Väsentlighet i ljuset av befintligt skick
En utredande studie gällande väsentlighetsbedömningen i 19 §
köplagen i samband med köp av bostadsrätt
Essential in the light of “as is”
An investigative study of the essential assessment in 19 § of the
Swedish sales of goods act in association with a sale of a
condominium
Mathilda Blomberg och Linnéa Görefält
Fastighetsvetenskap
Kandidatnivå15 HP VT 2020
2
Innehållsförteckning
1. Inledning ... 5
1.1 Bakgrund ... 5
1.2 Syfte och frågeställningar ... 7
1.3 Avgränsningar ... 8
1.4 Metod och material ... 9
1.5 Disposition ... 10
2. Om befintligt skick enligt köplagen ... 11
2.1 Köplagen ... 11
2.2 Friskrivningens syfte och funktion ... 12
2.3 Säljarens felansvar enligt 19 § 2 p ... 14
2.4 Säljarens felansvar enligt 19 § 3 p ... 15
3. Väsentlighetsbedömningen ... 17
3.1 Väsentlighetsbedömningen i olika juridiska sammanhang ... 17
3.1.1 Vid köparens dröjsmål ... 18
3.1.2 Vid säljarens dröjsmål ... 18
3.1.3 Vid fel i varan ... 19
3.2 Bedömningen av väsentliga förhållanden ... 20
3.3 Bedömningen av väsentligt sämre skick ... 23
3.3.1 En kvantitativ prövning av felet ... 23
3.3.2 Beaktandet av övriga omständigheter ... 24
4. Analys och diskussion ... 28
5. Slutsats ... 33
3
Sammandrag
Mycket kan gå fel när avtal om köp av bostadsrätt i befintligt skick ingås, om varken säljare eller köpare är fullt medvetna om vad den här typen av klausul egentligen innebär för deras rättsliga ställning. Vi har därför i den här uppsatsen valt att undersöka begreppet befintligt skick och vilka konsekvenser en sådan klausul har när det gäller felansvar. Ett av rekvisiten för att få åberopa fel när en bostadsrätt har sålts i befintligt skick, är att det rört sig om ett väsentligt förhållande som säljaren underlåtit att upplysa om och som köparen har ett befogat intresse i att bli upplyst om. Det andra rekvisitet är då bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad köparen har rätt att förvänta sig med hänsyn till priset och övriga
omständigheter.
Syftet med denna uppsats är att försöka bringa klarhet i vilka omständigheter som kan anses uppfylla dessa väsentlighetsrekvisit. I detta sammanhang är också av visst intresse att utreda den juridiska innebörden av ordet väsentligt, och undersöka om det förekommer olika betydelser beroende på sammanhang.
4
Abstract
A lot of things can go wrong when you buy a condominium and sign a contract where the condominium is sold under the circumstances of “as is”. In most cases, neither the buyer nor the seller is aware of the actual meaning of the clause or the legal effect. The aim of this essay is to bring clarity to the phrase and the consequences of such a clause. One of the prerequisites to be able to plead that there is something wrong with the condominium, when it is sold with an “as is clause”, is that the seller hasn't been informed about a significant
circumstance the buyer has a fair interest in being informed about. Another prerequisite is that the condominium is in significantly worse condition than the buyer should expect, considering the price and other circumstances.
The aim of this essay is also to bring clarity to what circumstances that could meet these essential requirements. It is also in our interest to bring clarity to the general meaning of the expression essential and if there are several meanings due to the context.
5
1. Inledning
1.1 Bakgrund
I december 2019 prövade Högsta domstolen (HD) i NJA 2019 s. 807 om en bostadsrätt som sålts i befintligt skick varit i väsentligt sämre skick än vad köparen haft anledning att räkna med. I det aktuella fallet behövde badrummet rivas, reparationskostnaderna uppgick till 197 000 kr, vilket utgjorde mindre än tre procent av köpeskillingen. HD ansåg inte att
avhjälpandekostnaderna varit tillräckligt stora i förhållande till köpeskillingen, därmed förelåg inte ett väsentligt fel enligt 19 § KöpL.
NJA 2019 s. 807 är ett av flera rättsfall där en bostadsrätt som sålts i befintligt skick senare uppvisat brister. Trots bristerna är det sällan domstolen bedömer att det föreligger ett fel av väsentlig karaktär, vilket medför att köparen inte har rätt att åberopa felet, trots betydande reparationskostnader.
Enligt svensk mäklarstatistik görs omkring 100 000 bostadsrättsaffärer varje år, med en köpeskilling mellan 5 000 kr och 20 000 000 kr.1 Vad det gäller en bostadsrättsaffär är kunskapsnivån i regel ganska låg, särskilt för en förstagångsköpare. Bostadsrättens värde påverkas av många olika faktorer såsom skick, storlek, våningsplan och månadsavgift, varvid den mest centrala faktorn är bostadsrättens läge. Dessa faktorer kan en köpare i regel ta till sig. Det finns emellertid andra omständigheter som denne behöver ta hänsyn till vid köpet men kanske inte alltid är medveten om.
Uttrycket befintligt skick förekommer ofta i köpeavtal gällande bostadsrätter, inte minst i mäklarkontorens standardkontrakt. Såväl Folke Grauers som Lars Tegelberg framhåller att klausulen och dess egentliga innebörd lätt kan missuppfattas av både köpare och säljare. Grauers pekar på att säljare ofta är av uppfattningen att denna formulering innebär att säljaren befrias från allt felansvar. En lika utbredd missuppfattning finns bland köpare, som tror att begreppet inte har någon specifik innebörd utan endast används i samband med försäljning av begagnade varor. Klausulen kan också uppfattas som att säljaren inte kommer att vidta några förbättringsåtgärder och att bostadsrätten kommer att tillträdas i det skick den varit i på visning. Ingen av dessa föreställningar är riktiga. I själva verket är rättsverkan av en befintligt
6 skick-klausul både en typ av friskrivning men också en upplysningsskyldighet för säljaren.2 Tegelberg framhåller att när en sådan typ av friskrivning föreligger får köparen räkna med en större avvikelse från vad denne kunnat förvänta sig, än om friskrivningen inte hade funnits med i köpeavtalet alls.3
Jon Kihlman menar att uttrycket befintligt skick i praktiken innebär att säljaren talar om för köparen att denne inte bör ha speciellt höga krav på varan, eftersom en köpare aldrig har fog att förvänta sig att varan är annat än just ”som den är”.4
Förr var utgångspunkten att en vara alltid såldes precis så som den var vid tillfället, och då tillämpades principen om att köparen må akta sig, caveat emptor 5, som innebar att en köpare
i princip aldrig hade möjlighet att rikta anspråk mot säljaren om det var fel på varan. Köparen hade då för vana att noggrant undersöka varan innan köpet. Allt eftersom köparen fick större framgång i att föra talan mot säljaren på grund av fel i varan, blev det gamla synsättet om att köparen må akta sig en drivkraft för säljaren och man försökte återskapa ordningen genom friskrivningsklausuler. Istället för att vara allt för tydlig med vad som såldes, formulerades ett ganska vagt uttryck om att varan såldes i befintligt skick i syfte att begränsa säljarens ansvar. Uttrycket började användas som en klausul i köpekontraktet. Detta stämde inte längre
överens med den egentliga innebörden av begreppet.6 Senare kom köparens rättigheter att stärkas och nya bestämmelser har tillskapats i syfte att skydda köparen. Effekten blev 19 § KöpL som behandlar en vara som sålts i befintligt skick.7
2 Tegelberg, L. Köp och förmedling av bostadsrätt. 1 uppl. Wolters Kluwer 2016, s. 143. 3 Ibid s. 151.
4 Kihlman, J. Köplag (1990:931), Juno lagkommentarer, Lexino, 2.1: Allmänt hållna friskrivningar. 2020-03-02. 5 ”Caveat emptor” är ett latinskt juridiskt uttryck som innebär att en köpare får stå risken för att vad som köpts
inte motsvarar dennes förväntningar.
6 Kihlman, J. Köplag (1990:931), Juno lagkommentarer, Lexino, 2.1: Allmänt hållna friskrivningar. 2020-03-02. 7 Det framgår av Prop. 1988/89:76 s. 103 att regleringen i 19 § skulle kunna kallas för en delvis tvingande
7
1.2 Syfte och frågeställningar
Uppsatsens övergripande syfte är att klargöra hur rättsläget mellan köpare och säljare påverkas av att klausulen används vid försäljning av bostadsrätt i befintligt skick. Frågor av intresse blir då i vilken utsträckning en säljare av en bostadsrätt kan begränsa sitt felansvar genom användande av den här typen av friskrivningsklausul i köpeavtalet. Utifrån en köpares perspektiv blir frågan i motsvarande mån vilka möjligheter denne har att göra gällande felansvar mot en säljares som velat friskriva sig från allt ansvar.
Tonvikten i uppsatsen är att undersöka hur felbedömningen görs med utgångspunkt i de krav på väsentlighet som återfinns i 19 § 2 – 3 p KöpL. För vägledning av bedömningen i 19 § 2–3 p görs dessutom en kort utblick av väsentlighetskravet i 25, 39 och 50 §§ KöpL. Följande huvudsakliga frågeställningar kommer att utredas och besvaras.
➢ Finns det en entydig tolkning av begreppet väsentligt eller har det olika betydelser beroende på juridiska sammanhang?
➢ Hur bedöms väsentliga förhållanden utifrån de krav som uppställs i 19 § 2 p KöpL?
8
1.3 Avgränsningar
Fastighetsmäklaren har en lagstadgad skyldighet att hjälpa parterna att upprätta köpeavtal och andra handlingar av relevans, vilket är en nog så grannlaga uppgift. På grund av
utrymmesskäl kommer mäklarens roll och ansvar inte att behandlas inom ramen för denna uppsats.
Köprättsliga påföljder på grund av avtalsbrott är av visst intresse för det valda ämnet men måste av utrymmesskäl lämnas därhän.
I arbetet kommer köpare och säljare att behandlas likvärdigt då arbetet syftar till att undersöka överlåtelser av bostadsrätt mellan privatpersoner, där ingen part har ett större övertag än den andre. Därav är kommersiella förhållanden undantagna i detta arbete.
Den svenska köplagen har många likheter med våra nordiska grannländers köplagar, liksom den internationella köplagen CISG.8 Vår studie har emellertid ingen komparativ ansats. Det är enbart det svenska rättsförhållandet som kommer utredas, varvid svensk rätt står i centrum för uppsatsen.
Vid reformeringen av jordabalken (JB) 1989/90 diskuterades införandet av en bestämmelse som begränsar säljarens möjlighet att åberopa en generell påföljdsfriskrivning såsom
befintligt skick eller liknande allmänt förbehåll. En sådan bestämmelse togs inte in i JB.9 Det kan ifrågasättas varför en sådan klausul har rättslig verkan på bostadsrätter men inte på fastigheter. Detta är en intressant fråga som förtjänar ett eget uppsatsämne, således lämnas frågan utanför framställningen.
Slutligen innehåller 19 § KöpL tre punkter, vilka var för sig aktualiserar frågan om säljarens felansvar. Den första punkten behandlar säljarens oriktiga uppgifter. Däremot innehåller den inget väsentlighetskrav, varför den saknar relevans för uppsatsen. Krav på väsentlighet förekommer visserligen i ett flertal andra sammanhang i köplagen men på grund av arbetets omfattning och relevans har vi valt att begränsa oss till 25, 39 och 50 §§ KöpL.
8 Herre, Köprättens divergerade innehåll, SvJT 100 år, s. 54. 9 Prop. 1989/90:77 s 42.
9
1.4 Metod och material
Vid författandet av uppsatsen har en traditionell rättsdogmatisk metod använts. Metoden innebär att rättskällorna tolkas, utreds och analyseras efter lagtext, förarbeten, rättspraxis och doktrin. Detta i syfte att försöka ge en bild av gällande rätt inom området. Då den
rättsdogmatiska metoden i stort sett alltid tar avstamp i ett konkret problem kan syftet även formuleras som att konstruera lösningen på ett rättsligt problem genom att tillämpa en rättsregel.10
Genom uppsatsen förekommer orefererade rättsfall. De har ett lägre prejudikatvärde än refererade, prejudicerande rättsfall. Trots att de inte kan tillmätas alltför stor vikt i rättstillämpningen har vi valt att använda oss av dessa fall, då de har betydelse för vår utredning. Den dömande hovrättsavdelningen bestämmer efter eget omdöme vilka avgöranden som ska refereras i RH. En publicering i RH syftar enligt domstolsverkets riktlinjer till att ge en snabb och bred information av hög kvalitet om hovrätternas praxis. Särskilt betonas ”att publicerande avgöranden inte bör tillmätas särskilt prejudikatvärde utan endast visar hur en viss fråga har bedömts av en hovrätt”.11 Ett RH-fall är dock inte ett prejudikat, även i de fall HD valt att inte meddela prövningstillstånd.12 RH-fall kan avse rättsfrågor som inte har prövats av HD eller de fall en hovrätt vill uttala en ny rättspolitisk uppfattning, samt på sikt lägga grund för nya prejudikat från HD. Det finns en samverkan mellan HD:s prejudikatskapande och hovrätternas rättsbildning.13
Väsentlighetskravet som återfinns i köplagen 19 § 2 - 3 p gällande bostadsrätter är sparsamt prövat i praxis, vilket medför att forskningsläget är begränsat. Detta är vi medvetna om och beaktar i vår utredning. Mot bakgrund av de fåtal prejudicerande fall från HD, har
hovrättsavgöranden använts i syfte att söka vägledning för bedömningen. De har däremot ett lägre rättskällevärde och bör därför användas med viss försiktighet. Doktrin fungerar som ytterligare komplement till vad som är gällande rätt angående friskrivningsklausulen befintligt skick. Doktrin har tjänat betydande vägledning vad gäller betydelsen av befintligt skick i samband med överlåtelse av bostadsrätter. Väsentlighetsbedömningen gällande
10 Kleineman, Rättsdogmatisk metod, 2013, s 21. 11 Frennered, RH 25 år, SvJT 2006 s. 777.
12 Bernitz m.fl. s. 140. 13 Ibid s. 140.
10 bostadsrätter som sålts i befintligt skick är emellertid inte närmare behandlad i vare sig
lagkommentarer, doktrin eller förarbeten. Det förekommer å andra sidan forskning gällande begagnat gods som sålts i befintligt skick. Det är däremot inte är jämförbart med försäljning av bostadsrätt. Mot denna bakgrund måste rättspraxis beskrivas som den största
informationskällan, vilken bidragit mest till författandet av uppsatsen och utredandet av väsentlighetsbedömningen. Verk författade av Jori Munukka, Torgny Håstad, Claes
Martinsson och Christina Ramberg har även varit till stor nytta i syfte att utreda innebörden av vårt valda ämne.
1.5 Disposition
I uppsatsens andra kapitel presenteras grunderna till befintligt skick och dess tillämpning. Detta inkluderar en redogörelse av begreppet friskrivning samt dess syfte och funktion. Vidare behandlas de två punkterna som ligger till grund för arbetet, vilka är 19 § 2 - 3 p KöpL. Vår uppfattning är att läsaren oberoende av vilka tidigare förkunskaper denne har, bör ha en grundläggande förståelse för detta innan man sedan kommer in på de mer djupgående delarna av arbetet. I det tredje kapitlet ställer vi väsentlighetsrekvisitet i fokus, vilket
inkluderar en utblick av begreppet väsentlighet i olika juridiska sammanhang. Detta för få en bredare uppfattning av begreppet. Därefter görs en mer djupgående presentation av den andra och tredje punkten, varvid ett antal olika rättsfall presenteras. Dessa visar på domstolarnas synvinklar av väsentlighetsbedömningen. Här utreds säljarens upplysningsplikt i relation till väsentliga förhållanden därefter behandlas kravet på väsentligt sämre skick i förhållande till avhjälpandekostnader och övriga omständigheter. I uppsatsens fjärde kapitel görs en större diskussion och analys av det material som samlats in. Detta följs sedan av en slutsats i det femte kapitlet i syfte att försöka sammanställa vad ett väsentligt fel i en bostadsrätt i samband med en befintligt skick-klausul egentligen innebär. Här presenteras våra egna slutsatser samt några avslutande kommentarer. Slutligen vill vi framhålla att det genom uppsatsen är
11
2. Om befintligt skick enligt köplagen
2.1 Köplagen
Först och främst bör en bostadsrätt definieras. Den egendom som inte är fast egendom enligt reglerna i första och andra kapitlet i JB är lös egendom. En nyttjanderätt som bostadsrätt är därmed lös egendom, varför köplagen blir tillämplig enligt 1 §. Köplagen är tillämplig på all lös egendom. Lagen är således i första hand inte utformad för nyttjanderätter som
bostadsrätter och därför har förarbeten öppnat upp för att göra avsteg från dess strikta tillämpningsområde.
Av 3 § framgår att köplagen har en dispositiv karaktär. Paragrafen framhåller ”lagens bestämmelser tillämpas inte i den mån annat följer av avtalet, av praxis som har utbildats mellan parterna eller av handelsbruk eller annan sedvänja som måste anses bindande för parterna”. Detta innebär att det råder avtalsfrihet inom lagens tillämpningsområde.14 I det fall säljaren utnyttjar möjligheten att åsidosätta köplagens bestämmelser genom att sälja
bostadsrätten i befintligt skick eller med liknande förbehåll är det fortfarande giltigt. Däremot kommer 19 § reglera omfattningen av klausulen.
Av 20 § 2 st följer att köparen ska undersöka bostadsrätten före köpet. Detta gäller däremot endast om köparen börjar undersöka bostadsrätten på eget initiativ, eller uppmanats av säljaren att göra det. När en sådan undersökning ägt rum har köparen inte rätt att åberopa fel som denne borde märkt vid undersökningen såvida säljaren inte agerat ohederligt.
Generellt gäller att säljaren ansvarar för att överlämna bostadsrätten i avtalsenligt skick, vilket innefattar vad köpare och säljare har angivit i avtalet. Vad gäller bostadsrättens
beskaffenhet följer av 17 - 21 §§ att köparen har rätt att kräva en viss standard på lägenheten. I det fall bostadsrätten avviker från avtalet föreligger fel i bostadsrätten, vilket medför
påföljder för säljaren. Däremot kan säljaren undgå felansvar genom att i avtalet friskriva sig från fel. På så vis flyttas felansvaret från säljaren till köparen. 15
14 Lehrberg, Köplagens dispositiva karaktär, SvJT s. 238.
12
2.2 Friskrivningens syfte och funktion
Vanligtvis brukar man skilja på två olika sorters friskrivningar, antingen beträffande avtalsobjektet eller dess påföljder. Gemensamt för friskrivningarna är kravet på en tydlig utformning samt syftet att begränsa säljarens ansvar. Enligt Jan Ramberg och Jonny Herre omfattar ett förbehåll om befintligt skick enligt 19 § båda dessa typer av friskrivningar.16 Som tidigare nämnts använder en säljare en friskrivningsklausul i syfte att undgå ansvar för fel i bostadsrätten. Generellt ansvarar säljaren för dolda fel, medan köparen bär ansvaret för sådana fel som är upptäckbara. Ett dolt fel är ett sådant fel som inte är upptäckbart genom en okulär undersökning av bostaden. För att upptäcka dessa fel kommer det krävas att köparen gör permanent åverkan på bostaden, genom att exempelvis bryta upp golv eller väggar, vilket inte omfattas av undersökningsplikten enligt 20 § 2 st KöpL.17 De upptäckbara felen är sådana fel en köpare hade kunnat upptäcka genom en omsorgsfullt genomförd undersökning av bostaden.
Vad gäller friskrivningar brukar de delas in i tre olika typer, två av dessa omnämns ovan. Antingen friskriver sig säljaren från avtalsobjektet eller dess påföljder. Grauers har myntat de olika begreppen som han kallar för egenskapsfriskrivning respektive påföljdsfriskrivning. Den tredje typen av friskrivning är ett mer allmänt förbehåll som faller under 19 §, vilket är formulerat som att bostadsrätten överlåts i befintligt skick. Friskrivningar kan i vissa fall ge en köpare signaler på fel och risker i varan samt att den eventuellt inte håller den standard som köparen annars skulle förväntat sig.
Vid en egenskapsfriskrivning friskriver sig säljaren från en viss egenskap i bostadsrätten. Den förflyttar ansvaret från säljaren till köparen och kan exempelvis formuleras som att “säljaren friskriver sig härmed från allt köprättsligt ansvar för den öppna spisens skick och funktion”. Genom att utforma en sådan klausul kommer inte fel och brister i den öppna spisen längre vara köprättsliga fel. Köparen förlorar därmed sin rätt att föra talan mot säljaren gällande eventuella fel i den öppna spisen.18 En egenskapsfriskrivning lämpar sig bäst vid enstaka fall, det finns däremot ingenting som hindrar säljaren från att införa flera egenskapsfriskrivningar
16 Kihlman, J. Köplag (1990:931), 19 § Karnov lagkommentarer, (JUNO) 2020-03-02. 17 Grauers, Fastighetsköp s. 195.
13 i kontraktet.19
Påföljdsfriskrivning är en mer generell friskrivningsklausul, som utesluter köparens möjlighet att åberopa en eller flera möjliga påföljder vid fel i bostadsrätten. En sådan klausul skulle kunna utformas som att “köparen förklarar sig härmed nöjd med bostadsrättens skick och funktion och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren för fel eller brister i bostadsrätten”. Genom en påföljdsfriskrivning överförs säljarens ansvar för dolda fel på köparen, med undantag för de dolda fel som säljaren känt till, eftersom friskrivningen inte ska kunna användas som ett illojalt handlande från säljarens sida. Påföljdsfriskrivningar behöver inte vara generella och omfatta alla påföljder. De kan utformas som att köparen enbart har rätt att begära prisavdrag och att hävningsrätten har avtalats bort.20
Det tredje förbehållet är den typ av friskrivning som arbetet omfattar, som kallas befintligt skick. Detta regleras i 19 § KöpL och kommer att behandlas nedan.
19 En särskild egenskapsfriskrivning i köpekontraktet fungerar på samma sätt som en upplysning från säljaren.
Har säljaren avsagt sig ansvar för en viss fysisk egenskap anses det vara en upplysning till köparen om att något inte står rätt till. Grauers, Fastighetsköp s. 228 f.
14
2.3 Säljarens felansvar enligt 19 § 2 p
”Säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande
varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till, och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på
köpet…”
Vad gäller säljarens underlåtenhet att lämna upplysningar, krävs inte att säljaren haft ett syfte med att inte lämna upplysningar utan det räcker att upplysningar har utelämnats. Det krävs däremot att upplysningen ska avse ett väsentligt förhållande, och härifrån exkluderas sådant som är av mindre betydelse. Vidare är det inte tillräckligt att säljaren borde ha insett det väsentliga förhållandet, utan säljaren är endast skyldig att lämna upplysningar som denne måste ha känt till. Säljaren har i detta avseende upplysningsplikt gällande egenskaper som denne känt till, det blir givetvis svårt för en säljare att upplysa om någonting denne inte känner till. Dessutom anses bostadsrätten endast felaktig om köparen med fog kunnat räkna med att bli upplyst om förhållandet. Enligt Jori Munukka görs den här bedömningen med utgångspunkt i vilken typ av vara köpet gäller, vilka parterna är, vilken sakkunskap de har samt övriga omständigheter.21
Slutligen finns ett kausalitets-rekvisit som innebär att säljarens underlåtenhet att lämna viktig information ska ha inverkat på köpet. Detta innebär att säljarens uppgifter ska haft betydelse för köparens beslut samt att säljaren själv borde insett detta. Det ska således kunna antas att köparen inte hade tagit samma beslut om denne haft fullständig information. Det innebär att köparen inte hade ingått avtal alls eller endast på andra villkor, om det inte varit för
uppgiften. Med andra ord, ska uppgiften ha ”inverkat på köpet”.22
Det får inte uppfattas som en avgränsning till förmån för säljaren, utan köparen ska faktiskt ha blivit påverkad av förhållandet. Kravet på kausalitet innebär att köparen inte kan åberopa en obetydlig avvikelse men som av någon speciell anledning råkar vara av betydelse för just honom, så länge inte säljaren känt till de speciella förhållandena som gör avvikelsen
betydelsefull för köparen.23
21 Munukka, J., Köplag (1990:931) 19 § Karnov lagkommentar (JUNO) 2020-03-23. 22 Lehrberg, B. Förutsättningssynpunkter på köprättens felbegrepp, SvJT 1990 s. 556. 23 Ibid s. 551.
15
2.4 Säljarens felansvar enligt 19 § 3 p
”Varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter
med fog har kunnat förutsätta.”
I bestämmelsens tredje punkt anges att varan ändå ska vara felaktig om den är i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter har rätt att förvänta sig. Det innebär att bostadsrätten inte får vara hur dålig som helst utan köparen har rätt att kräva en viss miniminivå trots friskrivningen.24
Bestämmelsens tredje punkt är avsedd för de förhållanden då bostadsrättens skick objektivt sett står i ett uppenbart missförhållande till dess pris och övriga omständigheter.25
Utgångspunkten vid tillämpningen är att det föreligger en avvikelse mellan bostadsrätten och köparens förväntningar. Det krävs däremot inte att köparen är medveten om dessa
förväntningar av bostadsrätten om felet består i att den saknar en normal funktion. Det finns flera skäl som stöd för säljarens ansvar då bostadsrätten avviker från en så kallad normal standard. Ett av skälen är att den ekonomiska balansen mellan parterna har rubbats då säljaren fått ut ett högre marknadsvärde på köparens bekostnad.26
Vid bedömning av om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick eller inte, kommer priset att bli den viktigaste utgångspunkten.27 Det finns en skillnad i om säljaren tagit ut ett högt eller lågt pris för bostadsrätten. Säljs den till ett lågt pris finns det större anledning att låta
friskrivningen vara verkningsfull medan vid ett högre pris blir friskrivningen inte lika gångbar. Det finns således en prismarginal till säljarens förmån, eftersom det krävs att varan väsentligen avviker från köparens förväntningar.28
Lokutionen med fog har kunnat förutsätta ger enligt Munukka en indikation på att det handlar om en objektiv bedömning i varje enskilt fall, likt den bedömning som görs i 17 § 3 p.29 Huvudregeln för felbedömningen i detta avseende är att köparens befogade förväntningar
24 Svea HovR, mål T 11138–14. 25 NJA 2019 s. 807.
26 Sacklén, Om felansvaret vid aktieköp, SvJT, s. 848. 27 Svea HovR T 11138–14.
28 Håstad, T. Den nya köprätten, s. 88.
16 gällande bostadsrättens beskaffenhet ska skyddas.30 Skillnaden mellan en bostadsrätt som säljs med friskrivning respektive utan friskrivning är att det räcker att bostadsrätten avvikit från vad köparen haft anledning att räkna med, om den säljs utan en friskrivning.
Ett problem vid tillämpningen av tredje punkten är att bestämmelsen enligt dess lydelse tillåter avvikelser från vad köparen med fog kunnat förvänta sig i förhållande till
omständigheterna i det enskilda fallet, så länge bostadsrätten inte är i väsentligt sämre skick än det förväntade. Med andra ord finns det således ett glapp, där köparens förväntningar inte är skyddade, även om de är befogade.31
Termen ”befogade förväntningar” är enligt Christina Ramberg egentligen innehållslös. Hon menar att befogade respektive typiska förväntningar skulle kunna vara synonyma begrepp. Detta är dock inte alls säkert. Hon anför att det inte handlar om en subjektiv bedömning av vad motparten faktiskt har haft för förväntningar i samband med avtalet. Det kan vara så att motparten inte haft några konkreta förväntningar gällande ett visst förhållande vid köpet, eller helt enkelt inte funderat närmare över saken.32
30 Herre, J., Köplag (1990:931) 17 § Karnov lagkommentar (JUNO) 2020-03-18. 31 Kihlman, J., Köplag (1990:931) 19 § Lexino lagkommentar (JUNO) 2020-04-05.
17
3. Väsentlighetsbedömningen
3.1 Väsentlighetsbedömningen i olika juridiska sammanhang
Många av köplagens bestämmelser, där ibland rätten till hävning på grund av säljarens och köparens dröjsmål, förutsätter ett väsentligt avtalsbrott. Den nordiska arbetsgruppen för köplagstiftning angav år 1984 betänkande med förslag till nya nordiska köplagar.33 Det föreslogs en omformulering för hävningsrätten, det skulle röra sig om ett ”väsentligt avtalsbrott”. Även säljarens dröjsmål har omformulerats till ett “väsentligt avtalsbrott”.34 Vidare uppställs ett krav på avtalsbrottets väsentlighet på grund av fel i varan då den sålts utan friskrivning som en förutsättning för hävningsrätt. Lagstiftaren har dessutom valt att reglera bestämmelsen befintligt skick, även här ställs ett krav på väsentlighet.Synonymer till ordet “väsentligt” är grundläggande, huvudsaklig, mycket viktig, betydande eller avsevärd. Några enkla slutsatser som kan dras rent generellt med hjälp av termen är att det ska röra sig om ett särskilt allvarligt, ingripande avtalsbrott för den som exempelvis åberopar hävning av ett avtal.35
Köpets typ eller karaktär är av störst vikt vid bedömningen av vad som utgör ett väsentligt avtalsbrott. Munukka menar att på vissa marknader, t.ex. spotmarknaderna36, kan redan ett mycket kort betalningsdröjsmål vara väsentligt. Vid bedömningen ska även hänsyn tas till om betalningsdröjsmålet avser hela eller bara en del av betalningen.37
33 NU 1984: 5. Nordiska köplagar. Förslag av den nordiska arbetsgruppen för köplagstiftning.
34 Lehrberg, Vad är ett "väsentligt avtalsbrott"? Några synpunkter på väsentlighetskravet i det samnordiska
köplagsförslaget NU 1984:5, SvJT. s. 1.
35 25, 29 §§ KöpL.
36 Spotmarknad är en marknad för handel med en råvara, i speciellt olja, utanför kontraktsbundna leveranser. 37 Munukka, J., Köplag (1990:931) 54 § Karnov lagkommentar (JUNO) 2020-04-15.
18
3.1.1 Vid köparens dröjsmål
Enligt köplagen ska köparen medverka till köpet genom att betala, om så krävs, samt hämta eller ta emot varan enligt 50 § KöpL. I det fall köparen underlåter att göra detta, hamnar denne i dröjsmål och säljaren har rätt att kräva betalning alternativt fullgörelse eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd enligt 51 § KöpL. I det fall dröjsmålet med
betalningen utgör ett väsentligt avtalsbrott har säljaren rätt att häva köpet. Detta framgår av 54 § KöpL.
Vid överlåtelse av bostadsrätt föreligger rätt till hävning på grund av bristande betalning, om den bristande betalningen utgör ett väsentligt avtalsbrott. Vanligtvis utgör utebliven betalning på tillträdesdagen av bostadsrätten ett väsentligt avtalsbrott.38
Vid väsentlighetsbedömningen är det inte fråga om huruvida dröjsmålet är väsentligt för säljaren, istället prövas frågan objektivt sett utifrån vad som följer av avtalet och
avtalsbrottet.39 Vid bedömning av väsentligheten beaktas köpets karaktär, dröjsmåletslängd samt om hela eller endast en del av betalningen är i dröjsmål.40 Slutligen läggs ingen vikt vid huruvida köparen har insett eller bort inse att dennes dröjsmål är av väsentlig betydelse.41
3.1.2 Vid säljarens dröjsmål
Enligt 25 § får köparen lov att häva köpet på grund av säljarens dröjsmål om avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för köparen och säljaren insåg eller borde ha insett detta. Detta innebär att det förekommer ett så kallat insiktsrekvisit. För rätt till hävning krävs att både
väsentlighets- och insiktsrekvisitet är uppfyllda.42 Avgörande för bedömningen är enligt förarbeten och lagtext, avtalsbrottets betydelse för köparen och dess väsentlighet i och för sig.43 För att ge ett exempel kan ett dröjsmål i leveransen av en vara som köparen tänkt sälja vidare omedelbart bedömas som mer väsentligt än en försening av en maskinleverans som inte köparen är i behov av omgående. Den bedöms då som mindre väsentlig.44
38 Mäklarsamfundet, Vad händer när köparen inte fullföljer kontraktet? Hämtad 2020-05-10. 39 Håstad, s. 163.
40 Ibid s. 163.
41 Prop. 1988/89:76 s. 40.
42 Ramberg, J. Herre, J. Köplagen, en kommentar. 2013, s. 255.
43 Prop. 1988/89:76 s. 104 och Ramberg, J. Herre, J. Köplagen, en kommentar. 2013, s. 253. 44 Prop. 1988/89:76, s 105.
19 I RH 1987:16 gav hovrätten följande förtydligande; för att ett dröjsmål ska utgöra ett
väsentligt avtalsbrott för köparen förutsätts en försening av en viss längd alternativt att dröjsmålet har medfört allvarliga olägenheter, exempelvis i de fall köparen lider stor ekonomisk skada eller drabbas av andra olägenheter till följd av dröjsmålet.
Väsentlighetsprövningen görs utifrån en individuell bedömning. Det ska dock inte uppfattas som att uppgiften skulle vara att bedöma hur köparen subjektivt sett upplever en situation. Snarare bör bedömningen av dröjsmålet och dess väsentlighet istället utgå ifrån hur en köpare i allmänhet skulle ha bedömt situationen under motsvarande förhållanden, vilket således blir en objektiv bedömning. Bedömningen gällande “väsentlig betydelse” avgörs utifrån vilken typ av köp det gäller samt om det av avtalet eller genom andra omständigheter framgår att köparen är beroende av fullbordan vid en viss tidpunkt.45
3.1.3 Vid fel i varan
Det framgår av 39 § KöpL att köparen har rätt att häva köpet på grund av fel i varan, förutsatt att det är av väsentlig betydelse för honom och att säljaren insåg eller borde ha insett detta. Den här bestämmelsen tillämpas då ingen friskrivning om befintligt skick tagits med i köpekontraktet. Likt bestämmelsen beträffande säljarens dröjsmål krävs att både
väsentlighets- och insiktsrekvisitet är uppfyllda. Trots att rekvisiten för dröjsmål och fel i varan är identiska föreligger stora skillnader mellan de olika typsituationerna.46 Kihlman menar att det huvudsakliga momentet i väsentlighetsbedömningen ska utgöras av en
värdering av skillnaden mellan varan i felaktigt skick och den varan som köparen hade fog att förvänta sig. I likhet med vad Kihlman menar, framhåller förarbetena att avvikelsens storlek i förhållande till en felfri vara är avgörande.47 Vid bedömning av fel i varan är det köparens perspektiv som är utgångspunkten. Om varan är så pass felaktig att den inte kan sägas ha de egenskaper som köparen med fog kunnat förutsätta, är felet av väsentlig betydelse.48
Generellt torde avtalsbrott vara av väsentlig betydelse för köparen, om det berövar honom den huvudsakliga nyttan av vad han hade anledning att förvänta sig av avtalet. Förarbetena
45 Munukka, J., Köplag (1990:931) 25 § Karnov lagkommentar (JUNO) 2020-03-18. 46 Prop. 1988/89:76 s. 134 och Ramberg & Herre, Köplagen, en kommentar 2013, s. 347. 47 Prop. 1988/89:76, s. 134.
20 ger följande exempel på bedömningen av vad köparens syfte med avtalet kan vara; då en köpare har för avsikt att göra ett kompletteringsköp av tidigare köpta produkter i en viss färg, kan en mindre färgavvikelse betraktas som ett väsentligt avtalsbrott.49
3.2 Bedömningen av väsentliga förhållanden
Väsentlighetsrekvisitet innebär att det ska ha varit fråga om ett viktigt förhållande.50 Ramberg menar att anledningen till att lagstiftaren tagit upp ett väsentlighetsrekvisit beror på att
säljaren har friskrivit sig och därför inte ska behöva ansvara för mindre betydelsefulla fel.51 Vad gäller väsentlighetskravet är upplysningsplikten inte tillämplig i det fall köparen har särskilda önskemål som är väsentliga för denne men inte för en köpare i allmänhet. Med andra ord blir det aldrig aktuellt i 19 § 2 p att ta hänsyn till köparens särskilda förväntningar på varans lämplighet för ett visst ändamål.52
Motorcrossbanefallet
En tvist som aktualiserat den här diskussionen angående säljarens upplysningsplikt är NJA 2007 s. 86, det så kallade motorcrossbanefallet. Fallet gällde förvisso försäljning av
fastigheter men omständigheterna kan anses vara desamma. I fallet hördes buller från en motocrossbana. Bullret hade inte kommit på tal före köpet, däremot hade säljaren haft kännedom om bullret och skickat brev till kommunen där han förklarade att bullret orsakade en stor olägenhet samt att boendemiljön blev lidande av verksamheten på banan. Det ska tilläggas att köparen hade ställt frågor till säljaren om ljudnivån på vindkraftverken som låg i närheten. Trots detta underlät säljaren att upplysa om bullret från motocrossbanan. HD fann att köparen hade kunnat upptäcka att bullret kom från en intilliggande motocrossbana och omfattades därmed av köparens undersökningsplikt. Vidare framhöll domstolen att i de fall säljaren förtigit om fel som denne känner till är av vikt för köparen, innefattar det ett ohederligt förfarande och säljaren förlorar därmed sin rätt att åberopa köparens bristande undersökningsplikt. Sammanfattningsvis fann domstolen att ett avsevärt buller från
motocrossbanan utgjorde ett väsentligt fel. Därmed fick köparen hävningsrätt, eftersom felet ansågs vara av väsentlig betydelse.
49 Prop. 1988/89:76, s. 134.
50 Ramberg, C. Upplysningsplikt vid ingående av avtal. Juristförlaget Stockholm (1993). s. 36. 51 Ibid s. 36.
21 Rondellfallet
Ett liknande rättsfall där säljarens upplysningsplikt aktualiserades är det så kallade
rondellfallet NJA 1981 s. 894. I fallet tvistade parterna om den rondell som skulle byggas i närheten av den aktuella fastigheten. Detta skulle medföra att avståndet från fastigheten till vägen skulle minskas med 17 meter och istället hamna tre meter från fastighetens gräns. Säljaren, som varit motståndare till bygget av vägen hade friskrivit sig från samtliga påföljder och dessutom gett köparen lugnande besked. På fråga från köparen hade säljaren svarat att vägen endast skulle bli bredare. HD framhöll att säljaren borde ha förstått att en sådan förändring av vägen är av väsentlig betydelse för en spekulant på fastigheten och att säljaren därmed hade utnyttjat köparens bristande kännedom. Domskälen kan läsas som att det varit fråga om en vilseledande uppgift som medfört att köparens undersökningsplikt fallit bort. Däremot uteslöt inte domskälen att målet skulle ha fått samma utgång om trafikomläggningen inte alls hade berörts mellan parterna.
Sprickfallet
Med ordet väsentligt markeras som tidigare nämnts att säljaren inte ska vara skyldig att upplysa om fel och brister av mindre betydelse.53 För att säljaren ska få upplysningsplikt krävs att det har varit fråga om ett väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning. De nyss nämnda uttalandena kommer från sprickfallet i Svea hovrätt, T 999–13. Fallet gällde en överlåtelse av en bostadsrätt som sålts i befintligt skick. Efter köpet
åberopade köparen fel i varan eftersom det fanns en spricka i badrumskaklet. Hovrätten prövade bland annat om det rört sig om ett sådant väsentligt förhållande som förekommer i 19 § 2 p. Utredningen kunde inte visa att det spruckna kaklet skulle kunna föranleda någon form av fuktskada. Det fanns inte heller stöd för att tätskiktet bakom kaklet skulle vara skadat. Med hänsyn till omständigheterna fann hovrätten att det inte varit fråga om ett sådant väsentligt förhållande som köparen borde ha blivit upplyst om.
Klinkersfallet
I ett annat rättsfall från Svea hovrätt, klinkersfallet T 2115–16, hade ytterligare en bostadsrätt sålts i befintligt skick. Köparna hävdade att säljaren hade underlåtit att upplysa om väsentliga förhållanden. I det aktuella fallet hade inte säljaren informerat köparen om att renovering
22 utförts utan föreningens tillstånd och målet prövades därför mot 19 § 2 p. Frågan var om säljarens underlåtenhet hade påverkat köparna i en riktning som de inte annars hade tagit om de känt till de verkliga förhållandena. Säljaren hade även underlåtit att informera om att badrumsmattan som låg under klinkergolvet var uttjänt och i behov av att bytas ut. Dessutom var den metod man använt, klinker på plastmatta, inte gjord enligt fackmässiga regler.
Bostaden hade i prospektet marknadsförts som “smakfullt renoverad” med ett “sobert” badrum med “nylagd klinker ovan befintlig plastmatta på golv”.
Sammantaget hade en påtaglig risk för skadeståndsskyldighet gentemot
bostadsrättsföreningen överförts från säljaren till köparen genom köpet. Dessutom hade en osäker försäkringssituation uppkommit på grund av att renoveringen inte varit
fackmannamässigt utförd. Det kan inte anses åligga en köpare att misstro att en säljare inte följt bostadsrättsföreningens regler, därför finns det fog för köparna att räkna med att bli upplysta om det i det aktuella fallet. Vidare hade säljarens underlåtenhet inverkat på köpet då köparna uppgett att de valde att köpa lägenheten eftersom inget renoveringsbehov förelåg. En renovering hade dock tvingats fram. Hovrätten bedömde därför att det förelåg ett sådant väsentligt förhållande gällande bostadsrätten som köparna kunde ha räknat med att bli upplysta om, som dessutom skulle ha inverkat på köpet. Köparna kunde därmed åberopa felet.
Golvbrunnsfallet (I)
Som tidigare nämnt omfattas upplysningsplikten endast av egenskaper som säljaren faktiskt vetat om. I ytterligare ett rättsfall från Svea hovrätt, T 1996–18, hade en bostadsrätt sålts i befintligt skick. I samband med att nuvarande säljare köpte bostadsrätten, observerade denne att golvbrunnen i badrummet inte var bytt trots att badrummet hade renoverats. Säljaren fick då tillfredsställande besked av den tidigare säljaren. Hovrätten hävdade att trots
tillfredsställande besked från tidigare säljare utgjorde de iakttagelser som han själv hade gjort av golvbrunnen sådana väsentliga förhållanden som köparen med fog kan räkna med att bli upplyst om. Av köparens besiktning av badrummet framkom att det finns risk för att en klinkerplatta kunde spricka vid belastning. Hovrätten menade att den påverkan som sådana skador kan medföra för tätskiktets funktion är av väsentlig betydelse. Med hänsyn till risk för vattenskada måste detta förhållande anses utgöra ett fel. Köparen förklarade även att ett fungerande badrum som inte krävde renoveringar hade varit av stor betydelse och därmed inverkat på köpet. Hovrätten fann att det hade förelegat fel i bostadsrätten trots
23 friskrivningsklausulen. Köparen hade emellertid reklamerat felet för sent och därmed
förlorade han rätten att åberopa det.
3.3 Bedömningen av väsentligt sämre skick
I det fall köparen upptäcker brister i en bostadsrätt som sålts i befintligt skick, anses fel föreligga om bristerna gör att bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta. Frågan är när en bostad ska anses vara i väsentligt sämre skick.
Badrumsfallet
I det nyligen avgjorda rättsfallet som omnämnts i inledningen, NJA 2019 s. 807, prövade domstolen om en bostadsrätt som sålts i befintligt skick var behäftad med fel enligt 19 § 3 p. Frågan i fallet var om bostadsrätten varit i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta. Badrummet hade renoverats 2009 enligt gällande branschregler. Trots detta hade dubbla tätskikt använts och badrummet behövde därför rivas för att inte riskera vattenskador. Efter beräkningar
fastställdes att utgifterna för att reparera felen uppgick till 197 000 kr, vilket utgjorde mindre än tre procent av köpeskillingen. Domstolen ansåg därmed inte att avhjälpandekostnaderna utgjorde ett väsentligt fel eftersom kostnaderna för att reparera badrummet inte utgjorde en väsentlig del av köpeskillingen. I nästa steg gjorde domstolen en bedömning av de övriga omständigheterna. De omständigheter som beaktades var dels om bristens art var sådan att köparen typiskt sätt lider betydande olägenhet, dels om köparen drabbas av utgifter som inte avser avhjälpandet av felet. Hindret i nyttjandet av bostadsrätten varade i tre månader och endast det berörda badrummet. Detta ansågs inte vara av tillräcklig tyngd för de “övriga omständigheter” som återfinns i 19 § 3 p. Vid en sammantagen bedömning fann domstolen att bostadsrätten inte varit i väsentligt sämre skick enligt 19 § 3 p.
3.3.1 En kvantitativ prövning av felet
När en bostadsrätt ska bedömas utifrån 19 § 3 p jämförs enligt det ovan nämna
prejudicerande rättsfallet, NJA 2019 s. 807, förhållandet mellan bostadsrättens pris och bostadsrättens värde i bristfälligt skick. Detta ger en kvantitativ ståndpunkt för
väsentlighetsbedömningen. Värdet av bostadsrätten i det bristfälliga skicket antas motsvara priset minskat med utgifterna för att avhjälpa existerande fel eller brister. HD framhöll i
24 badrumsfallet att i de fall utgiften för att avhjälpa felet endast utgör “några procent av priset”, rör det sig inte om ett uppenbart missförhållande sett till enbart priset i jämförelse mot
avhjälpandekostnaden.
Avloppsfallet (I)
I ett rättsfall från Svea hovrätt, T 833–18, prövades om en bostadsrätt som sålts i befintligt skick hade varit i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till pris och övriga omständigheter med fog hade kunnat förutsätta inför köpet. Felet var inte möjligt att upptäcka vid en vanlig undersökning av bostadsrätten. Lägenheten hade annonserats som ett “påkostat och renoverat boende”, trots detta var avloppet i badrummet felaktigt renoverat. Svea hovrätt konstaterade att kostnaden för att åtgärda avloppet motsvarade ungefär tre procent av
köpeskillingen och sett till enbart den omständigheten var felet inte väsentligt.
Golvbrunnsfallet (II)
I ytterligare ett rättsfall från Svea hovrätt, T 9878–16, prövade hovrätten om en nyproducerad bostadsrätt skulle anses felaktig trots att den sålts i befintligt skick. Lägenhetens golvbrunn var felaktigt ingjuten och badrummet behövde därför göras om i sin helhet för att felet skulle kunna åtgärdas. Kostnaden för att åtgärda felen motsvarade cirka fem procent av
köpeskillingen. I fallet hävdade hovrätten att både köpeskillingen och kostnaden för att renovera badrummet inneburit betydande belopp för en privatperson. Att en golvbrunn i en nyproducerad bostadsrättslägenhet inte uppfyllt funktionen att hålla avloppslukt borta från bostaden medförde en betydande olägenhet för en köpare som denne inte skulle behöva räkna med. Därmed ansågs bostaden vara felaktig enligt 19 § 3 p.
3.3.2 Beaktandet av övriga omständigheter
Av badrumsfallet framgår att i det fall avhjälpandekostnaden endast utgör några procent av priset rör det sig inte om ett uppenbart missförhållande sett enbart till priset och utgiften. Det kan däremot föreligga andra omständigheter som medför att bristerna ändå kan påtalas som fel. Sådana omständigheter skulle kunna vara att en köpare typiskt sett genom bristens art lider betydande olägenhet. Domstolen framhåller att sådana omständigheter skulle kunna vara att möjligheten att använda bostadsrätten begränsas i en omfattande utsträckning eller under
en längre tidsperiod. Det skulle också kunna vara att en köpare drabbas av utgifter som inte
25 är mellan bostadsrättens pris och värde är, desto större vikt måste som tidigare nämnts, de övriga omständigheterna ha.
Kackerlacksfallet
I kackerlacksfallet, NJA 1998 s. 792, prövades om förutsättningarna för tillämpning av 19 § 3 p var uppfyllda. En bostadsrätt hade sålts i befintligt skick för 260 000 kr. Strax efter köparna tillträtt bostadsrätten visade det sig finnas kackerlackor i alla rum. Bostadsrätten var i behov av fyra saneringar under fyra månaders tid och var fri från kackerlackor först efter nästan fem månader. HD framhöll att när en köpare av en bostadsrätt förvärvar bostadsrätten i syfte med att bo i den, får det normalt antas vara av väsentlig betydelse att denne kan utnyttja lägenheten redan från och med tillträdesdagen. Domstolen uttryckte även att det inte kunde begäras att en köpare ska flytta in i en bostadsrättslägenhet där det förekommer ohyra i form av kackerlackor. Domstolen fann att förekomsten av kackerlackor i lägenheten innebar att lägenheten enligt 19 § 3 p var i väsentligt sämre skick och därmed felaktig trots
friskrivningen. Avloppsfallet (II)
I ett rättsfall från Svea hovrätt, T 10818–18, hade en bostadsrätt marknadsförts med uttrycken “genomgående hög standard” samt “totalrenoverad 2013 med bl.a. nytt badrum”. Badrummet framhölls som “modernt med en exklusiv känsla mot bakgrund av den vägghängda toaletten”. Trots att marknadsföringen gav en annorlunda bild, hade det efter tillträdet bland annat uppdagats fel i avloppet, golvbrunnen och golvbrunnsmanschetten.
I fallet gjorde hovrätten liksom i badrumsfallet en kvantitativ bedömning mellan
avhjälpandekostnaderna och köpeskillingen. Köpeskillingen för bostadsrätten uppgick till 4 350 000 kr och avhjälpandekostnaderna ifrågasattes. Sakkunnig i målet framhöll att priset för en badrumsrenovering varierar från 5 000 till 20 000 kr per kvadratmeter. Hovrätten fann därför att avhjälpandekostnaderna inte skäligen borde uppgå till mer än 150 000 kr, vilket skulle utgöra tre procent av inköpspriset. Därmed gjordes bedömningen att bostadsrätten inte var i väsentligt sämre skick. Hovrätten refererade till kackerlacksfallet och menade att det kan finnas skäl att göra en strängare bedömning i vissa fall, exempelvis om bristerna i lägenheten är av sådan karaktär att normalköparen inte skulle accepterat dem oavsett dess påverkan på bostadsrättens marknadsvärde. Köparen påstod i fallet att bristerna kan få försäkringsmässiga konsekvenser, det bedömdes ändå inte som sådana övriga omständigheter som kunde utgöra
26 ett fel. Hovrätten framhöll därefter att det kunde finnas skäl att göra en strängare bedömning om köparen av någon anledning har haft fog att förutsätta särskilt hög standard. Detta skulle kunna vara om köparen haft förhöjda förväntningar på lägenhetens standard på grund av att lägenheten varit nybyggd, eller att den marknadsförts med uppgiften att den har absolut högsta standard eller liknande. De allmänt lovprisande uttryck som förekom i
objektsbeskrivningen ansågs inte vara tillräckligt bestämda eller kraftfulla för att köparen skulle haft fog att förutsätta en påtagligt högre standard än normalt.
Vid en sammanvägning av avhjälpandekostnaderna och dess förhållande till köpeskillingen, bristernas art samt marknadsföringen av bostadsrätten fann hovrätten att lägenheten inte varit i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till bostadsrättens pris och övriga
omständigheter med fog kunnat förutsätta.
Vindsvåningsfallet
I vindsvåningsfallet från Svea Hovrätt, mål T 11138–14, hade en bostadsrätt marknadsförts med nyckelord som ”denna fina och spektakulära vindsvåning”, ”mycket påkostade och exklusiva materialval” och ”genomgående absolut högsta standard”. Även utgångspriset som motsvarade ett pris på 90 000 kr/kvm indikerade hög standard. Köpeskillingen uppgick till 14 000 000 kr. Tvisten i målet rörde badrummet, vilket inte var uppfört i enlighet med gällande branschpraxis som vidare medförde en risk för mer omfattande skador. Det hade dessutom uppmärksammats svartmögel i den bakomliggande konstruktionen i samband med rivningen, vilket medförde att försäkringsbolagen nekade ersättning vid skada.
Hovrätten påpekade som tidigare nämnts, att den viktigaste utgångspunkten för bedömningen är priset. De framhöll även att i de fall säljaren tar bra betalt är friskrivningen mindre effektiv, även om det genom kravet att bostadsrätten måste varit i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta finns en marginal till säljarens förmån. Vidare framhöll hovrätten att det är av betydelse för väsentlighetsbedömningen att avvikelsen i badrummets skick bedömts som så fundamental av försäkringsbranschen att badrummet inte var försäkringsbart. Kostnaden för att åtgärda felen motsvarade mindre än tre procent av köpeskillingen. Utifrån enbart den förutsättningen kunde felet inte anses vara väsentligt. Tyngden i de övriga omständigheterna låg i att köparen inte kunde bo i bostadsrätten under den tid som renoveringen pågick men det förhållandet utreds däremot inte närmare av hovrätten. I sin slutgiltiga bedömning tog hovrätten i sitt beaktande att förvärvet avsåg en i det närmaste
27 nybyggd lägenhet, vilket naturligtvis påverkade vad en köpare haft anledning att räkna med. Mot bakgrund av köparens befogade förväntningar, angås fel i bostadsrätten föreligga enligt 19 § 3 p.
Elinstallationsfallet
I början av 2019 meddelade Svea hovrätt en dom med målnummer T 1090–18. I målet hade en köpare förvärvat en bostadsrättslägenhet som sålts i befintligt skick som senare visade sig vara behäftad med fel i badrummets rörgenomföringar samt elinstallationer i taket. Dessa var dessutom inte fackmässigt gjorda. Bostadsrättslägenheten hade marknadsförts som “stor och fräsch samt renoverad år 2009”. Med hänsyn till dessa uppgifter, vilka också stämde överens med köparens iakttagelser vid undersökningen av badrummet, ansåg hovrätten dels att köparen haft fog att förutsätta att badrummet renoverats på ett fackmässigt sätt, dels att köparen dessutom inte skulle behöva renovera badrummet på många år. Köparen ansågs även haft fog för att förutsätta att badrummet inte utförts på ett sätt som innebar risk för allvarliga vattenskador eller brandrisk. Hovrättens sammantagna bedömning resulterade i att de ovan konstaterade bristerna i badrummet innebar att bostadsrätten var i väsentligt sämre skick än vad köparen kunnat räkna med. Bostadsrätten ansågs därmed felaktig enligt 19 § 3 p.
28
4. Analys och diskussion
I uppsatsen har vi behandlat uttrycken väsentlig betydelse, väsentligt avtalsbrott, väsentligt förhållande och väsentligt sämre skick, för att undersöka om vi kan dra några generella slutsatser angående begreppet väsentligt.
Vad vi kan konstatera är att det finns en betydande skillnad mellan väsentlighetsbedömningen i köparens betalningsdröjsmål enligt 54 § jämfört med hävning på grund av fel i varan enligt 39 § och säljarens dröjsmål enligt 25 §. Skillnaden ligger i kravet på ett insiktsrekvisit. Vid fel i varan, samt då säljaren hamnar i dröjsmål, krävs ett insiktsrekvisit. Det innebär att säljaren insett, eller bort inse att avtalsbrottet är av betydelse för köparen. Att det krävs ett rekvisit gör det dessutom svårare för den part som utsätts för kontraktsbrott att åberopa det. Däremot saknas ett insiktsrekvisit vid köparens dröjsmål med betalningen. Detta skulle kunna bero på att betalning är så pass grundläggande för avtalet, att det alltid förutsätts vara
väsentligt när köparen inte betalar och därmed hamnar i dröjsmål. Det kan även konstateras att vid en försäljning av en bostadsrätt i befintligt skick saknas ett sådant insiktsrekvisit, vilket medför en förmån för köparen. Ur denna aspekt skulle man kunna säga att
väsentlighetsbedömningen i 19 § är snällare ur köparens perspektiv än i 25 samt 39 §§.
Med undantag för insiktsrekvisitet liknar väsentlighetsbedömningen vid säljarens dröjsmål den som återfinns i 19 §. Vid säljarens dröjsmål krävs att förseningen är av väsentlig betydelse. Köparen måste uppvisa att dröjsmålet från säljarens sida medfört allvarliga olägenheter eller stor ekonomisk skada. Vid väsentliga förhållanden enligt 19 § 2 p utgjorde en spricka i badrumskaklet inte sådana väsentliga förhållanden, på grund av den svaga bevisningen av risk för skada men även bristande bevisning av förekomst av skada.54 Köparna i fallet hade således inte lidit stor ekonomisk skada, felet hade inte heller medfört allvarliga olägenheter. I klinkersfallet bedömde hovrätten däremot att det förelåg ett sådant väsentligt förhållande, bland annat på grund av att säljaren överfört en betydande
skadeståndsskyldighet gentemot föreningen på köparen. Det finns således en likhet i hur väsentligheten bedöms i 19 § 2 p och 25 § KöpL. Båda kräver bevis på allvarliga olägenheter samt stor ekonomisk skada.
29 Vid väsentlighetsbedömningen av hävningsrätt för fel i varan utan ett förbehåll som befintligt skick, beaktas om varan är så pass felaktig att den inte kan sägas ha de egenskaper som köparen med fog kunde förutsätta. Här konstaterar vi att bristen är oväsentlig om kostnaden att åtgärda felet understiger tre procent av priset för bostadsrätten, möjligtvis skulle bristen kunna vara väsentlig om den motsvarar fem procent enligt hovrättens bedömning i
golvbrunnsfallet (II). Bostadsrätten är däremot i väsentligt sämre skick om det finns en begränsning i nyttjandet av hela lägenheten när köparen tillträtt den. Bostadsrätten i
badrumsfallet ansågs inte vara i väsentligt sämre skick med hänsyn till bland annat hindret i nyttjanderätten. Om väsentlighetsbedömningen istället hade tillämpats med utgångspunkt i väsentlig betydelse hade bostadsrätten enligt vår uppfattning, förmodligen ansetts felaktig då den saknat de egenskaper köparen hade fog att räkna med. Detta eftersom badrummet inte kunde användas då det var i behov av rivning vilket medförde att bostadsrätten inte kunde nyttjas på tre månader. Av detta konstaterar vi att utfallet av väsentlighetsbedömningen hade skiljt sig avsevärt om domstolen istället tillämpat en annan syn på väsentligheten.
I uppsatsen har rättspraxis fått vara vägledande i bedömningen av de väsentliga förhållanden som uttrycks i 19 § 2 p. Av motorcrossbanefallet framgår att säljaren inte får lov att underlåta att upplysa om väsentliga förhållanden som denne haft kännedom om, som säljaren dessutom känt till har varit viktiga för köparen. Av fallet kan vi konstatera att buller från en
motocrossbana bedömdes som ett väsentligt förhållande, mot bakgrund av att köparen frågat säljaren om huruvida intilliggande vindkraftverk orsakade störande ljud eller inte. Trots att säljaren nu kände till att förekomsten av buller var en viktig omständighet för köparen, valde säljaren att inte berätta om den intilliggande motocrossbanan som definitivt påverkade miljön intill fastigheterna.
Av sprickfallet framgår att i de fall det rör sig om mindre fel och brister anses inte säljaren ha upplysningsplikt eftersom bostadsrätten har sålts i befintligt skick och dessutom är begagnad. I fallet resulterade den svaga bevisningen för risk för skada, men också bristen på bevisning gällande förekomsten av skada i att hovrätten inte ansåg att det rört sig om ett väsentligt förhållande. Köparen kunde därmed inte räkna med att bli upplyst om detta förhållande. Med tanke på det nyss sagda kan vi konstatera att det finns utrymme för säljaren att tiga om fel som denne faktiskt känner till men som är av mindre betydelse. Med uttrycket mindre betydelse kan vi genom rättsfallet också tolka att det krävs bevisning för förekomst av skada eller risk för framtida skada, alternativt en väsentlig betydelse för köparen som denne har
30 uttryckt för säljaren. Ytterligare en aspekt som talar för att säljaren kan tiga om fel som denne känner till är att denne endast behöver upplysa om sådant som köparen med fog kunnat räkna med att bli upplyst om.
I likhet med hur hovrätten bedömde riskerna för skada i sprickfallet, hävdade hovrätten i golvbrunnsfallet (I) att med hänsyn till den risk som föreligger för framtida vattenskada i badrummet, så måste förhållandet anses vara väsentligt. Likheterna i dessa två fall är risken för framtida skada, i detta fall på grund av sprickan i badrummet. I sprickfallet fanns det emellertid inte tillräckligt starka bevis för skada, medan i golvbrunnsfallet (I) hävdade hovrätten att bevisning för skada fanns. Då hovrätten inte fann att det rörde sig om några väsentliga förhållanden i sprickfallet behövde säljaren därmed inte upplysa köparen om dessa brister. Däremot hade säljaren upplysningsplikt i golvbrunnsfallet (I) då felen utgjorde ett väsentligt förhållande.
I klinkersfallet bedömde hovrätten att det förelåg väsentliga förhållanden som köparna kunde räknat med att bli upplysta om. Här beaktade hovrätten att klinkergolv som lagts på befintlig plastmatta inte är ett fel som kunde göras gällande. Vad som däremot kunde göras gällande var att detta inte anmälts till eller godkänts av föreningen, vilket mot bakgrund av att metoden stred mot de branschkrav föreningen uppställt, skapat en överhängande risk för
skadeståndsskyldighet och ett akut renoveringsbehov. Här handlade det inte om förekomst eller risk för skada, utan det förhållande att säljarna överfört en skadeståndsskyldighet gentemot föreningen på köparna. Detta ansågs vara ett sådant väsentligt förhållande som köparen i målet kunde räknat med att bli upplyst om. Frågan är om en köpare i allmänhet kan räkna att bli upplyst om dessa förhållanden? Antagligen blir det så, med tanke på att
Martinson menar att det aldrig blir aktuellt i 19 § 2 p att ta hänsyn till köparens särskilda förväntningar på varans lämplighet för ett visst ändamål. Så länge en köpare kan bevisa att det inverkat på köpet, borde det gälla köpare i allmänhet.
Rättspraxis har fått vägleda den väsentlighetsbedömning som görs när 19 § 3 p tillämpas. Det ganska vaga uttrycket väsentligt sämre skick är svårtolkat och gränsen för bedömningen verkar vara hårfin. Att räkna på avhjälpandekostnaden i procent vid en badrumsreparation ger inte speciellt stor variation, utan i de flesta fall som vi redovisat har det enbart rört sig om ungefär tre procent. Priset på en badrumsrenovering kan som tidigare nämnts av sakkunnig i målet, variera mellan 5 000 kr och 20 000 kr per kvadratmeter och badrum är generellt
31 ganska små i bostadsrätter. Däremot kan lägenhetspriser variera kraftigt vilket kommer att innebära att en billigare lägenhet, på en mindre ort, kommer ha en större procentandel än samma avhjälpandekostnad på en dyrare lägenhet. Det kan konstateras utifrån ett antal nämnda rättsfall att en avhjälpandekostnad som utgör tre procent eller mindre av
bostadsrättens köpeskilling inte är tillräcklig för att felet ska anses vara väsentligt. Däremot konstaterar vi med hjälp av golvbrunnsfallet (II) att en avhjälpandekostnad på fem procent bedömts som ett väsentligt fel.
Gällande möjligheten att nyttja bostadsrätten har det gjorts olika bedömningar. Ett hinder i nyttjanderätten under tre månaders tid på grund av en badrumsrenovering ansågs inte vara en tillräckligt lång tid för att felet skulle anses som väsentligt, medan förekomsten kackerlackor i bostadsrätten och en begränsning i nyttjanderätten på närmare fem månader ansågs utgöra ett väsentligt fel. I fallet underströk HD att när en köpare av en bostadsrätt förvärvar den för att kunna bo i den, får det normalt antas vara av väsentlig betydelse att den kan nyttjas från och med tillträdesdagen.
En annan intressant aspekt är att vid bedömningen om en bostadsrätt är i väsentligt sämre skick eller inte, måste man ha i åtanke att det är hela bostadsrätten som utgör själva varan. Att enbart badrummet är felaktigt innebär således att endast en del av varan är felaktig. Detta leder till bedömningen att fel i badrum med största sannolikhet inte kommer ha tillräcklig tyngd för att bostadsrätten ska anses vara i väsentligt sämre skick. Resonemanget stöds av det faktum att HD i badrumsfallet framhöll att övriga omständigheter kan ha sådan tyngd, om möjligheterna att använda bostadsrätten begränsas i en omfattande utsträckning eller under en längre tidsperiod. Vidare grundas resonemanget i att HD i kackerlacksfallet ansåg att
bostadsrätten varit i väsentligt sämre skick, då det förekom ohyra i bostadsrättens alla rum och därmed hela varan.
För att knyta an till ovanstående resonemang ser vi kritiskt på HD:s dom i badrumsfallet. Vi anser att ett badrum är en sådan väsentlig del av en bostadsrätt att den inte går att nyttjas utan ett fungerande badrum, precis som det inte är skäligt att flytta in i en bostad med
kackerlackor. Således anser vi inte att omfattningen i fallen skiljer sig åt, tyngden i de övriga omständigheterna borde väga lika tungt. Däremot har vi förståelse för att tidsperspektivet skiljer sig åt. Med tanke på detta vore det kanske av vikt att HD i sin väsentlighetsbedömning närmare preciserade på vilket sätt nyttjandet av bostadsrätten inskränks.
32 Det är nästan omöjligt att ge några exakta riktlinjer på vad som egentligen krävs för att det ska vara fråga om ett väsentligt fel i en bostadsrättslägenhet utifrån HD:s praxis och doktrin. Det är dock möjligt att ge några generella riktlinjer.
HD gör en bedömning i två steg. I badrumsfallet beaktas för det första köpeskillingen i förhållande till avhjälpandekostnaden och i nästa steg beaktas även tyngden i de övriga omständigheterna. Därefter görs en samlad bedömning om felet ska anses som väsentligt och att man som köpare kan nå framgång i att åberopa felet enligt 19 §.
Genom avloppsfallet (II) så kan vi konstatera att hovrätten gör samma bedömning som HD men att de utöver deras bedömning i två steg även beaktar marknadsföringen av objektet. Genom att analysera hovrättens tillvägagångssätt vid bedömningen av väsentligt sämre skick enligt 19 § 3 p, kan vi konstatera att det görs en bedömning i tre steg. Att ha i åtanke är givetvis att avgöranden från hovrätten bör beaktas med viss försiktighet då det inte är prejudicerande. Det kan därför inte presumeras att HD vid framtida avgöranden kommer att beakta marknadsföringen på samma sätt i sin väsentlighetsbedömning.
33
5. Slutsats
Den som har att bedöma väsentligheten utifrån 19 § måste som tidigare nämnts beakta en rad olika faktorer eftersom varje fall är unikt. Andra och tredje punkten i 19 § har vissa
gemensamma faktorer när det gäller väsentlighetsbedömningen.
Utifrån vad som redogjorts och diskuterats under arbetets gång, kan vi konstatera att
begreppet väsentlighet får olika betydelse beroende på sammanhanget. Just ordet väsentligt i sig kan nog ändå antas ha en relativt likartad innebörd. Det ska röra sig om ett allvarligt, ingripande och betydande förhållande. Hur väsentligheten sedan bedöms beror på
bestämmelsens lydelse i lagtexten samt vilken typ av vara köpet gäller, detta med tanke på köplagens breda tillämpning på lös egendom av allehanda slag.
Väsentligheten är också i vissa fall beroende av ett insiktsrekvisit. I och med avsaknaden av ett insiktsrekvisit i vissa sammanhang, däribland 19 §, görs en snällare bedömning i samband med användandet av befintligt skick jämfört med vissa andra väsentliga omständigheter i köplagen.
Att en säljare underlåter att upplysa om väsentliga förhållanden borde i de flesta fall vara motiverat av säljarens önskan om att erhålla en högre köpeskilling, vilket vore ohederligt. Å andra sidan anser vi inte väsentlighetsbedömningen ska vara mildare, då en köpare inte bör få lov att åberopa obetydliga fel.
Det blir lite svårare att dra några sammantagna slutsatser av bedömningen gällande de väsentliga förhållandena i 19 § 2 p, mycket på grund av bristande rättspraxis. Däremot talar mycket för att det finns ett utrymme för vad säljaren är skyldig att upplysa om och inte. Säljaren måste upplysa om de väsentliga fel i bostadsrätten som denne känner till. Rör det sig om mindre fel och brister behöver säljaren däremot inte upplysa om dessa, eftersom
bostadsrätten har sålts i befintligt skick och är begagnad. Köparen får då acceptera att den inte är i utmärkt skick. Detta återspeglas i lagtexten genom att säljaren inte behöver upplysa köparen om alla väsentliga förhållanden rörande varans egenskaper, utan endast de som köparen kunnat räkna med att bli upplyst om. Det görs definitivt en objektiv bedömning i varje enskilt fall. Det vägs dessutom in omständigheter som köparen tagit i beaktning gällande köpet. Det krävs således att uppgifterna ska vara så pass viktiga att de kan antas ha inverkat på köpet. Vad sedan gäller den väsentlighetsbedömning som görs i 19 § 3 p gällande
