Vad bestämmer bostadsinvesteringarna?

(1)

(2)

(3)

I det riktigt korta perspektivet har vi i landet de bostäder som finns här och nu. Bostäder som inte alltid finns på rätt plats. I Sverige finns ungefär 4,5 miljoner lägenheter. Räcker det eller behövs det fler och bör vi oroa oss för att många av oss blir utan bostad eller tvingas bo trångt, kanske tillsammans med våra vuxna barn? Detta är dels avhängigt hur vi utnyttjar det befintliga beståndet dels avhängigt den takt som vi bygger nytt och river befintliga lägenheter.

Den svenska diskussionen förs idag i termer av bostads-brist. Byggs det för lite? Idag går det i genomsnitt drygt två svenskar per bostad. Det totala antalet lägenheter, både i flerbostadshus och i småhus, har ökat med 250 tusen under det senaste decenniet. Samtidigt har befolkningen ökat med en halv miljon. Minst om utrymme finns det i storstäderna. Efterfrågan på bostäder är hög och inte minst på bostadsrätter, som stigit allra mest i pris. Ett ytterligare tecken på detta är att ett stort antal hyresrätter har omvandlats till bostadsrätter under det senaste decenniet. Bostadsproduktion är lönsam idag. Vinsterna tillfaller både markägare och bostadsbyggare. Med tanke på den goda byggkonjunkturen ställer sig många frågan varför bostadsproduktionen inte ökar mer än vad den faktiskt gör?

En förklaring kan vara att många ser till de stora investe-ringarna i bostäder under åren på 1960-, 1970- och 1980-talen och förundras över att investeringsnivån är så låg idag. En annan förklaring kan vara att vi till stor del fokuserar på åren med bostadsöverskott och inte på åren med bostadsbrist. Bostadsinvesteringarna var visserligen låga med historiska mått under mitten och slutet av 1990-talet men att det byggdes lite var naturligt med tanke på den stora tillgången på bostäder och låga efterfrågan. Bostadsbyggande var ingen lönsam verksamhet under större delen av 1990-talet. Bostadsbyggandet har successivt återhämtat sig under det senaste decenniet och innan den positiva utvecklingen bröts av finanskrisen byggdes det endast några få tusen bostäder för lite per år för att möta den långsiktiga efter-frågan på bostäder i Sverige.

I denna marknadsrapport beräknar vi en ekonometrisk modell för de svenska bostadsinvesteringarna och hur dessa påverkas av produktionskostnader och bostadspriser. Våra resultat visar att bostadsinvesteringarna är mycket känsliga både för bostadspriserna och för produktions-kostnaderna. Vi bekräftar därmed de resultat som

ekonomer på OECD kommit fram till i en nyligen publicerad studie av bostadsmarknaderna i 21 OECD-länder1_{. Det svenska bostadsutbudet är mera elastiskt än i} andra länder.

Resultaten indikerar att bostadsbyggandet kommer att öka framöver i en snabbare takt än vad de flesta räknar med. Vi har tidigare uppskattat nyproduktionsbehovet till 35 tusen nya lägenheter per år2_{. En nivå som vi nästan} nådde innan finanskrisen kom.

De svenska bostadspriserna och produktionskostnaderna är höga idag. Vår bedömning är att bostadspriserna är för höga. För att en ökad bostadsproduktion framöver skall vara förenlig med långsiktig balans på bostadsmarknaden samtidigt som bostadspriserna faller krävs det även att produktionskostnaderna faller framöver. Enligt våra beräkningar kompenserar en sänkning av produktions-kostnaderna med en procentenhet den negativa effekten på bostadsinvesteringarna av en nedgång i bostadspriserna med två procent.

Det låga bostadsbyggandet under senare år ska sannolikt förstås som en funktion av det låga bostadsbyggandet i utgångsläget. Det tar tid att bygga ut produktions- kapaciteten men på några års sikt är bostadsutbudet mycket mera priskänsligt än vad de flesta bedömare tycks tro.

Bostadsbyggandet

Utvecklingen på bostadsmarknaden har skiftat mycket mellan olika perioder. Vissa mönster går dock att urskilja. Vi kan t.ex. se att höga bostadspriser och ett högt bostads-byggande normalt sett går hand i hand. Diskussionen under de senaste åren har mycket kommit att handla om att det byggs för lite, trots rekordhöga bostadspriser. Hur förhåller det sig med detta, har mönstret brutits? För att försöka svara på den frågan är det värt att se på utveck-lingen av bostadsproduktionen, på den totala tillgången på bostäder och på tillgången av bostäder av olika typer. Liksom till förändringen av bostadspriserna och produktionskostnaderna.

1 Caldera Sanchez, A och Åsa Johansson (2011), ”The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries”, OECD Economics Department, arbetsrap-port nr 837, OECD, Paris.

2 BKN, Vad kostar det att bygga bort bostadsbristen, Marknadsrapport, oktober 2010.

(4)

Bostadsbyggandet består av två delar. Den allra största delen av nytillskottet av bostäder är nyproduktion men en icke försumbar del har sedan nittiotalskrisen kommit från ombyggnad av lokaler i flerbostadshus. En beskrivning av bostadsbyggandet i Sverige startar ofta med nyproduktionen av bostäder under miljonprogrammets dagar mellan 1965 och 1974. Under dessa år byggdes hundra-tusen nya lägenheter per år. Trots att miljonprogrammet ligger långt tillbaka i tiden och förhållandena då på många sätt var speciella jämförs ibland miljonprogrammets nyproduktion av hundra tusen lägenheter per år med dagens omkring tjugo tusen lägenheter per år för att understryka hur otillräckligt bostadsbyggandet är idag. Men bostadsbyggandet är lågt idag även om vi jämför med antalet nybyggda lägenheter åren efter det att miljonprogrammet var avslutat. Under åren 1975 till 1993 bygg-des det i genomsnitt 49 tusen nya bostäder per år. Som framgår av figur 1, fortsatte lägenhetsproduktionen, med undantag för ett par år under mitten av 1980-talet, att vara hög fram till och med 1993. Kulmen på bostadsbyg-gandet efter åttiotalsboomen nåddes 1991, då det byggdes 67 tusen lägenheter, vilket var av en omfattning som vi inte sett sedan 1974. Om vi ställer bostadsinvesteringarna i relation till BNP var investeringarna under slutet av 1980-talet väl i paritet med nivån under början av 1970-talet. 0 1 2 3 4 5 6 7 0 20 40 60 80 100 120 19 60 19 65 19 70 19 75 19 80 19 85 19 90 19 95 20 0 0 20 05 20 10 p ro ce n t tu se n ta l

Figur 1. Antal nybyggda lägenheter och bostadsinvesteringar i procent av BNP

Färdigställda lägenheter Bostadsinvesteringar/BNP Källa: SCB

När nittiotalskrisen bröt ut hade vi därför en lång period av högt bostadsbyggande bakom oss. Mellan 1980 och 1992 ökade antalet lägenheter med 202 tusen samtidigt som befolkningen ökade med endast 374 tusen. Tillgången

på bostäder var extremt god både i ett historiskt perspektiv och jämfört med förhållandena i andra länder vid den tiden.

Bostadsbyggande och bostadsinvesteringar går i cykler. De viktigaste förklaringsfaktorerna till detta är inte befolk-ningstillväxten utan bostadsräntor och hushållens inkomster som båda varierar med konjunkturen. Men strukturella förändringar, som ändrade skatter och subventioner, är när de sker ofta avgörande för utvecklingen på bostadsmarknaden. Nittiotalskrisen är ett bra exempel på detta. Efter flera decennier med offentliga bostadsstimulanser ändrades politiken. Förutom stigande realräntor på bostadslån innebar skattereformens minskade ränteavdrag och minskade räntesubventioner liksom ökad moms på bostadsproduktion att både efter-frågan på bostäder minskade och att utbudet av nya bostä-der minskade. Kostnabostä-derna för att bygga nya bostäbostä-der ökade påtagligt.

Den samlade effekten på bostadsbyggandet blev mycket kraftfull. Under åren 1994 till 2000 byggdes endast 12 tusen lägenheter per år. I takt med att priserna på bostäder ökade återhämtade sig bostadsproduktionen. Antalet färdigställda lägenheter ökade trendmässigt från 15 tusen lägenheter 2001 till 32 tusen lägenheter 2008. Finanskrisen ledde till ett abrupt trendbrott och åren 2009 och 2010 färdigställdes i genomsnitt 15 tusen lägenheter per år. Väsentligt lägre än det historiska genomsnittet på 45 tusen lägenheter per år mellan 1980 och 1993 och fortfarande lägre än det tillskott på omkring 35 tusen lägenheter per år som enligt våra beräkningar krävs för att tillfredsställa efterfrågan på lite längre sikt. Tillskottet av bostäder bestäms förutom av nyproduktion även av ombyggnad av lokaler till bostäder och av rivning av befintliga bostäder. I spåren av nittiotalskrisen byggdes många oinredda vindar och kontor om till bostäder. Antalet ombyggnader var en funktion framförallt av höga priser på bostadsrätter och låga priser på kontors- fastigheter. Under de senaste 15 åren har 48 tusen lägenheter tillkommit i flerbostadshus via ombyggnader. Antalet rivningar spelar också roll. Sedan 1995 har 59 tusen lägenheter rivits. Antalet rivningar har varierat kraftigt över tid. De senaste två åren har väldigt få bostäder rivits medan antalet rivningar var stort runt millenieskiftet. Mellan 1998 och 2002 revs närmare 7 tusen lägenheter per år. En viktig förklaring till

(5)

rivningarna under denna period var att det var svårt att hitta hyresgäster i många delar av landet. Ökad efterfrågan på bostäder och stigande bostadspriser har gjort det mindre attraktivt att riva bostäder nu jämfört med för ett decennium sedan.

I figur 2 redovisar vi bidraget (netto) till stocken av lägen-heter från ombyggnader och rivningar i flerbostadshus. Vi hade ett kraftigt negativt bidrag kring millenieskiftet och icke försumbara positiva bidrag de senaste fem åren.

-7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 1989 1994 1999 2004 2009 tu se n ta l

Figur 2. Bidrag från ombyggnad och rivning

Källa: SCB

Antalet nytillkomna lägenheter var relativt stort under åren 2006 till 2008. Under dessa år tillkom nästan 33 tusen nya lägenheter per år. Antalet färdigställda lägenheter var 31 tusen i genomsnitt under perioden och bidraget från ombyggnader och rivningar knappt 2 tusen lägenheter per år.

Nyproduktionen är den absolut viktigaste förklaringen till att bostadsstocken växer i Sverige, men tack vare att bostadsbeståndet är relativt ungt och antalet rivningar därför litet med hänsyn till det totala antalet lägenheter har trots en måttlig nyproduktion under det senaste decenniet bostadsstocken procentuellt sett ökat snabbare än befolkningen. Som framgår av figur 3 växte den svenska befolkningen märkbart snabbare än antalet lägenheter endast under de två senaste åren.

0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6 1,8 1990 1995 2000 2005 2010 p ro ce n t

Figur 3. Ökning av antal lägenheter och befolkning

Lägenheter Befolkning Källa: SCB

Många flyttar till storstäderna

Under de senaste knappa två decennierna har utvecklingen utmärkts av en fortsatt migration till stor-stadsområdena och en ökad efterfrågan på bostäder i dessa områden. Förklaringen är utvecklingen på arbets- marknaden. Hushållens inkomster växer snabbast där jobben finns och inkomsterna är, vid sidan av kapitalkostnaden, viktigast för bostadsefterfrågan.

Befolkningen växer mer än fyra gånger så fort i Stockholm, Göteborg och Malmö som i övriga landet och antalet lägenheter två till tre gånger så fort i storstäderna som i övriga landet. Vi blir därför relativt sett allt mer trångbodda över tiden i storstäderna jämfört med övriga Sverige. Detta trots att knappt två tredjedelar av allt byggande sker i storstäderna.

Prisutvecklingen är med undantag för Stockholm relativt likartad i landet under det senaste decenniet. Något överraskande, mot bakgrund av beskrivningen ovan, är det att bostadspriserna inte ökar snabbare i Stockholm än i övriga landet. Ser vi till utvecklingen sedan början av 2000-talet är prisuppgången lägre i Stockholm än i övriga landet. (figur 4)

(6)

9,87,32,5 9,17,31,8 6,96,60,3 4,54,6 2,03,1 - 0,1 -1,1 175 62 121 105 169 74 51 79 63 -20 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180

Stor-Malmö Stor-Stockholm Stor-Göteborg Riket Riket exkl storstad

p

ro

ce

n

t

Figur 4. Procentuell förändring mellan 2002-2009

Befolkning Bostadsbeståndet Befolkning-Bostadsbeståndet

Bostadsrättspriser Egnahemspriser

Källor: SCB, Valueguard

Antalet bostadsrätter ökar snabbt till följd av ombildningar

Efterfrågan på bostäder är störst i våra storstadsområden och inte minst efterfrågas bostadsrätter. Antalet hyres-rätter är ungefär lika många idag som vid 1990-talets början medan antalet bostadsrätter sedan dess har ökat med 280 tusen.

Förändringen är än mera påtaglig under det senaste decenniet. Sedan millennieskiftet har vi fått 180 tusen fler bostadsrätter i Sverige medan antalet hyresrätter har minskat med 23 tusen. Förklaringen är främst det stora antalet ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter (se figur 5) som skett under det senaste decenniet då ungefär 130 tusen hyresrätter omvandlats till bostadsrätter. Det har däremot byggts något fler hyresrätter än bostadsrätter i landet under de senaste 10 åren. Närmare bestämt 75 tusen hyresrätter jämfört med 67 tusen bostadsrätter.

-2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 tu se n ta l

Figur 5. Antal ombildade lägenheter till bostadsrätter i flerbostadshus

Riket Stor-Stockholm Stor-Malmö Stor-Göteborg Riket exkl. storstad Källa: SCB

Ungefär 70 procent av alla ombildningar sker i Stockholm, vilket har fått till följd att andelen bostadsrätter i flerbostadshus i Stockholm under det senaste decenniet har ökat från 22 till ungefär 44 procent idag. Fortfarande finns det dock fler hyresrätter än bostadsrätter även i Stockholm. Om utvecklingen fortsätter i nuvarande takt kommer antalet bostadsrätter att vara lika många som hyres- rätterna om tre till fyra år.

Utvecklingen i övriga svenska storstäder är inte lika påtaglig som i Stockholm och utanför storstadsområdena är förändringarna mycket marginella om ens några. Fördelningen mellan bostadsrätter och hyresrätter är närmast konstant över tiden.

(7)

Prisutvecklingen på bostäder och bostadsinvesteringarna

Det har väl inte undgått någon att priserna på bostäder har stigit kraftigt under de senaste 15 åren. Det framgår av figur 6. Priserna på egna hem har stigit mycket och bostadsrättspriserna har rusat i höjden. Värdestegringen på bostäderna har gjort att många har bott ”gratis” under det senaste dryga decenniet. Samtidigt som bostadsägarna gjort stora kapitalvinster p.g.a. de stigande bostadspriserna är det många som oroas över att det byggs så lite trots de höga bostadspriserna. Vi kan fråga oss om kopplingen mellan prisförändringar på bostäder och utvecklingen av bostadsinvesteringarna är svagare idag än tidigare. Hur skall vi annars förstå att det byggs så lite?

0 50 100 150 200 250 300 19 75 19 80 19 85 19 90 19 95 20 0 0 20 05 20 10 In d ex 2 0 00 = 10 0

Figur 6. Reala bostadspriser

Egnahem Bostadsrätter Källor: SCB, Valueguard, egna beräkningar

I figur 7 redovisar vi utvecklingen av bostadspriserna i Sverige och tillväxten i de reala bostadsinvesteringarna under åren 1976 till 20103_{. Vi kan se ett tydligt samband} mellan bostadsprisernas förändring och tillväxten i bostadsinvesteringarna. Vi ser inget som tyder på ett över tiden svagare samband mellan förändringen i bostadspriserna och i bostadsinvesteringarna. Snarare är det så att sambandet tycks bli starkare över tiden4_.

3 Priserna på egna hem är för åren innan 2005 fastighetsprisindex från SCB. Egnahemspriserna mellan 2005 och 2010 är HOXHOUSESWE från Valueguard och Nasdaq OMX. Priserna på bostadsrätter för åren 2005 till 2010 är HOX-FLATSWE. För åren mellan 2005 och 2010, har vi använt oss av genomsnittliga överlåtelsepriser på bostadsrätter från SCB och bostadsrättspriserna för åren innan 2000 är beräknade som kvoten mellan bostadsförmögenheten från Spar- barometern och antalet bostadsrätter. Alla serier är i fasta priser.

4 Korrelationskoefficienten beräknat som ett glidande 10-års-fönster är störst om vi ser till den senaste 10-års-perioden. För egnahemspriserna, är korrelations-koefficienten högst perioden 2000 till 2010 och för bostadsrättspriserna 1999 till 2009. -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 19 75 19 80 19 85 19 90 19 95 20 0 0 20 05 20 10 p ro ce n t

Figur 7. Reala prisförändringar på bostäder och utvecklingen av bostadsinvesteringar

Pris egnahem Pris bostadsrätter Bostadsinvesteringar

Källor: SCB, Valueguard, egna beräkningar

Samvariationen är starkare efter nittiotalskrisen. Marknaden fungerar bättre än tidigare i den bemärkelsen att priset är ett bättre signalverktyg än tidigare. Denna tolkning är också logisk med tanke på att bostadsproduktionen i större utsträckning än tidigare sker på marknadsmässiga villkor. Även om betydande delar av svensk bostadsproduktion fortfarande präglas av fåtalskonkurrens.

De högre bostadspriserna bidrar till ökade bostadsinvesteringar men faktum kvarstår att bostadsinvesteringarna under de senaste 15 åren är lägre än tidigare. En förklaring till detta är den extremt låga investeringsnivån vid mitten av 1990-talet. Men det är mycket som tyder på att en viktig förklaring är strukturellt sett högre produktionskostnader som håller tillbaka bostadsinvesteringarna.

Produktionskostnaderna högre än långsiktigt motiverat

SCB redovisar uppgifter om produktionskostnader för nya bostäder. Enligt de senaste uppgifterna som rör förhållandena under 2009 kostade en svensk hyres- lägenhet i genomsnitt 1,9 miljoner att producera och en bostadsrätt 2,7 miljoner. Skillnaden förklaras av att bostadsrätter oftast produceras i storstäder där produk-tionskostnaderna är högre, beroende på höga markpriser, men även på att de har en högre standard än hyresrätter. Om vi jämför med de genomsnittliga marknadspriserna på befintliga bostadsrätter så var priset 2009 omkring

(8)

1,2 miljoner kr. Priset på ett nyproducerat småhus var 3 miljoner att jämföra med ungefär 2 miljoner i riket för ett befintligt hus. Bostadsköparna var med andra ord beredda att betala mycket för den högre kvaliteten i en ny lägenhet.

Produktionskostnaden består i SCB:s statistik av markkostnad och byggkostnad5_{. Produktionskostnaderna} har stigit mycket sedan 1998 som är det första året för vilket det finns statistik. För nyproducerade flerbostads-hus har produktionskostnaderna stigit mycket det senaste decenniet. Byggkostnaderna med omkring 5 procent och markpriserna med omkring 10 procent per år. Produktionskostnaden, som den redovisas i SCB:s statistik, är det pris som en bostadsrättsförening eller ett fastighetsföretag betalar för ett projekt eller det som en köpare betalar för ett småhus. Vilket pris köparen betalar speglar i stor utsträckning marknadsläget och inte enbart utvecklingen av produktionskostnaderna i en mer fundamental mening.

De av SCB redovisade produktionskostnaderna är därför extremt cykliska. I figur 8 redovisar vi utvecklingen av markkostnaderna och byggkostnaderna i reala termer för bostadsrätter och hyresrätter. Om vi ser till byggkostnaderna för bostadsrätter så ökade de snabbt under slutet av 1990-talet och har fortsatt öka sedan 2000 men inte lika snabbt. Ökningen är realt drygt 3 procent per år det senaste decenniet. Den stora ökningen under den senaste 10-års-perioden står markkostnaderna för som ökat med realt 7 procent per år i genomsnitt. Om vi ser till produktionskostnaderna för hyresrätter ökar både byggkostnader och markostnaderna snabbare än för bostadsrätter. Byggkostnaderna ökade med 6 procent och markkostnaderna med drygt 10 procent under samma period. Skillnaden i produktionskostnad mellan de två upplåtelseformerna minskar över tiden. Markkostnaden för en hyresrätt är dock fortfarande endast knappt hälften av markkostnaden för en bostadsrättslägenhet.

5 Markkostnaden är tomtkostnader inkl kostnader för gator, vägar och VA utanför kvartersmark, anslutningsavgifter för VA, inklusive byggherrekostnader som hör till dessa poster och eventuell vinst. Byggnadskostnaden är kostnader för byggnadsarbeten, för vägar och VA på kvartersmark, inklusive byggherrekostnader och eventuell vinst.

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 m n kr

Figur 8. Mark- och byggkostnader för bostads- och hyresrätter

Markkostnad bostadsrätt

Markkostnad hyresrätt Byggkostnad bostadsrättByggkostnad hyresrätt

Källa: SCB

Variationer i markpriserna är en viktig förklaring till varför produktionskostnaderna varierar över tiden men namnet är vilseledande. Det vi observerar är priset på nya bostäder.

Det är inte alldeles lätt att avgöra vad som är kostnad eller vinst. Det som är kostnad för någon är ofta en vinst för någon annan. Den totala produktionskostnaden är lika med det pris som köparen, den slutgiltige bostads- konsumenten betalar. När det är goda tider är även priserna på ny bostäder höga och markägare, material-producenter och entreprenörer kan höja sina priser. På lång sikt pressas priserna genom att nya aktörer kommer in på marknaden och utbudet ökar.

Produktionskostnaderna i jämvikt, dvs. när vi varken har över- eller underkapacitet i bostadsproduktion, är avgörande för bostadspriserna på lång sikt. I en sådan situation måste byggföretagen få full täckning för samtliga kostnader inklusive, en med hänsyn till risk, rimlig avkast-ning på satsat kapital. Vi kan säga att produktionskostnaderna på lång sikt är ett ankare för huspriserna. Om det förekommer konkurrensbegränsningar blir de lång-siktiga produktionskostnaderna högre än vid konkurrens. Det är därför viktigt att förstå vad som bestämmer boendekostnaderna. Produktionskostnader och bostads-priser avgör hur mycket som investeras i bostäder. Har vi råd att bo framöver med tanke på de höga bostadspriserna och i vilken utsträckning förklarar produktionskostnaderna de stigande bostadspriserna?

(9)

För att förstå detta måste vi skilja på kostnaderna på medellång sikt som, beroende på bostadskonjunkturen, kan vara större eller mindre än de långsiktiga kostnaderna. Idag är bostadsmarknaden överhettad och priserna på nya bostäder högre än vad vi kan förvänta oss på lång sikt. Mycket talar för att inte bara markkostnaderna utan även byggkostnaderna följer ett konjunkturellt mönster. Faktorprisindex är ett bättre mått på utvecklingen av de långsiktiga kostnadsförutsättningarna. Detta index är ett inputindex och mäter priserna på produktionsfaktorer, t.ex. arbetskraft, material, transporter och maskiner som används i bostadsproduktionen men omfattar inte mark-priser och påverkas inte lika mycket som byggnadspris-index, som är ett outputindex och starkt påverkas av konjunkturberoende kostnader, vinster och förluster. Skillnaden mellan priset på en ny bostad och produktions-kostnaden enligt faktorprisindex förklaras främst av utvecklingen av markpriserna och vinster i bostadsproduktionen men även av kostnader för infrastruktur- investeringar, anslutningsavgifter och byggherrekostnader. Den nuvarande byggkonjunkturen är stark. Det framgår om inte annat av den höga lönsamheten hos företagen som bygger flerbostadshus. På samma sätt som förhållanden var svåra på 1990-talet är villkoren gynnsam-ma i dagsläget. Vid norgynnsam-mala konjunkturförhållanden kan vi förvänta oss lägre markpriser och vinster än nu och följaktligen även lägre priser på nya bostäder.

I figur 9 kan vi följa utvecklingen av priserna på nya bostadsrätter och faktorprisindex för flerbostadshus. Det framgår av figuren att priset på en ny lägenhet, dvs. summan av mark- och byggkostnaden i nyproduktionen, har ökat väsentligt snabbare än kostnaderna för inputs, enligt faktorprisindex. Men de långsiktiga produktionskostnaderna mätt som faktorprisindex har också ökat snabbare än tidigare under det senaste decenniet. Mellan 1980 och 1990 ökade FPI med i genomsnitt 1,3 procent per år medan ökningen mellan 2000 och 2010 var 2,2 procent per år. Om produktionskostnaden hade ökat med 1,3 procent per år även under den senare perioden i stället för med 2,2 procent skulle de långsiktiga kostnaderna varit realt 10 procent lägre idag än vad de faktiskt är.

0 0,5 1 1,5 2 2,5 19 90 19 95 20 0 0 20 05 20 10 In d ex 2 0 00 = 1

Figur 9. Pris på nya bostadsrätter

Markpris Pris nya bostadsrätter Byggkostnad Faktorpris

Källor: SCB, Valueguard

De produktionsfaktorer som ökar snabbast i pris är kost-nader för transporter och material. Materialkostkost-nadernas vikt i faktorprisindex är 40 procent och med tanke på att materialkostnaderna är de som, vid sidan av transport-kostnaderna, ökar snabbast så är de den viktigaste förklaringen, som framgår av figur 10, till de stigande produktionskostnaderna på lång sikt. Ökade transport-kostnader och materialtransport-kostnader förklarar i stort sett hela den extra kostnadsökningen som vi kan notera efter 2000. En förklaring till att materialkostnaderna stiger så snabbt kan vara dålig konkurrens i produktionen av byggmaterial. Något som har påtalats av bl.a. Konkurrensverket6_.

-6 --4 -2 0 2 4 6 8 10 p ro ce n te n he te r

Figur 10. Bidrag till förändring i faktorprisindex

Källa: Egna beräkningar

1981-1985 1986-1990 1991-1995 1996-2000 2001-2005 2006-2010

Material Arbetslön Övrigt Faktorprisindex

(10)

En modell för bostadsinvesteringarna

För att beräkna effekterna av priser och produktionskostnader på bostadsinvesteringarna har vi ekonometriskt beräknat en två-ekvationsmodell för bostadspriserna och bostadsinvesteringarna. Bostadspriserna (p_t) bestäms i modellen på lång sikt av hushållens reala disponibla inkomster (y_t), kapitalkostnaden för bostaden (uc_t), antalet befintliga lägenheter (bstock_t) och befolkningen i åldersgruppen 25 till och med 44 år (pop_t25-44_{). Vi väljer att bara ta med de i befolkningen i} ålder mellan 25-44 eftersom det är i den åldern som man oftast efterfrågar bostad.

Bostadsinvesteringarna (inv_t) bestäms i sin tur av bostads-priserna, produktionskostnaderna för bostäder (FPI_t) och befolkningen7_{. Vi använder oss av FPI eftersom det är ett} input index och som sådant inte är lika cykliskt som andra mått på produktionskostnaderna.

p�=α0+α₁*y�+α₂*uc�+α₃*bstock�+α₄*pop� +ε�²⁵⁻⁴⁴ �

inv�=β0+β₁p�+β₂FPI�+β₃*pop� +v�

²⁵⁻⁴⁴ ⁱⁿv

Ekvationerna visar de långsiktiga sambanden på bostads-marknaden och vi skattar ekvationerna på perioden 1980 till 2010 (se appendix för detaljer). Resultaten visar som förväntat att stigande hushållsinkomster driver på bostadspriserna och att högre kapitalkostnader och fler lägenheter pressar ner bostadspriserna. Sambanden är starka. En ökning av realinkomsterna med en procent ökar bostadspriserna med drygt två procent och en sänkning av kapitalkostnaden med en procentenhet ökar bostadspriserna med tre procent.

Det som vi främst är intresserade av är dock vad som förklarar bostadsinvesteringarna, dvs. de skattade koefficienterna i den andra ekvationen. Vi finner att bostadsinvesteringarna är känsliga för förändrade bostads-priser. Den långsiktiga elasticiteten är 2,7 procent. Detta resultat ligger i linje med vår enkla korrelationsanalys

7 Priset på bostäder är priset på egna hem enligt ovan, inkomsten är real disponibel inkomst enligt nationalräkenskaperna. Kapitalkostnaden består av realräntan efter skatt, fastighetsskatten plus summan av avskrivningar och drifts- kostnader. För detaljerna kring kapitalkostnadsberäkningen se BKN:s Marknadsrapport, Bostaden - en riskfylld tillgång, dec 2008. Bostadsstocken är antalet lägenheter och befolkningen är antalet svenskar mellan 25 och 44 år. Produktionskostnaderna är faktorprisindex för småhus justerat för subventioner, som beräknats med hjälp av procentuell skillnad i utvecklingen av byggnads- prisindex med respektive utan subventioner.

ovan som visar på en hög grad av korrelation mellan hus-priser och bostadsinvesteringar. Dessutom tyder våra resultat på att anpassningen till jämvikt går relativt snabbt. Redan efter två år har hälften av anpassningen skett. Resultatet står i bjärt kontrast med uppfattningen att utbudet av bostäder i Sverige är mycket okänsligt för bostadspriserna. Tvärtom, bostadsinvesteringarna är känsliga för bostadspriserna.

Modellen ovan har tidigare beräknats av OECD - visserligen på något äldre data och med lite annorlunda beräkningar av de ingående variablerna än vi - och kommit till liknande resultat som vi8_{. I den senaste} OECD-studien från 2010 som analyserar priskänsligheten i 21 OECD-länder kommer man fram till att bostadsutbudet i Sverige är det näst mest priskänsliga av alla länder. Endast i USA är enligt OECD utbudselasticiteten högre än i Sverige.

Vi finner också att bostadsinvesteringarna förutom att vara känsliga för bostadspriserna även är känsliga för produktionskostnaderna. Den långsiktiga elasticiteten är -6,2, vilket innebär att investeringarna är dubbelt så känsliga för ändrade produktionskostnader som för bostadspriserna. Detta betyder att en real prisminskning på två procent som åtföljs av sänkta produktionskostnader med en procent tar ut varandra och effekten på bostads-investeringarna uteblir.

Tolkningen och förståelsen av produktionskostnaderna spelar en central roll för förståelsen av hur den svenska bostadsmarknaden fungerar.

Det låga bostadsbyggandet kan förklaras

Vi har bostadsbrist i Sverige. Ett uttryck för detta är att priserna på bostäder och då särskilt på nya hus är väsentligt högre idag än vad vi kan förvänta oss under normala förhållanden. En förklaring är att det tar tid att planera och bygga nytt men att bostadsbyggandet är lågt idag beror inte på att bostadsproduktionen skulle vara särskilt prisokänslig i Sverige jämfört med andra länder utan snarare på stigande produktionskostnader och finanskrisen.

8 Sanchez och Johansson, op. cit, och Hüfner, F. och J Lundsgaard (2007), ”The Swedish Housing Market: Better Allocation via Less Regulation”, OECD Econo-mics Departement, arbetsrapport nr. 559, OECD, Paris.

(11)

Vår modell förklarar relativt väl bostadsinvesteringarnas utveckling. I figur 11 redovisar vi de olika variablernas bidrag till bostadsinvesteringarna under de senaste tre decennierna. Prisökningarna förklarar mycket av tillväxten i bostadsinvesteringarna sedan slutet av 1990-talet liksom prisnedgången i början av 1990-talet förklarar nedgången i bostadsinvesteringarna då. Men stigande produktionskostnader enligt faktorprisindex har särskilt under 1990-talets andra hälft och vid mitten av 2000-talet enligt våra beräkningar hållit tillbaka bostads-investeringarna. Däremot har befolkningsförändringarna, med undantag för 1980-talets första hälft inte spelat någon större roll. Den svaga utvecklingen under 2008 och 2009 kan inte förklaras med modellens hjälp utan nedgången är oförklarad. Vi tolkar den oförklarade nedgången i bostadsinvesteringar som en följd av den turbulens och osäkerhet som följde i finanskrisens spår. Som framgår av figur 12 är bostadsinvesteringarna idag 20 mdkr lägre än vad modellen säger. Om vi summerar över perioden 2008 till 2010 kan vi göra en grov uppskattning av finanskrisens effekter på bostadsbyggandet till ett produktionsbortfall på närmare 20 tusen lägenheter. -60 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 19 80 19 85 19 90 19 95 20 0 0 20 05 20 10 p ro ce n t

Figur 11. Bidrag till bostadsinvesteringarnas förändring

Bostadspriser Produktionskostnad (FPI) Befolkning

Oförklarad förändring

Förändringar faktiska bostadsinvesteringar

-40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 19 80 19 85 19 90 19 95 20 0 0 20 05 20 10 m d kr

Figur 12. Differens mellan faktiska och fundamentala bostadsinvesteringar (mdkr)

Finanskrisen har minskat lönsamheten i bostadsproduktionen men fortfarande är lönsamheten god (se figur 13) och lär förbättras ytterligare framöver i takt med att byggandet fortsätter att öka. Vi kan konstatera att lönsamheten inte föll särskilt lågt under finanskrisen utan hölls uppe på en genomsnittlig historisk nivå. Produktion av bostäder även under finanskrisen var en mer lönsam verksamhet i Sverige än under nittiotalskrisen och lågkonjunkturen 2001 och 2002. 0 5 10 15 20 25 30 35 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 p ro ce n t

Figur 13. Räntabilitet på eget kapital (ROE)

Källor: Årsredovisningar: JM, NCC, PEAB och Skanska; 2000-2010; JM, Skanska, NCC; 1996-1999

Innan finanskrisen bröt ut, åren 2006 till 2008, byggdes det knappt 31 tusen lägenheter per år. Ytterligare 2 tusen lägenheter per år kunde läggas till bostadsbeståndet genom ett relativt stort antal ombyggda lägenheter och relativt sett få rivningar. Annorlunda uttryckt,

(12)

bostadsproduktionen innan krisen, var inte långt ifrån vad som kan motiveras av långsiktig efterfrågan på bostäder. Beroende på vilka antaganden vi gör om framtida räntor och inkomstutveckling kan långsiktig efterfrågan uppskattas till mellan 35 och 40 tusen lägenheter. Jämfört med läget innan finanskrisen behöver vi bygga ungefär fem tusen lägenheter ytterligare per år för att möta efterfrågan. Det produktionsbortfall som orsakades av finanskrisen får anses vara tillfälligt och produktionen av bostäder kan nu förväntas öka igen.

Ett ökat byggande på sikt kan komma till stånd antingen som en funktion av högre bostadspriser eller som en funktion av lägre produktionskostnader. Vi tror inte att högre reala bostadspriser än idag är ett särskilt troligt scenario utan det sannolika och nödvändiga framtida scenariot måste utmärkas av lägre produktions-kostnader än idag. Våra resultat tyder på att även relativt måttliga sänkningar av produktionskostnaderna är till-räckliga för att stimulera ett betydligt ökat bostadsbyggande. Den positiva effekten av en sänkning av de långsiktiga reala produktionskostnaderna med en procent kompenserar för den negativa effekten av ett prisfall på två procent.

En nedgång i produktionskostnaderna med realt 9 procent, vilket skulle motsvara en återgång till 2006 års reala produktionskostnader, skulle i sig vara tillräckligt för att lämna bostadsinvesteringarna oförändrade vid ett realt prisfall av bostadspriserna med 20 procent.

I verkligheten beror anpassningen och kostnader och intäkter på vilken typ av makroekonomisk förändring eller incitament som utlöser en sådan stor anpassning av priser och produktionskostnader.

Det finns också en möjlig psykologisk faktor till att bostadsbyggandet upplevs som lågt idag och det är de jämförelser som ofta görs med de stora bostadsinvesteringarna som gjordes innan nittiotalskrisen. Med rimliga antaganden om inkomstutveckling och kommande räntor kommer inte, som tidigare, 50 tusen lägenheter per år att efterfrågas framöver utan mera sannolikt enligt våra beräkningar är en efterfrågan på ungefär 35 tusen lägenheter per år.

(13)

Vi skattar en modell för bostadspriser och bostadsinvesteringar. Modellen är densamma som i en nyligen publicerad rapport från OECD. Med de skillnaderna att vi beräknar modellen på årsdata för perioden 1980 till 2010 medan OECD:s beräk-ningar är baserade på kvartalsdata för perioden 1975 till 2008 och att vi använder oss av kapitalkostnaden som mått på boendekostnaden i bostadsprisekvationen medan OECD använder sig av enbart realräntan på bolån. Vårt mått på kapital-kostnaden fångar både utvecklingen av realräntan efter skatt och effekten av den förändrade fastighetsskatten.

p�=α0+α₁y�+α₂uc�+α₃bstock�+α₄pop� +ε�

²⁵⁻⁴⁴

�

(1)

inv�=β0+β₁p�+β₂FPI�+β₃*pop� +v�

²⁵⁻⁴⁴ ⁱⁿv

₍₂₎

De ingående variablerna är priset på egna hem (p_t), de aggregerade reala disponibla inkomsterna enligt national-räkenskaperna (y_t), kapitalkostnaden för bostäder (uc_t), antalet lägenheter (bstock_t), befolkningen i åldern 25 till 44 år

�pop� �²⁵⁻⁴⁴, de reala bostadsinvesteringarna (inv_t), faktorprisindex för småhus justerat för subventioner (FPI_t). _�ε��p och

� vⁱⁿv�� är slumptermer.

Vi kan inte förkasta hypotesen att variablerna är icke-stationära. Då residualerna från regressionerna på (1) och (2) är stationära tyder det på ett kointegrerande samband mellan variablerna. Ekvationerna ovan visar de långsiktiga sambanden på bostadsmarknaden och skattats med en SUR-regression.

De laggade residualerna �ECT = ε , ECT = ε �p_{�₋₁ �₋₁}p _�₋₁�� _�₋₁�� från regression (1) och (2) är förklarande variabler i regressionerna nedan som beskriver utvecklingen på kort sikt. Koefficienterna α₅ och β₄ förväntas ha ett negativt tecken då en avvikelse från långsiktig jämvikt i en tidigare period förväntas korrigeras nästa period.

Ekvationerna (3) och (4) beskriver anpassningen på kort sikt på bostadsmarknaden: Δp�=α0+α₁*Δy�+α₂*Δuc�+α₃*Δbstock�+α₄*Δpop� +α₅*ECT�-₁+ε�²⁵⁻⁴⁴ �

(3)

Δinv�=β0+β₁Δp�+β₂ΔFPI�+β₃Δpop� +β₄ECT�-₁+υ�

²⁵⁻⁴⁴

ⁱⁿv

(4)

Regressioner på de långsiktiga sambanden

Resultatet från regressionerna på ekvation (1) och (2) redovisas i tabell 2 och 3 nedan.

Koefficientestimaten har de förväntade tecknen och skattningarna är statiskt signifikanta på en procents signifikansnivå med undantag för konstanten och befolkningsvariabeln som är statistiskt signifikanta på 10 procents nivå.

(14)

Tabell 2: Regression på ekvation (1)

p�=α0+α₁*y�+α₂*uc�+α₃*bstock�+α₄*pop� +ε�²⁵⁻⁴⁴ �

Variabel Koefficient Standardvärde t-Statistika P-värde

Konstant -66,73 34,95 -1,91 0,06

Disponibel inkomst 2,35 0,24 9,68 0,00

UC -0,03 0,0081 -3,93 0,00

Bostadsstock -2,90 0,86 -3,36 0,00

Befolkning 25-44 5,32 2,80 1,90 0,06

Justerat R2_{: 0,94} _{Antal observationer: 31}

Estimaten för regressionen på bostadsinvesteringarna har de förväntade tecknen och är statiskt signifikanta. Värt att notera är att estimatet för faktorprisindex är ungefär dubbelt så stort som det för bostadspriser vilket tyder på att en procentsök-ning av produktionskostnaden för bostäder drar ned bostadsinvesteringarna lika mycket som en två procentig stegring av bostadspriserna ökar bostadsinvesteringarna.

Tabell 3: Resultat för regression på ekvation (2)

inv�=β0+β₁p�+β₂FPI�+β₃*pop� +v�

²⁵⁻⁴⁴ ⁱⁿv

Konstant -363,88 74,42 -4,88 0,00

Bostadspris 2,73 0,25 10,73 0,00

Faktorindex -6,16 0,60 -10,25 0,00

Befolkning 25-44 28,56 5,29 5,70 0,00

(15)

Regressioner på de kortsiktiga sambanden

I tabellerna fyra och fem nedan visas resultaten för regressionerna på ekvationerna (3) och (4) som beskriver de kortsiktiga sambanden på bostadsmarknaden.

Tabell 4: Resultat för regression på ekvation 3

Δp�=α0+α₁*Δy�+α₂*Δuc�+α₃*Δbstock�+α₄*Δpop� +α₅*ECT�-₁+ε�²⁵⁻⁴⁴ �

Konstant -5,52 3,46 -1,59 0,12 Disponibel inkomst 2,02 0,49 4,13 0,00 UC -0,01 0,01 -1,20 0,23 Bostadsstock 0,36 0,23 1,59 0,12 Befolkning 25-44 6,18 4,66 1,32 0,19 ECT_t-1 -0,53 0,17 -3,13 0,00

Koefficientestimaten för disponibel inkomst och felkorrigeringstermen är signifikanta med rätt tecken. Att felkorrigerings-termen har ett negativt tecken innebär att en avvikelse från jämvikt i en tidigare tidsperiod korrigeras, åtminstone till en del i nästa period.

Tabell 5: Resultat för regression på ekvation 4

Δinv�=β0+β₁Δp�+β₂ΔFPI�+β₃Δpop� +β₄ECT�-₁+υ�

²⁵⁻⁴⁴

ⁱⁿv

Konstant -0,04 0,03 -1,45 0,15

Bostadspris 1,49 0,35 4,21 0,00

Faktorindex -1,24 1,31 -0,95 0,35

Befolkning 25-44 18,99 8,02 2,37 0,02

ECT_t-1 -0,30 0,12 -2,42 0,02

Också estimaten i kortsiktregressionen för bostadsinvesteringarna har de förväntade tecknen. Estimatet för faktorprisindex är inte statistiskt signifikant vilket innebär att det inte går att dra några slutsatser om hur faktorprisindex påverkar bostads-investeringar på kort sikt. Koefficienten framför felkorrigeringstermen är signifikant med rätt tecken.

(16)

(17)

(18)

(19)