AUGMENTED REALITY I FASTIGHETSFÖRVALTNING

Postadress: Besöksadress: Telefon:

Box 1026 Gjuterigatan 5 036-10 10 00 (vx)

AUGMENTED REALITY I

FASTIGHETSFÖRVALTNING

AUGMENTED REALITY IN FACILITY MANAGEMENT

Simon Shahgaldi Runsten

Ameer Subhi

EXAMENSARBETE 2020

Byggnadsteknik

Detta examensarbete är utfört vid Tekniska Högskolan i Jönköping inom Byggnadsteknik. Författarna svarar själva för framförda åsikter, slutsatser och resultat. Examinator: Geza Fischl

Handledare: Thomas Olsson Omfattning: 15 hp

Abstract

Purpose: The purpose of the study is to investigate the usability of Augmented Reality (AR) for facility management tasks. The aim is to develop a specification of a mobile based AR application for facility management. The specification should be general, and it should be possible for many different facility management companies to use it. The specification is created based on the empirical evidence collected during the study. Method: The study includes a case study with literature study, observations and interviews. The literature study was conducted to create a broader and deeper understanding of the subject and to develop the study’s theoretical framework. Observations were conducted to gain a better understanding of the way the collaboration company Vätterhem is working today in their facility management department. Semi-structured interviews were chosen to gain a more in-depth understanding of how facility management companies work today, and their opinion of Augmented Reality.

Findings: AR-technology can be used by the facility caretakers in facility management companies to increase time efficiency. The technology can also be used to support quality assurance. AR has proven to be useful for presenting instructions and object related information for the facility managers. This is believed to be useful when teaching new facility managers or when a facility manager will conduct work in a new area.

Implications: The study shows that AR-technology can make outdoor inspections and maintenance tasks more time efficient. Further studies can be conducted by developing a mobile based application with the help of the specification presented in this report and use it for an experiment. The next step is also to estimate the costs related to implementing AR-technology.

Limitations: The study is limited to playground inspections, which is a part of facility management. A broader investigation, covering other tasks included in the facility caretakers work, would make further findings possible.

Sammanfattning

Sammanfattning

Syfte: Studiens syfte är att undersöka hur användbart Augmented Reality (AR) är för fastighetsförvaltning. Målet är att ta fram en kravspecifikation av en AR-baserad mobilapplikation för fastighetsförvaltning som ska vara generell och kunna användas av många olika förvaltningsföretag. Kravspecifikationen är framtagen baserat på den empiri som har samlats in och sedan har blivit analyserad av författarna.

Metod: Studien innefattar en fallstudie med litteraturstudie, observationer och intervjuer. Litteraturstudien valdes för att skapa en större förståelse och fördjupning av ämnet och för att bygga upp studiens teoretiska ramverk. Observationsstudie för att få ett bredare perspektiv på hur samarbetsföretaget Vätterhem jobbar idag i förvaltningen. Semistrukturerade intervjuer valdes även för att få ett mer ingående perspektiv på hur fastighetsförvaltningsföretag jobbar idag samt deras syn på AR-tekniken.

Resultat: AR-teknik kan användas av fastighetsskötarna i fastighetsförvaltningsföretag för att ge möjlighet till tidseffektivisering. Tekniken kan även fungera som stöd för kvalitetssäkring. AR har visat sig vara lämpligt för att presentera instruerande- och objektrelaterad information för fastighetsskötarna. Detta bedöms vara lämpligt vid upplärning av nya fastighetsskötare eller då en fastighetsskötare ska utföra arbete i ett område som ej är fastighetsskötarens ordinarie område.

Konsekvenser: Undersökningen visar att AR-teknik kan tidseffektivisera den utvändiga tillsynen och underhållet i fastighetsförvaltning. Vidare studier kan göras genom att utveckla en mobilapplikation med hjälp av den framtagna kravspecifikationen i denna studie, och använda den i ett experiment. Kostnader för implementering av AR-tekniken bedöms också vara ett lämpligt nästa steg.

Begränsningar: Arbetet är avgränsat till att omfatta ronderingar av lekplatser, vilket är en del av fastighetsförvaltning. Ett bredare undersökningsområde skulle möjliggöra chans till att finna fler användningsområden för AR-teknik.

Nyckelord: Nyckelord i detta arbete är fastighetsförvaltning, förvaltning, Augmented Reality, fastighetsskötsel, ronderingar, tillsyn.

Tack

Vi vill framföra ett stort tack till Vätterhem som har varit vår samarbetspartner under examensarbetet. Vi vill rikta tacket till både ledningen, förvaltare och bovärdar, som samtliga har varit till stor hjälp under arbetets gång.

Vi vill även rikta ett stort tack till vår handledare Thomas Olsson på Jönköpings Tekniska Högskola för sin goda vägledning och sitt stora engagemang.

Begreppslista

Begrepplista

AR Augmented Reality – Förstärkt verklighet. En teknisk term inom

informationsteknik som syftar på att datorgenererad grafik sömlöst täcker över den verkliga miljön.

BIM Building Information Modelling – Byggnadsinformationsmodellering.

En process med målet att samla information om byggnader.

Bovärd En yrkesroll som ansvarar för att genomföra regelbundna kontroller och

rapportera avvikelser. Rollen liknar en fastighetsskötarens roll.

CAD Computer-aided Design – Digitalt baserad design.

FM Facility Management – Den drift och det underhåll som krävs för att en

byggnad ska fungera effektivt för det ändamål som den är avsedd för.

GPS Global Positioning System – Ett allmänt användbart system för

satellitnavigering.

ICT Information and Communication Technology – Informations- och

kommunikationsteknik.

IFC Industry Foundation Classes – Filformat som gör det möjligt att byta

information mellan CAD-program och andra mjukvaror.

IoT Internet of Things – Sakernas internet. Syftar på föremål som har

inbyggd internetuppkoppling.

Innehållsförteckning

1

Inledning ... 5

2

Metod och genomförande ... 9

2.1 UNDERSÖKNINGSSTRATEGI ... 9

2.2 KOPPLING MELLAN FRÅGESTÄLLNINGAR OCH METODER FÖR DATAINSAMLING ... 9

2.2.1 Frågeställning 1 ... 10

2.2.2 Frågeställning 2 ... 10

2.2.3 Frågeställning 3 ... 10

2.3 LITTERATURSTUDIE ... 11

2.4 VALDA METODER FÖR DATAINSAMLING ... 12

2.4.1 Litteraturstudie ... 12 2.4.2 Intervjuer ... 12 2.4.3 Observationer ... 12 2.5 ARBETSGÅNG ... 12 2.5.1 Litteraturstudier ... 12 2.5.2 Observationer ... 12 2.5.3 Intervjuer ... 12 2.6 TROVÄRDIGHET ... 13 2.6.1 Validitet ... 13 2.6.2 Reliabilitet ... 13

3

Teoretiskt ramverk ... 15

3.1 KOPPLING MELLAN FRÅGESTÄLLNINGAR OCH TEORI ... 15

3.2 AUGMENTED REALITY ... 15

Innehållsförteckning

3.2.2 Användningsområden ... 16

3.2.3 Tekniska utmaningar med AR ... 16

3.2.4 Augmented Reality i fastighetsförvaltning ... 16

3.3 FASTIGHETSFÖRVALTNING... 17

3.3.1 Hur bedrivs fastighetsförvaltning? ... 17

3.3.2 Dagens utmaningar i fastighetsförvaltning ... 17

3.3.3 Digitalisering i fastighetsförvaltning ... 17

3.3.4 Lekplatsronderingar ... 18

3.4 SAMMANFATTNING AV VALDA TEORIER... 19

3.4.1 Sammanfattning ... 19

3.4.2 Värdering och koppling mellan valda teorier ... 19

4

Empiri ... 20

4.2.1 Intervju 1 – Vice VD på Vätterhem ... 24

4.2.2 Intervju 2 – Fastighetsförvaltare på Vätterhem ... 25

4.2.3 Intervju 3 – Klövern AB ... 27

4.2.4 Intervju 4 – Bostads AB Poseidon) ... 27

4.3 SAMMANFATTNING AV INSAMLAD EMPIRI ... 28

5

Analys och resultat ... 29

5.1 ANALYS ... 29

5.1.1 AR-baserad mobilapplikation i fastighetsförvaltning ... 29

5.1.2 Lekplatsronderingar ... 32

5.2 RESULTAT ... 36

5.2.1 AR:s användningsområden i fastighetsförvaltning ... 36

5.2.2 För- och nackdelar med av AR i fastighetsförvaltning ... 37

5.2.3 Kravspecifikation – Vilka funktioner ska finnas med i en AR-baserad mobilapplikation? 37 5.3 KOPPLING TILL MÅLET ... 39

6

Diskussioner och slutsatser ... 40

6.1 RESULTATDISKUSSION ... 40

6.2 METODDISKUSSION ... 40

6.3 BEGRÄNSNINGAR ... 40

6.4 SLUTSATSER OCH REKOMMENDATIONER ... 41

6.5 FÖRSLAG TILL VIDARE FORSKNING ... 42

Referenser ... 43

Inledning

1

Inledning

Denna rapport är ett examensarbete som utförs av två studenter från den Tekniska Högskolan i Jönköping, under våren 2020. Examensarbetet motsvarar 15hp.

Detta kapitel presenterar och beskriver bakgrunden till arbetet, problembeskrivning, mål och frågeställningar samt de avgränsningar som gjorts för arbetet.

I rapporten undersöks användbarheten av en teknik kallad Augmented Reality (förstärkt verklighet) i fastighetsförvaltning. Augmented Reality, vilket ofta förkortas till AR, är en term inom informationsteknik som syftar på att kombinera verklighet med fiktion.

1.1 Bakgrund

Fastighetsförvaltningens syfte är att säkerställa funktionaliteten av den bebyggda miljön genom att integrera människor, platser, processer och teknik. Skedet är av stor betydelse när det gäller miljöpåverkan av den bebyggda miljön (Shi, Du, Lavy, & Zhao, 2016).

Fastighetsförvaltningen upptar över 85% av de totala livscykelkostnaderna i ett byggnadsprojekt (Edirisinghe et al., 2017). Fastighetsförvaltningsskedet har i allmänhet större tillgång till strategiska åtgärder, service och längre kontraktstider. Dess behov bör därför beaktas genom hela byggnadsprocessen (Nical & Wodynski, 2016). Eftersom en stor andel av en byggnads livscykelkostnader utgörs av förvaltningsskedet är arbetets effektivitet viktig ur ett hållbarhetsperspektiv (Shi, Du, Lavy, & Zhao, 2016). En undersökning som genomfördes av Svensk Byggtjänst (2017) tillsammans med Industrifakta, uppgav endast 35 % av de 300 tillfrågade cheferna att de arbetar aktivt med digitalisering i verksamhets- och affärsplaner. De flesta chefer ser dock en accelererande satsning på digitalisering i framtiden på grund av att det kan underlätta internt och externt samarbete.

Idag finns det många användningsområden för IoT inom byggbranschen. Ett relativt nytt användningsområde är fastighetsförvaltning, det finns framförallt stora utvecklingsmöjligheter inom underhåll/drift av bostäder, muséer och kyrkor. Tillämpning av IoT inom detta kan leda till stora pengarbesparingar (Kungl. Ingenjörsvetenskapsakademien, 2013).

AR är en teknisk term inom informationsteknik som syftar på att datorgenererad grafik sömlöst täcker över den verkliga miljön (Dey, Billinghurst, Lindeman, & Swan, 2018). Det är ett relativt nytt begrepp som har fått en ökad popularitet under den senare delen av 2010-talet. Detta är till stor del tack vare mobilapplikationer som använder sig av tekniken i bland annat spel, som exempelvis spelet Pokemon Go (Rosado, R., 2016). AR-tekniken började utvecklas under 60-talet, när ingenjören Ivan Sutherland utformade den allra första huvudmonterade skärmen med optiska linser som klarade av att visa enkla 3D-modeller i en verklighetsförankrad omgivning. Termen AR utvecklades inte förrän 1992 av David Mizell och Tom Caudell (Arth et al., 2015). I början på 2000-talet började man med utvecklingen av referenssystem för att kunna kontrollera media som presenteras i ett tredimensionellt rum. Vid den tiden arbetade man med att representera dessa mediaobjekt i linser samt skärmar. Man ville samtidigt

göra tekniken mer mobilanpassad, vilket ledde till mer forskning och utveckling av mobil AR (Arth et al., 2015).

Användningsområdet för AR är brett och kan användas till många mänskliga aktiviteter som är upplevelsebaserade (Huang, 2018). Se Figur 1 nedan, vilken illustrerar ett exempel på en AR-baserad, handhållen applikation till en surfplatta.

Figur 1: Illustration av en AR-baserad handhållen applikation (Getty Images, 2019).

1.2 Problembeskrivning

Förvaltningsskedet är det överlägset längsta och mest kostsamma skedet i byggprocessen, och utgör ofta mer än 85 procent av en typisk byggnads livscykelkostnad (Edirisinghe et al., 2017).

I byggbranschens produktionsskede använder man sig av surfplattor och smarttelefoner för att öka effektiviteten och kvaliteten på arbetsplatsen. Man konstaterar att projekten inom byggbranschen idag har de största problemen och bristerna i områdena ekonomi, kvalitet och tid. Det har konstaterats att surfplattor, smarta telefoner och liknande tekniker kan spara tid och pengar i byggprojekt (Zaher, Greenwood, & Marzouk, 2018). Enligt Nical och Wodynski (2016) är den dagliga traditionella verksamheten för en förvaltare är beroende av pappersbaserade byggnadsritningar, beskrivningar och personliga uppskattningar utifrån tillgänglig information. Detta är varken produktivt eller effektivt för verksamheten.

Byggnadsbranschens behov av digitalisering ökar kontinuerligt med tiden. Det gäller framför allt hantering av information. Informationen behöver vara sök- och nåbar oberoende var användaren befinner sig, vilket medför att större krav behöver ställas på hur och var information ska hanteras. Ett gemensamt tillvägagångssätt och system behövs för att göra det möjligt för användaren att ha tillgång till informationen (Bjälnes & Sveriges kommuner och landsting, 2016).

Att utföra fastighetsskötsel med mobiltelefonen som främsta verktyg är en viktig fråga för framtidens tekniska fastighetsförvaltning. Därmed får tillgången via mobiltelefoner till information som är relevant för förvaltningen en ökad betydelse. Dock saknar

Inledning

mobiltelefonernas roll i fastighetsförvaltningen funktionen att, på ett intuitivt sätt, presentera data (Gotze, Schumann, & Muller, 2014).

I dagsläget är forskningen inom IoT i fastighetsförvaltning ofullständig, men flera undersökningar/rapporter antyder att det finns möjlighet till utveckling (Borgia, 2014). Inom fastighetsförvaltning kan Building Information Modeling (BIM) kombineras med AR för att skapa en mobilapplikation som kan fungera som stöd i arbetet (Uimonen & Hakkarainen, 2018). Det har konstaterats att det finns flera fördelar med implementering av AR i förvaltningsskedet. AR-baserad teknik kan bidra till en förenklad lokalisering av byggnadsdelar samt förenkla visualisering (Gheisari & Irizarry, 2016).

1.3 Mål och frågeställningar

Målet är att ta fram en kravspecifikation av en AR-baserad mobilapplikation för fastighetsförvaltning.

Frågeställningar:

1. Hur är användbarheten av AR i fastighetsförvaltning?

2. Vilka för- och nackdelar finns det med att använda AR inom fastighetsförvaltning?

3. Vilka funktioner är lämpliga i en AR-baserad mobilapplikation som kan användas i fastighetsförvaltning?

1.4 Avgränsningar

Undersökningsområdet har avgränsats till den tekniska förvaltningen, och kommer därmed inte att behandla övriga delar inom förvaltning. Arbetet kommer att utreda ett kommunalt fastighetsföretag i Sverige.

Undersökningsområdet har smalnats av ytterligare till att specifikt undersöka AR-tekniken vid ronderingar av lekplatser, vilket hör till utvändig tillsyn under fastighetsskötsel.

Undersökningen kommer inte behandla den ekonomiska delen av fastighetsförvaltning eller kostnadsmässig implementering av AR-tekniken.

1.5 Disposition

Figur 2 redovisar rapportens disposition.

Metod och genomförande

2

Metod och genomförande

Kapitlet redovisar metod och genomförande kopplat till arbetets frågeställningar.

2.1 Undersökningsstrategi

Undersökningens angreppssätt är en fallstudie där undersökningsgruppen är en mindre avgränsad grupp i form av ett fastighetsförvaltningsföretag. Fallstudien är en kvalitativ studie på grund av att arbetet har genomförts genom intervjuer, observationer och litteraturstudie.

Med fallstudie innebär det att en studie på en mindre grupp genomförs där ett så kallat fall kan vara en individ eller en organisation, för att sedan kunna generalisera det till större del av populationen (Patel & Davidsson, 2011).

Vid en kvalitativ studie ligger fokus på ”mjuk” data, exempelvis intervjuer (Patel & Davidsson, 2011). Undersökningens fokus är just mjuka data. Empirin som samlas in kommer från de observationer och intervjuer som genomförs under studiens gång. Intervjuerna har låg grad av standardisering och låg grad av strukturering.

Studiens mål är på fastighetsförvaltningsnivån. Dock har lekplatsronderingar valts som specifikt område för undersökningen. Avsmalningsområdet till lekplatsronderingar ses som ett specialfall, och appliceringen av tekniken skall ses som generell för de övriga arbetsuppgifter som hör till teknisk fastighetsförvaltning. Anledningen till att lekplatsronderingar valdes som fördjupningsområde är att denna arbetsuppgift sker utomhus, vilket ger goda förutsättningar för användning av den platsbaserade tekniken GPS, vilken ofta är tillämplig hos AR-baserade mobilapplikationer (Yadav, Chugh, Jain & Baneriee, 2018).

2.2 Koppling mellan frågeställningar och metoder för

datainsamling

Figur 3 nedan illustrerar kopplingen mellan studiens empiri och frågeställningar.

2.2.1 Frågeställning 1

Hur är användbarheten av AR i fastighetsförvaltning?

Frågeställningen handlar om att undersöka hur användbart AR är i

fastighetsförvaltning. För att skapa generaliserbarhet och högre reliabilitet har frågan besvarats med hjälp av två olika metoder: litteraturstudie och intervjuer.

Litteraturstudie: tidigare forskning har studerats, för att skapa generaliserbarhet. Målet har varit att hitta information om hur AR kan användas i fastighetsförvaltning.

Intervjuerna som utförs för att besvara den första frågeställningen har främst genomförts med personer med professionell erfarenhet av fastighetsförvaltning.

2.2.2 Frågeställning 2

Vilka för- och nackdelar finns det med att använda AR inom fastighetsförvaltning?

Frågeställning 2 handlar om att finna möjliga för- och nackdelar med att använda AR i fastighetsförvaltning och beskriva dessa i detalj. För att uppnå hög reliabilitet har denna frågeställning besvarats genom litteraturstudie, intervjuer samt observationer.

Litteraturstudie: tidigare forskning, där AR testas inom fastighetsförvaltning, har studerats för att hitta samband mellan dessa fall. Om det finns flera artiklar som pekar på samma sak bidrar det till generaliserbarhet, vilket är ett mål för arbetet.

Intervjuer har genomförts med personer med professionell erfarenhet av fastighetsförvaltning, eftersom det bedömdes finnas stor sannolikhet att de har kunskap om vilka motiv som finns för deras sektor att satsa på ny teknik, som AR.

Observationer: Observationer har utförts hos Vätterhem, genom att författarna deltog under flera ronderingar, för att observera arbetet i detalj. Här var målet att uppmärksamma brister som var aktuella på grund av arbetssättet – brister som eventuellt kan undvikas med hjälp av AR. Det ansågs betydelsefullt att observationerna utfördes efter litteraturstudien, eftersom information om hur AR kan hjälpa fastighetsförvaltning studerades i litteraturstudien. Denna information användes sedan som utgångspunkt i observationerna.

2.2.3 Frågeställning 3

Vilka funktioner är lämpliga i en AR-baserad mobilapplikation som kan användas i fastighetsförvaltning?

Denna frågeställning har besvarats genom litteraturstudie, intervjuer och observationer. Målet var att göra en utförlig kravspecifikation för att komma fram till svaret. Dessa tre metoder användes för att öka reliabiliteten.

Litteraturstudie gjordes för att undersöka tekniken och dess specifika tillämpning i fastighetsförvaltning.

Observationer har utförts där syftet var att kartlägga vilka arbetsmoment som ingår i arbetet samt vilka av dessa som eventuellt kan effektiviseras med hjälp av AR.

Metod och genomförande

Intervjuer har utförts med personer som arbetar inom fastighetsförvaltning, eftersom det fanns stor chans att de har argument för vilka motiv som finns för deras bransch att satsa på ny teknik.

2.3 Litteraturstudie

Med hjälp av litteraturstudie har författarna skapat bättre bild av AR’s potential samt villkor för implementering av AR. Kunskapen av litteraturstudien kommer vara grund för det teoretiska ramverket (Kapitel 3).

Det vetenskapliga referenserna har tagits fram genom sökning av relevanta ord i olika databaser. Sökningen har gjorts i Scopus, Primo och ScienceDirect (se Tabell 1 nedan).

Tabell 1. Visar sökningar för relevanta vetenskapliga artiklar.

Författarna har sammanlagt läst 36 vetenskapliga artiklar som handlar om AR och fastighetsförvaltning. Urvalet av artiklar som lästes av författarna gjordes genom kvalitativ bedömning av dess relevans för undersökningsområdet. Både artiklar om AR, fastighetsförvaltning samt AR i fastighetsförvaltning lästes.

2.4 Valda metoder för datainsamling

I detta avsnitt redovisas vilka metoder som utnyttjats i denna rapport för datainsamling. De tre metoder som valdes för att utföra undersökningen var litteraturstudie, observation och intervjuer.

2.4.1 Litteraturstudie

Med hjälp av litteraturstudie från vetenskapliga artiklar, har en djupare förståelse för AR samt fastighetsförvaltning skapats hos författarna. Litteraturstudie har valts att ha med som underlag för teoretiskt ramverk för att den har en viktig funktion i att erhålla förståelse samt att formulera problemområde och avgränsningar (Patel & Davidsson, 2011).

2.4.2 Intervjuer

I studien används semistrukturerad intervjuform eftersom denna form oftast används i nya problemområden, för att senare få en djupare förståelse för det valda ämnet. Semistrukturerade intervjuer har visat sig ge bäst information (Patel & Davidsson, 2011).

2.4.3 Observationer

För författarna var studiens undersökningsområde relativt okänt. Därför kom observationer att spela en viktig roll. Syftet med observationerna var att samla in så mycket data som möjligt för att sedan anpassas och användas utifrån studiens behov. Därför har författarna valt att agera som deltagande observatörer under de olika observationerna. Observationer innebär att något studeras och därefter noteras vad som skett. En observation kan ske via en deltagande observatör eller fullständig observatör. Den deltagande observatören har en roll i det som ska observeras samtidigt som det sker. Det är en stor fördel att vara delaktig (Patel & Davidsson, 2011).

2.5 Arbetsgång

Under följande rubrik beskrivs arbetsgången för de valda metoderna.

2.5.1 Litteraturstudier

Till en början utfördes en litteraturstudie för att skapa en bättre förståelse om ämnet för författarna, detta gjordes genom olika sökningar i olika databaser för att hitta relevanta forskningsartiklar, tidigare examensarbeten, böcker och doktorsavhandlingar om AR och fastighetsförvaltning.

2.5.2 Observationer

Deltagande observationerna utfördes i Fastighetsförvaltningsföretaget Vätterhem i Jönköping. Syftet med observationerna var att undersöka hur fastighetsskötaren i företaget arbetar ute på fältet. Målet med observationerna var att uppmärksamma brister som var aktuella på grund av arbetssättet de följer i dagsläget (se kapitel 4.1).

Observationerna utfördes efter insamlingen av litteraturstudier på grund av att författarna skulle samla in mycket information om hur AR kan hjälpa fastighetsförvaltning. Observationerna redovisas under kapitel 4 (Empiri).

2.5.3 Intervjuer

Intervjuerna användes för att undersöka det nuvarande arbetssättet för både ledningspersonal och fastighetsskötare som är ute på fältet och jobbar. Intervjuerna användes för att även undersöka om det fanns brister inom kommunikation mellan

Metod och genomförande

fastighetsskötare och ledningen som sitter inomhus i deras kontor, samt om AR kan implementeras för fastighetsskötarna.

Författarna utförde en introduktion av examensarbetet, arbetsgången och AR-tekniken för ledningen och andra medarbetare på Vätterhem i Jönköping, för att ge dem bakgrund och förkunskap om tekniken och arbetets mål och syfte. Företaget presenterade deras dagliga arbetssätt för författarna – både hur de arbetar på arbetskontoren och ute i bostadsområdena. Därefter genomfördes två intervjuer med en bovärd och en från företagets ledning, vilket presenteras i kapitel 4.2 (Empiri). Samtliga intervjuer spelades in med mobiltelefoner, transkriberades och sammanfattades. Båda författarna närvarade under intervjuerna.

Genom att ha en öppen kommunikation under intervjun, kan synpunkter och aspekter komma fram tydligt till författarna. Grundkonceptet med frågorna är att de ska börja övergripande med förvaltning och senare om AR (se bilaga 1 och 4). Intervjuerna var standardiserade och semistrukturerade med frågor som anpassades utefter rapportens frågeställningar.

Det utfördes även en intervju med bostadsföretaget Klövern AB och en intervju med Bostads AB Poseidon, för att få två ytterligare perspektiv om fastighetsförvaltningsarbetet och dess utveckling.

2.6 Trovärdighet

Som en grund till undersökningen användes litteraturstudier för att ge författarna nödvändig förkunskap inom ämnet. Dessa studier kräver en hög trovärdighet. När det gäller validitet, beskriver Patel och Davidsson (2011) att det är när vi undersöker det vi har för avsikt att undersöka. För att styrka resultatet från litteraturstudien lästes studentlitteratur, kurslitteratur, böcker och artiklar i vetenskapliga tidskrifter inom undersökningsområdet.

Validiteten säkrades genom att ett förvaltningsföretag i Sverige undersöktes, samt att intervjufrågor med följdfrågor förbereddes till respondenterna. För att öka trovärdigheten ytterligare, genomfördes flera intervjuer. Att intervjua flera personer med olika bakgrund, i olika företag och med olika erfarenhet bedöms ha givit ett mer

tillförlitligt resultat. Intervjufrågorna delades in i kategorier (AR och

fastighetsförvaltning), för att lättare kunna analyseras och kategoriseras under utvärderingen.

Med olika metodval (litteraturstudier, observationer och intervjuer) kommer det sammanställda insamlingsdata ge en rikare bild och en högre validitet (Patel & Davidson, 2011).

2.6.2 Reliabilitet

Patel och Davidsson (2011) beskriver begreppet reliabilitet som graden av mätinstrumentets tillförlitlighet. Vid en observation är observatören mätinstrumentet. Vid dessa kan två observatörer deltag istället för en, för att på så sätt oka reliabiliteten.

För att uppnå en högre reliabilitet inom undersökningsområdet har författarna använt sig av olika metoder för datainsamling. Detta gjordes för att åstadkomma en bredare inblick i undersökningsområdet. Reliabiliteten bedöms ha blivit hög då författarna har intervjuat både personal från ledningsgruppen samt fastighetsskötare under observationerna på förvaltningsföretaget Vätterhem.

Källor som används i rapporten är vetenskapliga referenser och kommer bland annat från högskolans databaser, vilket kan höja reliabiliteten. Med godkännande av respondenterna har ett flertal av de intervjuer som har genomförts spelats in för att sedan bli transkriberade. Båda författarna har medverkat och antecknat under intervjuerna vilket ökar undersökningens reliabilitet. Anteckningarna har sedan jämförts med varandra för att kontrollera att de stämmer överens med varandra.

Teoretiskt ramverk

3

Teoretiskt ramverk

I kapitlet teoretiskt ramverk beskrivs de relevanta teorier som utgör den vetenskapliga grunden för att besvara frågeställningarna och för att uppnå arbetets mål.

3.1 Koppling mellan frågeställningar och teori

Figur 4. Koppling mellan frågeställningar och teori.

3.2 Augmented Reality

3.2.1 Vad är AR?

AR är en databaserad process där information placeras i ett verklighetsbaserat objekt eller miljö. AR-tekniken tillåter en interaktiv hantering av tredimensionell miljö/objekt i nutid och syftar till att ge brukaren en djupare förståelse av sin omgivning/miljö. Tekniken används mestadels i applikationer på grund av att förverkliga samt förstärka verkligheten med kompletterande data om brukarens miljö/omgivning (Rosado, 2016). Applikationer som innehåller AR-teknik har tre krav som måste vara uppfyllda. Första kravet är att applikationer har en kombination av virtuell och verklig miljö. Andra kravet är att de är interaktiva i realtid och det sista kravet är att applikationer registreras i en tredimensionell värld. Kraven ovan för applikationer har framställts genom en djup forskning inom bildbehandling och datorsyn (Chauhan & Kayasth, 2014).

Det finns två olika sätt att använda sig av tekniken. Geografisk positionerad AR är första sättet, som bygger på användningen av GPS i den tekniska plattformen. När det sedan är ett AR-objekt i närheten ger GPS:en en notis. Därefter kan brukaren ta del av AR-objektet direkt på plats. Den andra typen av teknik inom AR, använder sig däremot av sensorer. Exempel är kameran på surfplattor och mobiltelefoner för att sedan skanna

av bilder som finns i den verkliga omgivningen. Vilket i förväg är inlagda som utlösning i AR-funktionen. Detta innebär att mobiltelefonens kamera känner av bilden, så genereras det ett tredimensionellt element i den tekniska plattformen (Arth, o.a., 2015).

3.2.2 Användningsområden

Användningsområdet för AR är brett och kan användas till många mänskliga aktiviteter som är upplevelsebaserade (Huang, 2018). Nästan alla mänskliga aktiviteter där digital information presenteras kan ha nytta av AR-teknik. Problemet idag är inte att vi inte har tillgång till tillräcklig mängd information. Problemet ligger istället i att det finns ett överflöd av information. Utmaningen är att filtrera, och sortera ut den informationen som är felaktig eller oviktig för syftet, och endast presentera den mest vitala och relevanta informationen för användaren. AR kan användas till just detta – att skapa länkar mellan verkligheten och elektronisk information för att presentera relevant information på ett visuellt och tydligt sätt.

Ett av teknikens områden är industriellt lärande. Den kan användas för att visualisera aktiviteter i utbildningssyfte. Det har tagits fram instruerande AR-applikationer där det har visualiserats hur man exempelvis kan reparera objekt. AR kommer med fördelarna att vara interaktivt och tydligt (Linowes & Babilinski, 2017).

3.2.3 Tekniska utmaningar med AR

En av utmaningarna inom tekniken är att den överlagrade grafiken måste anpassas till den verkliga omgivningens befinnande objekt, för att senare bevara harmonin/känslan i den verkliga miljön. Den fundamentala utmaningen med tekniken är registrering för positionering. Det innebär att justering av virtuella objekt till de verkliga, så att de är rätt positionerade och symmetriska. För att applikationen skall kunna registrera krävs det en kamerakalibrering. Med kamerakalibrering menas det justering av kamerans egenvärden som påverkar bilden. Egenväderden kan bland annat vara princippunkter, linsförvrängning och skalfaktorer (Chauhan & Kayasth, 2014).

3.2.4 Augmented Reality i fastighetsförvaltning

Det har konstaterats att det finns flera fördelar med implementering av AR i förvaltningsskedet. AR-baserad teknik kan bidra till en förenklad lokalisering av byggnadsdelar samt förenkla visualisering. Ett exempel på detta är när

fastighetsskötaren, vid underhållsarbete, behöver få tag på specifik

fastighetsinformation. Vanligtvis behöver då fastighetsskötaren antingen åka till kontoret där informationen finns lagrad eller ringa ett samtal där en person på kontoret i sin tur behöver leta upp informationen. AR kan här presentera den efterfrågade informationen visuellt som ett datalager i den verkliga rymden. Att presentera data på detta sätt kan minska antalet störningsmoment i fastighetsskötarens arbete (Gheisari & Irizarry, 2016).

Ett problem med implementeringen av AR i förvaltning är att en stor del av förvaltningsarbetet sker inomhus (Gheisari & Irizarry 2016), vilket resulterar i svårigheter att använda den platsbaserade tekniken GPS. Vid använding av AR inomhus bör således en annan platsbaserad teknik att övervägas om behov finns av platslokalisering, som exempelvis WLAN (Yadav, Chugh, Jain & Baneriee, 2018).

Teoretiskt ramverk

3.3 Fastighetsförvaltning

3.3.1 Hur bedrivs fastighetsförvaltning?

Fastighetsförvaltning innebär service, underhåll och uppdatering av en byggnad under hela sin livslängd (Edirisinghe et al., 2017). Förvaltningsskedet framställs ofta som väldigt stort och komplex process där flera aktörer är deltagande. Traditionellt sätt arbetar förvaltning utifrån en samling av framtagna beskrivningar och ritningar (Iu, Chen, Lee & Zhao, 2018).

Verksamheten i fastighetsförvaltning sker i ett snabbt tempo med många olika utmaningar, vilket leder till att det generellt blir svårare att hålla information uppdaterad. Detta resulterar även svårigheter med att producera rapporter och sedan fastställa välgrundade beslut (Bjälnes & Sveriges kommuner och landsting, 2016).

Förvaltningssektorn hamnar utvecklingsmässigt efter projekterings- och

produktionsskedet, där BIM vanligen används. Dock är möjligheterna att utnyttja koncept där digital byggnadsinformation används i fastighetsförvaltning övertygande (Nical & Wodynski, 2016).

3.3.2 Dagens utmaningar i fastighetsförvaltning

Den snabba digitaliseringen som äger rum i fastighetsförvaltningssektorn ställer höga krav på sektorn och dess operatörer, vilka försöker samspela med utvecklingen. Dock är det en stor utmaning eftersom det råder en tydlig brist på sammanställda och delade verktyg och referenser (Atta, Nazly, Talamo & Cinzia, 2020).

Brist på kommunikation har blivit kritiserat som ett hinder till att förbättra den gemensamma förståelsen om de krav som de inblandade intressenterna ställer på fastighetsförvaltning i stort. Detta minskar i sin tur effektiviteten av det arbete som utförs inom fastighetsförvaltning Det har konstaterats att det behövs ett mer effektivt tillvägagångssätt när det gäller kommunikation mellan de inblandade intressenterna. Detta för att skapa långsiktig hållbarhet hos den bebyggda miljön (Shi, Du, Lavy, & Zhao, 2016).

Att gå över till ett arbetssätt där fastighetsförvaltningsprocesser är baserade på digitala byggnadsmodeller kräver djupgående kulturförändringar inom byggbranschen. Startpunkten är att fastighetsförvaltningsskedet behöver bli en mer uppskattad del av byggprocessen (Nical & Wodynski, 2016).

3.3.3 Digitalisering i fastighetsförvaltning

Det sker en omfattande digital omställning hos fastighetsförvaltningsföretagen idag. Det har även skett ett skifte när det gäller kundernas efterfrågan – Det som har börjat efterfrågas mer och mer de senaste åren är servicestrategier som är inriktade på att förutse händelser istället för att reagera på dem. Det finns en allt större efterfrågan av innovation och flexibilitet. Detta har gjort att förvaltningsföretag har blivit tvungna att förändra sitt arbetssätt. Skiftet av arbetssättet har gått från att vara dominerat av korrigerande och planerande strategier till att bli ett förebyggande arbetssätt. (Atta, Nazly, Talamo & Cinzia, 2020).

Rollen som förvaltare har gått från att vara enbart inriktad på service och underhåll till att bli beroende av digitala verktyg och kunskap om dessa för att följa med i

att behålla konkurrenskraften kan förvaltarna använda ett experimentellt tillvägagångssätt och använda sina nya digitala verktyg för att ta fram nya innovativa lösningar som kan bidra till att företaget kan erbjuda mer konkurrenskraftig och innovativ service till kunderna (Atta, Nazly, Talamo & Cinzia, 2020).

3.3.4 Lekplatsronderingar

Bakgrund: I Sverige finns det en standarssamling med regler för lekplatsers utformning och säkerhet (SS-EN 11 76-1 :2008). Denna standard omfattar lekredskap för alla barn. Standarden har tagit hänsyn till behovet av övervakning av små barn samt av barn med funktionsnedsättningar. Syftet med denna standard är att säkerställa en lämplig säkerhetsnivå för barnen när de leker i närheten av lekredskapen och sedan att samtidigt gynna aktiviteter och funktioner som är bra för barnen. Standarden specificerar även de krav som skall skydda barnen från faror (Svenska Institutet för Standarder, 2008).

Ansvaret för utvändig tillsyn på Vätterhem kan delas upp i 4 huvudansvariga (Vätterhem, 2011):

 Områdeschef: ansvarar för att vidta åtgärder utifrån upplysningar från besiktningar, ansvarar även för att informera bovärdar om rutiner kring kontroller samt att nya eller ändrade lekplatser anordnas enligt gällande standard.

 Bovärd: ansvarar för att genomföra regelbundna kontroller och rapportera avvikelser.

 Besiktningsman: ansvarar för att utföra årlig besiktning, administrera protokoll rapportera till och påminna områdeschefer, vara behjälplig som sakkunnig i samband med etablering eller ändring av lekplatser.

 Reparatör: ansvarar för att utföra åtgärd enligt beställning från områdeschef samt att återrapportera.

Lekplatsbesiktning

Besiktningsmannen informerar områdeschefer innan den årliga besiktningen påbörjas. Besiktningen genomförs enligt särskilda rutiner utifrån aktuell standard. Tillsynprotokollet (Se bilaga 7) lämnas till områdeschef efter sista genomförda kontroll. Vid allvarlig avvikelse (A-anmärkning) kontaktas områdeschef omedelbart under pågående besiktning. Felet ska avhjälpas omedelbart eller skall lekplatsen stängas (Vätterhem, 2011).

Varje vecka bör bovärdar genomföra en visuell kontroll av lekplatser inom bovärdens område. Bovärden ska dokumentera kontrollen genom att fylla i tillsynsprotokollet. Tillsynen är avsedd att identifiera uppenbara risker som kan vara till exempel trasiga delar, sönderslagna flaskor eller vandalism. Dokumentationen sker via ifyllning av en besiktningsmall via mobiltelefonen, och därefter skannar man det och skickar vidare till besiktningsmannen varje månad (Vätterhem, 2011).

Teoretiskt ramverk

3.4 Sammanfattning av valda teorier

3.4.1 Sammanfattning

Från tidigare delar av kapitlet framgår det sammanfattningsvis att tidigare studier har visat att:

 Användningsområdet hos AR är brett.

 Det har konstaterats att det finns en rad fördelar med att implementera AR i förvaltningsskedet.

 AR-baserad teknik kan bidra till en förenklad lokalisering av byggnadsdelar samt förenkla visualisering.

 AR-tekniken kan stödja tidsbesparingar.

 AR är användbart för utbildning- och lärandeaktiviteter.  AR är interaktivt och tydligt.

 Förvaltningssektorn hamnar utvecklingsmässigt efter projekterings- och produktionsskedet, där BIM vanligen används. Dock är möjligheterna att utnyttja koncept där digital byggnadsinformation används i fastighetsförvaltning övertygande.

 Den snabba digitaliseringen som äger rum i fastighetsförvaltningssektorn ställer höga krav på sektorn och dess operatörer som försöker samspela med utvecklingen. Dock är det en stor utmaning eftersom det råder en tydlig brist på samlade och delade verktyg och referenser.

 Marknaden efterfrågar servicestrategier som är proaktiva istället för reaktiva.

3.4.2 Värdering och koppling mellan valda teorier

Från teorierna går det att utläsa att AR-teknik har potential att vara användbar i fastighetsförvaltning. Tekniken kan enligt teorierna användas för att på ett enkelt och visuellt sätt presentera byggnadsinformation för fastighetsskötaren. Att hämta denna information på ett annat sätt innebär ofta annars att fastighetsskötaren behöver erhålla informationen där den annars finns lagrad, vilket traditionellt sett är på förvaltningskontoren. På detta sätt kan implementering av tekniken stödja tidsberparningar. Det konstaterats även att AR är lämpligt för lärandeaktiviteter.

4

Empiri

I följande kapitel redovisas den empiri som samlats in knutet till arbetets frågeställningar.

4.1 Empiri A - Observationer

Fyra observationstillfällen har utförts tillsammans med fyra olika fastighetsskötare som är verksamma hos bostads- och fastighetsförvaltningsföretaget Vätterhem i Jönköping. Vätterhem är det största bostadsföretaget i Jönköpings kommun. Ungefär 17 000 människor bor i Vätterhems lägenheter och företagets uppdrag är att äga, förvalta samt utveckla bostäder i Jönköping med omnejd (Vätterhem, 2020).

Bovärdarna som har medverkat i observationerna har arbetat i olika geografiska områden i Jönköping. Syftet har varit att observera hur lekplatsronderingar går till i nuläget, undersöka vilken roll lekplatsronderingar har bland deras arbetsuppgifter, samt att identifiera hur AR kan implementeras i arbetet för att utföra arbetsuppgifterna.

4.1.1 Observation 1

Empiri

4.1.2 Observation 2

4.1.3 Observation 3

Empiri

4.1.4 Observation 4

Tabell 5. Observation 4.

4.1.5 Sammanfattning av observationer

Observationerna har sammanfattningsvis visat att:

 Ronderingarna rapporteras både med papper & penna samt i en mobilapplikation. Mobilapplikationen låter bovärdarna utföra rapporteringar av genomförda ronderingar och besiktningar, och kan visa detaljerad information för varje enskild fastighet som ägs av företaget.

 Upplägget av de olika arbetsuppgifterna som ingår i jobbet som fastighetsskötare görs på olika sätt mellan olika fastighetsskötare.

 Fastighetsskötarna har stor frihet att styra över sin egen tid. De väljer själva i vilken ordning deras olika arbetsmoment skall utföras. Det kritiska är att utföra uppgifterna inom de tidsintervall som kravställs på vissa uppgifter. Lekplatsronderingar har lagkrav om tillsyn på veckobasis.

 Lekplatsrondering motsvarar 2–10% av fastighetsskötarnas arbetstid, med stor variation från fastighetsskötare till fastighetsskötare.

 Vid lekplatsronderingar läggs stor vikt på att säkerställa personsäkerhet.

 Arbetssättet inom lekplatsronderingar skiljer sig ej nämnvärt mellan olika fastighetsskötare.

 Lekplatserna ser olika ut, har mycket varierande storlek och har fast utrustning i olika material. Som ett resultat av detta skiljer det sig vad som kontrolleras vid respektive lekplats under en lekplatsrondering.

 Det sätt som lekplatsronderingarna utförs på bygger på vana. Vid lekplatsrondering finns det risk att ersättare saknar den kunskap om vad som

bör kontrolleras, och hur olika faktorer påverkar respektive lekplats. Detta kan bli aktuellt vid personalfrånvaro eller vid anställning av ny personal.

4.2 Empiri B - Intervjuer

Detta kapitel beskriver de genomförda intervjuer som författarna utförde tillsammans med respondenterna från fastighetsförvaltningsföretaget Vätterhem i Jönköping samt de två intervjuer som har genomförts med bostadsbolagen Klövern AB och Bostads AB Poseidon. Respondenterna var 2 fastighetsförvaltare i två olika distrikt i centrala Jönköping.

Tabell 6. Tabellen redovisar respondenternas befattning, år i befattning, plats, varaktighet och datum för respektive intervju.

4.2.1 Intervju 1 – Vice VD på Vätterhem

Vätterhems Vice VD har haft sin befattning i 40 år och svarade på frågor som i huvudsak berör fastighetsförvaltning, men även frågor som handlar om AR.

Respondenten förklarade att företaget tidigare hade traditionella fastighetsförvaltare, men att de senare har gått över till att ha bovärdar. Bovärdarna utför många av en traditionell fastighetsskötares arbetsuppgifter samtidigt som deras arbetsuppgifter numera även inkluderar administrativa uppgifter som att exempelvis ta emot felanmälningar. Deras huvudsakliga arbete är att hålla gården i gott skick, göra lekplatsronderingar, städa trapphus/källare samt att utföra enklare reparationer i lägenheter. Bovärdarna har en bred roll enligt respondenten.

Respondenten tror att företagets största utmaning idag är social hållbarhet. Företaget ser en ökad segregation i många områden och att sysselsättningen blir lägre i vissa områden. De faktorerna påverkar företaget som fastighetsägare mycket. Respondenter menar att företaget jobbar mycket med social hållbarhet. Han betonar att de inte endast jobbar med att sköta husen och att utveckla ny teknik, utan de jobbar mycket med människor. I synnerhet i deras ytterområden.

Empiri

Bovärdarna använder mestadels papper och penna, men även sina mobiltelefoner för att utföra sitt arbete. När det gäller mobiltelefoner finns det ett ärendehanteringssystem som företaget använder. Man kan skicka arbetsorder via mobiltelefonen till olika personer i organisationen.

När det gäller tidseffektivisering anser respondenten att det är viktigt att hitta tidstjuvar. Företaget jobbar en del med det och försöker effektivisera arbetet så mycket som möjligt. De har genom åren sett att vissa saker har effektiviserat verksamheten. Dock finns det alltid saker som man vill utveckla eller effektivisera, menar respondenten. Bovärdarna kommunicerar vanligtvis med kontorspersonalen via telefonsamtal, men även via serviceordersystemet i telefonen när det gäller vilka arbetsuppgifter som ska utföras. Bovärdar som arbetar nära förvaltningskontoren brukar kunna ta sig enkelt till kontoret för att prata med ledningen där. Möten hålls även regelbundet. Bovärdarna har ett kort möte veckovis med varandra, och bovärdarna har möte tillsammans med ledningen månadsvis.

Respondenten tror att AR kan användas i fastighetsförvaltningen för att göra det enklare/tydligare för nyanställd personal. Tekniken kan användas för att förklara arbetsuppgifter genom bilder. Respondenten tror även att tekniken kan användas i framtiden för att exempelvis presentera information om olika objekt i en byggnad – exempelvis ett kylskåp i en lägenhet, för att ta reda på när det var utbytt senast.

Respondenten tror att AR kräver digital mognad i företaget för att bli effektivt. Vätterhem har en medelålder på nästan 50 år enligt respondenten, vilket han menar kan vara ett hinder för förändringsbenägenheten. På grund av Covid-19 har företaget dock haft digitala möten den senaste tiden, vilket har gjort att många har lärt sig tekniken mer och insett att det finns många fördelar med digitalisering. Respondenten tror att även andra tekniker utöver AR kan användas för att förbättra fastighetsförvaltningen. Respondenten menar att bygg- och förvaltningsbranschen dock är konservativ. Därför kan det bli svårt att införa ny teknik.

Möjliga nackdelar med att fortsätta använda det nuvarande arbetssättet inkluderar att det kan ta längre tid att göra saker som företaget inte behöver ägna så mycket tid åt. Med AR är det mer troligt att det blir mer tidseffektivt. Man kan göra en snabb kontroll, och sedan är det färdigt, menar respondenten. Vid en besiktning kan man skicka iväg besiktningsresultatet via mobilapplikationen till resterande personal som tar hand om det.

Att AR möjliggör enkel sökbarhet bland byggnadsobjekt tror respondenten kan bidra till en ökad kvalitetssäkring och troligen tidseffektivisering.

Den fullständiga intervjun redovisas i Bilaga 2.

4.2.2 Intervju 2 – Fastighetsförvaltare på Vätterhem

Fastighetsförvaltare 1 är biträdande förvaltningschef på Vätterhem och har arbetat i över 26 år. Respondenten har en bred kompetents inom den tekniska förvaltningen men intervjun avgränsades till tillsyn under fastighetsförvaltning.

Respondenten berättade att det finns fyra fastighetsskötare i hens distrikt som har ansvar för sina egna områden i helhet (inre och yttre skötsel). Det finns ett standardiserat

arbetssätt som fastighetsskötarna jobbar enligt idag, det finns en färdig plan för fastighetsskötarna som de ska utgå efter, berättar respondenten.

Förvaltaren berättar att de fyra olika fastighetsskötarna sitter i egna lokaler/kontor och att det kan ta tid för dem att ta sig till ledningen, därför behöver de bättre kommunikationsväg mellan de. De behöver bland annat besöka ledningskontoren på grund av utskrifter eller för att inhämta material. Därför känner respondenten att tidseffektivisering behövs när det gäller fastighetsskötarnas dagliga arbetssätt.

Idag sker kommunikationen via mejl eller att bovärdarna ringer till ledningen, företaget har dock ett möte per månad där ledningen och fastighetsskötarna deltar och pratar om för-/nackdelar om den nuvarande standardisering de har och vad som kan förbättras i framtiden, berättar respondenten.

Efter författarna hade ställt frågor kring brister, kommunikation mellan ledning och fastighetsförvaltare förklarade författarna begreppet AR och visade flertal bilder om tekniken och dess funktionalitet inom samhället och byggnadsbranschen så att respondenten skulle förstå grunden.

Därefter ställdes ett antal frågor om AR och hur tekniken kunde hjälpa till företagets arbetssätt inom fastighetsförvaltning.

Respondenten berättade att hen aldrig hade hört talas om tekniken tidigare, men att hen trodde att det skulle nyttja företagets serviceorder och om man kunde ta kort/bilder på

detaljer på lekplatser. Respondenten trodde dessutom att tekniken i

fastighetsförvaltning skulle göra arbetet smidigare, tydligare och mer effektivt. Respondenten berättade även vilka nackdelar hen tror finns med tekniken:

 Hur mycket arbete det ligger bakom all data man behöver samla in för att tekniken skall fungera felfritt.

 Att bilder måste tas överallt i lekplatser för att igenkänningen skall fungera.  Att företaget är erfarna vid användning av planlösningar, och i detta fall: Kan

AR-teknologin (applikationen) inkludera planlösningar?  Att lagringen i systemet kan bli väldigt stor.

Därefter berättade respondenten även fördelar om vad tekniken kunde åstadkomma i fastighetsförvaltning. Hen tror att tekniken skulle möjliggöra en enklare visualisering och att man enkelt kunde söka sig fram efter byggnadsobjekt i en befintlig byggnad eller en lekplats. Inomhus hade det varit en fördel om man kunde se igenom (wireframe) rör för exempelvis ventilationssystem i en byggnad.

Respondenten berättade även att hen tror att en AR-baserad applikation hade kunnat ha flera olika funktioner/användningsområden, bland annat:

 För brandsynen utvändigt samt invändigt.  Kom-ihåg lista i applikationen

 Introduktionstext för ny personal/oerfarna vid teknologin.

 Informationsruta på de olika rören om det är invändig tillsyn. Likadant utvändigt fast på lekplatsernas gungor med mera.

 Sökruta: att man kan söka sig fram till nödvändig information. Den fullständiga intervjun redovisas i Bilaga 3.

Empiri

4.2.3 Intervju 3 – Klövern AB

Klövern AB är ett fastighetsbolag som erbjuder lokaler och aktivt bidrar till stadsutveckling inom tillväxtregioner. Bolagets vision är att skapa attraktiva och hållbara miljöer för framtidens företag, individer och samhälle.

Respondenten berättade att det pågår just nu en utveckling av ett systemstöd för framtida arbeten inom fastighetsförvaltning, mest för säkerställning och kvalitetssäkring. Systemstödet skall implementeras i datorer och även i surfplatten då det är lättare för fastighetsskötare att bära med när de är ute och jobbar på fälten. Respondenten berättade att bolaget bestämde sig för att satsa en del på detta för stöd eftersom det kommer resultera ett visuellt system, vilket gör arbetet lättare för våra medarbetare.

Tekniken går ut på att man importerar in PDF-ritningar i systemmodellen för att senare utveckla de till 3D. Systemet skickar ut påminnelser om det glömts av att bifoga ritningar och annan viktig information i tid för olika projekt inom bolaget.

Bolaget arbetar idag på att implementera ett helt nytt system där målet är att alla beskrivningar som finns i bolaget får en bättre kommunikation mellan medarbetarna och även med alla leverantörer bolaget har, berättar respondenten.

En utmaning för bolaget idag är att de försöker gå över helt från manuellt (papper och penna arbete) arbete till mer digitaliserat, då de nya systemen är relativt nytt för flera medarbetare. Detta kan bero på att medarbetaren är vara vid de gamla traditionella arbetssätten. Respondenten berättar även att en annan utmaning är att företaget försöker uppnå hög hållbarhet och energi, då bolagets vision är mycket inom dessa områden. Den fullständiga intervjun redovisas i Bilaga 5.

4.2.4 Intervju 4 – Bostads AB Poseidon)

Bostads AB Poseidon är ett kommunalt bostadsbolag, belägen i Göteborg. Bolaget har cirka 60 000 hyreslägenheter och jobbar mycket med hållbarhet.

Respondenten berättade under intervjun att bolaget jobbar väldigt olika beroende på delområden i Göteborg. Bolaget har ungefär 27 000 lägenheter, därför är de uppdelade i 8 olika distrikt. Bolaget jobbar också väldigt olika när det gäller ronderingar av utvändigt- och invändig tillsyn. Fastighetsskötarna som sköter ronderingarna i de olika distrikten har specifika listor att utgå efter vid besiktning och andra liknande uppgifter. Idag använder bolaget sig av ett digitaliserat system som heter ”Fast 2”, respondenten presenterade systemet som ”hjärtat av fastighetsförvaltning”, då den kan användas till många olika arbetsuppgifter, som exempelvis hyreskontrakt och fastighetsskötsel. Detta system kan fungera genom en specifik applikation som bolaget har till gång till som går att komma åt genom mobiltelefonen och även via datorn. Systemet är enkelt och användarvänligt för ledningen och även skötarna som är ute på fältet, vilket var målet ifrån första början. Bolaget har ett annat stort system som är enbart för deras ekonomistyrning, där alla deras förvaltare jobbar i. Systemet sköter bland annat budget, uppföljningar, prognoser och fakturor.

Bolaget är jättestort, därför är det svårt att få alla medarbetare att jobba på samma sätt (standardiserat), berättar respondenten. Med standardiserat menar respondenten

kommunikation mellan ledning och fastighetsskötarna och även mellan bolaget och kunder (hyresgästerna).

Den fullständiga intervjun redovisas i Bilaga 6.

4.3 Sammanfattning av insamlad empiri

Den insamlade empirin består av fyra observationsstudier och fyra intervjuer. Empirin behandlar huvudområdena fastighetsförvaltningsföretag, kommunikation, skötsel, tillsyn, digitalisering, kommunikation och lekplatsronderingar.

Under de två intervjuerna hos Vätterhem diskuterades generellt om verksamheternas nuvarande arbetssätt, utmaningar med dessa och även hur AR-tekniken skulle kunna effektivisera dagens arbete. Intervjuarna användes också för att undersöka om det finns brister inom kommunikationen mellan bovärdar/fastighetsskötare och ledningen. Kännedomen om AR-tekniken hos biträdande fastighetschefen och Vice VD var liten men däremot fanns det intresse för tekniken, särskilt för den utvändiga tillsyn och skötseln (lekplatsronderingar).

De andra två intervjuarna som genomfördes med Klövern AB och Bostads AB Poseidon i Göteborg undersöktes också hur de jobbar idag, deras nuvarande utmaningar och även hur de ligger till med digitalisering i deras fastighetsförvaltning.

De fyra utförda observationsstudierna gav ett bredare perspektiv på hur bostads- och fastighetsföretaget Vätterhem jobbar idag inom lekplatsronderingar. Syftet med observationsstudierna var att se hur lekplatsronderingar går till i dagsläget, undersökning vilken roll lekplatsronderingar har bland fastighetsskötarnas/bovärdars arbetsuppgifter och även att undersöka hur AR kan implementeras i arbetet för att utföra arbetet smidigare och mer effektiv.

Analys och resultat

5

Analys och resultat

Detta kapitel analyserar och redovisar insamlad empiri kopplat till teoretiska ramverket samt resultat.

5.1 Analys

I detta kapitel analyseras den insamlade data från intervjuer, observationer tillsammans med data från det teoretiska ramverket. Syftet med analysen är att besvara de tre frågeställningarna i undersökningsområdet för att uppnå målet med undersökningen. Analysen utförs genom att fakta från det teoretiska ramverket kopplas ihop med de behov, åsikter och iakttagelser som har samlats in genom intervjuer och observationer.

5.1.1 AR-baserad mobilapplikation i fastighetsförvaltning

Här presenteras den empiri som berör vilka funktioner som har funnits vara användbara i en AR-baserad mobilapplikation för fastighetsförvaltning. Empirin presenteras både i tabellform, där författarna har kartlagt olika kategorier som besvaras med de valda metoderna, samt efterföljande analys i löpande text. Analysen ska sedan leda till en kravspecifikation av mobilapplikationen, vilken redovisas i resultatkapitlet.

Tabell 7. Sammanfattning av insamlad empiri om hur AR kan användas som verktyg i fastighetsförvaltning.

Kategori Teoretiskt ramverk Intervjuer Observationer

AR som verktyg för upplärning AR är användbart för utbildnings- och lärandeaktiviteter. (Teoretiskt ramverk 3.2.3) Om man är ny på jobbet hade det varit bra med instruerande information i applikationen/verktyget som används i jobbet. (Intervju 2)

Om en ny app ska användas i jobbet borde den även ha funktionen av en manual. Det kan vara användbart när en bovärd tillfälligt behöver göra ronderingar i en annan bovärds område, där hen inte har samma kännedom om lekplatserna än ordinarie personal.

(Observation 3) För olika typer av

ronderingar, att sådana arbetsuppgifter har antal punkter att titta på under en besiktning. Att det gör det enklare/tydligare för nyanställd personal att förklara uppgifter genom bilder. (Intervju 1) Möjlighet att hantera fler arbetsuppgift er utöver lekplatsronde ringar I Intervju 2 trodde respondenten att AR kunde vara användbart för lägenhetsronderingar. (Intervju 2)

Det behövs ett verktyg som är heltäckande för arbetet. Det vore smidigt om så många som möjligt av arbetsuppgifterna kan hanteras med ett och samma verktyg. (Observation 1) Respondenten tror att AR

kan vara användbart för olika typer av ronderingar. (Intervju 1)

Möjlighet att presentera objektrelatera d information AR kan presentera efterfrågad information visuellt som ett datalager i den verkliga rymden. Objektrelaterad information kan visas som text bredvid objektet. Att presentera data på detta sätt kan minska antalet

störningsmoment i fastighetsskötarens arbete (Gheisari & Irizarry, 2016). (Teoretiskt ramverk 3.1.4)

Om sökning sker efter ett specifikt objekt, hade det varit smidigt om man kunde mata in text för att söka efter det specifika objektet. Vilket medför tidseffektivisering. (Intervju 2)

I framtiden i lägenheter kan man presentera objektrealetrad data bredvid objekt i applikationen. (Intervju 1)

Möjlighet att

ta foton Att ha möjlighet att ta kort på brister som upptäcks

under ronderingarna skulle underlätta jobbet. (Observation 1)

En bild- och/eller videodagbok hade behövts. Det skulle vara särskilt viktigt hos de äldre lekplatserna, som oftare har brister än de nyare. Man borde även kunna lägga in information om man upptäcker att något avviker från det normala när man gör en

lekplatsrondering. Man ska kunna se historik av tidigare rapporterade bilder och text vid avvikelser. (Observation 3) Analys - AR som verktyg för upplärning i fastighetsförvaltning

I rapportens teoretiska ramverk, i avsnitt 3.1.2, presenterades teorin om att nästan alla mänskliga aktiviteter som har nytta av digital information kan ha nytta av AR-teknik. Ett av teknikens områden är industriellt lärande. Den kan användas för att visualisera aktiviteter i utbildningssyfte. Det har exempelvis tagits fram instruerande AR-applikationer där det har visualiserats hur man kan reparera objekt. AR kommer med fördelarna att vara interaktivt och tydligt (Linowes & Babilinski, 2017).

Författarna har funnit en koppling mellan den ovan beskrivna teorin, svaret i en av intervjuerna som har hållits samt uttryckta åsikter från en av bovärdarna från en av

Analys och resultat

observationerna (Observation 3), vilka redovisas i Tabell 4. Ett citat presenteras nedan, vilket är hämtat från en intervju med Vätterhems biträdande förvaltningschef:

”Om man är ny på jobbet hade det varit bra om man hade haft en förstasida i applikationen som visar grunder för dagens jobb/besiktning (kom-ihåg-lista). Exempelvis när man är ny på jobbet och ska göra en brandsyn.” (Biträdande

Förvaltningschef, Vätterhem – Bilaga 3).

Kopplingen mellan de tre teserna påvisar att AR-teknik kan användas av bovärdarna i fastighetsförvaltningsföretag för att få tillgång till instruerande information. Detta tros vara användbart vid upplärning av nya bovärdar t.ex. vid nyanställning, eller när en bovärd ska arbeta i ett område som ej är personens ordinarie.

Analys - Möjlighet att hantera fler arbetsuppgifter utöver lekplatsronderingar Under en av observationerna som utfördes tillsammans med Vätterhems bovärdar (Observation 1, tabell 2) berättade bovärden att det hade behövts en paketlösning för deras arbete. Hen menade att det hade varit smidigt om så många som möjligt av deras arbetsuppgifter hade kunnat hanteras med ett enda verktyg – inte bara lekplatsronderingar.

Under en annan av observationerna (Observation 3, tabell 4) uppmärksammades det att bovärden utförde de olika arbetsuppgifterna som ingår i yrket (lekplatsronderingar, soptömning, trädgårdstillsyn med mera) överlappande med varandra, utifrån vad som är mest tidsmässigt och logistiskt lämpligt. Detta bedöms vara ytterligare ett argument för att en mobilapplikation bör ha stöd för fler arbetsuppgifter utöver lekplatsronderingar. Den bör även vara anpassad till att man snabbt skall kunna byta arbetsuppgift utan att det ska bli ett störningsmoment. Detta för att skapa användarvänlighet i applikationen.

Den andel arbetstid som ägnas åt lekplatsrondering skiljer sig mellan olika fastighetsskötare. Den högsta siffran uppskattades av berörd fastighetsskötare till 10%, medan de fastighetsskötare som ägnar minst andel av sin arbetstid till lekplatsrondering uppskattar andelen till omkring 2% av arbetstiden. Detta är ytterligare ett argument för att mobilapplikationen bör stödja flera olika arbetsuppgifter.

Analys – Möjlighet att presentera objektrelaterad information

I det teoretiska ramverket, under avsnitt 3.1.4 framgår det att AR kan användas för att presentera efterfrågad objektrelaterad information, vilket kan leda till att antalet störningsmoment i arbetet kan minska. Detta anses vara värdefullt under underhålls- och reparationsarbeten, när en fastighetsskötare blir i behov av att erhålla information om olika fastighetsrelaterade objekt. Funktionen att presentera information relaterad till objekt utrycktes även som användbar i en av intervjuerna med Vätterhems Vice VD (Intervju 1).

AR möjliggör att information kan bli tydligare presenterad för användaren, genom att text kan placeras direkt i applikationens gränssnitt, intill respektive lekplatsutrustning. Även annan viktig information kan bli relevant att visualisera med hjälp av AR där användaren ges möjlighet att peka på olika delar av utrustningen under genomförande för att snabbt få lättöverskådlig information. Informationen kan exempelvis vara

objektrelaterad (fabrikat, modell, senaste åtgärd med mera) eller instruerande, som att visa hur ronderingar skall gå till. Information om hur klimat- och väderförhållanden kan påverka den aktuella lekplatsen bör även finnas tillgänglig, vilket framkom som en viktig punkt under Observation 3.

Det bör dock uppmärksammas att informationen inte bör vara av överflödig mängd. Enligt teoretiskt ramverk (avsnitt 3.1.2 – Användningsområden) är det ett problem idag att vi har tillgång till en överflödig mängd information. Det är en utmaning att sortera och filtrera information som inte är relevant för ändamålet. AR är användbart för att presentera visuell information på ett direkt och tydligt sätt. Detta bedöms av författarna, i linje med insamlad empiri, kunna användas som stöd för tidseffektivisering, tack vare att det ger möjlighet att presentera relevant information i rätt mängd, på ett tydligt sätt. Analys - Möjlighet att ta foton

Under observationerna framgick det även att det vore användbart att kunna ta bilder i applikationen vid upptäckta brister. En av bovärdarna (Observation 3) förklarade att det behövs ett bildbibliotek för varje område, där man ska kunna se tidigare upptäckta brister på områdets lekplatser. Denna funktion anses av författarna vara tillämplig även vid lägenhetsbesiktningar, som ingår i bovärdarnas arbetsuppgifter. Detta kan bli extra viktigt vid personalfrånvaro, när en ersättare behöver tillkallas, eller vid anställning av ny personal för att göra personalen medveten om tidigare upptäckta brister. På så sätt kan denna funktion fungera som stöd till ökad kvalitet i arbetet.

Eftersom lekplatsronderingarna är lagstadgade och har som huvudsyfte att säkerställa personsäkerhet för de lekande personerna på lekplatsen, bedöms säkerställandet av att lekplatsronderingarna utförs på rätt sätt vara av absolut högsta prioritet. Bildbiblioteket är inte en funktion som kräver AR-teknik för att kunna implementeras i en mobilapplikation, men den bedöms ha potential att bli en värdefull kompletterande funktion till den AR-baserade mobilapplikationen.

5.1.2 Lekplatsronderingar

Under observationerna framgick det, som tidigare beskrivet i kapitel 4, att vad som kontrollerades i bovärdarnas lekplatsronderingar var högt standardiserat, men att det fanns en varians i hur bovärdarna strukturerade upp sina olika arbetsuppgifter. Tre av bovärdarna (Observation 1, 2 och 4) utförde lekplatsronderingarna som ett sammansatt

arbetspaket, på en gång, medan en av bovärdarna (Observation 3) utförde

lekplatsronderingar och många andra av sina arbetsuppgifter överlappande med varandra, utifrån vad som bedömdes vara mest tidsmässigt lämpligt. Bostadsområdena där bovärdarna är verksamma kan skilja sig mycket från varandra när det gäller storlek och hur mycket tid de olika arbetsuppgifterna kräver av bovärden. Med detta i åtanke anser författarna att samma upplägg av arbete i samtliga områden vore opraktiskt ur ett tidsmässigt perspektiv.

Att Vätterhems bovärdar arbetar på olika sätt, bedöms enligt författarna vara en nödvändighet för att arbetsuppgifterna ska bli utförda utan onödig tidsåtgång. I vissa av företagets områden ligger lekplatserna nära belägna, vilket gör det lämpligt att rondera områdets samtliga lekplatser på samma gång. Dock har vissa områden lekplatser på utspridda platser, där bovärdarna behöver transportera sig mellan dessa. Om en lekplatsrondering skulle utföras på en gång i ett sådant område skulle värdefull tid ägnas