommittén ville dock införa en bestämmelse som innebar att köparens undersökningsplikt ansågs fullgjord när undersökningen gjorts av en besiktningsman.

Denna bestämmelse skulle enbart gälla privatpersoner vid förvärv av bostad och säljaren skulle behöva godkänna valet av besiktningsman.⁶⁸

I lagrådsremissen ansåg emellertid departementschefen att en sådan bestämmelse inte skulle ge önskat resultat och att den kunde ge upphov till andra problem.⁶⁹

65 Elfström, Ashton. Fel i fastighet, 318, 322.

67 NJA 1972 II, 106.

68 SOU 1987:30, Fel i fastighet: delbetänkande, s 10.

(18)

14

4.3.2 Hur långtgående är köparens undersökningsplikt enligt praxis?

NJA 1998 s 407

I detta rättsfall exemplifieras undersökningspliktens omfattning. Avgörandet klargör att köpa- rens undersökningsplikt även omfattar svåråtkomliga utrymmen. En fastighet hade överlåtits och tillhörande vindsutrymme hade varken undersökts av besiktningsmannen eller av köparna själva med hänvisning till att taket vad snötäckt och att vindsluckan därför inte var åtkomlig. I efterhand uppdagades skador och köparna yrkade att köpeskillingen skulle reduceras. En av de frågor som prövades var om undersökningsplikten hade fullgjorts eller om köparna eftersatt sin skyldighet. Både hovrätt och HD bedömde att det köparna åberopat inte utgjorde ett ursäktande hinder och att undersökningsplikten inte var fullgjord beträffande vindsutrymmet.⁷⁰

NJA 1980 s 555

Även detta rättsfall påvisar att köparens undersökningsplikt omfattar svåråtkomliga utrymmen.

En fastighet visades efter överlåtelse vara skadad och köparna yrkade därför att köpeskillingen skulle nedsättas. Köparna undersökte aldrig krypgrunden med hänvisning till att den var svåråt- komlig på grund av snö. Köparna hävdade även att luckan varit fastspikad. Köparna kontaktade mäklaren angående detta som i sin tur stillade deras oro genom att tala om att det fanns en försäkring som skulle täcka eventuella skador. Efter att skadorna uppdagats var köparna i kontakt med försäkringsbolaget som avslog deras ersättningsanspråk eftersom felet inte var att betrakta som dolt. Säljaren påstod dock att luckan var åtkomlig och att det således inte förelåg något hinder. HD bedömde att köparens undersökningsplikt omfattar krypgrunder och att eventuella hinder såsom is och snö inte utgör godtagbara skäl för att utelämna ett utrymme som undersökningsplikten annars omfattar. HD dömde dock till säljarens nackdel med hänvisning till en bestämmelse som förekom i avtalet.⁷¹

NJA 1985 s 871

I detta rättsfall klargör HD att elinstallationer ska undersökas i enlighet med undersöknings- plikten. Brister beträffande en fastighets elinstallationer uppdagades av köparen efter genom- förd överlåtelse. Köparen yrkade därför att köpeskillingen skulle reduceras. Köparen gjorde gällande att en uttrycklig garanti beträffande fastighetens elinstallationer hade lämnats av säl- jaren och, om så inte var fallet, att defekterna åtminstone skulle räknas som dolda fel. Hovrätt ansåg att köparen som före detta mäklare borde ha förstått att fastigheten kunde innehålla brister, särskilt med tanke på byggnadens ålder. De menade också att majoriteten av de defekter som i efterhand upptäckts var att anse som upptäckbara. Hovrätt ansåg inte heller att någon uttrycklig garanti hade lämnats beträffande elinstallationerna. Hovrätt bedömde därför att kö- paren inte hade rätt till en reducering av köpeskillingen. Hovrätts dom fastställdes av HD som bedömde att säljarens uppgifter inte kunde betraktas som en uttrycklig garanti. De ansåg också att dessa fel borde ha upptäckts av köparen vid undersökningen. Sammanfattningsvis menade HD att elinstallationer ska undersökas i samma utsträckning som andra delar av fastigheten trots dess särskilda karaktär.⁷²

NJA 1984 s 3

I NJA 1984 s 3 tydliggör HD att köparens undersökningsplikt initialt inte fordrar ingrepp i fastigheten. Efter genomförd fastighetsöverlåtelse påträffades skador som orsakats av fukt i ett vindsutrymme. Detta utrymme hade dock inte kunnat undersökas eftersom det var förseglat.

Köparna yrkade att köpet skulle hävas alternativt att köpeskillingen skulle nedsättas. I sista

70 NJA 1998 s 407

71 NJA 1980 s 555

72 NJA 1985 s 871

(19)

15

instans ändrades dock detta och de yrkade enbart att köpeskillingen skulle nedsättas. Hovrätt ansåg att köparna inte hade fullgjort sin undersökningsplikt. De bedömde att köparnas under- sökningsplikt utökats och att vindsutrymmet således skulle ha undersökts trots förseglingen.

Eftersom säljaren hade upplyst köparna om att han själv isolerat vinden ansåg hovrätt att under- sökningsplikten utökats. HD ändrade dock hovrättens dom och förpliktade säljarna att ersätta köparna. De framhävde att undersökningsplikten vanligtvis inte inkluderar förseglade utrymmen men att den kan utökas och i en sådan situation kan åtgärder som innefattar ingrepp behöva vidtas. HD bedömde dock att köparna i detta fall inte hade anledning att undersöka vindsutrymmet med hänsyn till de muntliga uppgifter säljarna lämnat om det utförda arbetet samt de skriftliga uppgifter som lämnats i frågelistan. De ansåg sammanfattningsvis att köparna inte försum- mat sin undersökningsplikt och att skadorna var att anse som dolda.⁷³

NJA 1979 s 790

En kort tid efter köparens tillträde till den nyförvärvade fastigheten påträffades defekter beträf- fande avloppsanläggningen. Två avloppsbrunnar hade svämmat över och en tid efter denna incident befarade köparen att det var fel på dricksvattnet. Köparens farhågor bekräftades efter en provtagning. Vattnet innehöll bakterier och kunde inte längre användas som dricksvatten. Kö- paren hävdade att detta orsakats av att avloppsvattnet kommit i kontakt med brunnen för färsk- vattnet. Köparen skulle följaktligen behöva bekosta en ny avloppsanläggning och yrkade därför att köpeskillingen skulle reduceras. Hovrätt tog i sin bedömning hänsyn till köparens yrkeskun- skap och menade därmed att undersökningsplikten utökats. De menade att köparen eftersatt sin undersökningsplikt och att felet var upptäckbart. Hovrätt bedömde sammanfattningsvis, i likhet med tingsrätt, att köparen inte skulle medges en reducering av köpeskillingen. HD menade där- emot att det inte kunde krävas att brunn och omkringliggande jord skulle undersökas. HD tog även hänsyn till den beräknade livslängden för avloppsanläggningar av detta slag. HD bedömde sammanfattningsvis att köparen hade rätt till en reducering av köpeskillingen.⁷⁴

NJA 1975 s 545

I NJA 1975 s 545 konstaterade tingsrätt att köparen eftersatt sin undersökningsplikt. Köparen hade anfört att husets vind inte kunnat undersökas på grund av dålig belysning. Köparen anförde även att det, med hänsyn till hans ålder, förelåg fysiska hinder och att detta utrymme följaktligen inte kunnat undersökas. Tingsrätt klargjorde dock att de av köparen anförda skälen inte ursäk- tade hans uteblivna undersökning av vinden.⁷⁵

4.3.3 Sammanfattning av praxis

Enligt praxis är köparens undersökningsplikt sammanfattningsvis långgående. Svåråtkomliga utrymmen ska undersökas såsom krypgrunder och vindsutrymmen.⁷⁶ Att vissa utrymmen, på grund av rådande väderförhållanden, är särskilt svåråtkomliga utgör inte en godtagbar ursäkt utan ska likväl undersökas av köparen.⁷⁷ Köparens undersökningsplikt reduceras inte på grund av köparens ålder eller liknande omständigheter. Att belysning saknas har domstol inte heller haft överseende med.⁷⁸ Köparens undersökningsplikt omfattar även elinstallationer.⁷⁹ Det är inledningsvis inte nödvändigt att göra ingrepp i fastigheten, men det kan komma att krävas beroende på situationen.⁸⁰

73 NJA 1984 s 3

74 NJA 1979 s 790

75 NJA 1975 s 545

76 NJA 1998 s 407, NJA 1980 s 555

77 NJA 1998 s 407, 1980 s 555

78 NJA 1975 s 545

79 NJA 1985 s 871

80 NJA 1984 s 3

(20)

16

5. Utökad undersökningsplikt

Den normala undersökningsplikten kan i vissa fall utökas. Det finns ett flertal faktorer som kan resultera i utökad undersökningsplikt. Uppgifter som säljaren lämnat om fastigheten och dess skick kan leda till att köparens undersökningsplikt utökas. Ett sådant exempel är när köparen har lämnat uppgifter om en viss problematik beträffande fastigheten. Grauers menar att dessa upplysningar antyder att problem kan förekomma och ska därför motivera köparen till en mer omsorgsfull undersökning. I en sådan situation anses undersökningsplikten utökad.⁸¹

När en fastighet säljs via mäklare förekommer frågelistor och dessa kan resultera i att köparens undersökningsplikt utökas. Detta är en lista vars syfte är att upplysa köparen om eventuella problem. Det troliga är att dessa listor reducerar antalet tvister mellan säljare och köpare, i synnerhet om listan är utförlig.⁸² Säljaren fyller i listan och för varje problem som beskrivs i listan utökas köparens undersökningsplikt.⁸³ Detta kan innebära att mer information behöver inhämtas från säljaren eller att fackman behöver anlitas för att närmare undersöka det eventuella felet eller felsymtomet.⁸⁴ Ursprungligen började dessa frågelistor att användas av mäklare som erbjöd sina kunder en försäkring i samband med förmedlingen. Både köparen och säljaren kunde teckna dessa försäkringar. För att försäkringen skulle täcka en eventuell skada krävde försäkringsbolagen att en sådan lista skulle upprättas. Frågelistan hade dock betydelse för båda parterna och ett förfarande som inte var i enlighet med försäkringsbolagets föreskrifter resulterade således i att försäkringen ansågs ogiltig. Om säljaren undanhöll information som var av betydelse för försäkringsbolaget var försäkringen inte gällande. Detta gav säljaren ett incita- ment att lämna korrekt information. För att köparen skulle omfattas av försäkringen fordrades en noggrann undersökning och denna kunde vara olika långtgående beroende på vad som fram- gick av frågelistan. Om köparen försummade sin undersökningsplikt kunde detta sålunda med- föra ytterligare en konsekvens, nämligen att försäkringen inte var gällande. Försäkringsbola- gens förhoppning var att detta tillvägagångssätt skulle resultera i färre skador men utfallet blev inte som förväntat. Av denna anledning slutade försäkringsbolagen att erbjuda dessa försäk- ringar efter några års flitigt användande. Dessa föresäkringar har dock återkommit och används än idag.⁸⁵ Anledningen till att mäklarna fortsatte att använda dessa frågelistor var främst för att uppfylla de egna, i lag, föreskrivna skyldigheterna.⁸⁶

Förutom att undersökningsplikten kan utökas av säljarens uppgifter kan den även utökas av vissa felindikatorer. Exempel på sådana indikatorer kan vara konstig lukt och fuktfläckar. Vid misstankar om eventuella fel utökas undersökningsplikten vilket innebär att mer uppgifter måste inhämtas från säljaren och i ett senare skede kan en fackman behöva anlitas eller åt- minstone rådfrågas. Om säljaren ger en betryggande förklaring behöver dock inga ytterligare åtgärder vidtas.⁸⁷ Köparens undersökningsplikt kan anses utökad om det finns äldre byggnader på fastigheten och ytterligare en omständighet som kan utöka undersökningsplikten är säljarens eventuella friskrivningar. En annan omständighet som kan utöka köparens undersökningsplikt är, enligt Elfström och Ashton, en orimligt låg köpeskilling. En sådan ska således väcka miss-

81 Grauers 205–206.

85 Elfström, Ashton. Fel i fastighet, 247–248.

(21)

17

tankar hos köparen och föranleda en noggrannare undersökning. En köpare behöver även be- akta eventuella byggnaders skick. Om dessa byggnader är i dåligt skick kan denna omständighet medföra att undersökningsplikten anses utökad.⁸⁸

5.1 Utökad undersökningsplikt enligt lagens förarbeten

Definitionen av utökad undersökningsplikt enligt lagens förarbeten överensstämmer, i huvud- sak, med den definition som ovan beskrivits enligt doktrin. Enligt proposition 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m. kan köparens undersökningsplikt utökas. Det beskrivs ett flertal omständigheter som kan resultera i att köparens undersökningsplikt utökas.

I likhet med vad som sägs enligt doktrin kan undersökningsplikten utökas som en följd av säl- jarens upplysningar beträffande fastigheten och dess skick. Om säljaren upplyser köparen om ett problem kan undersökningsplikten utökas såtillvida att köparen tvingas göra noggrannare efterforskningar. Ytterligare en omständighet som anses kunna utöka undersökningsplikten är, enligt propositionen, köparens egna iakttagelser. Enligt förarbeten kan köparens undersök- ningsplikt utökas om köparen påträffar defekter som kräver en djupgående undersökning. Vi- dare beskrivs att om köparen påträffar defekter där den egna kännedomen inte är tillräcklig för att göra en korrekt bedömning kan fackman behöva anlitas.⁸⁹

Uttalandet i propositionen överensstämmer även med vad som anges utöka undersökningsplik- ten enligt delbetänkandet Fel i fastighet av Småhusköpsutredningen. Där beskriver kommittén att undersökningsplikten kan utökas i ett flertal situationer. De belyser att undersökningsplikten kan utökas av säljarens upplysningar. I utredningen beskrivs vidare att om säljaren har lämnat upplysningar om en defekt eller problematik så kan en utförligare undersökning fordras. Ytter- ligare exempel på omständigheter som kan anses utöka undersökningsplikten är, enligt kom- mittén, köparens egna iakttagelser, en oskäligt låg köpeskilling och köpeobjektets beskaffenhet.⁹⁰

5.2 Utökad undersökningsplikt enligt praxis

NJA 1998 s 407

I ovan beskrivna NJA 1998 s 407 behandlas även utökad undersökningsplikt. En besiktningsman som hade anlitats på uppdrag av köparna utförde en fuktmätning. Vid denna fuktmätning uppmättes fukt och detta redovisades sedan i besiktningsprotokollet. HD menade följaktligen att denna anmärkning utökat undersökningsplikten.⁹¹

NJA 1996 s 584

I detta rättsfall prövade domstol om köparens undersökningsplikt ansågs utökad och om den därmed försummats. En fastighet hade förvärvats och en kort tid efter köparens tillträde uppdagades brister avseende avloppsanläggningen. Köparen yrkade att köpeskillingen skulle reduceras eftersom delar av det befintliga avloppssystemet skulle behöva ersättas. Säljarna anförde att köparen eftersatt sin undersökningsplikt eftersom felsymtom enkelt hade kunnat uppdagas.

De menade att detta hade kunnat upptäckas om köparna hade lyft på ett brunnslock och under- sökt brunnen. HD uttalade att köparens undersökningsplikt ska göras med hänsyn till köpeob- jektet och dess skick. HD ansåg, till skillnad från hovrätt, att undersökningsplikten inte kunde anses utökad av den anledning att fastigheten ursprungligen uppförts som ett fritidshus och att

90 SOU 1987:30, Fel i fastighet: delbetänkande, 93–94.

91 NJA 1998 s 407