Hyror i Sverige år 1975 till 2009

ÅTERRAPPORTERING

M2009/4802/A (dElvIs)

Boverket december 2010

Titel: Hyror i Sverige år 1975 till 2009 Utgivare: Boverket december 2010 Upplaga: 1

Antal ex: 85

Tryck: Boverket internt

ISBN tryck: 978-91-86559-69-4 ISBN pdf: 978-91-86559-70-0

Sökord: Bostäder, hyresrätter, hyror, historik, betalningsförmåga,

produktionskostnader, statistik

Dnr: 212-4463/2010

Publikationen kan beställas från:

Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 50 eller 35 30 56

Fax: 0455-819 27

E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: www.boverket.se

Rapporten finns som pdf på Boverkets webbplats.

Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran. Boverket 2010

3

Förord

Enligt Boverkets instruktion 3 § 5 ska Boverket följa och analysera u veckling på bostadsmarknaden. Boverket ska dessutom enligt reg brevets återrapporteringskrav ta fram en rapport med en fördjupad av situationen för särskild grupp eller utifrån relevant frågeställning inom ramen området Bostadsmarknad.

t- lerings-analys er-ta s Hyresrätten är Sveriges vanligaste upplåtelseform. Ungefär 44 procent av Sveriges bostäder är upplåtna med hyresrätt och nästan var tredje p son i Sverige bor i en hyresrätt. Då utgiften för boende för de allra fles hushåll är den största enskilda utgiften är hyror och hyresnivåer givetvi av central betydelse för många hushålls ekonomi.

Denna rapport redovisar hur utvecklingen har sett ut de senaste 35 åren vad gäller hyror, hyror i nyproducerade bostäder och även något kort om produktionskostnader och hushållens inkomster.

Rapporten är sammanställd av Roger Gustafsson, analysenheten, Anna Andersson, planenheten och Jan Henriksson, analysenheten. Karlskrona december 2010

Janna Valik

5

Innehåll

3.1 Vad är produktionskostnader och hur mäts de? ... 19

3.2 Utvecklingen 1975-2008 ... 20

3.3 Produktionskostnader 2008 ... 22

4 Hyror och produktionskostnader... 23

4.1 Samband mellan produktionskostnader och hyror... 23

4.2 Utvecklingen 1975-2009 ... 24

4.2.1 Två rum och kök ... 25

4.2.2 Tre rum och kök... 27

4.3 Är det dyrt att bo i nyproducerade hyresrätter? ... 27

5 Utvecklingen av hyrorna på regional nivå, 1990-2009 ... 29

5.1 Regionalt läge 2009 ... 29

5.2 Utveckling 1990-2009 ... 30

5.2.1 Storstockholm ... 30

5.2.2 Storgöteborg... 31

5.2.3 Övriga kommuner med mer än 75 000 invånare ... 33

5.2.4 Övriga kommuner med mindre än 75 000 invånare ... 34

5.3 Konklusion... 35

6 Hyror, inkomster och hushållens betalningsförmåga... 37

6.1 Hushållens inkomster... 37

6.2 Hyror och hushållens betalningsförmåga... 38

6.3 Framtiden ... 39

Källförteckning och datakällor... 41

Källförteckning... 41

Datakällor ... 41

7

Sammanfattning

Rapporten syftar till att studera utvecklingen av hyrorna i Sverige under perioden 1975-2009. Vi tittar både på hyresutvecklingen i beståndet samt hyrorna i nyproduktionen. Dessutom tittar vi kortfattat även på de h riska sambanden mellan utvecklingen av hyror och av produ naderna isto- ktionskost- va- yresrät- äm-e m ioårsperio- g-Hyror i beståndet

Under 1970-talen och 1980-talen steg hyrorna ganska mycket. Till stor del berodde detta på att det allmänna prisläget, inflationen, ökade kraftigt. I samband med skattereformen 1990/1991 steg hyrorna exceptionellt mycket. 1991 var den genomsnittliga hyran närmare 45 procent högre än två år tidigare.

Sedan början på 1990-talet har det penningpolitiska målet bidragit till att inflationen varit måttlig vilket i sin tur gjort att de nominella hyrorna inte ökat i samma utsträckning som tidigare.

Sett till hela perioden 1975-2009 har hyrorna i genomsnitt ökat med närmare 7 procent per år men sedan 1995 har ökningen varit måttligare, 2,2 procent per år. Då vi räknar bort inflationen och i stället tittar på den reala utvecklingen har ökningen varit 1,7 procent per år under 1975-2009. Sedan 1995 har ökningen endast varit knappt 1 procent per år.

Den enskilda hyran är givetvis beroende av en mängd faktorer men år 2009 var den genomsnittliga hyran i Sverige ungefär 900 kronor per k dratmeter. Detta motsvarar knappt 5 000 tusen kronor i månaden för en genomsnittlig lägenhet.

Produktionskostnader

I en studie av hyror och i synnerhet av hyror i nyproduktionen är det en omöjlighet att helt bortse från produktionskostnaderna.

Produktionskostnaderna för byggande av bostäder har stigit kraftigt de senaste åren. År 2008 var produktionskostnaderna för att bygga h

ter nästan 25 procent högre än två år tidigare.

Produktionskostnaden för att bygga en hyresrätt var 2008 närmare 25 500 kronor per kvadratmeter. Av denna produktionskostnad stod markpriser för cirka 13 procent medan själva byggnadskostnaden var 87 procent.

Hyror och produktionskostnader

Att det finns en kausalitet mellan produktionskostnader och hyror är t ligen självklart, åtminstone på lång sikt. Exakt hur sambanden ser ut är svårare att säga. Den stora frågan som vi inte löser i denna rapport tord dock vara huruvida priserna (hyran) styr produktionskostnaderna eller o orsaksförhållandet är den omvända.

Vad vi dock kan konstatera är att hyror och produktionskostnader följt varandra relativt väl över tiden men att vi under den senaste t

den kunnat konstatera att produktionskostnaderna ökat i en betydligt hö re takt än hyrorna.

produk- ypro- n- äm- oduktions- ela- isponib- ypro- e -Då vi mer explicit studerar sambanden mellan hyror i beståndet och hyror i nyproduktionen ser vi att dessa samvarierat under nästan hela perioden, men under de senaste tre åren har dock nyproduktionhyrorna ökat relativt kraftigt. Nyproduktionshyrorna har under 1975-2009 i genomsnitt varit 140 procent av hyrorna i det totala beståndet. Den senaste treårsperioden har detta ökat till i genomsnitt närmare 160 procent, med en topp 2009 på nästan 170 procent.

Skälet till detta är troligen att sedan den 1 juli 2006 är nyproduktionen undantagen från bruksvärdessystemet. Den kraftiga ökningen i ny

tionshyrorna sammanfaller även med de senaste åren kraftiga uppgångar av produktionskostnaderna.

Utvecklingen på regional nivå

Hyresnivåerna är givetvis högre i storstadsregioner och i områden med hög efterfrågan. Det gäller för såväl hyrorna i beståndet som för n duktionshyrorna. Detta är helt naturligt och en konsistent del av hyres-sättningssystemet där hushållens preferenser ska synas.

I Storstockholm ligger hyrorna i storleksordningen 10 procent över riksgenomsnittet medan motsvarande siffra för Storgöteborg är 5 procent. I kommuner med färre än 75 000 invånare ligger hyrorna följaktligen u gefär 10 procent under riket som helhet.

En intressant iakttagelse är att utvecklingen av nyproduktionshyrorna jämfört med hyrorna i beståndet skiljer sig åt i huvudstadsregionen j fört med övriga riket. I Storstockholm har kvoten mellan nypr hyrorna och hyrorna i beståndet inte ökat de senaste åren.

Hyror, inkomster och hushållens betalningsförmåga

Även om hyror och hyresnivåer är intressanta i sig måste man alltid r tera dessa till hushållens inkomster. Så länge hushållen har tillräckligt höga inkomster spelar den nominella hyresnivån mindre roll. De senaste åren har hushållen fått en kraftigt ökad inkomst. Andelen av de d

la inkomsterna som ett genomsnittligt hyresrättshushåll betalar i hyra har minskat från 29,1 procent år 2004 till 27,6 procent år 2008.

Det är även intressant att notera att utvecklingen av hyrorna i n duktionen, trots den kraftiga uppgången de senaste åren, väl följer ut-vecklingen av hushållens disponibla inkomster.

Avslutningsvis vill vi notera att alla hushållstyper fått det bättre de s naste åren. Bättre då i bemärkelsen att man betalar mindre andel av den disponibla inkomsten i hyra och har mer över till övrig konsumtion då boendet är betalt. Olika hushållstyper har dock mycket skilda ekonomiska förutsättningar och det blir centralt att följa utvecklingen då det nya hy ressättningssystemet sjösätts 1 januari 2011.

9

1 Inledning

1.1 Bakgrund

Enligt Boverkets regleringsbrev ska ”Boverket tillhandahålla ett k cerat kunskapsunderlag som fungerar som stöd för regeringen, dess myn-digheter och aktörerna inom området bostadsmarknad”. Ett av Bove återrapporteringskrav inom området Bostadsmarknad är att ”ta fram en rapport med en fördjupad analys av situationen för en särskild grupp ell utifrån en relevant frågeställning inom ramen för området Bostadsmark nad.” valifi-rkets er - nne-cent r en res-ital ätt r att orer I innevarande rapport ska vi titta närmare på hyresrätten, eller mer precist på hyrorna. Det finns ett antal skäl till att studera hyresrätten och hyrorna lite extra.

 Hyresrätten är den vanligaste upplåtelseformen i Sverige. Av Sveriges drygt 4,5 miljoner bostäder är 44 procent upplåtna med hyresrätt. Med andra ord finns det närmare 2 miljoner hyresrätter i Sverige. Ungefär 85 procent av alla hyresrätter är lägenheter i flerfamiljshus. Det i bär att det finns i runda tal 1,7 miljoner lägenheter i flerfamiljshus som är upplåtna med hyresrätt. Det betyder att det är den vanligast fö-rekommande lägenhetstypen, något fler än äganderätt i småhus. Om vi tittar på antalet personer som bor i hyresrätt är det ungefär 30 pro av alla människor i Sverige som bor i en hyresrätt. Således är hyresni-våer och hyrornas utveckling något som mycket direkt påverka mycket stor del av Sveriges befolkning.

 Det finns givetvis många skäl till att ett hushåll väljer att bo i hy rätt. Det kan handla om att man uppskattar den service som är för-knippad med hyresrätten eller att man slipper att binda ett stort kap i sitt boende. Men till skillnad från boende i bostadsrätt och ägander är det troligtvis ett relativt stort antal hushåll som bor i hyresrätt fö man inte har något annat val. Det kan bero på ekonomiska fakt som till exempel att de inte har möjlighet att få några lån. Det är sä-kerligen ovanligare med den omvända situationen, dvs. att man bor i

en äganderätt eller en bostadsrätt för att man är tvungen.1 Det är oc ett faktum, givetvis sammanhängande med ovanstående, att en större andel hushåll boende i hyresrätt har snävare ekonomiska ramar än bo ende i andra upplåtelseformer. I en rapport från 2007 visade Bove att år 2005 fanns det ungefär 430 000 hushåll med låga disponibla komster. Knappt 300 000, eller 70 procent, a

kså -rket in-v dessa hushåll bodde i

Den 1

ja-t vikja-tigja-t aja-tja-t ha grepp om utvecklingen innan de reglerna införs.

som n, dess myndigheter och aktörerna inom området bo-sta

evarande rapport kan delas upp i ett antal delar. I rap-orna i nyproducerade hyres-klingen av produktionskostnaderna under

perio-r i nypperio-roduktionen och hyperio-roperio-r i llens disponibla inkomster i

kan hyror i nypro-i ter på hyrorna i nypro-ducerade hyresrätter. av 1960-tale r.

 Det är stora förändringar på gång inom hyresrättens område.

nuari 2011 införs en ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsak-tiebolag och samtidigt förändras hyreslagstiftningen. För att kunna studera konsekvenser av det nya regelverket är de

1.2 Syfte

Boverket ska följa och analysera utveckling på bostadsmarknaden. Detta för att tillhandahålla ett kvalificerat kunskapsunderlag som fungerar stöd för regeringe

dsmarknad. Syftet med inn porten ska vi:

 studera hur hyrorna i beståndet samt hyr rätter utvecklats under 1975-2009  kortfattat belysa utvec

den 1975-2008

 undersöka hur relationen mellan hyro beståndet utvecklats under perioden  kortfattat sätta utvecklingen av hushå

tion till utvecklingen av hyrorna

Det är i synnerhet av intresse att studera utvecklingen av hyrorna i nypro-duktionen under perioden 2007-2009. Från 1 juli 2006

duktionen, under en tioårsperiod, undantas från bruksvärdessystemet. V ska försöka utröna huruvida detta haft några effek

1.3 Avgränsningar

Vi har valt att studera en relativt lång tidsperiod i rapporten. Företrädes-vis tittar vi på perioden 1975-2009. Huvudskälet till detta är att det är nödvändigt för att kunna identifiera mer långsiktiga förändringar. Detta framförallt då vi ser på hyror i nyproduktionen där de kortsiktiga varia-tionerna kan vara ganska stora. 1975 känns som en rimlig startpunkt då det nuvarande hyressättningssystemet introducerades i slutet

t men inte var i ”full drift” förrän i mitten av 1970-talet.

I kapitel 4 och 5 tittar vi framförallt på två- och trerumslägenhete Jämförelse med hela beståndet är inte lämpligt då produktionen av lägen

f-1

Det kan givetvis tänkas att man bor i en äganderätt/bostadsrätt i någon del av landet och man omöjligen kan sälja på grund av marknadssituationen, dvs. att det inte finns någon e terfrågan.

1 Inledning 11

heter kan variera över åren. Anledningen till att vi väljer just två- och tre-rumslägenheter är att de är de vanligaste lägenhetsstorlekarna både i ståndet och i nyproduktionen. Enligt SCB:s statistik var år 2009 ungefär 70 procent av hyresbeståndet två- eller trerummare. Detta gäller även för nyproduktionen, äv

be-en om variationerna be-enskilda år som sagt kan vara re-lativt stora. Statistis-ningarna BO 30 som använts. -änt material r garna. e-

yproduce-1.4 Datamaterial

Datamaterialet i innevarande rapport är uteslutande hämtat från ka Centralbyrån (SCB). Det är framförallt statistik från undersök ”hyror i bostadslägenheter” (HiB) statistiska meddelanden serie BO 39 och ”avgifter/hyror för nybyggda lägenheter” serie

Dessutom har vi använt produktionskostnadsstatistiken som presenteras i statistiska meddelanden serie BO 26. För det mer historiska datamateria let har vi använt SCB:s årliga publikation, ”Bostads- och byggnadsstatis-tisk årsbok” där delar av statistikmaterialet ur ovanstående publikationer finns presenterat. Vi har även, om än i mindre uträckning, anv

från SCB:s urvalsundersökning Hushållen Ekonomi (HEK). Se datakällo på sidan 41 för de exakta referenshänvisnin

1.5 Läsanvisning

Rapporten är upplagd enligt följande. I kapitel 2 inleder vi med att b skriva hyressättningssystemet samt utvecklingen av hyrorna i beståndet under perioden 1975-2009 för att i kapitel 3 övergå till att kortfattat titta på produktionskostnadernas utveckling. I kapitel 4 studerar vi sambanden mellan produktionskostnader, hyror i beståndet samt hyror i n

rade hyresrätter. I kapitel 5 tittar vi på utvecklingen av hyror i beståndet och i nyproduktionen på regional nivå. Avslutningsvis tittar vi i kapitel 6 kort på hushållens inkomster och reflekterar något om den framtida ut-vecklingen.

13

2 Hyror i beståndet

I detta kapitel ska vi inleda med en kort beskrivning av det svenska h ressättningssystemet för att sedan se hur hyrorna utvecklats under per den 1975-2009. Vi avslutar med att något mer ingående titta på hyresn våerna år 2009. y- io- i- n- rundpe- ark-a bo-

2.1 Hyressättningssystemet

Det svenska hyressättningssystemet är en relativt invecklad procedur och det finns mängder av litteratur skrivet på området. Vi kommer här endast kortfattat beskriva hur systemet är uppbyggt.

Grunden till dagens hyressättningssystem infördes 1969 och har sedan genomgått en rad, företrädesvis mindre, förändringar. Detta system för hyressättning infördes som en efterträdare till den hyresreglering som i troducerades under andra världskriget, närmare bestämt 1942.

Hyror för bostadslägenheter bestäms genom en samverkan av flera olika regelverk men hyressättningssystemet kan sägas stå på tre g lare: bruksvärdessystemet, allmännyttans hyresledande roll och det kol-lektiva hyresförhandlingssystemet.2

Bruksvärdessystemets syfte är att, i någon mån, efterlikna ett m

nadssystem men samtidigt utgöra en spärr mot oskäliga hyror och att skapa ett starkt besittningsskydd för hyresgästerna. Enligt 55 § första stycket hyreslagen ska hyran inte anses skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Hyran enligt bruksvärdet ska spegla marknadsvärdet av en lägenhet på en marknad präglad av långsiktig jämvikt och hyran ska inte kunna pressas upp till följd av en bristsituation.

Den andra grundpelaren i hyressättningssystemet är alltså

allmännyt-tans hyresledande roll. Detta innebär att det är främst de kommunal

stadsföretagens hyror som ska tillmätas avgörande betydelse vid hy

yres-isk 2

Man skulle även kunna säga att hyresförhandlingssystemet står på två grundpelare, bruksvärdessystemet och hyresförhandlingssystemet, och i så fall se allmännyttans h ledande roll som en del av bruksvärdessytemet. Detta är dock en fråga av mer filosof karaktär.

prövningen. De kommunala bostadsföretagens hyror bestäms med ut-gångspunkt i en självkostnadsprincip, dvs. i princip ska hyrorna täcka fö retagens kostnader plus en skälig avkastning på insatt kapital.

Det tre

-dje grundpelaren, det kollektiva hyresförhandlingssystemet,

re-gle

r

-m ”o-m bruksvärdessyste-met

sålun-da

nämndes inledningsvis har de flesta förändringar av

hyressätt-nin r dock skett

-

v- er-et hittills varit av mindre karaktär

kom-me

gäll två ift ska vara att i

tande örhandlade hyror ska vara normerande

jälvkostnadsprincipen verges för att i stället ersättas av att de kommunala bostadsföretagen ska

ata get allmänna hy-res

ras i hyresförhandlingslagen och grundar sig på kollektiva lokala fö handlingar mellan en hyresvärd och en hyresgästorganisation (oftast hy resgästföreningen). Dock har inte en enskilds hyresgästs medlemskap i hyresgästorganisationen någon praktisk betydelse vid tillämpningen av det kollektiva förhandlingssystemet.

I bland brukar man uttrycka det so

syftar till att lika lägenheter ska ha lika hyra kan det kollektiva h förhandlingssystemet sägas syfta till att olika lägenheter ska ha olika hyra”.

Som

gssystemet varit av mindre karaktär. En stor förändring ha

de senaste åren. Sedan den förste juli 2006 ska hyran för nybyggda hyres fastigheter under en tioårsperiod kunna undantas från bruksvärdesprö ningen och anses skälig om den bestämts i en kollektiv förhandlingsöv enskommelse.

Om förändringarna av system

r det nu att ske en genomgripande förändring av systemet, vilken er från den 1 januari 2011. Förändringarna kan sammanfattas i fyra punk-ter där de två första ska förtydliga definitionen av kommunala bostadsak tiebolag och ställa nya krav på hur verksamheten bedrivs3 medan de sista är direkta förändringar i hyreslagen:

 Ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppg

allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bo-stadsförsörjningen i kommunen och erbjuda hyresgästerna infly  Bolagen ska drivas enligt affärsmässiga principer.

 Kollektivt f

 Ny skyddsregel mot kraftiga hyreshöjningar De största förändringarna torde således vara att s ö

drivas på affärsmässiga grunder. Dessutom kommer de kommunala bo-stadsföretagens hyresnormerande roll att ersättas med en normerande roll för kollektivt förhandlade hyror. Med andra ord kommer även de priv företagen att medverka vid hyresförhandlingarna.4

Hur dessa förändringar kommer att påverka hyresnivåer är i dagslä svårt att uttala sig om men Boverkets bedömning är att den

nivån antagligen kommer att höjas.5

llmän- y-3

En ny lag om kommunala bostadsaktiebolag ska ersätta den tidigare lagen om a nyttiga bostadsföretag, Allbo-lagen från 2002.

4

Prop. 2009/10:185, Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade h ressättningsregler.

5

2 Hyror i beståndet 15

2.2 Hyror sedan 1975

Som synes från figur 2.1 låg den genomsnittliga årliga kvadratmeterhyran på ungefär 100 kronor 1975. Denna har ökat till närmare 900 kronor år 2009. Samtidigt har den genomsnittliga månadshyran ökat från 513 kro-nor år 1975 till 4 968 krokro-nor år 2009. Detta innebär en genomsnittlig årlig ökning på 6,7 respektive 7,0 procent. Att månadshyran ökat mer än kva-dratmeterhyran innebär att den genomsnittliga boendeytan ökat, om än marginellt.6 Figur 2.1 Hyror 1975-2009 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 1975 1977 197 9 1981 1983 1985 1987 198 9 1991 199 3 1995 1997 1999 2001 200 3 2005 2007 2009

Kronor per månad

0 200 400 600 800 1 000 Kronor per kvadratmeter

Hyra per lägenhet och månad (vänster skala) Hyra per kvadratmeter och år (höger skala) Källa: SCB

Vilket illustreras i ovanstående figur har ökningstakten varit långt i från jämn över åren. För att tydligare belysa detta tittar vi även på h

ändringar de enskilda åren. Som synes i figur 2.2 på nästa sida har hyres höjningarna varit relativt måttliga sedan mitten av 1990-talet. Efter år 1995 har hyreshöjningarna endast varit över 4 procent under ett enskilt år 1996. Den genomsnittliga höjningen har under perioden 1995-2009 varit 2,2 procent per år. Under 1970-talet, 1980-talet och början på 1990-talen var höjningarna betydligt högre med toppar i samband med skatterefor-men 1990/1991. yresför -,

Det viktigaste skälet till de lägre höjningarna sedan mitten av 1990-talet är givetvis omläggningen av den ekonomiska politiken som gjorde inflationsmålet till norm för penningpolitiken. Detta innebar att den a

ä-6

Då vi inte uttryckligen nämner något annat mäter vi hyran som: årshyra i kr per kvm l genhetsyta.

7

Under 1990 och 1991 ökade hyrorna med ungefär 14 respektive 25 procent. 8

Skattreformen innebar bland annat att hushållen själva fick bära en större andel av bo-stadens totala kostnader. I samband med detta byggdes även bostadsbidragssystemet ut. Mellan år 1992 och 1995 ökade antalet bidragshushåll från 360 000 till 576 000. Till viss del kompenserades således hushållen för de kraftigt ökade utgifterna. Se t.ex. Boverket (2000) Bostadsbidragen under 90-talet – Ett samarbetsprojekt mellan Boverket och för-säkringskassorna i Blekinge-, Kalmar- och Kronobergs län.

männa prisnivån kom att stiga betydligt mindre än tidigare vilket även fått genomslag på de nominella hyrorna.

Figur 2.2 Hyresförändring jämfört med föregående år 1975-2009

0 5 10 15 20 25 30 197 5 197 7 197 9 198 1 198 3 198 5 1987 198 9 199 1 199 3 199 5 1997 199 9 200 1 200 3 200 5 2007 200 9 Procent Källa: SCB

Även om det på kort sikt är lätt att fokusera på nominella förändringar är det över tiden de reala förändringarna som är det intressanta. Höga reala hyreshöjningar över tiden innebär, allt annat lika, att hushållen måste l ga en större del av sina inkomster på hyrorna.

äg-

ågin-9

De reala förändringarna av hyresnivån uppvisar således betydligt lägre ökningar även före l flationspolitiken. I samband med skattereformen steg dock hyrorna kraf-tigt även med reala mått mätt. Under de två åren 1991 och 1992 steg hy-rorna sammanlagt med över 20 procent realt sett.

Figur 2.3 Real hyresförändring jämfört med föregående år, 1975-2009

-2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 197 5 197 7 197 9 198 1 198 3 198 5 1987 198 9 199 1 199 3 199 5 1997 199 9 200 1 200 3 200 5 2007 200 9 Procent

För att ge en jämförelse har hushållens reala disponibla inkomster växt med i genomsnitt ungefär 1,5 procent per år under perioden 1975-2008.

2 Hyror i beståndet 17

Källa: SCB

Totalt under perioden 1975-2008 var de genomsnittliga reala h

ningen knappt 2 procent per år. För perioden 1995-2009 sjönk höjningen till i genomsnitt 0,8 procent per år. År 2009 ökade de reala hyrorna me genomsnitt 3,9 procent vilket var den största ökningen sedan 1992. Fö att tydliggöra den reala utvecklingen visas hyrorna för ett antal år omräk-nat till 2009 års priser (se tabell 2.1).

yreshöj-d i r

Tabell 2.1 Hyror i 2009 års priser

1975 1980 1990 2000 2009

Årshyra per kvadratmeter 489 524 603 832 898

Månadshyra per lägenhet 2 532 2 742 3 286 4 567 4 968

Källa: SCB samt egna beräkningar

2.3 Hyror 2009

Låt oss avsluta detta kapitel med att kortfattat belysa hur läget såg ut 2009. I föregående avsnitt berörde vi som hastigast den genomsnittliga hyran i riket totalt sett. Låt oss inleda med att titta på hyror i beståndet och i nyproduktionen uppdelat på lägenhetsstorlekar.

Den genomsnittliga årshyran per kvadratmeter låg 2009 på 898 k nor. Vilket illustreras i tabell 2.2 låg hyran per kvadratmeter under ge-nomsnittet för lägenheter med ett rum och kök samt två rum och kök.

ro-Hyrorna i nyproducerade allmännyttiga hyresrätter låg under 2009 på ungefär 1 425 kronor per kvadratmeter medan motsvarande siffra för pri-vatägda hyresrätter var drygt 1 550 kronor.

Tabell 2.2 Genomsnittliga årshyror per kvadratmeter, 2009

Bestånd Nyprod. (allmänn.) Nyprod. (privat)

1 rum och kök 978 1 615 1 808 2 rum och kök 907 1 474 1 653 3 rum och kök 857 1 422 1 540 4 rum och kök 836 1 355 1 429 5 rum och kök 821 1 411 1 225 Totalt 898 1 426 1 558 Källa: SCB

Genomgående kan sägas att ju större lägenhet, ju lägre hyra per k meter. Den enkla förklaringen till detta har med just produkti

der att göra. De enskilt dyraste rummen att producera är badrum/toaletter och kök. Då dessa finns i alla lägenheter gör det att produktionskostna-den, och även hyran, per kvadratmeter blir högre ju mindre lägenheten

Hyra per kvadratme

vadrat-

onskostna-är. ter kan vara ett lite abstrakt begrepp som är svårt att

ta sida kan man kort säga att hyran ung

relatera till. Låt oss därför kort titta på genomsnittshyror per lägenhet. Som tidigare nämnts kostade en genomsnittlig hyresrätt i Sverige år 2009 närmare 5 000 kronor i månaden.

Som synes från tabell 2.3 på näs

efär ökar med en tusenlapp för varje ytterligare rum som lägenheten består av.

Tabell 2.3 Genomsnittliga månadshyror per lägenhet, 2009

prod. (privat)

Bestånd Nyprod. (allmänn.) Ny

1 rum och kök 3 372 5 704 6 428 2 rum och kök 9 1 1 1 1 4 537 6 95 8 459 3 rum och kök 5 540 8 935 0 066 4 rum och kök 6 803 0 445 1 437 5 rum och kök 8 574 3 213 11 826 Totalt 4 968 8 425 9 473 Källa: SCB

Vi övergår nu till att i nästa kapitel kortfattat se på utvecklingen av pro-uktionskostnaderna under 1975-2008.

19

3 Produktionskostnader

I en studie som belyser hyresnivåer, och i synnerhet hyresnivåer i n byggda bostäder, är det omöjligt att inte beröra ämnet pro

der. Detta även om kopplingen mellan produktionskostnad

inte är helt klar (se vidare kapitel 4). Syftet med denna rapport är dock inte att analysera utvecklingen av och orsaker till hur produktionskostna-derna förändrats varför vi endast kortfattat berör ämnet.

y-

duktionskostna-er och hyror

en viss begreppsförvirring då man diskuterar produk-ad, bygg-elationer upp i entre-pre Bygg-i Bygg-in köpare be-0a). Be- kost-10

3.1 Vad är produktionskostnader och hur

mäts de?

Det uppstår ofta

tionskostnader för att bygga bostäder. Begrepp som byggkostn nadskostnad, entreprenadkostnad, byggherrekostnad och produktions-kostnad används ofta utan att preciseringar om deras inbördes r görs. Låt oss kort försöka reda ut begreppen.11

Den totala produktionskostnaden kan till exempel delas nadkostnad och byggherrekostnad, dvs.; Entreprenadkostnad +

herrekostnad samt moms och avgifter = Total produktionskostnad.12

I SCB:s officiella statistik, som ofta refereras till och som vi använder nevarande rapport, definieras produktionskostnaden som: ”Kostnaden utgörs av den av byggherren redovisade kostnaden inklusive mervärdes-skatt när projektet påbörjas. Kostnaden är lika med det pris en

talar för ett försäljningshus (småhus) eller det pris en bostadsrättsförening respektive ett fastighetsföretag betalar för sitt projekt” (SCB 201

greppet produktionskostnader omfattar enligt denna definition mark

10

SCB publicerar produktionskostnadsstatistiken för 2009 den 15 december varför vi inte för en mer ingående beskrivning av hur de olika

be- ntreprenadarbete-kostnader kan följsas i SCB:s entreprenadprisindex.

haft möjlighet att inkludera denna i innevarande rapport. 11

Se SOU 2002:115 sid. 195-197 greppen relaterar till varandra. 12

Entreprenadkostnaden är det pris som byggherren betalar för enbart e na i ett projekt. Dessa

naden och byggnadskostnaden, dvs.; Markkostnad + Byggnadsk Total produktionskostnad. ostnad = yres-as av e- va- s- e- rkla-nitt

Låt oss avslutningsvis kort nämna något om kostnadsbegreppet. I princip alltid, då vi diskuterar kostnader för att producera bostäder, är det inte de faktiska kostnaderna vi mäter. I stället är det priset som kunden betalar som mäts och i detta ingår inte bara kostnader utan även vinster i en rad mellanled.14 Dessa distinktioner är viktiga att ha i minnet då man exempelvis diskuterar frågor som huruvida produktionskostnaderna är höga. I denna rapport är det hyror vi företrädesvis studerar och då spelar ovanstående problematik mindre roll. För slutkunden, i detta fall h gästen, spelar det ingen roll om det pris som betalas, hyran, påverk faktiska kostnader eller vinster i mellanleden.

3.2 Utvecklingen 1975-2008

I denna rapport är det företrädesvis den totala produktionskostnaden vi är intresserade av. SCB presenterar de totala produktionskostnaderna på två sätt:

 Byggnadsprisindex  Pris per kvadratmeter

Byggnadsprisindex (BPI) tar hänsyn till om husen som byggs skiljer sig åt beträffande kvalitet och utformning mellan åren. BPI tar även hänsyn till om det skett förskjutningar i byggproduktionen t.ex. mellan olika r gioner.15 Pris per kvadratmeter tar inte hänsyn till sådana kvalitativa skillnader. I figur 3.1 och 3.2 visas utvecklingen av BPI och pris per k dratmeter samt den årliga procentuella förändringen.16 Som synes från fi-gurerna följer serierna varandra rätt väl, åtminstone under en längre tid period.

Oberoende av vilket av de två måtten vi använder kan vi se några g nerella tendenser i utvecklingen. Produktionskostnaderna ökade stadigt i relativt hög takt fram till 1990. En del av den höga ökningstakten fö ras givetvis av det höga inflationsläget. Under perioden 1975-1990 ökade produktionskostnaderna (mätt som förändring i BPI) med i genoms knappt 12 procent per år. Denna utveckling bröts under första halvan av 1990-talet då kostnaderna sjönk (BPI) eller ökade måttligt (pris per kva-dratmeter).

Sedan mitten av 1990-talet har produktionskostnaderna återigen ökat kraftigt, med undantag av perioden 2002-2006. Denna gång kan vi inte härleda ökningen till hög inflation, även i reala termer har ökningarna v rit stora.

inpla-13

I begreppet markkostnad ingår: (i) tomtkostnader inkl. kostnader för gator vägar och VA utanför kvartersmark, (ii) anslutningsavgifter för VA samt (iii) byggherrekostnader som kan hänföras till dessa poster. I begreppet byggnadskostnad ingår: (i) kostnad för byggnadsarbeten, (ii) anslutningsavgifter för el och fjärrvärme, (iii) kostnader för f nering och tomtutrustning, (iv) kostnader för grundberedning och grovplanering, (v) kost-nader för gator, vägar och VA på kvartersmark samt (vi) byggherrekostkost-nader som kan hänföras till dessa poster.

14

Se t.ex. SOU 2002:115 (sid. 199-202) och Kalbro m.fl. (2009, sid. 40-41). 15

Se SCB (2010). 16

3 Produktionskostnader 21

Figur 3.1 Produktionskostnader, ordinära flerbostadshus, 1975-2008

0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 1975 1977 1979 1981 198 3 198 5 198 7 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Index 1968 = 100 0 4 000 8 000 12 000 16 000 20 000 24 000 28 000 32 000 36 000 Kronor per kvadratmeter

Byggnadsprisindex (vänster skala) Produktionskostnad per kvadratmeter (höger skala) Källa: SCB

Avslutningsvis kan noteras att kostnaderna ökat kraftigt under 2007 och 2008. Mätt som BPI var produktionskostnaderna 18,5 procent högre 2008 jämfört med 2006, men mätt som produktionskostnad per kvadratmeter var uppgången hela 32,1 procent.17 Detta är den största ökningen av pro-duktionskostnaden per kvadratmeter över en tvåårsperiod sedan 1979-1981. För att hitta en lika hög ökning i reala termer måste vi gå tillbaka till 1977-1978.

Figur 3.2 Produktionskostnader, årlig procentuell förändring 1975-2008

-10 -5 0 5 10 15 20 25 1975 1977 1979 198 1 1983 1985 1987 1989 1991 1993 199 5 1997 1999 2001 2003 200 5 2007 Procent

Byggnadsprisindex Produktionskostnad per kvadratmeter Källa: SCB

ap- ssättnings-17

Denna uppgång sammanfaller med borttagandet av de generella produktionsstöden och införandet av nya regler för hyressättning i nyproducerade bostäder. Om och exakt hur dessa förändringar påverkat produktionskostnaderna ligger utanför ramen för denna r port även om vi i kommande kapitel kommer att diskutera förändringen i hyre systemet något.

roduk-00

-3.3 Produktionskostnader 2008

Hur mycket kostar det då att bygga bostäder enligt den senast tillgängliga statistiken?18 I tabell 3.1 visas en kort sammanställning. Som synes från tabellen var kostnaderna mycket olika beroende på om bostäderna som byggdes var hyresrätter eller bostadsrätter. Den genomsnittliga p tionskostnaden för en hyresrätt var år 2008 närmare 25 500 kronor per kvadratmeter. Motsvarande kostnad för en bostadsrätt var drygt 33 5 kronor, dvs. kostnaden för produktion av bostadsrätter var mer än 30 pro-cent högre.

Det är i synnerhet markkostnaderna som varit betydligt högre för bo stadsrätterna. Markkostnaderna var för bostadsrätter mer än dubbelt så stora som för hyresrätter. Av den totala produktionskostnaden stod mark-kostnaden för 13 procent i hyresrätten men för hela 22,6 procent i bo-stadsrätten.

Tabell 3.1 Produktionskostnader i riket 2008, kronor per kvadratmeter

Markkostnad Byggnadskostnad Produktionskostnad

Riket 6 062 24 648 30 709

Hyresrätt 3 307 22 168 25 476

Bostadsrättföreningar 7 574 26 012 33 586

Källa: SCB (2010a)

Produktionskostnaderna skiljer sig även kraftigt åt beroende på var i l det bostäderna byggs. I tabell 3.2 åskådliggörs detta.

an-

uktionskostna- vadratme-19

År 2008 var kost-naderna i Stockholm 17 procent högre än i Göteborg och 30 procent hög-re än i Malmö. I riket utanför storstadshög-regionerna var prod

derna hela 35 procent lägre än i Storstockholm.

Tabell 3.2 Produktionskostnader regionalt 2008, kronor per k ter

Markkostnad Byggnadskostnad Produktionskostnad

Storstockholm 8 530 27 465 35 995

Storgöteborg 4 154 23 450 27 604

Stormalmö 4 881 25 755 30 636

Riket i övrigt 2 840 20 206 23 046

Källa: SCB (2010a)

Även om själva byggnadskostnaden är högre i storstadsregionerna p kas byggkostnaderna i än högre grad av markkostnaderna. Exem markpriserna i Storstockholm 200 procent högre än i riket utanför stor-stadsregionerna. I Storstockholm var närmare 25 procent av produktions kostnaden markkostnad. Motsvarande siffror i övriga storstadsregi var ungefär 15 procent och i riket i övrigt drygt 12 procent.

åver-pelvis är -oner

Det ligger utanför ramen för denna rapport att diskutera huruvida produktionskostna-derna är ”för höga” och vad som i så fall ska göras åt detta. För diskussioner i det ämnet se t.ex. SOU 2000:44, Boverket (2002), SOU 2002:115, Statskontoret (2009) och ket (2009) med referenser däri.

19

Notera att i tabell 2.2 visas den genomsnittliga produktionskostnaden per region, dvs. utan hänsyn till upplåtelseform.

23

4 Hyror och

produktionskostnader

I innevarande kapitel ska vi börja med att i avsnitt 4.1 kortfattat diskutera sambandet mellan produktionskostnader och hyror för att i 4.2 titta på den empiriska utvecklingen från 1975 och framåt. I avsnitt 4.3 övergår vi till att explicit titta på utvecklingen i hyresbostäder med två rum och kök respektive tre rum och kök. Här studerar vi inte enbart hyresnivån i be-ståndet utan även hyror i nyproduktionen20

4.1 Samband mellan produktionskostnader

och hyror

Hur ser sambanden mellan produktionskostnader och hyror ut? Det är en fråga som är långt ifrån enkel att svara på. Frågan kan dessutom delas upp i två delar: dels huruvida det finns något samband och hur starkt detta samband är och dels hur kausaliteten i detta samband i så fall ser ut? Det vill säga, styr produktionskostnaderna hyran eller är det betalningsviljan hos konsumenterna som styr produktionskostnaden?

Att det på lång sikt måste finnas ett samband mellan kostnaderna och hyran står utom allt rimligt tvivel. Produktionskostnaderna och en rimlig avkastning till fastighetsbolaget/fastighetsägaren ska täckas av hyrorna. På kort sikt, och framförallt vad gäller hyror i nyproduktionen är detta mer osäkert. Man kan exempelvis tänka sig att hyresgästerna i en f hetsägares bestånd får vara med och ”subventionera” hyrorna i nyprod tionen för att hålla dessa nere.

astig- uk-

Samband mellan nybyggnadskostnader och hyror har exempelvis s derats i en artikel från SCB. Där finner man endast ett svagt samband mellan de undersökta variablerna.21 I en studie har Bejrum m.fl. (2004)

20

Anledningen till att vi väljer just dessa två lägenhetstyper är att vi då täcker in ungefär 70 procent av hyresbeståndet samt ungefär samma andel av nyproduktionen. Vi tittar på hyror (och produktionskostnader) per kvadratmeter. Om det produceras många lägenheter ett visst år som avviker i storlek från beståndet kan jämförelsen bli missvisande.

21

undersökt hur det går till när företag tar steget från produktionskostnad till att sätta hyran. Författarna visar att steget från produktionskostnad till hyra är kalkyltekniskt relativt enkelt och att den inledande hyresnivån i första hand är beroende av produktionskostnaden och i andra hand av v ken utvecklingstakt som tillskrivs hyran. Men man visar också att den be-räknade hyresnivån är ytterst känslig för förändringar i för

Med ett systematiskt val av nivåer på olika parametrar kan man visa ”vad som helst”.

il-utsättningarna.

am- or-Det ligger dock utanför ramen med denna rapport att utreda hur s banden mellan produktionskostnader och hyror ser ut, hur starkt det är och hur kausaliteten ser ut. Frågan är dock mycket intressant och värd att studeras närmare. Se till exempel diskussionen i Kalbro m.fl. (2009)

4.2 Utvecklingen 1975-2009

I figur 4.1 beskrivs utvecklingen av hyresnivåer, konsumentpriser och produktionskostnader22 från 1975 och framåt. Serierna i figuren är n maliserade till 100 år 1992.

Figur 4.1 Hyror, produktionskostnader och konsumentprisindex

0 50 100 150 200 250 1975 197 7 1979 1981 1983 1985 1987 1989 199 1 1993 1995 1997 1999 200 1 2003 2005 2007 2009 Index 1992 = 100

Hyror Byggnadsprisindex Produktionskostnader Konusmentprisindex Källa: SCB och egna beräkningar

Anledningen till att vi valt att normalisera just till år 1992 är att det i n gon mening betecknar starten på det penningpolitiska läget i dag. Det pennigpolitiska målet om prisstabilitet antogs visserligen inte förrän 1993 men redan 1992 hade inflationen sjunkit till i storleksordningen 2 procent varför det för våra syften går att hävda att låginflationspolitiken i pr ken var införd. Dessutom hade de stora hyreshöjningarna som skedde

å- i

Notera att produktionskostnaderna per kvadratmeter är, liksom i figur 2.1, de g snittliga för samtliga upplåtelseformer. Senare i detta kapitel ska vi explicit se på produk-tionskostnaderna för hyresrätter.

4 Hyror och produktionskostnader 25

samband med de stora skattereformerna 1990/1991 klingat av (se kapite 2). l roduktionskost- 990-rsta sen d hyror -t mer än 4.2.1 Två rum och kök

cklingen av den genomsnittliga hyran för en hy-n i lad på

all-Figur 4.2 Hyror i nyproduktion respektive beståndet 23

Som synes följdes utvecklingen av hyror och produktionskostnader varandra mycket väl fram till 1986-87. Därefter ökade p

naderna i högre takt än hyrorna men i samband med skattereformen 1 91 steg hyrorna kraftigt. Som nämndes i föregående kapitel ökade de no-minella hyrorna med närmare 45 procent från 1989 till 1991. Motsvaran-de uppgång i produktionskostnaMotsvaran-derna var runt 20 procent. UnMotsvaran-der fö halvan av 1990-talet (från 1991 till 1995) föll, i spåren av fastighetskri och den allmänna ekonomiska nedgången, produktionskostnaderna me ungefär 1,5 procent per år mätt som förändring i BPI. Detta medan na ökade med ungefär 6 procent om året.24 Under 2000-talet har återigen byggkostnaderna ökad betydligt snabbare än hyrorna. Vi kan även kon statera att både hyror och produktionskostnader har ökat betydlig konsumentpriserna under perioden.

I figur 4.2 illustreras utve

resrätt på 2 rum och kök mellan 1975 och 2009. Dels visas utvecklinge beståndet och dels visas utvecklingen i nyproduktionen (uppde

männyttan och privata).

Kronor per kvadratmeter 0 250 500 750 1 000 1 250 1 500 1 750 1975 1977 1979 1981 198 3 198 5 1987 1989 1991 1993 199 5 1997 1999 2001 2003 2005 200 7 2009

Hyra bestånd Hyra nyproduktion (allmännytta) Hyra nyproduktion (privat) Källa: SCB

om synes från figuren har hyran per kvadratmeter och år ökat från 97

kronor år 1975 till 907 kronor år 2009. Det innebär en genomsnittlig hy-reshöjning på 6,8 procent per år. Hyrorna i nyproduktionen ökade i ge nomsnitt med 7,5 procent per år under samma period. Det är inte heller

23

Ett mer pragmatiskt skäl till detta val av normaliseringspunkt är att vi i kapitel 5 endast kommer studera tidsperioden 1990-2009.

24

Om vi istället mäter byggkostnaderna som pris per kvadratmeter föll kostnaderna en-dast under 1993 och 1994. Under perioden 1991-1995 steg kvadratmeterpriset med 7,4 procent.

möjligt att se några tendenser angående hyror i nyproducerade allmännyt-tiga lägenheter jämfört med de privata. En del år ligger nyprodu

rorna högre i allmännyttan och en del år i de privata, men på lite lä sikt följer de varandra väl.

Kvoten mellan hyrorna i nyproduktionen o

ktionshy-ngre ch hyrorna i beståndet har de

.

erar vi även produktionskostnaderna. Liksom i figur 4.1

Figur 4.3 Hyror i nyproduktion respektive beståndet samt

produktions-senaste åren varit större än någon gång tidigare under den undersökta tidsperioden. Under 1975-1977 respektive 1991-1993 låg hyrorna i ny-produktionen i storleksordningen 30-40 procent högre än i beståndet Motsvarande siffra för perioden 2007-2009 var närmare 60 procent. (Se vidare avsnitt 4.3.)

I figur 4.3 inklud

har vi normaliserat alla serierna till 100 år 1992 för att lättare kunna göra jämförelser.25 kostnader, normaliserad 1992 Index 1992 = 100 0 25 50 75 100 125 150 175 200 225 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009

Hyra bestånd Hyra nyproduktion Produktionskostnader (hyresrätt) Källa: SCB samt egna beräkningar

ram till början av 1990-talet följer samtliga serier varandra väl. Detta

o-t 20

hal en,

bortsett från den tidigare diskuterade ”eftersläpningen” i hyrorna som ”togs i fatt” i samband med skattereformen. Från 1992 till 1999 stod pr duktionskostnaderna i princip stilla medan hyran i såväl beståndet som nyproduktionen ökade med i storleksordningen 25 procent. Från 1999 och framåt har produktionskostnaderna ökat kraftigt med undantag av ett par år. Från 1999 till 2008 ökade produktionskostnaderna med drygt 80 procent. Under samma tidsperiod ökade hyrorna i beståndet med dryg procent och hyrorna i nyproduktionen med drygt 40 procent.

Värt att notera från figur 4.3 är utvecklingen de senaste åren. Vid vårsskiftet 2006 ändrades reglerna för hyressättning i nyproduktion då nyproduktionen är undantaget från bruksvärdessystemet under de

för-25

I figur 4.2 är hyrorna i nyproduktionen ej uppdelade på allmännyttan och privata utan bägge är inkluderade i samma serie. För perioden 1997-2009 finns denna serie på SCB:s hemsida medan vi för perioden 1975-1996 beräknat den som ett ovägd medelvärden av hyrorna i allmännyttan och privata.

4 Hyror och produktionskostnader 27

sta 10 åren. Detta tycks ha satt avtryck i hyrorna i nyproduktionen, de låg 2009 närmare 22 procent högre än 2006.

ssa

4.2.2 Tre rum och kök

år resultaten har vi gjort samma beräkningar som l ket liknande varför vi bara helt kort går igenom dem här kök öka ök ser i prin-cip y-r

på vad man jämför med. Det tycks dock som om det

75-2009

För att ge mer robusthet

ovan även för tre rum och kök. Som nämndes inledningsvis betyder det att vi täcker in ungefär 70 procent av beståndet och ungefär samma ande av nyproduktionen.

Resultaten är myc

. Datamaterialet finns tillgängligt i tabellbilagan (tabell B.2). De genomsnittliga årshyrorna för en lägenhet om tre rum och

de från 100 kronor år 1975 till 857 kronor år 2009. Det innebär en ning på 6,5 procent per år. Under samma period ökade hyran i nyprodu cerade lägenheter med ungefär en procentenhet mer.

Relationen mellan hyrorna i beståndet och i nyproduktionen ut som för hyreslägenheter med två rum och kök. 2007-2009 var h rorna i nyproduktionen ungefär 60 procent högre än i beståndet som hel-het. Motsvarande siffror under perioderna 1975-1977 och 1991-1993 va i storleksordningen 25-35 procent.

4.3 Är det dyrt att bo i nyproducerade

hyresrätter?

Ja, det beror givetvis

skett en relativ uppgång av hyrorna i nyproduktionen sedan förändringen i lagstiftningen vid halvårsskiftet 2006.

Figur 4.4 Nyproduktionshyror i procent av hyror i beståndet, 19 Procent 120 130 140 150 160 170 1975 197 7 1979 1981 1983 1985 1987 1989 199 1 1993 1995 1997 1999 200 1 2003 2005 2007 2009

2 rum och kök 3 rum och kök Källa: SCB samt egna beräkningar

Under perioden 1975-2009 har hyrorna i nyproduktionen legat på i ge-.4 är nomsnitt 140 procent av hyrorna i beståndet. Som synes från figur 4 avvikelserna år från år relativt stora men i stora drag pendlar hyrorna i nyproduktionen mellan 130 och 150 procent av hyrorna i beståndet.

Ut-tser av

det-ta,

m Det finns flera möjliga förklaringar till det

or den förändrade relationen på att det i någon mån har blivit ”enk-a ut

produktionen blivit mer marknadsmässiga? Det vill en är ökat de senaste åren? Med standard

in-byggande av hyresbostäder som funnits har

etta är inte möjligt att svara på dessa frågor utan att göra en ingående vecklingen de senaste åren är dock intressant. Under perioden 2007-2009 har det ökat för att 2009 ligga på närmare 170 procent.

Det är antagligen något för tidigt att dra alltför stora slutsa exempelvis såg vi att hyrorna i nyproduktionen låg relativt högt jä fört med hyrorna i beståndet även 2001-2003. Det är dock troligt att för ändringarna i hyreslagen som infördes 1 juli 2006 har påverkat nyproduk tionshyrorna uppåt.

Frågan är varför detta skett. ta.

 Ber

lare” att ta ut högre hyror? Det vill säga, var det svårt att tidigare t högre hyror i nyproduktionen även om det utifrån bruksvärdet var mo-tiverat?

 Har hyrorna i ny

säga, när de nyproducerade lägenheterna kan undantas från bruksvär-desregeln har hyrorna kommit att sättas utifrån vad marknad

redd att betala?

 Har standarden i nyproduktionen

menas i detta avseende inte bara attributen hos själva lägenheten utan även läget etc. Har betalningsviljan, för en höjd standard, ökat hos hushållen ökat under de senaste åren i samband med att hushållens komster ökat kraftigt?

 Ett syfte med de stöd för

varit att kunna erbjuda hyresrätter till hushåll med vanliga inkomster. Stöden för byggande av hyresbostäder har därför lämnats på villkor att de hyror som tagits ut av hyresgästen begränsats. När stöden tagits bort har byggherrens incitament att bygga bostäder med lägre hyror försvunnit, vilket också detta kan ha bidragit till att hyrorna stigit i nyproduktion.

D

undersökning av vad som byggts och hur standarden är i förhållande till standarden i tidigare nyproduktion. Vi nöjer oss med att i denna rapport konstatera att relationen har förändrats de senaste åren men orsaken till dessa höjningar av nyproduktionshyrorna relativt hyrorna i beståndet kan vi inte svara på.

29

5 Utvecklingen av hyrorna på

regional nivå, 1990-2009

I detta kapitel ska vi studera hyrorna ur ett regionalt perspektiv. Vi tittar på en lite kortare tidsperiod än i föregående kapitel. Vilket illustrerats t digare följer hyrorna i beståndet hyrorna i nyproduktionen väl under 1970- och 1980-talen. Därför redovisas i detta avsnitt utvecklingen från 1990 och framåt. i- an-rande ka-a t e ypro-er vi Vi kommer att försöka studera läget under perioden 2007-2009 lite ex-tra för att försöka identifiera några tecken på om nyproduktionens und tag från bruksvärdessystemet satt några spår. Siffrorna i inneva

pitel bör dock tolkas med viss försiktighet då det under vissa år kan var relativt få projekt och höga eller låga hyror i några projekt kan få stor genomslag på genomsnitten. I bilaga B.3 redovisas antalet nyproducerad hyresrätter som statistiken bygger på.

5.1 Regionalt läge 2009

Vi börjar med att helt kort titta på hyresnivåerna i beståndet och i n duktionen ur ett regionalt perspektiv. Genomgående i kapitlet komm att använda årshyran per kvadratmeter som mått på hyran.

Tabell 5.1 Hyror, 2009

Bestånd Nyprod. (allmänn.) Nyprod. (privat) 2 r.o.k. 3 r.o.k. 2 r.o.k. 3 r.o.k. 2 r.o.k. 3 r.o.k.

Storstockholm 1 018 934 1 527 1 446 1 980 1 872 Storgöteborg 958 898 1 373 1 459 1 547 1 407 Stormalmö 1 693 1 536 1 423 1 424 Övriga + 75 00026 909 851 1 637 1 355 1 240 1 246 Övriga – 75 000 828 795 1 114 1 181 1 412 1 289 Källa: SCB

I beståndsstatistiken ingår Stormalmö i gruppen övriga kommuner med mer än 75 000 invånare.

Vilket illustreras i tabell 5.1 ligger hyrorna i Storstockholm i s

ningen 10 procent högre än riksgenomsnittet. Motsvarande siffra för St göteborg är cirka 5 procent. Däremot ser vi inget direkt mönster i hyro i nyproduktionen. Exempelvis är hyrorna i nyproducerade tvår

snarast högre i kommuner med mer än 75 000 invånare än i Stockholm och Göteborg. Att titta på hyrorna i nyproduktionen för ett enskilt år som nämndes inledningsvis, vara missvisande, varför man inte bör dra alltför långtgående slutsatser utifrån dessa siffror.

torleksord- or-rna ummare

kan,

ingen på regional basis. Den

-na

5.2.1 Storstockholm

har de senaste 10 åren i genomsnitt pendlat mellan

6

Figur 5.1 Hyror i nyproduktion respektive beståndet

5.2 Utveckling 1990-2009

I innevarande avsnitt ska vi titta på utveckl

indelning som används är: Storstockholm, Storgöteborg, kommuner med fler än 75 000 invånare samt kommuner med mindre än 75 000 invånare. Vi presenterar utvecklingen för två rum och kök. Siffrorna för tre rum och kök finns presenterade i tabell B.4 i tabellbilagan. I stora drag är re sultaten de samma som för 2 rum och kök och de kvalitativa slutsatser förändras inte.

Nyproduktionshyrorna

1 200 och 1 600 kronor per kvadratmeter. 2009 drog hyrorna iväg något framförallt i den privata produktionen. Hyrorna i såväl beståndet som i nyproduktionen har under perioden 1990-2009 ökat med i genomsnitt 4, procent per år. Kronor per kvadratmeter 0 250 500 750 1 000 1 250 1 500 1 750 2 000 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Bestånd Nyproduktion (allmännytta) Nyproduktion(privata) Källa: SCB

figur 5.2 har vi normaliserat både hyrorna i nyproduktionen och i be-gsvis I

ståndet till 100 år 1992 (se diskussion på sidan 24).27 Det är inlednin

27

I figur 5.2 är hyrorna i nyproduktionen ej uppdelade på allmännyttan och privata utan bägge är inkluderade i samma serie. För perioden 1997-2009 finns denna serie på SCB:s hemsida medan vi för perioden 1990-1996 beräknat den som ett ovägt medelvärde av

hy-5 Utvecklingen av hyrorna på regional nivå, 1990-2009 31

värt att notera att hyrorna i Storstockholm ökat mer än i riket som helh Som illustrerades i figur 4.3 ökade genomsnittshyran i riket för en lägen-het på två rum och kök med knappt 60 procent mellan 1992 och 2009. I Storstockholm var motsvarande ökning ungefär 70 procent.

Ökning

et.

en i nyproduktionshyrorna har följt ökningen i hyrorna i

be-stå elser

lhet, översteg hyrorna i

ny-pro

e-onen och i

Figur 5.2 Hyror i nyproduktion respektive beståndet, normaliserad 1992

ndet relativt väl under perioden 1990-2009. Vi ser tillfälliga avvik men dessa är av kortvarig natur.

Vi noterade i avsnitt 4.2 att, i riket som he

duktionen hyrorna i beståndet under 2007-2009 med 60 procent m dan motsvarande siffra 1991-1993 var cirka 30 procent. I Storstockholm är fallet inte så utan 2007-2009 var hyrorna både i nyprodukti

beståndet 47 procent högre än 1991-1993.

Index 1992 = 100 60 80 100 120 140 160 180 200 199 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 199 8 199 9 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 200 7 2008 2009 Bestånd Nyproduktion

Källa: SCB samt egna beräkningar

onen i Storgöteborg uppvisar ett något annorlunda

t 500 kronor per kvadratmeter och

-Figur 5.3 Hyror i nyproduktion respektive beståndet

5.2.2 Storgöteborg

Hyrorna i nyprodukti

mönster jämfört med Stockholmsregionen. Nyproduktionshyrorna har under större delen av 2000-talet pendlat mellan 1 000 och 1 300 kronor per kvadratmeter. De senaste två åren har hyrorna i nyproduktionen i ge-nomsnitt legat en bit över 1 400 kronor.

Hyrorna i beståndet har ökat från knapp

år till närmare 1 000. Ökningen har varit lägre i Göteborgsregionen jämfört med Stockholmsregionen. Faktum är att fram till och med år 2000 var kvadratmeterpriset högre i Storgöteborg än i Storstockholm. Detta har sedan successivt förändrats och 2009 var hyrorna drygt 6 pro cent högre i Stockholmsregionen.

rorna i privat och allmännyttig nyproduktion. Detsamma gäller för figurerna 5.4, 5.6 och 5.8 längre fram i kapitlet.

Kronor per kvadratmeter 0 250 500 750 1 000 1 250 1 500 1 750 2 000 1990 1991 1992 199 3 1994 1995 1996 1997 199 8 1999 200 0 2001 2002 200 3 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Bestånd Nyproduktion (allmännytta) Nyproduktion(privata) Källa: SCB

I figur 5.4 är serierna normaliserade till 100 år 1992.28 Som synes ligger en

erad 1992

nyproduktionshyrorna stadigt över beståndshyrorna under 2000-talet (med något undantag). Det innebär således att hyrorna i nyproduktion har ökat i en högre takt än hyrorna i beståndet. Sedan år 1999 har hyrorna i nyproducerade hyresrätter ökad med igenomsnitt 4,1 procent per år me-dan motsvarande ökning i beståndet var knappt 2 procent.

Figur 5.4 Hyror i nyproduktion respektive beståndet, normalis Index 1992 = 100 60 80 100 120 140 160 180 200 199 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 199 8 199 9 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 200 7 2008 2009 Bestånd Nyproduktion

Källa: SCB samt egna beräkningar

nder 2007-2009 låg hyrorna i nyproduktionen i storleksordningen 45-50

U

procent över hyrorna i beståndet. Detta är mer än under perioden 1991-1993 då motsvarande siffra var strax över 35 procent. Det är dock svårt att dra alltför långtgående slutsatser huruvida detta kan vara till följd av det nya regelverket att nyproduktionen inte behöver ingå i bruksvärdessy

28

5 Utvecklingen av hyrorna på regional nivå, 1990-2009 33

stemet. Exempelvis låg hyrorna i nyproduktionen under 200 50 procent över hyrorna i beståndet.

2-2004 drygt

5.2.3 Övriga kommuner med mer än 75 000 invånare29

enaste 20- pe -t t per år. e

e-Figur 5.5 Hyror i nyproduktion respektive beståndet

Hyrorna i nyproducerade hyresrätter har stigit stadigt den s

årsperioden. I genomsnitt har ökningen varit 3,9 procent per år under rioden 1990-2009. Efter att ha legat relativt stabilt under den första hal van av 2000-talet kan vi dock se en tendens till en snabbare ökningstak under 2006-2009 då ökningstakten varit i genomsnitt 5,8 procen Höjningarna i beståndet har under perioden 1990-2009 varit något lägr än i nyproduktionen, 4,1 procent per år. Detta beror dock på de kraftiga ökningarna i samband med skattereformen i början på 1990-talet. Om vi istället ser på perioden 1992-2009 har uppgången varit 2,7 procent i b ståndet och 3,1 procent i nyproduktionen.

Kronor per kvadratmeter 0 250 500 750 1 000 1 250 1 500 1 750 2 000 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Bestånd Nyproduktion (allmännytta) Nyproduktion(privata) Källa: SCB

figur 5.6 är serierna normaliserade till 100 år 1992.30 Uppgångarna i e

-2009 låg nyproduktionshyrorna drygt 47 procent öve

i

nyproduktionshyrorna har i någon bemärkelse gått i vågor. I den senast ”uppgångsfasen” har produktionskostnaderna stigit med närmare 20 pro-cent sedan år 2005.

Under perioden 2007

r hyrorna i beståndet. Som tidigare diskuterats är det troligt att detta kan hänföras till det faktum att nyproduktionen sedan den 1 juli 2006 är undantagen från bruksvärdessystemet. Liksom i Göteborgsregionen ser v dock även här exempel på att detta även tidigare varit fallet. Även under första halvan av 2000-talet ser vi en period där hyran i nyproduktionen ligger betydligt högre än hyrorna i beståndet.

29

Notera att statistiken för kommuner med mer än 75 000 invånare inte är helt jämförbar. I beståndsstatistiken ingår Malmö medan Malmö inte ingår i nybyggnadsstatistiken. Detta betyder dock inget för de kvalitativa resonemangen.

30

Figur 5.6 Hyror i nyproduktion respektive beståndet, normaliserad 1992 60 80 100 120 140 160 180 200 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Index 1992 = 100 Bestånd Nyproduktion

Källa: SCB samt egna beräkningar

5.2.4 Övriga kommuner med mindre än 75 000 invånare

Hyrorna i nyproduktion har stigit relativt konstant sedan 1990 även om det finns en tendens till en höjd takt under de senaste åren. De tre senaste åren har hyrorna i nyproduktionen i genomsnitt legat på drygt 1 200 k nor per kvadratmeter. Under perioden 1990-2009 har ökningstakten vari i genomsnitt 3,8 procent per år. Motsvarande ökningstakt i hela bestån har varit 3,9 procent.

ro-t det

Figur 5.7 Hyror i nyproduktion respektive beståndet

0 250 500 750 1 000 1 250 1 500 1 750 2 000 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Kronor per kvadratmeter

Bestånd Nyproduktion (allmännytta) Nyproduktion(privata) Källa: SCB

I figur 5.8 är serierna normaliserade till 100 år 1992.31 Under perioden 2007-2009 låg nyproduktionshyrorna drygt 50 procent över hyrorna i b ståndet. Vilket lätt kan utläsas från figuren är detta betydligt högre än

ti-

31

5 Utvecklingen av hyrorna på regional nivå, 1990-2009 35

digare under perioden 1990-2009. Som tidigare diskuterats är det m att detta kan hänföras till det faktum att nyproduktionen sedan den 1 jul 2006 är undantagen från bruksvärdessystemet. Liksom i Göteborgsr nen ser vi dock även här exempel på att detta även tidigare varit fal Även under första halvan av 2000-talet ser vi en period där hyran i ny produktionen ligger betydligt högre än hyrorna i nyproduktionen. Tills skillnad från vad fallet var i Göteborg är dock differensen här större ä början på 2000-talet. öjligt i egio-let. -n i

Figur 5.8 Hyror i nyproduktion respektive beståndet, normaliserad 1992

60 80 100 120 140 160 180 200 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Index 1992 =100 Bestånd Nyproduktion

Källa: SCB samt egna beräkningar

5.3 Konklusion

Efter all denna sifferexercis kan det vara på sin plats att försöka s fatta resultaten lite kort.

amm an- tor- y- enom-, er r Som visats i kapitlet har utvecklingen varit olika i olika delar av l det. Generellt kan sägas att hyrorna är högre i storstadsområden. Detta gäller såväl hyrorna i beståndet som hyrorna i nyproducerade bostäder. Ju större stad, ju högre hyror, helt enkelt. Det finns inget förvånande i detta faktum. För det första är produktionen av bostäder något dyrare i s stadsregioner, framförallt på grund av högre markpriser men även en viss differens finns i exempelvis löner. Den andra aspekten är att det via bruksvärdessystemet bör slå igenom att hyresgästerna värderar bostäder i attraktiva lägen högre, och i någon bemärkelse anses det säkerligen mer attraktivt att bo i storstadsregioner.

Vad som dock kan vara något förvånande är hur relationen mellan h ror i nyproduktionen och hyror i beståndet utvecklats över åren. I tabell 5.2 ges en sammanfattning av kvoten mellan hyrorna i nyproduktionen och i beståndet. Som syns i tabellen är denna kvot, då vi ser på g snittet för perioden 1990-2009, högst i Storstockholm, 150-160 procent medan den i övriga riket ligger mellan 135 och 140 procent. Detta gäll dock inte för den senaste treårsperioden (2007-2009). Under dessa år lig-ger kvoterna relativt lika i hela riket. Det är också så att kvoterna ha

sjunkit något i Storstockholm medan den ökat med i storleksordningen 10 till 15 procent i övriga riket.32

Tabell 5.2 Nyproduktionshyran som andel av hyran i hela beståndet

2 rum och kök 3 rum och kök

1990-2009 2007-2009 1990-2009 2007-2009 Storstockholm 152,3 146,4 158,8 156,8 Storgöteborg 135,1 146,7 138,9 152,5 Mer än 75 000 136,4 145,7 140,9 153,1 Mindre än 75 000 138,3 151,3 136,5 154,1 Riket 141,9 155,5 144,4 158,6

Källa: SCB samt egna beräkningar

Som nämndes inledningsvis i detta kapitel bör siffrorna tolkas med viss försiktighet men det tycks ändå som om borttagandet av n

hyrorna från bruksvärdessystemet har givit ett visst genomslag. Vi Storstockholm undantaget, se att hyrorna i nyproduktionen är hö tivt hyrorna i beståndet under åren 2007-2009 än de varit tidigare.

Det är dock viktigt att h

yproduktions-kan, gre rela-a i minnet rela-att vi enbrela-art ser till de frela-aktiskrela-a

hy-ror

a-slutningsvis även föra in hushål-len

na mätt i kronor. Som diskuterades i avsnitt 4.3 finns det en rad ors ker som kan förklara utvecklingen.

Vi övergår nu till att i nästa kapitel av s inkomster i diskussionen.

yggnads- örhål-32

Det kan tyckas märkligt att kvoten för riket (155,5) är högre än samtliga ingående de-lar. Detta förklaras troligtvis av att Malmö ingår i beståndssiffrorna men ej i nyb siffrorna. Under 2009 var hyran i nyproduktionen osedvanligt hög i Stormalmö i f lande till övriga kommuner med mer än 75 000 invånare. Det medför att kvoten i verklig-heten är betydligt högre än den i tabellen (145,7). De kvantitativa resultaten påverkas dock ej av detta.

37

6 Hyror, inkomster och

hushållens betalningsförmåga

I denna rapport har vi fokuserat på hyror, den största enskilda u

ten för de allra flesta hushåll boende i hyresrätt (liksom i övriga upplåtel-seformer). För ett hushålls ekonomi är detta givetvis bara en sida av myn-tet. Det spelar egentligen ingen roll hur hög hyran är så länge bara en rim-lig del av hushållets inkomster går åt för att betala den. Låt vara att det alltid kan diskuteras hur stor denna rimliga del är. Låt oss dock kortf titta på hur hushållens inkomstutveckling kontra utvecklingen av hyrorna samt avsluta med att resonera något om framtiden.

tgiftspos-attat in- rma-terna n t

6.1 Hushållens inkomster

I tabell 6.1 illustreras utvecklingen av hushållens inkomster tillsammans med utvecklingen av hyrorna.33 Inkomsterna är mätta som disponibel komst per konsumtionsenhet.34 Liksom tidigare i rapporten har vi no liserat serierna till 1992. Hyrorna steg betydligt snabbare än inkoms under första halvan av 1900-talet. Detta berodde, som beskrivits tidigare, inte på några drastiska hyreshöjningar utan på att inkomstutvecklinge var mycket svag i spåren av 1990-talskrisen. Från 1992 till 1995 var de disponibla inkomsterna i princip oförändrade, vilket i reala termer inne-bar minskning med drygt åtta procent. Från och med mitten på 1990-tale har de disponibla inkomsterna ökat betydligt mer än hyrorna. Framförallt ser vi en mycket stark inkomstutveckling under de senaste åren. År 2008

isponi-33

Hyran är mätt som genomsnittlig årshyra per kvadratmeter för en lägenhet om tvårum och kök.

34

Anledningen till att vi inte specifikt tittar på inkomster för boende i hyresrätt är att vi inte har tillgång till en konsistent serie för hela tidsperioden. Vi har dock undersökt data från Bostads- och hyresundersökningen (BHU) för perioden 1978-2002 och utvecklingen av disponibel inkomst för boende i hyresrätt följer mycket väl den serie som presenteras i figur 6.1. Utifrån statistik från Hushållens Ekonomi (HEK) ser vi även att utvecklingen under 2005-2008 följer varandra mycket väl. Vi anser därför att utvecklingen av d bel inkomst för samtliga hushåll är en god approximation för inkomstutvecklingen för bo-ende i hyresrätt.

var medianinkomsten närmare ungefär 20 procent högre än 2005, vilket i reala termer innebär en ökning på cirka 12 procent.

Figur 6.1 Hushållens inkomster och hyror Index 1992 = 100 0 25 50 75 100 125 150 175 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007

Hyra (bestånd) Hyra (nyproduktion) Disponibel inkomst Källa: SCB

Tabell 6.1 Boendeutgiftsandel för hushåll boende i hyresrätt, 2008

cent

e utan barn 6

6.2 Hyror och hushållens betalningsförmåga

I många delar av rapporten har vi tittat på både hyrorna i nyproduktionen samt hyrorna i beståndet. Denna uppdelning är inte möjlig i innevarande avsnitt då vi inte vet något explicit om inkomsterna för boende i nypro-ducerade hyresrätter.

Hushållstyp Pro

Ensamboend 33,

Ensamboende utan barn, kvinnor 18-64 år

18-64 år

rn

ll

31,3

Ensamboende utan barn, män 18-64 år 26,7

Ensamboende utan barn, kvinnor 65+ år 43,0

Ensamboende utan barn, män 65+ år 36,1

Sammanboende utan barn 20,4

Sammanboende utan barn, 17,6

Sammanboende utan barn, 65+ år 26,2

Ensamstående med barn 30,3

Sammanboende med 1 ba 20,2

Sammanboende med 2 barn 21,0

Sammanboende med 3+ barn 21,8

Övriga hushåll 19,9

Samtliga hushå 27,6

Källa: SCB

År 2008 betalade ett genomsnitthushåll, boende i hyresrätt, ungefär 28 a mst i hyra. procent av den disponibla inkomsten i hyra. Det är dock värt att påminn om att detta är genomsnittssiffror. Det finns många grupper (hushållsty-per) som betalar betydligt större andel av sin disponibla inko