Förutsättningar för en förbättrad hyresstatistik

Förutsättningar för en

förbättrad hyresstatistik

Förutsättningar för en

förbättrad hyresstatistik

Titel: Förutsättningar för en förbättrad hyresstatistik Rapportnummer: 2018:30

Utgivare: Boverket, oktober, 2018 Upplaga:1

Tryck: Boverket internt

ISBN tryck: 978-91-7563-596-5 ISBN pdf: 978-91-7563-597-2 Diarienummer: 3.4.1 7399/2017 Rapporten kan beställas från Boverket. Webbplats: www.boverket.se/publikationer E-post: publikationsservice@boverket.se Telefon: 0455-35 30 00

Postadress: Boverket, Box 534, 371 23 Karlskrona Rapporten finns i pdf-format på Boverkets webbplats. Den kan också tas fram i alternativt format på begäran.

Förord

Regeringen har gett Boverket uppdraget att överväga hur det kan skapas bättre förutsättningar för en tillförlitlig, aktuell och transparent

hyresstatistik avseende förstahandshyror.

Rapportens författare är Marie Rosberg (projektledare), Bo Söderberg och Assar Lindén.

Vi vill rikta ett stort tack till alla som låtit sig intervjuas. Samtliga intervjuade har varit mycket kunniga, intresserade och entusiastiska över att få bidra till vårt arbete. De har alla lämnat värdefulla bidrag.

Karlskrona oktober 2018 Anders Sjelvgren generaldirektör

Innehåll

2 Varför behövs hyresstatistik?... 11

Utvärdera politiska reformer ... 11

Analysera bostadsmarknadens funktionssätt ... 11

Erbjuda god information för konsumenterna ... 12

Statistik eller data? ... 13

3 Vad bör synliggöras i statistiken? ... 14

Olika typer av hyressättning ... 14

Olika kategorier av bostäder ... 17

Andra centrala variabler ... 19

Könsuppdelad statistik ... 21

4 Hur kan data samlas in? ... 23

Urvalsundersökningar ... 23

Register ... 24

5 Nuvarande statistik ... 27

Offentlig hyresstatistik ... 27

Hyresmarknadens parter ... 29

Annan hyresstatistik och karttjänster ... 30

6 Synpunkter från relevanta aktörer ... 32

Hyresmarknadens parter ... 32

Myndigheter ... 34

Producenter av hyresstatistik och analyser ... 38

Andra viktiga intressenter på hyresmarknaden ... 43

7 Alternativa lösningar ... 46

Inledning ... 46

Alternativ 1 – Fastighetstaxeringsregistret utökas ... 46

Alternativ 2 – SCB:s nuvarande statistik utökas ... 48

Alternativ 3 – Lägenhetsregistret utökas ... 49

Alternativ 4 – Nytt hyres- och bostadsrättsregister ... 50

Alternativ 5 – Ny metod för statistikproduktion ... 52

8 Boverkets förslag... 55

Inget förslag som beaktar konsumentperspektivet ... 55

Förslag 1 – Fastighetstaxeringsregistret utökas ... 56

Förslag 2 – SCB:s nuvarande statistik utökas ... 59

9 Konsekvensanalys ... 62

Alternativa lösningar ... 62

Vilka berörs av förslagen? ... 63

Kostnadsmässiga och andra konsekvenser ... 64

Förhållandet till GDPR ... 64

Slutsats ... 69

Referenser ... 70

Bilagor ... 71

Bilaga 1 – Förslag på författningsändringar ... 71

Bilaga 2 – Synpunkter från SCB ... 73

Sammanfattning

I den här rapporten behandlar vi hyresstatistik avseende bostadshyra i förstahandsupplåtelser och kommer med förslag på hur denna kan

förbättras. Vi beskriver den nuvarande hyresstatistiken, redogör för varför det finns anledning att överväga förbättringar och vilka de

huvud-alternativ är som vi bedömer att man är hänvisad till vid en förbättrad statistikproduktion samt beskriver de register som skulle kunna användas för registerbaserad datainsamling.

Vi har under arbetet intervjuat företrädare för Statistiska centralbyrån (SCB), Lantmäteriet, Skatteverket samt hyresmarknadens tre stora intresseorganisationer. Vi har även intervjuat fastighetsbolag, företrädare för mindre hyresgästkategorier, samt privata statistikproducenter på fastighetsområdet.

Vi identifierar fem huvudalternativ att välja mellan i det fortsatta arbetet med att förbättra hyresstatistiken, och förordar två av dessa alternativa angreppssätt. För det första föreslår vi att det utvecklingsarbete som SCB redan har inlett när det gäller de enkätbaserade årliga

hyres-undersökningarna förbättras ytterligare genom att antalet insamlade variabler utökas något. För det andra föreslår vi att om och när Skatteverket digitaliserar fastighetstaxeringen så ska den insamling av hyresinformation som sker inom ramen för fastighetstaxeringen utökas, och de uppgifter som då kommer in ska göras tillgängliga för statistik-produktion hos SCB. Vi redovisar vilken författningsändring som krävs för att möjliggöra detta.

Att skapa en permanent totalundersökning inom ramen för fastighets-taxeringen skulle ge det mest omfattande och tillförlitliga underlaget för produktion av statistik med många variabler och hög geografisk

detaljeringsgrad. Uppgifterna skulle också kunna användas inom andra områden som faller utanför denna rapports studieområde. Vi bedömer att kostnaderna för en digitalisering inte kan motiveras enbart av behovet av bättre hyresstatistik, men förutser att det kommer att bli aktuellt av andra orsaker, och att de merkostnader som insamling av fler variabler medför då kommer att framstå som rimliga.

1 Inledning

Uppdraget

Föreliggande rapport är ett svar på regeringsuppdrag nr 11 i Boverkets regleringsbrev för 2018:

”Tillförlitlig, aktuell och transparent hyresstatistik

Boverket ska överväga hur det kan skapas bättre förutsättningar för en tillförlitlig, aktuell och transparent hyresstatistik avseende förstahandshyror. Boverket ska i samband med uppdraget inhämta synpunkter från relevanta aktörer, t.ex. parterna på

hyres-marknaden och Statistiska centralbyrån. I uppdraget ingår att ta ställning till hur sådan statistik bör samlas in, sammanställas och publiceras samt vem eller vilka som är mest lämpade att ansvara för detta. I uppdraget ingår även att bedöma vilka variabler och vilken geografisk indelning som är möjlig och mest ändamålsenlig att publicera statistiken utifrån. Individbaserad statistik ska

redovisas könsuppdelat. Utgångspunkten ska vara att statistiken ska kunna presenteras på ett sådant sätt att den ger god ledning om hyrorna och dess utveckling. I sina överväganden ska myndigheten bl.a. ta hänsyn till aspekter såsom uppgiftslämnarbörda och

kostnad samt nytta för samhälle och individ. Boverket ska vid behov föreslå de författningsändringar som övervägandena föranleder. Uppdraget ska redovisas till Regeringskansliet (Näringsdepartementet) senast den 1 oktober 2018”.

Möjligen hade det varit bra att ta ett större grepp om frågan än vad uppdragsbeskrivningen anger, och beröra kvaliteten på hyresstatistik även på andrahandsmarknaden. Särskilt ur ett konsument- och bostadssocialt perspektiv vore det naturligt. Vi har ändå valt att inte beröra aspekten i denna rapport. Problemen med tillgång till hyresinformation på andrahandsmarknaden behandlas i viss mån i regeringsuppdrag 6 i Boverkets regleringsbrev för 2018, som redovisas samtidigt till regeringen (Boverket, 2018b). Boverket har även i en tidigare rapport redovisat statistikproblemen på andrahandsmarknaden (Boverket, 2015b). Boverket har tidigare avrapporterat ett regeringsuppdrag med liknande inriktning som det nu föreliggande (Boverket, 2013). I det fallet var uppdraget särskilt inriktat på konsumentperspektivet vid analysen av hur hyresstatistiken kunde förbättras. Rapporten utmynnade i tre alternativa förslag på hur Statistiska centralbyråns (SCB:s) offentliga hyresstatisk skulle kunna förbättras. De utvecklingsmöjligheter som redovisades i

rapporten har i flera avseenden förverkligats av SCB. Den offentliga statistiken är fr.o.m. 2016 väsentligt bättre än tidigare.

Det svenska hyresstatistiken är omfattande och går långt tillbaka i tiden. Som all annan offentlig statistik har hyresstatistiken en utformning som i viss mån återspeglar det (bostads-)politiska regelverket. När regler och metoder för hyressättning ändras, liksom finansiering, beskattning och subventionering av hyresfastigheter, behövs ny statistik.

Nya förhållningssätt till register, data, statistik och analys vinner terräng i den allmänna debatten och påverkar förutsättningarna för att samla in och lagra data. Teknikutvecklingen har också möjliggjort utveckling av statistikproduktionen och därmed ökat förväntningarna på vad som borde kunna redovisas. Vi tänker inte minst på geokodning av fastighetsbunden information och möjligheterna att göra geografiska redovisningar av statistik. Behovet av hyresstatistik utreds i rapporten mot bakgrund av dessa förändringar.

Metod

Rapporten bygger på tre typer av underlag. Vi har genomfört intervjuer, granskat den nuvarande statistiken om bostadshyra och processer för framtagande av dataunderlag till sådan statistik, samt gjort en litteratur-genomgång.

Den främsta källan är intervjuer med intresseorganisationer på bostadsmarknadsområdet, statistikproducenter, de myndigheter som ansvarar för de tre stora offentliga registren med bostadsinformation, samt ett urval av entreprenörer och analytiker med god kännedom inom ämnesområdet. Intervjuerna har syftat till att inhämta de intervjuades intressen och synpunkter på utredningsområdet samt inte minst att ge oss nya perspektiv på och nya insikter om datainsamling, datalagring, registerhållning och statistikproduktion.

Vi har valt att intervjua en aktör åt gången. Det har visserligen gett en mer tidskrävande process än om vi hade valt att samla flera aktörer i fokusgrupper, men vår bedömning är att man vinner så mycket i informationskvalitet när varje aktör får prata fritt utan risk för att diskussionen övergår i debatt. Samtliga intervjuade aktörer har fått ge synpunkter på delar av rapporten där de refereras.

I samtliga fall har de intervjuade organisationerna valt att låta sig förträdas av personer ur den högsta ledningen och de som har det operativa ansvaret för den verksamhet vi velat komma i kontakt med.

Alla har visat stort intresse för våra frågor, och bjudit oss på betydligt mer tid än vi hade förväntat eller bett om. Vid varje intervju har vi inlett med att beskriva uppdraget, ange vilka frågor vi vill ha svar på och vilka potentiella konflikter och problem vi kan förutse, bl.a. för den för tillfället intervjuade, samt vilka preliminära lösningar vi haft i åtanke.

Följande organisationer, företag och myndigheter har intervjuats.

Hyresmarknadens parter.

Riksorganisationerna för de tre stora parterna på hyresmarknaden: SABO, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen.

Statliga myndigheter.

De myndigheter som förestår de tre offentliga register, fastighets-taxeringsregistret, fastighetsregistret och lägenhetsregistret, som skulle kunna utgöra grund för en utvecklad hyresstatistik: SCB, Lantmäteriet och Skatteverket.

Producenter av hyresstatistik.

Producenter av kvalificerade analyser, statistik och data på fastighets- och hyresmarknaden: Stockholms bostadsförmedling, MSCI, Valueguard, Datscha, WSP och Vitec.

Andra intressenter på hyresmarknaden.

Sveriges byggindustrier, Einar Mattsson, Sveriges förenade studentkårer och Studentbostadsföretagen.

Vi har inte intervjuat någon företrädare för någon av hyresnämnderna. Det är en medveten avgränsning, trots att vi är väl medvetna om den roll hyresdata och hyresstatistik har vid bruksvärdesprövningar i

hyresnämnderna. Detta är möjligen en brist i utredningen. Vi har dock utgått ifrån att information från intervjuerna med hyresmarknadens tre parter har kompenserat för detta.

Den andra huvudkällan till utredningen är en granskning av den nuvarande hyresstatistiken och det dataunderlag som den bygger på, inklusive manualer för datainsamling, variabelspecifikationer m.m. Här innehar SCB naturligtvis en särställning, eftersom deras statistik och dokumentation är så omfattande och tillgänglig. Det har dock varit viktigt att komplettera bilden med att granska den icke-offentliga produktionen av hyresstatistik, i vissa fall rent kommersiella produkter. Det har bl.a. gett värdefulla insikter om hur man ekonomiskt och tekniskt löser frågor kring datainsamling.

Den tredje huvudkällan till rapporten är en begränsad litteratur-genomgång med inriktning mot hyresmarknadens funktionssätt, samt grundläggande bostadssociala frågor. Vi har i huvudsak konsulterat standardverk inom ämnesområdet, tidigare rapporter från Boverket och andra svenska utredningar och debattskrifter från senare år.

2 Varför behövs hyresstatistik?

Det finns ett stort intresse för en tillförlitlig, aktuell och transparent hyresstatistik. Egentligen rör det sig om flera olika intressen som ställer olika krav på statistikens innehåll. Vi ser tre motiv för offentlig

statistikproduktion.

Utvärdera politiska reformer

Bostadskonsumtionen utgör en stor andel av hushållens konsumtion, har stora sociala och ekonomiska konsekvenser och är föremål för

omfattande politiska regleringar. Dessa regleringar har (i princip) införts för att uppnå vissa mål. Statistik ska då göra det möjligt för politiker (och analytiker) att utvärdera effekten av regleringarna, och jämföra den uppnådda effekten med den avsedda. Samhällsvetenskaperna har under en längre tid rört sig allt mer mot detta synsätt; politiken bedrivs

medvetet i syfte att uppnå konkreta mål och resultat, och det är angeläget att identifiera och mäta den kausala effekten av de politiska regleringarna. Med detta synsätt är det logiskt att nya reformer bör åtföljas av resurser som gör det möjligt att utvärdera dem och statistiken bör vara utformad så att det är möjligt.

På bostadshyresområdet finns det en rad regleringar som har införts med förhållandevis explicita syften. Men statistiken har en utformning som gör att det är svårt att undersöka om syftena nås. Ett exempel är systemet med presumtionshyra. Detta kan knappast analyseras i något enda av-seende eftersom det i den offentliga statistiken inte går att urskilja vad som är presumtionshyra och vad som är annan typ av hyra. Ett annat exempel är i vilken mån bruksvärdessystemet leder till hyror som av-speglar olika bruksvärdesfaktorer. Dessa faktorer återfinns inte i den offentliga statistiken.

Analysera bostadsmarknadens funktionssätt

Det är också önskvärt att kunna följa och analysera bostadsmarknadens funktionssätt på andra grunder än explicit effektutvärdering. Analyserna får ske utifrån mer allmänna kriterier, såsom samhällsekonomisk effektivitet, rättvisa, etc.

Även när det gäller bostadsmarknadsanalyser vid sidan av den explicita effektutvärderingen bör den offentliga statistiken vara utformad så att den

underlättar sådana undersökningar. Statistikproduktionen bör bygga på hypoteser om vad man har anledning att undersöka.

På hyresområdet finns flera exempel på företeelser som det finns ett stort allmänt intresse av att kunna analysera. Bruksvärdessystemets samhälls-ekonomiska effekter, boendekostnader för olika samhälls-ekonomiska och/eller etniska grupper, liksom förekomsten av olaglig handel med hyreskontrakt är några.

En fortlöpande analys av bostadsmarknadens funktionssätt behövs för att på saklig grund kunna initiera nya reformer.

Erbjuda god information för konsumenterna

Frågan om hyresstatistik för att tillgodose konsumenternas behov av god information behandlades utförligare i en tidigare rapport (Boverket, 2013). Där konstaterades att en viktig förutsättning för att hyresstatistiken ska kunna ge ökad konsumentinformation är att bostadshyror kan

jämföras för objekt med liknande egenskaper och att dessa egenskaper går att urskilja i statistiken. Efter denna rapport har SCB:s statistik förbättrats, särskilt beträffande egenskapen läge. Dessutom har det tillkommit vissa privata initiativ på området.

Det finns inte någon allvarlig brist på information för konsumenterna på hyresområdet. Alla vet att utbudet av hyresrätter är näst intill obefintligt på attraktiva marknader, och på marknader som inte är attraktiva vet man – i regel – att den information som kan vara av intresse får man från det lokala allmännyttiga bostadsföretaget.

Hyresstatistik över olika lägenhetstyper (antal rum) i olika delar av en kommun kan dock vara intressant för en konsument inte minst i samband med att konsumenten flyttar in i kommunen och ska överväga var det är intressant att söka bostad.

Det finns ett par exempel på hemsidor som ger god konsumenttillvänd hyresmarknadsinformation. Dessa är under utveckling och det finns all anledning att vänta sig att de kommer att förbättras ytterligare. Flera privata aktörer har dessutom uttryckt ett intresse för att utveckla ytterligare applikationer för konsumenter. Detta skulle öka om mer innehållsrika data fanns tillgängligt.

Ur ett konsumentperspektiv handlar frågan om god information inte bara om statistik, och kanske inte ens primärt om statistik. Konsumenten vill ha detaljerad information om individuella bostäder.

Statistik eller data?

Statistik är sammanställningar av bearbetade data från mer än några enstaka observationer. Data är variabelvärden från de enskilda observationerna. Att skapa förutsättningar för en god hyresstatistik handlar alltså om att säkra lättillgänglig data av hög kvalitet. Oavsett syftet med statistiken så behöver underliggande data innehålla variabler som ger möjlighet att gruppera och relatera hyresinformationen till relevanta aspekter. Det är dock inte samma sak som att alla nödvändiga variabler behöver utgöra del av den offentliga statistiken.

I statistik kan man normalt inte urskilja variabelvärden från någon enskild observation. Men på bostadsmarknaden finns det, särskilt ur ett

konsumentperspektiv, ofta ett stort allmänt intresse även för enskilda observationer i dataunderlaget. Och i litet mer vardaglig användning av begreppet statistik räknar många även in enskilda observationer. Här finns en konflikt. Det finns ett stort behov av bättre statistik i ordets rätta bemärkelse, och ett stort intresse för individuella data. Samtidigt kan uppgifter om enskilda hushålls bostadssituation vara integritetskänsliga. Som vi ser det är det inte nödvändigt att samla in några uppgifter om hyresgästen för att åstadkomma en förbättrad hyresstatistik, utan endast om den fysiska lägenheten. Under vårt arbete har det framkommit att även detta kan vara känsliga data, särskilt i de fall dessa data skulle bli registeruppgifter. Det finns i detta sammanhang anledning att påminna om att det finns väldigt mycket registerdata om småhusens egenskaper utan att detta uppfattas som något problem. Detta trots att det i fallet med småhus även finns uppgifter om ägare i offentliga register. Det råder således en anmärkningsvärd obalans beträffande informationsläget på de olika delmarknaderna av bostadsmarknaden.

3 Vad bör synliggöras i statistiken?

Olika typer av hyressättning

Det förekommer på hyresmarknaden ett flertal olika hyressättnings-förfaranden. Möjligen kunde en bättre benämning vara institutionella delmarknader på hyresmarknaden, men vi använder likväl här det något oegentliga begreppet hyressättningsförfarande.

Vi återger här de huvudsakliga skälen för att i möjligaste mån hålla isär statistik och data om hyresmarknaden inom fyra olika förfaranden på förstahandsmarknaden. Vi tar inte upp hyressättnings-förfaranden på andrahandsmarknaden, d.v.s. andrahandsuthyrning i hyresrätter samt uthyrning av privatbostad. Detta trots att det naturligtvis finns ett stort allmänt intresse för att fortlöpande kunna följa utvecklingen även på dessa marknader, och i förhållande till alla övriga hyressättnings-förfaranden. Dessa delmarknader ingår inte i föreliggande uppdrag utan behandlas i ett parallellt uppdrag (Boverket, 2018b).

Förhandlingsordning

En förhandlingsordning är en överenskommelse enligt hyresförhandlings-lagen (1978:304) mellan fastighetsägaren och en hyresgästförening. Om det finns en förhandlingsordning för en lägenhet innebär det att

hyresvärden på eget initiativ måste förhandla med hyresgäst-organisationen om hyran (s.k. primär förhandlingsskyldighet). Hyresvärden kan inte kringgå förhandlingsskyldigheten gentemot hyresgästorganisationen genom att träffa avtal direkt med hyresgästen. Hyresförhandlingslagen är inte tillämplig för de lägenheter som saknar förhandlingsordning. Hyresförhandlingar för dessa lägenheter regleras endast i hyreslagen. När hyresvärden vill höja hyran i sådana lägenheter måste han eller hon skriftligen meddela detta till hyresgästerna.

Bruksvärdessystemet

Bruksvärdessystemet är det dominerande hyressättningsförfarandet. Det infördes successivt vid avvecklingen av den hyresreglering som gällde från 1942, och var fullt infört 1978. Hyror sätts i förhandling mellan fastighetsägare och företrädare för hyresgästerna. Vid tvist mellan hyresvärd och hyresgäst om hyran är skälig enligt bruksvärdessystemet prövas hyran i hyresnämnden och ska vid sådan prövning fastställas till skäligt belopp enligt 12 kap. 55 § jordabalken – 12 kapitlet i jordabalken kallas fortsättningsvis hyreslagen. Bruksvärdessystemets syfte är att efterlikna ett marknadssystem, men samtidigt utgöra en spärr mot

oskäliga hyror och trygga besittningsrätten. Hyran ska motsvara den genomsnittliga värderingen av bostadens egenskaper och fastställs vid prövning utifrån hyresnivån på jämförbara bostäder.

En lägenhets bruksvärde bestäms bland annat utifrån dess storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Men även egenskaper utanför lägenheten kan påverka bruksvärdet såsom tillgång till hiss, tvättstuga, särskilda förvarings-utrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Slutligen kan även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverka bruksvärdet. Däremot ska inte byggnadsår samt produktions-, drift- och förvaltningskostnader påverka bruksvärdet. Inte heller ska hyresgästens individuella värderingar och behov beaktas, utan det är hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som är avgörande för bruksvärdet.

Det finns ett stort allmänt intresse av att fortlöpande kunna följa hur bruksvärdessystemet fungerar d.v.s. hur bostadens egenskaper slår igenom i hyresnivån.

Här finns ett metodproblem. Bruksvärdessystemets hyrespåverkande variabler bestäms i praktiken i förhandlingar och det finns ingen fast variabellista för hela landet.

Presumtionshyra

Presumtionshyressystemet infördes 2006. Enligt den då införda nya 55 c § hyreslagen ges en möjlighet för fastighetsägaren och en på orten etablerad hyresgästorganisation att komma överens om en hyresnivå för nya lägenheter som avviker från bruksvärdesnivån. En sådan överens-kommen hyra presumeras vara skälig under en viss tidsperiod (sedan 2013 i 15 år), och som under denna tidsperiod inte kan prövas i det ordinarie bruksvärdessystemet annat än undantagsvis.

Hyresförändringen under tidsperioden bestäms på annat sätt än i årliga förhandlingar. Vad som i praktiken händer med hyresutvecklingen när tidsperioden är slut är fortfarande oklart.

Det finns ett stort allmänt intresse av att fortlöpande kunna se hur presumtionshyrorna avviker från övriga hyror. I den urvalsundersökning som ligger till grund för den årliga hyresstatistiken har man på SCB hittills inte samlat in uppgifter om presumtionshyra. Presumtionshyror redovisas dock separat i hyresstatistiken för nyproducerade lägenheter fr.o.m. 2018.

Presumtionshyra infördes med syfte att underlätta nyproduktion av hyresbostäder. Men systemet går alltså för närvarande inte att följa i offentlig statistik, än mindre utvärdera.

Individuellt förhandlade hyror

Individuellt förhandlade hyror enligt inledningen av 19 § första stycket, första meningen hyreslagen förefaller ha blivit vanligare först under det senaste årtiondet. Benämningen egensatta hyror förekommer för den här typen av hyressättningsförfarande. Detta på grund av att det ofta handlar om ett erbjudande som – i vart fall i områden med bostadsbrist – en enskild bostadssökande kan ha svårt att förhandla ner och som därför kan ses som en av hyresvärden ensidigt satt hyra.

Formellt är individuellt förhandlade hyror potentiellt föremål för bruks-värdesprövning, men först efter sex månader. I praktiken kan de dock förbli utanför bruksvärdessystemet så länge respektive hyresgäst inte ansökt om prövning i hyresnämnden, vilket normalt sett förutsätter att hyran inte allt för mycket avviker från vad som skulle bedömas vara skäligt vid en bruksvärdesprövning. Lägenheter med individuellt för-handlade hyror kan också tvingas in bruksvärdessystemet om typiskt sett minst en tredjedel av hyresgästerna i fastigheten begär att en hyres-gästorganisation ska förhandla hyrorna.

SCB särredovisar inte uppgifter om individuellt förhandlade hyror. Därför finns det ingen offentlig statistik över hur många lägenheter som har individuellt förhandlade hyror eller vilka nivåer hyrorna ligger på. Det allmänna intresset för att följa utvecklingen av individuellt för-handlade hyror torde vara av ungefär samma slag som intresset för presumtionshyrorna. Dessutom finns det ett intresse av att jämföra dessa två förfaranden med varandra och då samtidigt beakta en variabel som fångar upp ägarkategori. Det är inte uteslutet att de olika hyressättnings-förfarandena används som verktyg i det strategiska bostadspolitiska spel som ständigt pågår mellan de etablerade parterna på hyresmarknaden.

Hyrestak i hus med investeringsstöd

När investeringsstöd1 _{till byggande av nya hyresrätter infördes 2016}

infördes också ett villkor om att de för de fastigheter för vilka man får

1 _{Förordningen (2016:880) om statligt stöd för att anordna och tillhandahålla}

hyresbostäder och bostäder för studerande samt förordningen (2016:881) om statligt investeringsstöd för hyresbostäder och bostäder för studerande

stöd ska ha tecknat presumtionshyresavtal under ett i förordning angivet hyrestak under en period på 15 år. Det innebär i praktiken att en explicit hyresreglering återinfördes för dessa fastigheter. Presumtionshyres-förfarandet tillämpas alltså på motsatt sätt jämfört med det som en gång motiverade dess införande.

SCB särredovisar inte dessa lägenheter i sin statistik. I princip är det naturligtvis mycket angeläget att göra det möjligt dels att följa hyres-utvecklingen för dessa bostäder, dels att i framtiden utvärdera hela idén med investeringsstöden. Med andra ord är det önskvärt att även det här hyressättningsförfarandet går att urskilja i statistiken.

Olika kategorier av bostäder

I den befintliga hyresstatistiken finns det ingen särredovisning för olika typer av hyresbostäder (bortsett från uppdelningen på hyresrätter i största allmänhet och nyproducerade hyresrätter, respektive uppdelningen på hyresrätter ägda av allmännyttan och de med övriga ägare). Utifrån den etablerade bostadslitteraturen och tidigare egna undersökningar

(Boverket, 2015a) gör vi bedömningen att det är rimligt att separera hyresstatistik avseende den ordinarie bostadsmarknaden från hyres-statistik som avser bostäder och bostadsförhållanden för grupper som har speciella behov eller en ekonomisk eller socialt svag ställning. Det är till och med möjligt att det är mer angeläget att producera offentlig statistik beträffande det senare.

I bl.a. lägenhetsregistret finns variabeln lägenhetskategori som i huvud-sak består av vanliga bostäder och specialbostäder. Specialbostäderna delas upp i följande underkategorier: äldre/funktionshindrade, student-bostäder och andra specialstudent-bostäder. SCB använder sig av denna indelning i statistik som beskriver bostadsbeståndet och byggande av bostäder. Specialbostäder är exkluderade i SCB:s insamling av underlag för hyres-statistik.

Vi redogör här kortfattat för hur vi ser på behovet av statistik för ”special-bostäder”. Vi vill med diskussionen betona behovet av att även tänka ur ett bostadssocialt perspektiv när statistik samlas in och presenteras.

Bostäder för äldre

Bostäder för äldre och äldres boende är ett område där statistiken är bristfällig samtidigt som det återkommande är föremål för nya analyser (Boverket, 2018a). Staten och kommunerna är på många sätt engagerade i de bostadssociala frågorna som rör äldres boende och staten ger för

närvarande och har under flera tidigare perioder gett investeringsstöd för byggande av äldreboenden, men även för trygghetsbostäder för äldre. Kunskapsläget när det gäller äldres boende besväras viss mån av begreppsförvirring. SCB räknar i kategorin specialbostäder in bostäder för äldre/funktionshindrade (särskilt boende), men inte s.k. seniorbostäder (55+) eller trygghetsboenden (70+). Det bedömer vi vara en rimlig indelning utifrån hur bostäderna uppfattas ur den boendes perspektiv. Men på grund av de investeringsstöd som även kan ges till byggande av trygghetsboenden kan det finnas anledning att i vissa sammanhang uppfatta dem som jämförbara med de särskilda boendena för äldre. En ytterligare komplikation om man vill kartlägga hyra och andra boendeförhållanden för äldre är att det inte alltid är en hyresupplåtelse i första hand mellan den boende och fastighetsägaren. Den kommunala socialtjänsten kan t.ex. i vissa fall vara förstahandshyresgäst för särskilda boenden. När det gäller äldreboenden är det dessutom svårt att korrekt separera hyra från övriga tjänster, i form av särskilt omsorg, vård, mat. Dessutom kan individuell inkomstrelaterad rabatt förekomma, vilket lägger ytterligare osäkerhet till redovisning av betald hyra som mått på verklig hyra.

Bostäder för äldre, och boendekostnaderna i dessa, är av särskilt intresse ur en annan synvinkel än den bostadssociala. Med en växande andel äldre i befolkningen är de äldres benägenhet att flytta till äldreboenden från andra typer av bostäder en viktig komponent i ett effektivt utnyttjande av bostadsstocken. Och benägenheten att flytta hänger till viss del ihop med möjligheten till transparent information om boendekostnader m.m. i denna del av beståndet.

Bostäder för studenter/unga

Även när det gäller bostäder för studenter och/eller ungdomar är terminologin vacklande. Det som är väsentligt ur ett bostadssocialt perspektiv är om det finns restriktioner i uthyrningen av en lägenhet som t.ex. innebär att besittningsskyddet bara gäller så länge man är aktiv studerande, eller så länge man är under en viss ålder, eller om det finns särskilda subventioner kopplade till sådana bostäder. Om det bara handlar om lägenheter som råkar förmedlas till, eller för tillfället bara råkar hyras av, ungdomar och/eller studenter bör de normalt inte uppfattas som något annat än vanliga hyresrätter på den ordinarie bostadsmarknaden.

Även inom detta segment av bostadsmarknaden finns det anledning att särskilja den typ av bostäder som har byggts med investeringsstöd, och särskilt då sådana bostäder som lyder under hyresreglering på grund av

att de byggts med investeringsstöd. Att lägenheter för studenter och/eller unga ibland kan hålla en lägre bostadsstandard (t.ex. i form av att bostaden inte har eget kök utan del i ett s.k. korridorkök) är däremot knappast en grund för noggrann särredovisning i statistiken. Den lägre standarden bör då snarare ses som en del i frågan om hur detaljerat man kan särredovisa bostäder med olika standard.

Sekundära bostadsmarknaden

Med sekundära bostadsmarknaden avser vi bostäder som kommunerna tillhandahåller till hushåll som inte själva kan skaffa sig en bostad på den ordinarie bostadsmarknaden. I första hand handlar det om lägenheter där kommunen har förstahandskontraktet eller äger bostaden (som då vanligtvis är en bostadsrätt). Men det kan möjligen även finnas andra typer av lösningar. Det gemensamma handlar om att hyresgästen inte skulle kunna få bo i bostaden utan kommunens hjälp samt att boendet är förbundet med tillsyn eller särskilda villkor som inte förekommer på den ordinarie bostadsmarknaden.

Vad gäller den sekundära bostadsmarknaden kartlägger Boverket, i sin årliga bostadsmarknadsenkät (BME), hur många kontrakt kommunerna har för det här bostadssegmentet. I övrigt samlar Boverket inte in några uppgifter om lägenheterna varken hyra eller något annat.

Vi anser inte att uppgifter om att en lägenhet är en del av den sekundära bostadsmarknaden bör vara en del av hyresstatistiken.

Andra centrala variabler

Hyra är naturligtvis den mest centrala variabeln i hyresstatistik. Men för att rätt förstå hyresmarknadens funktion behövs också ett antal variabler som beskriver bostadsbeståndets fördelning på de olika hyressättnings-förfarandena och kategorierna av hyresbostäder men även variabler som återspeglar utnyttjandegraden och omsättningen.

Hyra

Hur hyra bör redovisas är inte helt självklart. Det fastighetsekonomiska standardmåttet är årshyra per kvadratmeter uthyrningsbar area. Men för hushållen är månadshyra för en typlägenhet, normalt ett mer informativt mått. Båda är lätta att beräkna och återges i den nuvarande hyres-statistiken. För att få en mer rättvis fördelning av hyran mellan mindre och större lägenheter görs ofta en omräkning av den faktiska kvadrat-meterhyran till en tänkt trerumslägenhet på 77 kvadratmeter, den beräknade hyran kallas för normhyra. Möjligen finns det anledning att också redovisa normhyra i statistiken.

Ett problem som möjligen är i tilltagande är att det inte längre är lika självklart vad som ingår i hyresbeloppet. Utifrån

energibesparings-ambitioner ligger det i tiden att alltmer övergå till individuell mätning och debitering av värme, varmvatten och hushållsel. Att med acceptabel precision räkna om från varmhyra till kallhyra, och tvärtom, är lätt men det förutsätter att det framgår av insamlade uppgifter vad som ingår i hyran.

Läge

Det geografiska läget inom respektive lokal delmarknad är ofta den viktigaste prisförklarande variabeln på bostadsmarknader med fri marknadsprisbildning. SCB redovisar också i den utvecklade hyresstatistiken fr.o.m. 2016 hyra för respektive stadsdel i de tre storstadskommunerna, men inte i någon annan kommun finns en geografisk uppdelning av statistiken. Vår bedömning är att det är en otillfredsställande grov redovisning i övriga kommuner.

Standard

Näst läget är bostadens standard normalt den viktigaste prisförklarande variabeln, och inom bruksvärdessystemet är standard den allra viktigaste variabeln för att förklara hyresnivå. Men det är stora problem med att på ett bra sätt mäta standard. Och om man ska vara riktigt noggrann bör man också hålla isär standard, som beskriver en bostads utrustningsnivå, och skick, d.v.s. hur väl de standardhöjande komponenterna fungerar och hur slitna de är.

SCB har övergett variabeln värdeår (från fastighetstaxeringen) som standardindikator och använder numera hellre nybyggnadsår. Båda dessa variabler avser dock byggnaden och inte de enskilda lägenheterna Det är en svår uppgift att välja ut ett fåtal variabler som tillsammans skulle kunna utgöra ett mått på lägenhetsstandarden. Vi förordar variabler som lämnar lite utrymme för bedömningar som komplicerar ett

inrapporterande, t.ex. förekomst av hiss, balkong, bredbandsuppkoppling och om lägenheten är förberedd för installation av tvättmaskin.

Vakansgrad

Vakansgrad är intressant därför att det visar hur stor efterfrågan på hyresrätter är. SCB redovisar statistik om vakanser i hyresbeståndet baserat på en annan enkätundersökning än den som ligger till grund för hyresstatistiken. Vakanser redovisas med grov geografisk indelning. Det finns ingen uppdelning på hyressättningsförfaranden eller lägenhetstyp. Vakanserna är mycket låga för närvarande och just nu, när det känns som

att bostadsbristen kommer att bestå mycket länge, kan det kännas tveksamt om man behöver detaljerad statistik om vakanser. Man kan dock vara ganska säker på att det kommer att uppstå högre vakansgrader, samt att dessa inte kommer att fördela sig jämt mellan lägenheter med olika hyresförhandlingsförfaranden. Här finns ett dilemma. Tidiga indikatorer på ökande vakansgrader i bostäder med presumtionshyra och individuellt förhandlade hyror i vissa attraktiva lägen är en viktig indikator på vikande efterfrågan på bostadsmarknaden.

Kötid

Kötid kan uppfattas som ett pris för kontraktet och blir därför en värdefull indikator på verklig efterfrågan på marknaden. Variabeln används i det avseendet av t.ex. fastighetsägare som överväger att bygga nya bostäder. Bostadsförmedlingen i Stockholm publicerar statistik över kötid till de lägenheter man förmedlat. Statistiken har vissa brister på grund av att det är svårt att följa upp hela förmedlingsprocessen, och inte minst på grund av att bostadsförmedlingen bara har data för den del av beståndet som man själva förmedlat. SCB har ingen motsvarande statistik, och det är knappast heller möjligt att skapa rikstäckande statistik eftersom bostads-förmedlingar är kommunala eller privata initiativ som inte drivs utifrån en enhetlig mall.

Könsuppdelad statistik

En grundläggande princip i all statistikredovisning är att all statistik som direkt eller indirekt berör individer ska vara könsuppdelad. Frågan om huruvida hyresstatistik ska eller kan vara könsuppdelad är högst relevant. Vi ser innehavet av en hyresrätt som en tillgång, med tillhörande

rättigheter och förpliktelser. Däremot är det inte självklart vem som ska räknas som innehavare av tillgången i statistiksammanhang. Man kan betrakta endast kontraktsinnehavaren som den som innehar bostaden, men man kan också se makar och sambor som innehavare, särskilt i de fall som båda har besittningsskydd. Detta gör att det inte finns någon självklar princip för hur man ska koppla samman hyresinformationen med en viss individ. I den nuvarande hyresstatistiken görs heller ingen könsuppdelad redovisning.

Vår bedömning är att det är rimligt att uppfatta uppgifter om hyresnivå samt om lägenhetens beskaffenhet som objektsrelaterad information, knuten till lägenheten och inte till någon viss individ. Vi ser inte att det finns grund för att koppla sådan information till individer med mindre än att man särskilt utreder vilka principer som en sådan koppling ska följa.

Vi lämnar därför inte något förslag på hur en könsuppdelad hyresstatistik skulle utformas.

4 Hur kan data samlas in?

Produktionen av hyresstatistik kan naturligtvis göras på väldigt många sätt. Det är inte på något sätt självklart hur det bör gå till eller vem som bör ha ansvaret. På grund av bostadsmarknadens och bostadspolitikens sociala dimensioner har det visserligen sedan länge fallit sig naturligt att hyresstatistiken är en statlig angelägenhet och den ingår i SCB:s

statistikproduktion. Men SCB är inte den enda seriösa producenten av hyresstatistik.

På fastighetsområdet finns en lång tradition med offentliga register som detaljerat, tillförlitligt och med rättsverkan redovisar uppgifter om

bostäder, fastigheterna och fastighetsägandet. Det ligger nära till hands att titta på hur denna registertradition skulle kunna utvecklas vidare och då ligga till grund även för hyresstatistiken. Men detta är ingen självklar lösning. Det finns argument för att minska den offentliga registreringen av personrelaterade uppgifter – och registerbaserad bostadsinformation är nästan alltid personrelaterad information. Ett av de senare uttrycken för detta är lagen (2018:218) med kompletterande bestämmelser till EU:s dataskyddsförordning – i fortsättningen benämnd GDPR-lagen – där bl.a. följande sägs om statistik i 4 kap. 2 §:

Personuppgifter som behandlas enbart för statistiska ändamål får användas för att vidta åtgärder i fråga om den registrerade endast om det finns synnerliga skäl med hänsyn till den registrerades vitala intressen.

Vi redogör här för vilka huvudsakliga strategier som kan väljas för att utveckla statistikproduktionen. Vi ser tre alternativ. I en fullständigt registerbaserad strategi ser man till att de variabler som behövs i

statistiken är obligatoriska registerdata som kontinuerligt uppdateras. På så sätt lägger man grunden för en kontinuerligt uppdaterad

total-undersökning. Statistiken kan även skapas utifrån data som inte alls finns i de offentliga registren på fastighetsområdet. I sådana fall ligger det nära till hands att begränsa sig till urvalsundersökningar. Slutligen kan man tänka sig en rad varianter där dessa två angreppssätt kombineras.

Urvalsundersökningar

För traditionell statistikproduktion är det normalt ineffektivt att använda sig av totalundersökningar. Med väletablerade statistiska metoder kan man skapa representativa urval som med god träffsäkerhet och till lägre kostnad återger tillståndet i moderpopulationen. Därför är det normalt oekonomiskt att skapa ett nytt totalregister över det man vill undersöka, om det inte finns andra nyttor än statistikproduktionen med registret.

Man kan dock behöva en väldefinierad bild av vad rampopulationen för en urvalsundersökning är. Och där kan just ett register vara värdefullt. I SCB:s årliga urvalsundersökning av hyra används lägenhetsregistret för att konstruera det representativa urvalet.

Ett urval behöver inte ens vara representativt för att kunna utgöra underlag för statistik. Ett välkänt exempel från bostadsmarknaden är att man ofta låter statistik över småhuspriser baseras på de fastigheter som har råkat säljas under en viss tidsperiod. Men dessa fastigheter har inte valts med statistiska metoder som ett representativt urval. Det finns statistiska metoder för att ändå göra resultatet tillräckligt representativt för moderpopulationen, d.v.s. för alla småhus, även de som inte har sålts.

Register

Befintliga register

Det finns tre statliga bostadsregister: fastighetsregistret2_,

fastighets-taxeringsregistret3 _{och lägenhetsregistret}4_{. De innehåller alla i varierande}

grad uppgifter som kan utgöra grund för produktionen av hyresstatistik. Med utgångspunkt från detta utreder vi vilka möjligheter som finns att komplettera dessa register med variabler som skulle underlätta

produktionen av en bättre hyresstatistik.

Fastighetsregistret

Fastighetsregistret utgör grunden för både fastighetstaxeringsregistret och lägenhetsregistret. Huvudpoängen med registret är att det definierar vad som ingår i respektive fastighet samt vilka som äger och innehar andra typer av rättigheter till fastigheter. Registrets rättsverkan i dessa avseenden skapar en extraordinär trygghet för ägare och alla andra. Fastighetsregistret innehåller också koordinater för alla fastigheter och nyckelvariabeln fastighetsbeteckning. Därmed kan all information i registret, och all information i alla andra register som också innehåller samma nyckelvariabel, presenteras och analyseras i geografiska informationssystem (GIS).

2 _{Reglerna återfinns i lagen (2000:224) om fastighetsregister}

3 _{Fastighetstaxeringsregistret tillhandahålls av SCB men bygger på uppgifter som}

Skatteverket har i beskattningsdatabasen – enligt lagen (2001:181) om behandling av uppgifter i Skatteverkets beskattningsverksamhet – och som levereras till SCB enligt fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199).

Fastighetsregistret är knappast det register som ligger närmast till hands att välja som värd för en eventuell registerbaserad hyresinformation. Däremot har den rättsverkan som fastighetsregistret har lyfts fram som en tänkbar förebild för hur ett hyresregister och/eller bostadsrättsregister skulle kunna inrättas.

Fastighetstaxeringsregistret

Skatteverkets beskattningsdatabas är grunden för fastighetsbeskattningen. Fastigheternas taxeringsvärde fastställs vart tredje år vid allmän

fastighetstaxering. För hyresfastigheter sker det nästa gång 2019. Taxeringsvärdet bestäms utifrån en värderingsmodell där ett fast antal explicit angivna värdepåverkande variabler ingår. Hyra är den variabel som har störst värdepåverkan. Med hyra avses total hyra det andra året före respektive taxeringsår. Vid 2019 års allmän fastighetstaxering är det alltså hyresnivån 2017 som används. Hyresuppgifterna samlas in från samtliga fastighetsägare.

Det finns noggranna regler för hur hyran ska anges. Huvudprincipen är att det är verklig hyra i form av bruksvärdeshyra som anges. Men det finns flera fall där kompletterande principer måste användas. Hyres-uppgifterna rapporteras in fastighetsvis, inte lägenhetsvis.

Fastighetsbegreppet är visserligen något annorlunda i beskattnings-databasen än i fastighetsregistret och det innebär att det inte alltid är total överensstämmelse mellan hyresuppgifterna och en viss registerfastighet. Detta är dock inget väsentligt problem när det gäller produktion av hyres-statistik hos SCB. Fastighetstaxeringsenheter är i praktiken geografiskt mycket koncentrerade och kan kopplas samman med koordinater för en av de ingående registerfastigheterna.

Enligt föreskrifter i fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) ska Skatteverket senast den 31 oktober under taxeringsåret sända de uppgifter till SCB som behövs för sammanställning av utfallet av allmän, förenklad och särskild fastighetstaxering. Primärmaterialet hämtas från de beslut som Skatteverket har fattat. Med stöd av dessa uppgifter skapas fastighetstaxeringsregistret hos SCB.

Lägenhetsregistret

Lägenhetsregistret tillkom slutligen 2011 efter en mycket utdragen process där behovet av att skapa en fungerande ersättning till den ner-lagda folk- och bostadsräkningen vägdes mot det utökade intrånget i den personliga integriteten. Lägenhetsregistret kompletterar fastighets- och fastighetstaxeringsregistrens information om ägda bostäder (fastigheter)

med viss bostadsinformation för lägenheter (hyresrätter och bostadsrätter).

På grund av omsorgen om integritetsaspekterna och att hålla nere antalet uppgifter har registret fått en mycket begränsad användning utöver folk-bokföring och statistik. Dessutom fick lägenhetsnumret som skapades i registret inte någon rättsverkan utanför folkbokföringen. Det innebär t.ex. att när bostadsrättslägenheter intecknas för belåning så är det respektive bostadsrättsförenings lokala lägenhetsförteckning som används, inte lägenhetsregistret.

Idéer om registerutveckling

Vi vill i sammanhanget passa på att knyta an till ett par angränsande registerfrågor trots att de egentligen inte har med uppdraget att göra. Vi bedömer det som ganska osannolikt att den förhållandevis obetydliga frågan om behovet av bättre hyresstatistik skulle kunna räcka för att få till stånd större förändringar av de offentliga registren. Däremot kan det finnas förutsättningar för större förändringar av registren om det kan lösa flera problem samtidigt. Här gäller det att se vilka ineffektiviteter som kan finnas i datainsamlingen till de offentliga registren och försöka identifiera smarta rutiner som underlättar för både uppgiftslämnare och användare av informationen.

En sådan smart rutin är idén om att skapa en ”en-väg-in-lösning” när det gäller alla obligatoriska rapporteringar till myndigheter – och då inte minst till offentliga register – av fastighetsrelaterade uppgifter. Fastighetsägare måste lämna in uppgifter till ett antal olika offentliga verksamheter, t.ex. uppgifter om hyror/avgifter och insatser för ny-producerade bostäder till SCB, hyresuppgifter för samtliga fastigheter var tredje år vid fastighetstaxeringen till Skatteverket, uppgifter om energi-prestanda till Boverket vid energideklarationen och ansökan om bygglov vid ombyggnad till kommunen. Här finns uppgiftsinsamling som

möjligen skulle gå att effektivisera inom ramen för en en-väg-in-lösning. Vi betonar att för att det här ska bli möjligt krävs ytterligare utredning och förändringar i lagstiftningen inom området.

5 Nuvarande statistik

Offentlig hyresstatistik

Hyresrätt i lägenhetsregistret

I lägenhetsregistret finns ingen uppgift om lägenheternas upplåtelseform. Uppgift om fastighetsägarens juridiska form finns i fastighetsregistret. Med ledning av detta gör SCB, för småhus, antagandet att lägenheter som ägs av andra ägare än fysiska personer eller bostadsrättsförenigar räknas som hyresrätter. För flerbostadshus antar de att lägenheter som inte är ägarlägenheter och att lägenheter i fastigheter som ägs av andra ägare än bostadsrättsföreningar är hyresrätter.

Statistiska centralbyrån

Avgifter/hyror för nybyggda lägenheter

Sedan 1970 genomför SCB en totalundersökning av avgifter/hyror för nyproducerade bostadslägenheter. Uppgifterna samlas in via en enkät-undersökning som går till byggherrar som färdigställt lägenheter under aktuellt undersökningsår eller till den som äger lägenheterna vid fråge-tillfället. Från och med undersökningsår 1997 finns de insamlade uppgifterna inlagda i en databas.

Syftet med statistiken är att ge information om hyror/avgifter och insatser för olika lägenhetstyper inom nyproduktionen av lägenheter i olika delar av landet. Det som redovisas är medelvärdet av ett antal variabler, såsom bostadsyta per lägenhet, hyra/avgift per kvadratmeter, hyra/avgift per lägenhet, insats per kvadratmeter och insats per lägenhet. Vidare redovisas antal lägenheter som beräkningarna bygger på samt andelen outhyrda/osålda lägenheter per den 31 december.

Uppgifterna redovisas fördelade på byggherrekategori, upplåtelseform lägenhetstyp och region. Lägenheterna fördelas på lägenhetstyp efter antalet bostadsrum och förekomst av kök eller kokvrå. Regionindelningen är Stor-Stockholm, Stor-Göteborg, Stor-Malmö, kommuner med mer än 75 000 invånare samt övriga kommuner.

Huvudanvändare av statistiken är Boverket, Försäkringskassan och byggherreorganisationer.

Datainsamlingen sker under maj-augusti och offentliggörs i oktober, året efter undersökningsåret. De uppgifter som samlas in i enkäten är antal lägenheter, hyror/avgifter och insatser, areor och antal outhyrda/osålda

lägenheter. Övriga uppgifter hämtas från register. Uppgifter publiceras på SCB:s webbplats som statistiknyhet, efterfrågade tabeller samt i

Statistikdatabasen.

Hyror i bostadslägenheter (HiB)

Sedan 2003 gör SCB en årlig urvalsundersökning vid namnet Hyror i bostadslägenheter (HiB). Mellan 1969 och 2002 genomfördes undersökningen med samma innehåll inom ramen för Bostads- och hyresundersökningen (BHU). Datainsamlingen sker framförallt via webbformulär och Excelmall till fastighetsägaren eller fastighets-förvaltaren. Pappersblankett skickas ut på begäran samt vid den andra påminnelsen. Undersökningen omfattar idag cirka 15 400 hyresrätts-lägenheter och urvalet dras från lägenhetsregistret. Information om ägare samt lägenheternas nybyggnadsår kompletteras med uppgifter från fastighetstaxeringsregistret och företagsdatabasen.

År 2016 genomgick undersökningen HiB omfattande förändringar när det gäller urval, insamling och redovisning. Antal regioner som statistiken publiceras för har utökats. Även indelningen i lägenhetstyper och nybyggnadsår har förändrats.

Huvudsyftet med HiB är att ge information om hyresnivåer och hyres-förändringar i lägenheter som upplåts med hyresrätt. Variablerna som redovisas är årshyra per bostadslägenhet, årshyra per kvadratmeter, ny månadshyra per bostadslägenhet, ny månadshyra per kvadratmeter och procentuell förändring av hyra. Samtliga variabler redovisas som medel-värde och medianmedel-värde, båda med 95-procentiga konfidensintervall. Redovisningen görs efter olika regionindelningar beroende på vilka variabler och statistiska mått som publiceras och om uppgifterna är ytterligare indelade. Statistiken redovisas efter kommun, län samt regionindelningen: Stor-Stockholm, Stor-Göteborg, Stor-Malmö, kommuner med mer än 75 000 invånare samt övriga kommuner. För kommunerna Stockholm, Göteborg och Malmö publiceras statistiken även på stadsdelsnivå. För Stockholm redovisas statistiken också för stadsområden: Inre staden, Söderort och Västerort.

Lägenhetstyp (antal rum) har en egen redovisningskategori för småhus. Redovisning efter värdeår finns inte längre, utan istället används ny-byggnadsår. Statistiken används av statliga verk, departement, utredningar och bostadsmarknadens parter bl. a. som underlag vid utvärdering av reformer inom boendeområdet och vid uppföljning av hyror och hyresförändringar.

Datainsamlingen sker under april/maj-augusti och offentliggörs under hösten. De uppgifter som samlas in i enkäten är hyra för december före-gående år, årets framförhandlade hyra och månad från vilken den nya hyran började gälla. Dessutom ska uppgiftslämnaren uppge om värme, el och garage ingår i hyresbeloppen och om ombyggnad har skett under året.

Statistiken publiceras i Statistikdatabasen på SCB:s webbplats samt som statistiknyhet, efterfrågade tabeller och diagram. Statistiken presenteras per region, nybyggnadsår, antal rum samt ägarkategori.

Hyresmarknadens parter

SABO

På SABO:s hemsida finns hyresstatistik för allmännyttiga bolag.

Variablerna som redovisas är ändring av hyra i procent, ändring av hyran per kvadratmeter, ny hyra, antal bostäder, total bostadsyta, ändringsdatum och hyra för 3 rum och kök. Statistiken redovisas per SABO-företag och tas fram av respektive medlemsföretag.

SABO tillhandahåller för sina medlemmar också förhandlingsstatistik som visar hyresnivåer, hyresändringar, yrkanden och jämförelser.

Statistiken går tillbaka till 2005 och presenteras som en Sverigekarta som ger en överblick utifrån kommun, län och riket, i procent eller i kr/m². Centralt hos SABO finns endast de beräknade statistiska uppgifterna om de variabler som redovisas på deras hemsida. Det finns inte något register på central nivå med de respektive bakomliggande datauppgifterna.

Fastighetsägarna

Organisationen Fastighetsägarna består av fyra regionföreningar

(Stockholm, GFR, MittNord och Syd). Var och en av regionerna har sitt eget datasystem med uppgifter om hyror i de fastigheter för vilka hyres-värdar Fastighetsägarna är ombud (förhandlingsuppdrag). Majoriteten av dessa är kollektivt förhandlade hyror, där Hyresgästföreningen är mot-part.

Hyresgästföreningen

På Hyresgästföreningens riksförbund finns ingen nationell hyresdatabas. Hyresgästföreningens nio regioner har tillgång till var sin regional hyresdatabas. Dessa innehåller hyresuppgifter från både allmännyttiga och privata hyresvärdar. Databaserna används främst för att hämta och

jämföra hyror inför hyresförhandlingarna och ta fram statistik och fakta om hyresutvecklingen på olika orter, bostadsområden m.m.

Hyresuppgifterna importeras in i hyresdatabaserna regionvis efter att förhandlingarna avslutats. För allmännyttans lägenheter kommer uppgifterna ofta in digitalt från hyresvärdarnas system. Från privata hyresvärdar är det ibland svårt att få fram digitala hyreslistor och då levereras hyrorna istället genom förhandlingsprotokoll eller papperslistor som sedan matas in manuellt i hyresdatabasen.

På orter där parterna har ingått en överenskommelse om systematisk hyressättning återfinns ofta hyrorna i ett annat system, Poängen, som är ett datastöd framtaget av företaget Trimma. Där kan man förutom alla hyror även se hur hyran är bedömd utifrån olika bruksvärdesfaktorer.

Annan hyresstatistik och karttjänster

Stockholms bostadsförmedling

Stockholms bostadsförmedling producerar relevant och mycket detaljerad statistik över situationen på hyresmarknaden. Uppgifterna avser de lägenheter som har förmedlats. Dataunderlaget uppdateras fortlöpande och är mycket färskt. Statistiken finns tillgänglig på deras hemsida. Alla uppgifter om lägenheterna kommer från respektive fastighetsägare. Uppgifterna är i huvudsak goda, men kan ibland vara sämre. Det finns ingen särskild skyldighet för fastighetsägarna i detta avseende. De gör som de vill, redovisar vad de vill, och lämnar de lägenheter de vill till förmedlingen5_{. Fastighetsägarna har normalt bara en fördel, i form av}

smidigare förmedling av lägenheten, av att rapportera in korrekta uppgifter.

Statistiken har en delvis annan inriktning än den offentliga hyres-statistiken. De centrala variablerna är hyra och kötid. Hyra är den inrapporterade hyresuppgiften, vilket ibland kan skilja sig från kontrakterad hyra. Redovisningen sker på en geografiskt mycket fin-fördelad nivå. Andra variabler som statistik redovisas på är antal rum, lägenhetstyp och fastighetstyp.

5 _{Det finns en rekommendation från branschorganisationen Fastighetsägarna om att man}

I praktiken är sambandet mellan variablerna hyra och kötid den mest relevanta indikatorn på läget på hyresmarknaden. Utifrån detta kan man enkelt skatta verklig efterfrågan i respektive bostadsområde. Därför har bostadsförmedlingen kommit att bli den primära datakällan för den lokala bostadspolitiken. Men data efterfrågas i stor utsträckning av alla typer av intressenter, inklusive fastighetsägare, byggherrar, media, forskare, m.m. Statistiken används som underlag för beslut om samhällsplanering, var man ska bygga, och vilken hyra man ska sätta. Bostadsförmedlingen till-godoser naturligtvis också i mycket stor utsträckning de behov som finns ur ett konsumentperspektiv.

Karttjänster

Förutom de vanliga bostadsförmedlingarna finns det ett antal tjänster där man tillhandahåller hyresmarknadsinformation på ett sätt som särskilt tillgodoser konsumentbehoven. Vi har tittat närmare på tre sådana tjänster. De har olika inriktning och upplägg och ger var och en på sitt sätt en mycket god vägledning om hyresmarknaden. Ett gemensamt drag för de tre är att de alla presenterar informationen via kartor. Tjänsterna är fortfarande delvis under utveckling. Vi vill betona att det mycket väl kan finnas ytterligare sådana tjänster tillgängliga som vi har missat.

Hyresgästföreningen tillhandahåller på hemsidan hurvibor.se den senaste hyresstatistiken enligt HiB från SCB. Förutom hyresstatistiken finns på hemsidan ytterligare en stor mängd hyresmarknadsrelaterad statistik. All statistik är dock inte tillgänglig via kartor.

Hemsidan boplatssverige.se är en bostadsförmedlingstjänst för hyres-rätter. Lediga hyreslägenheter i hela landet finns sökbara i en karttjänst. Hemsidan erbjuder även en rad andra funktioner som gör det möjligt för bostadssökande att ställa sig i kö, ange bostadsönskemål och ekonomiska förutsättningar. Informationen om lediga lägenheter och hyresvillkor rapporteras in till tjänsten av fastighetsägare.

Hemsidan hyresrattskollen.se är en karttjänst där hyresgäster själva rapporterar in uppgifter om sitt hyresboende. Utöver hyresnivå kan man även rapportera in uppgifter om bostadens kvalitet och brister. I dagsläget är de inrapporterade uppgifterna koncentrerade till de tre

6 Synpunkter från relevanta aktörer

Vi har haft långa och mycket givande samtal med relevanta aktörer. Vi redovisar här kortfattat valda delar av vad som framkommit vid dessa samtal. Urvalet är i högsta grad subjektivt. Vi återger sådant som särskilt poängterats av de intervjuade, uppgifter som vi bedömer vara väsentliga men mindre kända samt i något fall även uppgifter där det kan vara av visst allmänt intresse att veta att de kom från en viss uppgiftslämnare. I dessa fall blir redovisningarna nedan av naturliga skäl mindre

omfattande.

Hyresmarknadens parter

SABO

SABO upplever inte att hyresnivån i studentbostäder eller äldreboenden skulle vara en fråga som väcker ett större intresse. All diskussion handlar snarare om hyresnivån i nya bostäder i förhållande till hyran i övriga beståndet.

Flera medlemsföretag har olika modeller för systematisk hyressättning för att sätta hyror för olika lägenheter utifrån funktion och kvalitet. I vissa kommuner använder man sig endast av ett fåtal variabler, medan man i andra använder flera hundra. På grund av detta har de olika bolagen egna förvaltningssystem för detta, vilket gör att det i nuläget är svårt att sam-ordna uppgifterna i ett heltäckande system för alla SABO-företag.

Fastighetsägarna

Utöver de kollektivt förhandlade hyrorna finns även individuellt för-handlade hyror. Hyresvärden förhandlar i detta fall direkt med hyres-gästen. Hyresvärd och hyresgäst kommer överens om en hyra, som enligt hyreslagen måste vara till beloppet bestämd. Det går alltså inte att avtala om att hyran årligen ska förändras med x procent per år under en angiven period. I hyresavtalet anges därför istället vilket hyresbelopp som ska utgå per år under en angiven framtida period.

Individuell hyressättning har blivit relativt vanlig i storstäderna, särskilt i Stockholm. Skälet är att de andra formerna av hyressättning i

ny-produktion inte kan prövas i hyresnämnden innan fastigheten är uppförd och hyresgästerna har flyttat in. Därmed får Hyresgästföreningen ett stort inflytande över hyresnivån i fastigheten, vilket ofta har inneburit att av-kastningen hamnar på en nivå som inte motiverar produktion av

hyres-rätter. I den situationen väljs istället alternativet med individuellt förhandlad hyra.

Fastighetsägarna anser att det finns ett värde med fördjupad hyresstatistik eftersom det bidrar till att öka transaparansen på hyresmarknaden. De har föreslagit att bostadsmarknadens tre parter tillsammans ska utveckla en databas för detta ändamål, som en del av ett gemensamt förändringsarbete som parterna för närvarande är engagerade i. Syftet med detta arbete är att dels öka transparensen och effektiviteten i förhandlingarna, dels säkerställa ett jämbördigt partsförhållande i desamma.

Fastighetsägarna ser vidare ett stort behov av oberoende statistik om hyresutfallet vid de årliga hyresförhandlingarna. Detta utfall skiljer sig nämligen från den hyresstatistik som idag redovisas av SCB, eftersom den senare också återspeglar effekten av hyresförändringar som följer av nyproduktion och hyreshöjande standardförbättringar.

Uppgifter om en fastighets värdeår och nybyggnadsår samt utgående hyresnivå räcker inte för att göra en bruksvärdesbedömning. För att bedöma en lägenhets bruksvärde och skälig hyresnivå krävs detaljerad information om lägenhetens standard och fastigheten i övrigt.

Hyresgästföreningen

Hyresgästföreningen ser mycket positivt på ambitionen att utveckla hyresstatistiken. Man skulle själv bara gynnas av transparens på hyres-marknaden. Däremot skulle det kunna finnas fastighetsägare som inte vill ha transparens, t.ex. fastighetsägare som har hyror som ligger väsentligt högre än övriga på orten.

Fastighetsägaren är alltid den som har primär uppgift om lägenhetens egenskaper. Därför måste det ankomma på fastighetsägaren att leverera eventuella underlag om lägenheters skick till t.ex. offentlig statistik. En bra lösning vore att tvinga in fler uppgifter om lägenheter i

lägenhetsregistret.

Hyresgästföreningen anser att god hyresstatistik måste göra det möjligt att analysera utvecklingen inom de olika hyressättningsförfarandena. Det vore bra om det gick att skapa en hyresstatistik med ungefär den variabel-uppsättning som vi skissat på. Det är dock i princip inte tillräckligt med någon enstaka variabel för att försöka fånga lägenhetens standard. Bruks-värdeshyra ska bero av den levererade förvaltningskvaliten, och då bör också hyresstatistik kunna ge information om hur hyran varierar i förhållande till sådana variabler.

En utveckling av systematisk hyressättning pågår. Målet är att det ska finnas i hela landet. Det kommer dock inte att bli samma modell i alla kommuner, eftersom värderingarna av egenskaperna skiljer sig åt mellan kommuner.

Ett stort utvecklingsarbete pågår hos hyresgästföreningen för att skapa en digital förhandlingsprocess. I en portal lägger fastighetsägare in sina filer med förhandlingsyrkanden. Momenten i förhandlingsprocessen, inklusive signerandet av överenskommelser, ska sedan kunna göras digitalt i portalen. Målet är att alla yrkanden ska komma in digitalt. I dagsläget är det fortfarande ett antal yrkanden från fastighetsägare som kommer in i format som inte är kompatibla med systemet men dessa kommer att över-föras manuellt till rätt format. Portalen ska vara i fullt bruk vid höstens förhandlingar. Man vill komma tillrätta med den i tiden utdragna för-handlingsprocessen och få alla förhandlingar avslutade på 90 dagar. Förhandlingsresultatet skulle potentiellt kunna komma till användning i statistikproduktion. Ett alternativ som borde övervägas är att göra detaljerad statistik på hyresinformationen i fastighetstaxeringsregistret i kombination med utfallet från de årliga förhandlingarna.

Myndigheter

SCB

Den nya hyresstatistiken, fr.o.m. 2016, är väsentligt bättre än den tidigare. Den bygger på en urvalsundersökning med drygt 15 000 lägenheter.

SCB anser att det är förhållandevis lätt att få in svar på dessa enkäter. Den innehåller få frågor. Dock är man tveksam till möjligheten att utöka antalet variabler väsentligt på grund av den ökade uppgiftslämnarbörda som detta skulle innebära.

Fastighetstaxeringsregistrets uppgifter om bostadshyra samlas in vart tredje år och uppgifterna är två år gamla redan vid insamlingen. SCB bedömer att man inte kan basera hyresstatistik på dessa registeruppgifter. Uppgifter om hyressättningsförfarande finns inte i någon av de två typerna av hyresstatistik. SCB återkom senare under vårt arbete med ett PM med synpunkter om förändringar på kort och lång sikt där de föreslår successivt införande av uppgifter om presumtionshyra i datainsamlingen. SCB:s PM återges i sin helhet i bilaga 2.

På kort sikt har SCB redan påbörjat arbetet och infört en fråga om presumtionshyra i nyproduktionen (Avgifter/hyror) där uppgiftslämnare har fått svara på om de lämnade hyresbeloppen är framförhandlade tillfullo, till viss del eller inte alls med hjälp av presumtionshyra.

Lantmäteriet

Vid föreberedelsearbetet inför allmän fastighetstaxering av hyreshus, vart tredje år, samlar Lantmäteriet bl.a. in hyresuppgifter som underlag för att i respektive hyresområde skatta genomsnittshyror för olika åldersklasser på byggnader. Data till detta samlas in från bl.a. SABO-företagen, som kontaktas och levererar var för sig. Insamling av hyresuppgifter görs även för de fastigheter som har omsatts på marknaden och som kommer att utgöra jämförelseköp vid estimeringen av parametrar i taxeringens värderingsmodell. Vid det senaste tillfället (hösten 2017) samlade man för första gången även in uppgift om typen av hyressättningsförfarande (bruksvärde, presumtionshyra, övriga). Insamlade uppgifter avser ca 10 000 fastigheter.

SCB:s nuvarande hyresstatistik skulle inte kunna ersätta denna insamling. Det beror på att hyresuppgifterna där saknar koppling till byggnadens värdeår på detaljerad regional nivå, samtidigt som man i fastighets-taxeringen måste koppla data till värdeår eftersom det är en av de förordningsreglerade variablerna i fastighetstaxeringsmodellen. Med en bättre hyresstatistik, och särskilt om det fanns tillgång till individuella hyror för alla lägenheter, skulle Lantmäteriet kunna utnyttja informationen för att utveckla värderingsmodellerna för fastighets-taxeringen. För att kunna införa en ny värderingsmodell behövs dock ändrad lagstiftning eftersom fastighetstaxeringen är förordningsreglerad. Lantmäteriet ser praktiska och principiella svårigheter med att uppgifter om hyra ska hanteras som registerdata. De praktiska svårigheterna kring insamlingen av informationen som finns idag, förändras inte för att data förväntas ingå i ett register. Ur ett principiellt perspektiv innebär register-hantering att en ny skyldighet om uppgiftslämnande måste läggas på t.ex. fastighetsägare samt de som förväntas föra registret. Idag registreras uppgifter i lägenhetsregistret av kommuner. Överväganden kring sekretess, integritet och säkerhet kan också innebära principiella svårigheter med att hantera uppgifter om hyra som registerdata.